第三講房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度

1、第三講 房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度一、房地產(chǎn)權(quán)屬登記概述二、土地登記與房屋登記三、不動(dòng)產(chǎn)登記簿四、登記程序五、登記信息共享與保護(hù)1、 房地產(chǎn)權(quán)屬登記概述（一）房地產(chǎn)權(quán)屬登記的概念房地產(chǎn)權(quán)屬登記，又稱房地產(chǎn)登記，是指房地產(chǎn)登記部門依其職權(quán)對(duì)房地產(chǎn)權(quán)利人合法土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)以及由上述權(quán)利產(chǎn)生的抵押、設(shè)典、租賃等房地產(chǎn)其他權(quán)利的登記。 房地產(chǎn)是需要登記才能表征其權(quán)利的一種財(cái)產(chǎn)。登記的作用：主要在于公示財(cái)產(chǎn)權(quán)利歸屬狀態(tài)和權(quán)利范圍，以使之產(chǎn)生物權(quán)的對(duì)世效力。 （二）房地產(chǎn)權(quán)屬登記的功能1、權(quán)利確認(rèn)功能。通過(guò)登記以確認(rèn)房地產(chǎn)權(quán)利歸屬狀態(tài)，經(jīng)登記的房地產(chǎn)權(quán)利受國(guó)家強(qiáng)制力保護(hù)，可以對(duì)抗權(quán)利人以外任何人。2、權(quán)利

2、公示功能。通過(guò)登記公開(kāi)房地產(chǎn)權(quán)利變動(dòng)狀況，向利益關(guān)系人與社會(huì)公眾公布，保障房地產(chǎn)交易的安全。3、管理功能。房地產(chǎn)權(quán)屬登記能實(shí)現(xiàn)國(guó)家的管理意圖：一是通過(guò)登記建立產(chǎn)籍資料，進(jìn)行產(chǎn)籍管理；二是通過(guò)登記來(lái)審查相關(guān)權(quán)利設(shè)立、變更、終止的合法性，進(jìn)而取締或處罰違法行為。 （三）我國(guó)房地產(chǎn)權(quán)屬登記體制從內(nèi)容上講，房地產(chǎn)權(quán)屬登記包括土地權(quán)屬登記和房屋權(quán)屬登記。我國(guó)城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定：（1）土地權(quán)屬登記由縣級(jí)以上的土地管理部門辦理；（2）房屋權(quán)屬登記由縣級(jí)以上的房產(chǎn)管理部門辦理的體制。也就是說(shuō)，實(shí)行“土地產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證和房屋產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證”、“兩制分開(kāi)，兩證分開(kāi)”的登記管理體制。（不合理，不科學(xué)）城市房地產(chǎn)管理法

3、第63條規(guī)定，在分開(kāi)登記體制之外，允許各地經(jīng)省級(jí)政府確定實(shí)行統(tǒng)一登記體制。房地產(chǎn)權(quán)屬統(tǒng)一登記管理是比較科學(xué)、有效合理的體制。 注意：我國(guó)物權(quán)法確立了不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，即由一個(gè)登記機(jī)關(guān)統(tǒng)一負(fù)責(zé)有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)的登記事務(wù)，并在登記范圍、登記規(guī)則和登記程序等方面實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一。2015年3月1日起施行的不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例規(guī)定，“國(guó)家實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度”。不動(dòng)產(chǎn)登記請(qǐng)問(wèn)：已辦了房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)的，需要重新登記嗎？注意：“不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人已經(jīng)依法享有的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利，不因登記機(jī)構(gòu)和登記程序的改變而受到影響?！狈康禺a(chǎn)權(quán)屬登記的效力不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)

4、定的除外：（1）依法屬于國(guó)家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記。（2）非依法律行為發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)（如法律文書(shū)，政府征收決定等）。 （3）考慮現(xiàn)行法律規(guī)定及我國(guó)的實(shí)際情況（如農(nóng)村房地產(chǎn)，土地承包經(jīng)營(yíng)、宅基地、地役權(quán)），也可不經(jīng)登記發(fā)生效力。 下列不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利，依照本條例的規(guī)定辦理登記：（一）集體土地所有權(quán)；（二）房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)；（三）森林、林木所有權(quán)；（四）耕地、林地、草地等土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)；（五）建設(shè)用地使用權(quán)；（六）宅基地使用權(quán)；（七）海域使用權(quán)；（八）地役權(quán)；（九）抵押權(quán)；（十）法律規(guī)定需要登記的其他不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利。案例分析題某房屋登記簿上所有權(quán)人為甲，但乙認(rèn)為該房屋應(yīng)當(dāng)歸己所有，遂申請(qǐng)

