南京市主城區(qū)住宅地價(jià)的時(shí)空演變

1、第3 1卷第6期地 理 研 究Vol. 31 , No. 62012年6月GEOGRAPHICAL RESEARCHJune >20122012 China Academic Journal Llcctronie Publishing I louse. All迪ht$ reserved. http/Z第3 1卷第6期地 理 研 究Vol. 31 , No. 62012 China Academic Journal Llcctronie Publishing I louse. All迪ht$ reserved. http/Z第3 1卷第6期地 理 研 究Vol. 31 , No. 6南京市

2、主城區(qū)住宅地價(jià)的時(shí)空演變曹天邦1,2黃克龍12,李劍波12,王亞華11.南京師范大學(xué)地理科學(xué)學(xué)院，南京2 10046； 2.江蘇金寧達(dá)不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估咨詢有限公司，南京21 00 36)摘要：城市地價(jià)在空間、時(shí)間分布上具有較強(qiáng)的關(guān)聯(lián)性和特殊性，隨著城市建設(shè)的快速發(fā)展 和土地市場(chǎng)的不斷發(fā)育 ，城市地價(jià)的時(shí) 空變化日趨復(fù)雜。本文以南京市主城區(qū)為例，基于城 市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，運(yùn)用統(tǒng)計(jì)分析方法 和克里金插值方法，研究城市住宅地價(jià)時(shí)空演變特 征。研究表明：從宏觀上講，地價(jià)時(shí)間上演變受 宏觀經(jīng)濟(jì)影響較大，大的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、房地產(chǎn) 市場(chǎng)的變動(dòng)，對(duì)地價(jià)變化影響顯著。從中觀上講，地價(jià)空間上演變主要體現(xiàn)在城市內(nèi)部的區(qū) 位

3、條件、交通條件、城市規(guī)劃、公用設(shè)施 狀況和環(huán)境條件等的影響。上述兩者共同作用于地 價(jià)的變化，并且兩者相互關(guān)聯(lián)、密不可分。通過(guò)城市地價(jià)的時(shí)空演變研究，以期快速、直觀、準(zhǔn)確地反映城市地價(jià)變化 ，為城市地價(jià)的宏觀調(diào)控、合理利用土地資源提供參考 。關(guān)鍵詞：住宅地價(jià)；時(shí)間演變；地價(jià)等值線；地價(jià)剖面；時(shí)空演變文章編號(hào)：1 000-0585 2012)064029401引言，監(jiān)測(cè)城市目前國(guó)內(nèi)城市在進(jìn)行基準(zhǔn)地價(jià)更新工作過(guò)程中都已建立地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)體系地價(jià)的變化。有關(guān)城市地價(jià)時(shí)間變化的研究開(kāi)展比較早，主要成果集中在地價(jià)指數(shù)的研究2012 China Academic Journal Llcctronie Publ

4、ishing I louse. All迪ht$ reserved. http/Z第3 1卷第6期地 理 研 究Vol. 31 , No. 6、各種指數(shù)及其O David Dale，以波蘭南部克，全面闡明各種編3 O相對(duì)于城市地上O葉劍平等著重介紹了城鎮(zhèn)地價(jià)指數(shù)編制過(guò)程中樣點(diǎn)的確定和抽樣技術(shù) 計(jì)算公式，并闡述了地價(jià)指數(shù)的應(yīng)用及我國(guó)城鎮(zhèn)地價(jià)指數(shù)編制的技術(shù)路線 Joh ns on等在闡述地價(jià)評(píng)估函數(shù)擬合性隨時(shí)間的推移精度越低的基礎(chǔ)上 拉科市為例，運(yùn)用限制性特征價(jià)格指數(shù)模型測(cè)算其各地類(lèi)價(jià)格的變化程度與趨勢(shì) 茂等在對(duì)我國(guó)大陸各種城市地價(jià)指數(shù)編制方法加以綜述和比較的基礎(chǔ)上制方法之間的異同和適用條件，并對(duì)編

5、制過(guò)程中具體問(wèn)題進(jìn)行系統(tǒng)論述價(jià)的時(shí)間變化研究來(lái)說(shuō)，我國(guó)城市地價(jià)空間演變研究起步較晚，但國(guó)外在此方面研究較早。德國(guó)學(xué)者杜能在孤立國(guó)中提岀農(nóng)業(yè)區(qū)位論，初步提岀區(qū)位地租思想。美國(guó)城市經(jīng)濟(jì)學(xué)家阿朗索在區(qū)位和土地利用中提岀競(jìng)標(biāo)地租理論。西方學(xué)者還提岀不同的城市土地利用模型，有伯吉斯的同心圓模型、霍伊特的扇形模型以及哈里斯和烏爾曼的多核模型 等，為研究城市地價(jià)時(shí)空變化提供了參考和借鑒4 O Alonso等建立并應(yīng)用地價(jià)模型來(lái)研究不同城市地價(jià)在空間上的分布規(guī)律5力。近年來(lái)，國(guó)內(nèi)不少學(xué)者也開(kāi)展此類(lèi)研究。王茂收稿日期 ：20114743； 修訂日期 ：20124242基金項(xiàng)目：教育部人文社會(huì)科學(xué)研究青年基金 1

