北辰集團(tuán)戰(zhàn)略策劃（推薦DOC71）

1、第一章 前 言1. 研究背景北辰實(shí)業(yè)股份有限公司房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)目前正處于改革發(fā)展的關(guān)鍵時(shí)期，為制定未來3-5年的發(fā)展戰(zhàn)略，特委托公司對(duì)其發(fā)展策略及市場定位進(jìn)行專題研究。2. 研究目的及意義2.1調(diào)查分析北京市房地產(chǎn)市場的整體情況，各分物業(yè)情況，各區(qū)域物業(yè)分布狀況，并對(duì)房地產(chǎn)市場的供求狀況及發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行分析預(yù)測(cè)，對(duì)北辰房地產(chǎn)發(fā)展的投資方向、開發(fā)規(guī)模及產(chǎn)品定位提出指導(dǎo)性建議。2.2全面分析北辰實(shí)業(yè)股份公司的管理模式、房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營規(guī)模、以往業(yè)績、人力、物力、財(cái)力等資源狀況，并對(duì)比分析與其實(shí)力相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)的優(yōu)劣勢(shì)，提出可持續(xù)發(fā)展策略。3. 研究內(nèi)容3.1國家及北京相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策及宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)研

2、究3.2北京房地產(chǎn)市場分析與預(yù)測(cè)3.3北辰實(shí)業(yè)股份公司房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)歷史回顧與現(xiàn)狀分析3.4房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模和市場定位3.5北辰房地產(chǎn)發(fā)展策略建議4. 研究方法與技術(shù)路線4.1一般調(diào)查、重點(diǎn)調(diào)查、輔助調(diào)查相結(jié)合4.2整理數(shù)據(jù)庫及本項(xiàng)目專題調(diào)查表獲取相關(guān)數(shù)據(jù). 4.3對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行處理分析,確定預(yù)測(cè)指標(biāo)及預(yù)測(cè)方法。4.4采用回歸分析法對(duì)北京市房地產(chǎn)市場進(jìn)行分析與預(yù)測(cè)。4.5運(yùn)用預(yù)測(cè)結(jié)果及中房指數(shù)研究經(jīng)驗(yàn)確定北辰房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的開發(fā)規(guī)模和市場定位，并制定其發(fā)展策略。4.6技術(shù)路線多方調(diào)查前期準(zhǔn)備模型設(shè)計(jì)樣本模型數(shù)據(jù)處理模型調(diào)研報(bào)告分析研究定量分析定性分析專家座談圖表模型第二章 國家及北京相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策及宏

3、觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)研究1 國家宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)及政策分析1.1、我國宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行態(tài)勢(shì)改革開放的深入進(jìn)行，極大地促進(jìn)了我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。隨著1996年軟著陸的實(shí)現(xiàn)，國民經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行狀況發(fā)生了根本性的變化：從長期的賣方市場轉(zhuǎn)向了買方市場。當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)總的來說是好的。農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快，國企改革效果明顯，財(cái)政貨幣政策雙管齊下，資本市場發(fā)展平穩(wěn)，國際經(jīng)濟(jì)，尤其是東南亞、韓國經(jīng)濟(jì)有根本好轉(zhuǎn)，這一切都是國民經(jīng)濟(jì)繼續(xù)向前發(fā)展的有利條件和重要因素。同時(shí)，也應(yīng)當(dāng)看到，在宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中也存在著許多問題。其中主要是，市場需求不足，多數(shù)產(chǎn)品供過于求；貨幣緊縮；下崗人員增多等問題接踵而來。2000年上半年，中國宏觀經(jīng)濟(jì)已擺

4、脫了亞洲金融危機(jī)帶來的不利影響，正在穩(wěn)步回升，經(jīng)濟(jì)增長持續(xù)多年的減速有望在今年改變。中國國家統(tǒng)計(jì)局公布我國上半年的經(jīng)濟(jì)增長率為8.2%（其中第一季度GDP增速為8.1%，第二季度增速為8.3%），國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)39，491億元人民幣，增速比上年同期加快了0.6個(gè)百分點(diǎn)。令人欣喜的是，今年上半年的經(jīng)濟(jì)增長不再是僅僅靠投資的單項(xiàng)拉動(dòng)，而是消費(fèi)、出口、投資共同增長，呈現(xiàn)“三駕馬車”并駕齊驅(qū)，共同拉動(dòng)的格局。經(jīng)濟(jì)增長呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：經(jīng)濟(jì)增長將比前兩年更加平穩(wěn)；擴(kuò)大內(nèi)需政策對(duì)即期生產(chǎn)的拉動(dòng)作用增強(qiáng)；拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的供給與需求因素出現(xiàn)了新的變化；企業(yè)效益明顯好轉(zhuǎn)；市場物價(jià)止跌企穩(wěn)。中國經(jīng)濟(jì)正在出現(xiàn)積極向上的新

5、的良好趨勢(shì)。表1 近幾年分季度GDP增長率的變化趨勢(shì)1季度2季度3季度4季度全年19987.2%6.8%7.6%9.6%7.8%19998.3%7.1%7.0%6.1%7.1%20008.1%8.3%*7.5%*7.2%*7.6%其中：*為預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)2000年8月國家統(tǒng)計(jì)局中國經(jīng)濟(jì)景氣監(jiān)測(cè)中心對(duì)我國100位經(jīng)濟(jì)界的著名專家進(jìn)行了調(diào)查，多數(shù)專家認(rèn)為當(dāng)前的宏觀經(jīng)濟(jì)趨好。接受調(diào)查的專家均認(rèn)為今年上半年的宏觀經(jīng)濟(jì)狀況比較理想。86.7%的專家預(yù)期下半年的宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)會(huì)比上半年好一些。百分之百專家預(yù)期2000年我國GDP增長速度會(huì)高于1999年，平均預(yù)期值為7.6%左右。 總之，我國宏觀經(jīng)濟(jì)目前運(yùn)行勢(shì)態(tài)良

6、好，預(yù)計(jì)在未來3到5年將保持向好勢(shì)態(tài)。1.2關(guān)于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策分析1996年中央明確提出了要把住宅產(chǎn)業(yè)培育成為國民經(jīng)濟(jì)新的增長點(diǎn)。1998年初，朱總理進(jìn)一步提出了“把住宅建設(shè)培育成為新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，使住宅消費(fèi)成為消費(fèi)熱點(diǎn)”的發(fā)展國民經(jīng)濟(jì)的思路，為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)I造了最佳的宏觀政策環(huán)境。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展是受政策影響相當(dāng)大的產(chǎn)業(yè)部門，國家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的態(tài)度往往是左右其發(fā)展與否的最重要因素。而我國政府是決心通過住宅產(chǎn)業(yè)解決內(nèi)需不足的問題，近十幾年的房改歷程充分說明了中國政府決意樹立房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的重要地位。而以后出臺(tái)的相關(guān)政策都會(huì)立足于維護(hù)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。這一點(diǎn)是確信無疑的。根據(jù)目前宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的

7、狀況，為了擴(kuò)大房地產(chǎn)投資，刺激房地產(chǎn)消費(fèi)，發(fā)展房地產(chǎn)市場，國家制訂和出臺(tái)了一系列相關(guān)的政策和規(guī)定。1998年的國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房建設(shè)的通知，要求各地在1998年12月31日停止住房實(shí)物分配，實(shí)行住房貨幣分配，把住房分配納入了市場經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的軌道；根據(jù)通知的精神和要求，中央國家機(jī)關(guān)和北京市相繼在1999年出臺(tái)了在京中央和國家機(jī)關(guān)進(jìn)一步深化住房制度改革實(shí)施方案和北京市進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)實(shí)施方案，對(duì)住房貨幣分配及補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)和發(fā)放方式，完善住房公積金制度，深化住房改革提高公房租金等問題都作了具體規(guī)定。為了發(fā)展住房市場，擴(kuò)大住房消費(fèi)，實(shí)現(xiàn)二、三級(jí)住房市場聯(lián)動(dòng)，

