中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來走向

1、【標(biāo) 題】中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來走向(2002年文獻(xiàn))(3419字)【副 標(biāo) 題】肖鵬【正 文】    近年來，我國(guó)地產(chǎn)市場(chǎng)和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，但也面臨著市場(chǎng)不規(guī)范、技術(shù)落后、產(chǎn)業(yè)化水平及關(guān)聯(lián)度低、重復(fù)建設(shè)嚴(yán)重、低水平競(jìng)爭(zhēng)白熱化的局面，與歐美等發(fā)達(dá)國(guó)家存在相當(dāng)?shù)牟罹?。尤其進(jìn)入21世紀(jì)，隨著中國(guó)加入wto，我們對(duì)于新的歷史時(shí)期地產(chǎn)市場(chǎng)和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方向必須有一個(gè)清醒的認(rèn)識(shí)。    一、未來十年內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)將是增長(zhǎng)勢(shì)頭最強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)，并將帶動(dòng)其他行業(yè)的高速發(fā)展    近年來我國(guó)城鎮(zhèn)住宅

2、建設(shè)以每年竣工面積44億平方米、總產(chǎn)值6000億元（約占gdp9）的速度迅猛發(fā)展。在1999年國(guó)民經(jīng)濟(jì)72的增長(zhǎng)中住宅的貢獻(xiàn)率為12，已成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要力量。    按照一般規(guī)律，房地產(chǎn)業(yè)與人均gdp存在著內(nèi)在關(guān)系，人均gdp在500美元以下時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)處于緩慢發(fā)展階段當(dāng)人均gdp達(dá)到800美元時(shí)，地產(chǎn)市場(chǎng)開始升溫，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求處于加速上升階段；人均gdp達(dá)到1500美元時(shí)，這種上升開始呈現(xiàn)爆發(fā)性高速持續(xù)增長(zhǎng)階段。    1996年我國(guó)人均gdp為671美元，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局有關(guān)資料，目前中國(guó)人均gdp已經(jīng)超

3、過800美元，按照購(gòu)買力平均計(jì)算已經(jīng)超過1000美元，其中上海人均gdp已經(jīng)達(dá)到4500美元，北京人均gdp超過3000美元?？傮w情況表明，中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)正處于起飛階段。    房地產(chǎn)業(yè)是典型的投資拉動(dòng)型的產(chǎn)業(yè)其產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，每投放100元的房地產(chǎn)投資可以創(chuàng)造相關(guān)產(chǎn)業(yè)170-220元的產(chǎn)品需求，帶動(dòng)眾多產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)高速和健康發(fā)展。這意味著房地產(chǎn)行業(yè)不僅對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展有巨大的拉動(dòng)作用，而且相對(duì)其他產(chǎn)業(yè)更容易獲得地方政府的支持。    二、消費(fèi)市場(chǎng)開始出現(xiàn)分級(jí)、分層、分區(qū)趨勢(shì)    

4、;改革開放以來，隨著人民生活水平的不斷提高，消費(fèi)者對(duì)住房的需求也經(jīng)歷了多個(gè)階段，過去“人適應(yīng)房”的格局已經(jīng)打破，“房適應(yīng)人”成為市場(chǎng)的導(dǎo)向住房滿足生理需要的因素被淡化，精神品位層面的因素備受重視。消費(fèi)者需求正在從生存型向舒適型轉(zhuǎn)變，講品牌、重環(huán)境、求質(zhì)量開始成為影響消費(fèi)者選擇的關(guān)鍵因素。    三、地產(chǎn)業(yè)一級(jí)市場(chǎng)將表現(xiàn)明顯的二元分化    未來35年內(nèi)中國(guó)地產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)將日益激烈。隨著國(guó)內(nèi)市場(chǎng)與國(guó)際接軌，政府改革的步伐進(jìn)一步加大地區(qū)政策環(huán)境將進(jìn)一步改善土地交易、審批手續(xù)將越來越透明中小型項(xiàng)目開發(fā)市場(chǎng)化趨勢(shì)將進(jìn)一步加強(qiáng)。

5、    但是由于政府在城市規(guī)劃、用地規(guī)?？刂?、功能分區(qū)和促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展、穩(wěn)定物價(jià)方面的主導(dǎo)作用，大型、特大型項(xiàng)目仍然將采取政府主導(dǎo)下的企業(yè)化運(yùn)作模式，其目的主要是平抑物價(jià)，促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的高速有序發(fā)展。    由于交通運(yùn)輸條件的改善、環(huán)中心城市衛(wèi)星城的興建、舊城改造、城郊多功能購(gòu)物中心建設(shè)、信息技術(shù)的發(fā)展與普及特別是中國(guó)城市化進(jìn)程的發(fā)展，這種大型、特大型項(xiàng)目將主要集中在城郊結(jié)合部和城市外緣。    四、房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將日益白熱化   

