葛洲壩紅旗河溝項(xiàng)目項(xiàng)目初步溝通提案PPT課件

1、Part 1 區(qū)域解讀 中國的投資重心將由東部沿海地區(qū)向中西部內(nèi)陸地區(qū)轉(zhuǎn)移，西部內(nèi)陸地區(qū)有望成為中國經(jīng)濟(jì)增長的新引擎 金融危機(jī)深刻影響后 經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式的轉(zhuǎn)型、 投資重心的轉(zhuǎn)移、 并進(jìn)一步影響中國 區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展格局經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式將 從出口導(dǎo)向型轉(zhuǎn) 變?yōu)閮?nèi)需導(dǎo)向型投資重心將從東 部沿海地區(qū)轉(zhuǎn)向 西部內(nèi)陸地區(qū)西部地區(qū)有望成 為中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的 高增長區(qū)，中國 經(jīng)濟(jì)增長的新擎u 城市規(guī)劃u 經(jīng)濟(jì)環(huán)境u 區(qū)域規(guī)劃第1頁/共38頁P(yáng)art 1 區(qū)域解讀 中央一系列重大規(guī)劃和使命落地重慶，重慶城市地位大幅提升，重慶迎來城市發(fā)展空前機(jī)遇，投資前景看好提升戰(zhàn)略地位n2010年6月兩江新區(qū)成立，助推重慶作為內(nèi)陸開放

2、城市的地位n成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)規(guī)劃獲批，賦予中國增長“第四極”的使命推動金融發(fā)展n成為跨境貿(mào)易人民幣結(jié)算城市，進(jìn)出口貿(mào)易可用人民幣直接結(jié)算n賦予長江上游金融中心使命，構(gòu)建全新金融機(jī)構(gòu)打造重慶模式保障民生建設(shè)n開建大體量公租房，為破解“夾心層”人群住房難提供范本n房產(chǎn)稅試點(diǎn)城市，促進(jìn)房地產(chǎn)市場逐步走向更規(guī)范n全面部署“兩翼”農(nóng)民增收工程，推動當(dāng)?shù)叵M(fèi)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展n戶籍改革全面啟動，打破城鄉(xiāng)壁壘，加快城市化進(jìn)程u 城市規(guī)劃u 經(jīng)濟(jì)環(huán)境u 區(qū)域規(guī)劃第2頁/共38頁P(yáng)art 1 區(qū)域解讀 l兩江新區(qū)l兩路寸灘保稅港區(qū)l北部新區(qū)l重慶經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)l重慶高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)l重慶出口加工區(qū)l西永微電子產(chǎn)業(yè)園區(qū)l國家

3、統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)l國家綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)重慶已成為中國經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型期的重要戰(zhàn)略棋子，經(jīng)濟(jì)增速將在3-5年之后明顯顯現(xiàn)u 城市規(guī)劃u 經(jīng)濟(jì)環(huán)境u 區(qū)域規(guī)劃第3頁/共38頁兩江新區(qū)分期發(fā)展目標(biāo)給房地產(chǎn)帶來的利好分析：起步階段 戰(zhàn)略地位的確定，無疑為區(qū)域發(fā)展注入一針強(qiáng)心劑，未來的巨大發(fā)展?jié)摿⒅苯哟偈箙^(qū)域成為未來房地產(chǎn)開發(fā)的投資樂土； 基礎(chǔ)設(shè)施的完善，良好的交通條件將為房地產(chǎn)開發(fā)奠定更為良好的基礎(chǔ)條件；發(fā)展階段 產(chǎn)業(yè)重點(diǎn)突破階段，隨著進(jìn)出口大幅增加、500強(qiáng)企業(yè)的大規(guī)模入駐，內(nèi)資的翻倍增長，區(qū)域?qū)⒊醪叫纬僧a(chǎn)業(yè)及人口的聚集效應(yīng)，進(jìn)而帶來區(qū)域未來的房地產(chǎn)潛在需求，拉動房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展；提升階段

