超高層超甲級寫字樓設計要點

1、超高層超甲級寫字樓設計要點（'胡居海）隨著中國許多城市人均gdpe入1萬美元時代，城市化進入加速發(fā)展，中國目前已有上百個城市中心區(qū) 人口達到百萬，城市中心區(qū)土地的稀缺性日益明顯，大部分城市中心區(qū)超過萬元?？鐕髽I(yè)在中國設立地區(qū) 總部與研發(fā)中心，中國特大企業(yè)也普遍跨區(qū)域異地化經(jīng)營，大型企業(yè)集團將銷售服務體系向下級城市延伸， 并推動城市的中介服務業(yè)的發(fā)展。需求的爆發(fā)性增長，推動了超高層超甲級寫字樓在中國大地遍地開花式的 開發(fā)，而政府對大型商業(yè)綜合體與超高層建筑的喜好與切實的地價與容積率等優(yōu)惠政策，更是起到推波助瀾 的作用。超高層建筑與城市綜合體在土地集約化利用方面有著無與倫比的優(yōu)勢，但是超

2、高層的背后，是建筑成本 的成倍式增長，是開發(fā)與施工周期大幅延長。在美國152米以上建筑叫摩天大樓，而建筑高度超過250米后,除成本與工期不利因素外，超過四個分區(qū)的垂直交通布置大大降低了寫字樓的實用率，并且需要到建設部進行結(jié)構(gòu)超限審查，建筑消防性能化分析以及風洞與振動臺試驗 ，使得設計與報批周期增加半年左右。在上海 深圳廣州等城市，許多400m+勺超高層租金按地毯面積出租才與一些國際頂級寫字樓價格相當，因此 本文中 的超高層僅指152-250m,經(jīng)過對多個城市超高層超甲級寫字樓調(diào)研，總結(jié)設計要點如下：一、準確市場定位是設計前提甲級寫字樓是市場通俗叫法，并沒有嚴格的技術(shù)規(guī)范進行區(qū)分，但市場通常根據(jù)

3、寫字樓的規(guī)模檔次分為國際頂級、超甲級、甲級、乙級、 soh伍類，一般來說，只有北上廣 深才適合建設國際頂級，超甲級寫字樓主要規(guī)模大于 5萬平方米，并有較高的建筑與機電配置。而 對于綜合 體物業(yè)，要重點解決寫字樓與商業(yè)及其它建筑之間關(guān)系，對于超甲級寫字樓主要問題平衡首層大堂占用商業(yè) 面積以及單獨出入口與門前廣場的問題。寫字樓在設計之前，需要對城市競爭性項目與北上廣深一些代表性 寫字樓項目進行考察學習，定位主要解決在城市或區(qū)域項目之間的競爭性以及行業(yè)未來發(fā)展的前瞻性，寫字 樓項目要考慮未來幾十年內(nèi)不落后。寫字樓設計一定要選擇有多個類似項目的設計單位與團隊，如果甲方管 理力量不強時，要選擇合適的結(jié)構(gòu)

4、、機電與交通顧問公司。福州倉山萬達廣場是以商業(yè)為主，寫字樓就不做 超甲級，而上海國金中心ifc就是寫字樓與商業(yè)平衡開發(fā)的模式，弄清楚下表就容易對綜合體物業(yè)進行決策。士位純寫字樓寫字樓兼 容商業(yè)平衡開發(fā)以商 業(yè)為主物 業(yè)配比寫字樓（舁 90%商業(yè)(10%- 30%寫字樓商 業(yè)公寓價值 平衡商業(yè) 面積超 過50%合理確定層高/標準層面積/容積率/覆蓋率關(guān)系在純寫字樓模式下，裙樓商業(yè)一般設計用來銀行與特色餐飲配套，這種情況下，過分強調(diào)提高覆蓋率，增加裙樓面積，容易降低高層寫字樓的價值， 還是多留一些廣場與室外空間,通常情況下寫字樓覆蓋率30%-50%匕較合適。寫字樓的容積率一般要按政府規(guī)劃建足，轉(zhuǎn)換

5、層如不計容要 4.56m以上以便將來綠化等利用，而裙樓頂層及最高層如政府許可可以建 912層高的宴會廳與會議中心，將來室內(nèi)空間也可靈活處理。在寫字樓沒有總高限高的要求下，超甲級寫字樓層高以4.24.5米為宜，也可以設置兩種高度滿足不同客戶需求。三、寫字樓標準層面積與布局寫字樓標準層面積與布局設計要結(jié)合地塊位置形狀與景觀方向以及道路交通等，以1500平方米、2000平方米、2500平方米三種最合適，在1500平方米情況下，可以按長方 形平面布局，電梯間臨北側(cè)布置以增加南向或優(yōu)良景觀面的面積，也可方形布局，1500平方米時，只設一個消防電梯。2000平方米正方形布局，是寫字樓理想的標準層，這時一個

