寧波市房地產(chǎn)行業(yè)報告

1、寧波市房地產(chǎn)行業(yè)報告 一、寧波房地產(chǎn)發(fā)展概況寧波房地產(chǎn)起步較晚，迄今僅經(jīng)歷了一個房地產(chǎn)波動的完整周期(19921998年)，房地產(chǎn)從1992年開始起步并迅速發(fā)展，19951996年達到頂峰，然后逐漸回落，1998年達到底點并開始了新一輪周期。上一輪周期中，房地產(chǎn)價格一度飛漲并遠遠脫離當時經(jīng)濟發(fā)展狀況，房地產(chǎn)價格泡沫的破滅也給金融系統(tǒng)帶來深重災難。1998年，全市金融機構(gòu)不良貸款率為25.42%，在很大程度上與當時房地產(chǎn)不景氣相關(guān)。1999年，寧波房地產(chǎn)市場復蘇升溫，當年10月房地產(chǎn)投資走出負增長區(qū)，寧波的房地產(chǎn)業(yè)開始了又一輪大發(fā)展。（一）房地產(chǎn)投資情況自1997年到2004年的9年間，寧波GD

2、P保持年均13.4%的真實增長。經(jīng)濟基礎(chǔ)促進了房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展。過去5年，社會固定資產(chǎn)投資從2000年的360億元增加到2004年的1095億元；房地產(chǎn)投資從2000年的59.71億元增漲到2004年的234.41億元。相對寧波經(jīng)濟及投資高速增長態(tài)勢，近年來寧波房地產(chǎn)可以用“井噴”二字來形容。圖一：圖二： 單位：萬平方米（二）房價走勢情況2000年，寧波市商品房價格從當年1月的2498元/平方米，升到年底的2729元/平方米；2001年，寧波房地產(chǎn)市場步入了加速度飛漲區(qū)，平均房價達2867元/平方米，比上年同期上漲11.77%。2002年房地產(chǎn)市場則由于拆遷項目啟動、拆遷賠償標準的提高，房地

3、產(chǎn)需求表現(xiàn)強勁，房價一發(fā)而不可收，越漲越快，平均房價高達3543元/平方米，比上年同期上漲23.56%；2003年上半年商品住房均價走勢平穩(wěn)，均價維持在4000元/平方米左右，而下半年高檔高層公寓樓銷售量的大幅增加，直接導致商品住房的房價再次攀升，到2003年9月，房子均價升至4565元/平方米，比年初上漲14.96%，年底時房子均價又升至4884元/平方米；2004年雖受國家宏觀調(diào)控措施、央行房貸新政策的實施及寧波市規(guī)范房地產(chǎn)市場相關(guān)政策的出臺影響，但從全年來看，寧波市房地產(chǎn)市場繼續(xù)保持高位運行，商品住宅房均價達到5739.8元/平方米；今年6月份統(tǒng)計顯示商品房房價達到了6013.83元/平

4、方米，預計寧波房價將保持平穩(wěn)上升趨勢。圖三： 據(jù)統(tǒng)計部門數(shù)據(jù)，在全國35個大中城市中，寧波市房屋銷售價格2000、2001、2002年的的漲幅均居全國第一，2003年的漲幅居全國第二，2004的漲幅居全國第五，今年1-4月份的漲幅退至與南京并列的第六位。 房價漲幅回落的原因，主要是政府采取了各項調(diào)控措施。2003年，寧波增加土地供應，中心城區(qū)累計新增出讓住宅用地120公頃，且全部采取掛牌和封頂招投標形式（拍賣形式暫停）。同時，寧波還啟動了限價商品房建設，每套面積控制在5595平方米，均價3000元/平方米左右。此外，還減緩舊城改造步伐，將非成套房改造完成年限從2005年推遲到2007年，控制拆