8、開放了住房二級(jí)市場；為了規(guī)范二級(jí)市場的運(yùn)行，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的發(fā)展，國家有關(guān)主管部門出臺(tái)了已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理暫行辦法，已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售土地出讓金和收益分配管理的若干規(guī)定，關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場若干稅收政策的通知。為了調(diào)節(jié)宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中出現(xiàn)的儲(chǔ)蓄與消費(fèi)的關(guān)系，通過對(duì)中華人民共和國個(gè)人所得稅法的重要修改，恢復(fù)開征了利息所得稅。這一切政策規(guī)定，都十分有利于房地產(chǎn)投資和房地產(chǎn)消費(fèi)，并進(jìn)一步推進(jìn)住房制度改革，發(fā)展以住房買賣和租賃為主要內(nèi)容的房地產(chǎn)市場的形成、發(fā)展和完善。以上政策表明：國家是決心樹立房地產(chǎn)業(yè)成為我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。主要政策走勢(shì)與預(yù)測(cè)：房改政策方面：我國住

9、房制度改革經(jīng)過了十幾個(gè)年頭，取得了一定的成就。人們的住房觀念在變化；房屋租金在逐步地提高；公房出售的比例在不斷地增長；建立住房公積金的單位和住房公積金數(shù)量也在不斷地?cái)U(kuò)大。住房由計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下的福利制，向與社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)體制相適應(yīng)的新的住房制度的過渡，不僅速度太慢，而且還產(chǎn)生了許多新問題，從而使住房制度改革更加復(fù)雜化住房實(shí)物分配，是傳統(tǒng)住房制度的根本特征；住房分配貨幣化，是住房制度改革的關(guān)鍵。住房實(shí)物分配制度的根源，在于國家對(duì)職工住房消費(fèi)基金的統(tǒng)一扣除。這種住房制度，嚴(yán)重地制約了住宅經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和居民住房狀況的改善。在80年代初期和中期改革試點(diǎn)的基礎(chǔ)上，國務(wù)院于1988年召開了全國第一次住房制度

10、改革工作會(huì)議；1991年召開了第二次住房改革工作會(huì)議；有力地推動(dòng)了全國住房制度改革工作的開展。為了建立與社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)體制相適應(yīng)的住房制度，1993年冬季，國務(wù)院召開了全國第三次住房制度改革工作會(huì)議，根據(jù)會(huì)議的精神1994年發(fā)布了國務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定。決定對(duì)于建立與社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)體制相適應(yīng)的住房制度的一系列問題作出了明確的規(guī)定。三次住房制度改革工作會(huì)議，對(duì)于推進(jìn)住房制度的改革在不同時(shí)期都起了重大的作用。1998年6月召開了全國住房制度改革工作會(huì)議。會(huì)后發(fā)出了國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房建設(shè)的通知。通知的核心內(nèi)容是宣布全國城鎮(zhèn)，從1998年下半年起，停止住房

11、實(shí)物分配，實(shí)行住房分配貨幣化，同時(shí)要相應(yīng)建立起四個(gè)體系：即貫徹按勞分配原則，實(shí)施住房分配貨幣化的住房分配體系；對(duì)不同收入家庭實(shí)行不同的政策，建立起以經(jīng)濟(jì)適用房為主的住房供應(yīng)體系；以住房二級(jí)市場為主攻方向，培育和規(guī)范住房市場體系；建立具有中國特色的住房金融體系。這樣就結(jié)束了幾十年來在中國占統(tǒng)治地位的住房實(shí)物分配制度，為建立與社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)體制相適應(yīng)的住房制度和把住房培育成為國民經(jīng)濟(jì)新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，奠定了牢固的體制和經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。住房分配貨幣化，就是把傳統(tǒng)體制下由國家扣除的職工住房消費(fèi)基金，根據(jù)按勞分配的原則，量化到職工個(gè)人頭上，實(shí)質(zhì)上也就是轉(zhuǎn)化住房消費(fèi)基金的運(yùn)行的渠道。目前各地陸續(xù)出臺(tái)了住房分配貨

12、幣化的方案。在京中央國家機(jī)關(guān)和北京市的住房貨幣化的改革方案也于1999年月16日和1999年月日分別出臺(tái)。中央和北京市的住房分配貨幣化的實(shí)施方案，方案明確指出：停止住房實(shí)物分配，進(jìn)一步完善住房公積金制度；建立住房補(bǔ)貼制度，逐12月31日前參加工作的職工）老辦法，新人（即1999年月日參加工作的職工）新辦法。對(duì)于無房和住房未達(dá)標(biāo)的老職工，實(shí)行一次性發(fā)放補(bǔ)貼；對(duì)于新職工，則按月發(fā)放補(bǔ)貼。住房補(bǔ)貼計(jì)入職工個(gè)人帳戶，專項(xiàng)用于住房消費(fèi)。發(fā)放住房補(bǔ)貼，建立住房公積金制度大大提高了職工住房消費(fèi)能力。住房貨幣分配方案的實(shí)施，雖然在執(zhí)行過程中，還有許多問題需要解決，但是不管怎樣，住房分配貨幣化，必將擴(kuò)大住房投資

13、和住房消費(fèi)?？偵纤?，可以發(fā)現(xiàn)：房改政策基本到位，關(guān)鍵在于執(zhí)行，住房商品化、分配貨幣化已是大勢(shì)所趨，而下一步房改政策的著眼點(diǎn)在于使住房貨幣化真正納入職工的工資，提高職工的支付能力，從而保證職工要房不再找單位，而是找市場。土地方面：調(diào)控住宅建設(shè)總量，保障住宅建設(shè)用地。下一步的政策立足點(diǎn)要加大對(duì)住宅建設(shè)用地的管理力度，在節(jié)約用地的基本原則下，保障住宅建設(shè)用地。政府在制定土地供應(yīng)計(jì)劃時(shí)，要考慮住宅市場的現(xiàn)實(shí)需求和潛在需求，通過對(duì)土地的宏觀調(diào)控管理，最終實(shí)現(xiàn)住宅建設(shè)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展和住房市場的供求平衡。今后本市土地利用模式將是走內(nèi)涵挖潛的路子，通過舊城改造、第二產(chǎn)業(yè)向外轉(zhuǎn)移等措施來增加存量建設(shè)用地；通過

14、利用廢棄地、未利用土地來增加增量建設(shè)用地。金融方面：發(fā)展住房金融和開征利息稅，刺激了住房投資和消費(fèi)。住房建設(shè)和住房消費(fèi)，都需要大批資金投入，銀行等金融機(jī)構(gòu)是供給住房建設(shè)和住房消費(fèi)所需資金的重要經(jīng)濟(jì)部門；同時(shí)房地產(chǎn)信貸，具有保值、增值和風(fēng)險(xiǎn)小的特性，是銀行等金融機(jī)構(gòu)投資的理想領(lǐng)域。住房金融就是在這個(gè)基礎(chǔ)上發(fā)展起來的。我國目前支持住房投資和住房消費(fèi)的金融形式，主要是住房公積金，住房合作社，住房抵押貸款，住房信貸。我國房地產(chǎn)金融，是在改革開放的條件下發(fā)展起來的。隨著房地產(chǎn)業(yè)的復(fù)蘇，金融機(jī)構(gòu)開始向商品房提供貸款。1982年，許多金融機(jī)構(gòu)開辦了住宅儲(chǔ)蓄業(yè)務(wù)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也開始同金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行項(xiàng)目合作。1

