石林小昌樂村項(xiàng)目定位研究報(bào)告 143P

1、石林小昌樂村項(xiàng)目定位研究報(bào)告北京合晟尚圓房地產(chǎn)顧問有限公司 昆明分公司2011年10月20日獻(xiàn)禮石林的歐洲夢想本方案版權(quán)屬北京合晟尚圓房地產(chǎn)顧問有限公司所有，未經(jīng)我司授權(quán)許可任何個(gè)人或單位不得有任何形式的拷貝、轉(zhuǎn)載。總指導(dǎo)：宋欣主編： 王繼 齊筱強(qiáng) 副主編：關(guān)艷雄 謝芳 劉園利 劉娜規(guī)劃指導(dǎo)：北京建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)院數(shù)據(jù)研究：市場研發(fā)中心平面設(shè)計(jì)：策略研發(fā)中心電話：（0871）7230855傳真：（0871）7230855郵箱：法律顧問：云南法彰律師事務(wù)所第一篇：析勢第一篇：析勢第三篇：馭市第三篇：馭市第二篇：謀勢第二篇：謀勢匯報(bào)主軸匯報(bào)主軸市場支撐解析產(chǎn)品謀劃發(fā)展項(xiàng)目定位營銷前前 言言勢起大石林勢

2、起大石林1 1、石林印象、石林印象2 2、石林轉(zhuǎn)變、石林轉(zhuǎn)變3 3、地塊研究、地塊研究4 4、發(fā)展方向、發(fā)展方向前言前言 勢起大石林勢起大石林我們所處的地方我們所處的地方石林石林2006-20102006-2010年石林游客量年石林游客量石林作為云南最著名的景區(qū)之一，每年都吸引大量中外游客前往參觀，2010年，大、小石林景區(qū)共接待游客286萬人次，實(shí)現(xiàn)門票收入3.6億元2007年6月27日下午十四時(shí)許，在第三十一屆世界遺產(chǎn)大會(huì)上，云南石林申報(bào)世界自然遺產(chǎn)獲得全票通過，成功躋身世界自然遺產(chǎn)世界自然遺產(chǎn)大家庭1、石林印象名氣大基礎(chǔ)設(shè)施薄弱景區(qū)游覽區(qū)域被眾多項(xiàng)目建設(shè)壓縮，游覽缺乏前導(dǎo)空間組織，游人密

3、度過大；旅游交通與一般性交通 混雜，為游客帶來諸多不便周邊住宿大多為二、三星級賓館，如石林賓館、云林賓館等；餐飲也已街邊小店為主，具有較高檔次和品質(zhì)的餐飲住宿場所幾乎沒有石林雖然是云南的一個(gè)知名景區(qū)，但周邊的休閑娛樂配套較為稀缺，造成景區(qū)的功能比較單一區(qū)域功能布局不合理區(qū)域功能布局不合理餐飲住宿檔次低餐飲住宿檔次低休閑度假配套少休閑度假配套少距離距離配套配套特色特色距離昆明比較近，距離昆明比較近，游客可以當(dāng)天來回游客可以當(dāng)天來回基礎(chǔ)設(shè)施薄弱，休基礎(chǔ)設(shè)施薄弱，休閑度假配套較少閑度假配套較少體現(xiàn)石林特色的旅體現(xiàn)石林特色的旅游項(xiàng)目較少，缺乏游項(xiàng)目較少，缺乏游客停留的吸引力游客停留的吸引力玩在石林、吃

4、在宜良、住在昆明玩在石林、吃在宜良、住在昆明外地人留不住石林石林早已名聲在外，眾人慕名而來早已名聲在外，眾人慕名而來然而他并不完美，基礎(chǔ)設(shè)施薄弱、休閑配套稀缺、整體規(guī)劃不完善讓多少人成了匆匆過客石林經(jīng)濟(jì)發(fā)展依賴石林經(jīng)濟(jì)發(fā)展依賴“自然生態(tài)景觀自然生態(tài)景觀”一張牌。而長期的可持續(xù)性發(fā)展，石一張牌。而長期的可持續(xù)性發(fā)展，石林政府已然有了良好的規(guī)劃，多個(gè)項(xiàng)目開發(fā)之中。林政府已然有了良好的規(guī)劃，多個(gè)項(xiàng)目開發(fā)之中。傳統(tǒng)生態(tài)景觀經(jīng)濟(jì)（門票經(jīng)濟(jì)）度假型休閑經(jīng)濟(jì)生態(tài)農(nóng)業(yè)生態(tài)工業(yè)生態(tài)工業(yè)2、石林轉(zhuǎn)變產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型石林國際鄉(xiāng)村高爾夫俱樂部狂歡之都（幻多奇游樂城）酒店：桃源水鄉(xiāng)：五星級酒店彩云天地：五星級溫泉酒店狂歡之

5、都：五星級商務(wù)酒店、度假酒店云鼎合院：五星級酒店蘇寧環(huán)球：五星級度假酒店臺(tái)灣農(nóng)業(yè)創(chuàng)業(yè)園光伏發(fā)電廠石林生態(tài)工業(yè)園區(qū)石林生態(tài)工業(yè)園區(qū)一路三區(qū)石林大道、東城區(qū)、石林古城區(qū)、生態(tài)工業(yè)集中區(qū)生態(tài)工業(yè)集中區(qū)一河三片巴江為綠色主軸的縣城至石林片、北大村片、板橋片目標(biāo)：爭取在爭取在“十一五十一五”期間撤縣設(shè)市，建成期間撤縣設(shè)市，建成生態(tài)生態(tài)旅游城市，旅游城市，20152015年年建成優(yōu)秀旅游城市，建成優(yōu)秀旅游城市，20302030年建成與國際接軌的現(xiàn)代化年建成與國際接軌的現(xiàn)代化生態(tài)生態(tài)旅游城市。旅游城市。城市規(guī)劃升級一路三區(qū)、一河三片一路三區(qū)、一河三片城市對城市對“生態(tài)生態(tài)”產(chǎn)業(yè)的依賴，讓產(chǎn)業(yè)的依賴，讓“升級

6、升級”成為必須成為必須石林新城老城區(qū)城市核心區(qū)將從老城區(qū)遷移到東北方向的省級工業(yè)園區(qū)石林縣生態(tài)工業(yè)集中區(qū)，本案位于這一城市核心區(qū)的中心位置。石林新城區(qū)石林新城區(qū)城市未來發(fā)展核心城市未來發(fā)展核心未來格局：行政中心、商務(wù)中心、生態(tài)工業(yè)中心、品質(zhì)居住中心行政中心、商務(wù)中心、生態(tài)工業(yè)中心、品質(zhì)居住中心級工業(yè)園區(qū)石林縣生態(tài)工業(yè)集中區(qū)是石林縣實(shí)施“工業(yè)強(qiáng)縣”的主戰(zhàn)場和重要平臺(tái)，自2006年6月開建后，石林縣委、縣政府就立志把園區(qū)建打造為石林現(xiàn)代化、城市化、生態(tài)化、特色化的石林現(xiàn)代化、城市化、生態(tài)化、特色化的城市核心區(qū)。城市核心區(qū)。關(guān)鍵詞：行政中心、石林新城、生態(tài)工業(yè)集中區(qū)關(guān)鍵詞：行政中心、石林新城、生態(tài)工

7、業(yè)集中區(qū)大勢之趨大勢之趨城市核心區(qū)的轉(zhuǎn)移城市核心區(qū)的轉(zhuǎn)移城市規(guī)劃升級居住用地商業(yè)用地醫(yī)療用地教育用地公共綠地濕地生態(tài)公園石林生態(tài)工業(yè)集中區(qū)總體規(guī)劃石林生態(tài)工業(yè)集中區(qū)總體規(guī)劃我們的地塊我們的地塊小昌樂村小昌樂村3、地塊研究 石林縣生態(tài)工業(yè)集中區(qū) 新行政中心區(qū) 小昌樂村小五段小昌樂村位于石林縣老城區(qū)的東北方向，且位于石林縣生態(tài)工業(yè)集中區(qū)中心位置，與規(guī)劃中的濕地生態(tài)公園相毗鄰。主城（老城區(qū)）濕地公園本案a、地塊區(qū)位及交通珠寶產(chǎn)業(yè)加工基地濕地生態(tài)公園公園綠地阿詩瑪旅游小鎮(zhèn)萬城百貨大樓萬家歡食品交通施救中心種子加工中心34畝住宅本案b、地塊環(huán)境地塊周邊多為生態(tài)工業(yè)、商住混合項(xiàng)目，南北各有一公園綠地出則繁

