北京房地產(chǎn)市場綜合分析報告(doc 37頁)

1、北京房地產(chǎn)市場綜合分析報告目 錄一、國內(nèi)房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀.21、房地產(chǎn)市場具有巨大的需求潛力. 32、房地產(chǎn)市場具有明顯的地域性4二、北京房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀.51、京城樓市簡析.52、消費者分析.9三、北京房地產(chǎn)廣告投放分析.121、背景分析.122、廣告投放具有季節(jié)性.123、平面媒體是房地產(chǎn)廣告投放的首選.134、房地產(chǎn)廣告報紙媒體的選擇情況.14四、附件（市場資料）. 15一、國內(nèi)房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀1、房地產(chǎn)市場具有巨大的需求潛力國內(nèi)房地產(chǎn)在持續(xù)低迷近五年之后，2000年開始整個房地產(chǎn)市場需求明顯增強，出現(xiàn)了反彈現(xiàn)象。房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營狀況普遍得到了改善并從沿海逐步向內(nèi)地推進，由中心城市向中小城市發(fā)

2、展，并將加快向市郊及城鄉(xiāng)結(jié)合部推進。據(jù)國家統(tǒng)計局的最新數(shù)據(jù)，今年以來，房地產(chǎn)市場持續(xù)火熱，商品房全面熱銷，每平方米銷售價格達到2304元，比去年同期增加了230元，增長11.1%。其中北京房價居全國首位，平均每平方米售價高達4771元，同期比上漲了25.8%，新建住房面積為841萬平方米，與去年同期（453萬）相比翻了近一番。上海目前已批待建的住宅面積約是在建面積的5倍左右。廣東則以超過40個月房地產(chǎn)投資資金以兩位數(shù)增長，今年頭4個月廣東地產(chǎn)商投資資金就達到218億元，占全國總量的兩成以上，比例驚人。 2003年上半年全國房地產(chǎn)開發(fā)面積、銷售情況 （數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局）主 要 指 標實際完成

3、比去年同期增減自年初累計（萬）去年同期（萬）絕對數(shù)（萬）增減（%）1、土地開發(fā)面積（本年購置土地面積）6666.454229.292437.1657.6（完成土地開發(fā)面積）3334.252610.12724.1327.72、商品房建筑銷售面積（施工面積）49523.8940846.388677.5121.2 （竣工面積）4840.664119.14721.5217.5 （銷售建筑面積）5126.574073.181053.3925.93、商品房銷售額1181.16億元844.93億元336.23億元39.8專家預計，在21世紀初，中國住宅建設可望保持平均每年50%的增長速度；到2005年，全國

4、最少需建城鎮(zhèn)住宅15億平方米，農(nóng)村住宅35億平方米，而且還有近30億平方米的陳舊住宅需要改造，將給地產(chǎn)發(fā)展商的投資提供巨大的市場。2、房地產(chǎn)市場具有明顯的地域性 房地產(chǎn)開發(fā)的對象是不動產(chǎn)，房地產(chǎn)業(yè)本身是一個地域性很強的產(chǎn)業(yè)，每個城市都有自己不同的地域風格和地域文化。從房地產(chǎn)開發(fā)及銷售面積上看，全國各地存在著很大的差異，廣東、上海發(fā)展較早市場比較成熟，相比之下，許多地區(qū)存在著較大的需求空間。2003上半年全國房地產(chǎn)主要地區(qū)住宅施工、竣工、銷售面積情況排 序12345678910地 區(qū)廣 東上 海浙 江北 京江 蘇山 東四 川福 建遼 寧重 慶施工面積（萬）5643.313335.643070.2

5、82673.202516.612228.492048.282029.441817.681552.21新開工面積（萬）1317.39797.73969.32841.921054.39929.30744.80488.54869.12492.84竣工面積（萬）704.16359.96337.80179.26383.21201.00277.68258.1975.34132.81銷售面積（萬）636.88481.96360.78236.01484.54232.25290.62221.49220.22147.282003年8月份全國5大城市房地產(chǎn)景氣指數(shù)月度情況地 區(qū)基值目前指數(shù)同上月比8月市場特征北京1

6、0001114升8點8月北京房地產(chǎn)異?；钴S，國房開發(fā)景氣指數(shù)呈現(xiàn)全面上揚走勢上海1000757升5點上海房地產(chǎn)市場持續(xù)保持價增量增的大好局面，繼續(xù)向上攀升天津1000604下降1點天津住宅市場價穩(wěn)量升，呈現(xiàn)總體平穩(wěn)態(tài)勢深圳10001236上升5點深圳新盤層涌，房地產(chǎn)銷售出現(xiàn)小高潮重慶1000491上升6點重慶經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整略見成效，指數(shù)向上攀升（數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局）二、北京房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀1、京城樓市簡析1-1、 北京房地產(chǎn)市場利好不斷，異?；钴S隨著申奧成功以及即將入世的利好，北京的房價更是被炒得沸沸揚揚。奧運經(jīng)濟將使北京市基礎設施加速建設，也使北京的面貌日新月異。未來五年，市政府將投入1800

7、億元加入市政基礎建設和改造。這些投入帶動最明顯的行業(yè)就是房地產(chǎn)。今年1-7月北京的房地產(chǎn)開發(fā)投資額達到327.65億元，比去年同期增長了58.9%，投資額僅次于廣東，國內(nèi)名列第二，并繼續(xù)加速度增長。北京1-7月商品房的開工面積為1172.7萬平方米，同比增長91.8%，房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)更是呈現(xiàn)全面上揚走勢。北京7、8月來的市場是否存在泡沫、房價是漲是跌、奧運經(jīng)濟、WTO經(jīng)濟等等已成為當前京城房地產(chǎn)市場的中心話題，專家認為北京房地產(chǎn)市場潛力空間無限，但目前面臨突破的障礙仍是供需結(jié)構(gòu)和政府產(chǎn)業(yè)導向的問題。（圖1-1）2003年1-7月北京房地產(chǎn)開發(fā)投資額構(gòu)成 （圖1-2）2003年1-7月北京房

