11月開(kāi)封香堤灣項(xiàng)目24營(yíng)銷(xiāo)策劃方案全

1、偉偉 業(yè)業(yè) 集集 團(tuán)團(tuán)目錄目錄 cataloguecataloguepart 1part 1工作回顧與銷(xiāo)售分析工作回顧與銷(xiāo)售分析part 2part 2市場(chǎng)分析市場(chǎng)分析產(chǎn)品盤(pán)點(diǎn)與分析產(chǎn)品盤(pán)點(diǎn)與分析part 3part 320142014年任務(wù)目標(biāo)分解年任務(wù)目標(biāo)分解part 4part 4營(yíng)銷(xiāo)推廣策略營(yíng)銷(xiāo)推廣策略part 5part 5偉偉 業(yè)業(yè) 集集 團(tuán)團(tuán)part 1part 1工作回顧與銷(xiāo)售分析工作回顧與銷(xiāo)售分析偉偉 業(yè)業(yè) 集集 團(tuán)團(tuán)20132013年，我們一起在這片土地上耕耘年，我們一起在這片土地上耕耘二期二期【香韻香韻】清盤(pán)，并圓滿(mǎn)交房、三期清盤(pán)，并圓滿(mǎn)交房、三期【香郡香郡】榮耀入市榮耀

2、入市對(duì)于過(guò)去，我們記憶猶新對(duì)于過(guò)去，我們記憶猶新我們一直在努力，在拼搏我們一直在努力，在拼搏 回顧過(guò)去回顧過(guò)去，我們用辛勤與汗水，譜寫(xiě)，我們用辛勤與汗水，譜寫(xiě)20132013年年偉偉 業(yè)業(yè) 集集 團(tuán)團(tuán)4 4月月7 7日二期日二期32#32#樓對(duì)外銷(xiāo)售，樓對(duì)外銷(xiāo)售，4.194.19日日19#19#樓樓1 1單元開(kāi)始認(rèn)籌單元開(kāi)始認(rèn)籌5 5月月1 1日二期促銷(xiāo)日二期促銷(xiāo)， 5 5月月3131日開(kāi)始二期交房，共日開(kāi)始二期交房，共9 9幢樓，幢樓，1414個(gè)單元，住宅個(gè)單元，住宅658658戶(hù)，商業(yè)戶(hù)，商業(yè)3232戶(hù)戶(hù)6 6月月8 8日二期交房工作順利進(jìn)行，日二期交房工作順利進(jìn)行，6 6月中旬項(xiàng)目三期營(yíng)

3、銷(xiāo)推廣方案研討月中旬項(xiàng)目三期營(yíng)銷(xiāo)推廣方案研討7 7月月1010日冰爽購(gòu)房季活動(dòng)啟動(dòng)，日冰爽購(gòu)房季活動(dòng)啟動(dòng)， 7 7月月2323日三期首批房源認(rèn)籌工作啟動(dòng)日三期首批房源認(rèn)籌工作啟動(dòng)8 8月月9 9日七夕七天惠活動(dòng)啟動(dòng)，二期剩余房源快速去化，三期認(rèn)籌工作順利開(kāi)展日七夕七天惠活動(dòng)啟動(dòng)，二期剩余房源快速去化，三期認(rèn)籌工作順利開(kāi)展9 9月月6 6日參展開(kāi)封秋季房展會(huì)；日參展開(kāi)封秋季房展會(huì)； 1616日分批銷(xiāo)售二期儲(chǔ)藏室日分批銷(xiāo)售二期儲(chǔ)藏室1010月月1818日三期日三期38#38#樓開(kāi)盤(pán)，樓開(kāi)盤(pán)， 1010月月3131日二期日二期32#32#樓交房樓交房截至截至20132013年年1212月月8 8日本

4、案日本案20132013年客戶(hù)來(lái)電年客戶(hù)來(lái)電12191219通，來(lái)訪通，來(lái)訪22782278組，累計(jì)成交組，累計(jì)成交534534套（套（含儲(chǔ)藏室），簽約含儲(chǔ)藏室），簽約537537套（含儲(chǔ)藏室），完成簽約金額套（含儲(chǔ)藏室），完成簽約金額273501310273501310元，回款金額元，回款金額273132196273132196元。元。1 1月月1313日在花都溫泉舉辦新年客戶(hù)答謝會(huì)活動(dòng)日在花都溫泉舉辦新年客戶(hù)答謝會(huì)活動(dòng)0 0首付，買(mǎi)房送出儲(chǔ)藏間等措施實(shí)施首付，買(mǎi)房送出儲(chǔ)藏間等措施實(shí)施, ,掀起搶購(gòu)熱潮掀起搶購(gòu)熱潮公司全員營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)的開(kāi)展公司全員營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)的開(kāi)展,對(duì)對(duì)19號(hào)樓部分房源及號(hào)樓部分房

5、源及23號(hào)樓的價(jià)格及推售方案進(jìn)行提報(bào)號(hào)樓的價(jià)格及推售方案進(jìn)行提報(bào)1111月月1616日三期日三期35#35#一單元、一單元、36#36#樓二單元開(kāi)盤(pán)樓二單元開(kāi)盤(pán)l工作回顧工作回顧1212月全員奮戰(zhàn)沖刺月全員奮戰(zhàn)沖刺31003100萬(wàn)簽約任務(wù)萬(wàn)簽約任務(wù)偉偉 業(yè)業(yè) 集集 團(tuán)團(tuán)l年度來(lái)電情況總結(jié)年度來(lái)電情況總結(jié)截至2013年12月8日，本案來(lái)電1219通，來(lái)電區(qū)域中，市區(qū)占比83.92%，以金明區(qū)、鼓樓區(qū)與順河區(qū)為主，其它區(qū)域占比8.37%，郊縣占比7.71%，郊縣來(lái)電量明顯不足；來(lái)電認(rèn)知途徑中以短信、派單為主，其它渠道來(lái)電量較少。偉偉 業(yè)業(yè) 集集 團(tuán)團(tuán)l年度來(lái)訪量總結(jié)年度來(lái)訪量總結(jié)截至2013年1

6、2月8日，本案來(lái)訪2278組，來(lái)訪區(qū)域中，市區(qū)占比72.91%，以金明區(qū)、順河區(qū)、鼓樓區(qū)為主，郊縣占比18.39%，比來(lái)電量占比大幅增加；來(lái)訪認(rèn)知途徑中以路過(guò)、朋介與老帶新為主，分別占比36.04%、23.49%與20.94%。偉偉 業(yè)業(yè) 集集 團(tuán)團(tuán)l年度成交量總結(jié)年度成交量總結(jié)截至2013年12月8日，本案住宅與商鋪累計(jì)大定421套，其中市區(qū)占50.83%，郊縣占34.92%，其它占14.25%，郊縣中，開(kāi)封縣、杞縣與通許縣成交量較大，2014年推廣可以向縣區(qū)傾斜；認(rèn)知途徑中老帶新最高，占比35.87%，朋介占比23.04%，路過(guò)占比18.05%，全員營(yíng)銷(xiāo)占比11.40%，派單占比4.99%

7、，戶(hù)外占比2.14%。偉偉 業(yè)業(yè) 集集 團(tuán)團(tuán)l20132013年推廣問(wèn)題年推廣問(wèn)題20132013年我們更多采用的是年我們更多采用的是“我有什么我有什么”的訴求方式，而不是站在客戶(hù)角度，以的訴求方式，而不是站在客戶(hù)角度，以“你能得到什么你能得到什么”的角度去訴求。造成了一定溝通層面的缺失，讓客戶(hù)明白了項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，但卻未能溝通清楚項(xiàng)目的角度去訴求。造成了一定溝通層面的缺失，讓客戶(hù)明白了項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，但卻未能溝通清楚項(xiàng)目能帶給客戶(hù)什么不一樣的生活體驗(yàn)。能帶給客戶(hù)什么不一樣的生活體驗(yàn)。直白的價(jià)值訴求能吸引客戶(hù)的眼球，但當(dāng)市場(chǎng)充斥促銷(xiāo)及直白產(chǎn)品價(jià)值訴求的時(shí)候，我們絕不直白的價(jià)值訴求能吸引客戶(hù)的眼球，但當(dāng)市場(chǎng)