8、華出則繁華 入則逸靜入則逸靜耕地、附著農(nóng)作物，生地，地面高低落差大耕地、附著農(nóng)作物，生地，地面高低落差大c、地塊現(xiàn)狀最高點(diǎn)最低點(diǎn)地塊高低落差較大，其中b地塊較高，最高點(diǎn)為1693m，最低處為1679m，高低落差為14m14m；而a地塊相對平坦。d、地塊高低落差總建面：約總建面：約180000180000凈用地面積：凈用地面積：91.591.5畝畝容積率：容積率：2.952.95建筑密度：建筑密度：30%30%綠地率：綠地率：42%42%e、地塊經(jīng)濟(jì)指標(biāo)安置房面積：6萬1、毗鄰規(guī)劃中的濕地生態(tài)公園，適宜適宜養(yǎng)生養(yǎng)生居??；2、距交通主干道（石林大道）有一定距離，不存在噪音污染；不存在噪音污染；3、

9、地塊周邊無高層遮擋，視野開闊視野開闊。1、地塊高低落差較大高低落差較大；2、本項(xiàng)目西南方向?yàn)榇逭?，對本?xiàng)目的景觀及品質(zhì)有一定景觀及品質(zhì)有一定的影響；的影響；3、地塊被規(guī)劃道路分為兩塊，整整體性較差體性較差。1、此片區(qū)是未來石林建設(shè)發(fā)展重點(diǎn)區(qū)域，區(qū)域前景看好；區(qū)域前景看好；2、生態(tài)工業(yè)園區(qū)生態(tài)工業(yè)園區(qū)投入使用后，將會(huì)帶來帶來大量的辦公及住宅需求大量的辦公及住宅需求；3、國家政策的限制，房地產(chǎn)投資轉(zhuǎn)入郊縣，為石林帶來投資性機(jī)遇。1、石林多個(gè)項(xiàng)目將在未來1年內(nèi)推出，未來競爭激烈未來競爭激烈；2、桃園水鄉(xiāng)多期開發(fā)，后續(xù)產(chǎn)品的推出將對本項(xiàng)目造成直接威脅；1、利用地塊高差，營造錯(cuò)落有致的氛圍；2、規(guī)劃其余

10、的邊界設(shè)置一定的隔離，將負(fù)面影響降低到最小。創(chuàng)建差異化的產(chǎn)品，“以新制勝”，擴(kuò)大產(chǎn)品賣點(diǎn)。抓住石林的發(fā)展脈搏，結(jié)合本案優(yōu)勢特點(diǎn)，引導(dǎo)區(qū)域外客戶進(jìn)行購買居住或投資 。時(shí)刻準(zhǔn)備著，把握項(xiàng)目周邊的機(jī)會(huì)點(diǎn)，吸引客戶的關(guān)注。f、地塊swots s 優(yōu)勢優(yōu)勢利用、發(fā)揮利用、發(fā)揮w w 劣勢劣勢規(guī)避、解決規(guī)避、解決o o 機(jī)會(huì)機(jī)會(huì)準(zhǔn)備、把握準(zhǔn)備、把握 t t 威脅威脅挑戰(zhàn)、化解挑戰(zhàn)、化解1、地塊高低落差大，且被道路分為兩塊，會(huì)對規(guī)劃及后期管理造成一定影響會(huì)對規(guī)劃及后期管理造成一定影響；2、地塊地塊a a商業(yè)價(jià)值高于地塊商業(yè)價(jià)值高于地塊b b（a地塊商業(yè)經(jīng)營具有先天地段優(yōu)勢，b地塊商業(yè)需人為規(guī)劃引導(dǎo)）3、地塊

11、位于新城核心區(qū)域，區(qū)域發(fā)展前景看好區(qū)域發(fā)展前景看好；4、地塊四周無遮擋，視野較為開闊視野較為開闊；5、地塊地塊毗鄰規(guī)劃中的濕地生態(tài)公園濕地生態(tài)公園，生態(tài)景觀良好生態(tài)景觀良好。區(qū)域前景看好 生態(tài)資源占優(yōu)石林新區(qū)的規(guī)劃發(fā)展，石林新區(qū)的規(guī)劃發(fā)展，造就了我們順勢開發(fā)的機(jī)遇造就了我們順勢開發(fā)的機(jī)遇周邊的生態(tài)資源（濕地公園）周邊的生態(tài)資源（濕地公園）成就了我們無與倫比的競爭優(yōu)勢成就了我們無與倫比的競爭優(yōu)勢但是，規(guī)模小、地塊零散的問題同時(shí)存在但是，規(guī)模小、地塊零散的問題同時(shí)存在處于現(xiàn)代化城市發(fā)展初期市場競爭激烈產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型期，目前依舊依賴門票經(jīng)濟(jì)石林石林規(guī)模小、地塊零散問題眾多需抓住根本地塊地塊項(xiàng)目伊始，我

12、們一直認(rèn)為必須“差異突圍”但有時(shí)候“和而不同”或許是更好的解決辦法做最“精致”的“生態(tài)”地產(chǎn)生態(tài)包括了生態(tài)包括了“外部外部自然資源自然資源”和和“內(nèi)部人工塑造內(nèi)部人工塑造”，與石林景區(qū)及其他項(xiàng)目同樣隸屬于，與石林景區(qū)及其他項(xiàng)目同樣隸屬于“生態(tài)生態(tài)”概念，概念，所以所以二者并不沖突二者并不沖突生態(tài)地產(chǎn)包括了圍繞自然資源所產(chǎn)生的居住、商務(wù)辦公、娛樂、餐飲、購物等多種功能，本案不同功能的組生態(tài)地產(chǎn)包括了圍繞自然資源所產(chǎn)生的居住、商務(wù)辦公、娛樂、餐飲、購物等多種功能，本案不同功能的組合正是生態(tài)地產(chǎn)的概念合正是生態(tài)地產(chǎn)的概念發(fā)展方向還有一個(gè)問題，生態(tài)定位下，為何必須要“精致”？1 12 23 34 4自

13、然資源為輔內(nèi)部配套為主自然資源為輔內(nèi)部配套為主彩云天地彩云天地石林現(xiàn)有項(xiàng)目大都停留在依靠自然資源取勝的階段依靠自然資源為主依靠自然資源為主悠然墅悠然墅依靠區(qū)位優(yōu)勢依靠區(qū)位優(yōu)勢上海恒聯(lián)新天地花園上海恒聯(lián)新天地花園內(nèi)部自然資源和區(qū)位雙依托內(nèi)部自然資源和區(qū)位雙依托桃源水鄉(xiāng)桃源水鄉(xiāng) 優(yōu)勢：優(yōu)勢：大多依靠先天的自然資大多依靠先天的自然資源及區(qū)位獲取市場競爭力源及區(qū)位獲取市場競爭力不足：對產(chǎn)品、不足：對產(chǎn)品、對服務(wù)、對人的對服務(wù)、對人的夢想關(guān)注較少夢想關(guān)注較少有資源但不限于資源有硬件但是更有軟件我們要做的就是精致先行形成差異化找到獨(dú)特標(biāo)簽精致生態(tài)生態(tài)涵蓋盡可能多的功能和物業(yè)類型涵蓋盡可能多的功能和物業(yè)類型