5、遷形成的被動住房需求。 （三）總體評價寧波房地產(chǎn)市場整體發(fā)展水平仍在合理的范圍內(nèi)，在過去兩年存在投資行為泡沫。目前市場氛圍回歸理性，房地產(chǎn)市場不存在明顯風險，房價未來趨向平穩(wěn)，2005年寧波房地產(chǎn)的主題將是“調(diào)整”。二、寧波房地產(chǎn)發(fā)展的幾個特點1、商品房價格呈上漲趨勢。20002002年，寧波房地產(chǎn)價格漲幅連續(xù)三年居全國首位，2003年退居全國第二位。20012003年平均漲幅為19.6%。至2004年9月，商品房平均價比年初增長26.47%，超過前三年年平均漲幅6.87個百分點，房價存在加速上漲趨勢。2005年上半年房價漲幅大幅回蕩，預計全年漲幅在6%左右。2、商品房供銷兩旺，房地產(chǎn)投資增長

6、與銷售增長基本一致。1999年一2003年，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資和商品房銷售額分別增長3.96倍、2.87倍，二者之間表現(xiàn)出相當?shù)囊恢滦浴?、房地產(chǎn)高速發(fā)展中，理性與非理性因素并存。此輪房地產(chǎn)的高漲，有寧波經(jīng)濟高速發(fā)展、城市化進程加快、港口優(yōu)勢突出、城市吸引力加大等基本面的支撐；同時，也與開發(fā)商與投資者的大肆炒作、居民從眾行為導致的“非理性”消費不無關(guān)系。三、對寧波房地產(chǎn)需要關(guān)注的地方1、商品房價格漲幅。2000年一2004年9月間，商品房平均價格從2566元上升至5562元，增長1.17倍，20012003年平均增幅達19.6%，同期居民消費價格指數(shù)和城鎮(zhèn)居民人均可支配收入平均上漲率分別為一o

7、.1%、11%。房價漲幅分別高于后二者19.7、8.6個百分點。房地產(chǎn)作為一種特殊的商品，其價格如果上升的幅度太大，甚至超過居民的承受能力，就可能導致泡沫的產(chǎn)生，影響到房地產(chǎn)市場的正常發(fā)育。2、房地產(chǎn)投資占GDP及全社會固定資產(chǎn)投資比重。關(guān)于上述比值的正常值，各方看法不一。有專家認為 10%、20%左右為宜。1999年以來，寧波市房地產(chǎn)投資占GDP和全社會固定資產(chǎn)投資比重持續(xù)上升，2004年9月分別為10.69%、22.05%。考慮到寧波GDP及固定資產(chǎn)規(guī)模大的原因，此比重偏高。而且從增長態(tài)勢看，房地產(chǎn)投資19992003年四年平均增幅為41.04%，遠遠高于GDP同期增幅(14.44%)，高

8、于全社會固定資產(chǎn)投資同期增幅(27.23%)。房地產(chǎn)投資過快反映了對未來房價存在過高預期，有可能形成未來商品房的供過于求。3、房價收入比。房價收入比用于判斷居民住房消費需求的可持續(xù)性。一般認為，房價收入比在36倍較為合理。寧波市房價收入比偏高，2003年末為9.13倍，四年平均房價收入比達7.83倍。而且，此比例還有逐年上升的趨勢，這也反映了隨著商品房價格的逐步提高，居民住房消費需求的可持續(xù)性在逐步遞減。4、寧波城區(qū)已交付商品房空置率高。2004年寧波的商品房空置率超過20%(官方統(tǒng)計數(shù)據(jù))，而寧波近年熱點開發(fā)板塊鄞州中心區(qū)，官方統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示2004年入住率僅為30%，實際考察個別樓盤甚至空置

9、率高達60%以上。四、影響當前房市的主要因素分析（一）金融政策調(diào)整的影響。當前寧波市房地產(chǎn)市場運行形勢發(fā)生變化，金融政策的調(diào)整起到了主要的作用。國家為了遏制投資過熱勢頭。降低金融風險，總體上實行了銀根緊縮的金融政策，對房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個人購房貸款進行了總量控制，調(diào)低了住宅按揭成數(shù)，提高了對第二套住房購買的按揭借款利率，嚴格了審核程序，很多銀行還停止了對非市區(qū)購房戶的購房貸款。這對房地產(chǎn)市場的供給和需求兩方面都產(chǎn)生了直接的影響。由于房地產(chǎn)開發(fā)項目固有的特性，短期內(nèi)不會減少供給，反而由于資金壓力開發(fā)商會加緊出售房產(chǎn)以期回籠資金，而需求者實際購買力下降，下單顯得更加謹慎，使得寧波市房地產(chǎn)市場的供求關(guān)

