北海市工業(yè)園地塊市場調(diào)研報告

1、最新 精品 Word 歡送下載 可修改北海市工業(yè)園地塊市場調(diào)查報告目 錄第一局部 北海經(jīng)濟環(huán)境概況2一、城市開展概況2二、宏觀經(jīng)濟環(huán)境3三、中觀經(jīng)濟環(huán)境分析5四、微觀經(jīng)濟環(huán)境6五、城市功能定位6六、綜合分析7第二局部 北海工業(yè)園地塊研究分析8一、北海工業(yè)開展狀況8二、工業(yè)運行的主要特點8三、北海工業(yè)開展條件分析9第三局部 房地產(chǎn)市場環(huán)境分析一三一、北海房地產(chǎn)開展現(xiàn)狀一三二、北海房地產(chǎn)板塊劃分概述分析14三、北海房地產(chǎn)價格分析一五四、北海房地產(chǎn)市場客戶群體分析16五、市中心區(qū)樓盤抽樣調(diào)查個案分析17六、海景樓盤抽樣調(diào)查個案分析23七、郊區(qū)樓盤抽樣調(diào)查個案分析24第四局部 北海工業(yè)園地塊背景分析2

2、6一、地塊條件26二、地塊現(xiàn)狀26第五局部 結(jié)論：28第一局部 北海經(jīng)濟環(huán)境概況一、城市開展概況一地理位置北海地處廣西南端，北部灣東北岸。位于東經(jīng)108°5045109°4728，北緯21°2921°5534之間，西北距南寧206公里，東距湛江198公里，東南距?？谑?47海里。市區(qū)南北西三面環(huán)海，有潿洲24.74平方公里、斜陽1.8平方公里二個海島，潿洲距市區(qū)大約20.2海里。北海市與海南省隔海相望，鄰近東南亞諸國，背靠大西南云貴川諸省，處于大西南、海南及東南亞的中樞位置，地理位置優(yōu)越。總面積3337平方公里，市區(qū)面積957平方公里。二歷史沿革北海市因

3、市區(qū)北面瀕臨海而得名，始見于清康熙初年，清嘉慶年以來沿稱為市。一八76年中英?煙臺條約?辟為通商口岸。1949年12月4日解放，當時為鎮(zhèn)，歸合浦縣管轄，1951年1月改為廣東省轄市，同年5月委托廣西省領(lǐng)導，1952年3月正式劃歸廣西，1955年5月重歸廣東，1956年降為縣級市，1958年降為合浦縣北海人民公社。1959年改為縣級鎮(zhèn)，1964年恢復為縣級市，1965年6月又劃歸廣西。1982年經(jīng)國務(wù)院批準，成為旅游對外開放城市。1983年10月恢復為地級市。1984年4月被國務(wù)院確定為進一步對外開放的十四個沿海城市之一。1987年7月1日合浦縣劃歸北海市管轄。三行政區(qū)劃全市轄海城區(qū)、銀海區(qū)、鐵

4、山港區(qū)和合浦縣，共27個鄉(xiāng)鎮(zhèn)3個鄉(xiāng)、24個鎮(zhèn)，5個街道辦事處，87個居委會，343個村委會，6630個村民小組?？偯娣e3337平方公里。海城區(qū)轄潿洲、靖海、驛馬3個鎮(zhèn)，東街、中街、西街、海角、地角5個街道辦事處，共有51個居委會、20個村委會，250個村民小組，總面積140平方公里。四人口概況2022年末，全市戶籍人口達149.24萬人，比上年增加1.37萬人，增長0.93%，其中市區(qū)人口55.79萬人，增加0.83萬人，增長1.52%。全市人口出生率為11.21，比上年下降1.32個千分點；人口死亡率2.9，比上年下降2.84個千分點；人口自然增長率8.31，比上年增加1.52。二、宏觀經(jīng)濟

5、環(huán)境一、北部灣經(jīng)濟開展分析北部灣經(jīng)濟將對北海市等沿海城市產(chǎn)生重要的影響，目前在東盟合作框架內(nèi)，廣西沿海城市經(jīng)濟將迅速帶動，對外貿(mào)易和合作投資將顯著增強，形成巨大的推動作用。北部灣經(jīng)濟區(qū)作為勞動力本錢以及各種資源優(yōu)勢明顯的沿海沿邊經(jīng)濟區(qū)，區(qū)域經(jīng)濟具備強大的優(yōu)勢；目前中國東盟博覽會落戶南寧，南寧成功承辦兩屆博覽會，廣西對外開放的新形象和知名度得到顯著提升。2022年，北部灣廣西經(jīng)濟區(qū)經(jīng)濟增長勢頭強勁，主要經(jīng)濟指標增長速度居全區(qū)前列。南寧、欽州、北海、防城港四市生產(chǎn)總值合計到達1202.6億元，占全區(qū)生產(chǎn)總值的比重為29.6，在全區(qū)經(jīng)濟開展中的戰(zhàn)略地位顯著提升。一、二、三產(chǎn)業(yè)比重由2000年的31.