6、0;從上世紀(jì)90年代末期起，中國(guó)經(jīng)濟(jì)告別了長(zhǎng)期以來的短缺經(jīng)濟(jì)，房地產(chǎn)也全方位地進(jìn)入了買方市場(chǎng)。由于房改政策的加快，購(gòu)房主體發(fā)生轉(zhuǎn)移，2000年開始，個(gè)人成為購(gòu)房消費(fèi)的主體，人口增加城市化進(jìn)程加快、人們改善住房的愿望成為推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的三大動(dòng)力。    房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)空前激烈，競(jìng)爭(zhēng)手段日益多樣，但從總體看來，低水平價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)處于主流地位，企業(yè)缺乏理念、戰(zhàn)略、規(guī)劃、設(shè)計(jì)方面的別具一格競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。有業(yè)界人士通過比較研究，認(rèn)為如果將中國(guó)內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)作一個(gè)綜合競(jìng)爭(zhēng)能力排序，如果用時(shí)間來衡量差距的話排名第1企業(yè)和排名第100企業(yè)的差距也就在一到兩年時(shí)間。&#

7、160;   從競(jìng)爭(zhēng)發(fā)展的趨勢(shì)看借鑒國(guó)際先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)、采用先進(jìn)技術(shù)和管理模式從管理、營(yíng)銷、投融資等方面與國(guó)際接軌提升企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)能力是提高企業(yè)在二級(jí)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的必由之路。    五整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)區(qū)域性、全國(guó)性同步發(fā)展升溫    中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了90年代中期的調(diào)整以后，從90年代末期開始又呈現(xiàn)加速上揚(yáng)的走勢(shì)。這個(gè)上揚(yáng)過程在省會(huì)、計(jì)劃單列市等大中型區(qū)域性城市房地產(chǎn)繁榮的同時(shí)，開始出現(xiàn)全國(guó)性市場(chǎng)，比如在北京、上海等出現(xiàn)全國(guó)性商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)，在昆明、海南的全國(guó)性休閑房地產(chǎn)市場(chǎng)。這種現(xiàn)象

8、的出現(xiàn)說明由于人們生活水平的提高，開始追求房地產(chǎn)消費(fèi)的品位化、檔次化和跨區(qū)域工作便利化。    六、開發(fā)商隊(duì)伍開始出現(xiàn)兩極分化    由于馬太效應(yīng)的作用，這種分化將一直持續(xù)到出現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)寡頭壟斷企業(yè)。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)狀是企業(yè)數(shù)量眾多但是普遍規(guī)模不大。北京市工商局統(tǒng)計(jì)2000年底全市共有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)3929家而北京市場(chǎng)上在售的項(xiàng)目總共約950個(gè)，僅掌握在510個(gè)開發(fā)商手中，也就是說，絕大多數(shù)開發(fā)企業(yè)沒有項(xiàng)目做對(duì)北京市場(chǎng)上在售項(xiàng)目進(jìn)行統(tǒng)計(jì)有項(xiàng)目的企業(yè)平均開發(fā)規(guī)模為21萬(wàn)平方米；如果以全部開發(fā)企業(yè)計(jì)算，平均規(guī)模不足

9、3萬(wàn)平方米。    兩極分化的結(jié)果是具有相對(duì)壟斷地位的大型、特大型企業(yè)開始出現(xiàn)，在每一個(gè)區(qū)域市場(chǎng)范圍內(nèi)將出現(xiàn)3-5家這樣的具有明顯品牌效應(yīng)的企業(yè)而區(qū)域內(nèi)其他的大量房地產(chǎn)公司或者消亡，或者向區(qū)域中小企業(yè)靠攏。    七、后發(fā)企業(yè)現(xiàn)象突出    在中國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展過程中不斷有老牌企業(yè)逐漸黯然退出市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，而一批具有體制優(yōu)勢(shì)、結(jié)構(gòu)優(yōu)勢(shì)、管理優(yōu)勢(shì)、資源優(yōu)勢(shì)的新興企業(yè)來勢(shì)迅猛在競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)重要地位。    八、房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)焦點(diǎn)將集中在全案策