5、仲裁。仲裁裁決爭(zhēng)議房屋歸乙所有，但裁決書(shū)生效后甲、乙未辦理變更登記手續(xù)。一月后，乙將該房屋抵押給丙銀行，簽訂了書(shū)面合同，但未辦理抵押登記。請(qǐng)問(wèn)：1、房屋應(yīng)歸甲所有，還是歸乙所有？2、抵押合同是否有效？3、抵押權(quán)是否成立？1、歸乙所有。2、有效。3、未成立。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或變更的登記制度（1）首先，向縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請(qǐng)變更登記；（2）其次，憑變更后的房屋所有權(quán)證書(shū)向同級(jí)人民政府土地管理部門申請(qǐng)土地使用權(quán)變更登記；（3）經(jīng)同級(jí)人民政府土地管理部門核實(shí)；（4）由同級(jí)人民政府更換或更改土地使用權(quán)證書(shū)。不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例的規(guī)定1、登記機(jī)關(guān)國(guó)務(wù)院國(guó)土資源主管部門負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督全國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記工

6、作?？h級(jí)以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)確定一個(gè)部門為本行政區(qū)域的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)不動(dòng)產(chǎn)登記工作。不動(dòng)產(chǎn)登記由不動(dòng)產(chǎn)所在地的縣級(jí)人民政府不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理。2、 土地登記與房屋登記1、土地登記的概念土地登記，是指將國(guó)有土地使用權(quán)、集體土地所有權(quán)、集體土地使用權(quán)和土地抵押權(quán)、地役權(quán)以及依照法律法規(guī)規(guī)定需要登記的其他土地權(quán)利記載于土地登記簿公示的行為。 土地權(quán)利證書(shū)包括：（一）國(guó)有土地使用證；（二）集體土地所有證；（三）集體土地使用證；（四）土地他項(xiàng)權(quán)利證明書(shū)。土地權(quán)利證書(shū)由國(guó)務(wù)院國(guó)土資源行政主管部門統(tǒng)一監(jiān)制。 2、屬地登記原則申請(qǐng)人向土地所在地的縣級(jí)以上人民政府國(guó)土資源行政主管部門提出土地登記申請(qǐng)，依法

7、報(bào)縣級(jí)以上人民政府登記造冊(cè)，核發(fā)土地權(quán)利證書(shū)。但土地抵押權(quán)、地役權(quán)由縣級(jí)以上人民政府國(guó)土資源行政主管部門登記，核發(fā)土地他項(xiàng)權(quán)利證明書(shū)。案例：某市經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的用地，橫跨兩個(gè)區(qū)縣，請(qǐng)問(wèn)誰(shuí)是土地登記部門？跨縣級(jí)行政區(qū)域的不動(dòng)產(chǎn)登記，由所跨縣級(jí)行政區(qū)域的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)分別辦理。不能分別辦理的，由所跨縣級(jí)行政區(qū)域的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)協(xié)商辦理；協(xié)商不成的，由共同的上一級(jí)人民政府不動(dòng)產(chǎn)登記主管部門指定辦理。土地以宗地為單位進(jìn)行登記。宗地是指土地權(quán)屬界線封閉的地塊或者空間。3、房屋登記概念房屋登記，是指房屋登記機(jī)構(gòu)依法將房屋權(quán)利和其他應(yīng)當(dāng)記載的事項(xiàng)在房屋登記簿上予以記載的行為。2、房屋權(quán)屬證書(shū)房屋權(quán)屬證書(shū)是權(quán)利人

8、依法擁有房屋所有權(quán)并對(duì)房屋行使占有、使用、收益和處分權(quán)利的合法憑證。我國(guó)過(guò)去的房屋權(quán)屬證書(shū)包括房屋所有權(quán)證（申請(qǐng)登記房屋為共有房屋的，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在房屋所有權(quán)證上注明“共有”字樣）、房屋他項(xiàng)權(quán)證。實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)統(tǒng)一登記的，則頒發(fā)房地產(chǎn)（共有）權(quán)證、房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)證。1、 立法目的立法目的：整合不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)，規(guī)范登記行為，方便群眾申請(qǐng)登記，保護(hù)權(quán)利人合法權(quán)益，根據(jù)物權(quán)法等法律制定本條例。不動(dòng)產(chǎn)登記的原則：遵循嚴(yán)格管理、穩(wěn)定連續(xù)、方便群眾的原則。2、登記范圍不動(dòng)產(chǎn)首次登記、變更登記、轉(zhuǎn)移登記、注銷登記、更正登記、異議登記、預(yù)告登記、查封登記等，適用本條例。更正登記更正登記是指權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為

