房地產(chǎn)估價(jià)師《案例與分析》考點(diǎn)資料(8)

1、一、大綱要求考試目的本部分的考試目的是測(cè)試應(yīng)考人員對(duì)居住、商業(yè)、商務(wù)辦公、旅館、餐飲、娛樂、工業(yè)、農(nóng)業(yè)、特殊用途等各種類型的房地產(chǎn)估價(jià)的特點(diǎn)和影響因素的了解、熟悉和掌握程度?？荚囈?掌握居住房地產(chǎn)及其估價(jià)的特點(diǎn)，影響該類型房地產(chǎn)的主要區(qū)位狀況和主要實(shí)物狀況，在該類型的房地產(chǎn)估價(jià)中如何選用估價(jià)方法：2掌握商業(yè)房地產(chǎn)及其估價(jià)的特點(diǎn)，影響該類型房地產(chǎn)的主要區(qū)位狀況和主要實(shí)物狀況，在該類型的房地產(chǎn)估價(jià)中如何選用估價(jià)方法；來源建設(shè)工程教育網(wǎng)3掌握商務(wù)辦公房地產(chǎn)及其估價(jià)的特點(diǎn)，影響該類型房地產(chǎn)的主要區(qū)位狀況和主要實(shí)物狀況，在該類型的房地產(chǎn)估價(jià)中如何選用估價(jià)方法；4熟悉旅館房地產(chǎn)及其估價(jià)的特點(diǎn)，影響該類型

2、房地產(chǎn)的主要區(qū)位狀況和主要實(shí)物狀況，在該類型的房地產(chǎn)估價(jià)中如何選用估價(jià)方法；5熟悉餐飲房地產(chǎn)及其估價(jià)的特點(diǎn)，在該類型的房地產(chǎn)估價(jià)中如何選用估價(jià)方法；6熟悉娛樂房地產(chǎn)及其估價(jià)的特點(diǎn)，在該類型的房地產(chǎn)估價(jià)中如何選用估價(jià)方法；7熟悉工業(yè)房地產(chǎn)及其估價(jià)的特點(diǎn)，在該類型的房地產(chǎn)估價(jià)中如何選用估價(jià)方法；8了解農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)及其估價(jià)的特點(diǎn)，在該類型的房地產(chǎn)估價(jià)中如何選用估價(jià)方法；9了解特殊用途房地產(chǎn)及其估價(jià)的特點(diǎn)，影響這些類型房地產(chǎn)的主要區(qū)位狀況和主要實(shí)物狀況，在該類型的房地產(chǎn)估價(jià)中如何選用估價(jià)方法。二、內(nèi)容講解第四節(jié)旅館房地產(chǎn)的估價(jià)一、旅館房地產(chǎn)及其估價(jià)特點(diǎn)（一）旅館房地產(chǎn)及其特點(diǎn)1飯店、酒店、賓館房地產(chǎn)及其

3、特點(diǎn)酒店（HOTEL）一詞源自法語，指的是法國(guó)貴族在鄉(xiāng)下招待貴賓的別墅，后來歐美的酒店業(yè)沿用了這一名詞。在我國(guó)由于地域和習(xí)慣上的差異而分別稱為飯店、賓館、酒店。酒店可從不同的角度、按照不同的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分類與分級(jí)。按照服務(wù)質(zhì)量、管理水平、設(shè)施及功能的完善程度等可將酒店分為星級(jí)酒店和非星級(jí)酒店，星級(jí)酒店一般有五個(gè)等級(jí)，五星級(jí)酒店一般是城市中等級(jí)最高的酒店。近年來隨著酒店業(yè)的不斷發(fā)展，出現(xiàn)了不同概念的酒店，主要表現(xiàn)形式有以下幾種：（1）產(chǎn)權(quán)式酒店產(chǎn)權(quán)式酒店由“時(shí)權(quán)酒店”（TIMESHARE）演變而來。由消費(fèi)者或個(gè)人投資者買斷旅店旅游設(shè)施在特定時(shí)間里的使用權(quán)，即酒店將每間客房分割成獨(dú)立產(chǎn)權(quán)出售給投資者，

4、投資者一般并不在酒店居住，而是將客房委托給酒店經(jīng)營(yíng)獲取投資回報(bào)，同時(shí)還可獲得酒店贈(zèng)送的一定期限的免費(fèi)入住權(quán)。對(duì)開發(fā)商而言，通過分單元出售酒店產(chǎn)權(quán)的形式，可盡快收回投資，減輕投資風(fēng)險(xiǎn)；對(duì)業(yè)主而言，通過購(gòu)買指定房間的產(chǎn)權(quán)不僅可以自己使用，還可通過分紅的形式取得可觀的投資回報(bào)；對(duì)經(jīng)營(yíng)者而言，憑借豐富的管理經(jīng)驗(yàn)，不必?fù)碛芯频甑乃袡?quán)就可得到一定的管理收益。國(guó)際通用的產(chǎn)權(quán)式酒店大致有三種類型：一是時(shí)權(quán)酒店，即有約定期的使用酒店客房的權(quán)利；二是住宅型酒店，即投資者購(gòu)買后可以先委托酒店經(jīng)營(yíng)，到一定期限轉(zhuǎn)為自己長(zhǎng)期居住的客居住宅；三是投資型酒店，即作為投資行為，逐年取得約定的回報(bào)，并期待著增值回收投資。（2）

5、酒店式公寓來源建設(shè)工程教育網(wǎng)酒店式公寓，就是擁有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)、配備包括廚衛(wèi)在內(nèi)的綜合套間的房地產(chǎn)，整個(gè)大廈則提供酒店式的商務(wù)服務(wù)、保潔服務(wù)、物業(yè)管理、租賃管理。投資者既可以像購(gòu)買普通住宅一樣用于自住，又可以交由大廈以酒店的形式出租，獲得投資回報(bào)。我們可以看出，酒店式公寓提供“酒店式的服務(wù)，公寓式的管理”，是一種只做服務(wù)、沒有任何酒店經(jīng)營(yíng)的純服務(wù)公寓，大多數(shù)用于投資。嚴(yán)格來講，酒店式公寓實(shí)際上是產(chǎn)權(quán)酒店的一種形式。目前在一些中心城市如北京、上海、廣州、深圳等地都出現(xiàn)了酒店式公寓，酒店式公寓一般位于城市的中央商務(wù)區(qū)，其使用客戶大多為外來的高級(jí)白領(lǐng)階層，其銷售價(jià)格都比較高，如位于廣州珠江新城（廣州的CB

6、D）的愛丁堡大廈，其銷售價(jià)格達(dá)到了20000元/左右。（3）分時(shí)度假分時(shí)度假就是把一個(gè)星級(jí)酒店或豪華度假村的一間客房的使用權(quán)按每年52周時(shí)間分別出售給51個(gè)家庭。顧客在購(gòu)買了一個(gè)時(shí)段（可以是20年、30年、40年或更長(zhǎng)的時(shí)間）每年的使用權(quán)（如一周）之后，在今后有效年限中即可每年在此享受一星期的度假住宿。（4）經(jīng)濟(jì)型酒店經(jīng)濟(jì)型酒店是在傳統(tǒng)星級(jí)酒店基礎(chǔ)上發(fā)展出來的一種強(qiáng)化客房功能、弱化附屬設(shè)施及服務(wù)的新型有限服務(wù)酒店。它主要從商務(wù)旅游顧客需求角度出發(fā)，重在提供物超所值的客房產(chǎn)品，它不同于傳統(tǒng)的星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)，是對(duì)星級(jí)酒店的創(chuàng)新。經(jīng)濟(jì)型酒店以“務(wù)實(shí)”為服務(wù)理念，一般沒有豪華的大堂，簡(jiǎn)化甚至取消一些配套