8、充斥促銷(xiāo)及直白產(chǎn)品價(jià)值訴求的時(shí)候，我們絕不陷入其中。對(duì)客戶(hù)而言，這是一種全新的前所未有的品質(zhì)生活體驗(yàn)，必須從這樣的角度切入進(jìn)陷入其中。對(duì)客戶(hù)而言，這是一種全新的前所未有的品質(zhì)生活體驗(yàn)，必須從這樣的角度切入進(jìn)行溝通，而不是進(jìn)行簡(jiǎn)單的價(jià)值羅列。行溝通，而不是進(jìn)行簡(jiǎn)單的價(jià)值羅列。推廣傳播內(nèi)容以自身價(jià)值叫賣(mài)式訴求為主，未能強(qiáng)化客戶(hù)記憶推廣傳播內(nèi)容以自身價(jià)值叫賣(mài)式訴求為主，未能強(qiáng)化客戶(hù)記憶推廣問(wèn)題推廣問(wèn)題偉偉 業(yè)業(yè) 集集 團(tuán)團(tuán)l20142014年推廣方向年推廣方向 提升品牌，重構(gòu)價(jià)值提升品牌，重構(gòu)價(jià)值 品牌價(jià)值品牌價(jià)值偉業(yè)品牌高調(diào)呈現(xiàn)開(kāi)封偉業(yè)品牌高調(diào)呈現(xiàn)開(kāi)封產(chǎn)品價(jià)值產(chǎn)品價(jià)值三期升級(jí)價(jià)值全新展示三期升級(jí)價(jià)

9、值全新展示區(qū)域價(jià)值區(qū)域價(jià)值汴西區(qū)域價(jià)值全面凸顯汴西區(qū)域價(jià)值全面凸顯偉偉 業(yè)業(yè) 集集 團(tuán)團(tuán)part 2part 2市場(chǎng)分析市場(chǎng)分析偉偉 業(yè)業(yè) 集集 團(tuán)團(tuán)l宏觀政策宏觀政策1月月2月月3月月4月月5月月6月月7月月8月月9月月10月月11月月12月月國(guó)土資源部：房地產(chǎn)調(diào)控的目國(guó)土資源部：房地產(chǎn)調(diào)控的目標(biāo)仍應(yīng)以增供應(yīng)為主標(biāo)仍應(yīng)以增供應(yīng)為主, 在進(jìn)城農(nóng)在進(jìn)城農(nóng)民宅基地的合理使用、集體建民宅基地的合理使用、集體建設(shè)用地建設(shè)公租房、集體建設(shè)設(shè)用地建設(shè)公租房、集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)、征地制度改革等方用地流轉(zhuǎn)、征地制度改革等方面出臺(tái)可操作性的政策和措施。面出臺(tái)可操作性的政策和措施。國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議：新國(guó)五國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)

10、議：新國(guó)五條，從強(qiáng)責(zé)任、抑需求、條，從強(qiáng)責(zé)任、抑需求、增供應(yīng)、促保障和嚴(yán)監(jiān)管增供應(yīng)、促保障和嚴(yán)監(jiān)管五個(gè)方面，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)五個(gè)方面，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控作出新部署。調(diào)控作出新部署。國(guó)務(wù)院：新國(guó)五條實(shí)施細(xì)國(guó)務(wù)院：新國(guó)五條實(shí)施細(xì)則，奠定今年房地產(chǎn)市場(chǎng)則，奠定今年房地產(chǎn)市場(chǎng)定下了堅(jiān)持調(diào)控政策不動(dòng)定下了堅(jiān)持調(diào)控政策不動(dòng)搖、力度不放松的從嚴(yán)基搖、力度不放松的從嚴(yán)基調(diào)。調(diào)。在地方新調(diào)控細(xì)則出臺(tái)的在地方新調(diào)控細(xì)則出臺(tái)的大背景下，樓市將進(jìn)入新大背景下，樓市將進(jìn)入新一輪博弈觀望期，而地方一輪博弈觀望期，而地方政府對(duì)政策的執(zhí)行力度將政府對(duì)政策的執(zhí)行力度將在很大程度上決定下一階在很大程度上決定下一階段樓市走勢(shì)。段樓市走勢(shì)

11、。國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)主持召開(kāi)國(guó)國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，會(huì)議要求務(wù)院常務(wù)會(huì)議，會(huì)議要求“引引導(dǎo)信貸資金支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)，把導(dǎo)信貸資金支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)，把穩(wěn)健的貨幣政策堅(jiān)持住、發(fā)揮穩(wěn)健的貨幣政策堅(jiān)持住、發(fā)揮好，合理保持貨幣總量好，合理保持貨幣總量”國(guó)稅局：將研究擴(kuò)大房產(chǎn)稅試國(guó)稅局：將研究擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍，一些調(diào)控壓力大的地點(diǎn)范圍，一些調(diào)控壓力大的地區(qū)可能會(huì)推出房產(chǎn)稅試點(diǎn)，以區(qū)可能會(huì)推出房產(chǎn)稅試點(diǎn)，以強(qiáng)化預(yù)期管理。而限購(gòu)限貸政強(qiáng)化預(yù)期管理。而限購(gòu)限貸政策仍將是短期樓市調(diào)控的主要策仍將是短期樓市調(diào)控的主要工具。工具。北上廣深地王頻現(xiàn)北上廣深地王頻現(xiàn) 一線(xiàn)城市仍一線(xiàn)城市仍是開(kāi)發(fā)商拿地主戰(zhàn)場(chǎng)，當(dāng)前

12、全國(guó)是開(kāi)發(fā)商拿地主戰(zhàn)場(chǎng)，當(dāng)前全國(guó)市場(chǎng)土地市場(chǎng)成交量大幅回升，市場(chǎng)土地市場(chǎng)成交量大幅回升，而土地價(jià)格又沒(méi)有出現(xiàn)大幅反彈，而土地價(jià)格又沒(méi)有出現(xiàn)大幅反彈，地產(chǎn)企業(yè)跑量回籠資金，然后將地產(chǎn)企業(yè)跑量回籠資金，然后將資金投入到土地市場(chǎng)，這顯然是資金投入到土地市場(chǎng)，這顯然是最優(yōu)的戰(zhàn)略選擇。最優(yōu)的戰(zhàn)略選擇。京七條出臺(tái)，一方面穩(wěn)定購(gòu)房京七條出臺(tái)，一方面穩(wěn)定購(gòu)房者預(yù)期，另外一方面，則對(duì)開(kāi)者預(yù)期，另外一方面，則對(duì)開(kāi)發(fā)商直接施加壓力，從房企的發(fā)商直接施加壓力，從房企的土地購(gòu)置，融資，稅務(wù)，以及土地購(gòu)置，融資，稅務(wù)，以及銷(xiāo)售資金等各個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)加強(qiáng)銷(xiāo)售資金等各個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)加強(qiáng)管控，迫使房企降低定價(jià)和利管控，迫使房企降低定價(jià)

13、和利潤(rùn)水平，對(duì)房企的經(jīng)營(yíng)能力影潤(rùn)水平，對(duì)房企的經(jīng)營(yíng)能力影響較大。響較大。2013年中央調(diào)控持續(xù)不斷，但是調(diào)控作用微弱，新國(guó)五條成了年中央調(diào)控持續(xù)不斷，但是調(diào)控作用微弱，新國(guó)五條成了“空調(diào)空調(diào)”，十八大三中全會(huì)后改革的呼聲越來(lái)越高，預(yù)，十八大三中全會(huì)后改革的呼聲越來(lái)越高，預(yù)計(jì)計(jì)2014年將會(huì)有以房產(chǎn)稅為核心的新政出臺(tái)，樓市調(diào)控不會(huì)放松，政策不確定性加強(qiáng)，客戶(hù)觀望情緒加強(qiáng)。年將會(huì)有以房產(chǎn)稅為核心的新政出臺(tái)，樓市調(diào)控不會(huì)放松，政策不確定性加強(qiáng)，客戶(hù)觀望情緒加強(qiáng)。十八屆三中全會(huì)：加快房十八屆三中全會(huì)：加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革，弱化政府調(diào)控革，弱化政府調(diào)控 凸顯市凸顯市場(chǎng)作用

14、。場(chǎng)作用。偉偉 業(yè)業(yè) 集集 團(tuán)團(tuán)l開(kāi)封市整體市場(chǎng)開(kāi)封市整體市場(chǎng)汴西新區(qū)板塊處于鄭汴融城地帶，以鄭開(kāi)大道為中軸線(xiàn)，向汴西新區(qū)板塊處于鄭汴融城地帶，以鄭開(kāi)大道為中軸線(xiàn)，向西延伸，為開(kāi)封地產(chǎn)市場(chǎng)的標(biāo)桿區(qū)域，樓盤(pán)多、品質(zhì)高，配西延伸，為開(kāi)封地產(chǎn)市場(chǎng)的標(biāo)桿區(qū)域，樓盤(pán)多、品質(zhì)高，配套設(shè)施也趨于完善，市場(chǎng)認(rèn)可度逐漸提高。西區(qū)樓盤(pán)同質(zhì)化套設(shè)施也趨于完善，市場(chǎng)認(rèn)可度逐漸提高。西區(qū)樓盤(pán)同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)嚴(yán)重，預(yù)計(jì)競(jìng)爭(zhēng)嚴(yán)重，預(yù)計(jì)2014年供應(yīng)量大幅增加。老城區(qū)、南區(qū)老城年供應(yīng)量大幅增加。老城區(qū)、南區(qū)老城五福路、火車(chē)站附近等棚戶(hù)改造區(qū)規(guī)模較大，目前處于拆遷五福路、火車(chē)站附近等棚戶(hù)改造區(qū)規(guī)模較大，目前處于拆遷階段，隨著棚戶(hù)區(qū)工