14、滿足不同客戶對生態(tài)的需求滿足不同客戶對生態(tài)的需求相對其他項(xiàng)目的內(nèi)涵升級相對其他項(xiàng)目的內(nèi)涵升級用軟硬件的精益求精來提高項(xiàng)目附加值用軟硬件的精益求精來提高項(xiàng)目附加值凸顯對人、對夢想、對服務(wù)的苛求凸顯對人、對夢想、對服務(wù)的苛求樹立自己品牌樹立自己品牌形成客戶磁力形成客戶磁力精致經(jīng)過前述梳理項(xiàng)目操作過程中最大的問題逐步明朗化接下來要解決的，是以下兩個(gè)方面：1 1、市場承載力如何、市場承載力如何2 2、精致生態(tài)產(chǎn)品如何打造、精致生態(tài)產(chǎn)品如何打造1 1、宏觀市場分析、宏觀市場分析2 2、全國市場分析、全國市場分析3 3、昆明市場分析、昆明市場分析4 4、石林市場分析、石林市場分析5 5、適合本案的業(yè)態(tài)分析

15、、適合本案的業(yè)態(tài)分析第一篇第一篇 析勢析勢市場點(diǎn)線面深度解析市場點(diǎn)線面深度解析1、宏觀市場分析20112011年年1 1月月2626日日新國八條新國八條20112011年年2 2月月2626日日新昆十條（昆明限購令）新昆十條（昆明限購令）20112011年年3 3月月1616日日11房房1 1價(jià)（價(jià)（5 5月月1 1日執(zhí)行）日執(zhí)行）20112011年年8 8月月22、3 3線城市限購標(biāo)準(zhǔn)線城市限購標(biāo)準(zhǔn)20112011年年政策調(diào)控年政策調(diào)控年金融方面：金融方面：3 3次加息、次加息、6 6次提準(zhǔn)、一線城市提高貸款利率次提準(zhǔn)、一線城市提高貸款利率民生經(jīng)濟(jì)方面：民生經(jīng)濟(jì)方面：6 6月份月份cpicp

16、i增幅增幅6.4%6.4%，7 7月份月份cpicpi增幅增幅6.5%6.5%，8 8月份月份cpicpi增幅增幅6.2%6.2%，9 9月份月份cpicpi增幅增幅6.1%6.1%20112011年一二線城市成交均價(jià)對比圖年一二線城市成交均價(jià)對比圖20112011年一二線城市成交量對比圖年一二線城市成交量對比圖成交均價(jià)態(tài)勢：凌波微步（小幅波動(dòng)）成交均價(jià)態(tài)勢：凌波微步（小幅波動(dòng)）成交總量態(tài)勢：整體下滑（大幅下滑）成交總量態(tài)勢：整體下滑（大幅下滑）2、全國市場分析2011年全國一、二線城市成交均價(jià)對比1月2月3月4月5月6月7月8月9月一線重點(diǎn)城市北京2294523285262132286221

17、97221165225592168918069上海153061493713806143901470821945149771498714933深圳197002058819424201891526219446209402039919366二線重點(diǎn)城市南京126061302113069122861234612530147861500014778武漢641865577078522350216286683669536837注：單位（元/）2011年全國一、二線城市成交量對比1月2月3月4月5月6月7月8月9月一線重點(diǎn)城市北京1011637035743555073468653913455064641上海1

18、48515501114459944108947273111901182610391深圳398898212666162429332905383825071832二線重點(diǎn)城市南京642121722211180231192761316825912883武漢132894633855485561130910199120591319412285注：單位（套）a a、昆明本地樓盤成交數(shù)據(jù)分析、昆明本地樓盤成交數(shù)據(jù)分析分析總結(jié)分析總結(jié)：20112011年昆明房地產(chǎn)成交面積呈現(xiàn)下滑趨勢年昆明房地產(chǎn)成交面積呈現(xiàn)下滑趨勢1月份成交面積為114.41萬；2月份的成交面積僅有41.49萬，環(huán)比下降了63.74%；3月份

19、的成交面積為33.42萬，由于春季房交會(huì)的督促與影響，4月份的成交面積上升為72.84萬，環(huán)比增長率為117.95%；5月份的成交面積為51.22萬，6月份的成交面積持續(xù)走低，僅為29.48萬，環(huán)比下降了42.44%。7月份成交面積達(dá)到目前為止今年最低，僅為26.79萬，環(huán)比下降了9.12%；八月份成交面積急速走高，環(huán)比上升200%；9月份持續(xù)走高，為53.45萬。3、昆明市場分析2011年1-9月昆明商品房成交信息日期成交套數(shù)（套）成交面積（）成交金額（萬元）成交均價(jià)（元/）1月份125151144119721261.86718.632月份4553414898.5263427.66017.9

20、83月份4553334164.8247174.47385.514月份10667728437.64872836570.945月份5018512195.23174376924.456月份3450294819.42529848141.127月份3100267907.7216200.18069.958月份522853420627931210094.469月份6331534469.7428110.78010.562011年成交套數(shù)、成交面積、成交金額、成交均價(jià)均與2010年同期相比呈現(xiàn)上漲趨勢，其中成交套數(shù)為55419套，同比增加了12%；成交面積為476.52萬，同比增加了13%；成交金額為321.3

21、2萬元，環(huán)比增加了30%；成交均價(jià)為7548元/，環(huán)比增加了21%。價(jià)漲量跌價(jià)漲量跌2010-20112010-2011年樓盤成交數(shù)據(jù)對比年樓盤成交數(shù)據(jù)對比年份年份20112011年年(1-9)(1-9)20102010年年(1-9)(1-9)同比同比增加增加成交套數(shù)（套）成交套數(shù)（套）5541555415492214922112%12%成交面積（萬成交面積（萬/ /）476.52476.52422.82422.821313% %成交金額（億元）成交金額（億元）321.32321.32239.77239.7730%30%成交均價(jià)（元成交均價(jià)（元/ /）754875486117611721%21

22、%b b、昆明郊縣樓盤數(shù)據(jù)分析昆明郊縣樓盤數(shù)據(jù)分析1、銀行儲(chǔ)備利率上調(diào)，控制經(jīng)濟(jì)過盛增長，控制購房貸款指標(biāo)，提高購房門檻。昆明周邊郊縣城市總價(jià)低、不限購、不限貸備受市場關(guān)注。2、2011年秋季房交會(huì)郊縣參展樓盤增加，政策影響下市場熱度有所轉(zhuǎn)移。 石林地產(chǎn)，獨(dú)占鰲頭石林地產(chǎn)，獨(dú)占鰲頭區(qū)位項(xiàng)目名稱建筑面積物業(yè)類型面積區(qū)間銷售均價(jià)石林石林老街東門坊91608住宅、商鋪、酒店住 宅 :67-160 商鋪：20-70待定桃源水鄉(xiāng)420000高層、多層、別墅322303800元/石錦邑城61421洋房、別墅170-2104000元/上海恒聯(lián)新天地花園157232高層、別墅、商鋪高層：69-130住宅：63

23、00元/；商鋪：8000元鹿城廣場243001高層、公寓、商業(yè)、酒店84-133住宅：4000元 商鋪：1000020000元彩云天地370000別墅、酒店、商業(yè)130-250待定云鼎合院24000獨(dú)棟、雙拼、疊加95-1587000元/世紀(jì)陽光20000小高層、高層、商鋪別墅：161185 住宅：4090 公寓：40-60平方米 高層：4000元公寓：3400元?jiǎng)e墅：4000元富民假日尚島花園130000小高層、高層、商鋪95-1754300元/嵩明 銀杏人家420000高層、商鋪、洋房、別墅50-4003900元/安寧保利寧湖峰境300000別墅,商鋪,高層,小高層,聯(lián)排別墅,雙拼別墅,花

24、園洋房高層：130-149別墅：245-251聯(lián)排：8000；雙拼：12000；小高層 ： 4000 二 期 ： 別 墅 ： 8000-9000；疊加：4500-4600溫泉山谷3584018別墅,商鋪,小高層,多層,獨(dú)棟別墅,聯(lián)排別墅,雙拼別墅,花園洋房89-200平米精裝：7000； 精裝別墅洋房：5700；森林豪景別墅洋房：4980 云報(bào)記者村224748高層,獨(dú)棟別墅,聯(lián)排別墅,雙拼別墅 高層109-159,別墅304-429均價(jià)4500 別墅8000010000恒大金碧天下450000別墅,小高層,聯(lián)排別墅,雙拼別墅 36-13716.4192萬1、成交量急速下滑、市場觀望情緒濃郁；