7、設(shè)施，例如：餐廳、會(huì)議室、康樂等，但是它特別講究客房的舒適度，除了室內(nèi)裝修質(zhì)地優(yōu)良、獨(dú)具風(fēng)格外，房間的睡床從床墊到床上用品都是按照三星級(jí)以上水平配置，并提供免費(fèi)寬帶上網(wǎng)，其房?jī)r(jià)水平相比傳統(tǒng)三星級(jí)酒店要低15%30%。它還提供衛(wèi)生、便捷的大眾式早餐（如面包、咖啡之類）以及其他外送洗衣、商務(wù)等綜合性服務(wù)。2旅店、招待所及其特點(diǎn)旅店、招待所一般是以客房居住功能為主，兼有小規(guī)模的餐廳、飯?zhí)茫?jīng)營(yíng)規(guī)模都比較小，一般為企事業(yè)單位作為接待客人使用，其經(jīng)營(yíng)收入主要來自于床位收入。（二）旅館房地產(chǎn)的估價(jià)特點(diǎn)旅館房地產(chǎn)的估價(jià)特點(diǎn)除與商業(yè)房地產(chǎn)類似外，其還具有以下特點(diǎn)：1轉(zhuǎn)讓少且一般為整體轉(zhuǎn)讓來源建設(shè)工程教育網(wǎng)旅館

8、房地產(chǎn)一般較少在市場(chǎng)上轉(zhuǎn)讓，而旅館房地產(chǎn)一旦轉(zhuǎn)讓，一般是整體轉(zhuǎn)讓，很少采取部分轉(zhuǎn)讓的形式。同樣，旅館房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，也是估算其整體價(jià)值的情況居多。與之相應(yīng)要注意的是，單獨(dú)估算旅館大堂等部分房地產(chǎn)的價(jià)值是沒有意義的。不僅如此，這樣單獨(dú)估算的結(jié)果必然是導(dǎo)致價(jià)值的重復(fù)計(jì)算。2功能多樣旅館房地產(chǎn)往往具有多種功能，級(jí)別、檔次越高的旅館房地產(chǎn)其具有的功能越多，如五星級(jí)酒店一般具有商場(chǎng)、餐飲娛樂健身、商務(wù)會(huì)議、客房等功能，其收益主要體現(xiàn)在不同功能的經(jīng)營(yíng)能力和水平，其功能是否多樣、經(jīng)營(yíng)水平的高低對(duì)其物業(yè)的價(jià)值影響較大，因此估價(jià)時(shí)應(yīng)根據(jù)其具有的不同功能及其經(jīng)營(yíng)狀況、收益能力分別估價(jià)。3一次性投資大、投資回收期較長(zhǎng)

9、、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較大旅館房地產(chǎn)中的酒店，特別是一些大型酒店房地產(chǎn)，其一次性投資比較大，特別是裝修及其各種設(shè)施設(shè)備的投資很大，而酒店房地產(chǎn)主要是通過經(jīng)營(yíng)獲取回報(bào)，因此投資回收期較長(zhǎng)，在經(jīng)營(yíng)期內(nèi)將可能遇到宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、通貨膨脹、金融政策、法律法規(guī)等因素的變化影響，尤其是供求變化對(duì)酒店房地產(chǎn)的價(jià)格變動(dòng)影響很大，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較大。4價(jià)值主要體現(xiàn)在接待客戶的類型及其能力旅館房地產(chǎn)功能主要是接待各種類型的客戶，如會(huì)議客戶、經(jīng)商客戶、度假客戶等。不同類型的旅館房地產(chǎn)其接待的客戶類型、層次不同，其體現(xiàn)的價(jià)值不同。對(duì)同類型旅館房地產(chǎn)而言，其價(jià)值主要體現(xiàn)在接待能力的大小，因此旅館房地產(chǎn)的房間價(jià)格（或床位價(jià)格）、房間數(shù)（或是

10、床位數(shù)）；入住率等指標(biāo)，常?？梢宰鳛楣纼r(jià)的指標(biāo)，即以床位數(shù)或房間數(shù)作為比較因素，根據(jù)同類旅館估算其每個(gè)床位或是每個(gè)客房的價(jià)格，然后乘以總的床位或客房數(shù)，即可得出旅館的總價(jià)。二、影響旅館房地產(chǎn)價(jià)格的主要因素（一）影響旅館房地產(chǎn)價(jià)格的主要區(qū)位狀況1交通條件這是影響旅館房地產(chǎn)價(jià)格的最重要的區(qū)位狀況，是否擁有便捷、快速的交通條件直接影響著旅館房地產(chǎn)客戶的入住、消費(fèi)。2周圍環(huán)境周圍環(huán)境和交通條件往往是相互起著相反作用的，交通條件好的旅館往往周圍環(huán)境嘈雜，作為旅館價(jià)值的直接使用者和評(píng)價(jià)者旅客，往往也會(huì)理解這一點(diǎn)，會(huì)在交通和環(huán)境之間做出適當(dāng)?shù)娜∩?。但相比接待觀光和商務(wù)旅客的旅館而言，接待度假旅客的旅館就特別

11、需要優(yōu)美的環(huán)境，而交通條件的便利這時(shí)就退居其次了。（二）影響旅館房地產(chǎn)價(jià)格的主要實(shí)物狀況除了通常的房地產(chǎn)實(shí)物狀況，特別是影響商來源建設(shè)工程教育網(wǎng)業(yè)房地產(chǎn)的實(shí)物狀況以外；影響旅館房地產(chǎn)的重要實(shí)物狀況有：1設(shè)備設(shè)施和用具除了設(shè)備設(shè)施以外，用具是影響旅館房地產(chǎn)價(jià)值的一個(gè)比較特殊的重要實(shí)物狀況。雖然在對(duì)旅館房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，用具往往并不包括在內(nèi)，但和設(shè)備設(shè)施一樣，用具也是旅客選擇和評(píng)價(jià)旅館的主要考慮因素。正因?yàn)槿绱?，旅館的設(shè)備設(shè)施和用具的更新速度往往很快，遠(yuǎn)遠(yuǎn)快于設(shè)備設(shè)施和用具的自然壽命。我們往往以看到這樣的情形，有的旅館由于經(jīng)營(yíng)不善，無力更新設(shè)備設(shè)施和用具，導(dǎo)致無客問津，最終導(dǎo)致惡性循環(huán)。2經(jīng)營(yíng)管理旅館