4、區(qū)域產(chǎn)業(yè)形成規(guī)模效應(yīng)，人群大量聚集； 區(qū)域的基礎(chǔ)及配套設(shè)施不斷完善升級，發(fā)展日趨成熟； 輻射力的增強(qiáng)，客群面拓寬，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展勢必邁入一個新一輪的開發(fā)高潮；基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)進(jìn)程加快有保障，產(chǎn)業(yè)人口帶動地產(chǎn)需求Part 1 區(qū)域解讀 u 城市規(guī)劃u 經(jīng)濟(jì)環(huán)境u 區(qū)域規(guī)劃第4頁/共38頁2010年底，建成“二環(huán)八射”2020年建成“三環(huán)十射三聯(lián)線”暢通重慶的目標(biāo)為重慶成為西部“領(lǐng)頭羊”奠定基礎(chǔ)，交通不斷完善拉近與周邊城市的距離。到2012年，主城核心區(qū)（內(nèi)環(huán)高速以內(nèi)）任意兩點(diǎn)間的平均通行時間控制在半小時以內(nèi)，主城拓展區(qū)（繞城高速與內(nèi)環(huán)高速圍合區(qū)域）任意一點(diǎn)到核心區(qū)的平均通行時間控制在半小時以內(nèi)。建成

5、“四小時重慶”和“八小時周邊”，即重慶主城區(qū)到各區(qū)縣實(shí)現(xiàn)公路交通4小時內(nèi)到達(dá)，到成都、貴陽、昆明、西安、武漢、長沙六個周邊省會城市實(shí)現(xiàn)公路交通8小時內(nèi)到達(dá)；Part 1 區(qū)域解讀 u 城市規(guī)劃u 經(jīng)濟(jì)環(huán)境u 區(qū)域規(guī)劃第5頁/共38頁項(xiàng)目所在區(qū)域位于重慶城市拓展的主流方向之上。Part 1 區(qū)域解讀 這是一個以“北”作為起跑點(diǎn)的城市u 城市規(guī)劃u 經(jīng)濟(jì)環(huán)境u 區(qū)域規(guī)劃第6頁/共38頁P(yáng)art 1 區(qū)域解讀 2010年我市GDP總額達(dá)到7894億元，五年翻一番，同比增幅達(dá)17.1%，創(chuàng)直轄以來新高。人均GDP邁上4000美元新臺階，達(dá)到全國平均水平。城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢頭強(qiáng)勁，形成房地產(chǎn)市場高速發(fā)展的動

6、力。 2000-2010年重慶市GDP總額及增速2010年重慶三產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)圖l重慶GDP呈現(xiàn)穩(wěn)定增長態(tài)勢，從2002年以來平均增長率在12%以上；l 2010年，全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值7894.24億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長17.1%，增速創(chuàng)直轄以來新高，經(jīng)濟(jì)高位企穩(wěn)態(tài)勢明顯。l今年中國城市競爭力評價(jià)中，重慶市連續(xù)位列西部城市第一。u 城市規(guī)劃u經(jīng)濟(jì)環(huán)境u 區(qū)域規(guī)劃第7頁/共38頁P(yáng)art 1 區(qū)域解讀 確定十二五期間經(jīng)濟(jì)增長目標(biāo)為12.5%，為結(jié)構(gòu)優(yōu)化和質(zhì)量提升留足了空間，以便加快發(fā)展方式的轉(zhuǎn)變。我市未來五年將推動產(chǎn)業(yè)高端化，加快培育戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)，建設(shè)國家重要的先進(jìn)制造業(yè)基地。重慶“十二

7、五”目標(biāo)：一化、四愿景未來五年我市將加快發(fā)展以信息產(chǎn)業(yè)為主要支柱的戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)，就是“2+10”2+10發(fā)展方向發(fā)展目標(biāo)2大基地建成筆記本電腦基地形成1億臺整機(jī)生產(chǎn)規(guī)模、80%零部件及原材料本地配套，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值6500億元；國內(nèi)最大的離岸數(shù)據(jù)開發(fā)和處理中心爭取建成“國家離岸外包特許產(chǎn)業(yè)園”，打造以應(yīng)用軟件、嵌入式軟件為主的軟件產(chǎn)業(yè)集群，并大力發(fā)展云計(jì)算，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值1500億元10大重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)集群通信設(shè)備、高性能集成電路、節(jié)能與新能源汽車、軌道交通裝備、環(huán)保裝備、風(fēng)電裝備及系統(tǒng)、光源設(shè)備、新材料、儀器儀表、生物醫(yī)藥等，合力形成萬億級國家重要的戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)高地。一化四愿景一化整體跨入現(xiàn)代化階段四愿景