10、系短期內(nèi)發(fā)生轉(zhuǎn)變，商品房預售期明顯延長。二手房交易量萎縮了一半以上。另外，金融政策的這一變化促使投資性購房退潮，房地產(chǎn)市場競爭漸趨激烈，房產(chǎn)企業(yè)正在市場上重新“洗牌”。有實力的企業(yè)將會獲得更多的資源和發(fā)展空間。（二）土地政策調(diào)整的影響。根據(jù)國務院辦公廳下發(fā)的關(guān)于深入開展土地市場治理整頓嚴格土地管理的緊急通知（國辦發(fā)明電200420號）的文件精神，寧波市土管部門集中半年左右的時間深入開展土地市場治理整頓。暫停農(nóng)用地轉(zhuǎn)為非農(nóng)建設用地的審批，暫停涉及基本農(nóng)田保護區(qū)調(diào)整的各類規(guī)劃修改，暫停新批的縣改市（區(qū)）和鄉(xiāng)改鎮(zhèn)的各類規(guī)劃修改，加強了建設項目用地的審查。以中心城區(qū)為例，目前基本上沒有現(xiàn)成的熟地、凈地

11、可出讓，都需征地拆遷。因此，在土地市場集中治理整頓期間基本上不可能新增土地，出現(xiàn)了土地供給在一段時期的斷檔，目前只能對部分已出讓無需征地拆遷或已落實拆遷安置用地的土地進行消化。這將影響寧波市房地產(chǎn)市場的持續(xù)有效供給。 （三）拆遷政策調(diào)整的影響。為適應城市發(fā)展需要，2004年寧波市對拆遷安置政策及拆遷補償標準作了進一步的調(diào)整。調(diào)整后的拆遷政策和原政策相比，拆遷安置補償標準有了相應的提高，使拆遷安置標準能與當前寧波市的住房價格相對應，這對寧波市的住房價格會有一個剛性支撐。由于拆遷政策處于調(diào)整以及全國性拆遷難的狀況，寧波市2003年未啟動新的拆遷計劃，拆遷規(guī)模大大減少，使得住房需求的過快釋放在一定程

12、度上得到有效抑制。隨著拆遷政策調(diào)整完成新拆遷計劃的啟動，將會增加市場需求，刺激住房消費。（四）市場主體心里因素的影響。當前的一些宏觀調(diào)控政策對房地產(chǎn)市場造成直接的影響外，也影響著市場主體對寧波房市運行的判斷和看法。開發(fā)商：看到銀根緊縮對市場需求影響的同時。也看到了土地政策將會縮減商品房供給，一定程度上增加了對市場的信心。在目前市場前景不甚明朗的情況下，由于市場買漲不買跌的慣例，開發(fā)商不會冒著巨大的市場風險打破目前的價格秩序。已有房源的投資者：預計房價上漲空間有限，開始拋出房源，使得目前二手房廣告中的次新房大量增加。但住房不是股票，住房具有投資和居住消費雙重性質(zhì)，因此大部分投資者在資金壓力不大的

13、情況下，不愿大幅降價拋售，只是把原本虛高于市場正常價格的部分下調(diào)。潛在購房者（包括投資購房和消費購房）；在市場形勢尚未明朗前不愿輕易下單，出現(xiàn)持幣觀望心態(tài)，使得其購買行為變得理性。市場主體的這些心里因素是造成當前房市膠著狀態(tài)的重要因素。如無新的房市調(diào)整政策出臺，市場主體的這種心里態(tài)勢將會持續(xù)一段時間。五、寧波房地產(chǎn)信貸風險分析1、房地產(chǎn)企業(yè)貸款風險。目前，在寧波眾多的房地產(chǎn)企業(yè)中，突出的一個特點就是總體資產(chǎn)負債率偏高，資金融通高度依賴于銀行貸款，自有資金不足。2003年底，全市房地產(chǎn)企業(yè)平均實收資本僅為1604萬元，規(guī)模小、資金實力薄弱的企業(yè)占大多數(shù)。從房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資金來源看，2003年資金