15、984年國務(wù)院關(guān)于基本建設(shè)和建筑業(yè)管理體制改革座談會(huì)記要（國發(fā)123號(hào)文）指出，各地組建房地產(chǎn)開發(fā)公司，由中國人民建設(shè)銀行提供周轉(zhuǎn)資金。1985年中國人民建設(shè)銀行開始辦理土地開發(fā)和商品房貸款業(yè)務(wù)。隨著住房改革的深入進(jìn)行，1987年和1988年經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，在山東省的煙臺(tái)和安徽省的蚌埠分別建立了住宅儲(chǔ)蓄銀行。1989年12月中國人民建設(shè)銀行頒發(fā)了住宅儲(chǔ)蓄存款和住宅借款暫行辦法，1992年月，中國人民建設(shè)銀行又頒發(fā)了職工住房抵押貸款暫行辦法和單位住房貸款暫行辦法。1997年月，中國人民銀行頒布了個(gè)人住房擔(dān)保貸款試行辦法。這一切都有力地促進(jìn)了住房金融的發(fā)展。居民個(gè)人住房抵押貸款雖然有了一定程度的發(fā)展

16、，但是還不夠理想。除了住房制度改革和居民個(gè)人收入水平低等因素制約外，主要是在金融方面還存在著許多問題，如金融工具單一；抵押貸款的首付款數(shù)額大；抵押貸款期限短；利率也不合理；以及抵押貸款擔(dān)保問題等。根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的形勢(shì)和住房分配貨幣化的實(shí)行，各金融機(jī)構(gòu)正在研究新的辦法和實(shí)行新的措施，例如組合貸款等。隨著金融對(duì)住房消費(fèi)支持力度的增大，居民住房消費(fèi)和住房建設(shè)將會(huì)得到較快的發(fā)展。值得注意的是開征利息所得稅。1999年月30日，中華人民共和國第九屆全國人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十一次會(huì)議，對(duì)中華人民共和國個(gè)人所得稅法作了重要修改。確定了“對(duì)儲(chǔ)蓄存款利息所得征收個(gè)人所得稅”。利息稅，準(zhǔn)確的說法是利息所得稅，是

17、對(duì)個(gè)人儲(chǔ)蓄存款利息所得征收的一個(gè)稅種。利息稅不是新設(shè)立的稅種。1950年我國公布的利息所得稅暫行條例，規(guī)定了對(duì)存款利息所得征收所得稅。1980年由全國人大通過的，在1983年人大常委會(huì)修訂的個(gè)人所得稅法，已經(jīng)將利息稅所得列為應(yīng)稅項(xiàng)目，考慮到當(dāng)時(shí)的具體情況，確定暫免征收?，F(xiàn)在對(duì)存款利息所得開征個(gè)人所得稅，屬于恢復(fù)征收。這個(gè)稅種也不是我國特有的，在世界上許多國家，都對(duì)儲(chǔ)蓄存款利息所得征收所得稅。恢復(fù)征收存款利息所得個(gè)人所得稅，是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。我國經(jīng)濟(jì)改革實(shí)現(xiàn)軟著陸以后，特別是從1998年以來，物價(jià)連續(xù)下降，大部分商品供過于求，消費(fèi)需求疲軟，固定資產(chǎn)投資放慢，經(jīng)濟(jì)處于衰退狀況。要擺脫目前經(jīng)濟(jì)發(fā)展的

18、困境，必須擴(kuò)大需求，鼓勵(lì)消費(fèi)，增加投資。恢復(fù)征收利息所得稅，可以從三個(gè)方面發(fā)揮作用。第一，提高國家財(cái)政收入，加大對(duì)下崗職工補(bǔ)助、城鎮(zhèn)居民最低生活保障、離退休人員、以及其他低收入者的支持的力度，提高他們的消費(fèi)水平。第二，調(diào)節(jié)收入分配，縮小收入水平的差距。第三，在降低利息率的同時(shí)，通過利息所得稅，引導(dǎo)城鄉(xiāng)居民分流儲(chǔ)蓄存款，增加消費(fèi)和擴(kuò)大投資。開征利息所得稅，有利于擴(kuò)大消費(fèi)和投資。儲(chǔ)蓄存款利息所得稅的征收會(huì)使居民儲(chǔ)蓄意愿有所降低，而投資意愿上升。中國經(jīng)濟(jì)景氣監(jiān)測(cè)中心近日對(duì)1213位城市居民進(jìn)行了調(diào)查，僅有百分之七的居民仍有提高儲(chǔ)蓄水平的愿望，40%的居民在考慮降低儲(chǔ)蓄水平。總的看來，征稅降息雙管齊下

19、，居民的投資愿望以上述65%的居民開始傾向各類投資。但是在我國目前經(jīng)濟(jì)發(fā)展的條件下，就投資去向或投資品種來看，居民除了銀行儲(chǔ)蓄存款以外，主要是投資股票、債券、工商業(yè)和房地產(chǎn)。但是在這幾種投資品種中，首選也應(yīng)當(dāng)是房地產(chǎn)。因?yàn)?，股票投資風(fēng)險(xiǎn)太大；工商業(yè)投資除了也有一定的風(fēng)險(xiǎn)以外，還需要一定的資金規(guī)模、相當(dāng)數(shù)量的工程技術(shù)人員和管理人員，特別是市場并不看好。因此，房地產(chǎn)是最好的投資方向或投資品種。投資住宅，不僅符合國家鼓勵(lì)消費(fèi)和鼓勵(lì)投資的政策導(dǎo)向，而且投資者可以獲得較高的收益。第一，投資房地產(chǎn)具有雙重效應(yīng)：既擴(kuò)大了消費(fèi)需求，也擴(kuò)大了投資需求，完全符合國家政策引導(dǎo)的方向。這是由住房的性質(zhì)決定的。住房既是

20、消費(fèi)品，又是投資品。在長期的傳統(tǒng)體制下，人們把住房只看作是消費(fèi)品，這種看法是不正確的。在市場經(jīng)濟(jì)條件下，住房不僅是消費(fèi)品，而且也是投資品。住房作為消費(fèi)品，首先是為了滿足人們最基本的需求。在這種情況下，它是最必需的消費(fèi)品，是任何人都回避的。所以，要滿足居民生活的需求，首先必需滿足居民對(duì)住房的需求。但是，就住房本身的性質(zhì)來說，它不僅是人們最必需的消費(fèi)資料，而且隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展和居民收入水平的提高，它還是人們發(fā)展資料和享受資料。住房作為發(fā)展資料和享受資料，決定了住房的消費(fèi)空間十分巨大。同時(shí)，住房還是人們投資對(duì)象，即投資品。在資金一定的情況下，住房投資也應(yīng)當(dāng)是人們首選的投資項(xiàng)目。因?yàn)?，住房投資不僅比

21、股票投資、工商業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)小；而且比儲(chǔ)蓄、債券等利息高。就北京目前來說，無論是一居室、二居室、還是三居室，所有房屋租金收入，都有比利息收入要高；而且居室越大，租金收入越高。所以，購房投資，不僅是一種安全可靠，而且也是收益較大的投資。第二，住房投資，可以同時(shí)實(shí)現(xiàn)兩種功能。住房既可以作為消費(fèi)品，具有滿足消費(fèi)者的消費(fèi)需求的功能，同時(shí)也可以作為投資品實(shí)現(xiàn)保值增值的功能。在市場經(jīng)濟(jì)條件下，居民購買住房，首先是為了滿足自己居住消費(fèi)的需求，但是在住房消費(fèi)過程中，同時(shí)就實(shí)現(xiàn)了保值和增值的功能?，F(xiàn)實(shí)生活表明，如果由于情況變化，不需要現(xiàn)有的住房，或者為了更換現(xiàn)有住房，居民通過出售自己的住房，不僅可以保值，而且還可能

22、增值。第三，目前投資住房，既可以避免征收利息所得稅，還可以享受住房貨幣分配、住房二級(jí)市場開放和公房上市交易減免稅費(fèi)的好處。住房貨幣分配政策的實(shí)施，使相當(dāng)一部分人，可以利用住房補(bǔ)貼、住房公積金，銀行貸款和自己的存款，到住房市場購買住宅，解決自己的住房問題。已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理暫行辦法的實(shí)施，啟動(dòng)了住房二、三市場，為工作單位與住房距離太遠(yuǎn)，上下班不方便的；以舊房換新房的；以小房換大房的等等住房困難者，提供了解決解決住房困難問題的機(jī)會(huì)。這部分居民，可以通過出售舊房的收入，加上住房補(bǔ)貼、住房公積金、銀行貸款和自己的存款，實(shí)現(xiàn)以舊換新，以小換大的目的。為了推動(dòng)二、三級(jí)市場的開放，國家又