6、消防分區(qū)配兩臺消防電梯。而通過消 防性能化分析，有些城市寫字樓標準層面積可以突破 2000平方米限制，甚至一個防火分區(qū)做到 2500平方米， 新的建筑規(guī)范也將容許。寫字樓的平面布局與建筑外立面息息相關(guān)，總體來講辦公建筑以方正穩(wěn)重設計風格委托，符合大多數(shù)人 的審美與風水理論，盡量少圓弧，更不宜夸張異型。寫字樓的總高度在容積率與標準層之間合理平衡，而通過調(diào)整裙樓面積也可精準確定地上層數(shù)，寫字樓 總高要利用好垂直分區(qū)的規(guī)則。 按目前規(guī)范每個垂直分區(qū)最多為15層，分區(qū)高度6367.5, 一般一個分區(qū) 不宜少于十層，152250m超高層可設234三種寫字樓分區(qū)，加上裙樓在不超過 24米可單獨設分區(qū)，理想

7、 高度二個分區(qū)+24米裙樓情況下152168m三個寫字樓分區(qū)188198m三個分區(qū)加+24米裙樓約248米。四、電梯數(shù)量與電梯井布局寫字樓的電梯數(shù)量與檔次，是衡量寫字樓品質(zhì)的重要指標，但是寫字樓數(shù)量過多以后，不單增加成本，還降低寫字樓實用面積，合理配置寫字樓電梯是寫字樓設計最關(guān)鍵的事 項。特別要提出的是兩臺消防電梯宜聯(lián)合布置在一個前室內(nèi)并聯(lián)控，以提高消防電梯的使用效率，按規(guī)范消 防電梯應此地下底層60秒內(nèi)高達頂層，在設計時可適當選用 3.5米/秒。對于北上廣深，客戶特別強調(diào)保衛(wèi) 安全工作，宜設計地下室至首層大堂的轉(zhuǎn)換梯，而在二三線城市，則強調(diào)方便，還是地下室直達寫字樓層比 較合適。寫字樓電梯數(shù)

8、量與檔次，一方面要根據(jù)計算，但更為關(guān)鍵的是要與類似或競爭項目進行比較確定， 各垂直分區(qū)電梯可按下表選用：k分度提升高梯數(shù)標準梯 速載 重量備 注k低99m8060007500平方米 /臺3 4sm/s宜選1.6噸 21人梯k方米46sm/s180m/臺k高200260m/臺50006500平方米57sm/s電梯設計技術(shù)參數(shù)：1、時隔：30s; 2、5分鐘輸送能力12%電梯計算參數(shù)的人員密度，可以按凈使用面積 12平方米/人，這約合建筑面積18平方米/人;客梯梯速一般要求2540s直達頂層；需要指出的是，電梯交通流量分析，可以委托日立三菱等品牌電梯廠家計算，但是這些計算

9、并沒有嚴格 的國家標準，即使是最高電梯配置標準的寫字樓，在高峰上班時間也會出現(xiàn)排隊等候電梯的情況，并且電梯 的噸位速度開關(guān)門時間都對流量分析結(jié)果影響很大，而一般來講，在二三線城市的辦公區(qū)人員密度，也可適 當放寬標準。參考類似項目，在兩個分區(qū)時，寫字樓建筑面積在57萬平方米；低區(qū)與中區(qū)各配四五臺高速電梯，在三個分區(qū)時，寫字樓建筑面積在 911。電梯井的布局，是影響寫字樓實用率與使用功能的重要設計，但是目前超甲級寫字樓，采用vavs調(diào)系統(tǒng)，基本已成為標配，而 vav空調(diào)需要在標準層30平方米左右的機房面積，提供以下經(jīng)典寫字樓平面供參考： 五、交通組織寫字樓的交通組織，主要分析自駕車、公交車、地鐵、

10、出租車以及有專業(yè)司機的企業(yè)高管五種不同出行方式的人流，如何快速達到項目，這點嘉里建設/香格里拉酒店的寫字樓與酒店全國各項目基本都是經(jīng)典布局，特別是主入口布置大雨棚，雨棚下是半環(huán)形車道，對出租車與企業(yè)高管出行最為 有利，客戶的尊貴一達到就體現(xiàn)了。最不利的交通組織是與城市道路不協(xié)調(diào)，使得主要方向的車輛達到項目 要調(diào)頭或者繞建筑物一圈進入，地下室車庫的出入口更多考慮這個因素。有條件要改造城市道路布置港灣式 的公交車站與的士?？空?，另外寫字樓的室外應以廣場為主，并適當布置十個左右臨時停車位，并布置少量 噴泉水景，園林綠化要起到分隔功能區(qū)引導交通的作用。大堂是寫字樓的門面與重要交通樞紐，面積面積不包括核

11、心筒應在800平方米以上，有條件可以全層12米以上通高設計。寫字樓地下車庫最少要滿足100平方米地上建筑一個車位，每個車位綜合面積約3240平方米，地下室要爭取用足用地紅線，把單層面積做大，并根據(jù)地質(zhì)情況，合理確定地下室層高與地下層數(shù)，地下室層高 不宜小于3.9米，局部有特殊要求的設備機房層高會達到 5米，但地下一層考慮外圍地下室的 0.8-1.2米覆 土與室內(nèi)外0.3-0.6米高差，寫字樓首層建筑物下的地下室層高就達到56米，完全滿足設備要求。六、空調(diào)設備選型與供電負荷我國甲級寫字樓，最早主要是港資企業(yè)投資建設，他們也將香港的習慣與標準帶過來，而香港的寫字樓習慣將空調(diào)溫度在20度多，國內(nèi)人都

