客服理念在項(xiàng)目開發(fā)全過程應(yīng)用工作指引.doc

1、客服理念在項(xiàng)目開發(fā)全過程應(yīng)用工作指引營銷策劃中心二七年七月2客服理念在項(xiàng)目開發(fā)全過程應(yīng)用工作指引目錄一、目的1二、范圍1三、定義1四、客服理念在項(xiàng)目開發(fā)全過程應(yīng)用工作指引1五、各部門貫徹客戶服務(wù)理念的保障制度45.1 策劃部45.2設(shè)計(jì)部45.3 報(bào)建部55.4 合約部55.5 工程部55.6 項(xiàng)目部65.7 銷售部65.8 客服部75.9 人力資源部7六、附件7kf001：樓盤銷售宣傳物料評(píng)審表9kf002：項(xiàng)目設(shè)計(jì)常見問題匯總10kf003：市場(chǎng)定位風(fēng)險(xiǎn)提示12kf004：設(shè)計(jì)變更評(píng)審表14kf005：維修服務(wù)承諾書15kf006：中海地產(chǎn)住宅工程質(zhì)量通病防治辦法（討論稿）16kf007：

2、項(xiàng)目工程質(zhì)量實(shí)體月度檢查評(píng)分表28kf008：預(yù)售前綜合檢查制度34kf009：入伙預(yù)驗(yàn)收管理程序40kf010：客戶信息管理辦法55kf011：銷售現(xiàn)場(chǎng)日常檢查記錄表57kf012：客戶服務(wù)常見問題匯總58kf013：項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案評(píng)審意見（參考）61kf014：開盤前風(fēng)險(xiǎn)提示檢查表62kf015：項(xiàng)目入伙策劃報(bào)告（參考）64kf016：某項(xiàng)目入伙半年客戶服務(wù)總結(jié)報(bào)告（參考）66客服理念在項(xiàng)目開發(fā)全過程應(yīng)用工作指引一、目的在項(xiàng)目開發(fā)全過程中，通過提煉房地產(chǎn)開發(fā)流程各環(huán)節(jié)的具體理念及建立保障制度，建立一套有效的客戶服務(wù)機(jī)制，貫徹應(yīng)用“預(yù)見性滿足需求，全過程持續(xù)服務(wù)”的客服理念，持續(xù)提升客戶服

3、務(wù)工作質(zhì)量。二、范圍適用于各地區(qū)公司。三、定義預(yù)見性滿足需求：秉承專業(yè)、人本精神，在產(chǎn)品策劃階段和工程管理階段，預(yù)見性地提供客戶需求的產(chǎn)品，將客戶服務(wù)前置；在銷售和售后服務(wù)階段，預(yù)見性地為客戶提供人性化的主動(dòng)服務(wù)，最大程度減少被動(dòng)服務(wù)。全過程持續(xù)服務(wù)：服務(wù)應(yīng)持續(xù)貫徹于房地產(chǎn)開發(fā)的全過程；服務(wù)是中海地產(chǎn)所有部門和全體員工的職責(zé)。四、客服理念在項(xiàng)目開發(fā)全過程應(yīng)用工作指引按房地產(chǎn)開發(fā)流程（縱向），流程各環(huán)節(jié)的客服理念及保障制度如圖1所示。按部門劃分（橫向），各部門貫徹客戶服務(wù)理念的保障制度如表1所示。客服理念在項(xiàng)目開發(fā)全過程應(yīng)用工作指引表1：各部門貫徹客戶服務(wù)理念的保障制度序號(hào)部門保障制度說明1策劃

4、部樓盤宣傳銷售物料評(píng)審客服部參加2設(shè)計(jì)部項(xiàng)目設(shè)計(jì)常見問題匯總規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、施工圖方案評(píng)審客服部、物業(yè)公司參加設(shè)計(jì)變更評(píng)審銷售后設(shè)計(jì)變更抄送客服部3報(bào)建部查丈報(bào)告提交設(shè)計(jì)部、項(xiàng)目部核對(duì)取得竣工驗(yàn)收備案回執(zhí)，完成規(guī)劃驗(yàn)收和初始登記客服部督促4合約部維修服務(wù)承諾書承建商維修配合工作考評(píng)客服部提供數(shù)據(jù)支持5工程部住宅工程質(zhì)量通病防治辦法項(xiàng)目月度質(zhì)量檢查項(xiàng)目后評(píng)估客服部提供客戶后評(píng)估6項(xiàng)目部核查模型、戶型等宣傳物料是否與施工現(xiàn)場(chǎng)一致項(xiàng)目預(yù)售前設(shè)計(jì)變更檢查項(xiàng)目預(yù)售前綜合檢查客服部參加樣板房或示范單位預(yù)售前檢查入伙預(yù)驗(yàn)收管理程序7銷售部房地產(chǎn)買賣合同及附件評(píng)審編制客戶信息管理辦法銷售現(xiàn)場(chǎng)日常檢查開盤前風(fēng)險(xiǎn)提

5、示檢查8客服部市場(chǎng)定位風(fēng)險(xiǎn)提示和客戶服務(wù)常見問題匯總項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案評(píng)審意見項(xiàng)目入伙策劃報(bào)告交樓入伙管理程序項(xiàng)目入伙半年客戶服務(wù)總結(jié)報(bào)告五、各部門貫徹客戶服務(wù)理念的保障制度5.1 策劃部5.1.1 策劃部組織銷售部、設(shè)計(jì)部、項(xiàng)目部、客服部對(duì)項(xiàng)目宣傳物料進(jìn)行評(píng)審。（詳見附件kf001樓盤宣傳銷售物料評(píng)審表）5.1.2在模型展示和相關(guān)宣傳物料發(fā)布之前，策劃部以工作聯(lián)系單的形式要求項(xiàng)目部進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)核對(duì)。5.2設(shè)計(jì)部5.2.1 負(fù)責(zé)編制項(xiàng)目設(shè)計(jì)常見問題匯總，預(yù)防在設(shè)計(jì)階段可能產(chǎn)生的各類問題，同時(shí)根據(jù)客服部提供的項(xiàng)目問題統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，動(dòng)態(tài)完善項(xiàng)目設(shè)計(jì)常見問題匯總。（詳見附件kf002項(xiàng)目設(shè)計(jì)常見問題匯總）5.

6、2.2 在項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，根據(jù)客戶服務(wù)部提供的市場(chǎng)定位風(fēng)險(xiǎn)提示的內(nèi)容，在項(xiàng)目設(shè)計(jì)中注意對(duì)相關(guān)問題的回避和解決。（詳見附件kf003市場(chǎng)定位風(fēng)險(xiǎn)提示）5.2.3 方案圖評(píng)審：項(xiàng)目方案回標(biāo)后，組織營銷部、客戶服務(wù)部、工程部等部門對(duì)方案與施工圖進(jìn)行評(píng)審，形成評(píng)審會(huì)議紀(jì)要，并督促設(shè)計(jì)單位在設(shè)計(jì)圖中予以改進(jìn)。5.2.4 設(shè)計(jì)創(chuàng)新：對(duì)于產(chǎn)品功能、贈(zèng)送面積、交付使用等方面的設(shè)計(jì)創(chuàng)新，應(yīng)要求客服部、營銷部提出應(yīng)對(duì)措施，以規(guī)避潛在法律風(fēng)險(xiǎn)。5.2.5 在取得項(xiàng)目預(yù)售許可證之前，若發(fā)生涉及到總平面、立面、戶型等設(shè)計(jì)變更，應(yīng)知會(huì)報(bào)建部門及時(shí)報(bào)建。5.2.6 負(fù)責(zé)提供房地產(chǎn)買賣合同（預(yù)售）中的房屋交樓標(biāo)準(zhǔn)或者裝修標(biāo)