8、地產(chǎn)開工面積構(gòu)成數(shù)據(jù)來源：2003.9.26中國房地產(chǎn)報1-2、 南北“大鱷”注視京城，投資旺盛據(jù)統(tǒng)計，全北京的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已超過3390家，其中僅去年至今年4月新注冊的房地產(chǎn)開發(fā)公司就達1170家。目前，北京的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中外來軍團越來越多。繼萬科、上海金馬、山東魯能營大、福建金源集團、順華房地產(chǎn)之后，今年因足球而聞名的大連萬達、因要“上市”而聲勢先行的深圳金地等外地軍團加盟京城熱點區(qū)域CBD（中央商務區(qū)），一時間，北京市場成為上海、深圳、大連、廣州、福建等房地產(chǎn)企業(yè)紛紛搶占的對象。在北京拓展市場的外省市企業(yè)，在當?shù)卮蠖嗾紦?jù)著龍頭老大的地位。由于北京市場存在著巨大的誘惑力，據(jù)稱如果市場條

9、件適合，將會有更多的外省市房地產(chǎn)企業(yè)進入北京。北京房地產(chǎn)市場部分外地企業(yè)狀況一覽表企 業(yè)發(fā) 展 現(xiàn) 狀發(fā) 展 目 標大連萬達在成都圈地2000畝，其百萬平方米的“成都花園”兩天吸納兩萬客流及兩億銷售額。目前，萬達的對外擴張已經(jīng)發(fā)展到北京、長春、成都、昆明，年底還要擴展到15個城市。目前銷售額是30億，下一步計劃確保50億，力爭55個億。計劃用3年時間，成為房地產(chǎn)年銷售過百億的企業(yè)。深圳金地新上市的金地除在深圳、北京擴大開發(fā)規(guī)模外，還表示將逐步向全國發(fā)展，在全國形成5個中心區(qū)域，年開發(fā)量達到10萬平方米，銷售額實現(xiàn)32億元。讓企業(yè)總資產(chǎn)達到60億元（凈資產(chǎn)40億元），做成地產(chǎn)藍籌股。萬科繼續(xù)加大

10、對深圳、上海、北京和沈陽等城市的房地產(chǎn)投資力度外，實施了新城市擴張策略，在成都已顯示了集團品牌的號召力。萬科還順利進入武漢、南京、長春市場進行住宅開發(fā)，開始了新一輪戰(zhàn)略布局。計劃明年投入40億元，考慮引入具有雄厚實力的財團完成自己迅速擴張的戰(zhàn)略資料來源：2003.9.24中國房地產(chǎn)報1-3、 商品房價位偏高，普通住宅比例大（圖1-3）北京房地產(chǎn)在售房地產(chǎn)項目構(gòu)成 （圖1-4）北京朝陽區(qū)在售房地產(chǎn)價格構(gòu)成 數(shù)據(jù)來源：2003.7.16中國房地產(chǎn)報目前，北京房地產(chǎn)市場在售房地產(chǎn)項目約有800個，其中普通住宅規(guī)模在整個市場中所占比例最高，為66.68%。由于各地區(qū)位置、環(huán)境、基礎設施不同，商品房價格

11、也有極大差異?？傮w看，北京市普通商品房價格較高，房價水平高于成熟的上海和深圳市場。北京朝陽、豐臺、海淀三區(qū)普通商品住宅構(gòu)成比較區(qū) 域集中價位占區(qū)域內(nèi)比例主要分布地點點 評朝陽區(qū)30005500元/69.77%主要分布于望京、亞運村、八里莊等地雖然北京個人消費近期猛增，但普通商品房價格顯得較高，最為廣大中低消費者關注的低價位商品房規(guī)模相對較小，這一市場現(xiàn)狀近期還難以改變。70008000元/9.51%主要分布于勁松、朝陽門、燕莎國展、亞運村等地豐臺區(qū)5000元/以下80.3%主要分布于方莊、玉泉營、木樨園、六里橋等區(qū)域內(nèi)55006000元/10.38%主要分布于方莊、六里橋等地海淀區(qū)400050

12、00元/29.08%主要分布于八達嶺高速路、上地、學院路附近55007000元/43.98%集中于中關村、紫竹院、馬甸、學院路等地1-4、樓市類別及各區(qū)域競爭狀況北京樓市大致分布及價格狀況一覽表項目類別分布區(qū)域區(qū)域特征、規(guī)模價位構(gòu)成普通商品住宅朝陽區(qū)朝陽區(qū)依托于望京、亞運村等成熟的居住大社區(qū)，因此商品住宅開發(fā)規(guī)模居全市之首，達到30%。價位主要集中分布于35008000元/之間，占整個市場規(guī)模的68.41%。從海淀、豐臺、朝陽三區(qū)比較來看：朝陽區(qū)項目平均價位較高，主要以中高檔項目為主；豐臺區(qū)價位最低，以中抵檔項目為主；而海淀區(qū)中高檔、中低檔項目分布比較對稱。豐臺區(qū)區(qū)內(nèi)南三環(huán)附近開發(fā)量逐漸增加，

13、方莊、玉泉營等社區(qū)逐漸成熟，普通住宅開發(fā)量僅次于朝陽區(qū)。海淀區(qū)由于中關村區(qū)域、學院路區(qū)域、八達嶺高速路兩側(cè)有較好的環(huán)境優(yōu)勢，其普通住宅開發(fā)量也比較大。大興、西城、通州區(qū)普通住宅開發(fā)量均超過了5%經(jīng)濟適用房朝陽區(qū)分布在區(qū)內(nèi)十里堡、酒仙橋、望京等多個地方，上述地點是經(jīng)濟適用房比重最大的區(qū)域。經(jīng)濟適用房由于有政府限價，價格集中在15004500元/之間，其中3500元以上的開發(fā)規(guī)模比例達到65%以上。豐臺區(qū)主要集中于六里橋商圈，規(guī)模也比較大。大興、海淀、石景山、通州等區(qū)經(jīng)濟適用房規(guī)模均在10%以下。公寓朝陽區(qū)朝陽區(qū)占據(jù)了CBD（中央商務區(qū)）以及亞運村的優(yōu)勢，公寓規(guī)模比重最大，達到了41.94%。40

