我國房地產(chǎn)集團旗下酒店的發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢

1、吉林大學(xué)珠海學(xué)院畢 業(yè) 論 文我國房地產(chǎn)集團旗下酒店的發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢淺析雅居樂長江酒店經(jīng)營概況系別：旅游管理系專業(yè)名稱：旅游管理學(xué)生姓名：學(xué)號：指導(dǎo)教師姓名、職稱：完成日期 2010年 4 月 20 日吉林大學(xué)珠海學(xué)院本科畢業(yè)論文開題報告選題我國房地產(chǎn)集團旗下酒店的發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢淺析雅居樂長江酒店經(jīng)營概況院系旅游管理系專業(yè)旅游管理學(xué)生姓名指導(dǎo)教師本選題的意義及國內(nèi)外發(fā)展?fàn)顩r：一、本選題的意義伴隨著經(jīng)濟社會的快速發(fā)展，生活條件的改變，以及國內(nèi)、國際間的交流日益頻繁，奧運會、亞運會、世界博覽會在中國舉辦，大大提高中國在世界的知名度。同時以房地產(chǎn)商名義開發(fā)建設(shè)的酒店比雨后春筍更凌厲的勢頭拔地而起，其

2、中絕大多數(shù)是以高星級酒店標(biāo)準(zhǔn)打造，擁有得天獨厚的環(huán)境資源和資金雄厚的“靠山”，而酒店行業(yè)內(nèi)部競爭越趨白熱化，簡單的以住宿餐飲為依托的傳統(tǒng)酒店已經(jīng)面臨考驗。如何擴大市場，拓寬酒店經(jīng)營思路是我們面臨的問題。而以房地產(chǎn)開發(fā)商興建并管理的酒店形成了一個新的經(jīng)濟增長亮點。如何讓此類酒店走的更快更遠(yuǎn)，是本選題的研究意義所在。二、房地產(chǎn)集團在中國的發(fā)展?fàn)顩r中國的房地產(chǎn)發(fā)展的歷程大致有三個階段：1988年到了我國房地產(chǎn)發(fā)展最早的地方 海南，我國房地產(chǎn)還是一個年輕產(chǎn)業(yè)，自從1990年國務(wù)院55號令對土地交易的法律承認(rèn)開始，標(biāo)志著我國房地產(chǎn)商品化的開始，到目前為止，已經(jīng)有18年的發(fā)展歷史。這18年來，我國房地產(chǎn)大

3、體經(jīng)歷了三個階段， 1990至1996年為一個階段，這時的消費者對產(chǎn)品的要求不高，對劣質(zhì)產(chǎn)品、市場需求不是太看重，總的來說是賣方市場；第二個階段是從1996年至2000年，中國房地產(chǎn)整個行業(yè)的文化和產(chǎn)業(yè)有思想的產(chǎn)品剛萌芽，房地產(chǎn)作為一個產(chǎn)業(yè)才真正產(chǎn)生。第三階段是在2000年以后，整個中國的房地產(chǎn)快速發(fā)展，這時不僅要有理念，還要有文化，還要講產(chǎn)品，它要求企業(yè)更有實力，更要把物質(zhì)和精神做的更扎實，資源更加要整合。從市場份額看，據(jù)統(tǒng)計，2007年全國商品房銷售額29603.87億元，其中銷售額突破了100億元大關(guān)只有萬科、中海地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、合生創(chuàng)展、綠城房產(chǎn)等10多家房地產(chǎn)企業(yè)。即使是以銷售額52

4、3.6億元、總資產(chǎn)超過1000億元高居榜首的萬科，市場份額也不到2.7。為了打破這個尷尬的怪圈，房地產(chǎn)商們把目光投向了更具潛力的酒店行業(yè)。2006年后飯店餐飲業(yè)零售額增速領(lǐng)先。假日經(jīng)濟的方興未艾、會展等商務(wù)活動的日益增加及價格上揚，共同推動了飯店餐飲業(yè)零售額持續(xù)快速增長。2008年，飯店餐飲業(yè)零售額15403.9億元，比上年增長24.7%，同比加快5.3個百分點，分別高出社會消費品零售總額和批發(fā)零售業(yè)零售額增速3.1個和3.2個百分點。一些專題酒店如會議酒店和高爾夫度假酒店在市場上以其鮮明的市場形象擁有著更強的競爭力。如此大的市場占有率吸引房地產(chǎn)商參與開發(fā)投資飯店業(yè)，使其成為房地產(chǎn)橫向發(fā)展的一

5、個主要的觸及對象。研究內(nèi)容：第一部分緒論部分-對本論文題目的研究依據(jù)，研究思路和方法進行介紹；第二部分理論部分-對房地產(chǎn)集團旗下酒店的概念進行討論，明確其廣義和狹義的概念；第三部分是對我國房地產(chǎn)集團旗下酒店的經(jīng)營現(xiàn)狀分析，以對我國這一類型的酒店近年來的增長率、地域分布和主要類別有一個深入的認(rèn)識；第四部分是通過SWOT對雅居樂長江酒店進行分析，深度研究房地產(chǎn)集團酒店的商圈環(huán)境，人力資源和財務(wù)管理，企業(yè)文化這三個層面，發(fā)掘其優(yōu)勢特征；第五部分是對房地產(chǎn)集團酒店產(chǎn)品資源交叉整合、提高人力資源競爭力和加強品牌建設(shè)三方面進行詳細(xì)的探討，以對房地產(chǎn)集團式酒店的發(fā)展趨勢提供相應(yīng)建議和預(yù)測；第六部分是本文的結(jié)