7、準(zhǔn)，并注意用語準(zhǔn)確，避免產(chǎn)生歧義。5.2.7 聯(lián)合相關(guān)部門對(duì)設(shè)計(jì)變更內(nèi)容進(jìn)行會(huì)簽、評(píng)審，并經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)確認(rèn)后方可實(shí)施，開盤后的設(shè)計(jì)變更必須抄送客戶服務(wù)部。（詳見附件kf004設(shè)計(jì)變更評(píng)審表）5.3 報(bào)建部5.3.1 預(yù)售及竣工查丈階段，應(yīng)及時(shí)將查丈報(bào)告初稿提交設(shè)計(jì)部、項(xiàng)目部核對(duì)，無誤后方可出具正式查丈報(bào)告。5.3.2 督促項(xiàng)目部在取得項(xiàng)目預(yù)售許可證前及時(shí)完成設(shè)計(jì)變更評(píng)審，如有必要，應(yīng)及時(shí)進(jìn)行補(bǔ)報(bào)。5.3.3 負(fù)責(zé)在項(xiàng)目入伙前取得竣工驗(yàn)收備案回執(zhí)，并及時(shí)完成項(xiàng)目規(guī)劃驗(yàn)收和初始登記。5.3.4 項(xiàng)目初始登記完畢后，應(yīng)及時(shí)通知銷售部（或客服部）辦理房地產(chǎn)證。5.4 合約部5.4.1 合約部必須將維修服

8、務(wù)承諾書作為招標(biāo)文件和正式合同附件，對(duì)售后維修工作的要求予以明確。每年至少組織一次維修服務(wù)承諾書評(píng)審，參與評(píng)審的部門有客服部、工程部和項(xiàng)目部，保證與住宅質(zhì)量保證書中的相關(guān)條款保持一致。（詳見附件kf005維修服務(wù)承諾書）5.4.2 在裝修合同中應(yīng)明確甲供材采購時(shí)間、保修期限與保修責(zé)任，電器發(fā)票、使用說明書、保修卡等應(yīng)單獨(dú)提交客服部，入伙后統(tǒng)一安排交付業(yè)主。5.4.3 應(yīng)結(jié)合客服部提供的相關(guān)數(shù)據(jù)對(duì)承建商維修配合工作進(jìn)行考核。5.5 工程部5.5.1 編制并持續(xù)完善住宅工程質(zhì)量通病防治辦法。（詳見附件kf006住宅工程質(zhì)量通病防治辦法）5.5.2 組織項(xiàng)目月度質(zhì)量檢查，內(nèi)容包括綜合檢查、質(zhì)量檢查、

9、安全文明施工等，如發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目施工中存在的問題，應(yīng)及時(shí)提出整改意見。（詳見附件kf007項(xiàng)目月度檢查評(píng)分表）5.5.3 項(xiàng)目入伙后五個(gè)月，工程部組織召開后評(píng)估會(huì)議，要求相關(guān)各部門在規(guī)定時(shí)間內(nèi)提交各專業(yè)后評(píng)估資料?？头刻峁┖笤u(píng)估資料內(nèi)容包括：項(xiàng)目入伙工組總結(jié)、維修數(shù)據(jù)總結(jié)分析、投訴維修案例匯編、客服回訪統(tǒng)計(jì)等。5.6 項(xiàng)目部5.6.1 負(fù)責(zé)定期核查項(xiàng)目模型、戶型等宣傳物料與施工現(xiàn)場(chǎng)是否一致，若有不相符之處，及時(shí)提出整改意見。5.6.2 項(xiàng)目預(yù)售前設(shè)計(jì)變更檢查：在取得項(xiàng)目預(yù)售許可證之前，組織設(shè)計(jì)部、報(bào)建部等相關(guān)部門對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)變更進(jìn)行評(píng)審，如有需要，及時(shí)提交給報(bào)建部報(bào)建。5.6.3 項(xiàng)目預(yù)售前現(xiàn)場(chǎng)核查

10、：組織設(shè)計(jì)、策劃、銷售、客服等相關(guān)部門對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行核查，如發(fā)現(xiàn)實(shí)際施工與報(bào)建圖紙、宣傳物料有不相符之處，應(yīng)及時(shí)提出應(yīng)對(duì)措施。（詳見附件kf008預(yù)售前綜合檢查制度）5.6.4在樣板房或示范單位預(yù)售前組織相關(guān)部門對(duì)裝修質(zhì)量進(jìn)行檢查，并將檢查情況及時(shí)知會(huì)銷售部，交付前項(xiàng)目部應(yīng)完成該物業(yè)的裝修質(zhì)量整改工作。5.6.5項(xiàng)目入伙前一個(gè)半月，組織相關(guān)部門依據(jù)入伙預(yù)驗(yàn)收管理程序向物業(yè)公司辦理移交工作。（詳見附件kf009入伙預(yù)驗(yàn)收管理程序）5.7 銷售部5.7.1 組織銷售法律文件（房地產(chǎn)認(rèn)購書、認(rèn)購書補(bǔ)充協(xié)議、房地產(chǎn)買賣合同（預(yù)售）、買賣合同補(bǔ)充協(xié)議）的評(píng)審工作。5.7.2 負(fù)責(zé)編制客戶信息管理辦法，做

11、好客戶信息保密工作。（詳見附件kf010客戶信息管理辦法）5.7.3 在銷售樣板房、示范單位前，督促項(xiàng)目部對(duì)銷售物業(yè)進(jìn)行全面檢查和整改，并在合同條款中對(duì)相關(guān)問題進(jìn)行明確約定。5.7.4 負(fù)責(zé)在銷售現(xiàn)場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目周邊信息進(jìn)行公示，并在合同中增加相應(yīng)的免責(zé)條款。5.7.5 參照銷售現(xiàn)場(chǎng)日常檢查記錄表，對(duì)賣場(chǎng)、售樓處、樣板房、銷售用車等進(jìn)行定期檢查。（詳見附件kf011銷售現(xiàn)場(chǎng)日常檢查記錄表）5.7.6 對(duì)樣板房、示范單位內(nèi)的軟裝飾品進(jìn)行定期檢查。5.8 客服部5.8.1 項(xiàng)目定位階段，提交市場(chǎng)定位風(fēng)險(xiǎn)提示和客戶服務(wù)常見問題匯總。（詳見附件kf012客戶服務(wù)常見問題匯總）5.8.2 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案評(píng)審階段

12、，參加方案評(píng)審，提交項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案評(píng)審意見。（詳見附件kf013項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案評(píng)審意見）5.8.3項(xiàng)目開盤前對(duì)銷售現(xiàn)場(chǎng)、宣傳資料（樓書、戶型單頁、模型、廣告等）、示范單位等進(jìn)行檢查，如發(fā)現(xiàn)問題，應(yīng)及時(shí)提出整改意見。（詳見附件kf014開盤前風(fēng)險(xiǎn)提示檢查表）5.8.4 督促合約部對(duì)維修服務(wù)承諾書的相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行修訂。5.8.5項(xiàng)目入伙前兩個(gè)月，向地產(chǎn)集團(tuán)客戶服務(wù)部上報(bào)項(xiàng)目入伙策劃報(bào)告，對(duì)項(xiàng)目入伙進(jìn)行整體策劃。（詳見附件kf015項(xiàng)目入伙策劃報(bào)告）5.8.6 項(xiàng)目入伙半年后兩周內(nèi)向地產(chǎn)集團(tuán)客戶服務(wù)部上報(bào)項(xiàng)目入伙半年客戶服務(wù)總結(jié)報(bào)告。（詳見附件kf016項(xiàng)目入伙半年客戶服務(wù)總結(jié)報(bào)告）5.9 人力資