25、2、房價(jià)依然堅(jiān)挺，未出現(xiàn)大幅降價(jià)趨勢；2、開發(fā)商拿地激情驟減；3、新推樓盤較多，未來放量較大；4、郊縣市場持續(xù)升溫。分析總結(jié)：分析總結(jié)：2010年-2011年1-9月共有69塊土地進(jìn)行招拍掛，招牌土地面積為3917.87畝。其中居住兼商業(yè)用地共有16塊，商業(yè)用地23塊，居住用地20塊，其他用地為10塊。20112011年年1-1-9 9月土地掛牌交易數(shù)量為月土地掛牌交易數(shù)量為20102010年的年的6 6.7.7倍，倍，石林土地掛牌交易呈爆發(fā)式增長的態(tài)勢，土地供石林土地掛牌交易呈爆發(fā)式增長的態(tài)勢，土地供應(yīng)充足，未來潛在競爭較大。應(yīng)充足，未來潛在競爭較大。4、石林市場分析a a、石林建設(shè)用地使用

26、權(quán)掛牌交易情況、石林建設(shè)用地使用權(quán)掛牌交易情況年份年份掛牌交易面積（掛牌交易面積（）掛牌交易總價(jià)（萬元）掛牌交易總價(jià)（萬元）掛牌交易地塊數(shù)掛牌交易地塊數(shù)20112011年（年（1-91-9）19973371997337156528156528606020102010年（年（1-121-12）61470561470556318563189 9b b、20112011年年3-73-7月土地成交環(huán)比圖月土地成交環(huán)比圖日期日期成交面積（）成交面積（）成交總價(jià)（萬元）成交總價(jià)（萬元）成交地塊數(shù)成交地塊數(shù)20112011年年3 3月月16987116987117947179474 420112011年年4

27、 4月月80334980334938721.4638721.46141420112011年年5 5月月4703947039197219722 220112011年年6 6月月20999020999030003300033 320112011年年7 7月月9573995739480348039 9分析總結(jié)：20112011年年1-71-7月共成交月共成交3232塊土地，塊土地，成交面積為132132.5988.5988萬?？偝山唤痤~為93446.46萬元。其中江蘇蘇寧環(huán)球集團(tuán)蘇寧環(huán)球集團(tuán)有限公司在2011年4月共拍得1414塊土地，占2011年成交土地的29.17%。成交金額為38721.46萬

28、元，占2011年土地總成交金額的30.45%。 大商家巴江明珠領(lǐng)城石林老街東門坊凱旋城中央金座龍園石錦邑城上海恒聯(lián)新天地花園桃源水鄉(xiāng)彩云天地云鼎合院悠然墅注：注： 縣城中心區(qū)縣城中心區(qū) 新城核心區(qū)；新城核心區(qū)； 風(fēng)景區(qū)風(fēng)景區(qū)世紀(jì)陽光本案本案分析總結(jié)：分析總結(jié)：城市房地產(chǎn)格局：房地產(chǎn)主要分布在“縣城中心、新城核心區(qū)、旅游景區(qū)”三個(gè)片區(qū)，其中縣城中心集中了大量政治和商務(wù)資源，短期內(nèi)仍為石林經(jīng)濟(jì)中心，而新興地產(chǎn)在向旅游景區(qū)及新城區(qū)轉(zhuǎn)移新興地產(chǎn)在向旅游景區(qū)及新城區(qū)轉(zhuǎn)移。鹿城廣場國嶺天下狂歡之都 大商家中央金座凱旋城龍園巴江明珠領(lǐng)城石林老街東門坊石錦邑城縣城中心區(qū)樓盤縣城中心區(qū)樓盤世紀(jì)陽光鹿城廣場分析總

29、結(jié)分析總結(jié)：石林項(xiàng)目多分布在縣城中心區(qū)，在在售項(xiàng)目售項(xiàng)目4 4個(gè)，潛在項(xiàng)目個(gè)，潛在項(xiàng)目5 5個(gè)。個(gè)。物業(yè)形態(tài)主要有公寓、高層小高層、商鋪為主，容積率在1.2-5.5之間，相對較高。住宅均價(jià)在4000左右，商鋪均價(jià)在1萬左右。序號項(xiàng)目名稱總建面（）總戶數(shù)（戶）容積率綠化率業(yè)態(tài)面積區(qū)間（）銷售均價(jià)（元/）開盤時(shí)間現(xiàn)狀1巴江明珠領(lǐng)城938187925.541.61%公寓90-11045002011-7-1暫無優(yōu)惠方式，已售200多套2中央金座270004004.540%公寓、商鋪公寓：40-130；商鋪：80-90公寓均價(jià)：3200；商鋪均價(jià)：1萬2011-4-9還剩下30套3大商家17000090

30、02.9930%商鋪、公寓、大賣場商住樓：150-220；商務(wù)公寓：36-132未定未定認(rèn)籌中4凱旋城38000028003.341%小高層、高層80-190未定今年年底開盤暫無5龍園50000030322.9344.6花園洋房、公寓、別墅55-207未定未定暫無6石林老街東門坊916088002.2721.03%多層 高層未定未定未定暫無7石錦邑城569012431.239%多層洋房、聯(lián)排別墅、商鋪170-21040002011-8-31目前在售洋房和連聯(lián)別墅，項(xiàng)目一期已經(jīng)是現(xiàn)房，即買即住，二期預(yù)計(jì)今年10月開盤.8世紀(jì)陽光200000一期100多2.8540%公寓,商鋪,高層,小高層108

31、、113、1243300 元/2010-07-18現(xiàn)一期基本售罄，還剩余1棟的2、3套房源。9鹿城廣場37000013442.830%公寓,寫字樓,商鋪,多層84-133住宅：4000元 商鋪：1000020000元今年年底開盤暫無上海恒聯(lián)新天地花園桃源水鄉(xiāng)新城區(qū)新城區(qū)本案分析總結(jié)分析總結(jié)：本區(qū)域有2個(gè)在售項(xiàng)目。物業(yè)形態(tài)以別墅為主，配合花園洋房及酒店式公寓，容積率在0.42-0.8之間，別墅售價(jià)在4000-4500之間。項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱總建面總建面（）（）總戶數(shù)總戶數(shù)容積率容積率綠化率綠化率業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)面積區(qū)間面積區(qū)間（）（）銷售均價(jià)銷售均價(jià)（元（元/ /）開盤時(shí)間開盤時(shí)間現(xiàn)狀現(xiàn)狀上海恒聯(lián)新天地花

32、園157232.019410.834%高層、商鋪、別墅185-28840002010-7-31二期：2011年11月聯(lián)排剩余10套，總銷售95%以上桃源水鄉(xiāng)4200009960.4245%別墅、花園洋房;酒店式公寓90-40045002010-12-25首批剩余1/10房源 云鼎合院彩云天地風(fēng)景區(qū)樓風(fēng)景區(qū)樓盤盤悠然墅分析總結(jié)分析總結(jié)：本區(qū)域有五個(gè)項(xiàng)目，物業(yè)形態(tài)多為別墅為主，洋房、商鋪及酒店為輔。容積率在0.5-0.8之間，相對較低。別墅售價(jià)在4000-8000之間。狂歡之都國嶺天下項(xiàng)目名稱總建面（）戶數(shù)容積率綠化率業(yè)態(tài)面積區(qū)間（）銷售均價(jià)（元/）開盤時(shí)間現(xiàn)狀云鼎合院240001800.5548