6、1YJC84005 1 ),江蘇省高校自然科學(xué)基金 Q0KJB170005),江蘇高校優(yōu)勢(shì)學(xué)科建設(shè)工程資助項(xiàng)目作者簡(jiǎn)介：曹天邦 19684男，江蘇興化人,博士，高級(jí)工程師,主要從事地價(jià)評(píng)估研究oE 4nail: n jca otb 163 . c om通訊作者：黃克龍 19634,男，江蘇揚(yáng)中人，教授，主要研究方向?yàn)榈乩硇畔⑾到y(tǒng)和土地管理。E 4mail: HKL2012 China Academic Journal Llcctronie Publishing I louse. All迪ht$ reserved. http/Z6期曹天邦等：南京市主城區(qū)住宅地價(jià)的時(shí)空演變1033春通過(guò)對(duì)城市地價(jià)

7、空間分布變化規(guī)律的分析研究，探索城市地價(jià)在時(shí)間序列上的演化規(guī)律及其動(dòng)因，初步構(gòu)筑起城市地價(jià)四維空間理論的框架覘。鄭新奇等通過(guò)對(duì)離散地價(jià)樣點(diǎn)進(jìn)行空間插值處理，創(chuàng)建格網(wǎng)文件，建立了濟(jì)南市 1 998年和2 001年的數(shù)字地價(jià)模型心。蔣芳等利用北京市1 9982003年的普通住宅岀讓地價(jià)資料，揭示了北京市住宅地價(jià)空間分布規(guī)律及其成因10 o張?jiān)ｘP等利用土地價(jià)格調(diào)查和動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)資料，對(duì)20012007年呼和浩特居住用地地價(jià)分布的時(shí)空特征進(jìn)行分析11 o武文杰等利用1 9922006年北京市五環(huán)內(nèi)居住用地岀讓數(shù)據(jù)，采用GIS空間分析方法，研究了北京市居住用地的時(shí)間動(dòng)態(tài) 趨勢(shì)和空間格局特征12：o張鴻輝等在

8、探索性空間數(shù)據(jù)分析 feSDA）和地統(tǒng)計(jì)學(xué)方法的支持下，建立了 2001-2004年南京市主城區(qū)住宅用地?cái)?shù)字地價(jià)模型，研究了整個(gè)區(qū)域的住宅地價(jià)空間演化趨勢(shì) ，并選取典型地價(jià)剖面研究了住宅地價(jià)的時(shí)間演化趨 勢(shì)13 o綜合以上研究成果可以看岀，在城市發(fā)展過(guò)程中受?chē)?guó)家政策、自然條件、社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件、土地市場(chǎng)、區(qū)位條件等諸多因素影響，地價(jià)總是處于動(dòng)態(tài)變化之中。以往的研究多數(shù)還限于不同時(shí)期地價(jià)的靜態(tài)對(duì)比，未將地價(jià)空間變遷與時(shí)序變化緊密融合起來(lái)。本文嘗試?yán)贸鞘械貎r(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)的成果，探索地價(jià)在時(shí)間維和空間維的變化特征，試圖從時(shí)間和空間相結(jié)合的角度研究城市住宅地價(jià)的時(shí)空演變特征。2研究區(qū)概況與數(shù)據(jù)來(lái)源2. 1

9、研究區(qū)概況本文以南京市主城區(qū)為研究區(qū)域，包括玄武、白下、秦淮、建鄴、鼓樓、下關(guān)、棲霞、雨花臺(tái)等所轄區(qū)域內(nèi)的城市建成區(qū)，面積約265.5 km2 o南京近年來(lái)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)較快，城市建設(shè)飛速發(fā)展，主城區(qū)土地區(qū)位條件和市場(chǎng)變化較大 ，房?jī)r(jià)大幅上漲，城市地價(jià)水平 和空間分布有了較大變化，由于基準(zhǔn)地價(jià)更新工作量大，更新速度較慢，因此嘗試?yán)玫貎r(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)成果對(duì)城市地價(jià)時(shí)空演變進(jìn)行研究，以期快速、直觀、準(zhǔn)確地反映城市地價(jià)變化。2. 2 數(shù)據(jù)來(lái)源與研究方法本文采用南京市20002009年的地價(jià)監(jiān)測(cè)資料，具體分為三大部分，一是監(jiān)測(cè)點(diǎn)的地價(jià)數(shù)據(jù)，共有住宅地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)57個(gè)；二是土地市場(chǎng)的交易地價(jià)數(shù)據(jù) ，通過(guò)調(diào)查取得平均

10、每年60個(gè)住宅土地市場(chǎng)交易資料，并對(duì)其進(jìn)行了期日、土地開(kāi)發(fā)程度、土地使用年限、容積率等修正 ；三是與地價(jià)相關(guān)的20002009年南京市統(tǒng)計(jì)年鑒數(shù)據(jù)o本文采用以下方法：首先，運(yùn)用統(tǒng)計(jì)分析方法分析南京市主城區(qū)歷年地價(jià)水平和地價(jià)變化情況。其次，運(yùn)用克里金插值方法對(duì)研究區(qū)域地價(jià)樣點(diǎn)進(jìn)行空間插值，形成地價(jià)等值線圖。再次，在地價(jià)等值線圖的基礎(chǔ)上分別選擇一個(gè)中心基點(diǎn)和一個(gè)全區(qū)基點(diǎn)，劃出地價(jià)剖面線最終生成地價(jià)剖面圖，通過(guò)不同年份的地價(jià)剖面圖疊加，分析南京主城區(qū)的住宅地價(jià)具體空間分布特征，同時(shí)結(jié)合地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)分析住宅地價(jià)在時(shí)間上的演變特征。3結(jié)果分析3. 1 住宅地價(jià)時(shí)間演變分析3.1.1住宅地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)數(shù)