6、1：26.0：42.9，調(diào)整到2022年的22.3：32.4：45.2。工業(yè)開展較快，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化。隨著工業(yè)化進程加快，沿海城市化水平進一步提高，2022年，城鎮(zhèn)化率到達32.1，比2000年提高11.5%。二、北部灣根底設(shè)施建設(shè)條件北部灣經(jīng)濟區(qū)近年明顯改善了欽州、北海、防城港三市的航道、路網(wǎng)、供水、供電及排水等根底設(shè)施條件，加強內(nèi)地通往港口城市的高等級公路和鐵路，以及港口城市通往港口碼頭的公路、鐵路等通港交通建設(shè)，完善了通信設(shè)施；提升了沿海根底設(shè)施總體水平，改善了沿海產(chǎn)業(yè)開展的硬環(huán)境，使沿海港口經(jīng)濟優(yōu)勢進一步突顯。2022年沿海港口吞吐能力到達3456萬噸，比上年新增250萬噸。內(nèi)河港口吞吐

7、能力到達480萬噸。三各地商會在廣西投資概況據(jù)不完全統(tǒng)計，截至2022年6月，年來，廣西與區(qū)外企業(yè)簽訂投資工程6274個，合同引進區(qū)外投資3431.73億元；已實施工程5870個，到位資金101423億元。2022年16月，新簽訂的“百企入桂工程1054個，總投資445.04億元，區(qū)外到位資金259.6億元含續(xù)建工程，其中新簽投資額在1000萬元以上的工程489個。目前，廣西廣東商會的會員企業(yè)在桂投資總額達290多億元，年產(chǎn)值達300多億元，年創(chuàng)稅收35億元。浙江商人在廣西投資的企業(yè)有1600多個，主要分布在石化、服裝、建材、通訊、五金、物流、房地產(chǎn)、機電、印刷等行業(yè)，其在廣西總投資額超過了3

8、00億元。閩商在廣西的投資額大概是500億元左右，投資涉及農(nóng)業(yè)、飼料、醫(yī)藥、教育、娛樂、鋼鐵、化工、房地產(chǎn)、建材等20多個領(lǐng)域；在柳州、桂林、防城港、貴港等工業(yè)城市的局部行業(yè)占有的比重較大。廣西四川商會現(xiàn)有企業(yè)會員200多家，在桂總投資額累計達400多億元。數(shù)據(jù)來源廣西政府網(wǎng)三、中觀經(jīng)濟環(huán)境分析一北海市經(jīng)濟開展狀況2022年北海市經(jīng)濟增長迅速，運行的穩(wěn)定性和可持續(xù)性均明顯增強。全年生產(chǎn)總值一八3.45億元，同比增長14.2%。與全區(qū)廣西壯族自治區(qū)相比，GDP增幅比全區(qū)高1.5個百分點，人均GDP比全區(qū)高3587元到達12349元。從三次產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟增長的奉獻看，一、二、三產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟增長的奉獻率分

9、別為：10.9%、55.9%、33.2%，分別拉動經(jīng)濟增長1.6個百分點、7.9個百分點、4.7個百分點。其中工業(yè)對經(jīng)濟增長的奉獻率為53%，拉動經(jīng)濟增長7.5個百分點。工程總額同比增長所占比重全年全市生產(chǎn)總值一八3.45億元14.2%100%第一產(chǎn)業(yè)46.37億元5.6%25.3%第二產(chǎn)業(yè)66.68億元23.6%36.3%第三產(chǎn)業(yè)70.40億元12.2%38.4%二固定資產(chǎn)投資北海市固定資產(chǎn)投資增速加快，全年全社會固定資產(chǎn)投資完成67.24億元，同比增長30.8%。其中城鎮(zhèn)投資61.77億元，增長29.5%；大工程的帶動明顯，全年投資完成額超千萬元的工程128個，完成投資42.一八億元，占全

10、社會投資總額的62.73%，成為拉動投資增長的重要因素。新開工工程大幅增加是拉動投資快速增長的另一個重要的因素。全年新開工工程309項，完成投資31億元。從三次產(chǎn)業(yè)的投資看，第一產(chǎn)業(yè)投資完成5.07億元，同比增長234.5%；第二產(chǎn)業(yè)投資完成19.86億元，同比下降9.9%，其中工業(yè)投資19.84億元，下降10.01%；第三產(chǎn)業(yè)投資完成36.84億元，同比增長52.7%。工程投資額同比增長全年全社會固定資產(chǎn)投資67.24億元30.8%城鎮(zhèn)投資61.77億元29.5%1、根本建設(shè)完成投資37.45億元33.7%2、更新改造投資9.48億元28.8%3、房地產(chǎn)開發(fā)投資10.79億元21.7%四、微