8、建設(shè)特色鮮明的國家中心城市，成為集聚輻射功能強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)中心；建設(shè)與國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)廣泛融合的內(nèi)陸開放高地，成為內(nèi)陸開放示范區(qū)；建設(shè)統(tǒng)籌城鄉(xiāng)改革先行區(qū)，形成城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展直轄市的基本構(gòu)架；建設(shè)“五個重慶”，成為市民安居樂業(yè)、幸福和諧的共同家園。u 城市規(guī)劃u經(jīng)濟(jì)環(huán)境u 區(qū)域規(guī)劃第8頁/共38頁P(yáng)art 1 區(qū)域解讀 對比項(xiàng)常住人口戶籍人口城鎮(zhèn)人口外出人口外出至市外市內(nèi)流動市外外來2000年2848.823091.091000396.82288.3108.5246.032001年2829.213097.911074.66438.49 314.25 124.26 48.33 2002年2814.833113

9、.831130.95484.53 342.53 142.27 50.75 2003年2803.193130.101174.54535.40 373.36 162.90 53.29 2004年2793.323144.231215.42591.49405.51185.9854.602005年27983169.161265.95637.26431.22206.0460.062006年28083198.871311.29680.61453.4227.2165.42007年28163235.321361.35726.30468.22258.0873.82008年28393257.051419.09751

10、.99466.24285.7584.52009年28593275.611474.92782.98468.65314.3396.33l重慶常住人口長期小于戶籍人口，屬于傳統(tǒng)上的勞動力凈輸出城市；l流出人數(shù)絕對值逐年上漲，勞動力就業(yè)壓力大； l重慶市人口流動活躍，流出多、流入少，典型的內(nèi)需型城市；l 從趨勢上看，外出人口增幅逐年降低，就業(yè)環(huán)境改善；市外外來人口增幅逐年上漲，城市輻射力及吸引力增強(qiáng)。 城市經(jīng)濟(jì)和地位的上升使重慶“吸引人、留住人”的能力越來越突顯。備注：上表單位為萬人u 城市規(guī)劃u經(jīng)濟(jì)環(huán)境u 區(qū)域規(guī)劃第9頁/共38頁P(yáng)art 1 區(qū)域解讀 年份實(shí)際利用外資總額進(jìn)駐重慶的世界五百強(qiáng)企業(yè)數(shù)

11、量實(shí)際利用內(nèi)資總額2006年6.96億69家298億2008年27億102家843億2009年18億113家762億2012年60億200家2000億外資企業(yè)加快城市布局步伐；內(nèi)資機(jī)構(gòu)搶占先機(jī)，加快城市投資和產(chǎn)業(yè)進(jìn)駐。外籍、外省市人群逐漸增多，城市購買力上升。u 城市規(guī)劃u經(jīng)濟(jì)環(huán)境u 區(qū)域規(guī)劃第10頁/共38頁P(yáng)art 1 區(qū)域解讀 中高端群體財(cái)富階層重慶主力購房人群3%住房消費(fèi)：財(cái)富階層占3%份額，客群絕對值逐年上漲。l 2007年，80萬以上物業(yè)， 別墅1417套l 2009年，100萬以上物業(yè)，7364套（別墅3689套）l 2010年（上半年），120萬以上物業(yè)，4138套（別墅244

12、1套）u 城市規(guī)劃u經(jīng)濟(jì)環(huán)境u 區(qū)域規(guī)劃第11頁/共38頁P(yáng)art 1 區(qū)域解讀 u 城市規(guī)劃u經(jīng)濟(jì)環(huán)境u 區(qū)域規(guī)劃一個開放，多元的環(huán)境，必能成為項(xiàng)目成長的沃土！2012-2020年是重慶宏觀經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，市場局面逐步打開的過程，本案的開發(fā)時間，是重慶走向開放的起步期。內(nèi)、外資企業(yè)進(jìn)駐速度加快產(chǎn)業(yè)升級、規(guī)模做大高居住要求高支付能力高價(jià)值預(yù)期多元化的市場需求、吸納更多高端人群、更懂得欣賞城市的消費(fèi)者城市對外交流更深入城市地位/城市功能提升第12頁/共38頁P(yáng)art 1 區(qū)域解讀 包括：三個區(qū)域形成：三個組團(tuán)布局：十大功能區(qū)實(shí)現(xiàn)：五大功能l拉動“成渝經(jīng)濟(jì)帶”制造業(yè)等配套產(chǎn)業(yè)年均增長10個百分點(diǎn)，工