14、009000元/之間的開發(fā)量最大，占整個公寓市場的54.66%。海淀區(qū)有中關村支撐，公寓規(guī)模相對比較集中。其他區(qū)域東城、西城、崇文、宣武、豐臺等區(qū)的公寓市場占有率均在10%以下。別墅近郊及遠郊區(qū)域主要分布于昌平、順義、朝陽、通州等近郊及遠郊區(qū)域，其分布與區(qū)域設施、交通狀況等特點有較密切關系。7000元/以內(nèi)的占別墅市場43.2%，10000元/以上占總量的49.75%。（綜合資料）2、消費者分析2-1、高檔商品房消費群體特征可以說北京是高檔商品房消費最為旺盛的城市，近期，精品家園公司在購房者俱樂部會員中，采取隨機抽取的方式對支付能力在8000元/（高檔商品房）以上的購房消費群體調(diào)查得知：

15、26; 年齡：30至45歲的中青年人占據(jù)了絕對的主力，為被調(diào)查人數(shù)的54.3%。â 職業(yè)：外企、合資性質(zhì)企業(yè)人員為主，占42.1%；其次為民營、私營、合作經(jīng)營性質(zhì)人員，比例為54.3%。â 家庭年總收入：與購買能力最為密切相關的因素之一。調(diào)查中68.8%的購房者家庭年總收入在20萬元以上。â 交通工具：購買人群中69.3%的已經(jīng)擁有私家車或單位配車。2-2、高檔房消費者對購房區(qū)域的選擇 據(jù)調(diào)查顯示，京城去年開盤單價在8000元/平方米以上的商品房，有一半位于朝陽區(qū)，且東部地區(qū)居多。調(diào)查中的高檔房消費群對購房區(qū)域的選擇分別為：â 東部地區(qū)最受偏愛，選擇率達

16、到了23.6%，其余依次為北部、東北、西北、西部等區(qū)域，而最不被買家看好的是南部地區(qū)，西南部的被選率僅為2.5%。近幾年，信息產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展和亞運商圈的形成，加快了中關村和亞運村兩地經(jīng)濟發(fā)展的步伐，同時也使北部、西北部成為人們購買高檔房的理想?yún)^(qū)域，而南城地區(qū)則因為沒有明確的經(jīng)濟發(fā)展的支撐點，相應受到高檔房消費者的冷落。同時環(huán)線的概念也在消費者心目中悄悄發(fā)生著變化，購買者最為青睞的區(qū)域已經(jīng)不再是二環(huán)或三環(huán)路，而是三環(huán)至四環(huán)之間，選擇率為39.4%。2-3、高檔房消費者購房的選擇因素â 決策時間的選擇：潛在購房者有84.9%的人打算在一年內(nèi)購買，同時計劃在半年內(nèi)購買的人居多。â

17、 購房居住情況：有86.6%的購房者選擇了與父母、子女、配偶共同居住。â 購房面積的選擇：只有11.3%的消費者選擇100平方米以下的戶型，而占88.7%的購房者選擇面積都在100平方米以上，其中選擇單元面積在150平方米以上的占38.7%。â 購房戶型的選擇：對戶型的選擇以三居室和復式住宅居多，比例為57.1%；選擇兩居室的比例為20.1%。â 影響購房的重要因素：環(huán)境對買家的影響最大，達到了41.2%，其次為戶型設計、配套設施、教育條件和鄰里素質(zhì)。調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，環(huán)境因素對消費者購房的影響最大。在首都，隨著城市人口密度的加大和污染的加劇，消費者更加向往舒適、清新的

18、生活環(huán)境。相對而言，市區(qū)內(nèi)8000元/平方米的高檔公寓商品房，因其建筑密度大、綠化較少而使得位于近郊的低密度住宅以及TOWHOUSE俏銷的原因之一。其次為戶型設計，因為戶型的好壞直接關系到居室內(nèi)生活環(huán)境的好壞，從而影響到生活質(zhì)量的高低。作為一個高尚社區(qū)，鄰里的素質(zhì)也是衡量該社區(qū)檔次的重要指標之一。在這個層面的消費群中，被大眾看作是第一要素的價格因素卻成了被遺忘的角落。（附：據(jù)非官方最新的統(tǒng)計調(diào)查，北京置業(yè)者75%以上欲購5060萬元以下的商品房。60萬元總樓款，首付20%即12萬，做20年按揭，月供在35004000元之間，物業(yè)管理費在500元左右。購房的主要考慮因素為：地段、戶型、小區(qū)環(huán)境、

19、物業(yè)的配套設施、物業(yè)交付日期、價格及付款方式、物業(yè)管理費、住宅裝修標準等。）2-4、北京購房者獲取房地產(chǎn)信息的途徑（圖2-1）北京消費者了解房地產(chǎn)信息的渠道 數(shù)據(jù)來源：北京偉業(yè)顧問公司調(diào)查資料報紙是房地產(chǎn)廣告的主要媒體，北京的房地產(chǎn)項目大多選擇報紙廣告作為主要的宣傳方式，其次是口碑即熟人朋友的推薦也有相當重要的位置。電視廣告由于可保存性較差，需反復播放因此成本較高，相比于廣州而言，北京樓盤的電視廣告投入極少，消費者獲取有效信息的途徑也排在了新興媒體互聯(lián)網(wǎng)之后。調(diào)查顯示：大部分業(yè)界人士認為電視廣告的優(yōu)勢是具有聲像效果，更適于塑造企業(yè)形象（72%），如果選擇投放房地產(chǎn)電視廣告，可能首選的形式是形象