11、觀經(jīng)濟環(huán)境2022年，北海市城鎮(zhèn)居民收入渠道增多，消費結(jié)構(gòu)進一步優(yōu)化，居民生活水平明顯提高。據(jù)北海市城市調(diào)查部門對北海市居民家庭生活的抽樣調(diào)查說明，2022年，北海市城市居民人均可支配收入9520.32元，比上年增長了8.5%。居民收入大幅度增長的主要原因是，北海市城市居民人均從離退休得到的收入、人均經(jīng)營的凈收入以及人均工薪收入都比上年有很大增長。北海市居民的消費支出與期收入一樣呈同步增長態(tài)勢，2022年北海市居民人均消費支出為7127.88元，同比增長6.7%。隨著生活水平的提高，2022年北海市居民的人均食品類支出同比下降了5%。交通和通信類消費成為居民家庭的消費熱點。五、城市功能定位v

12、成為廣西的大型臨海工業(yè)基地和高新科技研發(fā)轉(zhuǎn)化基地；v 設(shè)成為效勞北部灣、輻射大西南、面向東南亞的國際化區(qū)域性金融中心、物流中心、商貿(mào)中心和文化中心；v 成為中國南方宜居的生態(tài)城市。六、綜合分析在整個廣西東盟經(jīng)濟迅速開展的背景下，北部灣經(jīng)濟呈現(xiàn)快速開展的勢頭，但目前整體商貿(mào)環(huán)境尚未成熟，產(chǎn)業(yè)配套缺乏，并缺乏國內(nèi)外超大型企業(yè)進駐，投資環(huán)境需要增強。在根底配套上，機場、港口、鐵路建設(shè)較為滯后，2022年沿海港口吞吐能力只有3456萬噸；機場和鐵路運輸效應尚未形成。因此，北部灣經(jīng)濟前景向好，經(jīng)濟開展?jié)摿薮?，但在短期?nèi)經(jīng)濟只能出現(xiàn)將持續(xù)增長，北部灣經(jīng)濟短期內(nèi)難以出現(xiàn)跳躍式開展。從北海市來看，經(jīng)濟總量較

13、小，基建配套和招商引資是目前北海開展的制約因素，因而北海經(jīng)濟前景向好，短期內(nèi)未形成較大的開展規(guī)模，需要一定的開展階段。第二局部 北海工業(yè)園地塊研究分析一、北海工業(yè)開展狀況一工業(yè)開展現(xiàn)狀北海市工業(yè)增長迅速，全年完成工業(yè)總產(chǎn)值191.39億元，同比增長33.25%，完成工業(yè)增加值58.51億元，增長25.6%。工業(yè)對經(jīng)濟增長的奉獻率為53%，拉動經(jīng)濟增長7.5個百分點。規(guī)模以上工業(yè)完成總產(chǎn)值102.01億元，同比增長40.8%；實現(xiàn)工業(yè)增加值29.32億元，同比增長32.8%，對經(jīng)濟增長的奉獻率為33.3%，拉動經(jīng)濟增長4.7%。二進出口貿(mào)易2022年外貿(mào)進出口總額一八468萬美元，同比增長35.

14、7%，其中進口5924萬美元，增長44.一八%，出口12543萬美元，增長32.03%。全年審批利用外資工程32項，同比增加10項。實際利用外資2387萬美元，同比增長20.98%。二、工業(yè)運行的主要特點1、輕、重工業(yè)快速增長，重工業(yè)優(yōu)勢凸現(xiàn)規(guī)模以上輕、重工業(yè)2022年實現(xiàn)增加值分別為11.02億元、一八.30億元，同比分別增長30.71%、37.一八%，對工業(yè)增長奉獻率分別為33.03%、66.97%，分別拉動規(guī)模以上工業(yè)增長10.84%和21.96%。2、五大行業(yè)形成增長勢頭電力生產(chǎn)供給業(yè)、黑色金屬冶煉及壓延加工業(yè)、通信設(shè)備計算機及其他電子設(shè)備、農(nóng)副食品加工業(yè)、醫(yī)藥制造業(yè)等五大行業(yè)增勢強勁

15、。這五大行業(yè)2022年完成工業(yè)增加值分別為： 6.04億元、1.48億元、2.54億元、3.37億元、2.83億元，分別比去年同期增長一八.8倍、41.26%、66.94%、5.87%、25.44%。3、出口增勢迅猛，產(chǎn)銷結(jié)合較好2022年年實現(xiàn)銷售產(chǎn)值100.3億元，同比增長36.31%，產(chǎn)銷率到達98.37%，同比提高了1.83個百分點。出口交貨值12.35億元，同比增長98.94%。4、縣域工業(yè)有所開展合浦縣、鐵山港區(qū)、海城區(qū)、銀海區(qū)2022年分別完成工業(yè)增加值：6.57億元、4.08億元、2.19億元、0.90億元；同比分別增長：38.85%、1073.84%、4.一五%、5.21%。