13、業(yè)經(jīng)濟(jì)年均增長提高5個百分點(diǎn)l云南和貴州水電和礦產(chǎn)等能源產(chǎn)業(yè)發(fā)展年均增長提高5個百分點(diǎn)，l促使湖南、湖北、陜西、廣西等與西部市場協(xié)作加強(qiáng)l50%左右的制造業(yè)和交通運(yùn)輸業(yè)通過“兩江新區(qū)”走向西部市場，預(yù)計(jì)年均增長提高5個百分點(diǎn)兩江新區(qū)的成立是繼重慶直轄，城鄉(xiāng)統(tǒng)籌規(guī)劃之后的第三次飛躍，對西部的戰(zhàn)略發(fā)展有著非凡意義 西部內(nèi)陸地區(qū)對外開放的重要門戶 長江上游地區(qū)現(xiàn)代商貿(mào)物流中心 長江上游地區(qū)金融中心 國家重要的現(xiàn)代制造業(yè)和國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地 內(nèi)陸國際貿(mào)易大通道和出口商品加工基地 長江上游的科技創(chuàng)新和科研成果產(chǎn)業(yè)化基地u 城市規(guī)劃u 經(jīng)濟(jì)環(huán)境u 區(qū)域規(guī)劃第13頁/共38頁P(yáng)art 1 區(qū)域解讀 江北區(qū)

14、城市地位1.新興城市幾何中心2.重慶CBD核心3.中國十大步行街4.奢華、雍容、時尚之都5.西部最吸引外資的熱土6.兩江新區(qū)核心板塊u 城市規(guī)劃u 經(jīng)濟(jì)環(huán)境u 區(qū)域規(guī)劃第14頁/共38頁P(yáng)art 1 區(qū)域解讀 江北區(qū)未來規(guī)劃“十二五”時期，將是江北區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展由投資驅(qū)動向投資消費(fèi)雙輪驅(qū)動轉(zhuǎn)變、社會進(jìn)步有基本小康社會向全面小康社會轉(zhuǎn)變、城市建設(shè)與管理由“以建為主”向“建管并重”轉(zhuǎn)變、對外開放由“重慶的江北”向“中國的江北”轉(zhuǎn)變的重要時間窗口。搶抓發(fā)展機(jī)遇、突破資源瓶頸、培育服務(wù)功能、提升產(chǎn)業(yè)能級，將是實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展的重點(diǎn)。u 城市規(guī)劃u 經(jīng)濟(jì)環(huán)境u 區(qū)域規(guī)劃第15頁/共38頁P(yáng)art 1 區(qū)域解讀

15、 功能分區(qū)區(qū)域范圍主要業(yè)態(tài)三心以觀音橋商圈為核心的商貿(mào)中心重點(diǎn)發(fā)展業(yè)態(tài)復(fù)合的商務(wù)商貿(mào)綜合性生態(tài)社區(qū)以江北嘴CBD為核心的金融中心重點(diǎn)發(fā)展金融服務(wù)與要素市場和專業(yè)服務(wù)集聚區(qū)以寸灘港為核心的物流中心重點(diǎn)發(fā)展以保稅物流為核心的口岸物流和專業(yè)物流一帶北濱路沿線產(chǎn)業(yè)帶重點(diǎn)發(fā)展研發(fā)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)和時尚休閑產(chǎn)業(yè)四片石馬河、大石壩片區(qū)重點(diǎn)發(fā)展休閑健康產(chǎn)業(yè)，建設(shè)石馬河居住新區(qū)港城工業(yè)園片區(qū)圍繞工業(yè)產(chǎn)業(yè)基地建設(shè)需要，配套發(fā)展生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)魚復(fù)功能片區(qū)結(jié)合城市開發(fā)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展，配套發(fā)展生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)鐵山坪生態(tài)片區(qū)適度開發(fā)低密度生態(tài)商務(wù)、休閑旅游設(shè)施江北區(qū)“三心一帶四片”的空間布局。u 城市規(guī)劃u 經(jīng)濟(jì)環(huán)境u 區(qū)域規(guī)劃第16頁/

16、共38頁P(yáng)art 1 區(qū)域解讀 改善交通體系，打造暢通江北加強(qiáng)城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，打造更加暢通、便捷的交通環(huán)境。積極構(gòu)建綜合交通樞紐體系，提升全區(qū)交通管理功能。立足兩江新區(qū)，加強(qiáng)區(qū)際交通設(shè)施的聯(lián)動建設(shè)進(jìn)程。力爭建設(shè)成為“暢通重慶”的先行區(qū)。l四條過境高速公路：渝宜高速、渝鄰高速、內(nèi)環(huán)高速、外環(huán)高速l四條過境鐵路：渝懷鐵路、渝利鐵路、渝萬城際鐵路、東南環(huán)線。l六條城市過境軌道：軌道交通三號、四號、六號、九號和輕軌環(huán)線l三條內(nèi)河集裝箱和滾裝港口：寸灘港、果園港、郭家沱滾裝碼頭u 城市規(guī)劃u 經(jīng)濟(jì)環(huán)境u 區(qū)域規(guī)劃第17頁/共38頁P(yáng)art 1 區(qū)域解讀 u 城市規(guī)劃u 經(jīng)濟(jì)環(huán)境u 區(qū)域規(guī)劃三大公交樞紐