20、廣告（56%），其次是樓盤專題片（50%），只有約6%的人選擇銷售廣告。在影響力和沖擊力方面，電視廣告具有不可替代的作用，因此，推廣策劃者有必要引導發(fā)展商，改變其對電視廣告的認識。三、北京房地產(chǎn)廣告投放分析1、背景分析 房地產(chǎn)市場具有明顯的地域性，和相對于商品房市場開放較早的廣州相比，北京樓市商戰(zhàn)只能算剛剛開始。首先，在北京，國家大機關聚集，實物分房剛剛結(jié)束，集團購房正在退出北京樓市，屬于徹底市場行為的個人購房者比例正在加大；其次，北京目前一個房地產(chǎn)在售項目的廣告費投入只占銷售額的1%左右，而廣州深圳需占銷售額的3%5%，甚至占到8%。譬如一個10萬平方米，均價在4000元的中小樓盤，在廣州的

21、廣告投放量少的也有2800元，而在北京夠400萬元投放量的就算“大手筆”了。相對來講，北京房地產(chǎn)市場的競爭程度要低的多。2、廣告投放具有季節(jié)性（圖31）2000年度北京房地產(chǎn)行業(yè)平面媒體投放走勢圖（萬元）數(shù)據(jù)來源：2003年9月慧聰市場公司從上表可以看出，北京房地產(chǎn)廣告的投放季節(jié)特點，房地產(chǎn)廣告投放量在3至5月份基本持平，在6月份有一個飛躍；進入9月，也進入房地產(chǎn)行業(yè)的黃金時節(jié)，與當月其他行業(yè)相比，房地產(chǎn)行業(yè)廣告量也是遙遙領先，到元月份又進入低谷。3、平面媒體是房地產(chǎn)廣告投放的首選大眾報紙媒體是房地產(chǎn)行業(yè)各品牌拼殺的主要陣地，以北京2000年9月份為例，大眾媒體吸納的房地產(chǎn)廣告占房地產(chǎn)總廣告量

22、的90%。2000年9月北京地區(qū)位列全國前50競爭品牌的媒體選擇媒體選擇第一媒體第二媒體第三媒體品牌媒體名稱費用（萬）媒體名稱費用（萬）媒體名稱費用（萬）世紀城北京青年報164.19精品購物指南54.2北京晨報22.4戀日嘉園北京青年報107.2精品購物指南36.26北京晚報17.94紫竹花園北京青年報50.99精品購物指南49.1北京晚報25.07惠谷金色家園北京晚報45.31北京青年報44.81精品購物指南34.6東方廣場經(jīng)貿(mào)城中國建設報26財經(jīng)時報25.6北京青年報19.06數(shù)據(jù)來源：2003年9月慧聰公司隨著房地產(chǎn)市場發(fā)育的成熟，發(fā)展商在廣告量大幅度增加的基礎上，廣告投入已從過去的遍地

23、撒網(wǎng)轉(zhuǎn)向集中式。據(jù)央視調(diào)查機構(gòu)提供的數(shù)據(jù)表明：2000年1月至10月，北京房地產(chǎn)廣告投放量據(jù)第一位的報紙，占了當?shù)貓蠹埛康禺a(chǎn)廣告總量的59.82%，第二位占12.02%；上海第一位占71.73%，第二位占12.02%；廣州第一位占74.71%，第二位占14.91%。廣告投放集中度的出現(xiàn)，是市場走向成熟的一個必然選擇。就房地產(chǎn)廣告投放而言，每個地方都會形成1-2個主流報紙，吸收絕大部分的廣告，其他報紙會成為輔助媒體。4、北京地區(qū)房地產(chǎn)廣告報紙媒體選擇情況（圖4-1）2003年2月北京主要報刊房地產(chǎn)廣告占有量示意圖（萬元）數(shù)據(jù)來源：慧聰公司2003.9各報刊基本資料二月份房地產(chǎn)廣告占有量媒體名稱發(fā)

24、行量（萬）發(fā)行周期房地產(chǎn)版位廣告總量（萬）房地產(chǎn)廣告量地產(chǎn)廣告%比當月全國排名北京青年報65每日周二 、四版5108.821570.6130.73精品購物指南20周二 、五物業(yè)版1884.63828.8445北京晚報80每日周四樓宇周刊4003.49548.7413.78北京晨報20每日周三、周五1576.93351.1622.312北京經(jīng)濟報5每日257.9494.4236.639北京廣電報50周二二、三版502.4784.8116.943北京報紙媒體基本上有固定的房地產(chǎn)版位，樓市廣告信息集中在一起，方式就如同南方都市報周五一次的“黃金樓市”一樣。四、附錄（市場資料）京城樓盤50強已圈定北京

25、晚報召起“2003年度北京十大明星樓盤評選活動”第一階段程序“京城樓盤50強”已經(jīng)圈定。 2003年10月4日序號品 牌地 址均價（元/）開 發(fā) 商廣 告 語1一棟洋房亦莊開發(fā)區(qū)榮華北路5700北京懿麟房地產(chǎn)開發(fā)公司國際樣板Townhouse社區(qū)2大西洋新城朝陽區(qū)廣順北大街33號6300北京信宜房地產(chǎn)開發(fā)公司真正的國際化社區(qū)3萬科青青家園朝陽區(qū)京沈路旁（毛坯房）4000北京萬科企業(yè)有限公司CBD·都市新銳·棲居4萬科星園北苑路紫玉山莊北6180北京萬科企業(yè)有限公司中產(chǎn)階級新生活5千鶴家園北四環(huán)內(nèi)6800北京住總房地產(chǎn)開發(fā)部更多享受，由您安排6天天家園永定門外安樂林路22號4

26、600北京恒鴻房地產(chǎn)開發(fā)公司好生活，天天有7元嘉國際公寓東城區(qū)新中街12000北京三元嘉銘公司精英文化，精質(zhì)生活8長安新城長安街永定路口向南1500米3950北京大成開發(fā)集團經(jīng)濟適用房巔峰之作9方丹苑朝陽區(qū)勁松七區(qū)5600北京方恒房地產(chǎn)公司東二環(huán)，精致家園10世紀城紫竹院往西1500米6400北京金源鴻大房地產(chǎn)有限公司我們造城11東方銀座東直門橋東南角12000北京京港物業(yè)公司成就新一代商務貴族12東潤楓景燕莎以東2500米6200天鴻寶潤房地產(chǎn)公司發(fā)現(xiàn)居住的真意13東晶·國際北京經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)內(nèi)4600北京國富華房地產(chǎn)公司國際大師作品，感受建筑作品魅力14北辰綠色家園亞運村正北35