9、不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)有錯(cuò)誤時(shí)，依其申請(qǐng)，經(jīng)過(guò)權(quán)利人書(shū)面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯(cuò)誤的，登記機(jī)關(guān)對(duì)錯(cuò)誤事項(xiàng)進(jìn)行更正的登記。更正登記的效力是徹底消除登記權(quán)利與真正權(quán)利不一致的狀態(tài)，避免第三人依據(jù)不動(dòng)產(chǎn)登記簿取得不動(dòng)產(chǎn)登記簿上記載的物權(quán)。 異議登記異議登記是指利害關(guān)系人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的物權(quán)歸屬等事項(xiàng)有異議的，將其異議記載在不動(dòng)產(chǎn)登記簿。異議登記的效力是使不動(dòng)產(chǎn)登記簿上所記載的權(quán)利失去正確性推定的效力，第三人也不得主張依據(jù)登記的公信力而受到保護(hù)。但異議登記的效力是臨時(shí)性的，申請(qǐng)人在異議登記之日起十五日內(nèi)不起訴，異議登記失效。 預(yù)告登記預(yù)告登記是指為保全一項(xiàng)請(qǐng)求權(quán)而進(jìn)行的不動(dòng)產(chǎn)登記，該項(xiàng)請(qǐng)求

10、權(quán)所要達(dá)到的目的，是在將來(lái)發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)。預(yù)告登記的效力是限制不動(dòng)產(chǎn)出賣人處分不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)。注意：購(gòu)房人購(gòu)買預(yù)售的房屋，購(gòu)房人依據(jù)預(yù)售合同只有合同法上的請(qǐng)求權(quán)，沒(méi)有排他的效力。辦理預(yù)告登記后，預(yù)告登記具有排他效力，開(kāi)發(fā)商違背預(yù)告登記的內(nèi)容進(jìn)行的處分行為不能發(fā)生法律效力。 不動(dòng)產(chǎn)登記簿應(yīng)記載事項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)以不動(dòng)產(chǎn)單元為基本單位進(jìn)行登記。不動(dòng)產(chǎn)單元具有唯一編碼。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院國(guó)土資源主管部門的規(guī)定設(shè)立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記簿。不動(dòng)產(chǎn)登記簿應(yīng)當(dāng)記載以下事項(xiàng)：（一）不動(dòng)產(chǎn)的坐落、界址、空間界限、面積、用途等自然狀況；（二）不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的主體、類型、內(nèi)容、來(lái)源、期限、權(quán)利變化等權(quán)屬狀況；（三）涉

11、及不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利限制、提示的事項(xiàng)；（四）其他相關(guān)事項(xiàng)。不動(dòng)產(chǎn)登記簿應(yīng)當(dāng)采用電子介質(zhì)，暫不具備條件的，可以采用紙質(zhì)介質(zhì)。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)明確不動(dòng)產(chǎn)登記簿唯一、合法的介質(zhì)形式。不動(dòng)產(chǎn)登記簿采用電子介質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)定期進(jìn)行異地備份，并具有唯一、確定的紙質(zhì)轉(zhuǎn)化形式。不動(dòng)產(chǎn)登記簿由不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)永久保存。不動(dòng)產(chǎn)登記簿損毀、滅失的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)依據(jù)原有登記資料予以重建。行政區(qū)域變更或者不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)職能調(diào)整的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)將不動(dòng)產(chǎn)登記簿移交相應(yīng)的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)。四、登記程序因買賣、設(shè)定抵押權(quán)等申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記的，應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人雙方共同申請(qǐng)。屬于下列情形之一的，可以由當(dāng)事人單方申請(qǐng)：（一）尚未登記的不動(dòng)產(chǎn)首次申請(qǐng)登

12、記的；（二）繼承、接受遺贈(zèng)取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的；（三）人民法院、仲裁委員會(huì)生效的法律文書(shū)或者人民政府生效的決定等設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓、消滅不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的；（四）權(quán)利人姓名、名稱或者自然狀況發(fā)生變化，申請(qǐng)變更登記的；（五）不動(dòng)產(chǎn)滅失或者權(quán)利人放棄不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利，申請(qǐng)注銷登記的；（六）申請(qǐng)更正登記或者異議登記的；（七）法律、行政法規(guī)規(guī)定可以由當(dāng)事人單方申請(qǐng)的其他情形。當(dāng)事人或者其代理人應(yīng)當(dāng)?shù)讲粍?dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦公場(chǎng)所申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)將申請(qǐng)登記事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿前，申請(qǐng)人可以撤回登記申請(qǐng)。申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)提交下列材料，并對(duì)申請(qǐng)材料的真實(shí)性負(fù)責(zé)：（一）登記申請(qǐng)書(shū)；（二）申請(qǐng)人、代理人身份證明材料、授權(quán)委托書(shū)