17、之一，已建成運(yùn)營的軌道3號線及規(guī)劃中的6號線換乘站，規(guī)劃中9號線從附近經(jīng)過，大大提升項(xiàng)目區(qū)域的商務(wù)價(jià)值3號線沿途所經(jīng)部分站點(diǎn)：魚洞五公里南坪工貿(mào)兩路口觀音橋紅旗河溝龍頭寺鴛鴦回興江北機(jī)場6號線（規(guī)劃中）所經(jīng)部分站點(diǎn)：上新街小什字江北城五里店黃泥塝紅旗河溝冉家壩大竹林禮嘉9號線（規(guī)劃中）所經(jīng)部分站點(diǎn)：沙坪壩三峽廣場紅巖村觀音橋江北城彈子石黃桷沱五里坪江北機(jī)場第18頁/共38頁P(yáng)art 1 區(qū)域解讀 江北區(qū)觀音橋是江北嘴中央商務(wù)區(qū)重要組成部分，其位于重慶渝中半島和北部地區(qū)的幾何中心，2010年社會消費(fèi)品零售總額超過100億元，成為名副其實(shí)的“百億商圈”，如今成為重慶主城商業(yè)副中心中集聚能力、擴(kuò)散能

18、力、輻射能力最強(qiáng)的一個大商圈。商圈內(nèi)商貿(mào)繁榮、業(yè)態(tài)豐富、品牌云集，擁有商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)8000個、5000平方米以上大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)40家、200多個國際知名品牌、40多個國際頂級品牌；擁有“大型購物中心、百貨店、超市、專業(yè)店、專賣店、餐飲、酒店、大型書城”等眾多業(yè)態(tài)，構(gòu)成網(wǎng)絡(luò)化立體業(yè)態(tài)格局.重慶未來第一商圈，重慶中央商務(wù)區(qū)重要組成部分u 城市規(guī)劃u 經(jīng)濟(jì)環(huán)境u 區(qū)域規(guī)劃第19頁/共38頁P(yáng)art 1 區(qū)域解讀 江北觀音橋商圈發(fā)展目標(biāo)到2012年，將實(shí)現(xiàn)觀音橋商圈吸引社會資金300億元、銷售總額突破800億元，商圈核心建成面積2平方公里以上，新增商業(yè)、商務(wù)設(shè)施面積300萬平米，建成8個五星級酒店，10余棟

19、高檔次商務(wù)樓宇，引進(jìn)國際一線品牌50個以上，解決就業(yè)20萬人，真正將觀音橋商圈建設(shè)成為“國內(nèi)一流并有國際影響的品牌商圈”。江北觀音橋商圈“636”發(fā)展戰(zhàn)略將按照“重慶名片、城市客廳、市民樂園、消費(fèi)天堂”的戰(zhàn)略定位，來推進(jìn)觀音橋商圈建設(shè)。l精心打造“暢通商圈、生態(tài)商圈、文化商圈、和諧商圈、時尚商圈、品牌商圈”六大工程l著力抓好“基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展、城市形象設(shè)計(jì)”三大規(guī)劃l努力實(shí)現(xiàn)“社會投資、限上重點(diǎn)企業(yè)、社零總額、銷售總額、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)增加值、從業(yè)人員”六個翻番觀音橋商圈的崛起，成為重慶城市商貿(mào)中心，主城核心區(qū)商圈u 城市規(guī)劃u 經(jīng)濟(jì)環(huán)境u 區(qū)域規(guī)劃第20頁/共38頁P(yáng)art 2 市場解