27、公里5300北京北辰實業(yè)股份公司180萬平方米奧運大社區(qū)精彩紛呈15北苑家園朝陽區(qū)立水橋3960北京城建興華地產(chǎn)公司奧運村210萬配套齊全社區(qū)16北京·印象定慧立交橋的東北角8000北京金都房地產(chǎn)實業(yè)股份公司德國居住品質(zhì)，東方人文情懷17立恒名苑廣安門立交橋南200米路西6180北京立恒名苑房地產(chǎn)開發(fā)公司緊伴西貴商賈18亞運新新家園朝陽區(qū)辛店路11000北京京伯房地產(chǎn)開發(fā)公司被都市珍藏的自然19當代萬國城東城區(qū)香河園1號8800當代鴻運房地產(chǎn)經(jīng)營公司多元生活、多元客戶、多元建筑、多元主題生活區(qū)20當代城市家園上地信息產(chǎn)業(yè)基地5100北京當代房地產(chǎn)開發(fā)有限公司上風上水上地，尚品板式規(guī)模

28、社區(qū)21早安·方莊方莊東里6000北京中廣房地產(chǎn)有限公司方莊新地標22層·e時代·人本住宅22華鼎世家望京新城中心區(qū)內(nèi)6200北京城市開發(fā)集團有限責任公司E時代集權豪宅23興隆家園建國路29號（地鐵四惠東站旁）4600北京天翌房地產(chǎn)開發(fā)公司CBD首席生態(tài)綠洲24陽光華苑朝陽區(qū)京通苑30號樓4580北京市華遠房地產(chǎn)股份有限公司泛CBD的陽光城25時代莊園亞運村北苑路東6480北京太合日盛房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司與城市相依，與自然相融26時代芳群方莊生活圈芳群園內(nèi)6680北京城市開發(fā)集團有限責任公司方莊中的極品住宅27遠洋天地慈云寺橋往南100米路東6600北京市天麟房

29、地產(chǎn)開發(fā)有限公司年輕的天地，我們的生活28遠洋風景西直門立交橋東300米8200北京市天麟房地產(chǎn)開發(fā)有限公司歷經(jīng)遠洋，靜享風景29楓樺豪景廣內(nèi)大街和宣外大街交匯處7500北京市天楓房地產(chǎn)開發(fā)公司都市純板樓綠意社區(qū)30怡美家園上地環(huán)島向東800米4800北京宏大興業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)股份有限公司怡然自得，美麗人生31怡海花園豐臺區(qū)科學城東4800北京怡?；▓@房地產(chǎn)開發(fā)有限公司回到怡海，回到家32和平新城東北二環(huán)小街橋北100米6680北京強佑房地產(chǎn)開發(fā)公司城市主義生活圈33榮豐2008廣安門外大街305號7000北京榮豐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司京城首家奧林匹克主題公寓34星島嘉園北京經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)內(nèi)4300北

30、京亦莊新城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司連獲三大獎，精品外銷房35亮馬名居燕莎東8000米9000北京雅世房地產(chǎn)開發(fā)公司36美林花園紫竹院路33號9000北京辰泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司路漫漫其修遠兮，吾將上下求索37宣頤家園舊宮鎮(zhèn)小紅門路28號3400北京宣頤房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司好房不貴從我們開始38冠城園北三環(huán)馬甸橋西北角9500北京冠海房地產(chǎn)有限公司和諧，人聚空間39珠江駿景木樨園橋西南角（精裝修）5600北京珠江房地產(chǎn)開發(fā)有限公司好生活在珠江40倚林佳園朝陽區(qū)亞運村林萃路7450北京科林房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與奧林匹克公園零距離接觸CITYHOUSE41澗橋·泊屋館蘇州橋西北7200北京新紀元房

31、地產(chǎn)開發(fā)公司42朗琴園手帕口橋向南500米5280北京潤博房地產(chǎn)開發(fā)有限公司朗琴園讓生活濃一些43得易家朝內(nèi)大街老外交部對面11000北京億洋星城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司稀有地段的卓越商住樓盤44清芷園右安門東大街8000北京金馬四方房地產(chǎn)公司京城瑰寶清芷園45深藍華亭北四環(huán)中路6號10000北京市華遠房地產(chǎn)股份有限公司我的工作就是享受生活46朝陽園朝陽區(qū)甘露園南里8088北京利暉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司CBD生活平臺47新世界太華公寓崇文門外大街5號13000新世界中國地產(chǎn)有限公司演繹國際都會非凡姿彩48嘉銘·桐城亞運村北苑路86號5680北京嘉銘房地產(chǎn)公司奧運村里梧桐家園49橘郡亞運村正北1

32、6公里8000北京溫碧源住宅有限公司為首富打造首墅50柏林愛樂朝陽區(qū)管莊路口往北500米3800北京城鄉(xiāng)房屋建筑開發(fā)公司北京首家純德國社區(qū)萬科這半年業(yè)績還不錯上半年，萬科各地樓盤銷售業(yè)績不錯，在深圳、上海和天津主要樓盤的銷售率超過90，預售樓盤的售出率超過60，結(jié)算面積322萬平方米，較上年增長84。深圳四季花城、上海華爾茲花園、沈陽花園新城、北京萬科星園、天津花園新城、成都城市花園均有良好市場表現(xiàn)，北京萬科星園、北京青青家園分別獲得建設部頒發(fā)的新世紀人居經(jīng)典住宅小區(qū)“建筑形態(tài)”金質(zhì)獎和“人居經(jīng)典”綜合大獎。 萬科董事長王石認為，萬科上半年緊緊把握住了房地產(chǎn)市場全面繁榮的機遇，在繼續(xù)加大對深圳