6、語，對本文進行的內(nèi)容總結(jié)。研究方法、手段及思路：(一) 數(shù)據(jù)分析法：根據(jù)歷年我國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營和飯店業(yè)持續(xù)發(fā)展數(shù)據(jù)資料，對房地產(chǎn)投資動機、房地產(chǎn)集團酒店經(jīng)營現(xiàn)況進行分析；(二) 文獻研究法：通過對相關(guān)文獻的調(diào)查研究，對房地產(chǎn)集團酒店發(fā)展概念有一個較全面、正確的認(rèn)識。(三) 比較研究法：將此類酒店的商圈、管理模式等進行多向比較，分析得出房地產(chǎn)集團酒店的優(yōu)勢特征。(四) 定性分析法：憑借專業(yè)理論、經(jīng)驗積累和觀察能力，通過邏輯分析、演繹歸納、類比推理等方法對房地產(chǎn)集團旗下酒店發(fā)展趨勢進行評估和主觀判斷。參考文獻：1鄒益民，孔慶慶.我國旅游房地產(chǎn)開發(fā)前景的探討J.商業(yè)經(jīng)濟與管理，2004(7)：60-6

7、22 王玉梅，叢慶. 提高酒店服務(wù)質(zhì)量的理念與策略J. 西南民族大學(xué)學(xué)報，2006：148-1503余凱.房地產(chǎn)市場營銷實務(wù)M.北京，中國建材工業(yè)出版社，2004，6：16-184董觀志，劉芳.現(xiàn)代飯店經(jīng)營管理M.廣州，中山大學(xué)出版社2004，6：40-685紀(jì)貴紅. 酒店與房地產(chǎn)聯(lián)動開發(fā)淺析J.企業(yè)管理,2009(7)：87-896 張超.酒店品牌資產(chǎn)管理研究J.經(jīng)濟師, 2008(8): 226-227.7 牛鳳瑞,李景國.中國房地產(chǎn)發(fā)展報告No.6M.北京，社會科學(xué)文獻出版社，2009，4：56-678 賈海芝.中西酒店發(fā)展歷史與現(xiàn)狀差異之我見J.太原大學(xué)學(xué)報,2009.10(3): 8

8、4-87.9楊艷華.淺談酒店核心競爭力J，安陽工學(xué)院學(xué)報，2006，4：74-7610 杜詩圣.我國會展酒店營銷策略探析J. 決策與信息（下旬刊）, 2009(1): 1811余凱成.人力資源管理M.大連:大連理工大學(xué)出版社, 2007: 87-94.12孟曉蘇房地產(chǎn)投資與交易M北京：中國大地出版社，19934713劉洪玉房地產(chǎn)開發(fā)M。首都經(jīng)濟貿(mào)易大學(xué)出版社,200639514賈永海飯店財務(wù)管理高等教育出版社，20039815陳巖英，謝朝武酒店業(yè)與物管業(yè)的管理模式比較及其聯(lián)盟業(yè)態(tài)創(chuàng)新旅游學(xué)刊2006：54-5716華南酒店業(yè)現(xiàn)狀與發(fā)展思路172009中國旅游業(yè)主要經(jīng)濟指標(biāo)18 中山雅居樂長江酒

9、店主頁19雅居樂地產(chǎn)控股有限公司主頁我國房地產(chǎn)集團旗下酒店的發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢淺析雅居樂長江酒店經(jīng)營概況摘 要伴隨著經(jīng)濟社會的快速發(fā)展，生活條件的改變，以及國內(nèi)、國際間的交流日益頻繁，奧運會、亞運會、世界博覽會在中國舉辦，大大提高中國在世界的知名度。同時以房地產(chǎn)商名義開發(fā)建設(shè)的酒店比雨后春筍更凌厲的勢頭拔地而起，其中絕大多數(shù)是以高星級酒店標(biāo)準(zhǔn)打造，擁有得天獨厚的環(huán)境資源和資金雄厚的“靠山”，而酒店行業(yè)內(nèi)部競爭越趨白熱化，簡單的以住宿餐飲為依托的傳統(tǒng)酒店已經(jīng)面臨考驗。如何擴大市場，拓寬酒店經(jīng)營思路是我們面臨的問題。而這時以房地產(chǎn)開發(fā)商興建并管理的酒店形成了一個新的經(jīng)濟增長亮點。如何讓此類酒店走的更快

10、更遠(yuǎn)，是我們這次研究的意義所在。本文從以下幾個方面理解房地產(chǎn)集團旗下酒店的發(fā)展歷程和現(xiàn)狀：房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)和發(fā)展酒店業(yè)的動機，房地產(chǎn)集團旗下酒店近年來的增減數(shù)據(jù)、地域分布等；并且通過對雅居樂長江酒店進行SWOT分析，深度研究房地產(chǎn)集團酒店的商圈環(huán)境，人力資源和財務(wù)管理，企業(yè)文化這三個層面，發(fā)掘其優(yōu)勢特征；最后對房地產(chǎn)集團酒店產(chǎn)品資源交叉整合、提高人力資源競爭力和加強品牌建設(shè)三方面進行詳細(xì)的探討，以對房地產(chǎn)集團式酒店的發(fā)展趨勢提供相應(yīng)的建設(shè)性意見。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；酒店；雅居樂長江酒店Development Status and Trends of Hotels of Real Estate Gro