20、讀 u 宏觀環(huán)境u 區(qū)域市場u 寫字樓市場u 公寓市場圍繞“抑需求、促供給”的調(diào)控思路，出臺了方方面面的政策，調(diào)控重點(diǎn)為住宅市場，對商務(wù)類和商業(yè)類物業(yè)調(diào)控力度不明顯樓市調(diào)控三宗最最多自2010年以來中央下發(fā)多個國字號文件，其密度對房產(chǎn)業(yè)來說前所未有；繼而各部委和地方跟進(jìn)，出臺進(jìn)100個文件，調(diào)控時間史上最長最全圍繞“抑需求，促供給”的調(diào)控思路，出臺方方面面的政策，據(jù)統(tǒng)計(jì)涉及到土地、融資、稅收、保障房和限購等方面，幾乎覆蓋了房產(chǎn)業(yè)的各層面最嚴(yán)1、政策力度空前，如首套房首付三成，二套房首付五成，三套房停貸2、保障房建設(shè)力度空前，計(jì)劃建設(shè)1000萬套第21頁/共38頁P(yáng)art 2 市場解讀 u 宏觀

21、環(huán)境u 區(qū)域市場u 寫字樓市場u 公寓市場（數(shù)據(jù)來源：東方財(cái)富網(wǎng)（數(shù)據(jù)來源：東方財(cái)富網(wǎng)) )在緊縮的貨幣政策調(diào)控下，年內(nèi)持續(xù)走高的CPI迎來拐點(diǎn)，8月、9月漲幅先后回落，國家控通脹的政策初見成效。預(yù)計(jì)4季度CPI回落速度會明顯加快，明年上半年通脹得到有效控制。屆時持續(xù)一年有余的緊縮調(diào)控政策會明顯松動。繼而打破房地產(chǎn)市場堅(jiān)冰。第22頁/共38頁P(yáng)art 2 市場解讀 u 宏觀環(huán)境u 區(qū)域市場u 寫字樓市場u 公寓市場商品房供過與求，市場存量巨大，價(jià)格逐步走低近1年來，在嚴(yán)厲的調(diào)控政策之下，重慶商品房整體上呈現(xiàn)供過于求的局面。除10年10月份秋交會及2月份春節(jié)期間供小于求外，其他月份均表現(xiàn)為供過于

22、求，可見當(dāng)前市場存量已非常之高。成交價(jià)格自6月以來開始下降，自9月份，商品房成交均價(jià)6678元/。第23頁/共38頁P(yáng)art 2 市場解讀 u 宏觀環(huán)境u 區(qū)域市場u 寫字樓市場u 公寓市場調(diào)控政策兩江新區(qū)兩江新區(qū) VS 宏觀調(diào)控兩江新區(qū)利好影響逐步擴(kuò)散，盡管受宏觀政策影響，當(dāng)前重慶樓市總體情況不甚樂觀，但重慶城市價(jià)值決定其房地產(chǎn)市場朝著更健康的狀態(tài)發(fā)展。尤其商業(yè)地產(chǎn)并不受政策影響，在通貨膨脹的大背景下成為資金保值增值的優(yōu)先去處。第24頁/共38頁P(yáng)art 2 市場解讀 u 宏觀環(huán)境u 區(qū)域市場u 寫字樓市場u 公寓市場軌道交通顛覆傳統(tǒng)地產(chǎn)格局，沿線迎來發(fā)展契機(jī)據(jù)了解，在軌道交通相對發(fā)達(dá)的北京

23、、廣州、上海等地，軌道物業(yè)與非軌道物業(yè)相比，價(jià)格約高出10%-15%。而在香港，差距最大者可達(dá)30%左右。所以輕軌3號線以及未來6號線、9號線的開通也將帶動軌道沿線站點(diǎn)物業(yè)尤其是類似本項(xiàng)目這樣的換乘站點(diǎn)上蓋物業(yè)的價(jià)值上漲，即使在如當(dāng)前的樓市環(huán)境下，也是樓盤保值增升的重要保證。隨著城市國際化進(jìn)程的加快，便捷的交通帶動房地產(chǎn)升值、提升居住便利性上表現(xiàn)日益突出，交通的改善拉近了個大區(qū)域之間的連接，將會引來新一輪的經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展及房地產(chǎn)的迅猛增值。第25頁/共38頁P(yáng)art 2 市場解讀 重慶寫字樓分布特征l一條核心軸：解放碑-兩路口-上清寺-觀音橋-紅旗河溝-新牌坊l兩大新興區(qū)：江北嘴CBD，北部新區(qū)