14、來源合計195.69億元，其中：國內(nèi)貸款55億元，定金及預收款70.90億元，自有資金14.02億元。考慮到建筑施工企業(yè)和購房者資金來源的貸款因素，估計寧波市房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資金約有60%以上來自于銀行貸款，而銀行貸款的發(fā)放又以房產(chǎn)和土地為抵押的方式為主(2004年3月末，房地產(chǎn)企業(yè)貸款中62%為抵押貸款)，房地產(chǎn)企業(yè)對銀行貸款的依賴性過大。2003年寧波房地產(chǎn)企業(yè)的自有資金比例僅為7.16%，與國家要求的35%及以上的比例有相當大的差距。而且，寧波房地產(chǎn)企業(yè)傾向于開發(fā)大戶型、大面積高檔樓盤，結(jié)構(gòu)性矛盾突出。一旦市場需求發(fā)生變化導致房地產(chǎn)價格較大波動，自有資金少、資產(chǎn)負債率高的房地產(chǎn)企業(yè)可能難以

15、承擔風險，資金鏈斷裂形成半拉子工程，銀行不良資產(chǎn)將大幅上升，從而引發(fā)金融風險。 圖四：數(shù)據(jù)來源：寧波市統(tǒng)計局圖五：全市房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營情況 2002年 單位：萬元項目總計國有集體外商投資港澳臺投資其他經(jīng)濟年末資產(chǎn)負債情況   資產(chǎn)總計3344134388441252894976202878522317327   負債總計2726491322059194580679632403751901514   所有者權(quán)益61764366382583142965747477415813  損益情況&#

16、160;  經(jīng)營總收入125231619795711891541343151947742154   利潤總額1729071807215462559471101266692003年年末資產(chǎn)負債情況   資產(chǎn)總計55012314288772320671208034593514260133   負債總計4584122363352179381929453862613562183   所有者權(quán)益91710965525526862785873090697950

17、0; 損益情況   經(jīng)營總收入16010081005087881333489881821300016   利潤總額2602411600519666542921992197149數(shù)據(jù)來源：寧波市統(tǒng)計局2、個人消費信貸風險。寧波城調(diào)隊抽樣調(diào)查顯示，全市投資性購房的比例約為22.2%，過高的投資性購房比例推動了房地產(chǎn)市場的非理性繁榮。個人消費貸款的快速增長無疑助長了這種狀況的發(fā)生。由于個人住房貸款不良率較低(2004年9月末僅為0.92%)，各商業(yè)銀行都不遺余力地推動此項業(yè)務的開展。截至2004年9月末，寧波市金融機構(gòu)自營性個人住

18、房貸款余額為199.34億元。按照國際慣例，個人房貸的風險暴露期通常為38年。隨著時間的推移，個人房貸風險將逐步暴露。一旦房地產(chǎn)價格發(fā)生大幅波動，部分投資購房者由于自身資金實力不強，其“以租養(yǎng)貸”的理想資金鏈條不可避免將斷裂，有的投資者甚至出現(xiàn)“負資產(chǎn)”，銀行最終將承擔由此產(chǎn)生的風險。3、土地儲備貸款風險。土地儲備機構(gòu)的運轉(zhuǎn)依賴于銀行貸款的支持。近幾年，寧波市土地儲備貸款增長迅速。土地儲備貸款在增長過程中，抵押權(quán)難以落實、短貸長用等問題逐步顯現(xiàn)，尤為突出的是由于土地儲備機構(gòu)資本金不足，資金過分依賴銀行貸款可能給銀行貸款帶來潛在隱患。據(jù)統(tǒng)計，至2004年8月末，寧波十家土地儲備中心資本金總額約為

19、4.5億元，貸款余額則達到32億元，貸款余額較2001年末增長4.64倍。其貸款擔保方式以土地抵押為主，也有部分是以財政承諾為擔保。受國家宏觀調(diào)控土地控緊的影響，部分土地儲備機構(gòu)資金滾動已出現(xiàn)困難。同時，土地儲備貸款與房地產(chǎn)市場的依存度高，如果房地產(chǎn)價格較大幅度下滑，土地價格將隨之下跌，土地出讓收入減少，銀行貸款難以保證。六、寧波房地產(chǎn)未來前景看好首先，經(jīng)濟支撐是樓市發(fā)展的主要原因。當前經(jīng)濟環(huán)境良好，寧波經(jīng)濟特別是浙江經(jīng)濟將繼續(xù)延續(xù)快速增長的勢頭。據(jù)市統(tǒng)計局最新統(tǒng)計資料顯示，上半年，我市完成生產(chǎn)總值（GDP）972.3億元，按可比價格計算，同比增長16.1%。完成地方財政一般預算收入為84.9