13、源部5.9.1 在年度培訓(xùn)計(jì)劃中納入客戶服務(wù)的專項(xiàng)培訓(xùn)。5.9.2 將客戶服務(wù)的評(píng)價(jià)數(shù)據(jù)納入公司年終部門工作考核體系。六、相關(guān)文件6.1 kf002 項(xiàng)目設(shè)計(jì)常見問題匯總6.2 kf003 市場(chǎng)定位風(fēng)險(xiǎn)提示6.3 kf005 維修服務(wù)承諾書6.4 kf006 中海地產(chǎn)住宅工程質(zhì)量通病防治辦法6.5 kf008 預(yù)售前綜合檢查制度6.6 kf009 入伙預(yù)驗(yàn)收管理程序6.7 kf010 客戶信息管理辦法6.8 kf012 客戶服務(wù)常見問題匯總6.9 kf013 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案評(píng)審意見6.10 kf015 項(xiàng)目入伙策劃報(bào)告6.11 kf016 項(xiàng)目入伙半年客戶服務(wù)總結(jié)報(bào)告七、存檔記錄7.1 kf

14、001 樓盤銷售宣傳物料評(píng)審表7.2 kf004 設(shè)計(jì)變更評(píng)審表7.3 kf002 項(xiàng)目工程治質(zhì)量實(shí)體月度檢查表評(píng)分表7.4 kf011 銷售現(xiàn)場(chǎng)日常檢查記錄表7.5 kf014 開盤前風(fēng)險(xiǎn)提示檢查表文件編號(hào)文件名稱××樓盤銷售宣傳物料評(píng)審（樓書、戶型單頁）第 稿文件形式標(biāo)準(zhǔn)文件 自擬文件簡(jiǎn)述簽約部門文 件 會(huì) 簽 部 門策劃部銷售部客服部設(shè)計(jì)部項(xiàng)目部公司主管領(lǐng)導(dǎo)意見公司總經(jīng)理修改結(jié)果附件kf-001 重要文件評(píng)審表 制表人： 日期：附件kf002項(xiàng)目設(shè)計(jì)常見問題匯總一、面積1、 所有面積指標(biāo)必須按照規(guī)劃許可證執(zhí)行，不能超過，只能略少，否則會(huì)引起土地手續(xù)的補(bǔ)辦，影響銷售。2

15、、 關(guān)于贈(zèng)送面積：1) 在符合現(xiàn)行地方面積計(jì)算規(guī)程的前提下，事先確定贈(zèng)送面積的比例，包括考慮成本與售價(jià)的關(guān)系；2) 贈(zèng)送陽臺(tái)、露臺(tái)、雙層高的陽臺(tái)要考慮日后加建和封閉的方案，例如：又的雙層高陽臺(tái)業(yè)主要改建成房間，則須考慮結(jié)構(gòu)預(yù)埋件、計(jì)算荷載和空調(diào)位置等；3) 對(duì)于加建部門要在立面設(shè)計(jì)階段統(tǒng)一設(shè)計(jì)立面，給出改造后的立面方案并要求客戶遵照改建；4) 對(duì)于贈(zèng)送面積的驗(yàn)收要事先策劃好封閉方案。二、車位1、 車位數(shù)量必須滿足規(guī)劃要求，結(jié)合實(shí)際確定地上地下的車位數(shù)比例（地下車位設(shè)計(jì)地下室面積，應(yīng)盡量節(jié)?。┲攸c(diǎn)把握經(jīng)濟(jì)性。2、 方案、初設(shè)、施工圖各階段報(bào)建批復(fù)的地上、地下及車位總數(shù)必須始終保持一致。3、 由于

16、車位的位置落實(shí)在總圖上，是先于景觀設(shè)計(jì)完成的，待景觀設(shè)計(jì)展開后會(huì)對(duì)車位進(jìn)行優(yōu)化設(shè)計(jì)，此在銷售前必須對(duì)總圖進(jìn)行變更備案。三、功能1、 防盜：注意立面構(gòu)架、管道設(shè)計(jì)不當(dāng)會(huì)造成易攀爬，裙房上第一層住宅因有水平連通的可能性，應(yīng)特別注意，雙層高陽臺(tái)的防盜也應(yīng)特別重視。2、 空調(diào)：空調(diào)室外機(jī)遲鈍應(yīng)保證1100×500（建筑尺寸，非凈尺寸）考慮安裝方便，室內(nèi)機(jī)不應(yīng)對(duì)人吹冷凝水，排水口應(yīng)低于安裝位置。3、 生活陽臺(tái)：生活陽臺(tái)墻面應(yīng)滿足至少1.4米，以滿足各種設(shè)備安裝要求，陽臺(tái)門開啟方向于洗衣機(jī)位的關(guān)系，門的凈寬不能小于750，滿足洗衣機(jī)進(jìn)出。4、 門窗：鋁合金門窗的開啟扇面積必須滿足節(jié)能設(shè)計(jì)要求（即

17、達(dá)到房間面積的1/10）。5、 大堂：多層信報(bào)箱設(shè)在大堂外，建筑須在門口考慮一個(gè)墻垛，以滿足信報(bào)箱嵌入的要求，在對(duì)稱的位置可視對(duì)講機(jī)。高層信報(bào)箱設(shè)在大堂內(nèi)部。6、 通道寬度：走廊、出口、樓梯休息平臺(tái)、電梯廳等各類空間均需滿足消防住宅等規(guī)范，但經(jīng)過建筑對(duì)抹灰及粉刷或安裝欄桿后往往完成后凈尺寸不夠，所對(duì)應(yīng)軸線尺寸應(yīng)當(dāng)適當(dāng)有所改寬。四、安全1、 雨棚、屋面盡量不采用玻璃，避免安全事故。2、 無欄桿的景觀水池深度不超過300，如有小溪、湖面等，在水邊有意識(shí)地栽種灌木，使人無法接近。3、 欄桿、護(hù)欄等滿足驗(yàn)收要求，還應(yīng)特別注意防治攀爬。附件kf003市場(chǎng)定位風(fēng)險(xiǎn)提示一、目的在項(xiàng)目市場(chǎng)定位階段，從客戶服務(wù)

18、的角度提出關(guān)于項(xiàng)目定位的意見，預(yù)見性提出項(xiàng)目發(fā)展中各項(xiàng)不利因素，并給與分析和解決措施， 最大化規(guī)避引發(fā)項(xiàng)目發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)的常見問題反復(fù)發(fā)生。二、客戶服務(wù)部關(guān)于xx地塊市場(chǎng)定位風(fēng)險(xiǎn)提示類別分項(xiàng)內(nèi)容說明性質(zhì)項(xiàng)目周邊環(huán)境及經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)1、配套一般2、污染、噪音：機(jī)場(chǎng)噪音、高速公里噪音、貨柜車噪音、高架橋；空氣：印刷廠、垃圾場(chǎng)、污水溝、化學(xué)工廠、制藥廠、光碟廠、熱電廠粉塵、養(yǎng)殖場(chǎng)；光電：變電站、高壓電線重要3、教育一般4、交通重要1、車位配比建議在規(guī)劃要求1：1比例設(shè)置車位的基礎(chǔ)上，再增加200個(gè)車位，達(dá)到每戶1：1.3的比例重要2、會(huì)所及商鋪一般3、公共設(shè)施和配套居委會(huì)用房、社區(qū)服務(wù)中心、健康中心等一般4