11、據(jù)分析根據(jù)2 00 02009歷年南京市評(píng)估的監(jiān)測(cè)點(diǎn)地價(jià)，采數(shù)據(jù)來(lái)自于 2001年南京市城市土地價(jià)格調(diào)查課題組和2008年南京市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)與基準(zhǔn)地價(jià)更新課題組用拉氏公式匯總形成各年住宅用地平均地價(jià),并計(jì)算岀各年的環(huán)比地價(jià)指數(shù),見(jiàn)圖112832110710093圖1 南京市住宅用地地價(jià)水平和地價(jià)指數(shù)200 02009)Fig. 1Residential land p rice level and price index in Nanjing 2000 20 09)皋靈圖1顯示，南京市住宅用地地價(jià)處于全國(guó)較高水平，且不同時(shí)期，地價(jià)變動(dòng)情況明顯不同。大致分為 三個(gè)階段， Q) 2000 - 200

12、4年，為地價(jià)快速上漲期，平均增長(zhǎng)率為 11.78%； 2 ) 20052006年，為地價(jià)平穩(wěn)增長(zhǎng)期，平均增長(zhǎng)率為 4.43%； 3) 20072009年，為地價(jià)劇烈變動(dòng)期，平均增長(zhǎng)率為 3.91%，但地價(jià)起伏大。將歷年環(huán)比地價(jià)指數(shù)換算成的住宅地價(jià)增長(zhǎng)率，與南京市歷年的GDP、固定資產(chǎn)投資、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、商品住宅價(jià)格以及城鎮(zhèn)人均可支配收入的同比增長(zhǎng)率進(jìn)行對(duì)照，見(jiàn)T一房地產(chǎn)幵睦投燒同応劃反率一1城朗人均可空配收人同比堆It聿圖2 南京市住宅地價(jià)與相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)同比增長(zhǎng)率Fig. 2Annualgrowthrates among residentiallandpriceandcorresponden

13、teconomic indicator inNanjing圖2。圖2顯示，住宅地價(jià)與相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)變化態(tài)勢(shì)大致相同，體現(xiàn)了宏 觀一致性、相關(guān)性。尤其是住宅地價(jià)與商品住宅價(jià)格的變化趨勢(shì)基本相同，較為吻合。3.1.2 住宅地價(jià)時(shí)間演變分析在2004年之前，南京市城鎮(zhèn)居民住房制度改革全面推進(jìn)，取消了多年的住房福利分配制度，代之以貨幣化分配 ，調(diào)動(dòng)了居民購(gòu)房積極性 ，居民住房需求開(kāi)始集中釋放 。為擴(kuò)大內(nèi)需，政府對(duì)購(gòu)房居民 、開(kāi)發(fā)企業(yè)均給予各種政策支持，促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)快速增長(zhǎng) ，房地產(chǎn)市場(chǎng)供需兩旺 。20002004年固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)© 19<>4-2012 < hina

14、Academic Journal Llccuonit Publishing House, All rights reserved, htrp:冷6期曹天邦等：南京市主城區(qū)住宅地價(jià)的時(shí)空演變1035投資高速增 長(zhǎng)，平均增長(zhǎng)率分別為30.68 %、31.03%,經(jīng)濟(jì)發(fā)展、投資拉動(dòng)推動(dòng)房?jī)r(jià)、 地價(jià)的快速增長(zhǎng) 。2003年、2004年南京市商品住宅價(jià)格分別增長(zhǎng)9.8%、11.69%。2000-2004年住宅地價(jià)平均增長(zhǎng)率高達(dá)11.78%。2004年，為遏制房地產(chǎn)投資過(guò)快增長(zhǎng)勢(shì)頭，國(guó)務(wù)院連續(xù)出臺(tái)一系列宏觀調(diào)控政策。 2005年、2006年，央行取消了實(shí)行多年的房貸優(yōu)惠利率，“國(guó)八條”、“國(guó)六條”等房產(chǎn)新

15、政持續(xù)出臺(tái)。江蘇省政府辦公廳頒布咲于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的意見(jiàn)，從多方面控制需求 ，平抑房?jī)r(jià)。20052006年，雖然GDP和城鎮(zhèn)可支配收入大幅 增長(zhǎng)為房?jī)r(jià)、地價(jià)的快速增長(zhǎng)提供了基礎(chǔ)，但固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)速度明顯減弱，兩者平均增長(zhǎng)率分別為15.85%、9.5%。政策措施 對(duì)穩(wěn)定南京市房?jī)r(jià)起到了積 極的作用。2005年、2006年南京市商品住宅價(jià)格分別增長(zhǎng)3.5%、3.8%。20052006年住宅地價(jià)平均增長(zhǎng)達(dá) 4.43%。20072009年南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)變動(dòng)劇烈。其中，2007年，尤其是上半年南京市房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，主要由于旺盛的房地產(chǎn)市場(chǎng)需求外，建筑成本提高、以及開(kāi)發(fā)

16、企業(yè)高壟斷利潤(rùn)、開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)惜售等亦是主要推動(dòng)因素，并導(dǎo)致土地交易價(jià)格不斷攀升。2008年受政策性緊縮、國(guó)際金融危機(jī)等因素相互疊加的影響，南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)深度調(diào)整，交易量下滑，房?jī)r(jià)停滯甚至下跌，土地市場(chǎng)總體趨冷，供應(yīng)量和價(jià)格同步下降。2009年在經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)、適度寬松的貨幣政策措施出臺(tái)等因素的共同作用下，南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)快速回暖，商品住宅供不應(yīng)求，房?jī)r(jià)不斷上揚(yáng)。土地市場(chǎng)也漸趨活躍，供需兩旺、量?jī)r(jià)同升。從相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)看，20072009年GDP、城鎮(zhèn)可支配收入增速放緩，固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)投資有起伏。南京市商品住宅價(jià)格增長(zhǎng)分別為17.34%、5.80%和1 0.40%，而住宅地價(jià)增長(zhǎng)分別為 12.11