11、up in ChinaTake Zhongshan Agile Changjiang Hotel For ExampleAbstractWith the rapid of economic and social development, the change of living conditions, the more frequent contact with foreign countries, as well as a lot of big events held in China such as the Olympic games, the Asian Games and the Wo

12、rld Expo Fair, Chinese reputation is improved greatly in the world. At the same time, The name of real estate development and construction of the hotel is more fierce than springing the momentum going up, most of which is to create high-star standards hotel, with unique environmental resources and w

13、ell-funded "patron", the hotel industry internal competition increasingly intense and simple accommodation and catering, the hotel has been relying on the traditional challenge. How to expand the market, expand the hotel business thinking is the problem we face. And then to real estate dev

14、elopers to build and manage the hotel created a new bright spot of economic growth. How to make such a hotel to go faster and farther, is the significance of this study.In this paper, the following understanding of the side of the real estate group's hotel history and present situation: motives

15、of real estate developing and constructing the hotel industry, geographical distribution of the real estate group's hotels in recent years, through the data; and analyzing Zhongshan Agile Changjiang Hotel by SWOT, depth of the real estate group's business district the hotel environment, huma

16、n resources and financial management, enterprise culture, these three dimensions, to explore the advantages of feature; At the last part, hotel on the property group integrated cross-product resources, improve human resources competitiveness and to strengthen brand building are discussed in detail t

17、hree aspects to the hotel real estate conglomerate to provide the appropriate advice and trend forecasting.Keywords: Real estate; Hotel; Agile Changjiang Hotel目 錄1 緒論11.1 研究依據(jù)11.2研究思路和方法12 房地產(chǎn)集團旗下酒店的管理理念32.1.產(chǎn)生背景-外部條件32.2產(chǎn)生背景-內(nèi)部因素52.3房地產(chǎn)集團傳統(tǒng)“靜”資產(chǎn)向“動”資產(chǎn)過度52.4酒店管理企業(yè)的房地產(chǎn)管理53中山雅居樂長江酒店的SWOT分析73.1 酒店內(nèi)部優(yōu)勢7

18、3.1.1 商圈環(huán)境73.1.2 與酒店分離的人事行政部門83.1.3 企業(yè)文化83.2 酒店內(nèi)部劣勢83.3 酒店的外部機遇93.4 酒店的外部威脅94房地產(chǎn)集團開發(fā)酒店業(yè)的優(yōu)勢104.1房地產(chǎn)與酒店聯(lián)合開發(fā)有利于房地產(chǎn)企業(yè)多元化經(jīng)營104.2酒店與房地產(chǎn)聯(lián)合開發(fā)有利于提高物業(yè)管理水平104.3房地產(chǎn)與酒店聯(lián)合開發(fā)有利于獲得政府支持105 房地產(chǎn)集團開發(fā)酒店業(yè)注意的問題115.1要做好充分的準(zhǔn)備面對房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的市場風(fēng)險115.2房地產(chǎn)項目要與酒店開發(fā)緊密配合做好市場定位115.3積極培育房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的核心競爭力，以利持續(xù)發(fā)展115.3.1充分利用原有品牌優(yōu)勢115.3.2突出服務(wù)優(yōu)勢12結(jié) 論

19、13參考文獻14致 謝151 緒論1.1 研究依據(jù)改革開放30年來，我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展經(jīng)歷了理論突破與試點起步階段、非理性炒作與調(diào)整推進階段、相對穩(wěn)定協(xié)調(diào)發(fā)展階段和價格持續(xù)上揚，多項調(diào)控措施出臺的新階段，與此同時我國酒店經(jīng)過30多年對外學(xué)習(xí)內(nèi)部改造也初步形成了投資主體多元化、經(jīng)營業(yè)態(tài)多樣化、經(jīng)營方式連鎖化、品牌建設(shè)特色化、市場需求大眾化、從傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)向現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的發(fā)展新格局。1998以后，隨著住房實物分配制度的取消和按揭政策的實施，房地產(chǎn)投資進入平穩(wěn)快速發(fā)展時期，房地產(chǎn)業(yè)成為經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)之一。2003年以來，房屋價格持續(xù)上揚，大部分城市房屋銷售價格上漲明顯。隨之而來出臺了多項針對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)