16、5、經(jīng)濟效益回落經(jīng)濟效益稍有回落，企業(yè)虧損面下降，虧損企業(yè)虧損額加大。規(guī)模以上工業(yè)2022年實現(xiàn)利稅9.92億元，同比增長10.23%，實現(xiàn)利潤2.93億元，同比下降7.32%，虧損企業(yè)面32.06%，比去年同比下降了11.27%，虧損企業(yè)虧損額1.24億元，同比增長30.一八%。工業(yè)綜合經(jīng)濟效益指數(shù)為一五0.一八，同比上升11.83%。三、北海工業(yè)開展條件分析工業(yè)地產(chǎn)是目前中國新興的開展產(chǎn)業(yè)，綜合了商貿(mào)業(yè)和工業(yè)園區(qū)進行打造和開發(fā)，工業(yè)地產(chǎn)目前在廣西局部地區(qū)已開始運作，也是在中國東盟的經(jīng)濟背景下進行開發(fā)的。工業(yè)開展的條件將包括地區(qū)產(chǎn)業(yè)環(huán)境、產(chǎn)銷地市場、交通條件、運營本錢；即上、中、下游的產(chǎn)業(yè)鏈

17、關(guān)系。一當?shù)禺a(chǎn)業(yè)環(huán)境分析工業(yè)地產(chǎn)的開展必須依附于地區(qū)的產(chǎn)業(yè)環(huán)境，進入工業(yè)園區(qū)投資企業(yè)考慮的是地區(qū)市場的經(jīng)濟運行狀況、開展狀況及未來前景；北海工業(yè)以輕、重工業(yè)開展并重，其中電力生產(chǎn)、黑色金屬冶煉、通信設(shè)備計算機及其他電子設(shè)備、農(nóng)副食品加工業(yè)、醫(yī)藥制造業(yè)是北海工業(yè)的五大行業(yè)，電子類產(chǎn)業(yè)、農(nóng)副食品加工業(yè)占比重較大。從目前的產(chǎn)業(yè)狀況來看，北海工業(yè)結(jié)構(gòu)以制造業(yè)和加工業(yè)為主，工業(yè)目前難以形成較大規(guī)模，工業(yè)投資企業(yè)規(guī)模較小，總體投資額處于中小規(guī)模；北海工業(yè)開展缺乏大型產(chǎn)業(yè)支撐，工業(yè)企業(yè)關(guān)聯(lián)性較差，相關(guān)產(chǎn)業(yè)帶動的經(jīng)濟效益較低，因此，目前的產(chǎn)業(yè)環(huán)境和工業(yè)環(huán)境較為滯后。北海工業(yè)開展必然要與原材料產(chǎn)地形成關(guān)聯(lián)，即當

18、地或周邊區(qū)域要形成原材料市場，有原材料市場，即形成生產(chǎn)和加工基地，在北海設(shè)廠或工業(yè)基地考慮的是低本錢的運作和出口加工。二、交通、運輸條件分析目前北海工業(yè)交通運輸條件出主依靠港口和高速公路，鐵路運輸受到較大制約。1、港口運輸開展北海市海岸線長500公里，按地理環(huán)境可劃分為鐵山港、石步嶺、潿洲、大風江、海角、欖根、沙田和僑港等八個港區(qū)。現(xiàn)有泊位43個，其中萬噸級以上泊位6個，集裝箱綜合性碼頭1個，設(shè)計吞吐能力為710萬噸。2022年完成港口貨物吞吐量770萬噸，其中集裝箱吞吐量2.39萬標準箱，運載旅客58.68萬人次。石步嶺港區(qū)是北海市目前規(guī)模最大的港區(qū)，它緊靠中心市區(qū)卻遠離工業(yè)區(qū)，工業(yè)物流要穿

19、城而過，不符合開展大工業(yè)的要求；正在建設(shè)中的鐵山港工業(yè)園是開展大型臨海工業(yè)的理想?yún)^(qū)域，卻因為港口和鐵路長期待建，造成鐵山港大型臨海工業(yè)園區(qū)缺少必備的根底條件，外來投資者到鐵山港大都停留在考察談判和簽訂協(xié)議階段，落實工程較少。另外欖根港區(qū)、大風江港區(qū)目前還根本沒有開發(fā)利用。2、鐵路運輸受制約鐵路與港口未形成有效銜接。鐵路僅與石步嶺港區(qū)相連接，而急待開發(fā)的鐵山港區(qū)尚未建設(shè)進港鐵路；鐵路與港口在體制上、技術(shù)上未能形成有效銜接，疏運速度嚴重受制；到北海的是地方鐵路，運價高、車皮少，港口壓貨現(xiàn)象時有發(fā)生。3、公路網(wǎng)絡(luò)不健全主要是玉林至北海高速公路遲遲未能開工，建設(shè)工程緩慢，制約北海與廣西內(nèi)陸經(jīng)濟往來。4

