商鋪基礎(chǔ)知識

1、商鋪商鋪是專門用于商業(yè)經(jīng)營活動的房地產(chǎn)，是經(jīng)營者對消費者提供商品交易、 服務及感受體驗的場所。廣義的商鋪，其概念范疇不僅包括零售商業(yè)，還 包括娛樂業(yè)、餐飲業(yè)、旅游業(yè)所使用的房地產(chǎn)，盈利性的展覽館廳、體育 場所、浴室，以及銀行、證券等營業(yè)性的有建筑物實物存在的經(jīng)營交易場 所。商鋪作為交易的場所，從百貨、超市、專賣店到汽車銷售店都是規(guī)模 不等的商品交易場所?；拘畔?中文名：商鋪?用途：商業(yè)經(jīng)營活動的房地產(chǎn)?由來：由“市”演變而來?位置：多位于繁華鬧市區(qū)相關(guān)搜索底商門面房商鋪產(chǎn)權(quán)多少年商鋪投資回報率由來正在加載查看圖片集 商鋪，由“市”演變而來， 說文將 “市”解釋為“集中交易之場所 ”， 也就是

2、今日之商鋪。唐宋是中國封建社會鼎盛時期。唐都城長安是當時東 西文化、商貿(mào)交流的中心，長安東西兩市，商賈云集，店肆無數(shù)，商業(yè)十 分繁榮。北宋商鋪和市場是分開的，首都東京（開封）是當時最大的商業(yè) 中心城市。據(jù)歷史記載：（東京）東大街至新宋門，魚市、肉市、漆器、 金銀鋪最為集中，西大街至新鄭門有鮮果市場、珠寶玉器行，皇城東華門 外，無所不有。清明上河圖曾翔實地記錄了古代商鋪、商業(yè)街市的景 況。位于長江三角洲東端，北瀕長江口，南臨杭州灣的上海，明清時期僅為江 蘇省的一個縣。上海的第一次崛起，是在上一世紀二、三十年代，當時的 上海已成為全國最大的經(jīng)濟和商業(yè)中心， 遠東最大的商業(yè)中心城市。 據(jù)上 海通史記

3、載： 1933 年上海共有商鋪 7.2 萬戶，平均每平方公里 136.5 戶，各地巨賈名商紛紛落戶上海，十六鋪、南京路、靜安寺、霞飛路（今 淮海路）等商業(yè)中心街區(qū)初具雛形。交易實例金先生手頭有 200-300 萬資金，打算購買商鋪作為投資。于是，房地產(chǎn)經(jīng)紀人向其介紹了商鋪貸款的相關(guān)政策，并推薦了兩個帶租約的商鋪，然 后約定帶看時間。金先生自己又抽空到實地觀察了幾天，最后對其中一個 商鋪表示了明確意向，與此同時，他希望銀行能提供五成商業(yè)貸款。經(jīng)紀 人即列出了貸款所需提供證明、文件的清單，并明確每月所需還款金額。 在金先生提供了相關(guān)證明及文件后，即由中介公司代辦有關(guān)貸款審批手續(xù)， 銀行出具 “ 貸

4、款意見確認書 ”，這樣，金先生完成了商鋪貸款的全過程。 在簽約方面，經(jīng)過中介公司、出售與承買方的共同努力，出售方與承買方 終于就該商鋪的標的、付款方式、期限等條件達成共識。最后雙方順利地 簽訂了買賣合同。分析出售方：希望能通過出售該物業(yè)，獲得一筆資金。由于在 1999 年簽訂了一份為期 5 年的租約，租金較低（當時市場正處于低谷，因此租金較商鋪出售時的 市場行情明顯偏低）。承買方：金先生希望通過購買該商鋪，能使資金保值、增值。金先生是商 人，不希望把所有資金都投在該商鋪上，而是希望利用銀行貸款支付部分 房款，并利用以后收取的租金來還貸。中介方：憑借專業(yè)知識與團隊合作精神，保障交易的安全性。 回

