房地產(chǎn)BT模式pp課件

1、bt模式模式page 22bt模式簡介模式簡介 bt是英文build（建設）和transfer（移交）縮寫形式，意即“建設-移交”，是政府利用非政府資金來進行基礎非經(jīng)營性設施建設項目的一種融資模式。 bt模式是bot模式的一種變換形式，指一個項目的運作通過項目公司總承包，融資、建設驗收合格后移交給業(yè)主，業(yè)主向投資方支付項目總投資加上合理回報的過程。目前采用bt模式籌集建設資金成了項目融資的一種新模式。房地產(chǎn)bt模式page 33運作運作 1. 政府根據(jù)當?shù)厣鐣徒?jīng)濟發(fā)展需要對項目進行立項，完成項目建議書、可行性研究、籌劃報批等前期工作，將項目融資和建設的特許權(quán)轉(zhuǎn)讓給投資方（依法注冊成立的國有或

2、私有建筑企業(yè)），銀行或其他金融機構(gòu)根據(jù)項目未來的收益情況對投資方的經(jīng)濟等實力情況為項目提供融資貸款，政府與投資方簽訂bt投資合同，投資方組建bt項目公司，投資方在建設期間行使業(yè)主職能，對項目進行融資、建設、并承擔建設期間的風險。 2. 項目竣工后，按bt合同，投資方將完工驗收合格的項目移交給政府，政府按約定總價（或計量總價加上合理回報）按比例分期償還投資方的融資和建設費用。 3. 政府在bt投資全過程中行使監(jiān)管，保證bt投資項目的順利融資、建設、移交。投資方是否具有與項目規(guī)模相適應的實力，是bt項目能否順利建設和移交的關(guān)鍵page 44發(fā)展現(xiàn)狀發(fā)展現(xiàn)狀 bt發(fā)展時間短，是新生事物，bt是由bo

3、t衍生而來，bot的演變形式除了bt外，還有boot方式（建設擁有運營移交）；boo方式（建設擁有運營）；blt方式（建設租賃移交）；boost方式（建設擁有運營補貼移交）；bto方式（建設移交運營等）。標準意義的bot項目較多，但類似bot項目的bt卻并不多見。 自20世紀80年代我國第一個bot項目（深圳沙角b電廠項目）實施建設以來，經(jīng)過多年的發(fā)展，bot融資模式已經(jīng)為大眾所熟悉。而bt模式做為bot模式的一種演變，近年來也逐漸作為政府投融資模式的一種，被用來為政府性公共項目融資。近年的大型bt項目案例有：佛山市市政基礎設施bt建設項目工程、天津津濱輕軌項目、北京地鐵奧運支線、南京地鐵二號

4、線一期工程等。 2004年國務院頒布的國務院關(guān)于投資體制改革的決定（國發(fā)2004年20號），明確規(guī)定“放寬社會資本的投資領域，允許社會資本進入法律法規(guī)未禁入的基礎設施、公用事業(yè)及其他行業(yè)和領域”，“各級政府要創(chuàng)造條件，利用特許權(quán)經(jīng)營、投資補助等多種形式，吸引社會資本參與社會資本參與有合理回報和一定投資回收能力的公益事業(yè)和公共基礎設施的建設”。此政策背景可謂是bt模式獲得發(fā)展的一個重要因素。page 55模式依據(jù)模式依據(jù) 1. 根據(jù)中華人民共和國政府采購法第二條“政府采購是指各級國家機關(guān)、事業(yè)單位和團體組織，使用財政性資金采購依法制定的集中采購目錄以內(nèi)的或者采購限額標準以上的貨物、工程和服務的行

5、為?！?2. 根據(jù)中華人民共和國建設部200330號關(guān)于關(guān)于培育發(fā)展工程總承包和工程項目管理企業(yè)的指導意見第四章第七條“鼓勵有投融資能力的工程總承包企業(yè)，對具備條件的工程項目，根據(jù)業(yè)主的要求按照建設轉(zhuǎn)讓(bt) 、建設-經(jīng)營-轉(zhuǎn)讓(bot) 、建設擁有-經(jīng)營(boo) 、建設-擁有-經(jīng)營-轉(zhuǎn)讓(bot)等方式組織實施。”page 66運作過程運作過程 1. 項目的確定階段：政府對項目立項,完成項目建設書、可行性研究、籌劃報批等工作； 2. 項目的前期準備階段：政府確定融資模式、貸款金額的時間及數(shù)量上的要求、償還資金的計劃安排等工作； 3. 項目的合同確定階段：政府確定投資方，談判商定雙方的權(quán)利