19、、容積率一般5、綠化率一般6、架空層一般常見設(shè)計(jì)規(guī)范要求1、水景一般2、功能分區(qū)一般3空調(diào)位一般4入口及電梯廳一般設(shè)計(jì)創(chuàng)新應(yīng)對(duì)1、露臺(tái)一般2、凸窗一般3、入戶花園一般4、法式陽臺(tái)一般5、退臺(tái)、內(nèi)庭院重要人性化功能設(shè)計(jì)體現(xiàn)1、園林一般2、戶型廚衛(wèi)設(shè)計(jì)、生活陽臺(tái)洗衣機(jī)位擺放設(shè)計(jì)重要3、功能殘疾人通道重要物業(yè)管理1、物業(yè)管理用房和員工宿舍在節(jié)省成本基礎(chǔ)上，考慮物管人員住宿的健康要求和辦公的便利性重要2、物業(yè)食堂重要3、小區(qū)物業(yè)門衛(wèi)用房例如：在東北地區(qū)，門衛(wèi)用房的采暖事先考慮，避免資源浪費(fèi)一般查丈報(bào)建規(guī)劃預(yù)售面積和竣工面積控制重要其他事項(xiàng)附件kf004 設(shè)計(jì)變更評(píng)審表變更編號(hào)項(xiàng)目變更類型 修改通知單

20、設(shè)計(jì)變更單變更原因設(shè)計(jì)原因：甲方提出的補(bǔ)充設(shè)計(jì) 設(shè)計(jì)圖紙完善 甲方提出的設(shè)計(jì)變更 設(shè)計(jì)圖紙缺陷彌補(bǔ)營銷原因：營銷需要 客服需要工程原因：不可抗力原因 政府原因 現(xiàn)場(chǎng)施工必須的變更 現(xiàn)場(chǎng)責(zé)任單位施工錯(cuò)誤其它原因：（請(qǐng)注明） 擬稿部門設(shè)計(jì)管理部擬稿人內(nèi)容簡(jiǎn)介部門主管意見變更會(huì)簽部門營銷部合約部發(fā)展部項(xiàng)目部公司主管領(lǐng)導(dǎo)意見公司總經(jīng)理審核結(jié)論修改結(jié)果附件kf005維 修 服 務(wù) 承 諾 書致：××公司：我們知道，貴司作為一家有知名品牌的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，做好客戶的售后服務(wù)工作是維持和提升良好品牌的關(guān)鍵。為了配合貴司標(biāo)準(zhǔn)化的客戶服務(wù)工作，同時(shí)也為了體現(xiàn)我公司與貴司進(jìn)行良好合作的意愿，根

21、據(jù)貴司提供的招標(biāo)文件和合同的有關(guān)工程保修和保修期的各項(xiàng)條款的精神，如若【××項(xiàng)目】×××工程由我公司中標(biāo)，我司將向貴司就維修服務(wù)鄭重承諾如下：1、首先，我司將遵照合同及招標(biāo)文件的各項(xiàng)條款，保質(zhì)、保量、如期地完成工程責(zé)任范圍內(nèi)的各項(xiàng)工作內(nèi)容，并按合同履行保修義務(wù)。2、在工程保修期間，屬于我司施工責(zé)任范圍內(nèi)的原因而引起工程需要維修的工作，貴司在第一時(shí)間內(nèi)有優(yōu)先派遣任何專業(yè)維修商進(jìn)行維修的權(quán)利。3、當(dāng)貴司所派遣的專業(yè)維修商在維修時(shí)，我司確保提供包括材料、技術(shù)、前期施工的情況等方面的支持、幫助和交底，以協(xié)助其快速而優(yōu)質(zhì)地完成維修工作。4、貴司所派遣專業(yè)

22、維修商的工程維修費(fèi)用的計(jì)算方法，按照專業(yè)維修商的計(jì)價(jià)取費(fèi)獨(dú)立核算。我司同意貴司及貴司可直接從我司的維修保固金中扣除。我司充分相信貴司及貴司在處理費(fèi)用支付問題時(shí)將會(huì)持有公平和公正的立場(chǎng)。5、在工程保修期間，貴司通知（可以書面，或電話通知）我司負(fù)責(zé)某項(xiàng)任務(wù)的維修時(shí)，我司將會(huì)認(rèn)真聽從貴司相關(guān)人員的指揮、調(diào)度、著裝等方面的要求，做到服務(wù)周到、隨叫隨到，保證工程維修的質(zhì)量及效果。6、我司施工責(zé)任范圍內(nèi)的工程在保修期間，如果發(fā)生任何有損貴司聲譽(yù)和品牌的維修服務(wù)質(zhì)量（包括實(shí)體質(zhì)量和服務(wù)工作質(zhì)量）問題，由我司承擔(dān)一切責(zé)任，且貴司另行派遣專業(yè)維修商進(jìn)行維修所發(fā)生的一切費(fèi)用的支付均由我司承擔(dān)。7、在工程保修期間，

23、我司將會(huì)派出足夠較高素質(zhì)的維修和管理人員負(fù)責(zé)維修工作，并且在保修開始時(shí)將名單交給貴司相關(guān)部門。8、對(duì)于維修人員的維修服務(wù)禮儀教育，除了貴司可能會(huì)培訓(xùn)以外，我司也會(huì)派人對(duì)維修和管理人員的禮儀、著裝等方面進(jìn)行培訓(xùn)，達(dá)到貴司對(duì)維修和管理人員的標(biāo)準(zhǔn)化管理要求。如果貴司進(jìn)行培訓(xùn)，我司將會(huì)積極配合貴司相關(guān)部門的培訓(xùn)工作，期間可能發(fā)生的我司相關(guān)人員的窩工、交通費(fèi)、洗滌費(fèi)及額外費(fèi)用已由我司充分考慮。本“維修服務(wù)承諾書”作為合同的附件，將體現(xiàn)在合同中，我司在報(bào)價(jià)中充分考慮了此項(xiàng)因素，不再對(duì)此有任何疑義。投標(biāo)單位：（章） 年 月 日附件kf006中海地產(chǎn)住宅工程質(zhì)量通病防治辦法（討論稿）為了在競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的房地產(chǎn)

24、市場(chǎng)，創(chuàng)立并不斷提升中海地產(chǎn)的品牌，必須狠抓工程質(zhì)量。住宅工程作為中海地產(chǎn)的主打產(chǎn)品，住宅工程質(zhì)量通病防治工作是提高住宅工程質(zhì)量的有效途徑，且是一項(xiàng)十分龐雜的系統(tǒng)工程，工程各相關(guān)單位、各部門對(duì)各工作環(huán)節(jié)必須齊抓共管，方能達(dá)到目的！為此，發(fā)展管理部特編寫本辦法討論稿，祈望能起到拋磚引玉之功效，公司各位同事都將自己的聰明才智奉獻(xiàn)出來，發(fā)展管理部再結(jié)合大家提出的意見進(jìn)行完善，并將作為公司工程管理的指導(dǎo)性文件之一。現(xiàn)將辦法討論稿印發(fā)給你們，在辦法討論稿的執(zhí)行過程中，如有問題請(qǐng)與發(fā)展管理部聯(lián)系。 1總則 1.1為提高住宅工程質(zhì)量，克服住宅工程質(zhì)量通病，規(guī)范住宅工程質(zhì)量通病防治（以下簡(jiǎn)稱通病防治）工作，制

25、定本辦法。 1.2本辦法適用于本公司新建的住宅工程。 1.3本辦法是結(jié)合深圳地區(qū)住宅工程質(zhì)量實(shí)際，對(duì)住宅工程存在的裂縫、滲漏等質(zhì)量通病進(jìn)行有效的控制。1.4 在住宅工程的設(shè)計(jì)、施工和監(jiān)理等建設(shè)過程中，除執(zhí)行國家有關(guān)法律、法規(guī)和工程技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)等規(guī)定外，還應(yīng)執(zhí)行本辦法。 2基本規(guī)定 2.1通病防治由建設(shè)單位組織實(shí)施，督促參建各方質(zhì)量責(zé)任主體應(yīng)按各自職責(zé)履行辦法的規(guī)定。 2.2通病防治所發(fā)生的相關(guān)費(fèi)用應(yīng)列入工程概預(yù)算，公司應(yīng)作相應(yīng)部分的投入。 2.3設(shè)計(jì)管理部應(yīng)重視通病防治的設(shè)計(jì)措施，并將其列入設(shè)計(jì)管理的內(nèi)容。 2.4發(fā)展管理部、項(xiàng)目部及監(jiān)理公司應(yīng)將通病防治列入監(jiān)督重點(diǎn)。 3參建各方責(zé)任主體的管理措施