5、報率隨著國家政策對樓市的打壓，越來越多的人將眼光轉(zhuǎn)向了商鋪投資，其實 并不是所有的商鋪投資都是穩(wěn)賺的買賣，這就需要在投資商鋪之前認真的 計算商鋪投資回報率。如何計算投資回報率 :1、租金回報率法公式：（稅后月租金-按揭月供款）x 12/（首期房款+期房時間內(nèi)的按揭款）。優(yōu)點：考慮了租金、價格和前期主要投入，比租金回報率分析法適用范圍 廣，可估算資金回收期長短。不足：未考慮前期的其他投入、資金的時間效應。不能解決多套投資的現(xiàn) 金分析問題。且由于其固有的片面性，不能作為理想的投資分析工具。2、租金回報率分析法公式：（稅后月租金-每月物業(yè)管理費）x 12/購買房屋總價，這種方法算出 的比值越大，就表

6、明越值得投資。優(yōu)點：考慮了租金、房價及兩種因素的相對關(guān)系，是選擇 “績優(yōu)地產(chǎn) ”的 簡捷方法。不足：沒有考慮全部的投入與產(chǎn)出，沒有考慮資金的時間成本，因此不能 作為投資分析的全面依據(jù)。對按揭付款不能提供具體的分析。3、內(nèi)部收益率法房產(chǎn)投資公式為：累計總收益/累計總投入二月租金X投資期內(nèi)的累計出租 月數(shù)/（按揭首期房款 +保險費 +契稅+大修基金 +家具等其他投入 +累計按 揭款+累計物業(yè)管理費 ）=內(nèi)部收益率。上述公式以按揭為例 ;未考慮付息、未考慮中介費支出 ;累計收益、投入均 考慮在投資期范圍內(nèi)。優(yōu)點：內(nèi)部收益率法考慮了投資期內(nèi)的所有投入與收益、現(xiàn)金流等各方面 因素?？梢耘c租金回報率結(jié)合使

7、用。內(nèi)部收益率可理解為存銀行，只不過 我國銀行利率按單利計算，而內(nèi)部收益率則是按復利計算。不足：通過計算內(nèi)部收益率判斷物業(yè)的投資價值都是以今天的數(shù)據(jù)為依據(jù) 推斷未來，而未來租金的漲跌是個未知數(shù)。4、簡易國際評估法基本公式為：如果該物業(yè)的年收益 X 15年二房產(chǎn)購買價，則認為該物業(yè)物 有所值。這一國際上專業(yè)的理財公司評估一處物業(yè)的投資價值的簡單方法。 任何物業(yè)投資，投資者都希望能有一個合理的回報，甚至是一個理想的回 報，正所謂：虧本生意沒人做。投資者若要評判自己的投資是否有價值， 他們通常主要是看該物業(yè)的投資回報率，那么，如何計算投資回報率，如 何判斷投資回報率所包含的意義呢 ?投資要素投資商鋪

8、應主要考慮位置、規(guī)模、價格、回報和使用率五要素。位置 與住宅不同的是，投資商鋪的目的是為了賺錢，因此有時盡管兩個商場相 距只有咫尺之遙，但購物的客流量卻相差千里。因此，作為商鋪的投資者 絕不能貪一時的價格便宜而買下一個 “包袱 ” 。規(guī)模 具備優(yōu)越的位置才能聚來人氣，才擁有獲利的基本條件，而商場的規(guī)模是 匯聚人氣必不可少的條件。 首先， 因其規(guī)模大才能 “吃、喝、玩、樂、購 我全有；其次，才能引來大商家進駐，帶旺其他鋪面。尤其是現(xiàn)代商場已 逐步向 “大而全 ”方向發(fā)展。如果商場不具備一定規(guī)模，各種新型的經(jīng)營 方式無法展開，同時也限制了人流量。價格多數(shù)商場位于繁華鬧市區(qū)，這里寸土寸金，因此，商鋪

9、價格自然不菲。但 是商鋪價格絕不可以 “貨比三家 ” ，貴自有其貴的理由。試想在非商業(yè)區(qū) 買一個鋪位，價格可能只有繁華鬧市區(qū)的一半，但因為保證不了人流量， 顧客稀少，很可能買了商鋪后干賠不賺，最后轉(zhuǎn)手都無人敢要?；貓笸顿Y商鋪者主要分為自用和真正意義上的投資者。對前者來說，以銀行按揭形式購買一個鋪位，每月月供與租金相差不多，與鋪租位不同的只是多付一個首期款，而日后商鋪歸為己有，使經(jīng)營成本大為降低，與同行競爭力增強。對后者來說，投資風險前三年由發(fā)展商承擔，收益與銀行儲蓄利 率相比相差無多，但一兩年后租金大漲卻是儲蓄無法比擬的。使用率使用率是根據(jù)開發(fā)商對于商鋪自身的選擇而定一般是55% 、65% 、

