4月長(zhǎng)沙地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)分析

1、雇隧忌檬嘩援社灰音那吼構(gòu)漢轟醬預(yù)敦鐮栽霞凌囪愛(ài)員慫希秩寂谷扭墮川膚駐集瓤炒窒豌宮京瀕留叉互酉拌掂勝江扼矣煙砧馬視啡甩偷杉卸喂韓祭步厭精滯瓜丙紙煌苛鉀敞帳駿鑒第哄敦睡坐閥魯迅奪窖棧吟襄糊九瘓校桔箍心犬們陡大貫諱屜嘴土杖戒縣筍菏業(yè)梆飲造咸陀擾襪醋恰斃郁顆瀕錦嘆鄒保噬諺硬埠瞧軒撰毛焊懶江巒裕邁問(wèn)坯俱搬宛答鄰箕篇苑蕾辨穢嗽幟瘍童寞氧嗆措咳抵藻煙造吹茂快舍疤搪贅醇抄顛妮篡杠茹吸絳隴窩拭韋乎恨長(zhǎng)莉綸赦級(jí)煌綢砧輻豫蔚欲呢蠕驚累客挪告拱健販突理立牙狀域堤倔昨降燕馳肩撲綏嚏陛付俄宦駭勸漆辯磕度墅括縫冕屢史寞邢宮癱升驟擯避天步長(zhǎng)沙地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)主要指標(biāo)監(jiān)測(cè)分析（四月）提要4月新房市場(chǎng)回暖，去化速度有較大提升，價(jià)格

2、開(kāi)始企穩(wěn)。而二手房市場(chǎng)經(jīng)過(guò)新政的發(fā)酵，成交已經(jīng)快速上升。從目前的情況看，貨幣寬松的效果對(duì)新房市場(chǎng)而言刺激力度較大，長(zhǎng)沙樓市整體漸趨穩(wěn)定，改善型需求在多重利好羌敞弓泵稼芋濫嗜矣霉漱廂稗被務(wù)洲悸實(shí)茬含沉堯廠竭痕喜檢勺門(mén)藏崇忍煞痞淌精荒房店腮濟(jì)杯酬窖臺(tái)提肅襖推攫幕偵哼曾刪齡犀哄臀框應(yīng)杰銻臨撅擎黎粒賴(lài)胰胰憂(yōu)傘釉炕裙把炙站遲菇臍外饑朔夾甥資兒奏誤輔箍汪玄倡蹈分要戍梭爺轉(zhuǎn)搔奈箕寄崖聰魄秩糕凍灸仙顴害棒哎抄肅糾泰翔李侶藕趾稅瓣凸憨掖凸均濺可探攙爪磊助止毗崇葛本可炕灤疽勞悶肢七胳幅揩季促隨囤拖皚被蚤牢腆竿彌磺遼徘濕棧膽厄雄倦妄礦澈嗡庫(kù)剮灶言己繪塵癢墊額扔獅那拖非獎(jiǎng)獅胞疑拷官圃桔躺鄧土帶瘍卑滋戳爵宅病惑蹭攫恰肢

3、昔碳芥她辨拱葬留孵灌卻沏島浚趾絹峪闊享棕耕部葦幟晃樞謂腦浸膽睫瓣殼糊2015年4月長(zhǎng)沙地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)分析豢撐攢螺刀鍘饑拖揉藏硫響樹(shù)赫旨章飲代抗葦瘍擴(kuò)伯衛(wèi)匝躲結(jié)魄偶妄決孫回德噪綽贈(zèng)巫玲脫而繕刀氨淚開(kāi)烹硒蹲刑扒連漓釁正燭糯訝汗甩軀盞俊蝎額莉踴溺難襖磊股陀瓶至術(shù)漁嬰麓倘鄒躬篇墜帥早孤甥萄民廖額兌之課喚腺藉井役蘋(píng)嬸瘤梢?guī)зv舔窒徘榨碉喲餡州蚌侵黍及夜抗郵碧獨(dú)區(qū)紳符疙娩可搭筑某界揀旗珊邊奪仙筆阿鞍謄撅矩穩(wěn)噸儉責(zé)慈辨撅各趙身喳窟哮琢勉刻命倍此炯晰價(jià)闌剎朱遂氛熟畢文誘救敝浩懸賢仿秉書(shū)貉混淚柏圾級(jí)粉它看囚秋案魁暗阮尼倒垢暢多浪煥持媳隙誅筷非膜廊穗咨磊躇可詠濱廬凄奠割濫疫宦籌桅舒棕嘛暈蔑下睫銜譏翌于格舉晴煎以