23、出臺(tái)了關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場稅收的政策，減免了部分稅費(fèi)，減輕了個(gè)人買賣普通住宅的稅收負(fù)擔(dān)，既有利于投資又有利于消費(fèi)。 拆遷安置政策方面： 貨幣還遷促進(jìn)了住房市場的發(fā)展 北京市城市房屋拆遷管理辦法于1998年12月日起開始實(shí)施，1991年10月日起開始實(shí)施的北京市實(shí)施城市房屋拆遷管理?xiàng)l例細(xì)則同時(shí)廢止。辦法是對(duì)細(xì)則的修改和完善，是北京市進(jìn)行房屋拆遷的基本準(zhǔn)則。辦法是根據(jù)北京市城市建設(shè)的發(fā)展，房屋拆遷中存在的問題，以及建立社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)體制的需要制訂和實(shí)施的。辦法的制訂和實(shí)施標(biāo)志著北京市房屋拆遷管理發(fā)展到了一個(gè)新的階段。1991年起開始實(shí)行的房屋拆遷細(xì)則，對(duì)于規(guī)范房屋拆遷行為，保障城市建設(shè)的發(fā)展，起到

24、了重要的作用。但是，隨著社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)體制的建立，城市建設(shè)的發(fā)展，原有的細(xì)則已經(jīng)不能解決房屋拆遷中遇到的新情況和新問題。其中比較突出的是：過多地考慮了人口因素，不符合國務(wù)院城市房屋拆遷管理?xiàng)l例中規(guī)定的按照拆遷面積進(jìn)行補(bǔ)償?shù)脑瓌t；按照原先居住面積進(jìn)行安置，不利于居民改善居住條件；安置方式單一，不符合市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律；原細(xì)則操作性不強(qiáng)，不利于拆遷管理制度化和規(guī)范化。在修改細(xì)則和制訂辦法的過程中，堅(jiān)持了以下一些原則：第一，加大了房屋拆遷的透明度。一方面管理程序公開，對(duì)建設(shè)單位辦理房屋拆遷許可證的條件，拆遷管理權(quán)限劃分，以及操作程序等，都作了比較明確的規(guī)定；另一方面對(duì)拆遷補(bǔ)償?shù)南嚓P(guān)內(nèi)容，包括拆遷補(bǔ)償?shù)膶?duì)

25、象和方式，拆遷補(bǔ)償款的具體標(biāo)準(zhǔn)和計(jì)算公式，都有作了比較詳細(xì)和明確的規(guī)定。第二，適應(yīng)住房制度改革的需要。原有細(xì)則在拆遷補(bǔ)償安置中過多地考慮了人口因素，帶有濃厚的計(jì)劃體制下的福利分房的色彩，新辦法規(guī)定，房屋拆遷按照原建筑面積實(shí)行貨幣補(bǔ)償，體現(xiàn)了住房制度改革的原則和要求。第三，促進(jìn)住房市場化的原則。新辦法規(guī)定的補(bǔ)償方式，是由當(dāng)事人協(xié)商確定，既可以貨幣補(bǔ)償，也可以實(shí)物安置。這樣有購買力的被拆遷戶就進(jìn)入了房地產(chǎn)市場，是推動(dòng)住宅市場化的重要步驟。第四，服務(wù)于首都建設(shè)的大局的原則。房屋拆遷是城市建設(shè)和發(fā)展的重要內(nèi)容，無論是拆遷還是被拆遷人，都有應(yīng)當(dāng)服從首都建設(shè)和發(fā)展的需要。修改后的辦法共章，55條，變動(dòng)比較

26、大的地方主要是：根據(jù)國務(wù)院的城市房屋拆遷管理?xiàng)l例的規(guī)定，堅(jiān)持按照原面積進(jìn)行補(bǔ)償，不再考慮人口的因素，確立了“按房不按人”的拆遷補(bǔ)償原則，并把原細(xì)則中的“拆遷安置”的內(nèi)容并入了“拆遷補(bǔ)償”中，從而就把原拆遷中體現(xiàn)福利性質(zhì)的“按人補(bǔ)償”，轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌鼋?jīng)濟(jì)條件下的“按房補(bǔ)償”。切實(shí)保護(hù)被拆遷房屋所有人的權(quán)益，對(duì)于使用權(quán)人，只限于執(zhí)行國家規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的才可以給予補(bǔ)償。房屋拆遷，可以直接進(jìn)行貨幣補(bǔ)償，也可以把貨幣折為實(shí)物即房屋補(bǔ)償。補(bǔ)償數(shù)額，按照原建筑面積的重置價(jià)格結(jié)合成新確定；如果進(jìn)行實(shí)物補(bǔ)償，則由拆遷人把貨幣補(bǔ)償額折算成等額的房屋。另外就是完善了拆遷工作程序，增加了拆遷工作的透明度?？偟恼f，拆遷辦法，

27、把拆遷工作從計(jì)劃體制下的福利補(bǔ)償方式，轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌鼋?jīng)濟(jì)體制下的市場運(yùn)作方式，即有力地保護(hù)了被拆遷人和拆遷人的合法權(quán)益；有利于深化住房制度改革；有利于拆遷工作的進(jìn)行；也有利于發(fā)展房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)市場和住宅市場。2 北京市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r及產(chǎn)業(yè)政策2.1在全國宏觀經(jīng)濟(jì)勢(shì)趨好的大環(huán)境下，北京市2000年上半年經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持積極向上的發(fā)展趨勢(shì)，總體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行良好。本市經(jīng)濟(jì)保持強(qiáng)勁的發(fā)展勢(shì)頭，總體經(jīng)濟(jì)持續(xù)走強(qiáng)，景氣曲線呈上揚(yáng)勢(shì)態(tài)。根據(jù)北京市統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)得知，上半年全市實(shí)現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值10441億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比去年同期增長12，為1996年以來同期最高增速，高于全國平均水平38個(gè)百分點(diǎn)。2.2北京市房

28、地產(chǎn)政策分析近年來隨著國家出臺(tái)了一系列有關(guān)房地產(chǎn)方面的政策法規(guī)，北京市也相應(yīng)出臺(tái)了一系列利于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的方案與政策。例如：北京市進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)實(shí)施方案，已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理暫行辦法，已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售土地出讓金和收益分配管理的若干規(guī)定，關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場若干稅收政策的通知，北京市城市房屋拆遷管理辦法等等。這些政策規(guī)定有利于深化住房制度改革，開放住房二級(jí)市場，規(guī)范房屋租賃市場，按照市場經(jīng)濟(jì)原則改革公房租賃關(guān)系；對(duì)城市房屋拆遷實(shí)行貨幣補(bǔ)償，完善住房公積金制度，開征利息所得稅等一系列政策規(guī)定的出臺(tái)和實(shí)施，對(duì)于擴(kuò)大房地產(chǎn)投資，轉(zhuǎn)變?cè)谟?jì)劃經(jīng)濟(jì)體

29、制下長期形成的住房消費(fèi)觀念，增加居民住房消費(fèi)支出，發(fā)展和規(guī)范房地產(chǎn)市場，都有著重要的現(xiàn)實(shí)意義，并對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生長遠(yuǎn)的影響。 綠化隔離帶政策分析： 為了落實(shí)北京市城市總體規(guī)劃，加快規(guī)劃市區(qū)內(nèi)綠化隔離地區(qū)建設(shè)，推進(jìn)城鄉(xiāng)結(jié)合部地區(qū)環(huán)境整治和城市化進(jìn)程，促進(jìn)城市生態(tài)環(huán)境改善和首都經(jīng)濟(jì)社會(huì)可持續(xù)發(fā)展，2000年3月20日，北京市綠化隔離地區(qū)建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組出臺(tái)了關(guān)于加快本市綠化隔離地區(qū)建設(shè)的意見，提出從2000年開始，在規(guī)劃綠化隔離地區(qū)范圍內(nèi)，用3年至4年時(shí)間完成綠化60平方公里的任務(wù)。 綠化隔離帶大都處于城鄉(xiāng)結(jié)合部，環(huán)境相對(duì)比較差，土地開發(fā)利用率低，人口居住密度高，又多為農(nóng)民居住地，改造難度大。目前