20、、水運航線單一北海港目前開通的外貿(mào)航班只有2條：北海香港定期班輪，每星期三個航班；北海香港中轉(zhuǎn)世界各地的國際航線，難以滿足客戶定時、定班、快捷集疏運需求，集裝箱和船舶滯港現(xiàn)象時有發(fā)生。另外碼頭效勞功能較差，集裝箱運輸出口大于進口，空箱調(diào)運率和運輸本錢過高，客戶不敢把大宗業(yè)務(wù)放在北海，本市的許多貨物遠轉(zhuǎn)到外地出口。5、空運能力較差目前，北海與外地航線急劇萎縮，大多數(shù)貨物都要通過深圳中轉(zhuǎn)，不能滿足客戶要求。三、運營本錢分析北海市工業(yè)園區(qū)采用較大的優(yōu)惠政策，吸引企業(yè)進駐投資，目前在成立公司稅費、規(guī)劃報建稅費、企業(yè)所得稅等稅費上優(yōu)惠。另外在內(nèi)資企業(yè)和外資企業(yè)上分別出臺優(yōu)惠政策，在西部大開發(fā)下，有相關(guān)的

21、稅費優(yōu)惠。在北海落戶的企業(yè)最大的費用問題是運輸和物流本錢的問題，在港口運輸上本錢過高；而到北海的是地方鐵路，運價高；而空運本錢居高，空運需要中轉(zhuǎn)。因此，這將顯著增加在當?shù)芈鋺羝髽I(yè)的本錢，因此，大型國際企業(yè)落戶北海較少，在外鄉(xiāng)落戶的企業(yè)產(chǎn)銷地主要在內(nèi)陸城市。四、產(chǎn)銷地市場考慮目前工業(yè)的銷往地，在中國東盟的合作背景下，東南亞將是北海企業(yè)主要銷往地；而東南亞的商品同樣經(jīng)北海進入中國內(nèi)陸，在考慮到勞動力本錢的問題上，國內(nèi)的局部產(chǎn)業(yè)具備優(yōu)勢，而局部產(chǎn)業(yè)如紡織業(yè)勞動力本錢將高于東盟國家。因此，從產(chǎn)銷地的市場考慮，北海在引入世界500強企業(yè)等大型企業(yè)要弱于珠三角核心城市的開發(fā)區(qū)；同時落后于上海浦東開發(fā)區(qū)和環(huán)

22、渤海天津濱海新區(qū)。另外在物流市場上，目前北海要落后于防城、欽州兩地，港口的配送能力和效勞功能有一定的差距。因此與防城、欽州兩地形成招商引資的競爭壓力。五、綜合分析目前北海市無法形成完善的工業(yè)地產(chǎn)開展體系，工業(yè)開展受到根底配套和產(chǎn)業(yè)環(huán)境的制約。具體表達在集疏運功能不配套，目前北海市大交通格局雖然具有一定規(guī)模，但港口開展受到制約，鐵路、公路、港口三者不銜接，目前不具備工業(yè)開展優(yōu)勢。北?，F(xiàn)有的工業(yè)條件制約了物流業(yè)和臨港工業(yè)的開展；工業(yè)薄弱，內(nèi)需乏力，影響港口效益的發(fā)揮，缺乏港口開展的外部推動力。第三局部 房地產(chǎn)市場環(huán)境分析一、北海房地產(chǎn)開展現(xiàn)狀一樓盤使用年限短由于北海房地產(chǎn)在90年帶初進行了一場熱火

23、朝天的開發(fā)熱潮，在90年帶中后期，國家政策收緊銀跟，北海市多個工程處于爛尾或停工狀態(tài)，城市建設(shè)傷痕累累，目前在售工程中，多個為早期開發(fā)的遺留工程，使用年限縮短約10甚至一五年之久，這給北海房地產(chǎn)中的商業(yè)辦公工程只有30年限，在產(chǎn)權(quán)使用時限是不購的。二政府政策扶持停工工程近兩年由于國家整體房地產(chǎn)市場開展迅速，全國的大中城市樓價一直創(chuàng)新高，北海市政府看到市場伴隨著北海房地產(chǎn)的復蘇和開展，兩年以來，國家為了控制房地產(chǎn)投資的過快增長，加強了對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，央行也采取了對房地產(chǎn)行業(yè)的金融調(diào)控政策。在這樣的大背景下，國家給予了北海市處置積壓房地產(chǎn)兩年的稅收優(yōu)惠政策，這一特殊的優(yōu)惠政策為北海市處置積