15、程的開(kāi)展，老城區(qū)與南區(qū)供貨量將增加階段，隨著棚戶(hù)區(qū)工程的開(kāi)展，老城區(qū)與南區(qū)供貨量將增加，勢(shì)必會(huì)分流西區(qū)客戶(hù)。，勢(shì)必會(huì)分流西區(qū)客戶(hù)。開(kāi)封城市發(fā)展方向開(kāi)封城市發(fā)展方向老城區(qū)板塊老城區(qū)板塊南區(qū)板塊南區(qū)板塊東區(qū)板塊東區(qū)板塊汴西新區(qū)板塊汴西新區(qū)板塊偉偉 業(yè)業(yè) 集集 團(tuán)團(tuán)l開(kāi)封開(kāi)封20132013年市場(chǎng)狀況年市場(chǎng)狀況（單位：萬(wàn)方）（單位：萬(wàn)方）1-2345678910開(kāi)封市開(kāi)封市2013年年1-10月在建建筑面積月在建建筑面積1-2345678910（單位：元（單位：元/）開(kāi)封市開(kāi)封市2013年年1-10月住宅銷(xiāo)售均價(jià)月住宅銷(xiāo)售均價(jià)由以上圖表可知，開(kāi)封市由以上圖表可知，開(kāi)封市2013年在建建筑面積持續(xù)增加

16、，建筑供應(yīng)量持續(xù)增加，住宅類(lèi)銷(xiāo)售價(jià)格年在建建筑面積持續(xù)增加，建筑供應(yīng)量持續(xù)增加，住宅類(lèi)銷(xiāo)售價(jià)格1-10月增幅達(dá)月增幅達(dá)8.13%，量?jī)r(jià)穩(wěn)健攀升。，量?jī)r(jià)穩(wěn)健攀升。附注：以上數(shù)據(jù)來(lái)自開(kāi)封市統(tǒng)計(jì)局，房屋登記中心與發(fā)改委，由開(kāi)封日?qǐng)?bào)社綜合整理。其中住宅銷(xiāo)售均價(jià)包括多層、小高層、高層與洋房均價(jià)，不含別墅價(jià)格。附注：以上數(shù)據(jù)來(lái)自開(kāi)封市統(tǒng)計(jì)局，房屋登記中心與發(fā)改委，由開(kāi)封日?qǐng)?bào)社綜合整理。其中住宅銷(xiāo)售均價(jià)包括多層、小高層、高層與洋房均價(jià)，不含別墅價(jià)格。偉偉 業(yè)業(yè) 集集 團(tuán)團(tuán)本項(xiàng)目所在汴西板塊主要競(jìng)品樓盤(pán)為藍(lán)灣國(guó)際、碧水藍(lán)城、未來(lái)湖濱花園、帝湖世家、鼎立國(guó)際城、開(kāi)元上城，本項(xiàng)目所在汴西板塊主要競(jìng)品樓盤(pán)為藍(lán)灣國(guó)際

17、、碧水藍(lán)城、未來(lái)湖濱花園、帝湖世家、鼎立國(guó)際城、開(kāi)元上城，尚未正式入市的潤(rùn)城與暉達(dá)溫莎尚郡尚未正式入市的潤(rùn)城與暉達(dá)溫莎尚郡20142014年也將會(huì)成為本案主要競(jìng)品樓盤(pán)。年也將會(huì)成為本案主要競(jìng)品樓盤(pán)。競(jìng)品選擇理由競(jìng)品選擇理由區(qū)域接近、產(chǎn)品類(lèi)似、開(kāi)發(fā)體量、存在客戶(hù)分流l20132013年競(jìng)品分析年競(jìng)品分析偉偉 業(yè)業(yè) 集集 團(tuán)團(tuán)l20132013年競(jìng)品供貨量鋪排年競(jìng)品供貨量鋪排20132013年香堤灣競(jìng)品供貨量持續(xù)不間斷供應(yīng)，供應(yīng)量約年香堤灣競(jìng)品供貨量持續(xù)不間斷供應(yīng)，供應(yīng)量約30003000套，同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)嚴(yán)重，各盤(pán)去貨壓力加大，促使區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)套，同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)嚴(yán)重，各盤(pán)去貨壓力加大，促使區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)白熱

18、化；預(yù)計(jì)爭(zhēng)白熱化；預(yù)計(jì)20142014年余貨仍將持續(xù)銷(xiāo)售，此外潤(rùn)城與暉達(dá)溫莎尚郡新樓盤(pán)的出現(xiàn)，將會(huì)加劇區(qū)域市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)。年余貨仍將持續(xù)銷(xiāo)售，此外潤(rùn)城與暉達(dá)溫莎尚郡新樓盤(pán)的出現(xiàn)，將會(huì)加劇區(qū)域市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)。藍(lán)灣國(guó)際藍(lán)灣國(guó)際碧水藍(lán)城碧水藍(lán)城未來(lái)湖濱花園未來(lái)湖濱花園 帝湖世家帝湖世家鼎立國(guó)際城鼎立國(guó)際城暉達(dá)溫莎尚郡暉達(dá)溫莎尚郡開(kāi)元上城開(kāi)元上城 5 5月份推出月份推出1#1#、2#2#樓，共計(jì)樓，共計(jì)430430套套1 1月月2 2月月3 3月月1010月份月份21#21#樓樓8484套套 6 6月份推出月份推出18#18#、19#19#、29#29#樓樓300300套套 10 10月推出月推出9#9#共計(jì)

19、共計(jì)162162套套 7 7月推出月推出1#1#、2#2#樓共樓共246246套套 上半年持續(xù)供貨，并且主要集中于上半年持續(xù)供貨，并且主要集中于5-65-6月；下半年除鼎立國(guó)際城外，各競(jìng)品樓盤(pán)推貨體量較小月；下半年除鼎立國(guó)際城外，各競(jìng)品樓盤(pán)推貨體量較小8 8月月3#3#、4#4#，11#11#套約套約162162套套4 4月月5 5月月6 6月月7 7月月8 8月月9 9月月1010月月1111月月1212月月 6 6月份推出月份推出2#2#、5#5#、6#6#、12#12#、13#13#樓約樓約147147套套 5 5月份推出月份推出30#30#樓約樓約198198套套1 1月份推出月份推出

20、10#10#、18#18#、19#19#樓約樓約432432套套8 8月推出月推出23#25#26#27#28#32#33#23#25#26#27#28#32#33#約約560560套套1010月月3#3#樓推出樓推出9696套套偉偉 業(yè)業(yè) 集集 團(tuán)團(tuán)l競(jìng)品個(gè)案分析競(jìng)品個(gè)案分析6 67 78 85 510109 93 31 12 2新芒果新芒果藍(lán)灣國(guó)際藍(lán)灣國(guó)際 低首付樣板間展示準(zhǔn)現(xiàn)房低首付樣板間展示準(zhǔn)現(xiàn)房藍(lán)灣國(guó)際一直為本案區(qū)域內(nèi)最大競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，它以剛需戶(hù)型為主，并且市場(chǎng)上客藍(lán)灣國(guó)際一直為本案區(qū)域內(nèi)最大競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，它以剛需戶(hù)型為主，并且市場(chǎng)上客戶(hù)比較認(rèn)同，尤其是戶(hù)比較認(rèn)同，尤其是20132013年年

21、5 5月份月份1#1#、2#2#魔變?nèi)客剖鄣臅r(shí)候，對(duì)本案造成強(qiáng)魔變?nèi)客剖鄣臅r(shí)候，對(duì)本案造成強(qiáng)烈沖擊。烈沖擊。20142014年貨量有年貨量有100100套左右，預(yù)計(jì)套左右，預(yù)計(jì)20142014年第一季度將清盤(pán)結(jié)案，它后期年第一季度將清盤(pán)結(jié)案，它后期的清盤(pán)促銷(xiāo)方式仍然會(huì)對(duì)本案造成沖擊。的清盤(pán)促銷(xiāo)方式仍然會(huì)對(duì)本案造成沖擊。藍(lán)灣國(guó)際主要剩余房源盤(pán)點(diǎn)藍(lán)灣國(guó)際主要剩余房源盤(pán)點(diǎn)樓座物業(yè)類(lèi)型戶(hù)型面積（） 余量（套）1#高層3房1廳89122#高層2房2廳8943房2廳130-140425#高層3房1廳8983房2廳130199#高層3房2廳130710#高層2房2廳8933房2廳1303藍(lán)灣國(guó)際89的魔