30、由于風(fēng)沙問題嚴(yán)重，氣候條件變得越來越差，才引起政府進(jìn)一步注意應(yīng)該加大環(huán)境保護(hù)的力度，從而綠化隔離帶政策又被提到較高的重視程度。由于綠化隔離帶的建設(shè)，將改變周邊土地環(huán)境，把原來基礎(chǔ)設(shè)施差，環(huán)境惡劣，人口稠密的城鄉(xiāng)結(jié)合部改變成環(huán)境優(yōu)美，基礎(chǔ)設(shè)施齊全的可用來開發(fā)居住小區(qū)的優(yōu)等地?？傊?，綠化隔離帶能提高土地的利用效率，沿綠化隔離帶地區(qū)的土地將被大大改善，利于開發(fā)房地產(chǎn)；綠化隔離帶能擴(kuò)大商品房供應(yīng)量，按照京政辦發(fā)200020號(hào)文件，在綠化隔離帶周邊地區(qū)的原有農(nóng)民宅基地可一律征為國有建設(shè)用地，可用于新村建設(shè)，其中農(nóng)民自住房屋和上市出售的商品房屋的比例為1：0.5；另外，綠化隔離帶能提升周邊土地的價(jià)值，綠化

31、、環(huán)境是小區(qū)永遠(yuǎn)的賣點(diǎn)，而綠化隔離帶將從根本上改變小區(qū)的大環(huán)境。中關(guān)村地區(qū)分析：1999年6月5日，國務(wù)院關(guān)于建設(shè)中關(guān)村科技園區(qū)有關(guān)問題的批復(fù)公布，使中關(guān)村地區(qū)成為眾人關(guān)注的焦點(diǎn)。中關(guān)村地區(qū)有高等院校68所、科研院所213家、高科技企業(yè)數(shù)十家。這些都是使中關(guān)村地區(qū)成為“中國硅谷”的優(yōu)勢(shì)。但是，中關(guān)村地區(qū)在交通、市政配套、辦公場所、居住配套等方面也存在著先天不足，使一些想進(jìn)駐中關(guān)村地區(qū)的國際高科技企業(yè)望而卻步，影響了中關(guān)村向“中國硅谷”進(jìn)軍的步伐。從房地產(chǎn)方面講，中關(guān)村地區(qū)存在著很大的缺口，該地區(qū)的寫字樓、公寓、住宅嚴(yán)重不足，這從中關(guān)村地區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售情況就能看出來：方圓大廈、科技會(huì)展中心等

32、高檔寫字樓、公寓在廣告不多的情況下，租售良好且價(jià)格一直上漲，無論從中關(guān)村的發(fā)展，還是從市場需求的角度考慮，中關(guān)村在房地產(chǎn)方面都有相當(dāng)大的發(fā)展?jié)摿Α?.3預(yù)計(jì)北京市房改方向和政策走勢(shì) 下一步北京市房改方向會(huì)是：繼續(xù)穩(wěn)步推進(jìn)公房租金改革，組織公房按成本價(jià)出售，進(jìn)行住房普查，建立住房檔案，開放住房二級(jí)市場，住房分配貨幣化實(shí)施將是下一步政策的主要著眼點(diǎn)。政策導(dǎo)向?qū)⒂兄趩?dòng)和完善北京市房地產(chǎn)市場，保證北京房改政策的進(jìn)一步落實(shí)，促進(jìn)北京房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。3 國家及北京宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響3.1 國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平與房地產(chǎn)業(yè) 根據(jù)世界各國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展歷程來看，當(dāng)人均國民生產(chǎn)總值進(jìn)入5001000美元

33、時(shí)，住宅建設(shè)與消費(fèi)也將進(jìn)入快速增長階段，住宅投資隨人均國民生產(chǎn)總值的增加而增加，直到人均國民生產(chǎn)總之達(dá)到8000美元-10000美元時(shí)，住宅投資才開始減少，而人均國民生產(chǎn)總值為1000美元左右，是住宅發(fā)展的增長期。我國目前人均國民生產(chǎn)總值約為700美元，房地產(chǎn)建設(shè)與消費(fèi)正處于快速增長階段。通過近幾年的房地產(chǎn)投資額、銷售額與銷售額投資額比率趨勢(shì)圖可以明顯看出這一點(diǎn)。世界部分國家或地區(qū)1988年房地產(chǎn)占GDP的比重大約在10%上下（參見下表）；香港地區(qū)高達(dá)30%，在這些國家或地區(qū)，房地產(chǎn)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。表： 1988年部分國家或地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)占GDP的比重國家或地區(qū)美國日本英國法國韓國臺(tái)

34、灣比重11.410.412.210.88.010.86目前，我國房地產(chǎn)業(yè)占GDP的比重偏低（目前為4%左右），房地產(chǎn)業(yè)成為我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)還有一段艱辛路要走（國際慣例是：只有當(dāng)房地產(chǎn)業(yè)占GDP的比重到達(dá)10%左右才能成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)）。我國即使到本世紀(jì)中葉達(dá)到中等發(fā)達(dá)國家水平，住宅建設(shè)投資占GDP的比重也不應(yīng)該下降。如果這一比重能保持目前5%-6%的趨勢(shì)（1995年為5.6%），那么到2010年時(shí)，則我國城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資將達(dá)到每年850010200億元。我國住宅產(chǎn)業(yè)的增加值到2010年將達(dá)13800億元，占GDP的比重為8.1%。住宅產(chǎn)業(yè)將確立國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)地位。3.2 GDP

35、與房地產(chǎn)業(yè)的相關(guān)度 為了研究房地產(chǎn)與GDP之間的相關(guān)程度，我們采取了19911999年的北京市的商品房銷售額和GDP進(jìn)行一元線形回歸分析，結(jié)果如下： St=-276.84+0.0279*Gt3. R2=0.9817, 其中，St為北京市第t 年的商品房銷售額；Gt為北京市第t年的國民生產(chǎn)總值，均為當(dāng)年價(jià)格，單位為億元。 計(jì)算結(jié)果表明：GDP與商品房銷售額之間的相關(guān)程度較高，相關(guān)度達(dá)到0.9817。 由于GDP與房地產(chǎn)業(yè)呈正相關(guān)關(guān)系，而且相關(guān)度很高，所以，國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展將帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，在國家宏觀經(jīng)濟(jì)趨好的大環(huán)境下，房地產(chǎn)業(yè)將面臨新一輪的發(fā)展周期。3.3 宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展周期與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期房地

36、產(chǎn)業(yè)在西方發(fā)達(dá)國家有近百年的歷史。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)同西方經(jīng)濟(jì)一樣，有它本身的發(fā)展高潮和低潮，形成有自身特色的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期。據(jù)有關(guān)資料介紹，美國房地產(chǎn)業(yè)大約按1820年的時(shí)間完成一次周期波動(dòng)，香港是78年為一次周期波動(dòng)。在我國，房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)新興產(chǎn)業(yè)，剛剛從固定資產(chǎn)投資及基本建設(shè)中獨(dú)立出來的房地產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展歷程相當(dāng)短，只有十幾年的歷史，但就這十幾年來看，我國的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展可以說是發(fā)展快、波動(dòng)大，它的周期性波動(dòng)形式在一定程度上可以探討我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)的規(guī)律。房地產(chǎn)業(yè)始終是國民經(jīng)濟(jì)的先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)并將發(fā)展為支柱產(chǎn)業(yè)。 正是由于房地產(chǎn)的基礎(chǔ)性和先導(dǎo)性，使得房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展要超前于國民經(jīng)濟(jì)中其他產(chǎn)