33、、上海、北京和沈陽等城市的房地產(chǎn)投資力度外，實施了新城市擴張策略，業(yè)務進展順利。其中在成都市場的預售已顯示了集團品牌的號召力。萬科還順利進入武漢、南京、長春市場進行住宅開發(fā)，開始了新一輪戰(zhàn)略布局。王石表示，全國出現(xiàn)了新一輪房地產(chǎn)開發(fā)熱潮，但不同于1993年宏觀調(diào)控前的房地產(chǎn)泡沫，主要體現(xiàn)在消費市場基本平衡的供求關系上，購房者以自用者為主，而不是投資者，購地者以開發(fā)商開發(fā)為主，而不是炒賣地皮。此外，為了規(guī)范市場，政府將逐步規(guī)范土地市場，采用拍賣和找投標的方式出讓土地。政府還提高了預售樓花的標準，金融機構(gòu)也對按揭貸款給予了更嚴格的限制，這些舉措都將對規(guī)范市場起到積極作用，并提高了行業(yè)進入的門檻。因

34、此，更多地掌握了依然是十分稀缺的土地資源對一個房地產(chǎn)開發(fā)商未來的發(fā)展是舉足輕重的。顯然，新的政策將增加對房地產(chǎn)開發(fā)商的資金壓力。萬科是基于對上述政策變化的預期而加大了集團的土地儲備。王石還透露，上半年萬科的土地儲備較去年底增長了1倍，在全國各城市土地儲備總量接近900萬平方米。2003年8月23日北京晚報記者毛序國東看CBD地區(qū)由于CBD總體規(guī)劃方案的正式出臺，城東CBD區(qū)域內(nèi)及周邊的樓盤已經(jīng)炙手可熱。總建筑面積達72萬平方米的北京財富中心雖已在9月17日奠基開工，其售樓處還未建成，價格也是個未知數(shù)。但在其北側(cè)的新城·國際銷售展示大廳已開放近3個月，社區(qū)規(guī)劃沙盤和戶型圖都看得見、摸得

35、著，預計開盤時每平方米的均價為10700元，首期工程的入住時間是2003年。 在CBD區(qū)內(nèi)有望在2002年底以前入住的新盤有：總建筑面積為35萬平方米的怡景園，預計開盤時每平方米的均價為12800元；總建筑面積為30萬平方米的萬豪國際公寓，預計開盤時每平方米的均價為11000元。CBD區(qū)內(nèi)目前正在銷售的現(xiàn)房有：位于賽特購物中心西側(cè)的燕華苑，每平方米均價12088元；位于朝陽區(qū)小莊的中國第一商城，每平方米均價11000元。 其實大部分購房者還是看中CBD周邊地區(qū)的樓盤，主要原因是價格相對便宜，而城東的交通又十分便捷，買一套100多平方米的房肯定能省出一輛小轎車的錢。今年泛CBD地區(qū)的新盤很多，目

36、前已經(jīng)拿到銷售許可證的當代萬國城，在東直門橋的北側(cè)，緊鄰北二環(huán)，總建筑面積60萬平方米，改造后的亮馬河與北護城河將在社區(qū)內(nèi)交匯，屬親水住宅，每平方米均價8800元。由曾設計了恒基中心的香港建筑大師關善明設計的東方銀座位于東直門橋的東南角，總建筑面積17萬平方米，目前工程已出正負零，銷售大廳和樣板間都已建好，由于從香港運來的樣板間家具及飾物尚在天津新港驗關，樣板間的開放時間有可能在國慶期間。東方銀座屬提供全部精裝修的高檔公寓，預計開盤時的每平方米均價為11000元。 京港物業(yè)在投資開發(fā)東方銀座的同時，還在朝陽門外十里堡開發(fā)建設了今年早些時候已正式開盤銷售的都會國際，這幢既提供全部精裝修又贈送全套

37、家具和家電及廚具的酒店式商務公寓，與東方銀座的銷售定位一樣，面向的都是在CBD區(qū)內(nèi)工作的白領，每平方米均價8500元，目前已銷售過半。 位于東四環(huán)慈云寺橋東南角的遠洋天地是一個80萬平方米的大社區(qū)，新建成的銷售中心和樣板間及遠洋藝術天地國慶期間將全部開放，目前正在銷售的板樓均價為每平方米6500元。 2003年9月27日北京晚報記者毛序國西北看中關村地區(qū)最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，中關村核心區(qū)住宅的供應量僅有450萬平方米，去年中關村房地產(chǎn)的升溫已將其中一大半的供應量消化掉。雖說中關村為IT人員創(chuàng)造了大量就業(yè)和致富的機會，卻沒有提供相應的住宅產(chǎn)品。有關方面今年對2000位中關村IT從業(yè)人員的問卷調(diào)查表明

38、，他們的無房率為934，平均每月的住房支出為1630元，平均每天上下班時間為70分鐘，當前的居住滿意度僅為5，選擇一年內(nèi)買房的人高達15。 由于北京市政府從去年開始明確規(guī)定，中關村核心區(qū)不再審批新的住宅項目，住宅現(xiàn)已成為中關村地區(qū)的稀缺產(chǎn)品。去年開盤的華清嘉園是中關村核心區(qū)內(nèi)最紅的樓盤，不僅一直供不應求，而且每個新樓座發(fā)售時，都有近百人從深夜起排隊。目前中關村區(qū)域的新住宅項目不足50個，主要分布在知春路、西直門、紫竹橋、板井和萬柳地區(qū)，其中板井地區(qū)的供應量最大，曙光花園、世紀城、魯藝上河村3個項目的總建筑面積就達到200萬平方米。知春路上的知春·時代和錦秋知春規(guī)模雖不大，但都很精致，