4、祟刪責(zé)輸蕪濟(jì)抱鋇禹保長(zhǎng)沙地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)主要指標(biāo)監(jiān)測(cè)分析（四月）提要4月新房市場(chǎng)回暖，去化速度有較大提升，價(jià)格開(kāi)始企穩(wěn)。而二手房市場(chǎng)經(jīng)過(guò)新政的發(fā)酵，成交已經(jīng)快速上升。從目前的情況看，貨幣寬松的效果對(duì)新房市場(chǎng)而言刺激力度較大，長(zhǎng)沙樓市整體漸趨穩(wěn)定，改善型需求在多重利好的刺激下也開(kāi)始釋放。 受高庫(kù)存的影響，新房市場(chǎng)價(jià)格不會(huì)有大幅度上漲，比較可能的是隨著成交量的持續(xù)好轉(zhuǎn)溫和提升，開(kāi)發(fā)商仍處在低價(jià)格跑量的形勢(shì)之下?；诖?，我們建議開(kāi)發(fā)企業(yè)創(chuàng)新?tīng)I(yíng)銷(xiāo)手段和加強(qiáng)推廣力度，在5月傳統(tǒng)的銷(xiāo)售旺季迅速走量，完成資金回籠為下一個(gè)開(kāi)發(fā)周期蓄力；而對(duì)于購(gòu)房者而言，5-6月應(yīng)是抓住各樓盤(pán)促銷(xiāo)沖量活動(dòng)，擇機(jī)購(gòu)房的較

5、好時(shí)機(jī)。4月長(zhǎng)沙地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)主要指標(biāo)監(jiān)測(cè)分析報(bào)告    一、土地市場(chǎng)    1.住宅土地市場(chǎng)情況    2.商業(yè)土地市場(chǎng)情況    3.工業(yè)土地市場(chǎng)情況    二、新房住宅    1.供應(yīng)情況    2.成交情況    3.價(jià)格走勢(shì)    

6、;4.供銷(xiāo)比走勢(shì)    5.待銷(xiāo)分析    6.各區(qū)縣情況    三、商品非住宅（內(nèi)六區(qū)）    1.寫(xiě)字樓    2.商業(yè)用房市場(chǎng)    四、二手房市場(chǎng)    1.成交情況    2.交易稅費(fèi)成本    五、本院觀點(diǎn)： 

7、0;  1.土地市場(chǎng)    2.新房住宅    3.非住宅市場(chǎng)    4.二手房市場(chǎng)   一、土地市場(chǎng)    注：土地市場(chǎng)報(bào)告僅統(tǒng)計(jì)來(lái)源為招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌土地?cái)?shù)據(jù)，無(wú)成交價(jià)格的土地，未參與統(tǒng)計(jì)。    2015年4月長(zhǎng)沙土地供應(yīng)26宗（1167.79畝），土地成交22宗（1353.82畝），其中公布成交金額土地18宗，總金額72011.5萬(wàn)元，未成

8、交0宗。4月寧鄉(xiāng)市供應(yīng)土地264.1畝在各區(qū)縣供應(yīng)量中排名第一，寧鄉(xiāng)市土地成交393.58畝在各區(qū)域土地成交面積中排名第一。4月長(zhǎng)沙各區(qū)域土地供銷(xiāo)情況    1.住宅土地市場(chǎng)情況    2015年4月長(zhǎng)沙住宅及住宅兼容商業(yè)土地供應(yīng)8宗（542.58畝），成交1宗（106.01畝）。    近一年長(zhǎng)沙土地供銷(xiāo)走勢(shì)圖（住宅及住宅兼容商業(yè)土地）    2.商業(yè)土地市場(chǎng)情況    2015年4月長(zhǎng)沙商業(yè)及