13、；（三）相關(guān)的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬來(lái)源證明材料、登記原因證明文件、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)；（四）不動(dòng)產(chǎn)界址、空間界限、面積等材料；（五）與他人利害關(guān)系的說(shuō)明材料；（六）法律、行政法規(guī)以及本條例實(shí)施細(xì)則規(guī)定的其他材料。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在辦公場(chǎng)所和門戶網(wǎng)站公開(kāi)申請(qǐng)登記所需材料目錄和示范文本等信息。查驗(yàn)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)受理不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)的，應(yīng)當(dāng)按照下列要求進(jìn)行查驗(yàn)：（一）不動(dòng)產(chǎn)界址、空間界限、面積等材料與申請(qǐng)登記的不動(dòng)產(chǎn)狀況是否一致；（二）有關(guān)證明材料、文件與申請(qǐng)登記的內(nèi)容是否一致；（三）登記申請(qǐng)是否違反法律、行政法規(guī)規(guī)定。實(shí)地查看屬于下列情形之一的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)可以對(duì)申請(qǐng)登記的不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行實(shí)地查看：（一）房屋等建筑

14、物、構(gòu)筑物所有權(quán)首次登記；（二）在建建筑物抵押權(quán)登記；（三）因不動(dòng)產(chǎn)滅失導(dǎo)致的注銷登記；（四）需要實(shí)地查看的其他情形。對(duì)可能存在權(quán)屬爭(zhēng)議，或者可能涉及他人利害關(guān)系的登記申請(qǐng)，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)可以向申請(qǐng)人、利害關(guān)系人或者有關(guān)單位進(jìn)行調(diào)查。不予登記的情形登記申請(qǐng)有下列情形之一的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)不予登記，并書(shū)面告知申請(qǐng)人：（一）違反法律、行政法規(guī)規(guī)定的；（二）存在尚未解決的權(quán)屬爭(zhēng)議的；（三）申請(qǐng)登記的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利超過(guò)規(guī)定期限的；（四）法律、行政法規(guī)規(guī)定不予登記的其他情形。五、登記信息共享與保護(hù)國(guó)務(wù)院國(guó)土資源主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同有關(guān)部門建立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)。各級(jí)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)登記的信息應(yīng)當(dāng)

15、納入統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)，確保國(guó)家、省、市、縣四級(jí)登記信息的實(shí)時(shí)共享。不動(dòng)產(chǎn)登記有關(guān)信息與住房城鄉(xiāng)建設(shè)、農(nóng)業(yè)、林業(yè)、海洋等部門審批信息、交易信息等應(yīng)當(dāng)實(shí)時(shí)互通共享。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)能夠通過(guò)實(shí)時(shí)互通共享取得的信息，不得要求不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)人重復(fù)提交。國(guó)土資源、公安、民政、財(cái)政、稅務(wù)、工商、金融、審計(jì)、統(tǒng)計(jì)等部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)不動(dòng)產(chǎn)登記有關(guān)信息互通共享。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)、不動(dòng)產(chǎn)登記信息共享單位及其工作人員應(yīng)當(dāng)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記信息保密；涉及國(guó)家秘密的不動(dòng)產(chǎn)登記信息，應(yīng)當(dāng)依法采取必要的安全保密措施。依法查房權(quán)利人、利害關(guān)系人可以依法查詢、復(fù)制不動(dòng)產(chǎn)登記資料，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)提供。有關(guān)國(guó)家機(jī)關(guān)可以依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定查詢、復(fù)制與調(diào)查處理事項(xiàng)有關(guān)的不動(dòng)產(chǎn)登記資料。查詢不動(dòng)產(chǎn)登記資料的單位、個(gè)人應(yīng)當(dāng)向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)說(shuō)明查詢目的，不得將查詢獲得的不動(dòng)產(chǎn)登記資料用于其他目的；未經(jīng)權(quán)利人同意，不得泄露查詢獲得的不動(dòng)產(chǎn)登記資料。本講思考題1、什么是房地產(chǎn)權(quán)屬登記？它有何