17、%、10.74% 和 1 2.13%。綜上，20002009年地價(jià)變動(dòng)分為三個(gè)不同階段，但總體上看，住宅地價(jià)處于穩(wěn)定上漲過(guò)程中，年平均漲幅為 6.89%。從宏觀上分析，主要由于近幾年南京市經(jīng)濟(jì)形勢(shì)持 續(xù)向好，城市化進(jìn)程加速，房地產(chǎn)投資規(guī)模不斷擴(kuò)大，帶動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)迅猛發(fā)展，導(dǎo)致土地需求持續(xù)增加，客觀上拉動(dòng)土地價(jià)格上漲。3. 2 住宅地價(jià)空間結(jié)構(gòu)特征3.2.1 空間插值方法空間插值是通過(guò)已知點(diǎn)的數(shù)據(jù)推求同一區(qū)域其他未知點(diǎn)數(shù)據(jù)的計(jì)算方法，主要包括趨勢(shì)面法、不規(guī)則三角網(wǎng)法 、距離倒數(shù)法和克里金插值法kriging) °其中克里金插值法是一種精確插值方法，用隨機(jī)表面對(duì)空間連續(xù)性變化的屬性給予

18、較恰當(dāng)?shù)拿枋觯鋬?nèi)插值或最佳局部均值與數(shù)據(jù)點(diǎn)上的值一致，是一種較為理想的空間分析方法14。與其他內(nèi)插方法不同，克里金插值法是根據(jù)無(wú)偏估計(jì)和方差最小兩項(xiàng)要求來(lái)確定加權(quán)系數(shù)的。設(shè)某一區(qū)域內(nèi)在采樣點(diǎn)位置a處的觀測(cè)值為z 匕)( = 1，2, 3，n)，則在預(yù)測(cè)點(diǎn)x。的估計(jì)值Z )可以通過(guò)周?chē)?n個(gè)采樣點(diǎn)的觀測(cè)值 z 匕)的線性組合來(lái)求取，即：nZ X0)= £ 入 z X J1)式中：入i是采樣點(diǎn)Xi的權(quán)重。要得到無(wú)偏最優(yōu)估計(jì)值，必須滿足下面兩個(gè)條件：1) 無(wú)偏估計(jì)，即eZ X) z X) H = 02) 估計(jì)方差最小，即Var Z X)z X) t min 則要求權(quán)重廠要滿足下列方程 ：

19、n烄£入Y 匕,|）+ 卩=y &，x0）烅n烆= 1式中：Y Xi, yi）是觀測(cè)點(diǎn)xi與yj之間的半變異值 ，丫 Xi, x o）是米樣點(diǎn)xi與內(nèi)插點(diǎn) X0之間的半變異值 ，卩是與方差最小化有關(guān)的拉格朗日乘數(shù)。由此方程計(jì)算岀權(quán)重入i的值，代入公式1）中即可求岀待估點(diǎn)X0處的內(nèi)插值 仝Xo）o本文在描述住宅地價(jià)空間結(jié)構(gòu)特征時(shí)，選用克里金插值法，采用球狀模型對(duì)地價(jià)分布進(jìn)行擬合。3.2.2 繪制等值線圖1）插值網(wǎng)格的確定 。采用計(jì)算機(jī)輔助手段，把主城區(qū)土地分為若干面積相同的網(wǎng)格，以50mX50m為測(cè)算單元。2 ）繪制等值線圖 。利用地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)地價(jià)數(shù)據(jù)和經(jīng)調(diào)整篩選后的市場(chǎng)交易地價(jià)

20、數(shù)據(jù)，通過(guò)球狀模型克里金插值方法，對(duì)2003年、2009年住宅用地的地價(jià)空間進(jìn)行插值，繪制以15 00元/m2為等值間距的地價(jià)等值線圖15：，見(jiàn)圖3、圖4。圖32003年住宅地價(jià)等值線圖Fig. 3Residential land price contour in 2 00 3圖42009年住宅地價(jià)等值線圖Fig. 4 Residential land price contour in 20 093.2.3 住宅地價(jià)空間結(jié)構(gòu)特征通過(guò)對(duì)比分析 2003年和2009年南京市主城區(qū)地價(jià)等值線圖，可知：1 地價(jià)空間分布呈現(xiàn)圈層式結(jié)構(gòu) 。在中心城區(qū)地價(jià)等值線較密且均勻分布，而在外圍地價(jià)等值線疏密不均 。

21、地價(jià)峰值區(qū)主要位于中心城區(qū)的新街口地區(qū)和五臺(tái)山地區(qū)，由此向外地價(jià)逐漸降低。地價(jià)在主城區(qū)范圍內(nèi)基本呈現(xiàn)圈層式的結(jié)構(gòu)形態(tài)，反映岀地價(jià)在空間分布上的連續(xù)性。2）地價(jià)分布在空間分布上不僅存在連續(xù)性，還具有明顯的變異性。地價(jià)由中心向外降低的同時(shí)，在部分地區(qū)岀現(xiàn)突起，甚至跳躍，存在著明顯的空間變異性。如，在中央門(mén)南北兩側(cè)地價(jià)差異明顯，其南側(cè)位于中心城區(qū)北部，地價(jià)平均在 10500元/m2以上；其112 C iiirw Academic Jriurnal Electron it PublihinD House. All rights reserves, htrri:.'/wwvenki. ncbD1