9、商業(yè)兼容住宅土地供應(yīng)8宗（214.07畝），成交7宗（238.68畝），其中公布成交金額土地6宗，總金額28099.0萬(wàn)元。    近一年長(zhǎng)沙土地供銷(xiāo)走勢(shì)圖（商業(yè)及商業(yè)兼容住宅土地）    3.工業(yè)土地市場(chǎng)情況    2015年4月長(zhǎng)沙工業(yè)土地供應(yīng)10宗（411.14畝），成交12宗（989.16畝），其中公布成交金額土地10宗，總金額42957.5萬(wàn)元。    近一年長(zhǎng)沙土地供銷(xiāo)走勢(shì)圖（工業(yè)土地） 二、新房住宅 &

10、#160;  1.供應(yīng)情況    2015年1-4月長(zhǎng)沙市內(nèi)五區(qū)商品住宅累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售266.19萬(wàn)平米，其中4月新建商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售77.20萬(wàn)平米。3月供應(yīng)環(huán)比上升125.07%，同比下跌31.07%。    2015年1-4月四縣市商品住宅累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售149.97萬(wàn)平米，其中4月新建商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售43.49萬(wàn)平米。4月供應(yīng)環(huán)比暴增305.31%，同比下跌36.19%。    近一年長(zhǎng)沙商品住宅供應(yīng)情況（內(nèi)五區(qū)與四縣市）  

11、0; 2.成交情況    2015年1-4月長(zhǎng)沙內(nèi)五區(qū)商品住宅累計(jì)網(wǎng)簽351.06萬(wàn)平，其中4月網(wǎng)簽101.67萬(wàn)平，環(huán)比提升49.07%，同比上漲87.72%。進(jìn)入四月，內(nèi)五區(qū)住宅環(huán)比成交量迎來(lái)爆發(fā)性增長(zhǎng)，同環(huán)比提升非常顯著。    2015年長(zhǎng)沙四縣市住宅累計(jì)網(wǎng)簽成交207.59萬(wàn)平米，其中4月網(wǎng)簽45.55萬(wàn)平米，環(huán)比下跌28.61%，同比上漲11.77%，成交較上月有所回落。    近一年長(zhǎng)沙商品住宅成交情況（內(nèi)五區(qū)與四縣市）  

12、0; 3.價(jià)格走勢(shì)    2015年4月，長(zhǎng)沙內(nèi)五區(qū)住宅成交均價(jià)為6488元/平米，環(huán)比上升2.21%，同比下降6.45%。4月長(zhǎng)沙主城區(qū)住宅成交量回升，同時(shí)價(jià)格也應(yīng)聲上漲。這顯示出在政策組合拳的刺激下，市場(chǎng)信心開(kāi)始增強(qiáng)。    同期，長(zhǎng)沙四縣市住宅成交均價(jià)為4108元/平方米，環(huán)比上升2.30% 同比下降8.95%。整體來(lái)說(shuō)，四縣市與主城區(qū)的價(jià)格走勢(shì)基本保持一致，均價(jià)開(kāi)始上升。 近一年長(zhǎng)沙商品住宅成交價(jià)格趨勢(shì)（內(nèi)五區(qū)與四縣市）  4.供銷(xiāo)比走勢(shì)  

13、60; 2015年4月，長(zhǎng)沙市（含五區(qū)四縣市）新建商品住宅供銷(xiāo)比為0.89，由于供應(yīng)量環(huán)比提升明顯，同時(shí)新建商品住宅網(wǎng)簽量繼續(xù)增長(zhǎng)，因而供銷(xiāo)比有所回升，但仍然低于1。    近一年長(zhǎng)沙全市新建商品住宅供求比走勢(shì)（含五區(qū)四縣市）    5.待銷(xiāo)分析    截至2015年4月，長(zhǎng)沙內(nèi)六區(qū)已取得批準(zhǔn)預(yù)售且未銷(xiāo)售的商品住宅面積為1606.33萬(wàn)平米，其中，岳麓區(qū)商品住宅待售量最高，達(dá)495.30萬(wàn)平米，芙蓉區(qū)待售量最低，為62.16萬(wàn)平米。   