24、壓房地產(chǎn)，特別是啟動停緩建工程的全面處置工作發(fā)揮了重要的作用。三產(chǎn)業(yè)依托欠強，房地產(chǎn)開展后勁缺乏北海市的經(jīng)濟建設(shè)雖然有了一定的進步，但經(jīng)濟總量小，工業(yè)化、城鎮(zhèn)化水平還很低，產(chǎn)業(yè)開展滯后.房地產(chǎn)業(yè)的開展缺乏產(chǎn)業(yè)依托，自有資金缺乏，開發(fā)建設(shè)持續(xù)力不強，樓盤建設(shè)規(guī)模小，房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃、建設(shè)水平差次不齊。二、北海房地產(chǎn)板塊劃分概述分析1、云南路板塊云南路板塊已經(jīng)初聚了生活居住板塊的雛形。隨著云南南路市場的建成并投入使用，周邊生活配套設(shè)施的日益完善，早期開發(fā)樓盤較多，如銀龍花園、睛海居、碧桂華庭等。2、四川路板塊四川路這一樓盤新貴依然興彩奪目，并且呈現(xiàn)持續(xù)升溫的跡象。主要是政府方面推出的政務(wù)區(qū)帶動了整個

25、地塊的升溫。北海城市中心的遷移呈現(xiàn)典型的“北南朝向，四川路北段所連接的外沙海鮮島，是北海城市開展的一個新亮點。外沙海鮮島繼續(xù)往南，就是北海的市中心廣場北部灣廣場。廣場周邊有新力、粵海、萬家興、寶誼等眾多大型商場，構(gòu)成北海重要的商貿(mào)中心，而四川路這條貫穿商業(yè)中心的交通要道，記錄的不僅僅是北海商業(yè)的騰飛，更是北海城市開展的繁榮。繼續(xù)往南，就進入了以外貿(mào)、工商以及寫字樓和許多娛樂休閑場所構(gòu)成的商務(wù)中心。城區(qū)配套相當成熟，各種資源的相對集中使得四川路自身的價值更得以繼續(xù)提升。3、茶亭路板塊蔚藍海岸領(lǐng)軍，碧海云天殿后，憑其一線海景的概念，竟能以兩個工程成就一個板塊，成為樓市的一朵奇葩。經(jīng)過兩年的消化，板

26、塊開展得到客戶的認同，兩樓盤已經(jīng)無貨可賣，但茶亭路的開展縱深稍差，整個茶亭路區(qū)域可供開發(fā)的土地不多，而且能真正享受海景的也不多，開展?jié)摿τ邢蕖Ｈ?、北海房地產(chǎn)價格分析工程類型代表樓盤均價元/銷售情況規(guī)模產(chǎn)品類型市中心區(qū)樓盤南洋新都2900售約75套，占25%，平均月售5套工程占地面積2.一三萬，總建筑面積8.16萬，規(guī)劃一棟9層綜合性商務(wù)大樓，2棟32層高層住宅樓宇。高層住宅、綜合性商務(wù)大樓意創(chuàng)大廈2250售約45套，占58%，小戶型單位售完，余貨為大戶型，平均月售2套工程為單體一棟16層小高層小高層海景樓盤碧海云天·海景灣3一八0售98%，余下2套大單位工程設(shè)計總建筑面積為44380

27、.6，由兩棟19層雙塔樓組成，高層郊區(qū)樓盤迪亞小城2300-260006年6月推一期已售完，二期07年3月推出工程占地80畝，共128棟別墅別墅北海從2021年以后，房地產(chǎn)近兩年來開展非?？?，大有重新復蘇，再次起飛之勢。由于北海的優(yōu)美自然環(huán)境、良好的空氣質(zhì)量和美麗的海洋景觀，是休閑、度假、養(yǎng)老的最優(yōu)選擇，所以海景樓盤價格較高，已經(jīng)突破3000元/，而市區(qū)中心地段樓價接近3000元，隨著城市進程的開展，郊區(qū)樓盤價格也在2300-2600元/之間的幅度。四、北海房地產(chǎn)市場客戶群體分析1、北海房地產(chǎn)市場作為一個以外地客戶為主的這一個狀況，目前以外銷為主的度假、休閑的市場尚未充分挖掘。度假休閑是北海市

28、場一個重要組成局部?？蛻糁饕獊碜耘d旺地區(qū)收入水平較高城市。2、異地客戶成北海樓市的主體。通過市場視察北海市的外來購房者中，一直以西北、東北等北方離退休人員為主；但也有來自上海、浙江及廣西南寧等地的購房者，他們特別看重一些高檔樓盤。3、北海本地居民對商品房仍舊興趣不大,他們更愿意買下一塊宅基地,自己建房。占天占地,仍然是第一選擇。五、市中心區(qū)樓盤抽樣調(diào)查個案分析一碧桂華庭樓盤名稱碧桂華庭位 置北海市云南南路中段發(fā) 展 商北海桂信置業(yè)投資公司代理商規(guī) 模工程總占地23217，總建筑面積71620，工程分二期開發(fā)，首推一期為5棟12層小高層，二期工程有多棟12層小 高層和9棟別墅組成配 套會所、臨街