22、r 6期曹天邦等：南京市主城區(qū)住宅地價(jià)的時(shí)空演變1038圖5 地價(jià)剖面線示意圖Fig. 5 Profile graph of land price北側(cè)位于城北幕府西路以南區(qū)域，地價(jià)平均在 7500元/m2以下。3）地價(jià)分布存在明顯的區(qū)域性。從住宅用地地價(jià)的空間位置看，城區(qū)中心地價(jià)最高，地價(jià)在1200020000元/m2之間，河西地區(qū)次之，平均地價(jià)在75 0012000元/m2之 間，城東地區(qū)居第三，平均地價(jià)在600012000元/m2之間，城北和城南地區(qū)居第四，平均地價(jià)在4500 -9000元/m2之間。4）地價(jià)梯度變化存在明顯的空間差異。地價(jià)梯度變 化的空間差異主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面： 中心城區(qū)

23、 由中心向四周的地價(jià)梯度變化較大，地 價(jià)衰減 較快；而城區(qū)外圍的地價(jià)梯度變化較小， 地價(jià)衰減 較慢。由城區(qū)中心向南、北方向的地 價(jià)梯度變化較大；而由城區(qū)中心向東、西方向的 地價(jià)梯度變化較小 。3. 3 時(shí)空演化分析3.3.1 基于地價(jià)剖面的地價(jià)空間分布局部特征分析建立地價(jià)剖面時(shí)選擇了兩個(gè)基點(diǎn)：1）中心基點(diǎn)，用于研究地價(jià)從城市中心到城區(qū)邊緣的地 價(jià)變化。本研究的中心基點(diǎn)選擇在南京市最繁華 的商業(yè)中心 新街口，通過(guò)該基點(diǎn)作了 4條地價(jià)剖 面線，見(jiàn)圖5。2）全區(qū)基點(diǎn)，用于研究地價(jià)貫穿 整個(gè)市區(qū)的變化狀況。本文的全區(qū)基點(diǎn)選擇在研 究區(qū)域的西北角，下關(guān)區(qū)政府附近。通過(guò)全區(qū)基 點(diǎn)作了 4條地價(jià)剖面線，見(jiàn)圖

24、5。，分別對(duì)2003年、2009年南京市住在中心基點(diǎn)處沿著不同方向作了4條地價(jià)剖面線宅地價(jià)等值線圖作地價(jià)剖面圖，并且將兩個(gè)時(shí)期的地價(jià)剖面疊加到同一坐標(biāo)系下，如圖6圖9所示。從以上剖面圖可以看岀，由中心基點(diǎn)到城區(qū)邊緣的住宅用地價(jià)格在各個(gè)方向上的遞變具有不同的特點(diǎn)，既有漸變又有突變，但總體還是呈現(xiàn)逐漸下降趨勢(shì)。圖6所示的地價(jià)剖面1由中心基點(diǎn)大致向東郊紫金山南緣方向延伸，2003年地價(jià)剖面線呈現(xiàn)緩慢下降趨勢(shì)。主要因?yàn)樽辖鹕侥暇壸匀簧鷳B(tài)優(yōu)美，人文積淀深厚，地價(jià)水平不低。而2009年地價(jià)剖線顯示，地價(jià)變化的總趨勢(shì)與2003年相同，但在距離中心基點(diǎn) 50 00米附近地價(jià)岀現(xiàn)了一個(gè)小峰值，主要由于該區(qū)域地處

25、月牙湖公園，水環(huán)境和綠地景觀均較優(yōu)越，隨著時(shí)間推移，居住觀念逐漸向生活質(zhì)量型”偏移，其地價(jià)上升較快。紫金山南緣雖然環(huán)境優(yōu)美，但交通、醫(yī)療以及教育等設(shè)施配套不足，其地價(jià)上漲緩慢。圖7所示的地價(jià)剖面 2由中心基點(diǎn)大致向中山南路、雨花西路方向延伸，從2003年的地價(jià)剖面線來(lái)看 ，隨距市中心距離不斷增大地價(jià)由中心基點(diǎn)向外呈現(xiàn)不斷下降態(tài)勢(shì)。在2009年的地價(jià)剖面線中 ，地價(jià)普遍抬升，同時(shí)在距離中心基點(diǎn)5 000米的位置岀現(xiàn)了小峰值。這主要由于歷史原因、傳統(tǒng)觀念以及心理作用，2003年雨花西路所在區(qū)域，成為一般消費(fèi)者選擇的居住地，而2009年由于殯葬墓地的遷移，更重要的是地鐵1號(hào)線的建成通車(chē)，交通條件大為

26、改善，導(dǎo)致地鐵沿線的地價(jià)上揚(yáng)，同時(shí)在地鐵中華門(mén)站點(diǎn)周?chē)纬傻貎r(jià)較高值。Q J 000 2000 3000 40OT SOOD SOOD 7000 000 90005 KMXi 2OD0 3000 100-0 5000 6000 7000 8000O & O o u n n3 11 皇二仝迴圖6 中心基點(diǎn)地價(jià)剖面1Fig. 6 Profile graph of land pricein the ce nt re of region1)250D02000015000WODO50000ICO® 2000 3000 4000 5000 6000 7000 8000圖8中心基點(diǎn)地價(jià)剖面

27、3Fig. 8 Profile graph of land pricein the ce nt re of region3)2000015000IOT0064)000圖7中心基點(diǎn)地價(jià)剖面2Fig. 7 Profile graph of land pricein the centre of region 2 )01000 2000 3000 4000 5000 &000 7000 8000更海Qm)圖9中心基點(diǎn)地價(jià)剖面4Fig. 9Profile graph of land pricein the centre of region 4 )圖8所示的地價(jià)剖面 3由中心基點(diǎn)向河西奧體中心方向