20、控政策。由于國家宏觀調(diào)控大大增加房地產(chǎn)集團投資的風(fēng)險性，為提高抗風(fēng)險能力一些房地產(chǎn)集團也把目標(biāo)瞄準(zhǔn)了其他行業(yè)。2009年國務(wù)院常務(wù)會議指出一些行業(yè)產(chǎn)能過剩、重復(fù)建設(shè)問題突出, 一些企業(yè)“盲目擴張”等問題的出現(xiàn)也使房地產(chǎn)企業(yè)對集團多元化經(jīng)營提出了更謹(jǐn)慎的選擇。依托房地產(chǎn)在行業(yè)內(nèi)的優(yōu)勢和旅游照樣產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展，自然而然酒店行業(yè)是他們新的發(fā)展方向。從2008年起，飯店餐飲業(yè)零售額15403.9億元，比上年增長24.7%，同比加快5.3個百分點，分別高出社會消費品零售總額和批發(fā)零售業(yè)零售額增速3.1個和3.2個百分點。一些專題酒店如會議酒店和度假酒店在市場上以其鮮明的市場形象擁有著更強的競爭力。奧運會

21、帶來的是中國酒店行業(yè)百年難遇的黃金時代，酒店建設(shè)數(shù)量之多，分布之廣前所未有。但是奧運會過去了，并不意味著酒店行業(yè)的建設(shè)高潮過去了。2009年，受金融危機影響，我國酒店行業(yè)并沒有出現(xiàn)大規(guī)模的結(jié)構(gòu)調(diào)整，其抗風(fēng)險能力可見一斑。而企業(yè)和個人對酒店需求反而有增無減，從消費量上一直保持發(fā)展勢頭。2010年的上海世博會，繼續(xù)加快推動中國酒店業(yè)的發(fā)展，所以中國酒店行業(yè)在未來幾年的前景將看好。1.2研究思路和方法全文分為六大板塊，第一板塊緒論部分，對本文題目的立論依據(jù)，研究思路和方法進行介紹；第二板塊理論部分，運用文獻研究法，對房地產(chǎn)集團旗下酒店的概念進行討論，明確其廣義和狹義的概念；第三板塊是利用數(shù)據(jù)分析法對

22、我國房地產(chǎn)集團旗下酒店的經(jīng)營現(xiàn)狀進行分析，以對我國這一類型的酒店近年來的增長率、地域分布和主要類別有一個深入的認(rèn)知；第四板塊是通過SWOT分析法和比較研究法對雅居樂長江酒店進行分析，深度研究房地產(chǎn)集團酒店的商圈環(huán)境，人力資源和財務(wù)管理，企業(yè)文化這三個層面，以發(fā)掘其優(yōu)勢特征；第五板塊是對房地產(chǎn)集團酒店產(chǎn)品資源交叉整合、提高人力資源競爭力和加強品牌建設(shè)三方面進行詳細(xì)的探討，以對房地產(chǎn)集團式酒店的發(fā)展趨勢提供相應(yīng)建議和預(yù)測；第六部分是本文的結(jié)語，對整個研究工作進行歸納和綜合，并對所得結(jié)果與已有結(jié)果進行比較，指出此研究課題尚存在的不足，以及進一步開展研究的見解與建議。2 房地產(chǎn)集團旗下酒店的管理理念近

23、幾年，酒店與房地產(chǎn)聯(lián)動開發(fā)的報道屢見報端。這種模式是以酒店開發(fā)為主，配套進行周邊地產(chǎn)開發(fā)，其中酒店自持長期經(jīng)營，房地產(chǎn)項目出售快速回籠資金。中山雅居樂集團早在2001年就開始采用聯(lián)動開發(fā)，迄今，大部分項目都是酒店加住宅的開發(fā)模式。湖南華天國際灑店管理公司2007年起實施“酒店十房地產(chǎn)”聯(lián)動發(fā)展戰(zhàn)略，已完成三個項目，一個項目在建，該公司已經(jīng)把這種發(fā)展模式確立為企業(yè)新的盈利模式。萬好萬家也把酒店加房地產(chǎn)開發(fā)作為發(fā)展重點，幾個項目都在實施當(dāng)中。2.1.產(chǎn)生背景-外部條件酒店業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)是聯(lián)系非常緊密的行業(yè)，酒店和房地產(chǎn)聯(lián)動開發(fā)亦在情理之中。首先，酒店項目本身就是商業(yè)房地產(chǎn)，在各類房地產(chǎn)投資中，飯店投

24、資屬于高風(fēng)險、高收益的項目，對專業(yè)管理水平的要求最高(見表2-1)表2-1房地產(chǎn)投資因素表庫投資 因素房地產(chǎn)安全及保值投資的利 潤現(xiàn)金純收入增值的可能風(fēng)險與利潤的比較需要管理的程度需要專門技術(shù)程度本利平衡多少特點銀行、郵局及其他政府建筑41111001安全保值無需管理租客具有誠信的公共公司租金固定32111002安全租客具有誠信的公共公司，除租金外參與成分32121002安全有增值的可能商店及購物中心22222122受地段、環(huán)境等影響最大辦公大樓22232332受地段影響，需專門技術(shù)飯店23423442需管理能程度高，純收入高公寓32232332增值可能性大單棟住宅32141223增值的可能性