33、.31%別墅95-1356000-8000未定賣卡，內(nèi)部認(rèn)購彩云天地37000012000.7740% 別墅、五星級酒店、商業(yè)街130-250未定未開盤暫無悠然墅250007000.840%聯(lián)排 獨(dú)棟 雙拼聯(lián)排140-200雙拼為23742002010-6-1獨(dú)棟剩余3棟，聯(lián)排銷售90%以上國嶺天下250000待定0.545%商業(yè)、別墅、酒店公寓公寓：70-128 別墅：80-120未定2012年下半年未定狂歡之都20000018000.7/別墅、公寓、商業(yè)商業(yè)：30-1000商鋪：25000-32000元/ 10月下旬vip客戶，500/張。開盤當(dāng)日選鋪成功者優(yōu)惠500元。 d d、石林、石

34、林潛在及在售項(xiàng)目總建面分析潛在及在售項(xiàng)目總建面分析分析總結(jié)分析總結(jié)：目前整個(gè)石林縣房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)量約為292.86292.86萬方萬方，總戶數(shù)約為15928戶。 序號序號項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱總建面總建面（）1云鼎合院240002大商家1700003凱旋城3800004龍園5000005石錦邑城56900.846悠然墅250007上海恒聯(lián)新天地花園157232.018彩云天地3700009石林老街東門坊9160810桃源水鄉(xiāng)42000011巴江明珠領(lǐng)城9381812中央金座2700013世紀(jì)陽光20000014鹿城廣場37000015石林狂歡之都25000016國嶺天下200000分析總結(jié)：分析總結(jié)

35、：通過圖表可以看出，石林在售及潛在樓盤主要是以“大戶型大戶型”產(chǎn)品為主，產(chǎn)品為主，“中小戶型中小戶型”為輔為輔，大戶型主要以3-5房為主，面積區(qū)間135-288平米；而小戶型在該區(qū)域內(nèi)具有一定的稀缺性，目前的市場競爭壓力較小。該區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品戶型面積的區(qū)間及功能分區(qū)比較合理，同時(shí)注重項(xiàng)目自身產(chǎn)品搭配，注重景觀環(huán)境的營造。大戶型唱主角大戶型唱主角序號序號項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱面積區(qū)間面積區(qū)間（）1云鼎合院95-1352大商家商住樓：150-220；商務(wù)公寓：36-1323凱旋城80-1904龍園55-2075石錦邑城170-2106悠然墅聯(lián)排為140-200；雙拼為2377上海恒聯(lián)新天地花園185-288

36、8彩云天地130-2509石林老街東門坊未定10桃源水鄉(xiāng)90-40011巴江明珠領(lǐng)城90-11012中央金座公寓：40-130；商鋪：80-9013世紀(jì)陽光99-18214鹿城廣場84-13315石林狂歡之都酒店公寓：70-128 別墅：80-12016國嶺天下商業(yè)：30-1000分析總結(jié)分析總結(jié)：容積率主要集中在2.27-5.5之間，高端物業(yè)別墅容積率主要在0.28-1.2之間，小高層、高層容積率主要集中在2.27-5.5之間。低容積率產(chǎn)品眾多（主打舒適型）低容積率產(chǎn)品眾多（主打舒適型）序號序號項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱容積率容積率1云鼎合院0.552大商家2.993凱旋城3.34龍園2.935石錦邑

37、城1.26悠然墅0.87上海恒聯(lián)新天地花園0.88彩云天地0.779石林老街東門坊2.2710桃源水鄉(xiāng)0.4211巴江明珠領(lǐng)城5.512中央金座4.513世紀(jì)陽光2.8514鹿城廣場2.815石林狂歡之都0.516國嶺天下0.7分析總結(jié)分析總結(jié)：價(jià)格區(qū)間分布在3200-8000元/平米之間，其中別墅均價(jià)別墅均價(jià)60006000元元/ /左右。普通住宅均價(jià)在左右。普通住宅均價(jià)在38003800元元/ /左右。商鋪均價(jià)在左右。商鋪均價(jià)在1 1萬萬左右左右分析總結(jié)分析總結(jié)：主要以多層、別墅為主主要以多層、別墅為主，小高層為輔；通過上表可以看出。市場上缺乏物業(yè)類型多元化的樓盤?，F(xiàn)階段石林的在售樓盤物業(yè)

38、較單一以及缺乏成規(guī)模的商業(yè)、寫字樓等高端商業(yè)物業(yè)。項(xiàng)目名稱物業(yè)類型多層小高層高層公寓別墅洋房商鋪五星級酒店 商業(yè)街 大賣場云鼎合院大商家凱旋城龍園石錦邑城悠然墅上海恒聯(lián)新天地彩云天地石林老街東門坊桃源水鄉(xiāng)巴江明珠領(lǐng)城中央金座世紀(jì)陽光鹿城廣場石林狂歡之都國嶺天下分析總結(jié)分析總結(jié)：1、以自住型客戶為主。多為本地居民、企事業(yè)單位員工及公務(wù)員等。多選擇在石林縣城中心區(qū)或者新城核心區(qū)，主力戶型以3房和4房為主，面積區(qū)間在110-140。3、高品質(zhì)別墅物業(yè)基本以昆明投資客戶為主。項(xiàng)目縣城中心區(qū)（巴江明珠領(lǐng)城、中央金座、 石錦邑城 、大商家、凱旋城、龍園、石林老街東門坊、世紀(jì)陽光、鹿城廣場）新城核心區(qū)（上海

39、恒聯(lián)新天地花園、桃源水鄉(xiāng)）風(fēng)景區(qū)(云鼎合院、悠然墅、彩云天地、狂歡之都、果嶺天下)客群來源石林縣為主昆明、石林縣昆明、外地投資客職業(yè)特征工薪階層、中層白領(lǐng)、個(gè)體戶、長期居住本地的居民周邊配套的工作人員、私營業(yè)主、高級公務(wù)員昆明投資投機(jī)客戶、石林個(gè)體經(jīng)營老板年齡特征25-35歲30-40歲35-50歲置業(yè)目的自住多次置業(yè)、自住、投資投資為主 驅(qū)動(dòng)因素價(jià)格環(huán)境、價(jià)格環(huán)境、升值潛力項(xiàng)目名稱桃源水鄉(xiāng)物業(yè)類型別墅;花園洋房;酒店式公寓面積區(qū)間電梯房：90-200；洋房：99-150動(dòng)態(tài)首批貨包洋房還剩下1/10的房源。均價(jià)電梯房：3800元/；洋房：5300元/開盤時(shí)間2010-12-25總戶數(shù)：996

40、項(xiàng)目地址石林縣石林中路中段（新石林行政中心對面）開發(fā)商石林萬城旅游文化投資有限公司主要特點(diǎn)規(guī)模大、內(nèi)部景觀良好，300畝人工湖水景，由別墅、花園洋房、高層、環(huán)湖商業(yè)、五星級酒店等組成的城市綜合體，是石林目前開發(fā)規(guī)模最大、居住品質(zhì)最高的項(xiàng)目。項(xiàng)目名稱上海恒聯(lián)新天地花園物業(yè)類型住宅、別墅、商鋪面積區(qū)間185-411動(dòng)態(tài)一期底商、別墅在售，聯(lián)排別墅剩余10套左右，商業(yè)剩余一半。二期預(yù)計(jì)11月份開盤。 均價(jià)一期別墅現(xiàn)價(jià)：6000左右；商墅現(xiàn)價(jià)：8000左右，二期高層均價(jià)在4200左右，商鋪均價(jià)在8000-9000之間開盤時(shí)間2010-7-31總戶數(shù)：941項(xiàng)目地址石林縣石林大道開發(fā)商石林恒聯(lián)置業(yè)有限公

