委托買賣合同要和房主簽

1、案例回放去年 5 月王先生因?yàn)樽约壕幼〉姆课葸M(jìn)行拆遷改造， 要重新購(gòu)置房屋。 恰好看到某房地 產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司張貼的宣傳廣告，發(fā)現(xiàn)在自己住地鄰近小區(qū)有現(xiàn)房銷售，于是就和經(jīng)紀(jì)公司商談 購(gòu)房事宜。經(jīng)紀(jì)公司經(jīng)理介紹說，他們是經(jīng)某房地產(chǎn)開發(fā)公司的委托，代理銷售鄰近小區(qū)的 一套商品房，房屋所有權(quán)人是房地產(chǎn)開發(fā)公司，該房為現(xiàn)房，用途是住宅。王先生看到這套 房屋符合自己的要求，于是就在 6月 18 日同經(jīng)紀(jì)公司簽訂了該房屋?房號(hào)預(yù)留確認(rèn)書? ，同 時(shí)交納預(yù)留房號(hào)款一萬(wàn)元。確認(rèn)書約定了房屋位置、建筑面積、房屋價(jià)格、付款方式等。同 時(shí)還規(guī)定王先生應(yīng)當(dāng)在經(jīng)紀(jì)公司通知后交納房款并簽訂?北京市房屋買賣合同? ，逾期不簽，

2、視為放棄購(gòu)置。在簽訂確認(rèn)書時(shí)，王先生提出要看房地產(chǎn)開發(fā)公司和經(jīng)紀(jì)公司的委托合同以確認(rèn)經(jīng)紀(jì)公 司是否有代理權(quán)，經(jīng)紀(jì)公司經(jīng)理說等簽正式房屋買賣合同時(shí)提供委托合同。 7 月，王先生接 到了經(jīng)紀(jì)公司的通知后， 于 7 月 23 日到經(jīng)紀(jì)公司處辦理了簽訂正式合同、 交房款、 領(lǐng)鑰匙等 手續(xù)。房屋買賣合同中寫明了賣方為房地產(chǎn)開發(fā)公司、買方為王先生，房屋座落和產(chǎn)權(quán)證編 號(hào)、房款總價(jià)等，同時(shí)寫明：買賣雙方同意，在本合同生效后三十日內(nèi)，雙方持買賣合同和 有關(guān)證件共同到區(qū)房地產(chǎn)交易管理部門辦理房屋買賣立契過戶手續(xù)，申領(lǐng)房地產(chǎn)權(quán)屬證件， 合同的最后寫明：本合同于雙方簽字蓋章之日起生效。簽約之前，經(jīng)紀(jì)公司出示了自己與

3、房 地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂的?委托銷售協(xié)議書?以及企業(yè)法人經(jīng)營(yíng)執(zhí)照，證明自己具有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì) 資格，并且已經(jīng)經(jīng)過房地產(chǎn)開發(fā)公司委托獨(dú)家代理銷售上述房屋。王先生于是在合同上簽字， 交付房屋全款 25萬(wàn)元含代理傭金 5 千元后領(lǐng)取了房屋鑰 匙，同時(shí)與物業(yè)公司簽訂了裝修管理協(xié)議，辦理了房屋裝修審批手續(xù)，裝修后正常居住。入 住以后產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)一直沒有辦理，王先生屢次催促經(jīng)紀(jì)公司也沒有什么結(jié)果，到9 月發(fā)現(xiàn)經(jīng)紀(jì)公司已經(jīng)人去樓空，于是找到房地產(chǎn)開發(fā)公司要求辦理過戶手續(xù)，但是房地產(chǎn)開發(fā)公司 以自己未在?房屋買賣合同?上簽字蓋章為理由，拒絕為王先生辦理過戶手續(xù)，屢次協(xié)商不 成，王先生起訴到法院要求房地產(chǎn)公司和經(jīng)紀(jì)公司

4、履行合同中約定：為買方提供文件并配合 辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)的義務(wù)，同時(shí)提出索賠要求支付違約金。法院判決法院審理查明， 房地產(chǎn)開發(fā)公司與經(jīng)紀(jì)公司簽訂委托合同， 雙方形成委托合同法律關(guān)系。 經(jīng)紀(jì)公司代理房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售房屋并與王先生簽訂買賣合同，經(jīng)紀(jì)公司未按照合同履行 義務(wù)， 房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)當(dāng)承當(dāng)繼續(xù)履行的義務(wù)。 雖然房地產(chǎn)公司提出未在 ?房屋買賣合同? 上簽字，但王先生已經(jīng)向經(jīng)紀(jì)公司交納了全部房款，經(jīng)紀(jì)公司也向王先生交付了上述房屋， 雙方已經(jīng)履行了合同主要義務(wù)，買賣合同已經(jīng)成立。出賣人房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)當(dāng)在合同約定 的辦理房屋所有權(quán)登記期限內(nèi)配合王先生辦理相關(guān)手續(xù)，目前王先生未能取得房屋權(quán)屬證書