29、商業(yè)、超市、泳池、中心園林工程狀況現(xiàn)樓管理費0.65元/電梯費推出日期2022年1月交樓日期2022年10月裝修標準毛坯房統(tǒng)計范圍A、B、C、D、E棟戶型面積及銷售情況戶 型建筑面積數(shù)量套占總量的面積比例銷售情況大二房二廳822220%售約72套，占67%，平均月售4套大三房二廳124-一五65551%四房二廳一三719一八%復式一五9-2051111%合計107100%均 價3100元/折扣96折賣 點時尚外立面、經(jīng)典戶型、至尊別墅、尊貴會所目標客戶群體上海、北京、東北等大中城市的投資、度假型客戶規(guī)劃及建筑特點南北布局、戶戶通透、無梁柱框剪結(jié)構(gòu)，使用率高、總體評價工程演繹精英生活暢想曲，是北

30、海市絕無僅有的全新大型生態(tài)，綠意園林的高尚住宅社區(qū)，是海濱優(yōu)質(zhì)生活的福地、Free空間的典范。但工程總體銷售速度緩慢。二意創(chuàng)大廈樓盤名稱意創(chuàng)大廈位 置北部灣東路與深圳路交匯處發(fā) 展 商北海意創(chuàng)房地產(chǎn)有限責任公司代理商規(guī) 模工程為單體一棟16層小高層。首層為商業(yè)、二三樓為旅店配 套首層臨街商業(yè)工程狀況現(xiàn)樓管理費0.9元/推出日期2022年1月交樓日期2022年8月裝修標準毛坯房統(tǒng)計范圍戶型面積及銷售情況戶 型建筑面積數(shù)量套占總量的面積比例銷售情況一房二廳67-682633%售約45套，占58%，小戶型單位售完，余貨為大戶型，平均月售2套大二房二廳86一三17%中三房二廳1一五2633%大三房二廳

31、一三3-一五5一三17%合計78100%均 價均價2250元/、1680元/起價，每層加多50元/折扣賣 點現(xiàn)樓銷售、即買即住目標客戶群體經(jīng)商人士、公務(wù)員等本地的客戶規(guī)劃及建筑特點總體評價工程位置不錯，但由于規(guī)劃設(shè)計比擬差，主人房過小，不好擺設(shè)，小戶型由于總價低，銷售理想，大戶型滯銷嚴重。三南洋新都樓盤名稱南洋新都位 置北海大道圖書館對面發(fā) 展 商北海南洋房地產(chǎn)開發(fā)代理商規(guī) 模工程占地面積2.一三萬，總建筑面積8.16萬，規(guī)劃一棟9層綜合性商務(wù)大樓，2棟32層高層住宅樓宇。配 套商場、辦公樓、中心花園、工程狀況即將封頂管理費0.7元/電梯費推出日期2022年5月交樓日期2022年12月裝修標準

32、毛坯房統(tǒng)計范圍戶型面積及銷售情況戶 型建筑面積數(shù)量套占總量的面積比例銷售情況大二房二廳116-12911639%售約75套，占25%，平均月售5套大三房二廳163-一八111639%四房二廳一八75819%復式33783%合計298100%均 價2900元/折扣送契稅賣 點城市標準性建筑、成功人士經(jīng)典居所目標客戶群體喜歡北海城市的外地投資者、本地經(jīng)商成功商人、政府高層領(lǐng)導規(guī)劃及建筑特點配套商業(yè)、辦公樓總體評價工程地理位置好，是90年代房地產(chǎn)開發(fā)熱潮遺留工程，現(xiàn)重新推出市場，產(chǎn)權(quán)年限為55年，工程戶型定位太大，工程總體銷售不佳。四明麗商務(wù)中心樓盤名稱明麗商務(wù)中心位 置北海大道建設(shè)大廈旁發(fā) 展 商

33、北海建設(shè)開展總公司代理商北海旗開房產(chǎn)代理公司規(guī) 模工程分二期開發(fā)，現(xiàn)開發(fā)一期裙樓工程，總建筑面積1.8萬，主體12層，局部8層的商務(wù)公寓樓宇配 套商場、辦公樓工程狀況即將封頂管理費1.8元/推出日期2022年11月交樓日期2022年7月裝修標準毛坯房統(tǒng)計范圍戶型面積及銷售情況戶 型建筑面積數(shù)量套占總量的面積比例銷售情況單身公寓56總貨量約80套，售約20套，占25%，平均月售8套一房一廳66四房二廳一八7合計均 價二層32803580元/；三層28803280元/；四、五層25802888元/；六、七層24802880元/賣點 v 工程的地段位置，處于中央商務(wù)區(qū)和行政區(qū)；v 工程瞄準東盟合作形