24、高新園l三大商務(wù)圈：解放碑+觀音橋+南坪l四個區(qū)域商務(wù)副中心：沙坪壩+楊家坪+冉家壩+石橋鋪u 宏觀環(huán)境u 區(qū)域市場u寫字樓市場u 公寓市場第26頁/共38頁P(yáng)art 2 市場解讀 北部新區(qū) 7.1萬方典型代表項(xiàng)目1.線外（4.6萬方）2.新科國際（2.5萬方）。江北區(qū) 38.7萬方典型代表項(xiàng)目1.九街高屋（2.7）2.觀音橋COSMO(5.1萬方）3.金融街金融中心（23萬方） 。南岸區(qū) 8.25萬方典型代表項(xiàng)目1.上海城嘉德中心（6萬方）2.國匯中心（2.25萬方）。渝北區(qū) 21.3萬方典型代表項(xiàng)目1.合桂縱貫線（2.2萬方）2.中渝愛都會（3萬方）3.貝蒙盤古（5.5萬方）4.興茂盛世銀

25、座（1萬方）5.金開協(xié)信中心（9.6萬方）。渝中區(qū) 51萬方典型代表項(xiàng)目1.英利國際金融中心（9萬方）2.新華國際（4.2萬方）3.重賓保利（5.8萬方）4.聯(lián)合國際（11萬方）5.威斯?。?萬方）6.龍湖時代天街（15萬方）。沙坪壩區(qū)12.5萬方 典型代表項(xiàng)目1.南方東銀ARC廣場（3.8萬方）2.康田國際企業(yè)港（8.7萬方）。l目前在售的寫字樓項(xiàng)目主要聚集在渝中-江北-渝北-北部新區(qū)板塊；l在售和待推項(xiàng)目總體量約130萬方，已消化體量80萬方（占62%，包含2010年消化的），還剩50萬方。2011年重慶主城在售和待售寫字樓分布u 宏觀環(huán)境u 區(qū)域市場u寫字樓市場u 公寓市場第27頁/共3

26、8頁P(yáng)art 2 市場解讀 北部新區(qū) 100萬方典型代表項(xiàng)目1.高科山頂總部基地（35萬方）2.財(cái)富中心（3萬方）3.重慶國際金融中心（3萬方）4.涉外商務(wù)區(qū)（20萬方）5.高科太陽座（7萬方）6.兩江星界B棟（3.5萬方）7.禮嘉會展基地（10萬方）8.黃山大道地塊（15萬方）。江北區(qū) 180萬方典型代表項(xiàng)目1.江北嘴商務(wù)區(qū)（130萬方）2.太陽谷（20萬方）3.煌華國貿(mào)商城(5萬方）4.信和北濱路項(xiàng)目（20萬方）。南岸區(qū) 50萬方典型代表項(xiàng)目1.皇冠國際（6萬方）2.陽光100國際新城（9萬方）3.西部國際總部基地（20萬方）4.天海星茶園社區(qū)（8.4萬方）。渝北區(qū) 80萬方典型代表項(xiàng)目1

27、.松芝時代城（17萬方）2.富港天地（2.5萬方）3.復(fù)地國際（3.8萬方）4.北城國際中心（3萬方）5.空港總部基地（60萬方）。渝中區(qū) 170萬方典型代表項(xiàng)目1.日月光中心（28萬方）2.萬豪國際金融中心（8萬方）3.渝中總部基地（40萬方）4.解放碑金融街（60萬方）5.嘉陵帆影（20萬方）6.WFC（9.2萬方）。沙坪壩區(qū)40萬方 典型代表項(xiàng)目1.西永總部基地（40萬方）。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，除本案之外，在未來3年內(nèi)20122014年主城潛在的寫字樓預(yù)測總體量達(dá)600800萬方，三北及渝中板塊是主要供應(yīng)區(qū)域。重慶主城未來3年潛在寫字樓項(xiàng)目分布u 宏觀環(huán)境u 區(qū)域市場u寫字樓市場u 公寓市場第

28、28頁/共38頁P(yáng)art 2 市場解讀 2004-20102004-2010年重慶寫字樓市場供需及價(jià)格走勢圖年重慶寫字樓市場供需及價(jià)格走勢圖重慶寫字樓市場發(fā)展迅速，尤其在2010年打破了近幾年平衡的局面供需量增速迅猛，近5年寫字樓需求旺盛，除2008年均表現(xiàn)供不應(yīng)求，寫字樓存量得到很好稀釋，在此良好環(huán)境下，成交價(jià)格逐步上漲。重慶主城寫字樓市場發(fā)展態(tài)勢u 宏觀環(huán)境u 區(qū)域市場u寫字樓市場u 公寓市場第29頁/共38頁P(yáng)art 2 市場解讀 認(rèn)識一重慶主城進(jìn)入寫字樓爆發(fā)期，整體供不應(yīng)求，近五年銷售率達(dá)122%；未來商務(wù)市場將成為房地產(chǎn)市場的一大主流認(rèn)識二重慶寫字樓市場價(jià)格近五年平均年增幅達(dá)21%，