25、最大住宅區(qū)商業(yè)性土地30031002市郊土地20033023說明：4=最高、最多；3-很高、很多；2=普通、平常；1=很低、很少；0=無需因此，在傳統(tǒng)上，這類物業(yè)的經(jīng)營管理活動不屬于房地產(chǎn)業(yè)，而單屬于酒店管理行業(yè)。其次，在酒店管理中，獲取土地和酒店建筑物使用權(quán)或所有權(quán)的過程就是房地產(chǎn)項目的運作過程。酒店集團的擴張一般采取投資新建飯店、收購飯店、租賃飯店、代管飯店和出售特許經(jīng)營權(quán)等方式，每一種方式都屬于長期經(jīng)營投資，在完成這類投資前都要進行可行性研究，既包括飯店經(jīng)營投資研究，也包括房地產(chǎn)投資研究?？梢?，這兩個行業(yè)本身就足你中有我、我中有你，相互滲透的。隨著酒店管理企業(yè)規(guī)模的不斷提升和房地產(chǎn)管理理

26、論的發(fā)展，二者的聯(lián)系更進一步。2.2產(chǎn)生背景-內(nèi)部因素國內(nèi)近幾年出現(xiàn)的以酒店建設(shè)為主，配套進行周邊房地產(chǎn)開發(fā)的項目，也是這種發(fā)展趨勢的表現(xiàn)。首先，高檔酒店和經(jīng)濟型酒店在經(jīng)過一段快速擴張時期后，成本逐漸上升，需求乏力，盈利率受到擠壓，需要新的價值鏈。其次，隨著本土品牌的發(fā)展和國外知名酒店管理集團的進入，酒店業(yè)競爭日益激烈，需要創(chuàng)新發(fā)展模式，從競爭中突圍。而另一面，這幾年房地產(chǎn)市場紅紅火火，高額的回報率吸引各類資金競相進入。在這種情況下，酒店與房地產(chǎn)聯(lián)動開發(fā)模式應(yīng)運而生，為酒店業(yè)提供了一種靈活而具創(chuàng)造性的發(fā)展思路。2.3房地產(chǎn)集團傳統(tǒng)“靜”資產(chǎn)向“動”資產(chǎn)過度20世紀(jì)后，房地產(chǎn)界提出了更積極的房地

27、產(chǎn)管理理論，傳統(tǒng)的以關(guān)注資產(chǎn)日常運營的物業(yè)管理拓展為資產(chǎn)管理和更大范圍的組合投資管理。資產(chǎn)管理描述了一個如何使己有的房地產(chǎn)投資的價值增值的過程，從這個意義上來講，房地產(chǎn)投資的利潤是通過三種基本的途徑創(chuàng)造出來的:在極好的條件下購買物業(yè)(從開發(fā)商或原所有者手中)，在持有期間以現(xiàn)金流量的現(xiàn)值最大化為目標(biāo)來經(jīng)營物業(yè)以及在合適的時機售出物業(yè)。這種理念也逐漸影響到酒店管理企業(yè)的房地產(chǎn)資產(chǎn)管理，建筑物不再僅僅是財務(wù)和會計上的“靜”資產(chǎn)(“固定資產(chǎn)”項)，而成為一項需要積極經(jīng)營的“動”資產(chǎn)。2.4酒店管理企業(yè)的房地產(chǎn)管理房地產(chǎn)管理集團投資酒店后旗下酒店企業(yè)管理內(nèi)容隨之豐富起來，主要包括:決定企業(yè)購買房地產(chǎn)時的

28、選址工作，協(xié)助租、買物業(yè)決策并負(fù)責(zé)相關(guān)的融資工作;與企業(yè)經(jīng)營領(lǐng)導(dǎo)班子一起，建立能持續(xù)管理和監(jiān)督房地產(chǎn)資產(chǎn)運行的組織結(jié)構(gòu)，并領(lǐng)導(dǎo)建立與此相關(guān)的管理信息系統(tǒng);發(fā)現(xiàn)多余或利用率不足的房地產(chǎn)并設(shè)法使這些資產(chǎn)充分利用起來:代表公司就購買或租賃物業(yè)進行合同談判;提出擁有或承租物業(yè)的選擇方案:探討通過建立合資企業(yè)來間接享受擁有房地產(chǎn)的好處。在這個過程中，酒店管理企業(yè)積累了越來越多的房地產(chǎn)投資和資產(chǎn)管理的經(jīng)驗，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)量逐漸上升，房地產(chǎn)經(jīng)營的范圍也逐漸擴大。像馬里奧特飯店就是這種發(fā)展模式。20世紀(jì)70年代，尤其是80年代，是馬里奧特飯店大規(guī)模發(fā)展時期。1970年該公司經(jīng)營管理飯店382家，雇員2.6萬人，1

29、989年己達539家，雇員23.9萬人。在此階段，公司很大一部分營業(yè)收入來自房地產(chǎn)?！白约航ㄔ祜埖陮⒔ǔ傻娘埖瓿鍪劢o投資者談判長期管理這些飯店的合同”成為這個時期公司發(fā)展的三步曲。20世紀(jì)80年代，馬里奧特公司平均每年建造飯店100多家，是名副其實全美最大的房地產(chǎn)開發(fā)商之一。20世紀(jì)90年代后，美國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)下滑，馬里奧特直接將公司分成兩家，分別經(jīng)營房地產(chǎn)和飯店。到1997年，該公司的年營業(yè)收入已達120億，管理飯店1500家。3中山雅居樂長江酒店的SWOT分析本節(jié)通過對中山雅居樂長江酒店的商圈環(huán)境、人事和行政管理體系和企業(yè)文化這三方面的因素進行客觀的評價和市場分析，從中為探討房地產(chǎn)集團旗