26、 3.1項(xiàng)目部 3.1.1在開工前下達(dá)住宅工程質(zhì)量通病防治任務(wù)書。 3.1.2批準(zhǔn)施工單位提交的住宅工程質(zhì)量通病防治方案和施工措施。 3.1.3定期召開工程例會(huì)，協(xié)調(diào)和解決質(zhì)量通病防治過程中出現(xiàn)的問題。 3.1.4制定合理的工程建設(shè)工期。 3.1.5應(yīng)將通病防治列入工程檢查驗(yàn)收內(nèi)容。 3.1.6應(yīng)與合約部協(xié)商，以合同條款形式明確通病防治的獎(jiǎng)罰措施。 3.2設(shè)計(jì)管理部 3.2.1在住宅工程設(shè)計(jì)管理過程中向設(shè)計(jì)單位提出相應(yīng)的設(shè)計(jì)措施。3.2.2 協(xié)調(diào)設(shè)計(jì)單位將通病防治的設(shè)計(jì)措施和技術(shù)要求向相關(guān)單位進(jìn)行設(shè)計(jì)專項(xiàng)交底。3.3 發(fā)展管理部3.3.1 負(fù)責(zé)收集整理本辦法，跟蹤本辦法的實(shí)施情況并不斷總結(jié)完善

27、。3.3.2 在辦法的實(shí)施過程中，提供技術(shù)支持，并督促各相關(guān)方按本辦法進(jìn)行工程質(zhì)量控制。 3.4施工單位 3.4.1認(rèn)真編寫住宅工程質(zhì)量通病防治方案和施工措施，經(jīng)監(jiān)理單位審查、建設(shè)單位地盤批準(zhǔn)后實(shí)施。 3.4.2做好原材料、構(gòu)配件和工序質(zhì)量的報(bào)驗(yàn)工作。在采用新材料時(shí)，除應(yīng)有產(chǎn)品合格證、有效的新材料鑒定證書外，還應(yīng)進(jìn)行必要檢測(cè)。 3.4.3記錄、收集和整理通病防治的方案、施工措施、技術(shù)交底和隱蔽驗(yàn)收等相關(guān)資料。3.4.4 根據(jù)經(jīng)批準(zhǔn)后的住宅工程質(zhì)量通病防治方案和施工措施，對(duì)作業(yè)班組進(jìn)行技術(shù)交底，樣板引路。3.4.5 專業(yè)分包單位應(yīng)提出分包工程的通病防治措施，由總包單位核準(zhǔn)、監(jiān)理單位審查、建設(shè)單位

28、地盤批準(zhǔn)后實(shí)施。 3.4.6工程完工后，總包單位應(yīng)認(rèn)真填寫住宅工程質(zhì)量通病防治內(nèi)容總結(jié)報(bào)告，根據(jù)質(zhì)量通病防治效果提出獎(jiǎng)勵(lì)申請(qǐng)。3.5 監(jiān)理單位3.5.1審查施工單位提交的住宅工程質(zhì)量通病防治方案和施工措施，提出具體要求和監(jiān)控措施，并列入監(jiān)理規(guī)劃和監(jiān)理細(xì)則。3.5.2認(rèn)真做好隱蔽工程和工序質(zhì)量的驗(yàn)收，上道工序質(zhì)量不合格時(shí)，不允許進(jìn)入下一道工序施工。 3.5.3配備常規(guī)的便攜式檢測(cè)儀器，加強(qiáng)對(duì)工程質(zhì)量的平行檢驗(yàn)，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理。3.5.4 工程完工后，應(yīng)認(rèn)真編寫住宅工程質(zhì)量通病防治工作評(píng)估報(bào)告。4墻體裂縫防治的技術(shù)措施 4.1設(shè)計(jì)4.1.1 住宅工程地基應(yīng)按變形控制設(shè)計(jì)，并按建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范

29、（gb50007-2002）的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行地基變形計(jì)算。4.1.2 地下室外墻在梁支承位置宜在外墻內(nèi)設(shè)置暗柱，建議將外墻壁上的板面梁向下移至墻的中部，墻體雙側(cè)水平鋼筋應(yīng)布置在豎筋的外側(cè)，并在鋼筋總量不變的情況下，盡量采用細(xì)筋密布原則。4.1.3 框架或框剪住宅工程的混凝土小型空心砌塊、蒸壓加氣混凝土砌塊等輕質(zhì)墻體，應(yīng)增設(shè)間距不大于3m的構(gòu)造柱，層高超過3米時(shí)，每隔1.5米在墻中增設(shè)高度為12omm與墻體同寬的混凝土腰梁，縱筋不少于410，箍筋6200，砌體無約束的端部必須增設(shè)構(gòu)造柱，預(yù)留的門窗洞口宜采取鋼筋混凝土框加強(qiáng)。4.1.4 陽臺(tái)水平欄桿與主體結(jié)構(gòu)交接處為混凝土?xí)r，應(yīng)在交接位置預(yù)埋鐵件；

30、為砌體時(shí)，應(yīng)在相應(yīng)位置澆筑混凝土砌塊，并在混凝土砌塊內(nèi)與陽臺(tái)水平欄桿交接處預(yù)埋鐵件，在陽臺(tái)轉(zhuǎn)角陽臺(tái)欄桿立桿位置預(yù)埋鐵件。上述位置不應(yīng)采用膨脹螺栓連接。4.1.5 在兩種不同基體交接處，應(yīng)采用絲徑2.4mm孔徑10mm鍍鋅鋼絲網(wǎng)加強(qiáng)帶進(jìn)行處理，加強(qiáng)帶與各基體的搭接每邊寬度不應(yīng)小于100mm。，鋼絲網(wǎng)釘鋪必須牢固、平整，確保墻體抹灰能有效地覆蓋鋼絲網(wǎng)，防止鋼絲網(wǎng)日后出現(xiàn)銹斑。頂層粉刷砂漿中宜摻入抗裂纖維。4.1.6 灰砂磚、粉煤灰磚、蒸壓加氣混凝土砌塊宜采用水泥砂漿或水泥混合砂漿砌筑，不得使用石灰砂漿進(jìn)行砌筑。4.1.7 頂層框架填充墻宜采用多孔粘土磚，不宜采用灰砂磚、粉煤灰磚、混凝土空心砌塊、蒸

31、壓加氣混凝土砌塊等材料；當(dāng)采用灰砂磚、粉煤灰磚、混凝土空心砌塊、蒸壓加氣混凝土砌塊等材料時(shí)，墻面應(yīng)采取滿鋪鋼絲網(wǎng)抹灰等必要的措施。 4.2施工 4.2.1砌筑砂漿應(yīng)采用中粗河砂，嚴(yán)禁使用山砂、海砂和混合粉。 4.2.2為了確保蒸壓灰砂磚、粉煤灰磚、加氣混凝土砌塊的出釜停放期滿足要求，上述墻體材料進(jìn)到現(xiàn)場(chǎng)后，必須放置25天以上才能砌筑，且上墻含水率宜控制在58，并不得在飽和水狀態(tài)下施工。 4.2.3每層填充墻砌筑應(yīng)分三次進(jìn)行，每次砌筑高度不得大于1.5米，每次砌筑后間隔兩天以上才能進(jìn)行下一次砌筑，并且至接近梁底、板底時(shí)，應(yīng)留有一定的空隙，填充墻砌筑完并間隔15d以后，方可將其補(bǔ)砌擠緊；補(bǔ)砌時(shí)，對(duì)

