常用土地面積換算公式

1、常用土地面積換算公式2008-03-03 15:53常用土地面積換算公式1畝=60平方丈=6000平方尺，1畝=666. 6平方米 其實(shí) 在民間還有一個(gè)更實(shí)用的口決來計(jì)算：平方米換為畝，計(jì)算口訣為“加半左移三”。1平方米=0.0015畝，1萬平方米 =15畝，女口 128平方米等于多少畝？計(jì)算方法是先用 128加128的一半：128+ 64 = 192,再把小數(shù)點(diǎn)左移3位，即得出畝數(shù)為0.192。畝換平方米，計(jì)算口訣為“除以三加倍右移三”。如要計(jì)算 24.6畝等于多少平 方米，24.6 - 3= 8.2，8.2加倍后為16.4，然后再將小數(shù)點(diǎn)右移3位，即得出平方米 數(shù)為16400。市畝和公畝以

2、及公頃又有很大的差異，具體換算公式如下：1 公頃=15畝=100公畝=10000平方米 1(市)畝等于666.66平方米1 公頃等于10000平方米1公畝等于100平方米1 畝=666.6666666.平方米1 公頃=10 000 平方米(square meters)1公頃=100 公畝(ares)1公頃=15畝1 公頃=2.471 053 8 英畝(acres)1公頃=0.01平方公里(平方千米)(square kilometers)1平方公里=100公頃1 畝=0.0666666 公頃=666.6666 平方米1公畝=100平方米容積率獨(dú)立別墅為0.20.5,聯(lián)排別墅 為0.40.7,6層

3、以下多層住宅為0.81.2,11層小 高層住宅 為1.52.0,18層高層住宅為1.82.5,19層以上住宅為 2.44.5,住宅小區(qū) 容積率小于 1.0的，為非普通住宅容積率定義容積率：又稱 建筑 面積毛密度，項(xiàng)目用地范圍內(nèi)地上總建筑面積（但必須是正負(fù)0標(biāo)高 以上的建筑面積）與項(xiàng)目 總用地 面積的比值。容積率是衡量建設(shè)用地使用強(qiáng)度的一項(xiàng)重 要指標(biāo)。容積率的值是無量綱 的比值， 通常以 地塊面 積為1地塊內(nèi)地上 建筑物的總建筑面積對(duì)地塊面積的 倍數(shù)，即為容積 率的值。計(jì)算公式容積率=地上總建筑面積T規(guī)劃用地面積容積率：項(xiàng)目用地范圍內(nèi) 總建筑面積 與項(xiàng)目總用地面積 的比值。 計(jì)算公式：容積率=總

4、建筑面積十總用地面積當(dāng)建筑物層高超過8米，在計(jì)算容積率時(shí)該層建筑面積加倍計(jì)算。建筑密度是指在具體“宗地”內(nèi)建筑物 基底面積與宗地面積之比。容積率：所謂 容積率”，是指一個(gè)小區(qū)的總建筑面積與用地面積的比率。容積率越大，建筑密度越大，容積率越小，建筑密度越小。（你想看比較直接的數(shù)字，可是你未提供項(xiàng)目用地面積的數(shù)值 ）建筑密度：建筑覆蓋率（建筑密度）是指建設(shè)用地范圍內(nèi)所有建筑物基底面積之和與建設(shè)用地面積 的比率.它可以反映出一定用地范圍內(nèi)的空地率和建筑密集程度。綠地率：綠地率描述的是居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地的總和與用地面積的比率（ ）。容積率是指一個(gè)小區(qū)的總建筑面積與用地面積的比率。容積率的計(jì)算公式

5、是：容積率=總建筑面積十總用地面積。舉個(gè)簡單的例子說明：一個(gè)項(xiàng)目如果總建筑面積為5萬平米，而總用地面積為4萬平米，那么該項(xiàng)目的容積率應(yīng)該這樣進(jìn)行計(jì)算50000+ 40000=1.25。這里得出的答案1.25就是容積率。知道了這一點(diǎn)，我們?cè)谫彿繒r(shí)，詢問了相關(guān)數(shù)據(jù)之后就能輕松地 計(jì)算出該項(xiàng)目的容積率了。容積率與房產(chǎn)價(jià)格的關(guān)系：通俗的說，容積率越低的房子價(jià)格越高、而容積率高的房子價(jià)格通常會(huì)略低于同等地段的其他項(xiàng)目定價(jià)。而換個(gè)角度來看，越是寸土寸金的地段，開發(fā)商就越希望提高項(xiàng)目的容積率一一在有限的用地面積中盡量多蓋房，這樣會(huì)使地價(jià)成本在房屋中所占的比例大幅下降，從而得到更多的利潤。 簡單的講，一個(gè)項(xiàng)目