30、下酒店的發(fā)展現(xiàn)狀和前景提供有效可行的建議和意見。SWOT分析法，即優(yōu)勢（Strengths）、劣勢 (Weaknesses) 、機會 (Opportunities) 、威脅 (Threats) ，該酒店如何發(fā)揮優(yōu)勢因素，克服劣勢因素，利用機會因素，化解威脅因素， 使其內(nèi)部能力與外部環(huán)境相適應(yīng)。3.1 酒店內(nèi)部優(yōu)勢中山雅居樂長江酒店，是中山市第一家高爾夫度假酒店，投資逾2億元打造而成，采用典雅的歐陸式設(shè)計風(fēng)格，融合長江水庫、長江高爾夫球場的優(yōu)美生態(tài)景致，酒店配備超五星級硬件設(shè)施，擁有豪華高級套房、商務(wù)中心、中西餐廳、多功能會議室、網(wǎng)球場、游泳池、桌球室、更衣室、美容美發(fā)廳及高爾夫球用品店等。酒店

31、采用全電腦自動化操作，實施快捷有效的管理。3.1.1 商圈環(huán)境中山雅居樂長江酒店地處中山長江旅游風(fēng)景區(qū)，位于雅居樂房地產(chǎn)集團開發(fā)的3000畝樓盤住宅區(qū)內(nèi)，按商圈形態(tài)分應(yīng)屬于住商混合區(qū)：人口超十萬以上的成熟社區(qū)環(huán)境住宅區(qū)加上多樣化餐飲旅游文化區(qū)。住宅區(qū)80%的住戶都是港澳同胞，而當(dāng)中相當(dāng)一部分人是長江高爾夫球會的會員，也就是說他們的親朋好友是酒店的潛在客源。而雅居樂長江酒店所處環(huán)境交通便利，緊靠京珠高速公路出口，距廣州、深圳僅1小時的車程，離中山港15分鐘車程，這樣的交通環(huán)境能吸引不少國內(nèi)外旅游者和高爾夫愛好者。具體地圖請見圖3-1。圖3-1 雅居樂長江酒店的交通環(huán)境3.1.2 與酒店分離的人事

32、行政部門這是雅居樂長江酒店這一房地產(chǎn)集團經(jīng)營的酒店的一大特點。酒店內(nèi)部是不具有人事管理和行政管理部門的，統(tǒng)一由雅居樂中山區(qū)域行政中心辦公室來統(tǒng)籌協(xié)辦。這讓酒店節(jié)省相當(dāng)一部分的人力資源和人力成本，而且在薪酬、福利方面讓員工更有保障，那么就更能保證員工的工作積極性。3.1.3 企業(yè)文化雅居樂酒店的企業(yè)文化其實就是雅居樂的企業(yè)文化：遠(yuǎn)見、心建、共建未來。在這樣大企業(yè)文化領(lǐng)導(dǎo)下的酒店除了以營利為主旨之外，服務(wù)于房地產(chǎn)集團的發(fā)展也是其宗旨，這也是雅居樂房地產(chǎn)集團旗下酒店的特色之一。3.2 酒店內(nèi)部劣勢雅居樂長江酒店是雅居樂房地產(chǎn)一手打造開發(fā)的，從高級管理層來講，投資者缺乏酒店管理經(jīng)驗，在委托職業(yè)酒店管理

33、者管理的情況下，外部監(jiān)督和控制容易出現(xiàn)盲點，有可能出現(xiàn)信息不符與摩擦，一定程度上會影響酒店經(jīng)營發(fā)展。 酒店在缺乏人事行政管理部門的情況下，容易造成部門間的信息溝通不暢，導(dǎo)致內(nèi)部營銷經(jīng)營不善，降低工作效率；同時在人員招聘培訓(xùn)方面難以完全達到酒店意想的要求，從總體上降低了酒店的服務(wù)水平，難以向酒店行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)水平靠攏。酒店雖說坐擁成熟住宅社區(qū)，但畢竟地處中山新發(fā)展區(qū)，雅居樂地產(chǎn)區(qū)以外的地方發(fā)展不到位，基礎(chǔ)設(shè)施配備不夠完善，在這方面難以持重。3.3 酒店的外部機遇旅游業(yè)全面振興2007年，中國入境旅游和國內(nèi)旅游均飛速增長，旅游產(chǎn)業(yè)規(guī)模日漸龐大，已成為全球第3大旅游國，全年入境旅游人數(shù)達14098萬人次，

34、比2006年增長15.98%,旅游外匯收入累計為487億美元，比2006年增長34.87%。2007年中國內(nèi)地旅游出游人數(shù)達12.02億人次，首次突破11億人次大關(guān)，國內(nèi)旅游收入達5622億元，城鎮(zhèn)居民出游率一直保持在農(nóng)村居民出游率的2倍以上。中山市是我國沿海開放城市之一，近年來大力推進"工業(yè)強市"戰(zhàn)略，全球500強在中山辦了20多家企業(yè)，2003年全市實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值501.40億元，工業(yè)總產(chǎn)值1544.29億元。2008年中山市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達21999元，廣東省第4。2008中山GDP增幅為10.5%，全市生產(chǎn)總值達1408.52億元，廣東省第5。2008年中