41、司主要特點(diǎn)地中海風(fēng)格，區(qū)位良好，品質(zhì)高。1、石林房地產(chǎn)處于快速發(fā)展階段，未來市場放量巨大；房地產(chǎn)處于快速發(fā)展階段，未來市場放量巨大；2 2、市場承載力還未飽和，房地產(chǎn)項(xiàng)目逐漸向精品化發(fā)展；、市場承載力還未飽和，房地產(chǎn)項(xiàng)目逐漸向精品化發(fā)展；3、以商貿(mào)、旅游、住宅、生態(tài)工業(yè)為綜合業(yè)態(tài)的新城區(qū)將是未來房地產(chǎn)發(fā)展的主戰(zhàn)場新城區(qū)將是未來房地產(chǎn)發(fā)展的主戰(zhàn)場；4、 石林項(xiàng)目以別墅居多以別墅居多，并未形成大型商業(yè)街并未形成大型商業(yè)街；5、石林樓盤均價(jià)：縣城周邊普通高層38380000元元/ /左右左右，商鋪商鋪10000/10000/ 左右左右 。思考思考結(jié)合市場及本項(xiàng)目的地塊條件我們的結(jié)合市場及本項(xiàng)目的地塊

42、條件我們的精致生態(tài)精致生態(tài)產(chǎn)品如何打造？產(chǎn)品如何打造？何種物業(yè)形態(tài)適合本項(xiàng)目，周邊支撐如何？何種物業(yè)形態(tài)適合本項(xiàng)目，周邊支撐如何？核心問題核心問題生態(tài)寫字樓：資金回籠速度低，但整體收益較高市場層面市場層面市場存在空白生態(tài)工業(yè)區(qū)的建設(shè)及啟用，帶來辦公類物業(yè)的爆發(fā)性需求。風(fēng)險(xiǎn)分析風(fēng)險(xiǎn)分析新興物業(yè)類型，市場接受度未明朗暫無競爭對手資金回籠慢機(jī)會(huì)點(diǎn)機(jī)會(huì)點(diǎn)物業(yè)發(fā)展方向探索寫字樓結(jié)合公司資金要求考慮市場層面目前石林多個(gè)項(xiàng)目存有公寓產(chǎn)品，但能符合辦公需求的簡裝公寓有限。生態(tài)工業(yè)區(qū)及片區(qū)未來發(fā)展，將有一定潛在的公寓租賃辦公需求，從而帶來公寓產(chǎn)品投資性需求。風(fēng)險(xiǎn)分析小面積簡裝公寓投入裝修成本投入低，面積小、總價(jià)

43、低，可按需組合，風(fēng)險(xiǎn)較低。辦公類物業(yè)輔助產(chǎn)品，前景樂觀操作策略：控制體量，把控裝修成本。銷售中低價(jià)快跑，以價(jià)換取走貨速度。風(fēng)險(xiǎn)較小soho公寓：生態(tài)工業(yè)區(qū)商住需求帶動(dòng)發(fā)展物業(yè)發(fā)展方向探索soho公寓生態(tài)住宅：基本的傳統(tǒng)物業(yè)類型，市場風(fēng)險(xiǎn)較小，主要現(xiàn)金流產(chǎn)品。市場分析順應(yīng)片區(qū)規(guī)劃發(fā)展，前景看好但片區(qū)多個(gè)項(xiàng)目年內(nèi)開盤，且今年土地放量巨大，未來競爭激烈。同區(qū)域內(nèi)未來多個(gè)項(xiàng)目形成競爭威脅。風(fēng)險(xiǎn)分析近年新開項(xiàng)目消耗大量本地客群，或?qū)?dǎo)致未來新開項(xiàng)目去貨趨緩。加之金融政策趨緊，未來資金回籠速度緩慢。未來市場放量巨大，競爭加劇操作策略：著重客戶渠道，發(fā)展周邊客源，需與周邊項(xiàng)目形成產(chǎn)品差異。銷售中低價(jià)入市，以

44、走貨量為重點(diǎn)，搶占市場。資金回籠趨緩物業(yè)發(fā)展方向探索生態(tài)住宅花園洋房：項(xiàng)目形象產(chǎn)品，拔高項(xiàng)目高度。市場分析目前區(qū)域內(nèi)花園洋房物業(yè)較少（僅有桃源水鄉(xiāng)、石錦邑城、龍園配有洋房物業(yè)）市場競爭力小。 風(fēng)險(xiǎn)分析石林區(qū)域相比聯(lián)排別墅，洋房認(rèn)可度稍弱，客戶存有一定抗性。市場競爭小操作策略：需注重與周邊聯(lián)排別墅的價(jià)格差距，強(qiáng)調(diào)景觀及居住舒適性。與聯(lián)排別墅相比認(rèn)可度稍弱物業(yè)發(fā)展方向探索花園洋房酒店：提升項(xiàng)目形象高度，但持有經(jīng)營成本高，風(fēng)險(xiǎn)大。市場分析區(qū)域內(nèi)大型項(xiàng)目均存在高星級酒店物業(yè)，未來市場供應(yīng)充足，接待能力與需求將出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)。風(fēng)險(xiǎn)分析主要以開發(fā)商自持為主，資金壓力大，且本項(xiàng)目不臨主干道，不在景區(qū)及老城區(qū)，經(jīng)營

45、難度極大。市場供應(yīng)充足不建議發(fā)展酒店物業(yè)投入高、資金壓力大、經(jīng)營難度風(fēng)險(xiǎn)高物業(yè)發(fā)展方向探索酒店別墅：高收益產(chǎn)品，銷售周期長，市場競爭力大市場分析旅游業(yè)的發(fā)展及轉(zhuǎn)型促使別墅項(xiàng)目發(fā)展較快，周邊別墅項(xiàng)目較多，市場供應(yīng)量較大。風(fēng)險(xiǎn)分析市場競爭大，銷售周期長，資金回籠具有難度，且對本項(xiàng)目而言品質(zhì)難以提升。未來市場放量大就本項(xiàng)目地塊條件而言，若小部分開發(fā)別墅產(chǎn)品則不利于品質(zhì)與氛圍營造。大部分開發(fā)別墅產(chǎn)品則不利于利潤提升，因此，相對本項(xiàng)目別墅為雞肋產(chǎn)品，不建議開發(fā)。銷售周期長，產(chǎn)品力弱物業(yè)發(fā)展方向探索別墅結(jié)論高層、洋房、公寓高層、洋房、公寓結(jié)合本項(xiàng)目定位本項(xiàng)目適應(yīng)物業(yè)發(fā)展方向?yàn)椋和ㄟ^項(xiàng)目自身、風(fēng)險(xiǎn)多角度評估

46、主要物業(yè)中適合本案的物業(yè)通過項(xiàng)目自身、風(fēng)險(xiǎn)多角度評估主要物業(yè)中適合本案的物業(yè)花園洋房花園洋房 品質(zhì)形象產(chǎn)品，項(xiàng)目形象高度 商商 業(yè)業(yè) 項(xiàng)目主要盈利產(chǎn)品，物業(yè)資產(chǎn)增值公公 寓寓住住 宅宅區(qū)域配套產(chǎn)品，與生態(tài)住宅互補(bǔ)發(fā)展基本的物業(yè)形態(tài)之一，項(xiàng)目回款的來源物物業(yè)業(yè)形形態(tài)態(tài)產(chǎn)品謀劃，如何做到產(chǎn)品謀劃，如何做到“精致精致”？1 1、總體規(guī)劃建議、總體規(guī)劃建議2 2、面積區(qū)間建議、面積區(qū)間建議3 3、建筑風(fēng)格建議、建筑風(fēng)格建議4 4、園林景觀建議、園林景觀建議5 5、戶型創(chuàng)新建議、戶型創(chuàng)新建議6 6、物業(yè)升值建議、物業(yè)升值建議第二篇第二篇 謀勢謀勢精致的內(nèi)涵業(yè)態(tài)規(guī)劃：合理化戶型設(shè)計(jì)：新穎化園林景觀：精細(xì)化

47、物業(yè)服務(wù)：人性化核心：注重細(xì)節(jié)，做到極致，體現(xiàn)品質(zhì)核心：注重細(xì)節(jié)，做到極致，體現(xiàn)品質(zhì)規(guī)劃用地面積64370.7平米地上總建筑面積220780平米其中花園洋房建筑面積33000平米18層板式樓住宅面積90000平米18層點(diǎn)式樓住宅面積54000平米18層soho公寓建筑面積22000平米商業(yè)建筑面積20000平米幼兒園建筑面積1780平米地下車庫面積50000平米容積率3.431、產(chǎn)品總體規(guī)劃布局建議次入口主入口次入口以高層板式為主的住宅建筑順應(yīng)地形、變化有序，使多數(shù)住戶南北朝向，避免了南北行列式的呆板和單調(diào)。中心廣場中心廣場次入口主入口次入口1818層板式住宅層板式住宅面積：90000平米平層