6、的容積率越高， 開發(fā)生能夠得到的利潤就越大。那么，容積率具體來說到底代表什么呢？容積率的高低對(duì)我們的生活會(huì)產(chǎn)生怎樣的影 響？下面，讓我們?nèi)齻€(gè)不同的角度來進(jìn)行以下說明。1、人口密度：高容積率的住宅項(xiàng)目意味著小區(qū)內(nèi)房子建得多，而高密度的住宅必定會(huì)帶來高密度的居住人口，最終導(dǎo)致小區(qū)中業(yè)主的生活舒適度下降。另外，高密度的居住人口還會(huì)對(duì)小區(qū)內(nèi)的健身場(chǎng)所、兒童活動(dòng)區(qū)域、娛樂中心以及樓宇內(nèi)的電梯、消防通道形成比較大的壓力。頻繁的的使用會(huì)加劇這些設(shè)施的老化，所以在購買高密度小區(qū)時(shí)應(yīng)該對(duì)此提出更高的要求。2、內(nèi)部規(guī)劃問題：由于高容積率住宅對(duì)土地使用率的過分追求，小區(qū)內(nèi)的樓層會(huì)比較高、 綠地的比例也會(huì)相應(yīng)的減少，

7、從而影響居住區(qū)內(nèi)的生活環(huán)境與品質(zhì)。另外，樓間距過近、小區(qū)內(nèi)道路狹窄、 停車位置不足也是高容積率小區(qū)經(jīng)常遇到的問題。如何合理地解決這些問題不但是擺在開發(fā)商案頭的重要工作，也是使購房者提高對(duì)小區(qū)的認(rèn)可度的重要方面。3、 安防問題：由于居住密度大，所以出入的人會(huì)較多，外來人員混入其中的難度也會(huì) 相應(yīng)地降低很多。這就對(duì)高容積率住宅的安防系統(tǒng)提出了更高的要求。所以高容積率的住宅安防系統(tǒng)一定要跟上（當(dāng)然這不是說低容積率的小區(qū)安防就不重要），不僅要加大監(jiān)控設(shè)備的密度，而且也需要更多的巡邏人員來保證住戶的安全。PS:容積率多高才合適？容積率過高或綠化率過低的小區(qū)在居住安全性與舒適度方面大多會(huì)存在一些問題，一個(gè)

8、具有良好居住環(huán)境的小區(qū)，多層住宅應(yīng)的容積率不應(yīng)超過3、高層住宅的容積率不應(yīng)超過 5、而綠化率以不低于 30%好。建筑容積率是每公頃住區(qū)用地上擁有的各類建筑的建筑面積（萬m2/hm2）或以住區(qū)總建筑面積（萬m2 ）與住區(qū)用地（萬 m2 ）的比值表示。它是開發(fā)商最敏感的一個(gè)數(shù)字。容積率過小，土地資源利用率低， 造成單位住宅成本過高； 容積率過大，可能產(chǎn)生人口密度 過高、居住環(huán)境質(zhì)量下降、建筑造價(jià)過高等問題。因而，對(duì)容積率的評(píng)定要綜合考慮經(jīng)濟(jì)、 環(huán)境以及未來發(fā)展等多種因素。實(shí)際上住宅性能認(rèn)定前，容積率已由規(guī)劃部門嚴(yán)格審批，在此強(qiáng)調(diào)是突出節(jié)地的重要性。建筑密度也稱建筑覆蓋率，它是指建設(shè)用地范圍內(nèi)所有的