35、山市工業(yè)總產(chǎn)值超過4000億元,高新技術(shù)產(chǎn)品產(chǎn)值超過1200億元。3.4 酒店的外部威脅中山及周邊地區(qū)現(xiàn)有酒店的競爭激烈。目前，全市共有星級酒店32家，其中具有顯著競爭力的星級酒店有4家，分別為中山國際酒店、中山香格里拉大酒店、中山東方海悅酒店、中山京華世紀(jì)酒店，這4家共有客房數(shù)1154間（套），床位數(shù)2348張，平均房價為685.63元，客房出租率為69.23%，其他商務(wù)型連鎖酒店更是不計其數(shù)，臨近市中心，價格優(yōu)惠，服務(wù)周全。在今后3到5年，中山市的酒店業(yè)會急速擴容，各類型不同酒店會駐扎中山，尤其是以品牌為依托的品牌化經(jīng)濟型酒店，像7天、如家、宜必思等，這些經(jīng)濟型酒店價格合理，服務(wù)周到，很受

36、中下階層客源的歡迎，雖然其主要的替代對象是三星級以下的酒店，但對普通商務(wù)人員和自助旅游的散客客源的分流影響不可忽視。4房地產(chǎn)集團開發(fā)酒店業(yè)的優(yōu)勢房地產(chǎn)與酒店聯(lián)合開發(fā)有利于長短投資相結(jié)合。在投資決策中，投資的期限結(jié)構(gòu)是重要的考慮因素之一。與單一的酒店開發(fā)或房地產(chǎn)開發(fā)相比較，酒店與房地產(chǎn)聯(lián)動開發(fā)模式有以下幾點獨特的優(yōu)勢。4.1房地產(chǎn)與酒店聯(lián)合開發(fā)有利于房地產(chǎn)企業(yè)多元化經(jīng)營多元化經(jīng)營是現(xiàn)代企業(yè)快速發(fā)展的重要途徑，利用現(xiàn)有資源，開展多元化經(jīng)營，可以規(guī)避風(fēng)險，實現(xiàn)資源共享，產(chǎn)生1+1>2的效果。多元化理論認(rèn)為，新進入行業(yè)與主業(yè)的相關(guān)性對多元化經(jīng)營的成敗起關(guān)鍵作用。相關(guān)性可分為有形關(guān)聯(lián)和無形關(guān)聯(lián)。有

37、形關(guān)聯(lián)是建立在共同的市場、渠道、生產(chǎn)、技術(shù)、采購、信息、人才等方面，相關(guān)業(yè)務(wù)之間的價值活動能夠共享。無形關(guān)聯(lián)則指建立在管理、品牌、商譽等方面的共享。當(dāng)企業(yè)將多元化經(jīng)營建立在有形關(guān)聯(lián)而不是無形關(guān)聯(lián)時，其多元化的成功機會較大些。4.2酒店與房地產(chǎn)聯(lián)合開發(fā)有利于提高物業(yè)管理水平正如前文所論述，酒店業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)存在高度關(guān)聯(lián)性，許多業(yè)務(wù)都交義和相通的，房地產(chǎn)企業(yè)的競爭優(yōu)勢可以擴展到酒店領(lǐng)域，實現(xiàn)資源轉(zhuǎn)移和共享，在新領(lǐng)域站穩(wěn)腳跟，發(fā)展壯大。隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，物業(yè)管理的模式也在發(fā)生變化，原來的以“管”為核心的模式逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)橐浴胺?wù)”為核心的模式，這正是酒店管理企業(yè)的優(yōu)勢。4.3房地產(chǎn)與酒店聯(lián)合開發(fā)有利于獲

38、得政府支持對一座城市來說，五星級酒店通常是政府會議、商業(yè)活動及高端人群休閑、旅游、娛樂的主要集合地，是高端的市政配套設(shè)施，五星級酒店對于城市的意義可以形象的比喻為“城市客廳”。此外。酒店和房地產(chǎn)在功能上相互補充，復(fù)合開發(fā)可以發(fā)揮它們的組合功能，促使投資環(huán)境的整體提高，取得更好的投資效果。5 房地產(chǎn)集團開發(fā)酒店業(yè)注意的問題雖然說酒店和房地產(chǎn)聯(lián)合開發(fā)模式是酒店管理企業(yè)發(fā)展到一定階段，在合適的市場條件下的理性選擇，并顯示了強勁的發(fā)展趨勢。但在目前，還要注意解決以下問題。5.1要做好充分的準(zhǔn)備面對房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的市場風(fēng)險這幾年酒店市場一直處于發(fā)展階段，回報率也很高，房地產(chǎn)企業(yè)在這樣的市場狀況下涉足酒店業(yè)務(wù)