22、變?nèi)渴袌?chǎng)認(rèn)可度較高，從5月份入市以來(lái)一直持續(xù)熱銷(xiāo)，其低首付的策略即首付一周內(nèi)10%，13年底付10%，14年5月31前付10%的方式為剛需客戶(hù)助一臂之力，也促進(jìn)了銷(xiāo)售，隨著藍(lán)灣國(guó)際房源的減少，清盤(pán)工作的推進(jìn)，對(duì)本案的影響也逐漸微弱。偉偉 業(yè)業(yè) 集集 團(tuán)團(tuán)碧水藍(lán)城碧水藍(lán)城 濱湖大宅實(shí)景展示濱湖大宅實(shí)景展示200元元/優(yōu)惠優(yōu)惠20142014年第一季度隨著藍(lán)灣國(guó)際的清盤(pán)結(jié)案，碧水藍(lán)城將成為繼藍(lán)灣國(guó)際之后本案南年第一季度隨著藍(lán)灣國(guó)際的清盤(pán)結(jié)案，碧水藍(lán)城將成為繼藍(lán)灣國(guó)際之后本案南部區(qū)域的勁敵。目前二期剩余部區(qū)域的勁敵。目前二期剩余150150套房源，主要以頂層復(fù)式為主，促銷(xiāo)力度較大，套房源，主要以頂

23、層復(fù)式為主，促銷(xiāo)力度較大，1010月份推出特價(jià)房月份推出特價(jià)房38863886元元/ /起。碧水藍(lán)城集英街北段三期項(xiàng)目離本案較近，起。碧水藍(lán)城集英街北段三期項(xiàng)目離本案較近，20142014年下年下半年碧水藍(lán)城三期的入市，將對(duì)本案造成影響。半年碧水藍(lán)城三期的入市，將對(duì)本案造成影響。l競(jìng)品個(gè)案分析競(jìng)品個(gè)案分析9#9#多層多層6 6層，層，4 4單元，一梯兩戶(hù)，單元，一梯兩戶(hù)，6 6層加閣樓，戶(hù)型為層加閣樓，戶(hù)型為94942 2房，房，129-130129-1303 3房；房；25#25#、26#26#高層高層1919層層 2 2梯梯2 2戶(hù)，戶(hù)，3 3單元，戶(hù)型為單元，戶(hù)型為124-146124-

24、1463 3房；房；2#2#、4#4#、6#6#、8#8#小高層小高層1111層，層，1 1個(gè)單元，個(gè)單元，2 2梯梯2 2戶(hù)，戶(hù)型為戶(hù)，戶(hù)型為96962 2房、房、1281283 3房；房；17#17#小高層小高層9 9層，層，3 3個(gè)單元，個(gè)單元，1 1梯梯2 2戶(hù)，戶(hù)型為戶(hù)，戶(hù)型為90902 2房、房、1201203 3房、房、1601604 4房。房。19#19#小高層小高層9 9層，層，4 4個(gè)單元，個(gè)單元，1 1梯梯2 2戶(hù)，戶(hù)型為戶(hù)，戶(hù)型為90902 2房、房、1271273 3房房 4# 4#、6#6#、8#8#小高層小高層1111層，層，1 1個(gè)單元，個(gè)單元，2 2梯梯2 2

25、戶(hù)，戶(hù)型為戶(hù)，戶(hù)型為96962 2房、房、1281283 3房；房； 18# 18#、20#20#小高層小高層9 9層，層，3 3個(gè)單元，個(gè)單元，1 1梯梯2 2戶(hù)，戶(hù)型為戶(hù)，戶(hù)型為90902 2房、房、1201203 3房、房、1601604 4房。房。偉偉 業(yè)業(yè) 集集 團(tuán)團(tuán)l競(jìng)品個(gè)案分析競(jìng)品個(gè)案分析191920202121141413131212111110102 23 34 45 56 6未來(lái)湖濱花園未來(lái)湖濱花園 濱湖大宅景觀示范區(qū)濱湖大宅景觀示范區(qū)20132013年上半年未來(lái)湖濱花園主要推售年上半年未來(lái)湖濱花園主要推售2#2#、5#5#、6#6#、12#12#、13#13#樓花園洋房，

26、由于樓花園洋房，由于產(chǎn)品的差異化，對(duì)本案客戶(hù)分流作用有限。產(chǎn)品的差異化，對(duì)本案客戶(hù)分流作用有限。20132013年年1010月份未來(lái)湖濱花園推出高月份未來(lái)湖濱花園推出高層層21#21#樓，戶(hù)型面積為樓，戶(hù)型面積為88-18088-180，對(duì)本案影響較大，分流了本案客群。，對(duì)本案影響較大，分流了本案客群。20142014年年未來(lái)湖濱花園北側(cè)還有未來(lái)湖濱花園北側(cè)還有3 3棟高層要推出，將會(huì)對(duì)本案產(chǎn)生嚴(yán)重影響。棟高層要推出，將會(huì)對(duì)本案產(chǎn)生嚴(yán)重影響。2#2#、3#3#、4#4#、5#5#、6#86#8層，層，2 2層底商，一梯層底商，一梯3 3戶(hù)，戶(hù)，8989；14#314#3個(gè)單元，個(gè)單元，1 1梯

27、梯2 2戶(hù)，戶(hù)，1 1層為商業(yè)，層為商業(yè)，2-82-8層為層為1 1梯梯2 2戶(hù)的戶(hù)的135-140135-140左右左右3 3房；房；15#15#樓樓3 3個(gè)單元，個(gè)單元，16#16#兩個(gè)單元，兩個(gè)單元，1 1梯梯2 2戶(hù)，戶(hù)，1-21-2層為層為260-310260-310復(fù)式，復(fù)式，3-63-6層為層為158-162158-162左右左右3 3房，房，7-87-8層為復(fù)式；層為復(fù)式；19#19#樓為樓為1 1個(gè)單元個(gè)單元2 2梯梯4 4戶(hù)，每層戶(hù)，每層89892 2套，套，1371371 1套，套，152-157152-1571 1套；套；20#20#銷(xiāo)售銷(xiāo)售2-112-11層，層， 1

28、 1個(gè)單元個(gè)單元2 2梯梯4 4戶(hù)，共戶(hù)，共4040套，套，1111層以上去年已團(tuán)購(gòu)，層以上去年已團(tuán)購(gòu)，19#19#和和20#20#戶(hù)型一樣；戶(hù)型一樣；13#813#8層退臺(tái)洋房層退臺(tái)洋房2 2個(gè)單元，個(gè)單元，2-62-6層層1221223 3房，房，7 7層層1171173 3房，房，8 8層層1141143 3房；房；10#210#2單元，單元，11#11#、12#812#8層層3 3單元，一梯單元，一梯2 2戶(hù)，戶(hù)，2-62-6層層1401403 3房，西邊戶(hù)房，西邊戶(hù)1601604 4房，一層和房，一層和7 7層復(fù)式。層復(fù)式。偉偉 業(yè)業(yè) 集集 團(tuán)團(tuán)l競(jìng)品個(gè)案分析競(jìng)品個(gè)案分析171721

29、2122222323252533333030帝湖世家帝湖世家 智能化家居開(kāi)元物業(yè)智能化家居開(kāi)元物業(yè)20132013年帝湖世家主要銷(xiāo)售花園洋房年帝湖世家主要銷(xiāo)售花園洋房17#17#、21#21#、22#22#，高層，高層23#23#、25#25#、30#30#、33#33#，目前高層在售房源主要集中在目前高層在售房源主要集中在30#30#東單元東單元 。帝湖世家工程進(jìn)度較慢，目前正在打。帝湖世家工程進(jìn)度較慢，目前正在打地基。預(yù)計(jì)地基。預(yù)計(jì)20142014年將會(huì)推出數(shù)棟洋房與高層，面積段位年將會(huì)推出數(shù)棟洋房與高層，面積段位85-25585-255，對(duì)本案也將產(chǎn)，對(duì)本案也將產(chǎn)生影響。生影響。目前主要