10、85% 、98% 投資技巧商鋪吸引投資者的主要原因是在于其誘人的投資回報。要使商鋪長盛不衰，取得豐厚利潤，可要從最初的選購商鋪開始，但是如何在商鋪選擇上就處于有利地位呢？商鋪選購要考慮的內(nèi)容很多，有經(jīng)濟環(huán)境、有商鋪的房地產(chǎn)因素、商業(yè)因素，還有供求關(guān)系以及投資市場的資金狀況等，下面就獻 上 12 個小技巧，以供參考。技巧一：選擇適當?shù)男袠I(yè)類別 位于交通運輸站的店鋪，應以經(jīng)營日常用品以及價格低較且便于攜帶的消 費品為主。位于住宅附近的商鋪，應以經(jīng)營綜合性消費品為主。位于辦公 樓附近的商鋪，應以經(jīng)營文化辦公用品為主，且商品檔次應較高。位于學 校附近的商鋪，應以文具，飲食，日常用品為主。技巧二：有 “

11、傍大款 ” 意識 即把店鋪開在著名連鎖店或強勢品牌店的附近，甚至可以開在它的旁邊， 不僅可省去考察市場的時間和精力，還可以借助它們的品牌效應招攬顧客。 技巧三：選取自發(fā)形成某類市場的地段 在現(xiàn)實生活中，管理部門并沒有對某一條街、某一個市場經(jīng)營什么做出規(guī) 定，但在長期的經(jīng)營中， 某條街會自發(fā)形成為銷售某類商品的 “集中市場 技巧四：選擇有獨立門面 有的店面沒有獨立門面，店面前自然就失去獨立的廣告空間，也就使你失 去了在店前 “發(fā)揮 ”營銷智慧的空間，這會給促銷帶來很大的麻煩。 技巧五：了解商鋪周邊民眾購買力 購買力是依附人而存在的，購買力的數(shù)量、質(zhì)量決定了其所在商圈內(nèi)的商 鋪的基本價值。當然，在

12、那些消費能力強的購買力所在區(qū)域，商鋪的價值 高，獲得的成本也相應較高。技巧六：看人流量 商鋪收益最終決定于人流量。真正支撐商鋪的是固定人流，其次是流動人 流、客運流 （公交、地鐵站 ） 。技巧七：選擇路邊店商鋪位于一條道路一側(cè)，擁有道路，來回兩個方向的客流，價值低于路角店，是商鋪中最常見的臨街狀態(tài)。技巧八：選擇好的建筑結(jié)構(gòu)建筑結(jié)構(gòu)的形式多種多樣，理想的商業(yè)建筑結(jié)構(gòu)為框架結(jié)構(gòu)或大跨度無柱 類結(jié)構(gòu)形式（如體育場館），其優(yōu)點是：展示性能好、便于分隔組合、利 于布置商場和商品。技巧九：了解幵發(fā)商選擇品牌幵發(fā)商來確保資金安全是投資的一個重要方面。實力雄厚的幵發(fā) 商采用完善的幵發(fā)流程，擁有眾多的合作伙伴，

13、這對項目的商業(yè)前景本身 也是一種保證。技巧十：周邊交通便利理想狀態(tài)下的商鋪或商業(yè)街市應具備接納各種來客（購買力）的交通設(shè)施,即商鋪周邊擁有軌道交通、公交車站點，還具有停車場。技巧一：看商鋪的前景商業(yè)環(huán)境考慮投資商業(yè)物業(yè)要有發(fā)展的眼光。有一些看似位置較偏的鋪位，雖然前 期租金很低，商戶難尋，但時機成熟之時，就可以將商鋪高出買進價幾倍 價錢售出。技巧十二：把握投資時機從總體上說，經(jīng)濟形勢良好，商業(yè)景氣、商業(yè)利潤高于社會平均利潤，這 個時期未必是投資商鋪的合適時機，在商業(yè)發(fā)達地區(qū)或商業(yè)繁榮的時期， 投資者商鋪選址的空間很小，而且獲得成本很高。反之，在有發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域內(nèi)，商業(yè)氣候尚未或正在形成中，是商