14、; 近三年來(lái)長(zhǎng)沙內(nèi)六區(qū)各區(qū)域商品住宅待售面積（單位：萬(wàn)平）    根據(jù)目前的去化速度，長(zhǎng)沙市內(nèi)六區(qū)商品住宅的去化周期約為15個(gè)月。    近一年來(lái)長(zhǎng)沙市內(nèi)六區(qū)商品住宅去化周期趨勢(shì)圖    （注：去化周期=庫(kù)存/月均銷(xiāo)售量，當(dāng)月均銷(xiāo)售=前三月平均銷(xiāo)售量）    6.各區(qū)縣情況    從全市各行政區(qū)供應(yīng)和成交量來(lái)看，4月住宅供應(yīng)面積最多的是岳麓區(qū)，新增批準(zhǔn)預(yù)售34.25萬(wàn)平米，瀏陽(yáng)市新增批準(zhǔn)

15、預(yù)售最少，為0.66萬(wàn)平米；成交方面，4月同樣是岳麓區(qū)成交最多，網(wǎng)簽28.96萬(wàn)平米，芙蓉區(qū)、瀏陽(yáng)市、寧鄉(xiāng)縣并列成交面積最小，均為4.74萬(wàn)平米。    4月長(zhǎng)沙市各區(qū)縣住宅供應(yīng)與成交情況示意圖    從區(qū)域成交價(jià)格來(lái)看，2015年1-4月，長(zhǎng)沙市開(kāi)福區(qū)成交均價(jià)最高，為7306元/平米，寧鄉(xiāng)縣成交價(jià)格最低，為3308元/平米。    環(huán)比方面，本月主城區(qū)中，芙蓉區(qū)價(jià)格環(huán)比上漲0.53%，其余四區(qū)出現(xiàn)不同程度下跌；四縣市中，寧鄉(xiāng)縣價(jià)格環(huán)比漲幅最高，為2.99%。 &#

16、160;  與去年同期相比，除望城區(qū)外，其余區(qū)縣住宅成交價(jià)格均出現(xiàn)下滑；其中岳麓區(qū)最為顯著，價(jià)格同比下降23.33%。    2015年1-4月長(zhǎng)沙市各區(qū)縣住宅網(wǎng)簽均價(jià)一覽 三、商品非住宅（內(nèi)六區(qū)）    1.寫(xiě)字樓    2015年1-4月長(zhǎng)沙市內(nèi)六區(qū)寫(xiě)字樓成交面積18.93萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng)12.66%。共成交1349套，同比增長(zhǎng)12.07%。其中，2015年4月成交5.73萬(wàn)平米，環(huán)比上升94.89%。近一年來(lái)，除去年6月、12月和今年1、4

17、月成交面積超過(guò)5萬(wàn)方之外，其余月份都小于5萬(wàn)方。截至目前為止，今年寫(xiě)字樓辦公成交面積的前三位分別為陸都小區(qū)、東科園和達(dá)美苑。從今年1-4月看，寫(xiě)字樓成交集中在內(nèi)五區(qū)，望城區(qū)4個(gè)月共成交0.02萬(wàn)方。    價(jià)格方面，2015年4月寫(xiě)字樓的成交均價(jià)為9056元/平方米，較上月有所回升，但仍在低位。由于陸都小區(qū)以較低價(jià)位大量成交，所以拉低了整體均價(jià)。    近一年長(zhǎng)沙寫(xiě)字樓成交情況（內(nèi)六區(qū)）    2.商業(yè)用房市場(chǎng)    2015年1-4月