28、延伸。從2003年的地價(jià)剖面線來(lái)看，地價(jià)由中心基點(diǎn)處開(kāi)始緩慢下降，并在25004000m處形成地價(jià)階地后再繼續(xù)下降。主要原因是2003年該區(qū)域?yàn)殚_(kāi)發(fā)不久的南湖居住區(qū)，地價(jià)水平比較高 ，相比較而言，河西尚在規(guī)劃建設(shè)中，而當(dāng)時(shí)的奧體中心一帶為農(nóng)用地，地價(jià)較低。在2009年的地價(jià)剖面線中，由于河西的大開(kāi)發(fā) ，奧體中心、濱江公園、綠博園建成，住宅成片建設(shè)，帶 動(dòng)地價(jià)快速上揚(yáng)，故該區(qū)域的地價(jià)剖面線以?shī)W體為中心形成小的凸起。圖9所示的地價(jià)剖面 4由中心基點(diǎn)向西北方向的南京長(zhǎng)江大橋延伸。從2003的地價(jià)剖面線來(lái)看，地價(jià)呈不斷下降的趨勢(shì)。城北下關(guān)區(qū)由于歷史和城市發(fā)展戰(zhàn)略方面的原因，向來(lái)是房地產(chǎn)市場(chǎng)的冷門(mén)”，相

29、對(duì)于河西的開(kāi)發(fā)，城北顯得相對(duì)冷清，樓盤(pán)少，受矚目程度不高，因此地價(jià)由中心至此下降較快。而2 00 9年恰恰相反，從地價(jià)剖面線上看在距離中心基點(diǎn)7000m的地方出現(xiàn)地價(jià)峰值，該位置位于獅子山一帶，新開(kāi)發(fā)的住宅開(kāi)發(fā)檔次提高，周邊景觀和環(huán)境較適宜居住，同時(shí)交通便利，地價(jià)上漲幅度較大。在全區(qū)基點(diǎn)處沿著不同方向作了4條地價(jià)剖面線，分別對(duì)這4條剖面線作地價(jià)剖面圖，并將20 03年、2 0 09年兩個(gè)時(shí)期的地價(jià)剖面疊加到同一坐標(biāo)系下，如圖10圖13 所示。從2003年和2009年的全區(qū)基點(diǎn)地價(jià)剖面中可以看岀，1)從城區(qū)一個(gè)邊緣到另一個(gè)邊緣，地價(jià)整體呈現(xiàn)從低到高再到低的規(guī)律，越是靠近中心基點(diǎn)的地價(jià)剖面該規(guī)律越

30、是明顯。2) 2009年與2003年相比，中心區(qū)域地價(jià)升幅普遍高于邊緣區(qū)域的地價(jià)升幅。3)經(jīng)過(guò)這幾年的開(kāi)發(fā)建設(shè)，住宅用地分布范圍不斷擴(kuò)大，在不同的區(qū)域其利用特點(diǎn)不同，導(dǎo)致地價(jià)也復(fù)雜多變。從圖上看，2009年的地價(jià)剖面線比2003年復(fù)雜得多，在整個(gè)研究區(qū)© 1994-2012 China Amdcmic Journal Elccrronk Publishing I louses All rights reserved, trtrp: ncT6期曹天邦等：南京市主城區(qū)住宅地價(jià)的時(shí)空演變#域地價(jià)出現(xiàn)為多個(gè)峰值在圖10中，由于仙林大學(xué)城的興起,該區(qū)域人文環(huán)境大力提升地價(jià)升值較快。在圖11中，

31、出現(xiàn)兩個(gè)峰值 齊全，同時(shí)靠近玄武湖風(fēng)景區(qū)，環(huán)境宜居 12中，2003年莫愁湖地區(qū)為低檔老居住區(qū)，其一為鼓樓地區(qū)，不僅各類(lèi)商業(yè)、公用設(shè)施 其二為苜蓿園居住區(qū)，臨近月牙湖公園。在圖，現(xiàn)開(kāi)發(fā)為高檔居住區(qū)，且臨湖環(huán)境好，地價(jià)由原來(lái)的洼地變?yōu)樯椒?。在圖13中，2003年河西地區(qū)處于規(guī)劃建設(shè)中，地價(jià)不高；奧體區(qū)域近年來(lái)開(kāi)發(fā)趨于成熟，地價(jià)上升快1400012004亠 2CHH 2003210000BQQQBOOO4000E0QO01000 30M 5000 7MW WOO 11M01SM015W01?(JM0D 1000300054)007000 9000 HODS 13000 1000宙需m、140001

32、200010000SOWWW4W03K00100050005000700©900011000 13000圖10 全區(qū)基點(diǎn)地價(jià)剖面5Fig. 1 0 Profile graph of land price in the whole region 5 )10003M050007000900011M0E MM)圖11全區(qū)基點(diǎn)地價(jià)剖面6Fig. 11Profile graph of land pricein the whole region 6 )圖12 全區(qū)基點(diǎn)地價(jià)剖面7Fig. 1 2 Profile graph of land pricein the whole region 7)圖1

33、3 全區(qū)基點(diǎn)地價(jià)剖面8Fig. 13 Profile graph of land pricein the whole region 8 )© 1994-2012 C'hina Acadeinic Journal Ekcrronk Publishing IAll rights reserved,工nkimT6期曹天邦等：南京市主城區(qū)住宅地價(jià)的時(shí)空演變#© 1994-2012 C'hina Acadeinic Journal Ekcrronk Publishing IAll rights reserved,工nkimT6期曹天邦等：南京市主城區(qū)住宅地價(jià)的時(shí)空演變