29、未來價(jià)格上漲空間大；認(rèn)識三未來3年內(nèi)寫字樓供應(yīng)量預(yù)計(jì)在600-800余萬方，市場供應(yīng)量巨大，競爭激烈；認(rèn)識四兩江新區(qū)對商務(wù)市場的帶動十分巨大，未來兩江新區(qū)將成為重慶商務(wù)市場的絕對主戰(zhàn)場；u 宏觀環(huán)境u 區(qū)域市場u寫字樓市場u 公寓市場第30頁/共38頁P(yáng)art 2 市場解讀 項(xiàng)目名稱區(qū)位寫字樓建筑面積（萬方）產(chǎn)品特性戶型標(biāo)準(zhǔn)層建面（）銷售戶型面積段（）現(xiàn)場報(bào)價(jià)(元/）銷售進(jìn)度（315網(wǎng)簽量）線外三期北部新區(qū)4.65.8米越式1/4.，1/84300-4400后期100-200套內(nèi)15000待推九街高屋江北區(qū)2.7高層寫字間1/4,1/81500建面20-50套內(nèi)1600065%觀音橋COSMO

30、江北區(qū)5.1高層寫字間1/6,1/101400建面42-1500套內(nèi)1700062%金融街重慶金融中心江北區(qū)23高層寫字間整層銷售1800-1950整層銷售建面1700080%（估量）興茂盛世銀座渝北區(qū)1高層寫字間1/4.1/84540建面47-89待定待推新科國際廣場北部新區(qū)2.5高層5A寫字間 1/4843建面60-400套內(nèi)1500020%合桂縱貫線渝北區(qū)2.2高層6A寫字間 1/121225建面36-111待定待推中渝愛都會渝北區(qū)3高層7A寫字間 1/41200250-300建面10600售罄貝蒙盤古渝北區(qū)5.5獨(dú)棟、多層整層、整棟/待定待推金開協(xié)信中心渝北區(qū)9.6高層躍式1/4.1/

31、82000400600建面1200085%2011年兩江新區(qū)在售及待售辦公物業(yè)研究u 宏觀環(huán)境u 區(qū)域市場u寫字樓市場u 公寓市場第31頁/共38頁P(yáng)art 2 市場解讀 項(xiàng)目名稱區(qū)位寫字樓建筑面積（萬方）定位產(chǎn)品形態(tài)銷售戶型面積段（）面市時間財(cái)富中心北部新區(qū)3兩江新區(qū)EBD生態(tài)商務(wù)5A生態(tài)寫字樓 /不詳高科涉外商務(wù)區(qū)北部新區(qū)20西部首席涉外商務(wù)中心高層甲級智能寫字間5A STUDIO寫字間/2012高科山頂總部基地北部新區(qū)35EBD總部基地獨(dú)棟寫字間/2012重慶國際金融中心北部新區(qū)3EBD商務(wù)中心高層5A寫字間200-3002012高科太陽座北部新區(qū)7EBD商務(wù)中心高層5A寫字間/不詳兩江

32、星界b棟北部新區(qū)3.5/高層寫字樓/不詳禮嘉會展基地北部新區(qū)10會展商務(wù)中心高層寫字間/不詳松之時代城渝北區(qū)17成長型企業(yè)公園高層、獨(dú)棟、雙拼400-6002012富港天地渝北區(qū)2.5兩江新區(qū)高層高層5A寫字間/2012復(fù)地國際渝北區(qū)3.8/高層5A寫字間/不詳黃山大道地塊北部新區(qū)15/不詳北城國際中心渝北區(qū)3/高層甲級寫字間/2012江北嘴商務(wù)區(qū)江北區(qū)130江北嘴CBD地標(biāo)高層5A寫字間/不詳太陽谷江北區(qū)20觀音橋地標(biāo)高層甲級寫字間/不詳煌華國貿(mào)商城江北區(qū)5/高層寫字間/不詳渝北空港總部基地渝北區(qū)60重慶總部基地商務(wù)別墅、高層寫字樓/不詳兩江新區(qū)潛在辦公物業(yè)研究u 宏觀環(huán)境u 區(qū)域市場u寫字樓市場u 公寓市場第32頁/共38頁P(yáng)art 2 市場解讀 u 宏觀環(huán)境u 區(qū)域市場u寫字樓市場u 公寓市