37、業(yè)的發(fā)展，因而房地產(chǎn)業(yè)是經(jīng)濟(jì)繁榮、蕭條的重要標(biāo)志，是經(jīng)濟(jì)升溫與否的“晴雨表”，這在西方經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家和香港等地區(qū)已經(jīng)得到證實(shí)。房地產(chǎn)業(yè)，包括住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，同國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展周期密切相關(guān)。房地產(chǎn)的周期波動(dòng)包括膨脹、收縮、停滯、調(diào)整、恢復(fù)等一系列自我平衡機(jī)制，具體說來它的周期波動(dòng)大致如下：經(jīng)濟(jì)增長對(duì)物業(yè)的需求>刺激建筑業(yè)的發(fā)展>經(jīng)濟(jì)繁榮進(jìn)一步刺激物業(yè)需求>新建物業(yè)超過實(shí)際需求>產(chǎn)生過剩物業(yè)積壓>物業(yè)需求迅速退進(jìn)入調(diào)整期>物業(yè)需求逐步消化現(xiàn)存量進(jìn)入恢復(fù)期>物業(yè)供求關(guān)系達(dá)到平衡階段>新的經(jīng)濟(jì)增長使物業(yè)需求大于供給>開始新一輪市場周期運(yùn)動(dòng)。與宏觀經(jīng)濟(jì)周期

38、相比，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展周期的特征是：（1）房地產(chǎn)業(yè)稍后于宏觀經(jīng)濟(jì)進(jìn)入復(fù)蘇期；（2）房地產(chǎn)業(yè)先于宏觀經(jīng)濟(jì)進(jìn)入繁榮期；（3）房地產(chǎn)業(yè)先于宏觀經(jīng)濟(jì)進(jìn)入衰退期；（4）房地產(chǎn)業(yè)的蕭條期長于宏觀經(jīng)濟(jì)；（5）房地產(chǎn)業(yè)周期波動(dòng)的波峰高于宏觀經(jīng)濟(jì)，波谷低于宏觀經(jīng)濟(jì)。也就是說，相對(duì)于宏觀經(jīng)濟(jì)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)具有漲落快、波幅大、蕭條時(shí)期長的特點(diǎn)。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展受國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的制約，房地產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)性和先導(dǎo)性特點(diǎn)，決定了房地產(chǎn)投資應(yīng)超前于國民經(jīng)濟(jì)周期性波動(dòng)。在經(jīng)濟(jì)周期的低轉(zhuǎn)折點(diǎn)來到之前，把握好投資機(jī)會(huì)和項(xiàng)目，保證在經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張期和高峰期能得到較大發(fā)展，在高轉(zhuǎn)折點(diǎn)到來時(shí)能及時(shí)采取調(diào)整措施，使投資項(xiàng)目、投資結(jié)構(gòu)和經(jīng)營期限長短等得

39、到合理匹配和較好組合，優(yōu)化新開發(fā)與再開發(fā)投資的選擇。本章結(jié)論：目前，國家和北京市宏觀經(jīng)濟(jì)趨好，房地產(chǎn)業(yè)政策利好，北京市住宅與房地產(chǎn)業(yè)面臨著良好的發(fā)展機(jī)遇。第三章 北京房地產(chǎn)市場分析與預(yù)測(cè)1 居住物業(yè)市場分析與預(yù)測(cè)11 住宅市場分析11.1 供給分析北京市現(xiàn)有住宅存量約1.7億平方米，從其性質(zhì)上看，以基建項(xiàng)目為主,其中近1億平方米的設(shè)計(jì)或配套存在一定缺陷。目前市場上住宅供應(yīng)量仍連年增加，近幾年商品住宅竣工面積均較上年有所增長，其中97年住宅竣工面積為483萬平方米，同比增長9.4%，98年竣工589萬平方米，增長22%，99年竣工908萬平方米，增長54%，今年上半年商品住宅竣工面積達(dá)149萬平

40、方米，比去年同期增長83%。北京市歷年住宅竣工面積（萬平方米） 住宅項(xiàng)目在各個(gè)區(qū)域均有分布，其中近郊區(qū)面積遠(yuǎn)大于城區(qū)，相對(duì)而言，朝陽、海淀、豐臺(tái)三區(qū)更為活躍，其總建筑面積比例分別占26%、19%和14%。在上半年新開盤的53個(gè)住宅項(xiàng)目中，朝陽區(qū)18個(gè)，海淀區(qū)11個(gè)，兩區(qū)新項(xiàng)目數(shù)占55%。所有新盤項(xiàng)目規(guī)劃建筑面積為539萬平方米，其中朝陽區(qū)145萬平方米，海淀區(qū)126萬平方米，兩區(qū)總和占50%。海淀區(qū)新項(xiàng)目主要集中在中關(guān)村核心區(qū)及其周邊，而朝陽區(qū)的新項(xiàng)目則以亞運(yùn)村及望京地區(qū)為主。11.2 需求分析 近年來我國宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)趨好，國民經(jīng)濟(jì)保持了穩(wěn)定的增長，居民人均收入不斷提高，這增大了居民購房的信心

41、和熱情。住宅銷售面積增長較快，其中97年共銷售242萬平方米，同比增長28%，98年為377萬平方米，增長56%，99年為485萬平方米，增長28%。今年上半年本市住宅市場共銷售220.4萬平方米，實(shí)現(xiàn)銷售額83.6億元，分別比去年同期增長1.8倍和1.4倍。雖然上半年住宅銷售量較去年同期有明顯好轉(zhuǎn)，但由于近年來竣工量均大于實(shí)際銷售量，據(jù)統(tǒng)計(jì)截止到99年底本市商品住宅的空置量276萬平方米，這些空置房對(duì)銷售市場壓力巨大。北京市歷年住宅銷售面積（萬平方米）11.3 價(jià)格分析： 普通住宅價(jià)格從總體上看，具有市中心高、外圍低，北部高、南部低的區(qū)域特征。二環(huán)內(nèi)住宅平均價(jià)格為7760元左右，二三環(huán)間為6

42、0008000元左右，三四環(huán)之間為40006000元。北部住宅通常比南部住宅價(jià)格高1000多元/平方米。北京市住宅分區(qū)平均價(jià)格表（元/平方米）區(qū)位二環(huán)內(nèi)東北二三環(huán)間西北二三環(huán)間西南二三環(huán)間東南二三環(huán)間西三四環(huán)間北三四環(huán)間東三四環(huán)間均 價(jià)77607732719357056247631662685746區(qū)位南三四環(huán)間西四環(huán)外東四環(huán)外北四環(huán)外南四環(huán)外通州昌平大興均價(jià)4648408545775542248027212971236811.4 影響市場的主要因素1） 價(jià)格。價(jià)格是消費(fèi)者考慮的主要因素。根據(jù)中房指數(shù)最 新調(diào)查顯示，87%的被訪者能承受的價(jià)格在4000元/平方 米以下，其中2000-3000元

43、這個(gè)區(qū)間的人數(shù)最多，為27%。2） 位置。通勤距離（時(shí)間）是購房者考慮的又一個(gè)因素， 他們往往青睞于對(duì)自己熟悉地區(qū)的物業(yè)，一些位于郊區(qū) 的住宅由于交通及市政配套較差，長期空置。3） 品質(zhì)。消費(fèi)者對(duì)住房的工程質(zhì)量、功能、環(huán)境質(zhì)量和管 理質(zhì)量要求越來越高，許多開發(fā)商觀念上仍沒有完全改 變對(duì)現(xiàn)有市場的認(rèn)識(shí)，目前市場上適應(yīng)個(gè)人購房的個(gè)性 化、多樣化的住宅供應(yīng)不足。4） 消費(fèi)觀念。由福利分房轉(zhuǎn)變?yōu)閭€(gè)人購買，在廣大居民心 理上、行為上還需要有一個(gè)逐步適應(yīng)的過程。1.1.5 重點(diǎn)地區(qū)分析1）亞運(yùn)村地區(qū)：本地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展的綜合區(qū)位優(yōu)勢(shì)為便捷的交通條件、完善的市政配套、日漸齊全的生活?yuàn)蕵吩O(shè)施及優(yōu)越的自然人文環(huán)境