30、推主要房源為花園洋房目前主要推主要房源為花園洋房17#17#、21#21#、22#22#，高層，高層23#23#、25#25#、30#30#、33#33#，高層在售房源主要集中在高層在售房源主要集中在30#30#；1717、2121、2222號(hào)樓號(hào)樓5 5層層2 2個(gè)單元，個(gè)單元，1 1梯梯2 2戶(hù)，戶(hù)，1331333 3房，房，1701704 4房；房；2552555 5房；房；2323號(hào)樓號(hào)樓3333層層1 1個(gè)單元，個(gè)單元，2 2梯梯4 4戶(hù)，戶(hù)， 85 852 2房，房，1301303 3房；房；2525號(hào)樓號(hào)樓3333層層2 2個(gè)單元，個(gè)單元，2 2梯梯4 4戶(hù)，戶(hù)，85853 3房

31、，房，1301303 3房；房；3333號(hào)樓號(hào)樓3333層層2 2個(gè)單元，個(gè)單元，2 2梯梯4 4戶(hù)，戶(hù)，85852 2房，房，87873 3房；房；3030號(hào)樓號(hào)樓3333層層2 2個(gè)單元，個(gè)單元，2 2梯梯4 4戶(hù)，面積戶(hù)，面積119-123119-123。偉偉 業(yè)業(yè) 集集 團(tuán)團(tuán)l競(jìng)品個(gè)案分析競(jìng)品個(gè)案分析鼎立鼎立國(guó)際城國(guó)際城 學(xué)府區(qū)準(zhǔn)現(xiàn)房學(xué)府區(qū)準(zhǔn)現(xiàn)房20132013年鼎立國(guó)際城年鼎立國(guó)際城1 1月份推出月份推出10#10#、18#18#、19#19#樓約樓約432432套，套，8 8月推出月推出23#23#、25#25#、26#26#、27#27#、28#28#、32#32#、33#33#

32、約約560560套，推貨量較大，價(jià)格較低，市場(chǎng)關(guān)注度較高套，推貨量較大，價(jià)格較低，市場(chǎng)關(guān)注度較高，分流本案客群。目前鼎立國(guó)際城高層，分流本案客群。目前鼎立國(guó)際城高層10#10#、19#19#樓剩余房源不足樓剩余房源不足100100套，主要套，主要銷(xiāo)售銷(xiāo)售c c區(qū)小高層房源。區(qū)小高層房源。101118128c區(qū)c 區(qū)樓棟分部區(qū)樓棟分部2728293031e e區(qū)區(qū)8 8號(hào)樓號(hào)樓9 9層層1 1個(gè)單元，個(gè)單元，3 3梯梯4040戶(hù)，戶(hù)，39-4139-41標(biāo)準(zhǔn)間標(biāo)準(zhǔn)間a a區(qū)區(qū)8 8、1010號(hào)樓號(hào)樓1818層層2 2個(gè)單元，個(gè)單元，2 2梯梯2 2戶(hù)，戶(hù)，1381383 3房；房；a a區(qū)區(qū)11

33、11、1212號(hào)樓號(hào)樓3131層層2 2個(gè)單元，個(gè)單元，2 2梯梯4 4戶(hù)，戶(hù)，88883 3房，房，1181183 3房；房；c c區(qū)區(qū)3232、3333號(hào)樓號(hào)樓6 6層共層共5 5個(gè)單元，個(gè)單元，3 3房房140140，4 4房房15815826#1126#11層層2 2單元單元1 1梯兩戶(hù)梯兩戶(hù)140140平層；平層；25#1125#11層層3 3單元一梯兩戶(hù)躍層面積單元一梯兩戶(hù)躍層面積260260 在售房源在售房源c c區(qū)區(qū)27#327#3個(gè)單元個(gè)單元1818層，層，2 2梯梯3 3戶(hù)，戶(hù)，110110三房，三房，80-9080-90兩房。兩房。偉偉 業(yè)業(yè) 集集 團(tuán)團(tuán)l競(jìng)品個(gè)案分析競(jìng)品

34、個(gè)案分析開(kāi)元上城開(kāi)元上城 開(kāi)元品牌開(kāi)元物業(yè)開(kāi)元品牌開(kāi)元物業(yè)1 12 23 34 45 56 620132013年年7 7月開(kāi)元上城售樓部開(kāi)放，開(kāi)元置業(yè)將工作重心從開(kāi)元華庭轉(zhuǎn)移到開(kāi)元上月開(kāi)元上城售樓部開(kāi)放，開(kāi)元置業(yè)將工作重心從開(kāi)元華庭轉(zhuǎn)移到開(kāi)元上城上面。由于開(kāi)元上城的項(xiàng)目位置與售樓部扼守集英街與鄭開(kāi)大道交叉口，并且城上面。由于開(kāi)元上城的項(xiàng)目位置與售樓部扼守集英街與鄭開(kāi)大道交叉口，并且戶(hù)型面積為戶(hù)型面積為88-13588-135，對(duì)本案客戶(hù)起著一定的分流作用。，對(duì)本案客戶(hù)起著一定的分流作用。目前目前1#1#、2#2#號(hào)樓剩余號(hào)樓剩余1010余套房源，已封盤(pán)，余套房源，已封盤(pán)，3 3# #樓認(rèn)籌中，

35、樓認(rèn)籌中，1 1萬(wàn)抵萬(wàn)抵3 3萬(wàn)，預(yù)計(jì)萬(wàn)，預(yù)計(jì)4#4#推出其中一單元排號(hào)，具體時(shí)間未定。推出其中一單元排號(hào)，具體時(shí)間未定。1#311#31層，層，4 4單元，單元，2 2梯梯4 4戶(hù)，戶(hù)型為戶(hù)，戶(hù)型為62622 2房，房，126-135126-1353 3房；房；2#1#312#1#31層，層，4 4單元，單元，2 2梯梯4 4戶(hù)，戶(hù)型為戶(hù)，戶(hù)型為62622 2房，房，126-135126-1353 3房房；偉偉 業(yè)業(yè) 集集 團(tuán)團(tuán)l競(jìng)品個(gè)案分析競(jìng)品個(gè)案分析暉達(dá)暉達(dá)溫莎尚郡溫莎尚郡 學(xué)府區(qū)樣板間展示學(xué)府區(qū)樣板間展示9#2梯3戶(hù)，27層、東西戶(hù)120-130、中戶(hù)110全是三房，預(yù)計(jì)年底前開(kāi)盤(pán)；期

36、1#2#11#12#為團(tuán)購(gòu)房源，團(tuán)購(gòu)成交價(jià)3700元-3800元/剩余少量房源，8#、10#為回遷房，3#、7#、5#將于2014年推出。暉達(dá)溫莎尚郡位于金明大道與金耀路交叉口，為本案東鄰。項(xiàng)目總占地面積約暉達(dá)溫莎尚郡位于金明大道與金耀路交叉口，為本案東鄰。項(xiàng)目總占地面積約300300畝，總建筑面積約畝，總建筑面積約4343萬(wàn)平方米。萬(wàn)平方米。1 1期、期、2 2期均為住宅，期均為住宅，3 3期為商業(yè)、酒店、辦公，建期為商業(yè)、酒店、辦公，建成后的暉達(dá)溫莎尚郡是集酒店、商業(yè)、高檔住宅為一體的高品質(zhì)區(qū)域城市綜合體。成后的暉達(dá)溫莎尚郡是集酒店、商業(yè)、高檔住宅為一體的高品質(zhì)區(qū)域城市綜合體。預(yù)計(jì)預(yù)計(jì)20

37、142014年將有年將有3 3棟高層入市，面積段為棟高層入市，面積段為113-130113-130，與本案產(chǎn)品具有可替代性，與本案產(chǎn)品具有可替代性，20142014年隨著金耀路的打通，暉達(dá)溫莎尚郡對(duì)本案的影響將會(huì)越來(lái)越大。年隨著金耀路的打通，暉達(dá)溫莎尚郡對(duì)本案的影響將會(huì)越來(lái)越大。1 12 23 36 65 57 79 98 8101011111212偉偉 業(yè)業(yè) 集集 團(tuán)團(tuán)l市場(chǎng)總結(jié)市場(chǎng)總結(jié)1 1、從宏觀市場(chǎng)分析，從從宏觀市場(chǎng)分析，從20132013年年3 3月份月份“新國(guó)五條新國(guó)五條”條以來(lái)，調(diào)控手段持續(xù)不斷，條以來(lái)，調(diào)控手段持續(xù)不斷，十八屆三中全會(huì)以來(lái)政策不確十八屆三中全會(huì)以來(lái)政策不確定性加