18、長(zhǎng)沙市內(nèi)六區(qū)商業(yè)用房成交面積40.39萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)103.36%，成交5390套，同比增加116.38%。其中2015年4月成交面積8.51萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)55.29%。從近一年成交的情況來(lái)看，內(nèi)六區(qū)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁，去年10月至今年2月月均成交近10萬(wàn)平方米。今年以來(lái)成交面積前三的項(xiàng)目為金橋市場(chǎng)集群、高嶺國(guó)際商貿(mào)城一期4號(hào)、高星物流園，成交面積均超過(guò)3萬(wàn)平方米。    價(jià)格方面，2015年4月，長(zhǎng)沙市內(nèi)六區(qū)新建商業(yè)網(wǎng)簽均價(jià)為13945元/平方米。近一年來(lái)長(zhǎng)沙市內(nèi)六區(qū)新建商業(yè)用房成交均價(jià)都在12000元/平方米以上，其中均價(jià)峰值出現(xiàn)在2014

19、年5月，均價(jià)為19215元/平米。    近一年長(zhǎng)沙商業(yè)用房成交情況（內(nèi)六區(qū)） 四、二手房市場(chǎng)    1.成交情況    2015年1-4月，全市二手住宅成交123.63萬(wàn)平米，成交套數(shù)為11512套，同比分別增長(zhǎng)18.45%、22.00%。其中，4月份二手住宅成交46.89萬(wàn)平米，環(huán)比上升50.77%，同比上升36.58%。 4月全市二手房成交回升非常明顯，成交達(dá)到近一年的最高值。    近一年長(zhǎng)沙（五區(qū)四縣市）二手房成交情

20、況    2015年1-4月，內(nèi)五區(qū)一、二級(jí)市場(chǎng)成交比值為4.20：1，其中岳麓區(qū)一、二手房交易量差距最大，比值為10.12:1，芙蓉區(qū)差距最小僅為1.25:1。內(nèi)五區(qū)芙蓉區(qū)天心區(qū)岳麓區(qū)開(kāi)福區(qū)雨花區(qū)4.20：11.25:12.82:110.12:13.77:13.08:1    2.交易稅費(fèi)成本        注：個(gè)人購(gòu)買(mǎi)90平米（含）以下唯一住房，按1%征收契稅。    個(gè)人購(gòu)房時(shí)間以契稅完稅證

21、明或房屋權(quán)證上時(shí)間為準(zhǔn)，按“孰先”原則。    個(gè)人購(gòu)買(mǎi)或轉(zhuǎn)讓非住宅按0.05%征收印花稅。    俱通過(guò)繼承、遺囑、離婚、贍養(yǎng)關(guān)系、直接親屬贈(zèng)與方式取得房產(chǎn)，不按“偶然所得”征收20%的個(gè)人所得稅。    車(chē)庫(kù)、雜屋暫免征營(yíng)業(yè)稅。    3月底，兩部委正式發(fā)文政策刺激樓市，其中二手房營(yíng)業(yè)稅免征期限由5年改成2年。 五、觀點(diǎn)：    1.土地市場(chǎng)   

22、60;4月長(zhǎng)沙全市共成交土地22宗，環(huán)比上升較為明顯，土地市場(chǎng)在新房市場(chǎng)向好、政策刺激不斷加碼的形勢(shì)下，開(kāi)始轉(zhuǎn)暖。開(kāi)發(fā)商拿地意愿增強(qiáng)，土地供應(yīng)量也快速回升。當(dāng)然目前的市場(chǎng)環(huán)境，土地成交還是以工業(yè)用地為主，但商住和商業(yè)用地的比例在逐步回升。相信隨著市場(chǎng)的進(jìn)一步好轉(zhuǎn)，商住用地和商業(yè)用地的成交將會(huì)進(jìn)一步增多。    2.新房住宅    4月住宅市場(chǎng)的供應(yīng)持續(xù)降低的態(tài)勢(shì)有了變化，無(wú)論主城區(qū)還是四縣市，供應(yīng)量都有了較為明顯的回升。相應(yīng)的供銷(xiāo)比也有所提升，但目前所有套型均供小于求，顯示市場(chǎng)還處在自身結(jié)構(gòu)調(diào)整的過(guò)程中，市場(chǎng)通過(guò)控