12、的經(jīng)營(yíng)管理對(duì)于提升旅館房地產(chǎn)的價(jià)值起著重要的作用，好的酒店聘請(qǐng)國(guó)際著名的酒店管理集團(tuán)經(jīng)營(yíng)管理，這樣不僅能夠提高酒店的服務(wù)水準(zhǔn)，而且能夠利用這些酒店管理集團(tuán)的國(guó)際訂房網(wǎng)絡(luò)，保證酒店的客源。三、旅館房地產(chǎn)估價(jià)方法的選用旅館房地產(chǎn)的估價(jià)通?？梢赃x擇收益法、市場(chǎng)法等。（一）收益法酒店類房地產(chǎn)具有一次性投資較大、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較大及投資回收期較長(zhǎng)的特點(diǎn)，其通用性、可分割轉(zhuǎn)讓性較差，因此市場(chǎng)整體轉(zhuǎn)讓成交的實(shí)例較少，而且其有經(jīng)營(yíng)收益，因此對(duì)酒店房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)時(shí)，一般選用收益法。收益法是旅館房地產(chǎn)估價(jià)最為常用的方法之一，其主要的工作是測(cè)算旅館房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)凈收益和收益率。在具體操作過程中要根據(jù)不同類型、檔次、功能

13、而區(qū)別對(duì)待。（二）市場(chǎng)法由于旅館房地產(chǎn)一般較少在市場(chǎng)上轉(zhuǎn)讓，因此較難獲取交易實(shí)例，市場(chǎng)法主要用于客房?jī)r(jià)格、其他功能用房租金的估算。四、旅館房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理來源建設(shè)工程教育網(wǎng)（一）星級(jí)酒店不同功能用房收益的測(cè)算星級(jí)酒店一般都具有多種功能，不同功能用房具有不同的經(jīng)營(yíng)方式、收益水平，因此估價(jià)時(shí)應(yīng)根據(jù)其具有的不同功能及其經(jīng)營(yíng)狀況、收益能力分別估算其收益。一般星級(jí)酒店的功能分布、經(jīng)營(yíng)方式主要有：（1）客房?？头糠?wù)是星級(jí)酒店的主要功能，一般設(shè)有各種類型的客房，如標(biāo)準(zhǔn)單人房、豪華單人房、雙人房、商務(wù)房、一般行政套房、高級(jí)行政套房等?？头康慕?jīng)營(yíng)收入主要來源于床位費(fèi)或房間費(fèi)，客房的收益可通過市場(chǎng)

14、調(diào)查獲取房間單價(jià)/天、入住率、平均價(jià)格折扣率等資料，并根據(jù)客房數(shù)量求取。（2）商場(chǎng)。星級(jí)酒店的一、二層一般都設(shè)有各種形式的中小型商場(chǎng)，如工藝精品店、鮮花店、服裝店等。商場(chǎng)一般采用出租經(jīng)營(yíng)，其收益的測(cè)算注意區(qū)分租約內(nèi)和租約外而分別計(jì)算，租約內(nèi)根據(jù)所訂租約確定，租約外可以利用市場(chǎng)法獲取。（3）餐飲。星級(jí)酒店一般設(shè)有中餐廳、西餐廳，其經(jīng)營(yíng)的方式主要有出租經(jīng)營(yíng)、自主經(jīng)營(yíng)。出租經(jīng)營(yíng)餐廳的收益可以根據(jù)租約或市場(chǎng)法求取，自主經(jīng)營(yíng)餐廳的收益可根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查獲取同類型餐廳的人均消費(fèi)、上座率等，并根據(jù)座位數(shù)量求取。（4）商務(wù)、會(huì)議。星級(jí)酒店的商務(wù)主要包括各種服務(wù)商務(wù)，如外幣兌換服務(wù)、票務(wù)服務(wù)、旅游服務(wù)等，星級(jí)酒店通

15、常擁有不同面積、不同功能的各種的會(huì)議廳。商務(wù)、會(huì)議廳一般采取自主經(jīng)營(yíng)，經(jīng)營(yíng)方式按小時(shí)時(shí)間段收取使用費(fèi)用，不同時(shí)間段收取費(fèi)用一般不同，這部分用房的收益可根據(jù)其不同商務(wù)功能廳的面積、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、平均使用率等進(jìn)行測(cè)算。（5）娛樂、健身。星級(jí)酒店一般都具有各種娛樂功能，如設(shè)有交誼舞廳、迪斯科舞廳、卡拉OK廳、棋牌室、桌球室、電子游戲機(jī)室、游泳池、保齡球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、壁球室、健身室、桑拿浴室等。其經(jīng)營(yíng)的方式主要有出租經(jīng)營(yíng)和自主經(jīng)營(yíng)，出租經(jīng)營(yíng)的收益可以根據(jù)租約或市場(chǎng)法求取，自主經(jīng)營(yíng)的收益可根據(jù)不同娛樂功能用房的數(shù)量、平均消費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、平均開房率等求取。（二）星級(jí)酒店凈收益的求取酒店房地產(chǎn)作為一種能直觀獲取長(zhǎng)期收益

16、的經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)，區(qū)別于其他各類房地產(chǎn)，特別是大中型星級(jí)酒店，由于酒店的經(jīng)營(yíng)管理水平的高低、設(shè)施配套程度、酒店經(jīng)營(yíng)的信譽(yù)等諸多因素形成的無形價(jià)值，都將固著于酒店這一特定房地產(chǎn)上，隱含在酒店房地產(chǎn)的價(jià)值之中。因此如何測(cè)算酒店房地產(chǎn)的凈收益是酒店房地產(chǎn)估價(jià)的難點(diǎn)之一，這是因?yàn)榫频甑恼w貢獻(xiàn)能力和獲利來源涵蓋動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)等諸多因素，且相互交叉作用。此外估價(jià)對(duì)象范圍的不同界定也會(huì)影響凈收益的計(jì)算。因此對(duì)酒店房地產(chǎn)利用收益法估價(jià)時(shí)，必須清楚估價(jià)對(duì)象范圍及內(nèi)涵，動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)給酒店帶來的收益區(qū)別。當(dāng)界定酒店為整體資產(chǎn)并考慮其持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力進(jìn)行估價(jià)時(shí)，在凈收益的計(jì)算中應(yīng)考慮扣除商業(yè)利潤(rùn)。當(dāng)界定酒店僅為不動(dòng)產(chǎn)部分為

17、估價(jià)對(duì)象進(jìn)行評(píng)估時(shí)，在凈收益計(jì)算中除考慮扣除商業(yè)利潤(rùn)外，而應(yīng)考慮扣除非不動(dòng)產(chǎn)部分所帶來的收益。案例2-4××市××鎮(zhèn)××路某酒店房地產(chǎn)抵押估價(jià)結(jié)果報(bào)告（節(jié)選）一、委托人：（略）二、估價(jià)機(jī)構(gòu)：（略）來源建設(shè)工程教育網(wǎng)三、估價(jià)對(duì)象：本次評(píng)估物業(yè)為××鎮(zhèn)港口路某酒店整體房地產(chǎn)，該酒店原名為“××大廈”，原權(quán)利人為××公司，該公司從1992年開始投資興建“××大廈”，但在開發(fā)物業(yè)的過程中由于資金問題造成工程爛尾。后由現(xiàn)權(quán)利人甲公司進(jìn)行后續(xù)工程建設(shè)，并于1999年1

18、2月23日取得該××市建筑工程竣工驗(yàn)收證書。2002年9月30日通過轉(zhuǎn)讓方式正式取得產(chǎn)權(quán)，轉(zhuǎn)讓價(jià)格為人民幣6200萬元。甲公司分別于2005年9月6日及2006年6月1日取得該物業(yè)的國(guó)有土地使用證和房地產(chǎn)權(quán)證。至此，我公司認(rèn)為本次估價(jià)對(duì)象的產(chǎn)權(quán)清晰合法。物業(yè)狀況表2-39序號(hào)物業(yè)名稱房地產(chǎn)證粵房地證字第號(hào)建筑面積（）原建購(gòu)價(jià)（元）房屋用途現(xiàn)狀用途l某酒店×××281053262000000綜合樓酒店產(chǎn)權(quán)狀況表2-40物業(yè)名稱某酒店權(quán)利人名稱甲公司土地用途綜合樓土地使用權(quán)類型出讓土地使用權(quán)性質(zhì)國(guó)有國(guó)有土地使用證編號(hào)東府國(guó)用（2005）第×