38、強(qiáng)，預(yù)計(jì)定性加強(qiáng)，預(yù)計(jì)20142014年將有新的調(diào)控政策出爐年將有新的調(diào)控政策出爐；2 2、從市場(chǎng)格局來(lái)看，開(kāi)封市東西城區(qū)樓盤(pán)檔次、價(jià)格、關(guān)注度差異明顯，、從市場(chǎng)格局來(lái)看，開(kāi)封市東西城區(qū)樓盤(pán)檔次、價(jià)格、關(guān)注度差異明顯，西區(qū)優(yōu)質(zhì)樓盤(pán)集中，同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)激烈西區(qū)優(yōu)質(zhì)樓盤(pán)集中，同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)激烈；3 3、從區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)角度來(lái)看，、從區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)角度來(lái)看，近期以?xún)r(jià)換量的趨勢(shì)愈加明顯近期以?xún)r(jià)換量的趨勢(shì)愈加明顯，例如碧水藍(lán)城，例如碧水藍(lán)城1111月中旬月中旬36003600元元/ /起進(jìn)行促銷(xiāo)，藍(lán)灣起進(jìn)行促銷(xiāo)，藍(lán)灣國(guó)際國(guó)際130130以上房源額外優(yōu)惠以上房源額外優(yōu)惠1 1萬(wàn)元；萬(wàn)元；4 4、從營(yíng)銷(xiāo)策略角度分析，、從營(yíng)銷(xiāo)策

39、略角度分析，20132013年本區(qū)營(yíng)銷(xiāo)亮點(diǎn)少，推廣缺乏創(chuàng)意，以新品加推、開(kāi)盤(pán)與促銷(xiāo)信息為主。年本區(qū)營(yíng)銷(xiāo)亮點(diǎn)少，推廣缺乏創(chuàng)意，以新品加推、開(kāi)盤(pán)與促銷(xiāo)信息為主。藍(lán)灣國(guó)藍(lán)灣國(guó)際低首付策略為一大亮點(diǎn)，促使該項(xiàng)目持續(xù)熱銷(xiāo)。據(jù)調(diào)查，際低首付策略為一大亮點(diǎn)，促使該項(xiàng)目持續(xù)熱銷(xiāo)。據(jù)調(diào)查，20132013年藍(lán)灣國(guó)際近年藍(lán)灣國(guó)際近400400組客戶(hù)使用低首付方式購(gòu)房，組客戶(hù)使用低首付方式購(gòu)房，效果較好。效果較好。偉偉 業(yè)業(yè) 集集 團(tuán)團(tuán)part 3part 3產(chǎn)品盤(pán)點(diǎn)與分析產(chǎn)品盤(pán)點(diǎn)與分析偉偉 業(yè)業(yè) 集集 團(tuán)團(tuán)36#35#l產(chǎn)品盤(pán)點(diǎn)產(chǎn)品盤(pán)點(diǎn)38#35#1835#18層板樓，兩梯兩戶(hù)，剩層板樓，兩梯兩戶(hù)，剩6363套套

40、35#樓位置子在項(xiàng)目整體中處于東北角位置，樓座位置偏差，離社區(qū)出口較遠(yuǎn)，出行不便，其中一單元視野最差，并且基本無(wú)景觀，二單元位置較一單元略好，前有坡地景觀，視野較為廣闊，并且擁有一定的景觀資源.該樓座戶(hù)型共2種戶(hù)型，為三室兩廳兩衛(wèi)戶(hù)型。38#1838#18層點(diǎn)式樓，兩梯四戶(hù)，剩層點(diǎn)式樓，兩梯四戶(hù)，剩112112套套38#樓位于三期西北角，西側(cè)緊臨集英街，南臨潤(rùn)城項(xiàng)目。該樓棟為三期工程進(jìn)度最快的樓棟二單元（西單元）緊臨集英街，聲音嘈雜，且視野受37#樓影響，價(jià)值低于一單元（東單元）。目前案場(chǎng)二期兩房產(chǎn)品已經(jīng)售罄，38#豐富了產(chǎn)品線(xiàn)。36#1836#18層板樓，兩梯兩戶(hù)，剩層板樓，兩梯兩戶(hù)，剩65

41、65套套36#樓位于社區(qū)北側(cè)居中位置，東臨網(wǎng)球場(chǎng)，樓座前面有水系景觀，視野開(kāi)闊，核心區(qū)景觀資源占有率高。綜合考慮，36#樓價(jià)值遠(yuǎn)高于35#.36#戶(hù)型共2種戶(hù)型，為三室兩廳兩衛(wèi)戶(hù)型，戶(hù)型設(shè)計(jì)與35#樓相同。31#30#29#33#目前已推售三期首批房源目前已推售三期首批房源38#38#樓、樓、35#35#樓一單元與樓一單元與36#36#樓二單元，樓二單元，20142014年推售年推售35#35#樓二單元、樓二單元、36#36#樓一單元、樓一單元、33#33#、29#29#、30#30#、31#31#樓房源，樓房源，其中其中38#38#樓樓2 2梯梯4 4戶(hù)，戶(hù)，3 3種戶(hù)型，種戶(hù)型，33#33

42、#、35#35#、36#36#戶(hù)型一致，戶(hù)型一致，2 2梯梯2 2戶(hù)，共戶(hù)，共2 2種戶(hù)型，種戶(hù)型，29#29#、30#30#、31#31#為為3 3棟樓王，戶(hù)型一致，棟樓王，戶(hù)型一致，2 2梯梯3 3戶(hù)，共戶(hù)，共3 3種戶(hù)種戶(hù)型。型。偉偉 業(yè)業(yè) 集集 團(tuán)團(tuán)36#35#l產(chǎn)品盤(pán)點(diǎn)產(chǎn)品盤(pán)點(diǎn)38#33#1833#18層板式樓，兩梯兩戶(hù)，層板式樓，兩梯兩戶(hù)，7272套套33#33#樓棟位于社區(qū)東北側(cè)，戶(hù)型主臥朝南，客廳附接瞰景陽(yáng)臺(tái)，居住舒適度較高。該樓棟環(huán)境幽雅，安靜宜居，一單元景觀朝向不佳，價(jià)值低于二單元。31#1831#18層，兩梯三戶(hù)，層，兩梯三戶(hù)，5454套套31# #樓18層，1單元，2梯

43、3戶(hù)，均為三室兩廳兩衛(wèi)，共計(jì)54套房源，單套面積約為126-136。戶(hù)型精雅方正，通風(fēng)采光俱佳，舒適度高。該樓棟前面就是水晶會(huì)所與月光泳池，視野開(kāi)闊，景觀資源豐富。該樓座為三期“樓王組團(tuán)”中的樓王之王。29#1829#18層，兩梯三戶(hù)，層，兩梯三戶(hù)，5454套套29#29#樓18層，1單元，2梯3戶(hù)，均為三室兩廳兩衛(wèi)，共計(jì)54套房源，單套面積約為126-136。戶(hù)型設(shè)計(jì)科學(xué)合理，主臥專(zhuān)享衛(wèi)生間，提高家居品位。該樓棟西臨會(huì)所與泳池，與19# #樓王相對(duì)，景觀朝向較好，為三期樓王組團(tuán)之一。31#30#29#33#30#1830#18層，兩梯三戶(hù)，層，兩梯三戶(hù)，5454套套30# #樓18層，1單元

44、，2梯3戶(hù)，均為三室兩廳兩衛(wèi)，共計(jì)54套房源，單套面積約為126-136。戶(hù)型方正，動(dòng)靜分區(qū)。主臥專(zhuān)享獨(dú)立衛(wèi)生間，方便實(shí)用。該樓棟通風(fēng)采光條件良好，位置較佳，盡享水晶會(huì)所與月光泳池完美景觀，為三期樓王組團(tuán)之一。偉偉 業(yè)業(yè) 集集 團(tuán)團(tuán)l產(chǎn)品戶(hù)型產(chǎn)品戶(hù)型38#38#樓共樓共3 3種戶(hù)型，分別為種戶(hù)型，分別為e-1e-1、e-2e-2、e-3e-3，均為兩房產(chǎn)品，面積分別約為，均為兩房產(chǎn)品，面積分別約為82.6982.69、83.2683.26、84.3684.36，共計(jì)，共計(jì)142142套，這套，這三種戶(hù)型的面積控制在三種戶(hù)型的面積控制在8383左右，左右，e-1e-1、e-2e-2戶(hù)型由于戶(hù)型不

45、夠方正，呈刀型，客戶(hù)對(duì)其有一定抗性，尤其是戶(hù)型由于戶(hù)型不夠方正，呈刀型，客戶(hù)對(duì)其有一定抗性，尤其是e-2e-2戶(hù)型，市戶(hù)型，市場(chǎng)認(rèn)可度較高。場(chǎng)認(rèn)可度較高。e-1 82.69e-1 82.69e-2 83.26e-2 83.26e-3 84.36e-3 84.36偉偉 業(yè)業(yè) 集集 團(tuán)團(tuán)29# 29# 、30# 30# 、31#31#樓有樓有3 3種戶(hù)型，分別為種戶(hù)型，分別為p-1p-1、p-2p-2、p-3p-3戶(hù)型，面積分別約為戶(hù)型，面積分別約為126.85126.85、128.40128.40、135.61135.61，共計(jì)，共計(jì)162162套。此三種戶(hù)型的優(yōu)點(diǎn)是有超大入戶(hù)花園、大幅度飄窗，