44、。從發(fā)展趨勢(shì)上看，亞運(yùn)村及其周邊仍然是許多購房者首選的地區(qū)。從價(jià)位來看，本地區(qū)居住物業(yè)整體檔次水平較高，以內(nèi)外銷公寓為主，普通住宅項(xiàng)目相對(duì)較少，均價(jià)在6500元/平方米左右，目前的在售面積約為305萬平方米，主要項(xiàng)目有風(fēng)林綠洲、北辰綠色家園、萬科星園、嘉銘園等。2）中關(guān)村地區(qū)：中關(guān)村地區(qū)原有不少房地產(chǎn)項(xiàng)目，已形成了具一定規(guī)模的居住社區(qū)。隨著國務(wù)院關(guān)于建設(shè)中關(guān)村科技園區(qū)的決定，中關(guān)村科技園區(qū)內(nèi)的一些房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開始升溫。目前中關(guān)村地區(qū)的項(xiàng)目均呈現(xiàn)不同程度的熱銷場面，隨著中關(guān)村科技園的建設(shè)，該地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施的進(jìn)一步完善，其將成為本市最熱的地區(qū)之一。 中關(guān)村地區(qū)上市供應(yīng)項(xiàng)目均價(jià)為6300元/平方米，

45、屬普通住宅類的中高檔價(jià)位。據(jù)統(tǒng)計(jì)，當(dāng)前中關(guān)村中心區(qū)在售面積約261萬平方米，主要項(xiàng)目有光大花園、鑫雅園、天秀花園、陽春光華、華清嘉園等。根據(jù)中關(guān)村地區(qū)規(guī)劃，核心區(qū)內(nèi)住宅項(xiàng)目將嚴(yán)控審批。因此，中關(guān)村地區(qū)的物業(yè)價(jià)格保持穩(wěn)中有升，尤其是位于核心區(qū)的項(xiàng)目，由于其周邊商品房供應(yīng)量將會(huì)越來越小，需求會(huì)大于供給，因此其價(jià)格有進(jìn)一步上升趨勢(shì)。3）望京新區(qū)：望京新區(qū)雖然距市區(qū)較遠(yuǎn)，但隨著開發(fā)的日漸深入，交通、市政配套等更加完善，商業(yè)及居住氛圍也比先前濃厚了許多，已成為本市房地產(chǎn)市場的熱點(diǎn)地區(qū)。 本地區(qū)的項(xiàng)目為普通住宅類的中檔價(jià)位，均價(jià)多數(shù)在4800-5300元左右，在售項(xiàng)目有圣馨大地家園、風(fēng)格雅園、望京利澤家園

46、、方舟苑、望京新居等，現(xiàn)有供應(yīng)量為129萬平方米。本地區(qū)住宅漲勢(shì)已被廣大購房者認(rèn)同，因此項(xiàng)目普遍銷售情況較好。4）南二三環(huán)：據(jù)統(tǒng)計(jì)，本地區(qū)供應(yīng)總量為148萬平方米，此區(qū)域內(nèi)中檔項(xiàng)目較多，均價(jià)保持在6000元/平方米左右，其總體價(jià)位要比北部的低至1000元/平方米。盡管南城的各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施有了很大的改善，但是由于人們的居住觀念短時(shí)間內(nèi)難以改變，且南城辦公區(qū)較少，在此地區(qū)就業(yè)的人數(shù)較北城少，因此，南二三環(huán)地區(qū)近期內(nèi)很難成為市場的主流。1.1.6 住宅二級(jí)市場與一級(jí)市場聯(lián)動(dòng)反應(yīng) 開放住房二級(jí)市場，部分居民靠出售現(xiàn)住房的收入，繳存的住房公積金，加上家庭的積蓄及政策性和商業(yè)性的貸款支持，就可以大大增強(qiáng)住房

47、購買力，進(jìn)而促進(jìn)一級(jí)住房市場的消費(fèi)。另一方面，由于二手房具有區(qū)位、價(jià)格等優(yōu)勢(shì)，又會(huì)受到一些暫時(shí)不具備購買新房能力的年輕歡迎。從而抑制了住宅一級(jí)市場的消費(fèi)，促使一級(jí)市場作相應(yīng)的調(diào)整，使價(jià)格更趨合理。1.1.7 舊城改造對(duì)住宅市場的影響 市中心舊城區(qū)的人口密集，市政基礎(chǔ)設(shè)施落后，造成改建這些地區(qū)的高難度和高成本，同時(shí)成本的上升，又導(dǎo)致了改造后的新建住宅價(jià)格居高不下，加上越是中心區(qū)，地理位置優(yōu)越的土地越是有限，部分開發(fā)商過分追求高額利潤的心理，使得中心地段的商品房檔次越建越高，價(jià)格更是居高不下，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了普通居民的購買力，形成高檔公寓的聚集地。由于舊城改造使大量的人口外移，城區(qū)邊緣及近郊區(qū)將成為居住

48、的集中地，這些地區(qū)的住宅項(xiàng)目將成為今后房地產(chǎn)市場的熱點(diǎn)，逐漸形成幾個(gè)相對(duì)獨(dú)立的居住集中地，如望京、回龍觀等，同時(shí)這些地區(qū)的商業(yè)將會(huì)大幅度增長。1.1.8 市場預(yù)測(cè)1） 未來幾年內(nèi)的住宅的竣工量將繼續(xù)保持較快增勢(shì)。根據(jù)對(duì)85年以來住宅竣工面積的回歸分析，預(yù)計(jì)2001年住宅竣工面積為985萬平方米，2002年為1107萬平方米，2003年為1239萬平方米。2） 隨著人們住房消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變，未來幾年內(nèi)的住宅的銷售量將有所增加。根據(jù)對(duì)85年以來住宅銷售面積的回歸分析，預(yù)計(jì)2001年住宅銷售面積為560萬平方米，2002年為642萬平方米，2003年為730萬平方米。 根據(jù)北京市2010年遠(yuǎn)景規(guī)劃，到

49、2010年要實(shí)現(xiàn)人均居住面積13平方米，另據(jù)北京市統(tǒng)計(jì)資料顯示，截止到1999年底，全市人均居住面積為9.3平方米，照此可以推算出在今后的11年中，全市每年住宅的需求量至少要達(dá)到840萬平方米。這部分需求主要來源于商品住宅，今后將全部通過商品住宅市場來實(shí)現(xiàn)，因此今后幾年，商品住宅的銷售量將越來越大。3） 總體價(jià)格仍會(huì)走低。隨著個(gè)人購買力的漸漸活躍，住宅銷售量將會(huì)越來越大，但其整體價(jià)格仍將有所下降。從歷年中房北京住宅指數(shù)走勢(shì)可以預(yù)見，近1-2年內(nèi)，指數(shù)將保持平穩(wěn)下降的態(tài)勢(shì)，年降幅達(dá)3%。總體價(jià)格趨勢(shì)是穩(wěn)中有降，但不排除個(gè)別熱點(diǎn)項(xiàng)目價(jià)格上揚(yáng)。4）中關(guān)村、亞運(yùn)村地區(qū)是居民購房的首選地區(qū)。據(jù)調(diào)查顯示，