9、建筑基底面積之和與建設(shè)用地面積的比率；建筑容積率就是指在建設(shè)用地范圍內(nèi)所有建筑地面以上各層建筑面積之和與建設(shè)用 地的比率。容積率是考察一個(gè)小區(qū)居住舒適度的重要指標(biāo)，這個(gè)比值越小，意味著小區(qū)容納的建筑總量越小，居住密度越小，好住度就會(huì)越高。一般來說，較舒適的容積率是：高層塔樓（1820層左右）的容積率應(yīng)為34，板式小高層（710 層）為1.82，多層板樓（46層左右）為1.5左右，聯(lián)排別墅（townhouse ）為0.6左右，別墅容 積率0.2。對(duì)于發(fā)展商而言，容積率這個(gè)指標(biāo)是決定最終利潤的關(guān)鍵，因?yàn)榈貎r(jià)成本在開發(fā) 中占絕對(duì)比例，建筑容積率越高，發(fā)展商的可售面積越大，回收資金就越多。規(guī)劃對(duì)低密度

10、住宅的大體標(biāo)準(zhǔn)概念，高層低密度住宅容積率不大于2.2 ;多層低密度住宅容積率不大于1.2 ；排屋（Town House）容積率不大于 0.7 ；別墅（Villa）容積率不大于 0.35。一 容積率的內(nèi)涵及其特性容積率是指在城市規(guī)劃區(qū)的某一宗地內(nèi)，房屋的總建筑面積與宗 地面積的比值，分為實(shí)際容積率和規(guī)劃容積率兩種。通常所說的容積率是指規(guī)劃容積率，即宗地內(nèi)規(guī)劃允許總建筑面積與宗地面積的比值。容積率的大小反映了土地利用強(qiáng)度及其利用效益的高低，也反映了地價(jià)水平的差異。因此，容積率是城市區(qū)劃管理中所采用的一項(xiàng)重要指標(biāo)，也是從微觀上影響地價(jià)最重要的因素。建筑特點(diǎn)（一） 容積率 表達(dá)的是具體宗地”內(nèi)單位土地

11、面積 上允 許的建筑容量。宗地是地籍管理的基本單元，是地球表面一塊有確定邊界、有確定權(quán)屬的土地，其面積不包括公用的道路、公共綠地、大型市政及公共設(shè)施用地等。容積率只有在指宗地”容積率的情況下，才能 反映土地的具體利用強(qiáng)度，宗地間才具有可比性。（二） 容積率（R）、建筑密度（C）與層數(shù)（H）之間有一定關(guān)系。建筑密度是指在具體宗地”內(nèi)建筑物基底面 積與宗地面積之比。當(dāng)宗地內(nèi)各 房屋的層數(shù) 相同，且對(duì) 單個(gè)房屋 來說各層建筑面積相等時(shí)，三者之間的關(guān)系可表示為：R= C -H，此種情況下，建筑層數(shù)與容積率成正比例關(guān)系。（三）容積率可以更加準(zhǔn)確地衡量地價(jià)水平。人們購買土地使用權(quán)的目的是為了對(duì)土地進(jìn)行開發(fā)

12、，建設(shè)房屋。房屋的單方開發(fā)成本=房屋單方造價(jià)+樓面地價(jià)+稅+費(fèi)樓面地價(jià)示地總價(jià)/示地內(nèi)允許總建筑面積-土地單價(jià)/容積率因此，樓面地價(jià)比單位地價(jià)更能準(zhǔn)確地反映地價(jià)的高低。（四）容積率存在客觀上的最合理值。在一般情況下，提高容積率可以提高土地的利用效益，但建筑容量的增大，會(huì)帶來建筑環(huán)境的劣化，降低使用的舒適度。為做到經(jīng)濟(jì)效益、社 會(huì)效益與環(huán)境效益相協(xié)調(diào)， 城市規(guī)劃中的容積率存在客觀上的最合理值。容積率指標(biāo)計(jì)算規(guī)則總建設(shè)用地面積的商。地一、容積率系指一定地塊內(nèi)，地上總建筑面積計(jì)算值與上總建筑面積計(jì)算值為建設(shè)用地內(nèi)各棟建筑物地上建筑面積計(jì)算值之和；地下有經(jīng)營性面積的，其經(jīng)營面積不納入計(jì)算容積率的建筑面