48、面積：3801梯3戶，兩邊每戶為140，中間為100次入口主入口次入口1818層點(diǎn)式住宅層點(diǎn)式住宅面積：54000平米平層面積：7502梯8戶，面積區(qū)間：951105.4萬平米，考慮為安置用房次入口主入口次入口5 5層花園洋房層花園洋房面積：33000平米面積區(qū)間：120160首層贈(zèng)送半地下室次入口主入口次入口1818層層sohosoho公寓公寓面積：22000平米平層面積：27x27m=7295梯11戶，每戶面積約66，可按需組合可按需組合次入口主入口次入口主題性商業(yè)兒童樂園臨街商業(yè)臨街商業(yè)面積：20000平米層數(shù)：3層住宅底商，部分為裙樓獨(dú)立商業(yè)底商底商獨(dú)立商業(yè)獨(dú)立商業(yè)次入口主入口次入口幼

49、兒園幼兒園面積：1780平米規(guī)模：6班、180人產(chǎn)品類型面積區(qū)間（）戶型比例（%）soho公寓50701室1廳5 575902室1廳6 6高層住宅951102室2廳42421201403+1室2廳3030花園洋房1201403室2廳10101451604室2廳7 72、產(chǎn)品面積區(qū)間建議面積區(qū)間及戶型配比建議72%巴洛克藝術(shù)產(chǎn)生背景：十七世紀(jì)歐洲強(qiáng)權(quán)擴(kuò)張，掠奪海外殖民地累聚巨富，生活上提倡豪華享受，因此對建筑、音樂、美術(shù)也要求豪華生動(dòng)、富于熱情的情調(diào)。 3、建筑風(fēng)格建議風(fēng)格建議：巴洛克風(fēng)格圣彼得大教堂用規(guī)則的波浪狀曲線和反曲線的形式賦予建筑元素以動(dòng)感的理念，是所有巴洛克藝術(shù)最重要的特征 代表人物

50、代表人物貝尼尼貝尼尼 巴洛克藝術(shù)之城巴洛克藝術(shù)之城卡塔尼亞卡塔尼亞 意大利南部西西里的第二大城市 特性特性華麗，追求色彩和裝飾華麗，追求色彩和裝飾一、色彩鮮麗。一、色彩鮮麗。 二、追求新奇。二、追求新奇。三、趨向自然。三、趨向自然。四、建筑莊嚴(yán)隆重、剛勁有力卻又充四、建筑莊嚴(yán)隆重、剛勁有力卻又充滿歡樂的興致勃勃的氣氛。滿歡樂的興致勃勃的氣氛。 優(yōu)雅細(xì)膩的建筑設(shè)計(jì)優(yōu)雅細(xì)膩的建筑設(shè)計(jì)建筑以清雅的格調(diào)、質(zhì)樸的材質(zhì)，柔和的色彩，親切的尺度及豐富的細(xì)部錯(cuò)落掩映于園林中，立面設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)豐富、美觀立面設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)豐富、美觀檐口富于變化檐口富于變化墻身虛實(shí)對比有度，無外露管線墻身虛實(shí)對比有度，無外露管線窗套及窗戶設(shè)

51、計(jì)有較多細(xì)節(jié)窗套及窗戶設(shè)計(jì)有較多細(xì)節(jié)下部石材處理精雕細(xì)琢，入口部位著重裝飾下部石材處理精雕細(xì)琢，入口部位著重裝飾建筑符號重復(fù)運(yùn)用建筑符號重復(fù)運(yùn)用“八角亭”成為整個(gè)社區(qū)外立面的標(biāo)志性符號，這種建筑符號的重復(fù)利用可以形成本案獨(dú)特的風(fēng)格4、園林景觀建議由外而內(nèi)外部景觀：外部景觀：通過豐富的種植處理道路景觀通過豐富的種植處理道路景觀在道路景觀處理上通過面磚各類大小灌木喬木圍墻的層次變化使道路景觀十分豐富內(nèi)部景觀：內(nèi)部景觀：建筑與園林的完美結(jié)合建筑與園林的完美結(jié)合空間上相互滲透，綠化與建筑互為界面，相互圍合，使整個(gè)景觀流暢圓滑，連綿不絕。注重住宅建筑與綠地的形狀、布局的結(jié)合。注重住宅建筑與綠地的形狀、布

52、局的結(jié)合。大膽采用平坡結(jié)合、喬灌結(jié)合、花草結(jié)合的手法營造景觀，藉以營造豐富的、多彩的流動(dòng)的景觀空間強(qiáng)調(diào)組團(tuán)綠地的自然性和空間的情切感。強(qiáng)調(diào)組團(tuán)綠地的自然性和空間的情切感。利用組團(tuán)的建筑及栽植與建筑的進(jìn)退關(guān)系使自然活物與建筑和硬質(zhì)景觀相生相長，共同營造屬于組團(tuán)內(nèi)部令人感到親切的空間主動(dòng)利用地塊自身的高差。主動(dòng)利用地塊自身的高差。主動(dòng)通過地塊高差的變化，形成自然的起伏，使園林景觀產(chǎn)生豐富的層次感重綠植輕硬地、重木輕草。重綠植輕硬地、重木輕草。盡可能壓縮內(nèi)部道路和硬質(zhì)鋪磚面積，擴(kuò)大綠化面積。園林景觀中軟綠化多用（水景、植物等）硬綠化少用（廣場、鋪地等），在植物的選配上采用樹多、花朵、草少的原則。園林

53、建設(shè)中以喬木為主，形成良好的生態(tài)效益，符合生態(tài)園區(qū)理念。園林建設(shè)中以喬木為主，形成良好的生態(tài)效益，符合生態(tài)園區(qū)理念。草坪維護(hù)浪費(fèi)大量水資源，且相對造氧能力弱，灌木和喬木不僅能遮陽、吸熱、減噪，而且能產(chǎn)生大量氧氣園林與水系有機(jī)融合。園林與水系有機(jī)融合。1、因地制宜，利用地勢營造落差，形成循環(huán)。2、水生植物配置豐富?？紤]水生植物的生長季節(jié)性及色彩的調(diào)和。3、水系邊用或紅或黃的花叢點(diǎn)綴，讓四季呈現(xiàn)色彩變化，充滿韻律感。園林小品獨(dú)具匠心、充滿藝術(shù)感。園林小品獨(dú)具匠心、充滿藝術(shù)感。1、在園林小品選材上多選用石、木等天然材料。2、設(shè)置藝術(shù)雕塑、藝術(shù)景觀墻等營造歐式藝術(shù)的浪漫風(fēng)情。夜間景觀照明系統(tǒng)夜間景觀照

54、明系統(tǒng)采用環(huán)保暖光源，光線柔和不刺眼，即美化環(huán)境又節(jié)約能源，且不會(huì)對住戶形成光污染?？臻g建議 整體房型(1) 生活外帶服飾、配件、雨具增多，玄關(guān)要求增多；(2) 用餐與客廳的關(guān)系更加重視；(3) 洗衣與晾衣空間的零距離；(4) 主臥空間獨(dú)立化；(5) 次臥空間主臥化?？紤]35-45歲二次置業(yè)人群的生活習(xí)慣舒適型三室兩廳空間布局合理，高品質(zhì)的愜意生活。做到功能齊全，設(shè)計(jì)合理，空間尺度舒適，配合面積贈(zèng)送，做到功能齊全，設(shè)計(jì)合理，空間尺度舒適，配合面積贈(zèng)送，設(shè)置三房送一房。設(shè)置三房送一房。4、戶型創(chuàng)新建議a、高層住宅產(chǎn)品將北向臥室建成陽臺(tái)，利用陽臺(tái)算一半面積的優(yōu)勢，充分利用，拓展使用空間。該空間可由