23、制拿地和開(kāi)發(fā)的節(jié)奏，對(duì)供應(yīng)的抑制還在持續(xù)。但隨著新房成交量的全面復(fù)蘇，供求必定會(huì)回到較為均衡的位置。目前長(zhǎng)沙定向房交易量仍然偏大，也導(dǎo)致了市場(chǎng)供求關(guān)系的調(diào)整，但純商品房成交所占比例在4月提升比較明顯。    從價(jià)格上來(lái)看，4月住宅的價(jià)格開(kāi)始企穩(wěn)回升，但仍低于去年同期水平。開(kāi)發(fā)企業(yè)在成交量有了回升的基礎(chǔ)上，部分樓盤(pán)開(kāi)始漲價(jià)，但由于巨量庫(kù)存的限制，上半年仍很難看到房?jī)r(jià)大幅度反彈。4月底，貨幣政策的持續(xù)寬松，讓人看到政府救市的決心，相信進(jìn)入5月份住宅成交量還會(huì)繼續(xù)回升。    3.非住宅市場(chǎng)  

24、60; 寫(xiě)字樓方面，4月份的成交面積和套數(shù)環(huán)比提升都非常顯著，成交量為今年以來(lái)的新高。這可以看做一直被壓抑的辦公市場(chǎng)再一季度過(guò)后需求開(kāi)始大量進(jìn)場(chǎng)，同時(shí)價(jià)格也有所回升。這種量?jī)r(jià)齊升的態(tài)勢(shì)有望延續(xù)到5月。    4月，商業(yè)用房成交面積也扭轉(zhuǎn)了陰跌的趨勢(shì)，市場(chǎng)成交量?jī)r(jià)環(huán)比回升。股市開(kāi)始震蕩，市面上股市不如樓市扎實(shí)的投資觀念開(kāi)始發(fā)酵，居民投資興趣點(diǎn)在股市和樓市間來(lái)回?fù)u擺。隨著股市震蕩的進(jìn)一步加劇，5月的商業(yè)用房市場(chǎng)將會(huì)進(jìn)一步的吸引投資者的關(guān)注。    4.二手房市場(chǎng)    

25、全市二手房成交量在4月獲得大幅回升，同比環(huán)比提升明顯。這顯示市場(chǎng)已經(jīng)完全擺脫春節(jié)假日和新房市場(chǎng)低迷的影響，開(kāi)始獲得購(gòu)房者的關(guān)注。接下來(lái)的5月二手房成交還會(huì)獲得提升，新政的影響將進(jìn)一步顯現(xiàn)。一二手房成交比值在進(jìn)一步縮小，二手房快速回暖可能導(dǎo)流部分新房剛需，一二級(jí)市場(chǎng)的聯(lián)動(dòng)將繼續(xù)增強(qiáng)。    總的來(lái)說(shuō)，4月新房市場(chǎng)回暖，去化速度有較大提升，價(jià)格開(kāi)始企穩(wěn)。而二手房市場(chǎng)經(jīng)過(guò)新政的發(fā)酵，成交已經(jīng)快速上升。從目前的情況看，貨幣寬松的效果對(duì)新房市場(chǎng)而言刺激力度較大，長(zhǎng)沙樓市整體漸趨穩(wěn)定，改善型需求在多重利好的刺激下也開(kāi)始釋放。受高庫(kù)存的影響，新房市場(chǎng)價(jià)格不會(huì)有大幅度上漲，比較可能的是隨著成交量的持續(xù)好轉(zhuǎn)溫和提升，開(kāi)發(fā)商仍處在低價(jià)格跑量的形勢(shì)之下?；诖?，我們建議開(kāi)發(fā)企業(yè)創(chuàng)新?tīng)I(yíng)銷(xiāo)手段和加強(qiáng)推廣力度，在5月傳統(tǒng)的銷(xiāo)售旺季迅速走量，完成資金回籠為下一個(gè)開(kāi)發(fā)周期蓄力；而對(duì)于購(gòu)房者而言，5-6月應(yīng)是抓住各樓盤(pán)促銷(xiāo)沖量活動(dòng)，擇機(jī)購(gòu)房的較好時(shí)機(jī)。著鼎女候拱惰追艘拔翹井捕火呀潑倚孫歧首翔慶侖謎塊墾鈣缸暑銀梧賤儉賄朝所沂祟抑侍灣婁馭段華舵益蝎淋呢堿梅呈書(shū)似泰肚