32、雙側(cè)豎縫用1：3水泥砂漿嵌填密實(shí)。 4.2.4砌體結(jié)構(gòu)坡屋頂臥梁下口的砌體應(yīng)砌成踏步形。填充墻頂砌時(shí)應(yīng)配相應(yīng)或等砌塊補(bǔ)砌密實(shí)。 4.2.5砌體結(jié)構(gòu)頂磚砌筑完成后序抹灰不得少于3od。 4.2.6框架柱與填充墻接觸面的拉結(jié)筋留設(shè)位置應(yīng)準(zhǔn)確，且滿足磚模數(shù)要求，不得折彎壓入磚縫。否則須采取植筋。4.2.7采用粉煤灰磚、輕骨料混凝土小型空心砌塊等的填充墻與框架柱、剪力墻交接處，應(yīng)用15mn×15mn木條預(yù)先留縫，在加貼鋼絲網(wǎng)片前對(duì)雙側(cè)豎縫進(jìn)行澆水濕潤，并用1：3水泥砂漿嵌填密實(shí)。4.2.8地下室混凝土摻加的粉煤灰應(yīng)為級(jí)，混凝土坍落度應(yīng)控制在9-12cm之間，地下室外墻模板在混凝土澆灌后第四天

33、才能松動(dòng)固定螺桿，并沿板與外墻間縫隙澆水養(yǎng)護(hù)十四天以上，才能拆除墻模板。5鋼筋混凝土現(xiàn)澆樓板裂縫防治的技術(shù)措施 5.1設(shè)計(jì) 5.1.1在地下室頂板主梁相交處除按設(shè)計(jì)計(jì)算配置鋼筋外，應(yīng)另在板底、板面各增設(shè)與梁角中分線垂直的構(gòu)造筋，數(shù)量不少于710150，長度應(yīng)錨入相交的兩梁內(nèi)。5.1.2鋼筋混凝土現(xiàn)澆樓板（以下簡(jiǎn)稱現(xiàn)澆板）的設(shè)計(jì)厚度一般不應(yīng)小于12omm，廚房、浴廁、陽臺(tái)板不得小于90mm。 5.1.3屋面及建筑物兩端的單元中的現(xiàn)澆板應(yīng)設(shè)置雙層雙向鋼筋，鋼筋間距不宜大于100mm，直徑不宜小于8mm。外墻轉(zhuǎn)角處應(yīng)設(shè)置放射形鋼筋，鋼筋的數(shù)量不應(yīng)少于710，長度應(yīng)大于板跨的1/3，且不得小于1.5m

34、。 5.1.4在現(xiàn)澆板截面變化處、開洞削弱處等易引起應(yīng)力集中，鋼筋間距不應(yīng)大于150mm，直徑不應(yīng)小于6mm，并應(yīng)在板的上表面布置縱橫兩個(gè)方向的鋼筋。板的上、下表面沿縱橫兩個(gè)方向的配筋率均不應(yīng)小于截面積的0.15，且應(yīng)在保證配筋率的情況下，應(yīng)適當(dāng)采用細(xì)筋密布的原則。 5.2 施工 5.2.1地下室和現(xiàn)澆板的預(yù)拌混凝土應(yīng)采用中粗砂，混凝土中添加級(jí)粉煤灰。地下室混凝土的坍落度控制在9cm-12cm之間為宜。 5.2.2混凝土應(yīng)采用減水率高、分散性能好、對(duì)混凝土收縮影響較小的外加劑，其減水率不應(yīng)低于8。 5.2.3預(yù)拌混凝土的含砂率應(yīng)控制在40以內(nèi)，每立方米粗骨料的用量不少于1000kg，粉煤灰的摻

35、量不宜大于15。 5.2.4預(yù)拌混凝土進(jìn)場(chǎng)時(shí)按檢驗(yàn)批檢查入模坍落度和出廠到入模的時(shí)間，坍落度標(biāo)準(zhǔn)層不應(yīng)大于150mm，轉(zhuǎn)換層不宜大于180mm。出廠到入模的時(shí)間應(yīng)控制在允許的時(shí)間之內(nèi)。 5.2.5嚴(yán)格控制現(xiàn)澆板的厚度和現(xiàn)澆板中鋼筋保護(hù)層的厚度。陽臺(tái)、雨蓬等懸挑現(xiàn)澆板的負(fù)彎矩鋼筋下面，應(yīng)設(shè)置間距不大于300mm的鋼筋保護(hù)層墊塊，在澆筑混凝土?xí)r保證鋼筋不偏位，不塌陷。尤其要檢查負(fù)筋支撐筋是否加設(shè)膠杯防止其在板底露筋。 5.2.6現(xiàn)澆板中的電氣線管必須布置在鋼筋網(wǎng)片之上（雙層雙向配筋時(shí)，布置在下層鋼筋之上），交叉布線處應(yīng)采用線盒，線管的直徑應(yīng)小于1/3樓板厚度。嚴(yán)禁水管埋設(shè)在現(xiàn)澆板上下鋼筋網(wǎng)片間。

36、5.2.7現(xiàn)澆板澆筑時(shí)，在混凝土初凝前應(yīng)進(jìn)行二次搓毛，在混凝土終凝前進(jìn)行兩次壓抹。5.2.8 現(xiàn)澆板澆筑后，應(yīng)在12h后進(jìn)行覆蓋和澆水養(yǎng)護(hù)，養(yǎng)護(hù)時(shí)間不得少于7d；對(duì)摻用緩凝型外加劑的混凝土，不得少于14d。地下室的外墻和轉(zhuǎn)換層梁按要求至少養(yǎng)護(hù)4天后，才能將側(cè)向模板的固定螺桿松動(dòng)，以便養(yǎng)護(hù)水能夠順利到達(dá)墻、梁側(cè)面，并繼續(xù)施水養(yǎng)護(hù)14天以上，才能拆除地下室外墻和轉(zhuǎn)換層梁的側(cè)模。 5.2.9現(xiàn)澆板養(yǎng)護(hù)期間，當(dāng)混凝土強(qiáng)度小于1.2mpa時(shí)，不得進(jìn)行后續(xù)施工。當(dāng)混凝土強(qiáng)度小于1ompa時(shí)，不得在現(xiàn)澆板上吊運(yùn)、堆放重物。吊運(yùn)、堆放重物時(shí)應(yīng)減輕對(duì)現(xiàn)澆板的沖擊影響。 5.2.10非吊頂現(xiàn)澆板的板底宜采用免粉刷

37、措施。 5.2.11支撐模板的選用必須經(jīng)過計(jì)算，除滿足強(qiáng)度要求外，還必須有足夠的剛度和穩(wěn)定性，邊支撐立桿與墻間距不得大于300mm，中間不宜大于800mm。根據(jù)工期要求，配備足夠數(shù)量的模板，保證按規(guī)范要求拆模。5.2.12 施工縫的位置和處理、后澆帶的位置和混凝土澆筑應(yīng)嚴(yán)格按設(shè)計(jì)要求和施工技術(shù)方案執(zhí)行。后澆帶應(yīng)設(shè)在對(duì)結(jié)構(gòu)受力影響較小的部位，寬度為7001000mm。后澆帶的混凝土澆筑應(yīng)在主體結(jié)構(gòu)澆筑60d后，且主體結(jié)構(gòu)沉降基本穩(wěn)定，季節(jié)氣溫較低時(shí)進(jìn)行，澆筑時(shí)宜采用微膨脹混凝土。6樓地面滲漏防治的技術(shù)措施 6.1設(shè)計(jì)6.1.1 有防水要求的樓板周邊除門洞外，向上做一道高度不小于200mm的混凝土