55、客戶自行處理，封閉后形成完整的房間空間。戶型創(chuàng)新點(diǎn)1超大內(nèi)陽作空中花園內(nèi)陽臺(tái)作核心空中院落內(nèi)陽臺(tái)作核心空中院落戶型創(chuàng)新點(diǎn)2 拆卸式大進(jìn)深落地凸窗將凸窗外飄到1米進(jìn)深，設(shè)計(jì)成可拆卸的設(shè)計(jì)成可拆卸的0.40.4米高假窗臺(tái)，窗臺(tái)可打掉并入室內(nèi)，達(dá)到擴(kuò)大室內(nèi)使米高假窗臺(tái)，窗臺(tái)可打掉并入室內(nèi)，達(dá)到擴(kuò)大室內(nèi)使用面積的效果。用面積的效果。另外局部可以考慮使用轉(zhuǎn)角式步入式凸窗，進(jìn)一步擴(kuò)大可拆的面積。落地大凸窗拓展室內(nèi)空間項(xiàng)目毗鄰濕地生態(tài)公園，建議面向濕地公園的產(chǎn)品設(shè)計(jì)270270 轉(zhuǎn)角大露臺(tái)，提升產(chǎn)轉(zhuǎn)角大露臺(tái)，提升產(chǎn)品品質(zhì)同時(shí)增加產(chǎn)品賣點(diǎn)。品品質(zhì)同時(shí)增加產(chǎn)品賣點(diǎn)。戶型創(chuàng)新點(diǎn)3 八角形的270度觀景主臥室合理規(guī)

56、劃，突出性價(jià)比，體現(xiàn)總價(jià)優(yōu)勢。b、soho公寓建議簡裝滿足基本使用裝修成本：裝修成本：300300元元/ /墻面雙飛粉地磚衛(wèi)生間建議設(shè)置酒店式入戶大堂提高項(xiàng)目整體溢價(jià)能力 設(shè)計(jì)退臺(tái)式景觀陽臺(tái)退臺(tái)式景觀陽臺(tái)，保證最大程度享受內(nèi)外景觀，讓居住者在家中就能感受自然的風(fēng)情。打造“層層退臺(tái)，步步觀景層層退臺(tái)，步步觀景”。一層可設(shè)計(jì)入戶花園或贈(zèng)送半地下室一層可設(shè)計(jì)入戶花園或贈(zèng)送半地下室。洋房戶型示例：戶型：三室兩廳套內(nèi)建筑面積：130花園面積：30c、花園洋房所謂生態(tài)建筑，就是將建筑看成一個(gè)生態(tài)系統(tǒng)，通過建筑內(nèi)外空間中的各種物態(tài)因素，使物質(zhì)、能源在建筑生態(tài)系統(tǒng)內(nèi)部有秩序地循環(huán)轉(zhuǎn)換，獲得一種高效、低耗、無廢

57、、無污、生態(tài)平衡高效、低耗、無廢、無污、生態(tài)平衡的建筑環(huán)境 生態(tài)建筑生態(tài)建筑排水噪音處理系統(tǒng)排水噪音處理系統(tǒng)排水噪音系統(tǒng)排水噪音系統(tǒng)同層排水同層排水隔層排水隔層排水：排水支管穿過樓板，在下層住戶的天花板上與立管相連。（如圖）同層排水同層排水：同樓層的排水支管與主排水支管均不穿越樓板，在同樓層內(nèi)連接到主排水立管上。（如圖）系統(tǒng)組成系統(tǒng)組成1 1、hdpehdpe管道系統(tǒng)。管道系統(tǒng)。2 2、隱蔽式系統(tǒng)安裝組件。、隱蔽式系統(tǒng)安裝組件。3 3、與同層排水相配套的衛(wèi)生器具。、與同層排水相配套的衛(wèi)生器具。4 4、存水彎。、存水彎。5、物業(yè)升值建議中水處理系統(tǒng)中水處理系統(tǒng)將生活污水作為水源，經(jīng)過適當(dāng)處理后作

58、雜用水，其水質(zhì)指標(biāo)間于上水和下水之間，稱為中水。經(jīng)處理后的中水可用到廁所沖洗、園林灌可用到廁所沖洗、園林灌溉、道路保潔、城市噴泉等溉、道路保潔、城市噴泉等。對于淡水資源缺乏，城市供水嚴(yán)重不足的缺水地區(qū)，采用中水技術(shù)既能節(jié)約水源，又能使污水無害化，是防治水污染的重要途徑 食物垃圾處理系統(tǒng)食物垃圾處理系統(tǒng)城市垃圾中占有相當(dāng)大比例的食物垃圾不僅影響室內(nèi)環(huán)境，也是居室蟲害滋生源和疾病傳播源。食物垃圾處理系統(tǒng)是一個(gè)純國外引進(jìn)的產(chǎn)品，在90年代初期才由極少數(shù)的國外制造商引入中國。目前北京包括鋒尚國際、萬科、奧林匹克花園、華新國際、珠江帝景等在內(nèi)的不少高檔精裝修房已使用了食物垃圾處理系統(tǒng)。每天產(chǎn)生的大量食物

59、垃圾通過廚房的每天產(chǎn)生的大量食物垃圾通過廚房的洗池排水口下安裝的食物垃圾處理器，洗池排水口下安裝的食物垃圾處理器，直接進(jìn)入化糞池直接進(jìn)入化糞池。屋面雨水系統(tǒng)屋面雨水系統(tǒng)虹吸式雨水系統(tǒng)是當(dāng)今國際上較為先進(jìn)的屋面排放系統(tǒng)，該系統(tǒng)誕生至今已經(jīng)有20多年的歷史，它被廣泛應(yīng)用于各種復(fù)雜的屋面工程中。虹吸式雨水系統(tǒng)是利用不同高度的勢能差，使得管道系統(tǒng)內(nèi)部局部產(chǎn)生真空，從而通過虹吸作用達(dá)到快速排放雨水的目的。小區(qū)智能化系統(tǒng)小區(qū)智能化系統(tǒng)小區(qū)智能化系統(tǒng)的小區(qū)智能化系統(tǒng)的“一、二、三一、二、三”一個(gè)平臺(tái)：小區(qū)智能化系統(tǒng)集成管理網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)一個(gè)平臺(tái)：小區(qū)智能化系統(tǒng)集成管理網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)二個(gè)基礎(chǔ)：控制網(wǎng)絡(luò)和信息網(wǎng)絡(luò)二個(gè)基礎(chǔ)：

60、控制網(wǎng)絡(luò)和信息網(wǎng)絡(luò)三個(gè)分支：安全防范系統(tǒng)、設(shè)備管理系統(tǒng)和信息管理系統(tǒng)三個(gè)分支：安全防范系統(tǒng)、設(shè)備管理系統(tǒng)和信息管理系統(tǒng)小區(qū)智能抄表系統(tǒng)的優(yōu)勢：小區(qū)智能抄表系統(tǒng)的優(yōu)勢：節(jié)省時(shí)間、人力、物力、提高工作效率，降低物業(yè)成本設(shè)置多級加密功能，定義訪問權(quán)限，增加系統(tǒng)的保密性防泄漏報(bào)警可以免除住戶因家中只有老人、孩子而擔(dān)心煤氣的泄漏與觸電現(xiàn)象的發(fā)生。杜絕抄表擾民問題，并簡化管理手段減輕物業(yè)管理負(fù)擔(dān)。小區(qū)自動(dòng)抄表系統(tǒng)的四個(gè)層次結(jié)構(gòu)：小區(qū)自動(dòng)抄表系統(tǒng)的四個(gè)層次結(jié)構(gòu)：1.現(xiàn)場采集儀表：采集水、電、氣、熱的脈沖數(shù)2.信號采集器（ssu）：計(jì)數(shù)裝置，對脈沖信號取樣，當(dāng)斷線時(shí)向物業(yè)管理中心報(bào)警，防止偷用現(xiàn)象。3.區(qū)域管