34、成經(jīng)濟開展勢頭，商務(wù)合作形成對寫字樓的帶動作用；目標客戶群體v 寫字樓：事業(yè)單位、律師事務(wù)所、當?shù)氐男⌒推髽I(yè)v 住宅：在北海養(yǎng)老、度假的老年群體、中航教師、當?shù)赝顿Y者總體評價v 從本工程瞄準的是當?shù)氐男⌒偷摹⒊砷L型的企業(yè)，購置寫字樓面積在100200左右；v 住宅的定位上是以小戶型為主，適合投資和短期自住度假的需要；v 本工程總價較低，首期款和月供款對投資人群能夠接受；v 在東盟合作和經(jīng)濟帶動的利好因素下，對本工程銷售有較大的推動作用。五濱城大廈樓盤名稱濱城大廈位 置四川南路與北海大道交匯處發(fā) 展 商北海明業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)代理商規(guī) 模由一幢16層和一幢26層塔樓組成配 套工程在轉(zhuǎn)換層設(shè)空中花園，下

35、設(shè)商業(yè)裙樓工程狀況現(xiàn)樓管理費0.8元/推出日期2021年12月交樓日期已交樓裝修標準毛坯房交樓統(tǒng)計范圍全部 戶型面積及銷售情況戶 型建筑面積數(shù)量套占總量的面積比例余下戶型一房一廳60674823.53%余下17套單位三房二廳121169一五676.47%合計204100.00%銷售速度分析該工程銷售速度緩慢，月銷售約5套銷售率96%均 價/付款折扣20002800元/，98折優(yōu)惠賣 點位于市中心區(qū)域，地段位置良好，周邊配套完善目標客戶群體目標客戶是面向當?shù)氐亩沃脴I(yè)群體和局部外來的白領(lǐng)階層規(guī)劃及建筑特點單體樓設(shè)計工程核心要點分析v 本工程是市中心的小型樓盤，以大戶型開發(fā)為主，工程配套缺乏；v

36、工程規(guī)模與周邊環(huán)境不理想，該工程戶型設(shè)計較差，在受到其他樓盤的沖擊下，銷售一直緩慢。六陽光·港灣樓盤名稱陽光·港灣位 置北海市四川南路五中和規(guī)劃局路口對面發(fā) 展 商北海市德臣房地產(chǎn)開發(fā)代理商規(guī) 模由三排多層住宅組成，總體規(guī)模小配 套工程自有配套是一、二層臨街商鋪工程狀況地上五層管理費0.5元/推出日期2022年11月交樓日期2022年8月裝修標準毛坯房交樓統(tǒng)計范圍全部 戶型面積及銷售情況戶 型建筑面積數(shù)量套占總量的面積比例余下戶型二房二廳1081217.65%銷售約30多套，余下高層單位三房二廳一三51415682.35%合計68100%銷售速度分析工程銷售速度較好，月銷售

37、約12套銷售率50%均 價/付款折扣一八902205元/平方米，98折優(yōu)惠賣 點多層設(shè)計，一梯兩戶，建筑密度較低目標客戶群體外來的群體購置為主規(guī)劃及建筑特點行列式規(guī)劃，屬典型的板樓設(shè)計，棟與棟之間規(guī)劃花園工程核心要點分析v 本工程是市內(nèi)的多層工程，建筑密度較低，戶型設(shè)計符合目標消費群的需求；v 工程價格較低，總價相對其他樓盤要低，總體性價比擬高，有較強的競爭力。六、海景樓盤抽樣調(diào)查個案分析一碧海云天·海景灣樓盤名稱碧海云天·海景灣位 置廣西北海市茶亭路12號發(fā) 展 商北海正虹地產(chǎn)代理商北海旗開房產(chǎn)代理公司規(guī) 模工程設(shè)計總建筑面積為44380.6，由兩棟19層雙塔樓組成，地上

38、兩層為商業(yè)裙樓，3至19層為高尚海景住宅，是集居住、辦公、商業(yè)、休閑于一體的綜合性物業(yè)。配 套裙樓商場工程狀況現(xiàn)樓管理費0.6元/電梯費推出日期2022年8月交樓日期2022年10月裝修標準毛坯房統(tǒng)計范圍戶型面積及銷售情況戶 型建筑面積數(shù)量套占總量的面積比例銷售情況一房一廳50-54售98%，余下2套大單位二房二廳93-112三房二廳123復式211合計均 價3一八0元/折扣賣 點望海景、望公園目標客戶群體福建投資客居多、北方度假型客戶規(guī)劃及建筑特點配套商業(yè)總體評價工程位于茶亭路，是北海市老城區(qū)，生活配套成熟，工程銷售理想七、郊區(qū)樓盤抽樣調(diào)查個案分析一迪亞小城樓盤名稱迪亞小城位 置北部灣東路發(fā) 展 商廣西北海眾信達房地產(chǎn)代理商俊地潤豐規(guī) 模工程占地80畝，共128棟別墅配 套高爾夫練習場、商業(yè)街、會所、泳池等工程狀況即將現(xiàn)樓管理費1.5元/推出日期2022年6月交樓日期2022年12月裝修標準毛坯房統(tǒng)計范圍戶型面