6、與義務等工作； 4. 項目的建設階段：參與各方按bt合同要求，行使權(quán)利，履行義務； 5. 項目的移交階段：竣工驗收合格、合同期滿，投資方有償移交給政府，政府按約定總價，按比例分期償還投資方的融資和建設費用。page 77bt項目流程圖page 88模式主體模式主體 bt模式中三個主體： 1、項目業(yè)主。是指項目所在國政府及所屬部門指定的機構(gòu)或公司，也稱項目發(fā)起人。負責對項目的項目建設特許權(quán)的招標。在項目融資建設期間，業(yè)主在法律上不擁有項目，而是通過給予項目一定數(shù)額的從屬性貸款或貸款擔保作為項目建設、開發(fā)和融資的支持。在項目建設完成和移交后，將擁有項目的所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)。 2、bt投資建設方。bt方

7、通過投標方式從項目所在國政府獲得項目建設的特許權(quán)。負責提供項目建設所需的資金、技術(shù)，安排融資和組織項目的建設，并承擔相應的項目風險。通過招投標方式產(chǎn)生相應的設計單位、施工單位、監(jiān)理單位和設備、原材料供應商等。 3、貸款銀行或其他相關(guān)單位。融資渠道在bt模式中扮演很重要的角色，項目的融資渠道一般是投資方自有資產(chǎn)、銀團貸款、政府政策性貸款等。而貸款的條件一般取決于項目本身的經(jīng)濟效益，bt方的管理能力和資金狀況，以及政府為項目投資方提供的優(yōu)惠政策page 99bt模式下的合同關(guān)系：page 1010btbt投資主體的效應：投資主體的效應：btbt投資主體的效益投資主體的效益項目收入項目收入項目支出項

8、目支出項目收益項目收益工程款結(jié)余收入工程款結(jié)余收入利息差收入利息差收入優(yōu)惠貸款利息差收入優(yōu)惠貸款利息差收入資本金存貸款利息差收入資本金存貸款利息差收入工程成本支出工程成本支出融資貸款利息支出融資貸款利息支出page 1111btbt模式的分類：模式的分類：完全完全btbt模式模式btbt工程總承包模方式工程總承包模方式btbt帶資承包方式帶資承包方式bt模式模式定義：定義：指通過招標確定項目建設方，建設方組建項目公司，由項目公司負責項目的融資、投資和建設，項目建成后由業(yè)主回購的形式應用實例：應用實例：北京2008年奧運會主體育館、重慶菜園壩長江大橋南引道、江蘇嘉興開發(fā)區(qū)項目等定義：定義：指通過

9、招標確定同時承擔投資、建設管理和施工職能的項目建設方，建設方按照合同約定對工程項目全過程實行承包，并承擔項目的全部投資，由業(yè)主委托指派工程監(jiān)理，項目建成后由業(yè)主回購的形式。應用實例：應用實例：重慶朝天門大橋項目、山西陽侯高速公路項目、北海市工業(yè)園區(qū)基礎設施項目等定義：定義：是指通過招標確定項目建設方，建設方按合同約定負責工程施工及投資，項目驗收合格后由業(yè)主回購的形式應用實例：應用實例：南京快速內(nèi)環(huán)線項目、重慶北部新區(qū)土地整治項目、重慶黔江機場土石方工程項目等page 1212特點特點 1. bt模式僅適用于政府基礎設施非經(jīng)營性項目建設； 2. 政府利用的資金是非政府資金，是通過投資方融資的資金

10、，融資的資金可以是銀行的，也可以是其他金融機構(gòu)或私有的，可以是外資的也可以是國內(nèi)的； 3. bt模式僅是一種新的投資融資模式，bt模式的重點是b階段； 4. 投資方在移交時不存在投資方在建成后進行經(jīng)營，獲取經(jīng)營收入； 5. 政府按比例分期向投資方支付合同的約定總價。page 1313風險風險 1. 風險較大,例如政治風險、自然風險、社會風險、技術(shù)風險;需增強風險管理的能力，最大的風險還是政府的債務償還是否按合同約定； 2. 安全合理利潤及約定總價的確定比較困難； 3. 做好項目法人責任制，對項目資金籌措、建設實施、資產(chǎn)保值增值實行全過程負責的制度。加強項目的建設管理，合理降低工程造價，降低工程