38、翻邊，且與樓板一同澆筑。6.1.2 廚房的煙道井應(yīng)設(shè)計(jì)60高，60寬的反坎，并與板一同澆筑。并在煙井內(nèi)樓面位置對(duì)稱預(yù)埋216鋼筋作為支撐本層煙道的受力構(gòu)件。 6.2施工 6.2.1上下水管等預(yù)留洞口位置應(yīng)準(zhǔn)確，并采取措施保證上下對(duì)準(zhǔn)，洞口形狀為上大下小。 6.2.2管道安裝前，樓板厚度范圍內(nèi)上下水管的光滑外壁應(yīng)先做毛化處理，再均勻涂一層401塑料膠，然后用篩洗的中粗砂噴灑均勻。或在樓板厚度范圍內(nèi)上下水管的光滑外壁上安裝專用的塑料配件。 6.2.3現(xiàn)澆板預(yù)留洞口填塞前，應(yīng)將洞口清洗干凈、涂刷加膠水泥漿作粘結(jié)層。洞口填塞分二次澆筑，先用摻入抗裂防滲劑的微膨脹細(xì)石混凝土澆筑至樓板厚度的2/3處，待混

39、凝土凝固后進(jìn)行12h蓄水試驗(yàn)；無滲漏后，再用摻入抗裂防滲劑的水泥砂漿填塞。管道安裝后，應(yīng)在洞口處進(jìn)行24h蓄水試驗(yàn)，管根板底吊模必須平整。6.2.4 防水層施工前應(yīng)先將樓板四周清理干凈，陰角處抹成半徑30mm小圓弧。防水層的泛水高度不得小于300mm。6.2.5 地面找平層向地漏放坡11.5，地漏口要比相鄰地面完成面低5mm。 6.2.6地面施工完畢后，應(yīng)進(jìn)行24h蓄水試驗(yàn)，蓄水高度為2030mm。 6.2.7煙道安裝接口應(yīng)在樓面位置，安裝后板底吊模，用水泥砂漿分二次將接口嵌填密實(shí)，煙道根部向上300mm的范圍內(nèi)宜采用聚合物防水砂漿粉刷，或采用柔性防水層。6.2.8 衛(wèi)生間墻面防水砂漿應(yīng)進(jìn)行不

40、少于2次的刮糙。所有樓面后補(bǔ)洞口均必須進(jìn)行二次澆筑，且每次澆筑后均必須再進(jìn)行24h蓄水試驗(yàn)。7 外墻滲漏防治的技術(shù)措施 7.1 設(shè)計(jì) 7.1.1外墻抹灰面層宜摻入如聚丙烯抗裂纖維等具有抗裂性能的材料。 7.1.2外墻涂料層宜選用吸附力強(qiáng)、耐候性好、耐洗刷的彈性涂料。 7.2 施工 7.2.1外墻粉刷應(yīng)使用含泥量低于2、細(xì)度模量不小于2.5的中粗砂。嚴(yán)禁使用石粉、混合粉。 7.2.2外墻涂料在使用前，應(yīng)進(jìn)行抽樣送檢，合格后才能使用。外墻涂料施工前，應(yīng)進(jìn)行專項(xiàng)技術(shù)交底，并有交底記錄，至少應(yīng)就所用涂料、底漆與封固劑的性能、施工要求的溫度、濕度、基層含水率、基層表面預(yù)處理、干燥時(shí)間、涂層厚度及涂料的稀

41、釋等內(nèi)容進(jìn)行交底。 7.2.3抹灰工程不得使用過期水泥，其凝結(jié)時(shí)間和安定性須合格。7.2.4外墻洞眼應(yīng)按規(guī)范留置，采用半墻厚、防水砂漿二次堵砌，表面采用1：3防水砂漿抹壓密實(shí)，小圓孔宜采用微膨脹水泥砂漿二次填塞密實(shí)?？锥刺钊麘?yīng)由專人負(fù)責(zé)，并及時(shí)辦理專項(xiàng)隱蔽驗(yàn)收手續(xù)。7.2.5外墻基層抹灰應(yīng)采用人工鑿毛或界面劑抹砂漿進(jìn)行毛化處理，并應(yīng)進(jìn)行噴水養(yǎng)護(hù)?；鶎悠秸绕畛瑯?biāo)時(shí)，應(yīng)進(jìn)行局部鑿除（鑿除時(shí)不得露出鋼筋），再采用聚合物水泥砂漿進(jìn)行修補(bǔ)。7.2.6抹灰前應(yīng)清除墻面污物，并提前1d澆水濕潤。7.2.7兩種不同基體交接處的處理應(yīng)符合墻體防裂措施的要求。7.2.8外墻抹灰必須分層進(jìn)行，嚴(yán)禁一遍成活，施工

42、時(shí)每層厚度宜控制在610mm。外墻粉刷各層接縫位置應(yīng)錯(cuò)開，并設(shè)置在混凝土梁、墻、柱的中部。 7.2.9外墻抹灰層必須設(shè)置分格縫。水平分格縫的間距不宜大于3米。 7.2.10外墻涂料找平膩?zhàn)拥暮穸炔粦?yīng)大于1mm。7.2.11外墻面磚嵌縫必須采用勾縫條抽壓出漿至光滑密實(shí)。7.2.12窗臺(tái)、窗眉、陽臺(tái)、雨蓬、腰線和挑檐等處抹灰的排水坡度不應(yīng)小于3。滴水線抹灰應(yīng)密實(shí)、頂直，不得出現(xiàn)倒坡和排水不暢的現(xiàn)象。8門窗滲漏防治的技術(shù)措施 8.1設(shè)計(jì)8.1.1 門窗設(shè)計(jì)應(yīng)明確抗風(fēng)壓、氣密性和水密性三項(xiàng)性能指標(biāo)。外窗的抗風(fēng)壓性能和氣密性能不宜低于級(jí)、水密性能不宜低于3級(jí)；其性能等級(jí)劃分應(yīng)符合gb/t7106（710

43、7、7108）-2002的規(guī)定。8.1.2 門窗拼樘料必須進(jìn)行抗風(fēng)壓變形驗(yàn)算，拼樘料與門窗框之間的拼接應(yīng)為插接，插接深度不小于10mm。8.1.3 塑鋼門窗型材必須使用與其相匹配的襯鋼，襯鋼厚度應(yīng)滿足規(guī)范要求，并作防腐處理或采用不銹鋼材料。8.1.4 窗的通風(fēng)面積必須足夠，確保房間進(jìn)風(fēng)窗迎向主導(dǎo)風(fēng)向，排風(fēng)窗背向主導(dǎo)風(fēng)向，應(yīng)通過造型或窗口設(shè)計(jì)等措施增大進(jìn)、排風(fēng)窗空氣動(dòng)力系數(shù)的差值。采用單側(cè)通風(fēng)時(shí)，窗戶設(shè)計(jì)應(yīng)使進(jìn)風(fēng)氣流深入房間。外窗的可開啟面積不應(yīng)小于所在房間樓面面積的10%。8.1.5 7層以上外門窗應(yīng)采用安全玻璃，。 8.2施工 8.2.1門窗安裝前應(yīng)通過三項(xiàng)性能的見證取樣檢測(cè)，所有外墻門窗必