5、的原因是房地產(chǎn)公司拒絕辦理相關(guān)手續(xù)，房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)當(dāng)承當(dāng)違約責(zé)任。法院最后判決 房地產(chǎn)開發(fā)公司在判決生效后七日內(nèi)履行為王先生提供辦理產(chǎn)權(quán)登記所必須的文件、資料， 并配合王先生辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)的合同義務(wù)，同時(shí)支付違約金至辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù) 時(shí)止。律師說法本案中有兩個(gè)主要的法律問題， 第一是關(guān)于代理。 代理在我們的生活中普遍存在， 公民、 法人可以通過代理人實(shí)施民事法律行為。這種行為主要的特征就是其一：代理人在代理權(quán)限 內(nèi)，以被代理人的名義實(shí)施民事法律行為，例如本案中，經(jīng)紀(jì)公司接受房地產(chǎn)開發(fā)公司的委 托，以房地產(chǎn)開發(fā)公司的名義對(duì)外銷售房屋。其二，被代理人對(duì)代理人的代理行為，承當(dāng)民 事責(zé)任，

6、這也是本案中房地產(chǎn)開發(fā)公司承當(dāng)法律責(zé)任的主要原因。商品房買賣過程中代理銷 售的現(xiàn)象在目前也很普遍，只要是依法設(shè)立并取得工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照的房地產(chǎn)中介效勞機(jī)構(gòu)都可 以接受房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的委托銷售商品房。地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與受托房地產(chǎn)中介效勞機(jī)構(gòu)訂 立書面委托合同，委托合同應(yīng)當(dāng)載明委托期限、委托權(quán)限以及委托人和被委托人的權(quán)利、義 務(wù)。受托房地產(chǎn)中介效勞機(jī)構(gòu)銷售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)向買受人出示商品房的有關(guān)證明文件和商 品房銷售委托書。受托房地產(chǎn)中介效勞機(jī)構(gòu)銷售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)如實(shí)向買受人介紹所代理銷 售商品房的有關(guān)情況。受托房地產(chǎn)中介效勞機(jī)構(gòu)在代理銷售商品房時(shí)不得收取傭金以外的其 他費(fèi)用。第二關(guān)于買賣合同的成立。買

7、賣合同是出賣人轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的所有權(quán)于買受人，買受人支 付價(jià)款的合同。例如本案中，房地產(chǎn)開發(fā)公司需要將房屋交付王先生，王先生那么需要交付房 屋全部?jī)r(jià)款。合同的成立是指當(dāng)事人經(jīng)由要約、承諾，就合同的主要條款達(dá)成合意，即雙方 當(dāng)事人意思表示一致而建立了合同關(guān)系，說明了合同訂立過程的完結(jié)。由于合同是雙方或多 方之間發(fā)生的法律行為，單方法律行為不能構(gòu)成合同。在大多數(shù)情況下，合同成立時(shí)即具備 了生效的要件，因而其成立和生效時(shí)間是一致的，本案中，房地產(chǎn)開發(fā)公司依約交付房屋、 王先生依約交納房款，雖然合同約定：合同于雙方簽字蓋章之日起生效，但是由于雙方已經(jīng) 實(shí)際履行導(dǎo)致了合同的成立。法律規(guī)定依法成立的合同，自成

8、立時(shí)生效，對(duì)當(dāng)事人具有法律 約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更和解除合同?，F(xiàn)在，由于房地產(chǎn)開 發(fā)公司作為出賣人，應(yīng)當(dāng)履行在“合同生效后三十日內(nèi)，雙方持買賣合同和有關(guān)證件共同到 區(qū)房地產(chǎn)交易管理部門辦理房屋買賣立契過戶手續(xù)，申領(lǐng)房地產(chǎn)權(quán)屬證件的義務(wù)，由于出 賣人的原因，買受人商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿未能取得房屋權(quán) 屬證書的，出賣人應(yīng)當(dāng)承當(dāng)違約責(zé)任，合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以 按照已付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。Word是學(xué)生和職場(chǎng)人士最常用的一款辦公軟件之一，99.99% 的人知道它，但其實(shí)，這個(gè)軟件背后，還有一大批隱藏技能你不知道。掌握他們，你將開啟新世界的大門。Tab+Enter,在編過號(hào)以后，會(huì)自動(dòng)編號(hào)段落Ctrl + D 調(diào)出字體欄，配合 Tab+Enter 全鍵盤操作吧Ctrl + L 左對(duì)齊， Ctrl + R 右對(duì)齊， Ctrl + E 居中Ctrl + F 查找，Ctrl + H 替換。然后關(guān)于替換，里面又大有學(xué)問！有時(shí)候Word文檔中有許多多余的空行需要?jiǎng)h除，這個(gè)時(shí)候我們可以完全可以用查找替換來(lái)輕松解決。翻開 編輯菜單中的 替換對(duì)話框，把光標(biāo)定位在 查找內(nèi)容輸入框中，單擊 高級(jí)按鈕，選擇 特 殊字符中的 段落標(biāo)記兩次，在輸入框