11、成本，降低融資成本，獲取較大的利息差收入； 4. 適當?shù)睦麧櫬剩ù笥谫Y金的綜合水平）水平和資金的有限監(jiān)管投入與增值退出，便是合理令人滿意的水平，最大的安全保障就是最大的效率。 隨著我國工程建設領域投融資體制的改革，越來越多的工程項目，尤其是基礎設施項目，開始采用建設轉(zhuǎn)讓即bt模式進行建設。實踐中，由于目前整個行業(yè)對bt模式的認識不夠，有關(guān)立法工作還處于探索階段，致使諸多問題無據(jù)可依，bt模式頻頻被濫用。有的以bt之名行墊資之實，有的僅有招標單位自身出具的還款承諾而無任何實質(zhì)性擔保，有的在用地、立項、規(guī)劃等方面明顯違反基本建設程序，等等，諸如此類的不規(guī)范之處給介入bt項目的建筑企業(yè)帶來了巨大的風

12、險。 page 1414 bt系由bot(建設經(jīng)營轉(zhuǎn)讓)演變而來，作為一種投資方式，bt項目同樣具有bot項目的根本特征。作為bt項目的投資方，建筑企業(yè)的權(quán)利不僅應通過作為項目建設單位這一法律身份加以固定，還應設定有效的擔保以確保其投資款的回收及相應投資回報的如期獲取。鑒于此，對于那些擬通過bt模式提高競爭力的建筑企業(yè)來講，在介入bt項目前后，應注意以下幾點。 第一，應深入分析相關(guān)招標文件以確定bt項目真?zhèn)?，防范假bt模式可能帶來的風險； 第二，積極開展對bt項目的調(diào)查，包括項目合法性以及項目運作前景預測等； 第三，重視對bt項目中招標單位回購擔保的審查，以確保擔保方案的有效性和可行性； 第四

13、，對于實踐中有關(guān)部門由于對bt模式不了解，仍按一般工程承包辦理相應手續(xù)的做法應主動要求糾正，以避免該類登記方式不當，降低對承包商的保護力度，加大投資風險； 第五，重視bt項目的簽約管理和履約管理?？善刚垖I(yè)律師進行全過程把關(guān)，積極防范相當長的建設周期內(nèi)可能出現(xiàn)的法律風險。page 1515風險補救措施風險補救措施 針對目前已經(jīng)出現(xiàn)的bt項目建設承包人無力歸還金融機構(gòu)貸款的情況，絕大數(shù)金融機構(gòu)已訴至法院，采取了訴前保全或訴訟保全的措施，但往往由于欠款人在借款時并未提供過相應的財產(chǎn)抵押，或抵押的財產(chǎn)與借款金額相差巨大，通過這種方式只能幫助金融機構(gòu)挽回少量損失。筆者認為，可繼續(xù)采取以下補救措施： 1

14、、保全建設項目，如果該建設項目尚未移交，理論上講該項目的所有權(quán)人仍是bt項目的建設承包人； 2、如果該項目已經(jīng)移交，保全bt建設承包人的到期和預期債權(quán)；承包人的債務人一般是政府，相對來說是有保障的； 3、如果該承包人又是其他擁有優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)公司的股東或?qū)嶋H控制人，那么，對該承包人在其他公司的股權(quán)進行保全，通過訴訟取得股權(quán)及其收益權(quán)，并通過將來對該股權(quán)的轉(zhuǎn)讓收回貸款。 bt模式bt （build-transfer，即建設-移交），主要適用于建設公共基礎設施，bt建設承包人負責建設資金的籌集和項目建設，并在項目完工時立即移交給建設單位（通常為政府），建設單位向bt建設承包人支付工程建設費用和融資費用，

15、支付時間由bt建設雙方約定（可能是工程建設開始，也可能是工程建設完成后開始）。因此，bt是通過融資進行項目建設的方法。page 1616完善完善bt投資已是當務之急投資已是當務之急 除了完善bt運行機制，強化政府對bt項目的監(jiān)督之外，建立bt應對風險機制，確定風險種類，擬定相應的風險回避對策也顯得非常重要。另外，政府運作bt應考慮引入獨立第三方的中介服務。目前，國內(nèi)外著名投資工程咨詢和設計單位都有很強的bt投資專業(yè)知識和技能，如中國國際工程咨詢公司等。在融資和資本運作上可以聘請證券公司或著名投資咨詢公司為其服務。 由于我國bt誕生的時間短、經(jīng)驗少，是新生事物，因此，最基本、最重要的是要有明確的