39、知春·時代目前每平方米的均價已達6200元，錦秋知春每平方米的均價達到了6800元。 今年8月世界大學生運動會開幕前，知春路和學院路道路改造工程全面完工，使西直門地區(qū)的樓盤價格小步上漲，其重要原因是從這里到中關村核心區(qū)的行車時間比過去縮短了一半，西直門地區(qū)的時代之光、金暉嘉園、遠洋風景都把自己的客戶群瞄向了中關村的IT人員。前兩個樓盤的首期都可以在今年底之前入住，遠洋風景則是小區(qū)的全部6幢樓同時開工，明年2月同時交樓。時代之光每平方米的均價為8450元，金暉嘉園每平方米的均價為7500元，遠洋風景每平方米的均價為8200元。 由于萬柳綠化工程的實施，萬柳地區(qū)早就被譽為中關村的“后花園

40、”，這一地區(qū)的樓盤自然成為中關村高科技人員的“大后方”。無論是前兩年開盤的萬泉新新家園、光大花園，還是后來居上的新起點嘉園、錦繡大地公寓及澗橋·泊屋館（原名為萬柳新紀元花園），均受到中關村高科技人員的青睞。由北京住總集團開發(fā)的山水傾城是萬柳地區(qū)的最新樓盤，位于蘇州橋西300米，建筑面積只有8萬平方米的社區(qū)小而精，由4幢塔樓組成，1號樓和2號樓為全躍層公寓，起居室的層高達405米。水是該小區(qū)環(huán)境設計的母題，整個小區(qū)的環(huán)境景觀都圍繞南、北兩個水景組織。山水傾城開盤時的每平方米均價預計為9000元左右。 在中關村里工作的后勤服務人員在買房時應選擇往城外走，也就是往北邊去，因為離市中心區(qū)越遠

41、的地價格越便宜，房價也就降下來了。位于清河安寧莊路的當代城市家園每平方米的均價才4800元，社區(qū)品質(zhì)也相當不錯。放心看房指南（北線）主打品質(zhì)離2003年7月13日那一天越來越遠，人們對奧運的熱情逐漸平和下來。亞運村及北部的項目也不能再光指著“奧運”、“地段”這張牌了，開始在自身項目品質(zhì)上下功夫。 近期，亞運村周邊出現(xiàn)的幾個新項目如倚林佳園、亞運新新家園、時代莊園、雪梨澳鄉(xiāng)等Townhouse項目打破了以前北部地區(qū)以“塔”為主的樓盤格局，這些項目相比于一代的塔樓、二代的板樓，更有競爭力，加之這些項目迎合了目前人們的購房需求以及自身的地段優(yōu)勢，漸漸成為京北地區(qū)客戶的新寵。但是一代、二代的塔樓和板樓

42、并不因三代Townhouse項目的得寵而一落千丈，畢竟塔樓與板樓的價格相對比較低，而且各個塔、板樓項目還有其自身的優(yōu)勢，如萬科星園雖是塔樓，但采用獨特的“蝶式”設計，采光和通風都不錯；再如嘉銘園，同是板樓，但不斷創(chuàng)新，目前已出現(xiàn)“第三代”了。 不論對塔樓、板樓，還是對Townhouse項目來說，雖然自身品質(zhì)在不斷提高，但北部的地段優(yōu)勢還是這些項目的一大賣點。由于亞運會的召開，北部的市政、交通、各種配套都先于南部和西部提前到位，這不，南四環(huán)和西四環(huán)剛剛通車，北五環(huán)又先走一步，提前通車了。據(jù)悉，地鐵5號線和13號線目前也在緊鑼密鼓地建設中，這兩條地鐵建成后，對北京又將是一大利好。 序號品 牌地 址

43、均價（元/）銷售許可證優(yōu)惠辦法1北苑家園朝陽區(qū)立水橋南3960京房內(nèi)證字第651號2藍色家族京順路第二個紅綠燈左轉(zhuǎn)5200正在辦理中一次性付款九七折，分期付款九八折3動感之都·寶星園望京地區(qū)5300內(nèi)部認購期購買B、C、D、E單元九五折，購買A、F單元住宅贈送5至8平方米面積，特別車位買一贈一4陽光·麗景黃寺大街23號6900京房內(nèi)證字第891號5倚林佳園北四環(huán)北側(cè)國家森林公園西25米7450京房內(nèi)證字第948號6雪梨澳鄉(xiāng)八達嶺高速路西三旗出口處東側(cè)8800京房內(nèi)證字第946號7錦繡馨園亞運村小營路北口5500京房內(nèi)證字第697號十一期間，現(xiàn)場購房九八折優(yōu)惠，數(shù)量有限，先到

44、先得8北辰綠色家園亞運村正北35公里5300京房內(nèi)證字第484號10月2日至7日，舉辦“北辰綠色家園經(jīng)典戶型特賣周”9中景濠庭神華大廈旁9800京房內(nèi)證字第953號10嘉銘·桐城朝陽區(qū)北苑路86號5680京房內(nèi)證字第296號11金榜園健翔橋北8公里3900京房內(nèi)證字第809號送精美禮品12和平新城東北二環(huán)小街橋北100米路東6600京房內(nèi)證字第878號凡在國慶節(jié)期間購房者，可享受1的優(yōu)惠13王府大社區(qū)昌平區(qū)平西府鎮(zhèn)3198京房內(nèi)證字第592號9月28日現(xiàn)房隆重開盤14望京利澤家園望京利澤西園420015金色假日產(chǎn)權酒店延慶縣八達嶺溫泉度假村南側(cè)每套31萬國慶期間隆重推出看房大聯(lián)歡活動

45、。國慶節(jié)期間，凡去金色假日市內(nèi)售樓處看房登記者，都將不僅專車安排看房，還將參加金色假日酒店組織“觀長城、賞明月”活動。記者李海霞2003年9月27日放心看房指南（西線）蓄勢待發(fā)就位置而言，西部位于京城的上風口，山巒環(huán)抱，翠色相擁，空氣清新。建設部、國家計委等各大部委匯聚這里，清華、北大、人大等眾多高等院校、科研院所云集于此。西部的瓶頸在于交通。如今西外、學院路兩街一路的改造，調(diào)整了城市功能，貫通了北部、西部樓市，把金融街和中關村、奧運村“兩個村”連成了一片，形成了一個與東直門燕莎相對的西北部經(jīng)濟帶。道路修通后，西直門地區(qū)成了一個立體交通樞紐：軌道交通，既有地鐵，又有連接清河、回龍觀和酒仙橋等邊

