地產(chǎn)項目營銷推廣及銷售實施預(yù)案

1、三萬英尺項目營銷推廣及銷售實施方案（2006 年下半年度）凌峻地產(chǎn)（中國）有限公司二零零六年七月1 / 51目錄、八前 言 .一、營銷目標(biāo)1、品牌目標(biāo) 52、銷售目標(biāo) 5二、營銷時期劃分 61、時期劃分考慮 62、營銷時期劃分 7三、時期營銷主題 71、項目價值體系 82、項目價值點公布策略 93、各時期營銷主題 11四、目標(biāo)客戶群再解析 131、客戶層次定位 132、客戶區(qū)域定位 15五、活動營銷 161、活動策略 162、系列活動策劃 17六、媒介打算 251、媒體選擇及排期 252、媒體運用總結(jié) 30七、銷售策略及打算 341、推貨打算 342、銷售政策 423、價格策略 42后 語.

2、51、八前言在我司前期提交的營銷方案和價格實施策略中， 對長沙融科 智地東塘項目營銷推廣和價格體系構(gòu)成進(jìn)行了詳盡的闡述和模 擬，并提出了適合本項目的價格制定方法和原則， 本報告是在凌 峻前期提交的報告上， 結(jié)合市場和年度要求， 制定切實可行的銷 售實操方案和具體的價目表，同時制定穩(wěn)妥的推貨節(jié)奏和策略， 全力保障融科智地東塘項目開盤成功， 完成年度回款的指標(biāo)和任 務(wù)，為后期的持續(xù)推貨打下堅實的基礎(chǔ)。一、營銷目標(biāo)1、品牌目標(biāo)1) 項目品牌 知名度：“三萬英尺”品牌名稱被消費者普遍知曉； 認(rèn)知度：項目的區(qū)位、特點、理念等被消費者深刻認(rèn)知； 美譽度：長沙房地產(chǎn)標(biāo)志性項目；長沙房地產(chǎn)劃時代的經(jīng)典 作品。

3、2) 企業(yè)品牌 知名度：“融科智地”企業(yè)名稱被廣泛知曉，并清晰地了解 到企業(yè)與聯(lián)想之間的關(guān)系； 認(rèn)知度：消費者對融科智地的企業(yè)追求、在長沙的長遠(yuǎn)進(jìn)展 規(guī)劃等充分了解； 美譽度：消費者及業(yè)界認(rèn)可企業(yè)在長沙房地產(chǎn)市場上阻礙 力，消費者對企業(yè)所開發(fā)的后續(xù)項目有所期待。2、銷售目標(biāo)年度( 06年)銷售目標(biāo)：實現(xiàn)約 2 億元的銷售額。講明：項目打算于11月18日正式開盤，在2006年實現(xiàn)1 4#樓 的銷售，1 4#樓的整體均價定在 38003900/ ，總建筑面積 為76779 m2o結(jié)合長沙房地產(chǎn)市場一般銷售情況、銷售的季節(jié)性及公司財務(wù)回籠資金的指標(biāo)要求，把本次開盤的銷售目標(biāo)定在年度（2006年）總推

4、貨量的65%左右。二、營銷時期劃分1、時期劃分考慮項目的工程進(jìn)度及預(yù)售證的申辦進(jìn)度阻礙并決定了06年的開盤時刻后滯。從現(xiàn)在到項目正式開盤只有三個多月的時刻，必須在上半年粗略的市場認(rèn)知基礎(chǔ)上，強化、壓縮消費者對項目的認(rèn)知一一認(rèn)同一一認(rèn)購過程。下一步營銷時期的劃分要緊考慮項目既定的進(jìn)度要素，以項目會所正式對外開放（9月20日）、開盤（11月18日）作為 重要的營銷節(jié)點，而按照一般房地產(chǎn)營銷規(guī)律，內(nèi)部認(rèn)購在 開盤前兩周左右最合適，因此將11月5日作為內(nèi)部認(rèn)購的節(jié) 點。2、營銷時期劃分市場預(yù)熱期8月20日-9月19日強力推廣期9月20日-11月4日內(nèi)部認(rèn)購期11月5日11月17日開盤強銷期11月18日

5、-12月31日依照以上安排，從項目正式開始強力推廣，到開盤，將形成 以下5個重要節(jié)點，而每個節(jié)點之間相隔都在 10天到2周之內(nèi)， 能夠形成連續(xù)不斷的、漸趨高潮的營銷攻勢。11.1810天 約11天 約13天12天09.2010.01 -1010 月下 11.05三、時期營銷主題客戶對項目價值的推斷高于其心理價格就容易促使其產(chǎn)生購買行為。因此，房地產(chǎn)營銷的關(guān)鍵在于對項目價值的宣傳和解 讀。1、項目價值體系項目價值可歸納為三重價值體系：即外層價值、中層價值和內(nèi)層價值。?外層價值是項目的區(qū)位和開發(fā)組合等外在優(yōu)勢，中層價值是產(chǎn)品品質(zhì)，內(nèi)層價值是項目的核心理念。?三者相互關(guān)聯(lián)、互為表里，是密不可分的一個整