16、合同法律保護，同時，在管理上，對項目的投資概算、設計方案的確定，工程質(zhì)量的檢驗以及財務審計都應從法律上確定政府權(quán)力。但目前，我國尚沒有關(guān)于bt的專門立法，所以更應加快立法步伐。page 1717注意問題注意問題 一、一、bt模式中所存在的問題模式中所存在的問題1 1、法律環(huán)境的缺失、法律環(huán)境的缺失 目前沒有bt或bot等相關(guān)方面的法律，也沒有可供參考的合同文本，bt模式中涉及的回購協(xié)議和融資擔保也沒有法律條款支持。 2 2、建設期中的產(chǎn)權(quán)界定模糊、建設期中的產(chǎn)權(quán)界定模糊 業(yè)主和bt方簽訂合同之中有一個“回購協(xié)議”，即在項目移交時候是屬于回購的性質(zhì)，因此在簽訂合同后項目移交之前的這段時間內(nèi)，項目

17、產(chǎn)權(quán)屬于bt方還是屬于業(yè)主方難以界定。 3 3、項目活動談判時間長，消耗大、項目活動談判時間長，消耗大 bt項目大多沒有先例可循，項目的發(fā)起人（bt方）和政府機構(gòu)要花相當長的時間相互闡明各自的意愿。其中涉及到如何分擔項目中風險問題上往往雙方談判中難以達成統(tǒng)一。 4 4、涉及環(huán)節(jié)多，成本高、涉及環(huán)節(jié)多，成本高 bt模式的項目準備、招標、談判、簽署與bt有關(guān)的建設合同，移交，回購等階段，涉及到政府的許可、審批以及貸款擔保等諸多環(huán)節(jié)，操作的難度大，人為障礙多，而融資成本也會因中間環(huán)節(jié)增多而急劇上升。 5 5、項目相關(guān)方多，協(xié)調(diào)溝通難度大、項目相關(guān)方多，協(xié)調(diào)溝通難度大 bt模式中，涉及到的項目相關(guān)方很

18、多，很多參建方均出于個體利益考慮而損害項目整體。如bt方在保證質(zhì)量的前提下希望施工承包方的報價盡可能低，而施工承包方則要保證自身的最低盈利標準，而采取相應有損bt方的策略。 6 6、融資監(jiān)管難度大，資金風險大、融資監(jiān)管難度大，資金風險大 目前我國尚沒有相應的bt模式方面的法律法規(guī)，而bt模式中法律關(guān)系，合同關(guān)系的特殊性和復雜性，導致融資監(jiān)管難度大。例如銀團是以政府或政府機構(gòu)的全額付款保證作為擔保，而不是bt方出具抵押作為擔保，未來的責任主體難以界定。 7 7、分包現(xiàn)象嚴重，質(zhì)量難以得到保證、分包現(xiàn)象嚴重，質(zhì)量難以得到保證 由于業(yè)主只直接與bt方發(fā)生業(yè)務關(guān)系，項目的落實可能被細化，導致項目分包現(xiàn)

19、象嚴重；bt方處于自身利益的考慮，在項目的建設標準、變更以及施工進度等方面存在問題，使得項目質(zhì)量得不到應有的保證；業(yè)主方聘請的專業(yè)咨詢公司也可能存在道德風險而沒有起到實質(zhì)性的作用。 8 8、應用前提缺失，政策風險加大、應用前提缺失，政策風險加大 bt項目建立的前提是未來政府財政收入的真實增長，而地方政府的財政收入的增長無法支撐bt項目時，bt項目屬于盲目擴張固定資產(chǎn)投資規(guī)模的行為，擾亂國家的宏觀建設環(huán)境，同時極大損害投資人的經(jīng)濟利益，破壞市場秩序和市場環(huán)境。太平洋建設集團就利用這一點，在政府或政府機構(gòu)無力支付時候乘機收購當?shù)氐膰衅髽I(yè)，導致國有資產(chǎn)流失，未來bt模式的可能受到政策鉗制，這也加大bt模式的政策風險。page 1818 二、政府在融資過程中需要注意的問題 1、核實投資人所融資金的來源，降低資金成本； 2、合理確定資金的需要量，防止籌資不足或過剩，提高資金的使用效果； 3、適當維持自有資金的比例，合理安排負債，盡量減少融資前期工作的經(jīng)濟支出； 4、政府是國家的行政管理機關(guān)，在法律上不便與投資方形成經(jīng)濟合同關(guān)系，政府可組建一個項目法人或委托下屬單位或委托咨詢中介公司，代表政府行使業(yè)主的權(quán)利，履行業(yè)主的義務； 5、政府在招標確定投資方時應嚴格審查投資方的施工資