20、6億元，比去年同期增長20.4%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為8300，人均消費性支出5702元。居民收入水平的提高，對住宅質(zhì)量、環(huán)境、科技含量等有了更高的要求，使得建安成本的增加，帶來房價的進一步上升。日前，市委書記在第十次黨代會的指出，到2008年全市生產(chǎn)總超過3000億元，年均增長12%左右，人均達到6000美元。經(jīng)濟的增長一方面增強了居民消費信心；另一方面增強了居民購買力；更重要的是經(jīng)濟發(fā)展具有的慣性，為今后一個時期經(jīng)濟奠定了良好基礎(chǔ)。在正常情況下寧波經(jīng)濟仍將強勢發(fā)展。顯而，經(jīng)濟的增長，居民收入的提高，為我市房地產(chǎn)的持續(xù)發(fā)展提供空間。其次，城市化進程步伐加快，為樓市發(fā)展提供基礎(chǔ)條件。為加快

21、城市化步伐，推動城鄉(xiāng)一體化建設，我市正在加緊實施基礎(chǔ)項目建設，市委書記在十次黨代會上強調(diào)，堅持高起點規(guī)劃，全面拉開大都市框架。中心城區(qū)要進一步優(yōu)化城市形態(tài)，完善功能布局。三江片要加快整合、改造、提升步伐，大力發(fā)展商貿(mào)、文化等產(chǎn)業(yè)，加快東部新城、北侖、鎮(zhèn)海、鄞州新區(qū)和東錢湖旅游度假區(qū)、高教園區(qū)、科技園區(qū)等建設步伐，余慈區(qū)域形成產(chǎn)業(yè)發(fā)達的北部都市區(qū)，奉化、寧海、象山形成區(qū)域特色產(chǎn)業(yè)帶等等基礎(chǔ)設施建設為寧波樓市提供有力保障。綜合種種因素分析，在宏觀調(diào)控政策的向?qū)е敢拢瑢幉鞘性诮?jīng)歷洗理和盤整之后，自用性消費占市場主流，房價將在小幅震蕩之后緩步前行，最終將進入品質(zhì)和理性消費時代。附一：全國房地產(chǎn)開發(fā)

22、景氣指數(shù)趨勢圖5月份，“國房景氣指數(shù)”為101.83，與4月份基本持平，比去年同月下降3.28點。本年資金來源分類指數(shù)為100.08，比4月份上升0.73點，比去年同月下降6.65點。1-5月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源累計為7753億元，同比增長25.5%。其中，國內(nèi)貸款1531億元，增長8.7%；企業(yè)自籌資金2586億元，增長34.6%；定金及預收款2949億元，增長24.7%；利用外資112億元，增長41.7%。土地開發(fā)面積分類指數(shù)為93.17，比4月份下降0.29點，比去年同月下降5.98點。1-5月份，全國完成土地開發(fā)面積6016萬平方米，同比下降7.2%。房屋施工面積分類指數(shù)

23、為102.90，比4月份上升1.15點，比去年同月下降5.93點。1-5月份，全國累計完成施工面積10.63億平方米，同比增長18.8%。其中，住宅施工面積8.21億平方米，增長18.3%；辦公樓施工面積0.47億平方米，增長15.8%；商業(yè)營業(yè)用房施工面積1.34億平方米，增長21.2%。商品房空置面積分類指數(shù)為103.89，比4月份上升1.57點，比去年同月下降3.69點。5月末，全國商品房空置面積為10320萬平方米，同比增長6.2%。其中，商品住宅空置面積為5933萬平方米，下降0.4%。房地產(chǎn)開發(fā)投資分類指數(shù)為100.09，比4月份上升0.92點，比去年同月下降2.32點。1-5月份