12、冷的不習慣，許多寫字樓投入運行多年后，三分之一的空調(diào)與變壓器應設計富余被閑置，特別是設計院盲目計算方法，也不了解許多寫字 樓有加層的潛規(guī)則，設計標準過高，而在招標階段有些企業(yè)又為控制成本或者誤信設備商，大幅降低設計容 量標準，或者采用低檔次產(chǎn)品，我的建議是“合理控制設備負荷容量，選用國際領(lǐng)先品牌與技術(shù)產(chǎn)品”，目 前空調(diào)主要有vav vrv ghp淡化鋰空調(diào)以及普通的主機加風機盤管式空調(diào)。vav因為極大改善了人的舒適度與節(jié)能，全成本約400元/平方米，僅比普通空調(diào)增加約 50元成本，目前技術(shù)已完全過關(guān)，主要是設備廠 家在運行時需調(diào)整服務。vrvs調(diào)使用有一定的靈活t但但初次投資約 500元/平方

13、米，而且在舒適性方面 與vav有很大的差距，這在乙級寫字樓方面適應中心企業(yè)加班有優(yōu)勢，但超甲級寫字樓的客戶基本適應vav而且加班時開空調(diào)實際增加電費有限，但有些物業(yè)公司借機收取高額的加班空調(diào)費用不能作為選型比較?？照{(diào)的負荷計算在人員密度與溫度設定都有很大彈性，但主機負荷折合空調(diào)區(qū)建筑面積，一般每冷噸3550平方米比較合適，而末端按套內(nèi)面積 120180%匕較合適?？照{(diào)主機的負荷的提高，主要是快速將整 棟大廈冷卻。在有日夜峰谷電價差異的地區(qū)，可以選用 冰蓄冷系統(tǒng)。如果與燃氣公司方面談判的較好，可以 減免燃氣增容費，用燃氣機組也是不錯選擇。普通寫字樓供電局從高壓電纜、變壓器到低壓配電柜，工程費 一

14、般在50120元/平方米，有些地方因供電壟斷工程費特別高的地區(qū)，空調(diào)也可以選用10kva高壓機組，隨著科技不斷發(fā)達，節(jié)能產(chǎn)品加速發(fā)展，中國供電設計已從過去解決容量不足，現(xiàn)在變壓器普遍閑置，根據(jù)經(jīng) 驗，寫字i地上約80100w度壓器負荷合適（包括 3040w的空調(diào)），而地下室約 30w商業(yè)約120150w 寫字樓建筑風格要體現(xiàn)時代特色，最好采用玻璃幕墻，用框架式有利于質(zhì)量，幕墻成本一般控制在 10001500元進行限額設計。另外寫字樓有5a說法，實際上這在今天基本是個廣告術(shù)語，因為在信息化的今天，幾乎全部寫字樓都 達到5a標準。寫字樓作為城市公共建筑，在綠色建筑、lee璘證、節(jié)能方面，應該做出行

15、業(yè)示范作用，但同時也要 根據(jù)國家政策申請補貼資金。注：soho即家居辦公,大多指那些專門的自由職業(yè)者：自由撰稿人、平面設計師、工藝品設計人員、藝術(shù)家、音樂創(chuàng)作 人、產(chǎn)品銷售員、廣告制作、服裝設計、商務代理、做期貨、網(wǎng)站等等。soho一個嶄新的名詞，一個全新的概念。我們這里的soh/專指基于國際互聯(lián)網(wǎng)上的、能夠按照自己的興趣和愛好自由選擇工作的、不受時間和地點制約的、不受發(fā)展空間限制的白 領(lǐng)一族。更重要的是反映在能否按照自己的興趣和愛好去自由的選擇工作，反映在所選擇的工作是否有著極大的發(fā)展空間。soho它代表的是最先進的生產(chǎn)力，代表的是最活躍的新經(jīng)濟。國內(nèi)部分建筑空調(diào)冷負荷設計指標的統(tǒng)計值一然也

16、左官位名稱冷負藁指停q/sg線黃弧良間名稔冷負芍拮忸 （w/af）1城娶九名，圣至1饞修殖）80-11017一段李京篁100-150kxh16018港凈手術(shù)室以 -50033«?19x光.cl竭治呼120-1504=餐廳，宴會廳20高場、百竺大侵：考上宣150-250 15焦？小買邳loo-l&o21影敏豆，觀眾慝1mt50cx.接博90-120 -休息丹（允許交8）3004007小拿工篁：尤鐘彤1第）200-30023化也完3-1206大會哀宣（不許安地）l«o-2«021片育次 土麥片120-2509 建發(fā).美容 120-18025度眾體冬干允才夕生）soo-4dq10健身患.保朗 q受黜1w-12011彈三自數(shù)一12。27展航、曲旦130-