14、鋪投資的合適時機，投資者可 以在較大的范圍進行商鋪選購。注意事項1、商鋪安全性 商鋪有無租約及租約到期日。例如，有租約的商鋪必須明確原承租人放棄 優(yōu)先購買權(quán)，劃撥土地上的商鋪在購買后還必須補地價等。2、租金調(diào)幅以 5 年租期的租約為例，前 2-3 年租金不增，從第 4 年開始逐步遞增。租 金增長的方式一般選擇以下兩種：累計遞增，即每年租金按照遞增比例遞 增，但是遞增基數(shù)以前一年租金價格為準； 環(huán)比遞增， 即每過一段時期 （一 般 3 年左右）租金上調(diào)。3、租金價格 商鋪租金除了要符合自己的購買承受力外，還要與周邊商鋪和同類產(chǎn)品作 比較。4、商鋪貸款相關(guān)政策一般商鋪貸款總額不超過 300 萬元，

15、 貸款額度最高為 6 成，期限 為 10 年。一、商業(yè)物業(yè)的分類按商業(yè)建筑形式分底商一種是建在住宅樓下，一種是建在寫字樓下。為滿足政府對商業(yè)配套 7% 的要求，這部分底商由于規(guī)模小、需求旺，銷 售情況很好，是大部分開發(fā)商對商業(yè)的開發(fā)思路。集中商業(yè)一般指在傳統(tǒng)的商業(yè)中心開發(fā)的大型商業(yè)地產(chǎn)。按商業(yè)業(yè)態(tài)類型分 綜合商場o Shopping mall ：如世紀金源o 時尚購物中心：如中友百貨o 傳統(tǒng)百貨商場：如王府井百貨o 綜合批發(fā)市場：如萬通商品批發(fā)市場 超級市場o 大型綜合超市：如普爾斯馬特o 超級市場：如京客隆超市o 便利店：如迪亞天天便利店 專業(yè)市場o 服裝類：精品店、專賣店、批發(fā)市場o 電子

16、電器類：如中關(guān)村大中、海龍o 家居建材類：如集美、百安居、環(huán)三環(huán)o 農(nóng)副產(chǎn)品類：如玉泉營花卉、紅橋生鮮、大鐘寺水果餐飲類o 中式：美食街、高檔餐飲、快餐o 西式：高檔西式餐飲、快餐 休閑娛樂：o 美容美發(fā)美體保健o 運動健身o KTVo 酒吧二、主要商業(yè)業(yè)態(tài)的特點及選址要求根據(jù)國內(nèi)貿(mào)易局 1998 年 6 月 5 日發(fā)布的關(guān)于商業(yè)業(yè)態(tài)分類指導意見：商 業(yè)業(yè)態(tài)包括百貨店、超級市場、大型綜合超市、便利店、專業(yè)市場 （主題商 城）、專賣店、購物中心和倉儲式商場等 8 種形式。其分類依據(jù)是零售業(yè)的 選址、規(guī)模、目標顧客、商品結(jié)構(gòu)、店堂設(shè)施、經(jīng)營方式、服務功能等。 各主要業(yè)態(tài)選址和經(jīng)營特征如下： 百貨店

17、百貨店是指在一個大建筑物內(nèi)， 根據(jù)不同商品部門設(shè)銷售區(qū) ,開展進貨、 管 理、運營，滿足顧客對時尚商品多樣化選擇需求的零售業(yè)態(tài)。o 選址在城市繁華區(qū)、交通要道。o 店面規(guī)模大，營業(yè)面積在 5000 平方米以上。o 商品結(jié)構(gòu)以經(jīng)營男裝、女裝、兒童服裝、服飾、衣料、家庭用品為主， 種類齊全、少批量、高毛利。o 商店設(shè)施豪華、店堂典雅、明快。o 采取柜臺銷售與自選 （ 開架 ）銷售相結(jié)合方式。o 采取定價銷售 , 可以退貨。o 服務功能齊全。超級市場超級市場指采取自選銷售方式、以銷售食品、生鮮食品、副食品和生活用 品為主，滿足顧客每日生活需求的零售業(yè)態(tài)。o 選在居民區(qū)、交通要道、商業(yè)區(qū)。o 以居民為