34、10403.3.2 住宅地價(jià)空間演變特征分析通過(guò)不同時(shí)期地價(jià)剖面線對(duì)比和地價(jià)等值線分析，南京主城區(qū)地價(jià)空間演變具有如下特征：1）經(jīng)過(guò)多年的變化，住宅地價(jià)的分布總體呈現(xiàn)若干個(gè)主中心和次中心組成的多中心分布格局。其中市中心區(qū)域土地價(jià)格高，主要由于市中心區(qū)域商業(yè)繁華，教育設(shè)施、醫(yī)療設(shè)施等公共設(shè)施齊全，交通便利，住宅區(qū)位條件優(yōu) 越，且土地稀缺，土地需求量大。2）中心區(qū)域地價(jià)升幅普遍高于邊緣區(qū)域的地價(jià)升幅。主要由于中心區(qū)域?yàn)槌墒斓姆比A區(qū)，可用土地日益趨少，稀缺性不斷提高，商品住宅的自住需求和投資需求均呈旺盛態(tài)勢(shì)，故地價(jià)增值比其他地區(qū)更快。3 ） 2003年因地鐵尚在規(guī)劃中，地鐵沿線的等值線 ，僅表現(xiàn)為地

35、價(jià)由市中心向外呈現(xiàn)遞減趨勢(shì)，甚至在個(gè)別地段等值線由邊緣向市中心凹陷。而2009年等值線順地鐵沿線由市中心向外凸起，并呈對(duì)稱(chēng)分布，具有明顯的廊 道效應(yīng)加，地鐵沿線地價(jià)較高，地鐵口附近地價(jià)尤為明顯。 Q 2003年環(huán)境對(duì)住宅地價(jià)的影響并不明顯，就其原因受傳統(tǒng)觀念的影響購(gòu)房者在購(gòu)買(mǎi)住宅時(shí)更多考慮的是區(qū)位。而2009年，月牙湖、莫愁湖、仙林大學(xué)城等地區(qū)的住宅地價(jià)在近幾年中上漲較快 。隨著時(shí)間的推移，人們?cè)谫?gòu)房時(shí)逐漸擺脫傳統(tǒng)因素的影響，更多的關(guān)注住房環(huán)境等條件 。4結(jié)論與討論從宏觀上講，南京作為特大城市，住宅地價(jià)變動(dòng)受 宏觀經(jīng)濟(jì)影響較大，大的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、房地產(chǎn)市場(chǎng)的變動(dòng)，對(duì)地價(jià)變化影響顯著，地價(jià)時(shí)序演變主

36、要反映上述因素的變動(dòng)。從中觀上講，地價(jià)空間上演變主要體現(xiàn)在以下方面：1）區(qū)位條件是影響住宅地價(jià)變化的主要因素。市中心區(qū)域區(qū)位條件好，住宅地價(jià)最高值多年未變，其一位于商業(yè)繁華交通便利的新街口地區(qū) ；其二位于中小學(xué) 、高校、醫(yī)院等公用設(shè)施配套完善的五臺(tái)山地區(qū)。這同時(shí)表明傳統(tǒng)的生活便利型”公用設(shè)施對(duì)住宅地價(jià)的影響依然占主導(dǎo)作用©）交通條件是人們選擇住宅區(qū)位的重要因素之一，其便捷程度直接影響著城市住宅地價(jià)。地鐵1號(hào)線、2號(hào)線的建成必然推動(dòng)沿線地區(qū)地價(jià)的上漲。3）城市規(guī)劃是決定城市地價(jià)及其動(dòng)態(tài)變化的關(guān)鍵性因素18：o近年來(lái)，隨著城市規(guī)劃的實(shí)施，河西地區(qū)的教育、醫(yī)療、 商業(yè)等公共設(shè)施配套不斷完善

37、，仙林地區(qū)亦建成了一大批高標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)設(shè)施，吸引了大批高校入駐。上述兩地區(qū)地價(jià)變化十分顯著。 4）居民對(duì)區(qū)域環(huán)境日益關(guān)注。風(fēng)景秀麗的自然環(huán)境和優(yōu)越的人文環(huán)境逐漸成為人們選擇居所的重要因素之一，因此周?chē)h(huán)境好的住宅地價(jià)上升較快。但環(huán)境對(duì)地價(jià)的影響依然建立在交通、公用設(shè)施保障的基礎(chǔ)上。£）隨著城市發(fā)展，個(gè)別對(duì)住宅地價(jià)影響的歷史原因、傳統(tǒng)觀念以及心理作用等因素逐步弱化呵。雨花臺(tái)地區(qū)過(guò)去被認(rèn)為是殯葬所在地，且是棚戶區(qū)，經(jīng)過(guò)多年開(kāi)發(fā)建設(shè)，雨花臺(tái)風(fēng)景區(qū)建成，地鐵開(kāi)通，以及商品住宅的精心打造，居民購(gòu)房心理逐步改變 ，地價(jià)增長(zhǎng)快。上述兩者共同作用于地價(jià)的變化，相互關(guān)聯(lián)、密不可分。城市規(guī)劃建設(shè)、交通和公