13、積。一般情況下，建筑面積計(jì)算值按照建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范（GB/T50353-2005 ）的規(guī)定執(zhí)行；遇有特殊情況按照本規(guī)則下列規(guī)定執(zhí)行。二、當(dāng)住宅建筑 標(biāo)準(zhǔn)層層高大于 4.9米（2.7米+ 2.2米）時(shí)，不論層內(nèi)是否有隔層 ，建筑面積的計(jì) 算值按該層 水平投影 面積的2倍計(jì)算；當(dāng)住宅建筑層高大于7.6米（2.7米疋+2.2米）時(shí)，不論 層內(nèi)是否有隔層，建 筑面積的計(jì)算值按該層水平投影面積的3倍計(jì)算。三、當(dāng)辦公建筑標(biāo)準(zhǔn)層層高大于5.5米（3.3米+ 2.2米）時(shí)，不論層內(nèi)是否有隔層，建筑面積的計(jì) 算值按該層水平投影面積的2倍計(jì)算；當(dāng)辦公建筑層高大于8.8米（3.3米疋+2.2米）時(shí)，不論 層

14、內(nèi)是否有隔層，建 筑面積的計(jì)算值按該層水平投影面積的3倍計(jì)算。四、當(dāng)普通 商業(yè)建筑 標(biāo)準(zhǔn)層層高大于 6.1米（3.9米+ 2.2米）時(shí), 面積的2倍計(jì)算；當(dāng)普通商 層內(nèi)是否有隔層，建筑面積的計(jì)不論層內(nèi)是否有隔層，建筑面積的計(jì)算值按該層水平投影 10米（3.9米X2 + 2.2米）時(shí)，不論 投影面積的 3倍計(jì)算。五、計(jì)算含陽臺(tái)建筑的容積率指標(biāo)時(shí)，陽臺(tái)部分建筑面積的計(jì)算業(yè)建筑層高大于算值按該層水平值按照其水平投影面積計(jì)算。六、地下空間的頂板面高出室外地面計(jì)算值按該層水建筑面積不計(jì)入1.5米以上時(shí)，建筑面積的平投影面積計(jì) 算；地下空間的頂板面高出室外地面不足1.5米的，其 容積率。的城市道路標(biāo)高為準(zhǔn)

15、加上0.2米如建筑室外地坪標(biāo)咼不一致時(shí)，以周邊最近 作為室外地坪，之后再按上述規(guī)定核準(zhǔn)。容積率具有如下特性：（一）容積率表達(dá)的是具體 宗地”內(nèi)單位土地面積上允許的建筑容量。宗地是地籍管理的基本單元，是地球表面一塊有確定邊界、有確定權(quán)屬的土地， 其面積不包括公用的道路、公共綠地、大型市政及公共設(shè)施用地等。容積率只有在指宗地”容積率的情況下，才能反映土地的具體利用強(qiáng)度，宗地間才具有可比性。（二） 容積率（R）、建筑密度（C）與層數(shù)（H）之間有一定關(guān)系。建筑密度是指在具體宗地”內(nèi)建筑物基底面積與宗地面積之比。當(dāng)宗地內(nèi)各房屋的層數(shù)相同，且對(duì)單個(gè)房屋來說各層建筑面積相等時(shí)，三者之間的關(guān)系可表示為：R =

16、 C-H，此種情況下，建筑層數(shù)與容積率成正比例關(guān)系。（三） 容積率可以更加準(zhǔn)確地衡量地價(jià)水平。人們購買土地使用權(quán)的目的是為了對(duì)土地進(jìn) 行開發(fā)，建設(shè)房屋。房屋的單方開發(fā)成本=房屋單方造價(jià)+樓面地價(jià)+稅+費(fèi)樓面地價(jià)=宗地總價(jià)/宗地內(nèi)允許總建筑面積=土地單價(jià)/容積率因此，樓面地價(jià)比單位地價(jià)更能準(zhǔn)確地反映地價(jià)的高低。（四）容積率存在客觀上的最合理值。在一般情況下，提高容積率可以提高土地的利用效益，但建筑容量的增大，會(huì)帶來建筑環(huán)境的劣化，降低使用的舒適度。為做到經(jīng)濟(jì)效益、社 會(huì)效益與環(huán)境效益相協(xié)調(diào)，城市規(guī)劃中的容積率存在客觀上的最合理值。容積率對(duì)地價(jià)的影響規(guī)律影響地價(jià)的因素很多，雖然各因素影響地價(jià)的途徑