19、;×號(hào)土地使用年限至2054年12月29日止產(chǎn)權(quán)登記日期2006年6月1日房屋所有權(quán)來源自建房屋用途綜合樓四、估價(jià)目的為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值。五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)2006年6月21日，此估價(jià)時(shí)點(diǎn)是估價(jià)對(duì)象實(shí)地查看之日。六、價(jià)值定義房地產(chǎn)抵押價(jià)值：抵押房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，等于假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場(chǎng)價(jià)值減去房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款。市場(chǎng)價(jià)值：在公開市場(chǎng)上最可能形成的價(jià)格。公開市場(chǎng)指在該市場(chǎng)上交易雙方進(jìn)行交易的目的在于最大限度地追求經(jīng)濟(jì)效益，并掌握必要的市場(chǎng)信息，有較充裕的時(shí)間進(jìn)行交易，對(duì)交易對(duì)象具有必要的專業(yè)知識(shí)，交易條件公開并不具有

20、排它性生。七、估價(jià)依據(jù)（略）八、估價(jià)原則（略）九、估價(jià)方法先求取假設(shè)未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場(chǎng)價(jià)值，然后減去房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款。1假設(shè)未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場(chǎng)價(jià)值本次估價(jià)的估價(jià)目的是對(duì)已建成的房地產(chǎn)即酒店房地產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)有價(jià)值估價(jià)。通過實(shí)地查看和對(duì)周邊區(qū)域的調(diào)查并分析有關(guān)資料后，根據(jù)估價(jià)對(duì)象酒店房地產(chǎn)的特點(diǎn)和實(shí)際情況，進(jìn)行評(píng)估方法的具體選擇。酒店物業(yè)作為一種能直接獲取長(zhǎng)期收益的經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)，區(qū)別于其他各類物業(yè)，特別是中大型星級(jí)酒店房地產(chǎn)，其房地產(chǎn)價(jià)值已并非各項(xiàng)要素資產(chǎn)的簡(jiǎn)單估價(jià)加總，據(jù)此我們確定將收益法作本次某酒店抵押價(jià)值評(píng)估的基本方法。同時(shí)，在酒店房地產(chǎn)構(gòu)成要素資產(chǎn)的單項(xiàng)

21、評(píng)估遵循貢獻(xiàn)原則的前提下，除收益法外，成本法也具有評(píng)估合理性的一面，能夠保守地測(cè)算估價(jià)對(duì)象的現(xiàn)有價(jià)值。因此我們擬采用成本法作為本次酒店房地產(chǎn)估價(jià)的輔助方法。收益法基本原理：收益法是運(yùn)用適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率，將預(yù)期的估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)未來各期的正常凈收益折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)上的現(xiàn)值，求其之和來確定估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格的一種估價(jià)方法。即購(gòu)買一宗一定使用年限的房地產(chǎn)，等于在這個(gè)年期內(nèi)可以在將來源源不斷地獲得年凈收益，那么，以現(xiàn)有的一個(gè)貨幣額與這將來源源不斷的年收益的現(xiàn)值之和等同起來，這個(gè)貨幣額即是該房地產(chǎn)的價(jià)格，稱為收益價(jià)格。收益法的假定前提：a凈收益每年不變；b報(bào)酬率每年不變且大于零；c收益年期為有限年。計(jì)算公式：v

22、（a÷r）×1（1r）n式中V市場(chǎng)價(jià)值；a年凈收益；r報(bào)酬率；n獲取凈收益的持續(xù)年限。成本法基本原理：是假定存在一個(gè)潛在的購(gòu)買者，重置一宗與估價(jià)對(duì)象可以產(chǎn)生同等效用的房地產(chǎn)所需投入的合理費(fèi)用。也應(yīng)當(dāng)是估價(jià)對(duì)象價(jià)值的衡量標(biāo)準(zhǔn)，即是一種以建造房地產(chǎn)所需耗費(fèi)的各項(xiàng)費(fèi)用之和為主要依據(jù)，再加上一定的資金利息和計(jì)劃利潤(rùn)，并扣除相應(yīng)的折舊來確定房地產(chǎn)價(jià)格的估價(jià)方法。成本法的假定前提：a土地成本建設(shè)期內(nèi)一次性投入、建造成本均勻投入；b土地取得至開發(fā)完成不超過15年；c建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命為55年；d建筑物殘值率為零。2房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款法定優(yōu)先受償款是指假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)

23、，法律規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~，包括發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價(jià)款，已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額，應(yīng)補(bǔ)地價(jià)，以及其他法定優(yōu)先受償款。本次估價(jià)對(duì)象估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款為預(yù)計(jì)轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)。十、估價(jià)結(jié)果估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的評(píng)估結(jié)果如下：市場(chǎng)價(jià)值：人民幣220064656元，大寫金額：人民幣貳億貳仟零陸萬肆仟伍佰伍拾陸元整；知悉的法定優(yōu)先受償款：人民幣16571、541元，大寫金額：人民幣壹仟陸佰伍拾柒萬壹仟伍佰肆拾壹元整；抵押價(jià)值：人民幣203493115元，大寫金額：人民幣貳億零叁佰肆拾玖萬叁仟壹佰壹拾伍元整。十一、估價(jià)人員：（略）十二、估價(jià)作業(yè)日期（略）十三、估價(jià)報(bào)告使用期限（略）十四、風(fēng)險(xiǎn)提

24、示1估價(jià)對(duì)象可能因區(qū)域規(guī)劃、功能定位、市政建設(shè)、交通條件、生態(tài)環(huán)境、使用狀況等因素變化導(dǎo)致抵押價(jià)值減損。2估價(jià)對(duì)象可能囚房地產(chǎn)市場(chǎng)變化、國(guó)家宏觀政策和經(jīng)濟(jì)形勢(shì)變化、房地產(chǎn)相關(guān)稅費(fèi)和銀行利率調(diào)整等因素導(dǎo)致估價(jià)對(duì)象的抵押價(jià)值減損。估價(jià)報(bào)告使用者應(yīng)合理使用評(píng)估價(jià)值。關(guān)注處置房地產(chǎn)時(shí)快速變現(xiàn)費(fèi)用變化對(duì)估價(jià)對(duì)象抵押價(jià)值的影響；關(guān)注估價(jià)報(bào)告出具之后至抵押登記期間是否會(huì)出現(xiàn)法定優(yōu)先受償權(quán)利。使用者應(yīng)定期或者在房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變化較快時(shí)對(duì)房地產(chǎn)抵押價(jià)值進(jìn)行再評(píng)估。十五、變現(xiàn)能力分析房地產(chǎn)變現(xiàn)能力是指假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，在沒有過多損失的條件下，將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性。表2-41通用性委估對(duì)象土地用

