房地產(chǎn)本項目具體分析

1、本項目具體分析1、 房地產(chǎn)開發(fā)的最終目的是為了成功獲利和成功避險。 獲利是建立在成功避險的基礎(chǔ)之上。那么為了獲取最后的成功，我們就要認(rèn)真分析市場風(fēng)險有哪些？主要體現(xiàn)在什么地方？如果出現(xiàn)這些風(fēng)險能否有針對性的解決方案和措施？目前，本案開發(fā)所面臨和未來可能面臨的問題主要有以下幾個方面：a 、 沙河整治的最終效果不明確，可能帶來的市場風(fēng)險問題。沙河整治現(xiàn)在可以說是人人皆知，媒體報道推波助瀾，各級政府也相當(dāng)重視，社會對該項工程寄予厚望，廣大市民和開發(fā)商對該項工程的期望值很高。但是由于內(nèi)地政府所特有的“雷聲大，雨點小”的機關(guān)作風(fēng)，再加上一些不確定的市場因素，沙河改造的最終效果能否令人滿意還是值得懷疑的。

2、那么，為了回避這個風(fēng)險，我們可以把項目的推盤時間提前，與沙河改造的時間同步，借改造的春風(fēng)，享受各級政策優(yōu)惠，享受媒體報道所帶來的好處。事半功倍，輕松的達到成功的彼岸。b、 沙河整治的最終完成時間較長 （估計為 6年） ， 可能帶來的負(fù)面影響的問題。由于沙河改造的完工時間長達6 年，在這么長的時間內(nèi)，各類風(fēng)險層出不窮：市場變化風(fēng)險，房地產(chǎn)市場波峰波谷的變化，政策導(dǎo)向變化，國際宏觀面的變化等，這些都是開發(fā)商難以把握和事先預(yù)知的，而一旦出現(xiàn)該類風(fēng)險，對項目的打擊是致命的。所謂“把握現(xiàn)在，展望未來 ”就告訴我們，應(yīng)該認(rèn)真分析當(dāng)今市場是否是房產(chǎn)開發(fā)的良機，未來市場的開拓是建立在我們對當(dāng)今市場的準(zhǔn)確把握和

3、成功開發(fā)。綜上所述，我們認(rèn)為本項目應(yīng)該抓緊時機：開發(fā)時機和市場世時機，盡快推向市場，取得沙河房地產(chǎn)開發(fā)的橋頭堡，成功的樹立起公司與項目的形象。c、 沙河整治所帶來的房地產(chǎn)開發(fā)高潮， 帶來的市場競爭過度，造成房地產(chǎn)銷售困難的問題。沙河改造牽動本市眾多開發(fā)商的神經(jīng)，眾商家對此處的開發(fā)都虎視眈眈，都想吞下這塊肥肉。 “兩虎相爭，必有一傷”何況是如此之多的老虎呢？而泰豐公司作為房地產(chǎn)界的一位新岳，無論從各個方面來講，都處于明顯的下風(fēng)：沒有成功樓盤的經(jīng)驗，眾人稱贊的樓盤形象，令人信服的公司形象等，又怎么能輕易逃出“虎口” ，而獨樹一幟，發(fā)展壯大呢？為了避開激烈的市場競爭，我們應(yīng)該避開競爭的主要沖突和認(rèn)真

4、分析其他開發(fā)商可能契入市場的時候， 抓住市場時機空白點，利用有利條件，勝利突圍，取得成功。綜合分析，眾多開發(fā)商都把進入市場的時機放在沙河改造進行到一定的階段，有一個較好的環(huán)境和氛圍時，簡單的看，好像是房產(chǎn)開發(fā)的外部時機較好，各方面外圍條件較具備，但是，他們可能忽略了競爭對手的存在，或者說是自認(rèn)為強大，并不把對手放在眼里，實際上是相當(dāng)危險的。所以，本項目應(yīng)回避以上問題，抓住機會，第一時機進入市場。d 、 如果沙河整治最終不能達到預(yù)期的效果，所帶來的負(fù)面效應(yīng)問題。一旦沙河整治的實際效果出乎人們的想像，達不到市民的要求，那么，房產(chǎn)開發(fā)將無從談起，市場需求將大幅度下降，相對而言，供將遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于求，市場處