24、，全國累計完成房地產(chǎn)開發(fā)投資4644億元，同比增長24.3%。其中，完成住宅投資3104億元，增長21.8%。完成經(jīng)濟適用房投資145億元，下降16.7。商品房銷售價格分類指數(shù)為107.11，比4月份下降3.46點，比去年同月上升2.16點。1-5月份，全國商品房平均銷售價格同比上漲8.9%。其中，商品住宅平均銷售價格上漲11.3%；商業(yè)營業(yè)用房的銷售價格上漲4.1%；辦公樓銷售價格下降4.6%。附二：寧波地產(chǎn)版圖（中心篇和近郊篇）1、市中心板塊老三區(qū)作為傳統(tǒng)的一個居住區(qū)域， 在城市規(guī)模日益擴大的今天， 其地位永遠呈現(xiàn)一種“君臨”姿態(tài)： 不僅在房價水平上是甬城樓市一個標桿， 其中新開發(fā)的樓盤銷

25、售一般也不會有太大問題。地理位置： 老三區(qū)范圍內(nèi)。優(yōu)勢：市中心板塊的最大優(yōu)勢在于其稀缺性。由于前幾年的開發(fā)，市中心的土地資源非常稀缺， 新開的樓盤都是高層，均價也是所有板塊中最高的。這里有一個價格可供參考， 最近臨姚江的“二線江景”地塊-江北寧動地塊， 標出的樓面價高達每平方米4755元。如果以此底價成交，算下來該地塊上日后開發(fā)的樓盤， 其房價成本就要每平方米8000多元，業(yè)界稱其開盤均價肯定過萬- 這個價位當可以作為2005年市中心房價新的標桿。劣勢：由于受地價的限制，市中心寸土寸金， 容積率相對較高， 市民最為青睞的多層住宅今后肯定不會再有。市中心板塊樓盤除了房價高， 由于地塊小， 在景觀

26、的設計上發(fā)揮的余地也不及近郊板塊大，從居住品質(zhì)上講有時反而比不上近郊樓盤。當然，如果擁有江景這種稀缺的資源，又是另當別論。業(yè)界判斷，市中心板塊今后推出的地塊其用地性質(zhì)基本上會是商業(yè)用地，該板塊將逐漸趨向發(fā)展寫字樓等商業(yè)用房。參展關(guān)注樓盤：維科星城、新時代、 君悅花園、彩虹國際、外灘花園預計房價水平：8000元-10000元/平方米2、姚江板塊地理位置：位處新三江口，大致在江北大橋兩端、 姚江兩岸。優(yōu)勢：該板塊被譽為寧波最適合居住的區(qū)域。 而剛剛出臺的江北西區(qū)規(guī)劃稱江北行政中心將移往該區(qū)域。 這對于該板塊樓盤更是一大利好。這里集中了一大批在建或者待建大型乃至特大型樓盤。從中期來看， 將成為一個成

27、熟的適合居住的生活區(qū)域$劣勢， 周邊配套不齊， 公共交通不完善， 聚攏人氣尚需時間，將給普通購房者帶來壓力。參展關(guān)注樓盤：維科.水岸心境、青林灣.瞻洲、水尚闌珊、錦江花園預計房價水平：6000元-7000元/平方米3、鄞州中心區(qū)板塊地理位置：鄞州區(qū)政府周邊。優(yōu)勢：從市場看，鄞州區(qū)板塊是目前的最大熱門。 該板塊總體規(guī)劃科學， 配套設施框架搭得不錯，這是在幾個近郊板塊中最明顯的優(yōu)勢。 建設中的萬達廣場將大大完善該板塊內(nèi)樓盤的生活配套功能。劣勢： 目前人氣還相當冷清，居住氛圍不濃， 生活配套尚顯不足。在巨大的供應量背后，樓盤品質(zhì)良莠不齊。參展關(guān)注樓盤：小城花園、春江花城、 華豐紫郡、都市森林、 中翠家園、四明春曉、 華泰院仕花園預計房價水平：6200-7500元/平方米4、科技園區(qū)板塊地理位置：位于科技園區(qū)，大致在世紀大道以東、 現(xiàn)東部新城規(guī)劃區(qū)域以北。優(yōu)勢：