25、途為綜合用地，其建筑形式符合一般綜合樓需要，故通用性較強(qiáng)獨(dú)立使用性估價(jià)對(duì)象為某酒店整棟房地產(chǎn)，其使用及經(jīng)營(yíng)不受其他房地產(chǎn)的影響，故獨(dú)立使用性較強(qiáng)可分割轉(zhuǎn)讓性根據(jù)合法用途和產(chǎn)權(quán)狀況，委估對(duì)象可分割轉(zhuǎn)讓較弱，但作為酒店性房地產(chǎn)，對(duì)整體價(jià)值影響不大快速變現(xiàn)價(jià)值假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)強(qiáng)制處分估價(jià)對(duì)象，因賣方價(jià)外手續(xù)費(fèi)、競(jìng)價(jià)空間、雙方無合理的談判周期、快速變現(xiàn)的付款方式及目前拍賣市場(chǎng)成交活躍程度等因素，將會(huì)產(chǎn)生一定的價(jià)格減損。根據(jù)估價(jià)對(duì)象的具體情況，預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象可實(shí)現(xiàn)的快速變現(xiàn)價(jià)值為市場(chǎng)價(jià)值的七成變現(xiàn)能力在當(dāng)前市場(chǎng)條件下，酒店整體轉(zhuǎn)讓實(shí)例較少，但市場(chǎng)仍有二些酒店轉(zhuǎn)讓實(shí)例，本酒店裝修標(biāo)準(zhǔn)為四星級(jí)，成新率較高，且獨(dú)

26、立性使用較強(qiáng)，預(yù)計(jì)本酒店變現(xiàn)能力較強(qiáng)清償順序在估價(jià)時(shí)點(diǎn)本次評(píng)估物業(yè)未設(shè)定任何抵押權(quán)，估價(jià)知悉的法定優(yōu)先受償款僅為預(yù)計(jì)轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)××市××鎮(zhèn)港口路某酒店房地產(chǎn)抵押估價(jià)技術(shù)報(bào)告一、個(gè)別因素分析1房地產(chǎn)明細(xì)表表2-42序號(hào)房地產(chǎn)名稱房地產(chǎn)證粵房地證字第號(hào)建筑面積（）原建購(gòu)價(jià)（元）房屋用途現(xiàn)狀用途l某酒店C×××××281053262000000綜合樓酒店注：本次評(píng)估酒店原名為××大廈，由原權(quán)利人××轉(zhuǎn)讓給現(xiàn)權(quán)利人甲公司，根據(jù)現(xiàn)權(quán)利人提供的××市虎門

27、15;×大廈轉(zhuǎn)讓合同，本酒店房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格為6200萬元，則原建購(gòu)價(jià)以此價(jià)格為依據(jù)。2產(chǎn)權(quán)狀況表2-43物業(yè)名稱某酒店權(quán)利人名稱甲公司土地用途綜合樓土地使用權(quán)類型出讓土地使用權(quán)性質(zhì)國(guó)有國(guó)有土地使用證編號(hào)東府國(guó)用（2005）第××號(hào)土地使用年限至2054年12月29日止產(chǎn)權(quán)登記日期2006年6月1日房屋所有權(quán)來源自建房屋用途綜合樓注：本次估價(jià)對(duì)象為××鎮(zhèn)××路某酒店整棟房地產(chǎn)，該酒店原名為“××大廈”，原權(quán)利人為××，該公司從1992年開始投資興建“××大廈”，但在開

28、發(fā)物業(yè)的過程中由于資金問題造成工程爛尾。后由現(xiàn)權(quán)利人甲公司進(jìn)行后續(xù)工程建設(shè)，并于1999年12月23日取得該物業(yè)的××市建筑工程竣工驗(yàn)收證書。2002年9月30日通過轉(zhuǎn)讓方式正式取得該物業(yè)的產(chǎn)權(quán)，轉(zhuǎn)讓價(jià)格為人民幣6200萬元。甲公司分別于2005年9月6日及2006年6月1日取得該物業(yè)的國(guó)有土地使用證和房地產(chǎn)權(quán)證。至此，我公司認(rèn)為本次評(píng)估物業(yè)的產(chǎn)權(quán)清晰合法。該酒店占地面積3691，總高22層，地下l層，總建筑面積為2810532，酒店于2003年9月開始營(yíng)業(yè)，并于2005年4月17日取得中國(guó)四星級(jí)飯店證書。該酒店是一家集客房、餐飲、娛樂、休閑為一體的多功能商務(wù)型酒店，目前已

29、成為虎門鎮(zhèn)標(biāo)志性建筑物之一。該酒店自開業(yè)以來經(jīng)營(yíng)收益穩(wěn)定上升，年經(jīng)營(yíng)收入從2003年的2100余萬元上升至2005年的138億元。酒店各功能部分經(jīng)營(yíng)狀況良好，客房入住率在××市同檔次酒店中處于較高水平，年均入住率可達(dá)到85%左右，酒店平均房?jī)r(jià)在350元左右。通過市場(chǎng)調(diào)查，××市同檔次酒店平均價(jià)格在400450元左右，考慮到本酒店的規(guī)模及地域因素，我們認(rèn)為本酒店的客房定價(jià)合理，有較強(qiáng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，加之虎門為中國(guó)的服裝之都，該鎮(zhèn)商務(wù)型客戶較多，我們預(yù)計(jì)本酒店的長(zhǎng)期發(fā)展前景良好。酒店的功能分布情況如下：l層：接待大堂、佛羅倫薩西餐廳、大堂吧、商務(wù)中心、工藝精品

30、店、停車場(chǎng)、發(fā)廊。該層大堂一側(cè)約50出租經(jīng)營(yíng)工藝精品店，月租金為15000元。停車場(chǎng)內(nèi)部分面積出租經(jīng)營(yíng)發(fā)廊，月租金為10000元，停車場(chǎng)內(nèi)351出租經(jīng)營(yíng)士多店，月租金為5500元。西餐廳設(shè)有餐位80個(gè)。2層：整層作為海港中餐廳，設(shè)有25間不同大小的包房，總餐位數(shù)550個(gè)，該餐廳的人均消費(fèi)在100150元之間。3層：該層為KTV俱樂部，共設(shè)有各類型豪華包房42間，其中小包房5間，中包房17間，大包房7間，豪華大包房9間，總統(tǒng)包房4間。小包房最低消費(fèi)為900元/間，豪華包房的最低消費(fèi)為2800元/間，所有包房平均消費(fèi)約為2500元/間。該層的小商品店出租經(jīng)營(yíng)，月租金為9200元。4層：櫻之戀康樂部

31、（桑拿中心），該層設(shè)有日式按摩房67間，目前有57間正在營(yíng)業(yè)，其余在裝修中，預(yù)計(jì)8月可以對(duì)外營(yíng)業(yè)。根據(jù)介紹該桑拿房的平均消費(fèi)在484元左右。5層、7層至22層：全部為客房，共10種類型客房，客房總數(shù)為221間。其中二十一層為行政樓層客房。6層：設(shè)有2個(gè)大型會(huì)議室，目前正在裝修中，預(yù)計(jì)在今年8月可以營(yíng)業(yè)。地下室：該層為設(shè)備用房及洗衣房等配套設(shè)施用房。該酒店基本裝修情況如下：外墻：裙樓貼大理石；大堂：地面鋪大理石，內(nèi)墻貼大理石，天花為藝術(shù)吊頂；走廊：地面鋪大理石，內(nèi)墻貼大理石，天花為石膏板吊頂；客房：地面鋪實(shí)木地板、部分鋪地毯，內(nèi)墻貼墻紙，天花石膏板吊頂。酒店設(shè)施：中央空調(diào)、熱水系統(tǒng)、自動(dòng)噴淋、煙