17、各不相同，但其作用機(jī)制可抽象概括為兩個(gè)方面：一是通過影響土地收益來影響地價(jià)，二是通過影響土地供求關(guān)系影響地價(jià)。收益機(jī)制 很大程度上決定了土地供給的經(jīng)經(jīng)濟(jì)剩余量的分配，使地價(jià)的變化趨于復(fù)雜化。容積 率對(duì)地價(jià)的影響規(guī)律，濟(jì)剩余量，市場(chǎng)供求關(guān)系使地價(jià)相對(duì)經(jīng)濟(jì)剩余量產(chǎn)生波動(dòng)，決 定了土地供給的同時(shí)受收益機(jī)制和市場(chǎng)供求關(guān)系的作用，總體說來，區(qū)位條件愈優(yōu)越，地價(jià)水平愈高，供求矛盾愈突出，土地規(guī)劃控制愈嚴(yán)格，容積率對(duì)地價(jià)的影響程度愈 大。具體表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：（一）遵循 報(bào)酬遞增遞減規(guī)律”。在一定的技術(shù)經(jīng)濟(jì)條件 下，土地純收益會(huì)隨著土地投資的增加而出現(xiàn)由遞增到遞減的特點(diǎn)。作為城市建設(shè)用 地，容積率對(duì)地價(jià)影

18、響的報(bào)酬遞增遞減規(guī)律表現(xiàn)在：在建筑密度一定時(shí)，容積率的增 加，主要引起房屋層數(shù)的增多，隨房屋層數(shù)的增多，開始時(shí)由于基礎(chǔ)工程費(fèi)及地基處 理費(fèi)的分?jǐn)?，單方造價(jià)降低；當(dāng)層數(shù)達(dá)到一定值時(shí)，就需要加固基礎(chǔ)、增加電梯、力口 強(qiáng)抗震等，單方造價(jià)由下降轉(zhuǎn)為上升，而單方售價(jià)則由于建筑容量的增大造成的建筑 環(huán)境質(zhì)量下降而呈遞減趨勢(shì)。當(dāng)單方售價(jià)等于單方造價(jià)時(shí)，土地收益達(dá)到最大，土地 價(jià)格也達(dá)到最高，此時(shí)的容積率為最經(jīng)濟(jì)容積率。若繼續(xù)增大容積率會(huì)因單方售價(jià)低 于單方造價(jià)而使土地投資收益開始下降，地價(jià)也隨之開始下降。MC為單方造價(jià)，MR為單方售價(jià)，某一容積率 L時(shí)的地價(jià)是該容積率下的總收益 （DCGF面積）減掉投資者

19、資本、勞力的正常利潤，剩余部分即為地價(jià)。當(dāng)容積率等于M時(shí)，單方造價(jià)等于單方售價(jià)，土地開發(fā)的邊際收益為0,總收益（DCNF面積）達(dá)到最大，地價(jià)達(dá)到最高，M為最佳容積率。超過這個(gè)容積率，地價(jià)開始向反方向變化，隨容積率提高而下降。（二）容積率對(duì)地價(jià)的作用程度與城市規(guī)模成正相關(guān)關(guān)系。首先，城市規(guī)模大，土地 集約化利用程度高，地價(jià)總體水平高，樓面地價(jià)占房屋單方開發(fā)成本比例高，通過降 低樓面地價(jià)來降低房屋單方開發(fā)成本效果明顯，而小城市土地集約化利用程度低，地 價(jià)總體水平低，房屋開發(fā)單方成本主要受房屋單方造價(jià)影響，通過降低樓面地價(jià)降低 房屋開發(fā)單方成本效果不明顯，而且房屋層數(shù)達(dá)到一定數(shù)值后若繼續(xù)增加層數(shù)會(huì)增加 單方工程造價(jià)；另外，大城市有比較系統(tǒng)的城市規(guī)劃資料，土地開發(fā)