44、須進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)24小時(shí)淋水見證檢驗(yàn)合格。 8.2.2門窗框下料制作前，門窗安裝單位應(yīng)對(duì)預(yù)留洞口尺寸、標(biāo)高進(jìn)行復(fù)核，對(duì)合格的門窗洞才能下料制作安裝，否則，要先行處理合格后，才能進(jìn)行后序施工。外框與墻體應(yīng)根據(jù)飾面材料確定間隙。 8.2.3門窗安裝應(yīng)采用鍍鋅鐵片連接固定，鍍鋅鐵片厚度不小于1.5mm，固定點(diǎn)間距不大于500mm，距門窗角距離不大于180mm。嚴(yán)禁用長腳膨脹螺栓穿透型材固定門窗框。 8.2.4塑鋼門窗洞口應(yīng)干凈干燥后施打發(fā)泡劑，發(fā)泡劑應(yīng)連續(xù)施打、一次成型、充填飽滿，溢出門窗框外的發(fā)泡劑應(yīng)在結(jié)膜前塞入縫隙內(nèi)，防止發(fā)泡劑外膜破損。 8.2.5鋁合金門窗安裝固定后，應(yīng)及時(shí)按設(shè)計(jì)要求處理窗框與墻體

45、的縫隙，如無設(shè)計(jì)要求時(shí)，應(yīng)涂刷防腐涂料，避免水泥砂漿直接與鋁合金門窗表面接觸，產(chǎn)生化學(xué)反應(yīng)，腐蝕鋁合金門窗。采用1：2干硬性防水砂漿選取靠近臨時(shí)固定木楔的位置，先塞一部分縫隙，以取代木楔。待這部分砂漿有一定強(qiáng)度后，取除木楔，再繼續(xù)塞完全部縫隙。在塞縫砂漿外側(cè)涂刷js兩道，兩道中間鋪纖維布一層，寬度50mm。js及纖維布與鋁合金框搭接10mm，同時(shí)應(yīng)保證纖維布不露出。 8.2.6門窗框外側(cè)應(yīng)留10mm寬、5mm深的打膠槽口，外墻面層為涂料層時(shí)，宜貼“”型塑料條做槽口。8.2.7打膠面應(yīng)干凈干燥后施打密封膠，且應(yīng)采用中性硅酮密封膠。嚴(yán)禁在涂料面層上打密封膠。9屋面滲漏防治的技術(shù)措施9.1 設(shè)計(jì) 9

46、.1.1對(duì)于體積吸水率大于2的隔熱保溫材料，不宜設(shè)計(jì)為倒置式屋面。9.1.2剛性防水層應(yīng)采用細(xì)石防水混凝土，其強(qiáng)度等級(jí)不應(yīng)小于c30，厚度不應(yīng)小于40mm，分格縫間距不宜大于3m，縫寬不應(yīng)大于30mm，且不小于12mm。9.1.3柔性材料防水層的保護(hù)層宜采用撒布材料或淺色涂料。當(dāng)采用剛性保護(hù)層時(shí)，必須符合細(xì)石混凝土防水層的要求。9.1.4對(duì)女兒墻、高低跨、上人孔、變形縫和出屋面管道、井（煙）道等節(jié)點(diǎn)應(yīng)設(shè)計(jì)防滲構(gòu)造詳圖；變形縫宜優(yōu)先采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土懸挑蓋板的做法，其強(qiáng)度等級(jí)不得低于c30；伸出屋面井（煙）道周邊應(yīng)同屋面結(jié)構(gòu)一起整澆一道鋼筋混凝土防水反坎。9.1.5膨脹珍珠巖類及其它塊狀、散狀屋

47、面保溫層必須設(shè)置隔氣層和排氣系統(tǒng)。排氣道應(yīng)縱橫交錯(cuò)、暢通，其間距應(yīng)根據(jù)保溫層厚度確定，最大不宜超過3m；排氣口應(yīng)設(shè)置在不易被損壞和不易進(jìn)水的位置。9.1.6采用正置式防水方式時(shí)，屋面找坡層、找平層宜與屋面混凝土一同施工，并原漿收光達(dá)到設(shè)計(jì)要求。 9.2施工9.2.1屋面工程施工前，必須編制詳細(xì)的施工方案，經(jīng)監(jiān)理審查確認(rèn)后方可組織施工。9.2.2卷材防水層收頭宜在女兒墻凹槽內(nèi)固定，收頭處應(yīng)用防腐木條加蓋金屬條固定，釘距不得大于450mm，并用密封材料將上下口封嚴(yán)。9.2.3在屋面各道防水層或隔氣層施工時(shí)，伸出屋面管道、井（煙）道及高出屋面的結(jié)構(gòu)處均應(yīng)用柔性防水材料做泛水，其高度不小于250mm（

48、管道泛水不小于300mm）；最后一道泛水材料應(yīng)采用卷材，并用管箍或壓條將卷材上口壓緊，再用密封材料封口。9.2.4剛性細(xì)石混凝土防水屋面施工除應(yīng)符合相關(guān)規(guī)范要求外，還應(yīng)滿足以下要求：9.2.4.1鋼筋網(wǎng)片應(yīng)采用焊接型網(wǎng)片。9.2.4.2混凝土澆搗時(shí)，宜先鋪三分之二厚度混凝土并攤平，再放置鋼筋網(wǎng) 片，后鋪三分之一的混凝土，振搗并碾壓密實(shí)，收水后分二次壓光。9.2.4.3分格縫應(yīng)上下貫通，縫內(nèi)不得有水泥砂漿粘結(jié)。在分格縫和周邊縫干凈干燥后，用與密封材料相匹配的基層處理劑粉刷，待其表面干燥后立即嵌填防水油膏，密封材料底層應(yīng)填背襯泡沫棒，分格縫上粘貼不小于200mm寬的卷材保護(hù)層。9.2.4.4保水養(yǎng)

49、護(hù)不小于14d。9.2.5屋面防水層施工完畢后，應(yīng)進(jìn)行蓄水或淋水試驗(yàn)。10室內(nèi)標(biāo)高和幾何尺寸控制措施 10.1施工單位 10.1.1由專人進(jìn)行測(cè)量，各種測(cè)量儀器應(yīng)定期校驗(yàn)。 10.1.2主體施工階段應(yīng)及時(shí)彈出標(biāo)高和軸線的控制線（如墻面1m線、地面方正控制線等），準(zhǔn)確測(cè)量，認(rèn)真記錄，并確保現(xiàn)場(chǎng)控制線標(biāo)識(shí)清楚。 10.1.3嚴(yán)格控制現(xiàn)澆板厚度，在混凝土澆筑前應(yīng)做好現(xiàn)澆板板厚度的控制標(biāo)識(shí)，每1.52平方米范圍內(nèi)宜設(shè)置一處。 10.1.4裝修階段應(yīng)嚴(yán)格按所彈出的標(biāo)高和軸線控制線施工，發(fā)現(xiàn)超標(biāo)時(shí)及時(shí)處理。 10.1.5對(duì)建筑物室內(nèi)標(biāo)高、軸線、樓板厚度的進(jìn)行測(cè)量，每三層為一個(gè)檢驗(yàn)批。測(cè)量后，認(rèn)真填寫建筑物室內(nèi)標(biāo)高、軸線、樓板厚度測(cè)量記錄（附錄）。 10.1.6室內(nèi)標(biāo)高、軸線位置的檢測(cè)數(shù)量，每檢驗(yàn)批按30的房間數(shù)且不少于5間進(jìn)行抽查。 10.1.7樓板厚度的檢測(cè)數(shù)量，每檢驗(yàn)批按20的樓板數(shù)且不少于5塊板進(jìn)行抽查。 10.2監(jiān)理單位 10.2.1應(yīng)及時(shí)抽驗(yàn)施工單位測(cè)量記錄。10.2.2應(yīng)對(duì)室內(nèi)標(biāo)高和幾何尺寸不定期進(jìn)行平行檢驗(yàn)，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)