32、感報(bào)警、網(wǎng)絡(luò)接線、智能系統(tǒng)及監(jiān)控系統(tǒng)等，室內(nèi)及室外共配有100余個(gè)停車位。目前酒店服務(wù)項(xiàng)目有商場(chǎng)、飲食、娛樂、客房、康體、商務(wù)、會(huì)議、健身等。其中客房、商務(wù)、會(huì)議、健身為酒店自主經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，商場(chǎng)、飲食、娛樂、康體等為酒店出租經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目。其基本情況如下：1層：酒店大堂、商場(chǎng)、美容美發(fā)室，營(yíng)業(yè)面積約1050，其中商場(chǎng)和美容美發(fā)室為出租經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目；另有一個(gè)50個(gè)車位的停車場(chǎng)。2層：整體出租，經(jīng)營(yíng)中餐（龍滕海鮮酒樓）和西餐，營(yíng)業(yè)面積合計(jì)約1980。其中中餐大廳可同時(shí)容納200人就餐；并有28個(gè)包房，每個(gè)包房可同時(shí)容納15人就餐。西餐廳設(shè)有80個(gè)座位。3層：整體出租，經(jīng)營(yíng)歌舞廳，營(yíng)業(yè)面積約1980。設(shè)有近20

33、個(gè)各種中、小包間。4層；整體出租，經(jīng)營(yíng)桑拿洗浴，營(yíng)業(yè)面積約1980。設(shè)有豪華房12間、貴賓房17間、豪華貴賓房6間。，58層：酒店客房，營(yíng)業(yè)面積約7920。設(shè)有各類套房146間，其中：標(biāo)準(zhǔn)單人房44間、豪華單人房15間、豪華雙人房21間、商務(wù)房40間、蜜月房7間、套房4間、豪華商務(wù)房3間、豪華蜜月房8間、行政套房3間、高級(jí)行政套房1間。9層：酒店會(huì)議中心、健身中心、網(wǎng)球場(chǎng)。共有3個(gè)會(huì)議室：大會(huì)議室可以容納300人會(huì)議，中、小會(huì)議室可分別容納80人、20人會(huì)議。10層：為酒店臨時(shí)建筑（尚未辦理產(chǎn)權(quán)證件），目前為酒店辦公用房。二、區(qū)域因素分析（略）三、市場(chǎng)背景分析（略）四、最高最佳使用分析（略）五

34、、估價(jià)方法選用（略，見結(jié)果報(bào)告）六、估價(jià)測(cè)算過程（一）假設(shè)未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場(chǎng)價(jià)值l收益法（1）酒店年經(jīng)營(yíng)收入的計(jì)算A客房部分收入根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，東莞市四星級(jí)以上酒店的客房平均折扣率一般在45%65%之間，客房入住率一般在50%80%之間。根據(jù)本酒店管理人員介紹及企業(yè)提供的近三年會(huì)計(jì)報(bào)表，本酒店的折后房?jī)r(jià)約為350元/間，另外加收10%的客房服務(wù)費(fèi)，平均折扣率在55%60%之間，由于酒店配套齊全，位于虎門鎮(zhèn)的中心區(qū)域，且客房定價(jià)合理，本酒店的年平均入住率在80%左右，屬于東莞市酒店行業(yè)中的較高水平。在本次評(píng)估中，考慮到酒店成新率、檔次等，我們最終取客房平均折扣率為60%，年均入住率為8

35、5%?？头坎糠帜晔找婢唧w計(jì)算如表2-44：客房類型間數(shù)（間）收費(fèi)（天/間·天）房?jī)r(jià)折扣率折后價(jià)元/間·天）客房服務(wù)費(fèi)率（%）服務(wù)費(fèi)（元/間·天）日收入（元）高級(jí)房14453060%31810%3150256豪華房1860060%36010%367128行政房1063060%37810%374150高級(jí)行政房1268060%40810%405376蜜月房1673060%43810%437696高級(jí)套房1778060%46810%468738行政套房298060%58810%581292海逸套房l138060%82810%82910總統(tǒng)套房l388060%232810

36、%2322560小計(jì)22188106日收入總計(jì)（元）88106平均入住率80%年收入總計(jì)（萬元）257270注：年經(jīng)營(yíng)收益按每年365個(gè)經(jīng)營(yíng)日計(jì)算，以后的計(jì)算均取365日。且中餐廳收入考慮到本酒店的中餐廳為海港城，該餐廳定位檔次較高，人均消費(fèi)一般在100150元，酒店分午餐和晚餐，午餐平均上座率一般在50%左右，晚餐平均上座率在70%左右，因此我們?nèi)【频曛胁蛷d的每天上座率為120%，人均消費(fèi)為130元。中餐廳年收益計(jì)算見表2-45表2-45項(xiàng)目收費(fèi)（元/人）座位數(shù)上座率日收入（元/天）中餐130550120%85800日收入總計(jì)（元）85800年收入總計(jì)（萬元）313170C西餐廳收入本酒店佛

37、羅倫薩西餐廳的人均消費(fèi)在120元左右，分早餐、午餐、晚餐，每天平均上座率在200%左右。西餐廳年收益計(jì)算見表2-46：表2-46項(xiàng)目收費(fèi)（元/人）座位數(shù)上座率日收入（元/天）西餐12080200%19200日收入總計(jì)（元）19200年收入總計(jì)（萬元）70080D桑拿收入根據(jù)酒店管理人員介紹，本酒店的日式按摩房平均消費(fèi)在484元，這里我們按照市場(chǎng)平均價(jià)格450元計(jì)算，每日平均營(yíng)業(yè)時(shí)間為12小時(shí)，一般為每雙鐘計(jì)費(fèi)，平均開房率在360%左右。年收益計(jì)算見表2-47：表2-47客房類型收費(fèi)（元/房間）間數(shù)（間）平均開房率日收入（元/天）日式按摩房45057350%89775日收入總計(jì)（元/天）8977

38、5年收入總計(jì)（萬元）327679EKTV俱樂部收入本酒店KTV俱樂部，共設(shè)有各類型豪華包房42間，其中小包房5間，中包房17間，大包房7間，豪華大包房9間，總統(tǒng)包房4間。小包房最低消費(fèi)為900元/間，豪華包房的最低消費(fèi)為2800元/間，所有包房平均消費(fèi)約為2500元/間。平均開房率為90%，年收益計(jì)算見表2-48：表2-48項(xiàng)目收費(fèi)（元/間）間數(shù)（間）平均開房率日收入（元/天）包間25004290%94500日收入總計(jì)（元）94500年收入總計(jì)（萬元）344925F鋪位出租收入由于本酒店僅有少量的鋪位進(jìn)行出租經(jīng)營(yíng)，且出租租金收益穩(wěn)定，故本次計(jì)算出租鋪位收益時(shí)根據(jù)租賃合同計(jì)算，目前出租鋪位共4個(gè)