38、共設(shè)施等條件的完善，必然推動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展；同樣城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展也必然帶動(dòng)城市建設(shè)、交通和公共設(shè)施等條件的改善。兩者的發(fā)展導(dǎo)致土地需求在空間上的變動(dòng)，進(jìn)而引起地價(jià)的時(shí)空演變。城市地價(jià)的時(shí)空演變研究 ，有利于探索城市地價(jià)變化的內(nèi)在規(guī)律，可以為城市地價(jià)的宏觀調(diào)控、合理利用土地資源提供參考。本文通過(guò)不同年份的地價(jià)剖面的疊加，對(duì)城市住宅地價(jià)的時(shí)空演變進(jìn)行了探索，但對(duì)以下問(wèn)題還需進(jìn)一步研究：1）進(jìn)一步探索城市地價(jià)三維空間在時(shí)間序列上的動(dòng)態(tài)演化模型，構(gòu)建時(shí)態(tài) GIS模型研究城市地價(jià)時(shí)空演變問(wèn)題。2）能夠準(zhǔn)確預(yù)測(cè)未來(lái)地價(jià)時(shí)空演變的趨勢(shì)。參考文獻(xiàn)1 葉劍平，高海韻，豐雷.城鎮(zhèn)地價(jià)指數(shù)及其編制.中國(guó)土地科學(xué)，1 99

39、8,12 2） ：3537.2 】 David Dale To hn son，J an Brze ski. L an d value functions and lan d price index es in Craco w,1993 199 9. Jo urn al ofHousing Economics ,2 001， 10）：3 07 334 .3】 王萬(wàn)茂，王群.城市地價(jià)指數(shù)編制方法的比較研究.中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師，200 1, 3）：3641.4 : 王恩涌，趙榮，張小林，等.人文地理學(xué).北京：高等教育出版社，2000.23323 5.5 】 Alo ns o W. Lo cati on

40、 an d Lan d Use. Ca mb ridge : H arv ard U ni versity P res s,19 64 .2050.6 Bru ec hne rJ K. G rowthcontro l and lan d values in a open city. Lan d Eco no mics ,1990 ,66 3）:283293.7 】 Capozza D R, Sick G A. The risk structure of land m arket. J ournal of Economics , 19 94,35 3）：297319.8】 王茂春.論城市地價(jià)空間

41、演變規(guī)律及其動(dòng)因.熱帶地理，1997,17 4 ）：34735 2.9】 鄭新奇.城市土地優(yōu)化配置與集約利用評(píng)價(jià).北京：科學(xué)出版社 ，2004. 2 37239.© 1994-2012 C'hina Acadeinic Journal Ekcrronk Publishing IAll rights reserved,工nkimT6期曹天邦等：南京市主城區(qū)住宅地價(jià)的時(shí)空演變#© 1994-2012 C'hina Acadeinic Journal Ekcrronk Publishing IAll rights reserved,工nkimT6期曹天邦等：南京市

42、主城區(qū)住宅地價(jià)的時(shí)空演變104110】 蔣芳，朱道林.基于GIS的地價(jià)空間分布規(guī)律研究11】 張?jiān)ｘP，等.呼和浩特居住用地地價(jià)分布的時(shí)空特征12】 武文杰，等.北京市居住用地出讓的時(shí)空格局演變以北京市住宅地價(jià)為例.經(jīng)濟(jì)地理，200 5,25 2 ）： 199202.地理科學(xué)進(jìn)展，2008, 27 <1）:105-110.地理研究，20 10,29 4）：683 691.© 1994-2012 C'hina Acadeinic Journal Ekcrronk Publishing IAll rights reserved,工nkimT1042地理研 究31卷.資源科學(xué)

43、，2008,30 %) ：591 597.資源科學(xué)，2003,25 4）： 85 92 .經(jīng)濟(jì)地理，2001,2 1 5): 584 - 588.13】 張鴻輝，吳林，周寅康，等.南京市地價(jià)空間結(jié)構(gòu)的演變14】 李玲，谷樹(shù)忠，胡克林.都市地價(jià)空間分析方法及其應(yīng)用15】 吳宇哲，吳次芳.基于Kriging技術(shù)的城市基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估研究16】 For man R, De bli nge r R. The ecological ro ad effect zone of a M as sac hu setts 仃 SA)s uburban high way . Conserva tion Biol ogy

44、 m，2 000， 14)： 3646.17】 呂萍，甄輝.基于GWR模型的北京市住宅用地價(jià)格影響因素及其空間規(guī)律研究.經(jīng)濟(jì)地理，2010,30 3 ):472477.城市發(fā)展研究，2 00 5,12 1 ):54 - 57.18】 陳立定，歐陽(yáng)安蛟.試論城市地價(jià)動(dòng)態(tài)變化與城市動(dòng)態(tài)規(guī)劃的互動(dòng)關(guān)系19】北京市基準(zhǔn)地價(jià)研究2002編委會(huì).北京市基準(zhǔn)地價(jià)研究2002 .北京：地質(zhì)出版社 ,003 .141 -142 .The spatialemporal evolution of the residentialland price of downtown Nanjing1,2_1,21,21CAO

45、Tianang , HUANG Keong , Lljian)o , WANG Yaiua1 . College of Geographic Science, Nanjing Normal University, Nanjing 2 10046, China；2 . Jiangsu JinNingDa Real Estate Valuation and Con sultationCo., Ltd., Nanjing 2 10 036, China)Abstract: The urban land price is highly related with space and time an d

46、has its u nique fea tures in these two aspects . With the rap id develop ment of urban construc ti on and continu ous growth of land market, the spatialemp oral evolution of the urban land price has be come increasingl y complex . Taking the downtow n Nanjing as an example, this paper con ducts studies on the spatiale mp oral evolution of urban residential land price based o n sta tistical analysis and Kriging interpolation by the collected monitoring data of the urban land price . T wo conclusio ns are drawn in the stu dy. On one hand , t