5、于絕對的失衡狀態(tài)，不得不防啊！所以，我們認(rèn)為開發(fā)宜早不宜遲。2、 房地產(chǎn)開發(fā)的前瞻性。（ 1） 、房地產(chǎn)產(chǎn)品不是一次性商品，它要能經(jīng)受一定時間的檢驗，無論其產(chǎn)品的質(zhì)量，以及建筑的風(fēng)格都要經(jīng)得起歷史的評述。另外，房地產(chǎn)開發(fā)是一個長期投資， 一個完整的開發(fā)周期要好幾年。 本案的開發(fā)周期大概為 3 年， 那么， 至少要求本項目在3 年的時間周期內(nèi)不能落伍，只有這樣， 項目開發(fā)的成功才有把握。如果項目在十年內(nèi)都有口皆碑，這就是一個成功的樓盤。從上述可以得出，房地產(chǎn)產(chǎn)品需要前瞻性。不但是產(chǎn)品要有，觀念要有，而且還要從市場需求的角度去分析需求的前瞻性。（ 2） 、把握時機，早契入市場，樹立形象，為后期項目

6、的運作創(chuàng)造條件。因為現(xiàn)階段沙河沿線無有名樓盤，是房地產(chǎn)開發(fā)的一個空擋，一片未開墾的處女地， 如何盡快契入市場， 樹立起項目及公司形象是一個值得認(rèn)真考慮的問題。 如果我們抓住時機， 不以賺取超額利潤為前提而是以培養(yǎng)市場，引導(dǎo)市場，樹立項目形象為目的，從這方面去更好地創(chuàng)造未來市場，為項目的二、三期開發(fā)創(chuàng)造有利條件，獲取更高地利潤空間。猶如置信公司在雙楠初期創(chuàng)業(yè)時，開發(fā)的“雙楠誼苑”一般，不可謂不成功；從單個項目看，它可能并沒有獲得較其他同區(qū)域項目的利潤多，但是其后期的影響是大家有目共睹的： “培育了市場，規(guī)避了風(fēng)險，創(chuàng)造了牌子，提升了形象。 ”置信的后期項目的價格不可謂低， 但是市場依然強烈地接受

7、， 靠的就是它帶給客戶的信心。所以， 我們也可以參考和學(xué)習(xí)他們的先進操盤經(jīng)驗。 從而以最低風(fēng)險去博取最大利潤。3、 分期開發(fā)建議由于沙河改造還未全面啟動和對未來市場的良好期望， 我們認(rèn)為， 本項目可以分為二至三期開發(fā)，原因如下：第一、通過一期的開發(fā)，建立品牌形象，樹立客戶信心?，F(xiàn)沙河沿線（本項目周邊） 還沒有多少較佳的樓盤，房地產(chǎn)開發(fā)處于一個空白點。但是，客戶市場還是存在的。如果，本項目一期拿出30 畝左右的土地來搞開發(fā)，做出一個有環(huán)境，戶型優(yōu)，外立面有特色的樓盤，不以賺取利潤為目的，而是一建立品牌形象，樹立客戶信心為目的，達到極好的口碑效應(yīng)，取得房地產(chǎn)開發(fā)的制高點，形成本區(qū)域房產(chǎn)的龍頭形象。

8、 如果達到這樣的目的， 隨著沙河的改造推進和本區(qū)域客戶的認(rèn)可，通過對二、三期的運作，達到賺取最大利潤的目的。第二、結(jié)合市場，綜合分析，確定二、三期的開發(fā)。通過開發(fā)商對一期的成功運作， 達到良好的效應(yīng)， 形成極廣的客戶層面，使他們對二、三期翹首以待。另外，隨著沙河改造的推進和周邊環(huán)境的大為改善，再結(jié)合當(dāng)時市場的相關(guān)因素，確定最佳開發(fā)時機，一旦時機成熟， 開發(fā)成熱火朝天的局面之時， 建議二、 三期合并開發(fā)，一次性入市。若市場較為客觀，則二、三期還是分開開發(fā)為佳。4、 定量分析a 、現(xiàn)對建議開發(fā)的一期作定量分析，供參考：土地成本80萬/畝*30 畝=2400萬容積率1.5建筑面積29970m2土建成本1150元/m2土地成本2400 萬 + 29970m2=800 元/m2房屋成本為1150元/m2+800元/m2=1950元/m2b 、建議（ 1） 、總平一次性設(shè)計完成（ 2） 、一期的開發(fā)主要為多層（6 躍 7 層）（3）、一期的售價為2200元/m2 2400元m2,根據(jù)市場的具 體情況，最后確認(rèn)。（ 4） 、套型面積建議：80 100m二室一廳一衛(wèi)