39、，其中包括一層工藝精品店、停車場(chǎng)內(nèi)發(fā)廊及士多店、三層KTV俱樂部商品銷售鋪位，年收入合計(jì)為4764萬元。G會(huì)議中心收入目前本酒店會(huì)議中心正在裝修中，預(yù)計(jì)今年8月可投入使用，考慮到從估價(jià)時(shí)點(diǎn)至預(yù)計(jì)投入經(jīng)營(yíng)日期間隔較短，對(duì)酒店長(zhǎng)期收益價(jià)值影響不大；故本次評(píng)估按照正常營(yíng)業(yè)計(jì)算其收益價(jià)值。根據(jù)酒店管理人員介紹，本會(huì)議個(gè)心的定價(jià)為每天8001000元/間，根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，該定價(jià)合理，會(huì)議中心的平均使用率一般在50%左右，則會(huì)議中心的年收益計(jì)算如表2-49：表2-49會(huì)議室類型間數(shù)（間）收費(fèi)（元/間·天）平均使用率日收入（元）會(huì)議室2100050%1000年收入總計(jì)（萬元）3650H其他收入其他收

40、入是指酒店其他配套設(shè)施的有償服務(wù)，該部分配套設(shè)施主要服務(wù)于入住酒店的客戶，如大堂吧等設(shè)施，這里我們按客房收入10%計(jì)算。則年收入為25727萬元。以上8部分構(gòu)成本酒店的全部收益，則本酒店年經(jīng)營(yíng)收入為：酒店年經(jīng)營(yíng)收入客房部分收入中餐廳收入西餐廳收入桑拿收入KTV俱樂部收入鋪位出租收入會(huì)議中心收入其他收入2572703131707008032767934492547643650257271347265萬元（2）總營(yíng)業(yè)支出A營(yíng)業(yè)成本根據(jù)酒店財(cái)務(wù)分類，營(yíng)業(yè)成本包括：耗用食品、香煙、酒水等；飲料的原材料、調(diào)調(diào)、配料成本；餐館等耗用的材料；洗衣房耗用的材料成本等；客房用品等。一般四星級(jí)酒店的營(yíng)業(yè)成本占年經(jīng)

41、營(yíng)收入的20%30%，根據(jù)酒店近三年會(huì)計(jì)報(bào)表，該項(xiàng)目占年經(jīng)營(yíng)收入的18%25%，屬于行業(yè)正常水平，在此我們以經(jīng)營(yíng)收入的25%計(jì)取。則營(yíng)業(yè)成本為336816萬元。B營(yíng)業(yè)費(fèi)用估算營(yíng)業(yè)費(fèi)用包括：工資、福利、燃料費(fèi)、攤銷低值易耗品、服裝費(fèi)、洗滌費(fèi)、水電費(fèi)、郵電費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、包裝費(fèi)、運(yùn)雜費(fèi)、保管費(fèi)、展覽費(fèi)、廣告宣傳費(fèi)、差旅費(fèi)、清潔衛(wèi)生費(fèi)、工作餐費(fèi)、裝修折舊、其他等。四星級(jí)酒店一般的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用約為經(jīng)營(yíng)收入的25%30%左右，根據(jù)本酒店近三年會(huì)計(jì)報(bào)表，該項(xiàng)目占總收入的30%35%，考慮到在估價(jià)時(shí)不計(jì)建筑物折扣費(fèi)用，我們?cè)诖巳】偨?jīng)營(yíng)收入的33%。則營(yíng)業(yè)費(fèi)用為444597萬元。C管理費(fèi)用及財(cái)務(wù)費(fèi)用估算管理費(fèi)用包括：

42、公司經(jīng)費(fèi)、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、培訓(xùn)教育經(jīng)費(fèi)、勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)、待業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)、審計(jì)費(fèi)、咨詢費(fèi)、訴訟費(fèi)、排污費(fèi)、綠化費(fèi)、開辦費(fèi)、聘請(qǐng)會(huì)計(jì)、審計(jì)師費(fèi)用、修理費(fèi)、交際應(yīng)酬費(fèi)、壞賬損失、存貨盤虧、上級(jí)管理費(fèi)、其他費(fèi)用等。財(cái)務(wù)費(fèi)用包括：銀行手續(xù)費(fèi)、信用卡手續(xù)費(fèi)及其他。一般酒店的管理費(fèi)用及財(cái)務(wù)費(fèi)用占經(jīng)營(yíng)收入的8%10%，我們以經(jīng)營(yíng)收入的10%計(jì)取。則管理費(fèi)用及財(cái)務(wù)費(fèi)用合計(jì)為134726萬元。D有關(guān)稅費(fèi)依照虎門鎮(zhèn)交稅標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)營(yíng)酒店物業(yè)每年繳納的相關(guān)稅費(fèi)如表2-50；表2-50稅項(xiàng)交稅標(biāo)準(zhǔn)稅率（占經(jīng)營(yíng)收入的比例）營(yíng)業(yè)稅營(yíng)業(yè)額的5%5%城市維護(hù)建設(shè)稅營(yíng)業(yè)稅的5%025%教育費(fèi)附加營(yíng)業(yè)稅的3%015%印花稅按實(shí)收資本和資本公積兩項(xiàng)合

43、計(jì)金額萬分之五貼花005%房產(chǎn)稅原建購(gòu)價(jià)的70%的12%084%城鎮(zhèn)土地使用稅虎門為5元/0314%堤圍防護(hù)費(fèi)按營(yíng)業(yè)收入的千分之五計(jì)算繳納050%文化事業(yè)建設(shè)費(fèi)娛樂業(yè)按3%征收僅KTV屬于娛樂業(yè)稅費(fèi)合計(jì)約為經(jīng)營(yíng)收入的7104%則有關(guān)稅費(fèi)為95704萬元。本次評(píng)估酒店的年經(jīng)營(yíng)支出由以上4部分構(gòu)成，合計(jì)為1011844萬元。（3）酒店房地產(chǎn)年凈收益計(jì)算酒店年凈收益為酒店年經(jīng)營(yíng)總收益扣除酒店年經(jīng)營(yíng)支出部分再扣除屬于酒店行業(yè)帶來的商業(yè)利潤(rùn)后的收益，根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，酒店旅游行業(yè)的平均利潤(rùn)率在9%15%之間，考慮到本酒店經(jīng)營(yíng)效益良好，我們?nèi)∩虡I(yè)利潤(rùn)為11%，則本酒店屬于房地產(chǎn)帶來的年凈收益為：房地產(chǎn)年凈收益

44、酒店年經(jīng)營(yíng)收益酒店年經(jīng)營(yíng)支出酒店商業(yè)利潤(rùn)134726510118441011844×11%2241（萬元）（4）房地產(chǎn)的收益價(jià)值房地產(chǎn)年凈收益為2241萬元，土地剩余年期為485年。報(bào)酬率按目前銀行一年期貸款利率及投資風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)，并考慮到目前酒店經(jīng)營(yíng)收入隨市場(chǎng)變化的不確定性等因素，我們確定房地產(chǎn)綜合報(bào)酬率為9%，某酒店的建筑面積共計(jì)2810532萬，則房地產(chǎn)收益價(jià)值為：V（a÷r）×1（1r）n2241÷9%×11÷（19%）48524519萬元?jiǎng)t，酒店單位面積收益價(jià)值為：24519×10000÷2810532872