50、最多的購房者首選地區(qū)是亞運(yùn)村地區(qū)，占17%，同時(shí)亦有16%的購房者首選中關(guān)村地區(qū)，其次是東三環(huán)附近。5）雖然供應(yīng)量和需求量在未來幾年內(nèi)都會(huì)有一定增加，但需求量的增加幅度還不能趕上供就量的增加，空置總量必然加大。這樣，供大于求不可避免，市場競爭將越來越激烈。1.2經(jīng)濟(jì)適用房市場分析1.21供應(yīng)分析 北京市經(jīng)濟(jì)適用住房共25個(gè)項(xiàng)目（首批19個(gè)，第二批6個(gè)），1999年本市共竣工經(jīng)濟(jì)適用房150萬平方米，2000年經(jīng)濟(jì)適用住房計(jì)劃開復(fù)工面積918萬平方米，因此在今后2-3年內(nèi)全市的經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)量將會(huì)大大超過去年。1.2.2 銷售情況從目前市場情況來看，經(jīng)濟(jì)適用房總體銷售形勢(shì)較好，99年共銷售100

51、萬平方米。特別是幾個(gè)距城區(qū)較近，且交通條件和周圍環(huán)境較好的小區(qū)。但必須看到經(jīng)濟(jì)適用房真正熱銷的是位于市區(qū)邊緣地區(qū)，房價(jià)大約在4000元左右的房子，其購買者多為較高收入階層。至于位于郊區(qū)甚至遠(yuǎn)郊區(qū)的眾多經(jīng)濟(jì)適用房，雖然每平方米僅20003000元左右，房價(jià)與中低收入家庭的收入比例相當(dāng)，但由于此類住房遠(yuǎn)離城市，交通不便、配套不全，孩子就學(xué)難。因此，不具備購車財(cái)力的中低收入家庭仍難以問津，致使購買者寥寥無幾。1.2.3 市場預(yù)測(cè) 2000年計(jì)劃開復(fù)工面積為918萬平方米，如此巨大的供應(yīng)量將在2-3年內(nèi)竣工，屆時(shí)能否在得以消化仍是未知數(shù)。1999年已銷售的經(jīng)濟(jì)適用房大大釋放了這部分居民購買力，2000

52、年起，經(jīng)濟(jì)適用房的銷售可能不會(huì)再有99年的“火爆”場面了。同時(shí)關(guān)于限制經(jīng)濟(jì)適用房購買對(duì)象的有關(guān)政策，會(huì)在今年或明年出臺(tái)，屆時(shí)只有中低收入者才能購買，這對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的銷售將造成較大的沖擊。1.3.高檔公寓市場分析1.31 供給分析北京市于1995年開始對(duì)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)施宏觀調(diào)控，限制外銷項(xiàng)目的審批，但外銷公寓的供應(yīng)卻連年遞增。這主要是由于前幾年批準(zhǔn)的項(xiàng)目陸續(xù)交付使用。另外由于外銷寫字樓市場不景氣，發(fā)展商改變物業(yè)功能。93年-99年，外銷公寓的累計(jì)竣工量為430萬平方米。今年上半年推出的高檔公寓17個(gè)，總建筑面積200萬平米。其中，外銷公寓5個(gè)，總建筑面積70萬平方米，且都集中在朝陽區(qū)的東二、三環(huán)附近

53、。由此可見，東二、三環(huán)仍然是高檔公寓的認(rèn)知區(qū)。 高檔公寓主要集中在朝陽、海淀、宣武等地區(qū)，其中以朝陽區(qū)最多，占46%。朝陽區(qū)的高檔公寓主要集中在東二、三環(huán)沿線、工體北路、建國門外及酒仙橋地區(qū)。東城區(qū)的高檔公寓則主要集中在東直門外、二環(huán)沿線及朝內(nèi)大街。海淀區(qū)是高檔公寓市場的一個(gè)新興地區(qū)，很有發(fā)展?jié)摿Γ涓邫n公寓主要面向國內(nèi)客戶。西城、崇文、宣武等區(qū)則在危舊房拆遷改造過程中利用外資興建了一些高檔物業(yè)。各行政區(qū)高檔公寓分布比率1.3.3 需求分析從銷售市場上看，盡管外銷房市場普遍不是很景氣，但是那些位置優(yōu)越、戶型新穎、設(shè)計(jì)精美的物業(yè)依然博得這些人的青睞，去年嘉和麗園的旺銷就是一個(gè)典型的例子。由于金

54、融危機(jī)的影響，97年-99年高檔公寓的價(jià)格持續(xù)下降，但2000年起，受宏觀形勢(shì)好轉(zhuǎn)，且隨著中國加入世貿(mào)的臨近，外銷公寓市場已經(jīng)有所升溫，市場銷售已經(jīng)開始轉(zhuǎn)暖?，F(xiàn)在本市在售的高檔外銷公寓平均售價(jià)1800美元左右，與去年同期基本持平。近年來高檔外銷公寓平均售價(jià)走勢(shì)圖（USD/平方米）在租務(wù)市場上，對(duì)于外銷高檔物業(yè)需求仍基本上來源于歐美及港、澳、臺(tái)公司的駐京人員，尤其是象諾基亞、朗訊這樣的IT行業(yè)更是成交活躍。目前市場平均租金為16USD/平方米 月，較去年同期下降11%。然而，需求總量的減少已是不爭的事實(shí)。近年來高檔外銷公寓平均租金走勢(shì)圖（USD/平方米）由于北京出現(xiàn)越來越多的高檔內(nèi)銷商品住宅，其

55、設(shè)計(jì)和建筑標(biāo)準(zhǔn)已逐漸接近外銷住宅的水準(zhǔn)，內(nèi)銷住宅物業(yè)和外銷住宅物業(yè)概念正在逐步淡化；另外外籍人士對(duì)購買外銷住宅的興趣減弱，也造成相當(dāng)一部分外銷公寓項(xiàng)目從市場銷售活動(dòng)的開始階段，就將目標(biāo)市場定位于國內(nèi)消費(fèi)者。但真正高檔次的住宅項(xiàng)目的買家仍舊是海外人士，其購買目的有相當(dāng)一部分為投資。從區(qū)域上看，東二、三環(huán)地區(qū)的客戶主要來自于外資公司的一般海外雇員及資深中方雇員、港、澳、臺(tái)地區(qū)的人士、海外歸來人士。另外，還有一定數(shù)量的國內(nèi)企業(yè)的高層領(lǐng)導(dǎo)者、律師、文體明星等。中關(guān)村及西二、三環(huán)地區(qū)的客戶則以國內(nèi)企業(yè)的高層領(lǐng)導(dǎo)者、律師、文體明星及從事高新技術(shù)的人員為主。1.3.4 區(qū)域分析 1)東二、三環(huán)地區(qū)東二、三環(huán)

56、地區(qū)是人所共知的高檔公寓聚集區(qū)，此地區(qū)高檔公寓供應(yīng)量最大，約為369萬平方米，而且此地區(qū)外銷公寓所占比重最大，達(dá)78%。由于此地區(qū)高檔寫字樓較多且毗鄰使館區(qū)，因此無論從售價(jià)還是租金上看，東二、三環(huán)高檔公寓的價(jià)格都最高的，其平均售價(jià)為12949元/平方米，租金為5.2元/天·平方米。 較早推出的項(xiàng)目，如景園大廈、清境明湖、美惠大廈等以出租為主，新推出的項(xiàng)目則以銷售為主，如嘉和麗園、世貿(mào)國際公寓、陽光100、現(xiàn)代城、嘉里中心、國貿(mào)公寓等。東二、三環(huán)的開發(fā)早于京城其它方位，其可供土地相對(duì)減少， 但還會(huì)有部分高檔公寓繼續(xù)建造。由于東二、三環(huán)的售價(jià)及租金已進(jìn)行了一段時(shí)間的調(diào)整，預(yù)計(jì)今后大幅下調(diào)的可能性不大。 2) 西二、三環(huán)地區(qū)西二、三環(huán)地區(qū)的項(xiàng)目主要分布在紫竹橋及西直門地區(qū)。從99年下半年以來，紫竹橋、西直門等幾個(gè)熱鬧地段整體供應(yīng)量逐漸增大，新項(xiàng)目數(shù)量增多。目前西二、三環(huán)地區(qū)高檔公寓的平均價(jià)格為9156元/平方米，平均租金為2.7