46、空間功能完善，家居品位較高。套。此三種戶(hù)型的優(yōu)點(diǎn)是有超大入戶(hù)花園、大幅度飄窗，空間功能完善，家居品位較高。p-1 126.85p-1 126.85p-2 128.40p-2 128.40p-3 135.61p-3 135.61l產(chǎn)品戶(hù)型產(chǎn)品戶(hù)型偉偉 業(yè)業(yè) 集集 團(tuán)團(tuán)33# 33# 、35# 35# 、36#36#樓有樓有2 2種戶(hù)型，分別為種戶(hù)型，分別為b-1b-1、b-2b-2戶(hù)型，面積分別約為戶(hù)型，面積分別約為126.57126.57、125.56125.56，共計(jì)，共計(jì)216216套。這兩種戶(hù)型套。這兩種戶(hù)型通風(fēng)采光條件優(yōu)越；主臥衛(wèi)浴，彰顯尊崇風(fēng)范。通風(fēng)采光條件優(yōu)越；主臥衛(wèi)浴，彰顯尊崇風(fēng)

47、范。p-2p-2戶(hù)型衛(wèi)生間為暗衛(wèi)，價(jià)值低于戶(hù)型衛(wèi)生間為暗衛(wèi)，價(jià)值低于p-1p-1戶(hù)型。戶(hù)型。b-2 125.56b-2 125.56b-1 126.57b-1 126.57l產(chǎn)品戶(hù)型產(chǎn)品戶(hù)型偉偉 業(yè)業(yè) 集集 團(tuán)團(tuán)地段優(yōu)勢(shì)地段優(yōu)勢(shì)完善配套完善配套教育資源教育資源兩梯兩戶(hù)兩梯兩戶(hù)板式高層板式高層l項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)8大價(jià)值點(diǎn)大價(jià)值點(diǎn)高比例地下車(chē)庫(kù)高比例地下車(chē)庫(kù)景觀資源景觀資源低密度社區(qū)低密度社區(qū)汴西區(qū)、鄭汴融城核心地帶；汴西湖畔、新汴西區(qū)、鄭汴融城核心地帶；汴西湖畔、新河大旁河大旁一期、二期圓滿(mǎn)交房，千戶(hù)社區(qū)，水晶會(huì)所一期、二期圓滿(mǎn)交房，千戶(hù)社區(qū)，水晶會(huì)所、月光泳池、國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)動(dòng)場(chǎng)，配套完善、月

48、光泳池、國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)動(dòng)場(chǎng)，配套完善美國(guó)美國(guó)ksk旗下深圳紫月景觀公司擔(dān)綱設(shè)計(jì)，旗下深圳紫月景觀公司擔(dān)綱設(shè)計(jì)，一期、二期景觀完美呈現(xiàn)一期、二期景觀完美呈現(xiàn)百年名校河大為鄰，社區(qū)雙語(yǔ)幼兒園，南側(cè)百年名校河大為鄰，社區(qū)雙語(yǔ)幼兒園，南側(cè)規(guī)劃市政中小學(xué)規(guī)劃市政中小學(xué)超高比例地下車(chē)庫(kù)，約超高比例地下車(chē)庫(kù)，約384個(gè)，引入最新智個(gè)，引入最新智能安防、控制系統(tǒng)能安防、控制系統(tǒng)兩梯兩戶(hù)戶(hù)型，舒適度高，市場(chǎng)稀缺兩梯兩戶(hù)戶(hù)型，舒適度高，市場(chǎng)稀缺板式建筑，向陽(yáng)生活板式建筑，向陽(yáng)生活項(xiàng)目容積率項(xiàng)目容積率2.1，低容積率，低密度，低容積率，低密度偉偉 業(yè)業(yè) 集集 團(tuán)團(tuán)優(yōu)勢(shì)strengths偉業(yè)品牌影響力一期、二期千戶(hù)業(yè)主入

49、住，社區(qū)醇熟，配套完善汴西湖畔、新河大旁、鄭汴新區(qū)三期升級(jí)新品，板式高層，兩梯兩戶(hù)，超大入戶(hù)花園、超大飄窗、品質(zhì)高檔三期配套升級(jí)，超高比例地下車(chē)庫(kù)設(shè)計(jì)，雙語(yǔ)幼兒園機(jī)會(huì)opportunities鄭汴融城一體化進(jìn)程加快，鄭汴電信通、鄭開(kāi)輕軌2014年開(kāi)通金耀路打通，旅游專(zhuān)線(xiàn)開(kāi)通區(qū)域板塊市場(chǎng)日益活躍劣勢(shì)weaknesses 三期產(chǎn)品部分產(chǎn)品有硬傷，客戶(hù)抗性大，例如b-2戶(hù)型臨街房源由于過(guò)建筑貨車(chē)，環(huán)境不佳。威脅threats未來(lái)區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力較大，潤(rùn)城、暉達(dá)溫莎尚郡等新增項(xiàng)目沖擊十八屆三中全會(huì)后，政策的不確定性lswot分析分析偉偉 業(yè)業(yè) 集集 團(tuán)團(tuán)l產(chǎn)品總結(jié)產(chǎn)品總結(jié)n從樓座位置分析：從樓座位置分析：2

50、9#29#、30#30#、31#31#樓位置較好，為樓王位置，景觀資源豐富。樓位置較好，為樓王位置，景觀資源豐富。38#38#樓臨近集英街樓臨近集英街，尤其是二單元，客戶(hù)抗性較大；，尤其是二單元，客戶(hù)抗性較大；n從戶(hù)型角度分析：從戶(hù)型角度分析：38#38#樓樓e-2e-2戶(hù)型客戶(hù)認(rèn)可度較高，戶(hù)型客戶(hù)認(rèn)可度較高，e-1e-1、e-2e-2由于呈刀型，客戶(hù)有一定抗性；由于呈刀型，客戶(hù)有一定抗性；33#33#、35#35#、36#36#樓兩樓座戶(hù)型一致，共樓兩樓座戶(hù)型一致，共2 2種戶(hù)型，種戶(hù)型，b-1b-1戶(hù)型通透大氣，戶(hù)型通透大氣，b-2b-2戶(hù)型暗衛(wèi)設(shè)置，去化速度戶(hù)型暗衛(wèi)設(shè)置，去化速度較慢；較

51、慢；29#29#、30#30#、31#31#樓為樓為3 3棟樓王，超大入戶(hù)花園設(shè)計(jì)，價(jià)值較高。棟樓王，超大入戶(hù)花園設(shè)計(jì)，價(jià)值較高。20142014年年3 3棟樓王分批優(yōu)化組合推售，避免內(nèi)部同質(zhì)化，同時(shí)樹(shù)立價(jià)格標(biāo)桿，實(shí)現(xiàn)最高利潤(rùn)棟樓王分批優(yōu)化組合推售，避免內(nèi)部同質(zhì)化，同時(shí)樹(shù)立價(jià)格標(biāo)桿，實(shí)現(xiàn)最高利潤(rùn)偉偉 業(yè)業(yè) 集集 團(tuán)團(tuán)l20142014年產(chǎn)品搭配年產(chǎn)品搭配批次批次樓座樓座層數(shù)層數(shù)戶(hù)型戶(hù)型面積（面積（）體量（體量（）套數(shù)套數(shù)三期二批三期二批36#樓一單元18層2梯2戶(hù)125.56-126.674539.143635#二單元18層2梯2戶(hù)125.56-126.674539.1436小計(jì)小計(jì)2 2棟樓

52、，棟樓，2 2單元單元125.56-126.67125.56-126.679078.289078.287272三期三批三期三批30#樓18層2梯3戶(hù)126.85-135.6170345433#一單元18層2梯2戶(hù)125.4-126.354528.736小計(jì)小計(jì)共共1 1棟樓棟樓126.85-135.61126.85-135.6111562.711562.79090三期四批三期四批29#18層2梯3戶(hù)126.85-135.6170345433#二單元東戶(hù)18層2梯2戶(hù)125.4-126.35227318小計(jì)小計(jì)共共2 2棟樓，棟樓，2 2單元單元125.4-135.61125.4-135.619