45、4元/根據(jù)評(píng)估經(jīng)驗(yàn)，本酒店的收益單價(jià)取整為8700元/。2成本法（1）土地成本由于估價(jià)對(duì)象土地用途為綜合樓，現(xiàn)狀用途為酒店，遵循最有效利用原則，評(píng)估過程中土地用途以酒店用途為前提。考慮到××市目前尚未公布基準(zhǔn)地價(jià)，無法采用基準(zhǔn)地價(jià)對(duì)土地進(jìn)行估價(jià)，通過查詢××市土地交易信息網(wǎng)，2005年至2006年期間，××鎮(zhèn)幾乎無酒店用地交易實(shí)例，但周邊其他鎮(zhèn)區(qū)范圍內(nèi)有酒店用地的交易實(shí)例，考慮到酒店用地的特殊性，并參考××市近幾年來成交的酒店用地，各鎮(zhèn)酒店用地的成交價(jià)格差異較小，因此我們通過其他鎮(zhèn)區(qū)的交易實(shí)例進(jìn)行相應(yīng)修正以求取本宗

46、酒店用地的土地成本。交易實(shí)例如表2-51：表2-51地塊編號(hào)土地位置面積（）用途土地使用期限截止交易時(shí)間買方總成交價(jià)（萬元）地面地價(jià)（元/）2006G009企石舊圍村72 735酒店2046年3月22日止（40年）2006-3-22××市鉆石半島酒店730010032005G043中堂東泊村33 332酒店2045年6月22日止（40年）2005-6-22××市鴻富國(guó)際酒店333510002005G010石排福隆4291酒店2045年（40年）2005-3-10王妙玲4701095相關(guān)因素修正：考慮到上述成交實(shí)例均為近2年內(nèi)成交的酒店用地，交易情況正常，

47、考慮到東莞市近兩年土地價(jià)格變動(dòng)不大，且由于酒店用地的特殊性，近幾年東莞市各地成交價(jià)格差異不大，因此我們對(duì)用地類型、交易日期、交易情況、區(qū)域因素及個(gè)別因素不進(jìn)行修正，僅對(duì)土地剩余使用年期進(jìn)行修正。本宗地剩余使用年期為48年，土地報(bào)酬率取6%，則土地年期修正系數(shù)：（11÷（16%）48）÷（11÷（16%）40）104地成本單價(jià)：（1003×104l000×1041095×104）÷31074元/土地成本l074×36913964134元（2）建造成本建筑物的建造成本包括實(shí)地查看設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)、建筑工程費(fèi)、安裝工程費(fèi)

48、、公共配套設(shè)施費(fèi)。具體計(jì)算見估價(jià)計(jì)算表（252）。（3）管理費(fèi)用是用于管理和組織房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所發(fā)生的各種費(fèi)用，包括管理人員工資、差旅費(fèi)等，一般為建造成本的3%6%，考慮到為四星級(jí)酒店，工程復(fù)雜，本次取5%。（4）資金利息包括土地取得成本、建造成本和管理費(fèi)用的利息，利率取現(xiàn)行銀行13年期貸款利率603%。（5）投資利潤(rùn)以當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)的一般水平為基礎(chǔ)，并參考項(xiàng)目所在區(qū)域房地產(chǎn)營(yíng)利水平具體情況確定。投資利潤(rùn)率一般為土地取得成本、，建造成本和管理費(fèi)用的10%25%，考慮到物業(yè)為酒店，本次取20%。（6）稅費(fèi)為開發(fā)商銷售房地產(chǎn)應(yīng)繳納的稅費(fèi)，包括營(yíng)業(yè)稅（銷售收入的5%）、城建稅（銷售收入的025%

49、），教育費(fèi)附加（銷售收入的015%）和堤圍防護(hù)費(fèi)（銷售收入的01%），為總投資的55%。（7）計(jì)提折舊按年限直線折舊法計(jì)算，其建筑物的壽命為經(jīng)濟(jì)壽命。（8）評(píng)估測(cè)算結(jié)果重置成本法計(jì)算依據(jù)及計(jì)算過程詳見表252。通過成本法評(píng)估測(cè)算，估價(jià)對(duì)象的評(píng)估單價(jià)為人民幣5800元/，評(píng)估總值為人民幣163010856元整。表2-52估價(jià)計(jì)算表（1）序號(hào)項(xiàng)目?jī)?nèi)容計(jì)算方法及說明建筑面積（）：2810532用地面積（）：369100建筑物經(jīng)濟(jì)壽命：5500建筑物已用年限：600建筑年期：15單價(jià)（元/）（1）土地成本按市場(chǎng)地價(jià)確定地面地價(jià)10743964134（2）建造成本（3）（4）（5）（6）27107616

50、541720（3）前期工程費(fèi)根據(jù)建設(shè)工程價(jià)格信息、××市工程造價(jià)水平、同類物業(yè)預(yù)決算資料和擬估物業(yè)具體情況等綜合確定601686319（4）建筑工程費(fèi)11603260217141地基處理同（3）60168631942主體工程同（3）110030915852（5）安裝工程費(fèi)14304019060851給排水（含潔具，鍋爐房管線）同（3）4001124212852噴淋、氣體消防同（3）100281053253污水處理（含管線）同（3）3084316054空調(diào)工程同（3）300843159655照明、防雷、動(dòng)力、變配電同（3）50014052660續(xù)表估價(jià)計(jì)算表（1）序號(hào)項(xiàng)目?jī)?nèi)容

51、計(jì)算方法及說明56 總機(jī)及配線、閉路電視、監(jiān)視、廣播音響、管理電腦、火災(zāi)報(bào)警、共用天線、電報(bào)電傳同（3）100281053257煤氣工程同（3）3084316058電梯同（3）300843l59659洗衣房設(shè)備同（3）1002810532510廚房設(shè)備同（3）2005621064（6）公共配套設(shè)施費(fèi)同（3）601686319（7）管理費(fèi)用（2）×（3%6%），本次取5%1363808271（8）資金利息（1）×603%（2）×603%÷22206174825（9）投資利潤(rùn)（1）（2）（7）×（10%25%），本次取20%78422031760（

52、10）稅費(fèi)（1）十（2）（7）（8）（9）×535%2637402548（11）建筑物重置成本（2）（7）（8）（9）十（10）4112115582821（12）應(yīng)計(jì)提折舊（11）÷建筑物經(jīng)濟(jì)壽命×已使用年限44912619289（13）二次裝修價(jià)值根據(jù)裝修標(biāo)準(zhǔn)及企業(yè)介紹確定250070263300（14）二次裝修凈值根據(jù)裝修成新率確定，本酒店裝修成靳率約為8成200056210640（15）建筑物成本價(jià)值建筑物重置成本應(yīng)計(jì)提折舊二次裝修凈值5663159174172（16）房地產(chǎn)價(jià)值土地成本建筑物成本5805163138306（71）評(píng)估總值取整58001630108563酒店市場(chǎng)價(jià)值的確定上述兩個(gè)結(jié)果中，以收益法測(cè)算的收益價(jià)格大于以成本法通過積累建造估價(jià)對(duì)象各項(xiàng)成本、費(fèi)用測(cè)算出的價(jià)格，考慮到收益法得出收益價(jià)格能更好地反映房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，估價(jià)人員確定本次估價(jià)結(jié)果中以收益法為主，兼顧考慮成本法，采用加權(quán)平均的方法，綜合得出本次估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)值如表2-53：表2-53內(nèi)容權(quán)值單價(jià)（元/）總值（元）收益法70%8700244516284成本法30%5800163010856估價(jià)結(jié)果7830220064656（二）房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款根據(jù)委托人提供的物業(yè)未抵押證明及相關(guān)調(diào)