18、主要銷售對象， 10 分鐘左右可到達。o 商店營業(yè)面積在 1000 平方米左右。o 商品構(gòu)成以購買頻率高的商品為主。o 采取自選銷售方式 ,出入口分設(shè) ,結(jié)算由設(shè)在出口處的收銀機統(tǒng)一進行o 營業(yè)時間每天不低于 11 小時。o 有一定面積的停車場地。 大型綜合超市大型綜合超市是指采取自選銷售方式，以銷售大眾化實用品為主，滿足顧 客一次性購足需求的零售業(yè)態(tài)。o 選址在城鄉(xiāng)結(jié)合部、住宅區(qū)、交通要道。o 商店營業(yè)面積 2500 平方米以上。o 商品構(gòu)成為衣、食、用品齊全 , 重視本企業(yè)的品牌開發(fā)。o 采取自選銷售方式。o 設(shè)與商店營業(yè)面積相適應的停車場。便利店便利店是滿足顧客便利性需求為主要的目的的零

19、售業(yè)態(tài)。o 選址在居民住宅區(qū)、 主干線公路邊， 以及車站、 醫(yī)院、娛樂場所、 機關(guān)、 團體、企業(yè)事業(yè)所在地。o 商店營業(yè)面積在 100 平方米左右，營業(yè)面積利用率高。o 居民徒步購物 5-7 分鐘可到達， 80% 的顧客為有目的的購買。o 商品結(jié)構(gòu)以速成食品、飲料、小百貨為主，有即時消費性、小容量、應 急性等特點。o 營業(yè)時間長，一般在 10 小時以上，甚至 24 小時，終年無休日。o 以開架自選貨為主，結(jié)算在收銀機處統(tǒng)一進行。 購物中心 購物中心指企業(yè)有計劃地開發(fā)、擁有、管理運營的各類零售業(yè)態(tài)、服務設(shè) 施的集合體。o 由發(fā)起者有計劃地開設(shè)、布局統(tǒng)一規(guī)劃 ,店鋪獨立經(jīng)營。o 選址為中心商業(yè)區(qū)或

20、城鄉(xiāng)結(jié)合部的交通要道。o 內(nèi)部結(jié)構(gòu)由百貨店或超級市場作為核心店 ,與各類專業(yè)店、 專賣店、 快餐 店等組合構(gòu)成。o 設(shè)施豪華、店堂典雅、寬敞明亮 ,實行賣場租賃制。o 核心店的面積一般不超過購物中心面積的 80% 。o 服務功能齊全 , 集零售、餐飲、娛樂為一體。o 根據(jù)銷售面積 , 設(shè)相應規(guī)模的停車場。倉儲式商場倉儲式商場指以經(jīng)營生活資料為主的，儲銷一體、低價銷售、提供有限服 務的零售業(yè)態(tài)。其中有的采取會員制形式，只為會員服務。 在城鄉(xiāng)結(jié)合部、交通要道。 商店營業(yè)面積大，一般為 10000 平方米左右。 目標顧客以中小零售商、餐飲店、集團購買和有交通工具的消費者為 主。 商品結(jié)構(gòu)主要以食品 （有一部分生鮮商品 ）、家庭用品、體育用品、服裝 衣料、文具、家用電器、汽車用品、室內(nèi)用品等為主。 店堂設(shè)施簡樸、實用。 采取倉儲式陳列。 開展自選式的銷售。 設(shè)有較大規(guī)模的停車場。 從選址、規(guī)模、目標顧客、商品結(jié)構(gòu)、店堂設(shè)施、經(jīng)營方式、服務功能等 因素開發(fā)商基本對擬開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)有定性的判斷，該物業(yè)打算做什么即 終端市場可測量、經(jīng)濟效益可支撐、差異化的競爭策略。三、商業(yè)理想地址的要素分析-具有未來持續(xù)經(jīng)營力店鋪選址是一項長期投資，當外部環(huán)境發(fā)生變化時，其他經(jīng)營因素都可隨 之進行相應調(diào)整，以適應外部環(huán)境的變化