53、30793077272三期五批三期五批33#二單元西戶(hù)18層2梯2戶(hù)125.4-126.352255.71831#18層2梯3戶(hù)126.85-135.617033.9654小計(jì)小計(jì)共共2 2棟，棟，2 2單元單元125.4-135.61125.4-135.619289.669289.667272合計(jì)合計(jì)7 7棟棟1818層高層，層高層，7 7單元單元125.4-135.61125.4-135.6139237.6439237.64306306偉偉 業(yè)業(yè) 集集 團(tuán)團(tuán)l產(chǎn)品、客群、推廣的辯證關(guān)系產(chǎn)品、客群、推廣的辯證關(guān)系n由產(chǎn)品分析部分可知，由產(chǎn)品分析部分可知，20142014年推售產(chǎn)品共計(jì)年推售產(chǎn)

54、品共計(jì)306306套，全為三室兩廳兩衛(wèi)戶(hù)型，面積集中于套，全為三室兩廳兩衛(wèi)戶(hù)型，面積集中于125.4-125.4-135.61135.61。產(chǎn)品趨向闊大，必然我們的目標(biāo)客群必然趨向高端，有足夠的經(jīng)濟(jì)能力承擔(dān)大面積、。產(chǎn)品趨向闊大，必然我們的目標(biāo)客群必然趨向高端，有足夠的經(jīng)濟(jì)能力承擔(dān)大面積、總價(jià)高的房?jī)r(jià)。因此，總價(jià)高的房?jī)r(jià)。因此，20142014年本案改善型客戶(hù)將增加，剛需客戶(hù)會(huì)有一定程度的下降。年本案改善型客戶(hù)將增加，剛需客戶(hù)會(huì)有一定程度的下降。n隨著客群的調(diào)整，推廣也要改弦更張，面向我們的目標(biāo)客群，拔高項(xiàng)目品牌，提高產(chǎn)品品質(zhì)形隨著客群的調(diào)整，推廣也要改弦更張，面向我們的目標(biāo)客群，拔高項(xiàng)目品牌

55、，提高產(chǎn)品品質(zhì)形象。象。推廣媒介推廣媒介產(chǎn)產(chǎn)品品客客群群推廣媒介在產(chǎn)品與客群之間搭建橋梁，建立產(chǎn)品與客群之間的關(guān)系推廣媒介在產(chǎn)品與客群之間搭建橋梁，建立產(chǎn)品與客群之間的關(guān)系偉偉 業(yè)業(yè) 集集 團(tuán)團(tuán)part 4part 420142014年任務(wù)目標(biāo)分解年任務(wù)目標(biāo)分解偉偉 業(yè)業(yè) 集集 團(tuán)團(tuán) 20142014年偉業(yè)香堤灣任務(wù)目標(biāo)年偉業(yè)香堤灣任務(wù)目標(biāo) 簽約金額簽約金額2 2億億 回款金額回款金額2 2億億l2014年任務(wù)目標(biāo)年任務(wù)目標(biāo)偉偉 業(yè)業(yè) 集集 團(tuán)團(tuán)月月 份（萬(wàn)元）份（萬(wàn)元）1 1月份（萬(wàn)元）月份（萬(wàn)元）2 2月份（萬(wàn)元）月份（萬(wàn)元）3 3月份（萬(wàn)元）月份（萬(wàn)元）第一季度（萬(wàn)元）第一季度（萬(wàn)元）簽

56、約額100010008008001500150033003300回款額20002000120012001600160048004800營(yíng)銷(xiāo)節(jié)點(diǎn)三期二批三期二批35#35#二單元、二單元、36#36#一單元認(rèn)籌蓄客，在售房源以一單元認(rèn)籌蓄客，在售房源以35#135#1單元、單元、36#236#2單元、單元、38#38#一、二單元為主一、二單元為主l 目標(biāo)任務(wù)分析：目標(biāo)任務(wù)分析： 2014年第一季度重大節(jié)點(diǎn)以三期二批年第一季度重大節(jié)點(diǎn)以三期二批35#35#二單元、二單元、36#36#一單元認(rèn)籌蓄客一單元認(rèn)籌蓄客為主，為主，在售房源以在售房源以35#35#一單元、一單元、36#36#二單元、二單元、

57、38#38#一、二一、二單元為主單元為主；本季度本季度1月月31日為春節(jié)，日為春節(jié)，1月底至月底至2月中旬銷(xiāo)售壓力加大，月中旬銷(xiāo)售壓力加大，3月份銷(xiāo)售逐漸回暖；月份銷(xiāo)售逐漸回暖；三期二批三期二批36#36#一單元、一單元、35#35#二單元共計(jì)二單元共計(jì)7272套房源，套房源， 3 3月初開(kāi)始蓄水，月初開(kāi)始蓄水，4 4月上旬開(kāi)盤(pán)，認(rèn)籌量應(yīng)不低于月上旬開(kāi)盤(pán)，認(rèn)籌量應(yīng)不低于6060組，期間來(lái)訪量目標(biāo)為組，期間來(lái)訪量目標(biāo)為260260組，來(lái)電量不低于組，來(lái)電量不低于120120通。通。l第一季度銷(xiāo)售任務(wù)分析第一季度銷(xiāo)售任務(wù)分析偉偉 業(yè)業(yè) 集集 團(tuán)團(tuán)月月 份（萬(wàn)元）份（萬(wàn)元）4 4月份（萬(wàn)元）月份（萬(wàn)

58、元）5 5月份（萬(wàn)元）月份（萬(wàn)元）6 6月份（萬(wàn)元）月份（萬(wàn)元）第二季度（萬(wàn)元）第二季度（萬(wàn)元）銷(xiāo)售額26002600180018002300230067006700回款額21002100150015001900190055005500營(yíng)銷(xiāo)節(jié)點(diǎn)本季度以三期二批房源即本季度以三期二批房源即36#36#一單元、一單元、35#35#二單元開(kāi)盤(pán)與三期三批即二單元開(kāi)盤(pán)與三期三批即30#30#樓與樓與33#33#樓一單元開(kāi)盤(pán)為主要節(jié)點(diǎn)樓一單元開(kāi)盤(pán)為主要節(jié)點(diǎn)l 目標(biāo)任務(wù)分析：目標(biāo)任務(wù)分析： 2014年第二季度年第二季度以三期二批房源即以三期二批房源即36#36#一單元、一單元、35#35#二單元開(kāi)盤(pán)與三期三

59、批即二單元開(kāi)盤(pán)與三期三批即30#30#樓與樓與33#33#樓一單元開(kāi)盤(pán)為主要節(jié)點(diǎn)樓一單元開(kāi)盤(pán)為主要節(jié)點(diǎn)；本季度是銷(xiāo)售的高潮季，是三期產(chǎn)品釋放能量的發(fā)力點(diǎn)；本季度是銷(xiāo)售的高潮季，是三期產(chǎn)品釋放能量的發(fā)力點(diǎn)；三期二批房源即三期二批房源即36#一單元、一單元、35#二單元二單元72套，開(kāi)盤(pán)目標(biāo)為銷(xiāo)售套，開(kāi)盤(pán)目標(biāo)為銷(xiāo)售40套套.三期三批即三期三批即30#樓與樓與33#樓一單元樓一單元90套，開(kāi)盤(pán)目標(biāo)為套，開(kāi)盤(pán)目標(biāo)為55套。套。l第二季度銷(xiāo)售任務(wù)分析第二季度銷(xiāo)售任務(wù)分析偉偉 業(yè)業(yè) 集集 團(tuán)團(tuán)月月 份（萬(wàn)元）份（萬(wàn)元）7 7月份（萬(wàn)元）月份（萬(wàn)元）8 8月份（萬(wàn)元）月份（萬(wàn)元）9 9月份（萬(wàn)元）月份（萬(wàn)元

60、）第三季度（萬(wàn)元）第三季度（萬(wàn)元）銷(xiāo)售額15001500150015002700270057005700回款額13001300150015002200220050005000營(yíng)銷(xiāo)節(jié)點(diǎn)本季度以三期四批本季度以三期四批29#29#、33#33#二單元東戶(hù)開(kāi)盤(pán)為節(jié)點(diǎn)二單元東戶(hù)開(kāi)盤(pán)為節(jié)點(diǎn)l 目標(biāo)任務(wù)分析：目標(biāo)任務(wù)分析： 2014年第三季度年第三季度以三期四批以三期四批29#29#、33#33#二單元東戶(hù)開(kāi)盤(pán)為重大節(jié)點(diǎn)二單元東戶(hù)開(kāi)盤(pán)為重大節(jié)點(diǎn)；本季度本季度7月、月、8月天氣炎熱，案場(chǎng)來(lái)訪量減少，月天氣炎熱，案場(chǎng)來(lái)訪量減少，9月份為銷(xiāo)售旺季；月份為銷(xiāo)售旺季；三期四批三期四批29#29#、33#33#二單元