10、劃、管理、資源配置上    房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)是核心競(jìng)爭(zhēng)能力的競(jìng)爭(zhēng)。早期房地產(chǎn)企業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng)主要體現(xiàn)在一級(jí)市場(chǎng)的灰色交易、二級(jí)市場(chǎng)的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)，缺乏真正意義上的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。當(dāng)市場(chǎng)從賣方市場(chǎng)進(jìn)入買方市場(chǎng)以后，由于競(jìng)爭(zhēng)加劇，企業(yè)開始在土地儲(chǔ)備與項(xiàng)目開發(fā)的可行性、項(xiàng)目策劃與市場(chǎng)定位、功能設(shè)置與平面布置、環(huán)境設(shè)計(jì)與單體設(shè)計(jì)、性價(jià)比較與經(jīng)濟(jì)可行性、融資開發(fā)與項(xiàng)目管理、定價(jià)策略與營(yíng)銷策略、物業(yè)管理等方面開展綜合競(jìng)爭(zhēng)其實(shí)質(zhì)是在全案策劃、全案管理和全案資源配置方面展開競(jìng)爭(zhēng)。    九、全行業(yè)總體大增長(zhǎng)，從業(yè)企業(yè)數(shù)量下降；中小企業(yè)生存困難，

11、行業(yè)整合開始    2001年3月15日，九屆全國(guó)人大四次會(huì)議批準(zhǔn)的中國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十個(gè)五年計(jì)劃綱要提出堅(jiān)持把提高人民生活水平作為根本出發(fā)點(diǎn)，在人民生活篇中指出在提高居民吃穿用等基本消費(fèi)水平的基礎(chǔ)上，重點(diǎn)改善居民居住和出行條件。中華人民共和國(guó)人類住區(qū)發(fā)展報(bào)告（1996年-2000年）提出2005年全國(guó)城鎮(zhèn)爭(zhēng)取實(shí)現(xiàn)每戶有一套功能基本齊全的住宅，人均建筑面積達(dá)到22平方米。新增城鎮(zhèn)住宅27億平方米，農(nóng)村住宅30億平方米。同時(shí)，進(jìn)一步提高工程質(zhì)量滿足居民對(duì)住宅的適用性要求，初步建立住宅及材料、部品的工業(yè)化和標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)體系。農(nóng)村住房在結(jié)構(gòu)質(zhì)量和使用功能方

12、面有較大改善。    以中國(guó)目前的居住質(zhì)量和居住面積看，達(dá)到這個(gè)要求意味著對(duì)房地產(chǎn)還有極大的需求量房地產(chǎn)行業(yè)還需要極大發(fā)展。但是這并不意味著房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量還會(huì)擴(kuò)大，相反，目前全國(guó)具有各種資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、住宅設(shè)計(jì)單位、住宅施工企業(yè)、住宅部品生產(chǎn)企業(yè)數(shù)量巨大與國(guó)內(nèi)外有關(guān)產(chǎn)業(yè)相比我國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)的集約、整合程度很差如香港位于前五名的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)每年的開發(fā)量占總量的80，而國(guó)內(nèi)最大的開發(fā)企業(yè)所占有的市場(chǎng)份額還不足1。    因此，部分優(yōu)勢(shì)企業(yè)將利用資本運(yùn)作優(yōu)勢(shì)、結(jié)構(gòu)優(yōu)勢(shì)、管理優(yōu)勢(shì)和品牌吸附優(yōu)勢(shì)開展行業(yè)整合，實(shí)現(xiàn)規(guī)模化、

13、產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)。    十、區(qū)域間、國(guó)際間合作驟然升溫    中國(guó)大陸房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)高速增長(zhǎng)投資回報(bào)率高達(dá)15以上，而臺(tái)灣房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)十年衰退，投資回報(bào)率不到7。由于雙方經(jīng)濟(jì)文化合作的加強(qiáng)，特別是政治關(guān)系的改善，臺(tái)灣房地產(chǎn)業(yè)豐富的設(shè)計(jì)開發(fā)經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)、優(yōu)秀的人力資源儲(chǔ)備、沉淀的資金必然向大陸轉(zhuǎn)移。從90年代末期開始，轉(zhuǎn)移的速度猛然加快。    香港房地產(chǎn)界在改革開放初期就進(jìn)入了中國(guó)大陸市場(chǎng)。早于臺(tái)灣企業(yè)的大規(guī)模進(jìn)入時(shí)間香港地產(chǎn)界的重量級(jí)企業(yè)如新世界、新鴻基地產(chǎn)、老牌英資太古地產(chǎn)、長(zhǎng)江實(shí)業(yè)等從90年代初期就開始進(jìn)入內(nèi)地，意圖成為國(guó)內(nèi)區(qū)域甚至是全國(guó)性房地產(chǎn)市場(chǎng)的龍頭。