46、緣集團和東直門的城市鐵路；北有直通北五環(huán)的學院路；西北有經(jīng)西外、中關村白頤路到西四環(huán)板井地區(qū)的西外大街，西直門還通過高架橋直到北三環(huán)或北四環(huán)地帶。而德外大街將建成一條連接二、三環(huán)的城市快速路，與京昌高速和北三環(huán)、北四環(huán)有機相連，成為北城南北向的交通動脈。據(jù)了解，今后五年西城區(qū)將重點圍繞德勝門外、西直門外、復興門外地區(qū)完成危舊房改造，其中的德外和西外正是此次兩街一路修整拓寬后的最大受益者。目前市政府已經(jīng)決定將西接長河、東接德勝門護城河的暗河改為明河，河道寬15米，河岸兩側(cè)進行大面積綠化，并在西直門設立游船碼頭。河道建成后，將重現(xiàn)西直門“水景”風貌，為西部建立獨具特色的生態(tài)商務圈打下堅實的基礎。

47、序號品 牌地 址均價（元/）銷售許可證優(yōu)惠辦法1知春時代大運村公寓正對面5580京房內(nèi)證字第911號2南極星豐臺科技園，西南四環(huán)邊4000京房內(nèi)證字第861號11月開始入住，每周特惠5套戶型3世紀城紫竹橋向西1500米6300京房內(nèi)證字第828號4韋伯豪中關村南大街魏公村路口南100米8800京房內(nèi)證字第657號5今典花園西直門橋京房內(nèi)證字第180/190號6莊維花園豐臺北路4560京房內(nèi)證字第482號現(xiàn)房展示送彩電7蓮香園豐臺區(qū)六里橋北里5600京房內(nèi)證字第270號20套房特價8長安新城永定路路口向南1500米3950京房內(nèi)證字（經(jīng)）第026號9曙光花園紫竹橋西，昆玉河邊6200京房內(nèi)證字第

48、676號國慶期間一次性付款九六折，按揭付款九七折10青塔東里豐臺區(qū)青塔東里五棵松南4760京房內(nèi)證字第712號新樓開盤11晉元莊海淀區(qū)晉元莊阜石路南3900京房內(nèi)證字第479號每平方米優(yōu)惠100元12博望園長安街軍博對面8000京房內(nèi)證字第798號13怡海花園豐臺科學城4900京房內(nèi)證字第800號記者姚麗穎2003年9月27日放心看房指南（南線）悄悄升級從去年到今年，城南一直在給人們帶來驚喜。首先是市政方面，南四環(huán)、南鬧市口大街、菜市口大街、麗澤路、玉泉營環(huán)島改擴建工程完工。隨后，廣安大街、京開高速路相繼通車，橫穿京城南北的地鐵5號線也將動工。而與此同時，各種市政管線先后到位。如菜市口大街，在

49、通車前先期投入18個億在道路沿線鋪設了7條總長266公里的管線，其中包括水、電、熱、天然氣等；南四環(huán)在修建的同時，供電、電信、自來水等管線也已到位。除此之外，日前正式啟動建設的環(huán)城綠化隔離帶，總面積達240多平方公里，其中城南周邊的經(jīng)濟林、苗圃業(yè)、森林公園已陸續(xù)上馬。從玉淵潭經(jīng)陶然亭到高碑店的南護城河也即將通航。暢通的道路就像剛剛連通的血脈，城南的土地被一片片激活。大紅門、小紅門、西紅門這些原來的“城鄉(xiāng)結(jié)合部”，如今隨著車程的大大減縮也納入了更多購房者的選擇范圍。再往南，亦莊經(jīng)濟開發(fā)區(qū)藉著低密度的購買熱潮，開發(fā)了一系列制作精良的樓盤項目。與申奧成功后城北的熱情高漲相比，低調(diào)的城南默默地以低價位

50、和低密度吸引著買房人。 資料來源：2003年9月27日北京晚報序號品 牌地 址均價（元/）銷售許可證優(yōu)惠辦法1星島嘉園北京亦莊經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)4300京開房外證字第200002號2快樂洋城洋橋十字路口向南2.5公里4160（京房內(nèi)證字第943號）10月3日至10月9日期間，向交付訂金后簽約的客戶贈送合資品牌電熱水器一臺3一棟洋房亦莊經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)榮華北路5700京開房外證字第200301號4榮豐2008廣外大街309號7000京房外證字第329號5宣頤家園大興區(qū)舊宮鎮(zhèn)小紅門路28號2890（京房內(nèi)證字第923號）10月1日至10月7日看房者有精美禮品贈送，現(xiàn)場訂房者可參加“綠茵別墅”兩天一夜的免

51、費游覽活動6榮寧園廣安門南街60號6300京房內(nèi)證字第569號國慶期間九六折7東麗溫泉家園豐臺馬家堡東路88號4588京房內(nèi)證字第898號8花市棗苑崇文區(qū)花市東側(cè)7300京房內(nèi)證字第695號一次性九六折，按揭九八折9泰然居宣武區(qū)白紙坊東街10號6100京房內(nèi)證字第832號送精裝修10新世界太華公寓崇文門外大街5號13000京房外證字第266號11陶然湖景西南二環(huán)陶然湖旁7500京房內(nèi)證字第785號兩居室打折促銷12政洋家園地處南三環(huán)4900京房內(nèi)證字第709號13優(yōu)秀·賞玉泉營南25公里3600京房內(nèi)證字第293號部分戶型九六折14楓樺豪景廣安大街與宣外大街交會處7500京房內(nèi)證字第906號贈送中央空調(diào)15南國花城南二環(huán)內(nèi)菜市口大街西8000京房內(nèi)證字第320號上半年京城樓市細細拆牌記者毛序國