39、，可以實現(xiàn)通過酒店或其他行業(yè)例如高爾夫酒店為依托銷售房地產(chǎn)項目快速回籠資金，支持酒店業(yè)的擴張。但企業(yè)不應(yīng)該被好的市場環(huán)境麻痹，而沖淡風(fēng)險意識。酒店業(yè)務(wù)不但不能成為企業(yè)新增價值鏈，很可能成為“拖油瓶”?！耙苑康禺a(chǎn)養(yǎng)酒店”的思想更是要不得，而應(yīng)該時刻樹立風(fēng)險意識，在聯(lián)合開發(fā)決策時，無論是酒店，還是房地產(chǎn)首先都必須注重項目的造血功能和自我循環(huán)能力。5.2房地產(chǎn)項目要與酒店開發(fā)緊密配合做好市場定位酒店和房地產(chǎn)在運作上有區(qū)別，但聯(lián)合開發(fā)的酒店和房地產(chǎn)又是一個有機的系統(tǒng)。一方面，房地產(chǎn)開發(fā)能夠改善區(qū)域環(huán)境，帶動周邊經(jīng)濟、消費的活躍，又可通過對業(yè)主的系列消費優(yōu)惠，促進酒店客房、娛樂、餐飲等全方位的良性運營。

40、5.3積極培育房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的核心競爭力，以利持續(xù)發(fā)展國內(nèi)酒店市場經(jīng)過十幾年的發(fā)展，越來越規(guī)范，要長遠(yuǎn)發(fā)展，就要構(gòu)建自己的核心競爭力。所謂核心競爭力就是與競爭對手相比，最具有競爭優(yōu)勢的方面，或產(chǎn)品，或技術(shù)，或銷售網(wǎng)絡(luò)，或售后服務(wù)等。這種差異化競爭優(yōu)勢如果能長期保持下去，就是企業(yè)的核心競爭力。5.3.1充分利用原有品牌優(yōu)勢涉足酒店的房地產(chǎn)管理企業(yè)一般規(guī)模較大，在房地產(chǎn)管理行業(yè)經(jīng)過了長期而穩(wěn)定的品牌建設(shè)，有較強的品牌凝聚力和感召力。因此可以與原有品牌結(jié)合起來，或采用單一品牌策略，或母子品牌策略，或主副品牌策略，盡量借助公司品牌逐步構(gòu)建起房地產(chǎn)項目知名度，以面對日益激烈的競爭和不確定的市場風(fēng)險。5.3.

41、2突出服務(wù)優(yōu)勢酒店管理企業(yè)有豐富的酒店管理的經(jīng)驗和技能。酒店管理和物業(yè)管理本質(zhì)都是提供服務(wù)，在服務(wù)內(nèi)容和管理方法等方面都是相通的，因此，可以把成功的管理模式運用到小區(qū)物業(yè)管理上，為業(yè)主提供溫馨優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，這是房地產(chǎn)順利銷售的有力保證。但物業(yè)管理和酒店管理畢竟是不同的，在業(yè)務(wù)范疇和盈利模式上還是存在顯著差異的，因此不能“生搬硬套”，注意把酒店管理模式“本土化”，保留以人為本的服務(wù)精神，在具體方式上不斷探索更適合小區(qū)業(yè)主需求的形式，使“酒店式服務(wù)”成為持續(xù)的競爭優(yōu)勢，同時又鞏固房地產(chǎn)品牌建設(shè)。結(jié) 論本文主要采用了“必要性研究分析問題提出對策”這樣層層遞進的方式來進行論述。通過對我國房地產(chǎn)集團旗下酒

42、店的管理理念深入淺出的分析，以及房地產(chǎn)集團運作酒店注意問題的論述，并結(jié)合中山雅居樂酒店的SWOT的分析，最終提出一些合理性意見，針對不同的客戶群體需求進而設(shè)計出不同的服務(wù)產(chǎn)品。從1999年海南“南海傳說”、三亞“博鰲國家旅游休閑度假區(qū)”的成功開發(fā)后，先后已有幾十個旅游房地產(chǎn)項目在全國進行改造、規(guī)劃、建設(shè)和推廣，并取得了較好的市場反映。一方面，各種休閑度假住宅、別墅、酒店獲得巨大發(fā)展，異地建設(shè)、異地推廣、異地購買的模式極大地拓展了這類旅游地產(chǎn)項目的發(fā)展空間；另一方面，大規(guī)模、綜合性、多功能的旅游地產(chǎn)開發(fā)也不斷涌現(xiàn)，也漸漸成為目前我國旅游地產(chǎn)開發(fā)的主要方向。雖然已經(jīng)帶來巨大的經(jīng)濟效益和社會效益，但房地產(chǎn)集團旗下酒店的項目開發(fā)還處于探索階段，其理論基礎(chǔ)、開發(fā)模式和法律法規(guī)都有待完善。對中山市來說，房地產(chǎn)業(yè)和酒店業(yè)均已成為新的經(jīng)濟增長點，酒店與房地產(chǎn)的結(jié)合發(fā)展也呈現(xiàn)良好的發(fā)展勢頭，一些開發(fā)項目還走在了全國的前列，但同時也出現(xiàn)了許多的問題，一些房地產(chǎn)操作酒店項目的開發(fā)對經(jīng)濟和環(huán)境造成了某些負(fù)面影響，這些問題都需要進行理論的分析和指導(dǎo)。房地產(chǎn)與酒店結(jié)合的健康發(fā)展對于旅游業(yè)由規(guī)模經(jīng)濟向系統(tǒng)經(jīng)濟的發(fā)展模式轉(zhuǎn)變具有積極作用，對促進房地產(chǎn)業(yè)和旅游業(yè)的進一步融合、兩大產(chǎn)業(yè)的良性互動發(fā)展也具有重要