房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理.

1、 房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)管理第一部分 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)研究狀況一 國(guó)外房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)研究狀況1 房地產(chǎn)周期波動(dòng)理論房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)是指房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)水平起伏波動(dòng)、周期循環(huán)的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，表現(xiàn)為房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟(jì)運(yùn)行過程中交替出復(fù)蘇、繁榮、衰退、蕭條四個(gè)階段。 代表人物是美國(guó)房地產(chǎn)專家Stephen A.pyhrr等人，他們進(jìn)行深入研究后，于1982年指出房地產(chǎn)周期波動(dòng)從根本上說(shuō)是由供求變動(dòng)決定的，與宏觀經(jīng)濟(jì)周期有關(guān)，為此將房地產(chǎn)周期分為5個(gè)階段: 第一階段:復(fù)蘇階段。失業(yè)率高，經(jīng)濟(jì)體系呈現(xiàn)出擴(kuò)張局面，政府實(shí)行擴(kuò)張性財(cái)政政策，同時(shí)采取適度的通貨膨脹，抵押貸款利率低，人口及家庭規(guī)模增加而收入也呈增加趨勢(shì)，住宅需求增

2、加。第二階段:發(fā)展階段。房地產(chǎn)交易趨于活躍，房?jī)r(jià)上漲，建筑成本增加，房屋銷售良好，投資及投機(jī)者進(jìn)入市場(chǎng)，抵押貸款利率低，從而導(dǎo)致房屋需求擴(kuò)大，房屋供給不斷提高以滿足不斷增長(zhǎng)的需求。第三階段:繁榮階段。房地產(chǎn)需求開始穩(wěn)定增加，但因開發(fā)商大量投資興建房屋而造成供給過剩，房地產(chǎn)需求趨于飽和，房地產(chǎn)存量和空置率開始增加，投資利潤(rùn)開始下降，同時(shí)宏觀經(jīng)濟(jì)方面也開始出現(xiàn)通貨膨脹快速上升，利率上升，貸款難度加大，房?jī)r(jià)開始下跌。第四階段:哀退階段。房地產(chǎn)活動(dòng)開始趨緩，銷售難度增加，空置率逐漸提升。第五階段:蕭條階段。宏觀經(jīng)濟(jì)活動(dòng)趨緩，失業(yè)率增加，同時(shí)因通貨膨脹太高而導(dǎo)致實(shí)際收入下降，信用緊縮，利率高漲，進(jìn)而帶動(dòng)

3、房地產(chǎn)周期波動(dòng)下降。這一理論得到了西方發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)證。1.1 美國(guó)房地產(chǎn)周期波動(dòng)1870年-1973年間，美國(guó)房地產(chǎn)大致經(jīng)歷了六次周期性波動(dòng)循環(huán)。美國(guó)第一個(gè)房地產(chǎn)周期從1870年的繁榮期經(jīng)1876年低潮再回到1887年高潮期，歷時(shí)18年。第二個(gè)周期從1887年高潮期轉(zhuǎn)入1896年低潮期后重新回到1904年的繁榮期，仍歷時(shí)18年。從1904年繁榮期轉(zhuǎn)入1916年蕭條期再回到1923年-1925年的繁榮期，第三個(gè)周期歷時(shí)20-22年，其間插入了一個(gè)較小的循環(huán)期，即1916年蕭條期、1918年繁榮期、1920年衰退期。第四個(gè)周期從1925年繁榮期經(jīng)1933年蕭條期再回到1945年的繁榮期，

4、歷時(shí)21年。第五個(gè)周期從1945年-1955年為美國(guó)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)繁榮發(fā)展期，其間只有高于正常水平以上的回落（1949年和1953年），從而形成明顯的增長(zhǎng)型周期特征。第六個(gè)周期從1955年繁榮期經(jīng)1964年衰退后再進(jìn)入1972年繁榮期，歷時(shí)18年。 進(jìn)入20世紀(jì)70年代后，美國(guó)于1972年出現(xiàn)房地產(chǎn)繁榮期，其間經(jīng)過1973年-1975年的較小回落、1979年-1981年回升，以及隨后在1982年出現(xiàn)的再次回落，到1989年到達(dá)新的繁榮期，歷時(shí)約18年，從而完成一次房地產(chǎn)周期循環(huán)。從周期長(zhǎng)度角度來(lái)看，美國(guó)房地產(chǎn)周期18年左右完成一次周期波動(dòng)，同時(shí)也存在5年一次的短期波動(dòng)。按此規(guī)律，我們可以簡(jiǎn)要分析

5、當(dāng)前美國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)。以1981年繁榮期為基礎(chǔ)，按照18-20年的周期頻率來(lái)預(yù)測(cè)，美國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)歷了1990年-1992年蕭條期后，大約在1999年前后重新進(jìn)入新的繁榮期，其間歷時(shí)約19年。另外，如從1972年房地產(chǎn)市場(chǎng)上升算起，按前述周期推算，美國(guó)房地產(chǎn)業(yè)大約在1993年-1994年走出蕭條期，進(jìn)入恢復(fù)發(fā)展期，直至20世紀(jì)末而步入繁榮階段。實(shí)際上，隨著20世紀(jì)90年代以來(lái)美國(guó)經(jīng)濟(jì)逐步走出衰退而復(fù)蘇，在政府高度重視房地產(chǎn)業(yè)振興的前提下，美國(guó)房地產(chǎn)業(yè)也明顯回升，不僅房地產(chǎn)交易量顯著增加，而且價(jià)格也不斷上漲，同時(shí)住宅投資量也顯著增加，由此綜合推進(jìn)了美國(guó)房地產(chǎn)周期重新進(jìn)入擴(kuò)張期。這與按周期趨勢(shì)

6、推測(cè)的房地產(chǎn)走勢(shì)大體一致。不過，隨著2001年美國(guó)經(jīng)濟(jì)放緩和股市出現(xiàn)大跌，始于2000年秋季的美國(guó)房地產(chǎn)降溫趨勢(shì)明顯加快。如舊金山的辦公樓待租率已從2000年的零待租提高到2001年上半年的15%，不但高價(jià)住宅出現(xiàn)滯銷現(xiàn)象，而且眾多買主開始持幣等待或觀望。1.2 日本房地產(chǎn)周期波動(dòng)從最能代表日本房地產(chǎn)波動(dòng)情況的地價(jià)變動(dòng)來(lái)看，1956年以來(lái)日本房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)出現(xiàn)五個(gè)發(fā)展階段，以10年左右的波動(dòng)頻率和周期長(zhǎng)度，形成五個(gè)明顯的房地產(chǎn)波動(dòng)周期。 周期（1956年-1966年）：伴隨戰(zhàn)后日本經(jīng)濟(jì)迅速恢復(fù)和持續(xù)高速增長(zhǎng)，特別是重型、大型產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展，導(dǎo)致對(duì)工業(yè)用地的需求劇增，由此推動(dòng)日本房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展。在

7、本周期內(nèi)，前6年為擴(kuò)張期，后4年為收縮期，1961年房地產(chǎn)業(yè)達(dá)到繁榮期。 周期（1966年-1976年）：隨著日本以東亞模式創(chuàng)造出令世人矚目的東亞經(jīng)濟(jì)奇跡，并經(jīng)受了石油危機(jī)的沖擊和考驗(yàn)，房地產(chǎn)業(yè)也以前7年擴(kuò)張、后3年收縮的表現(xiàn)繼續(xù)快速成長(zhǎng)。在歐美各國(guó)因石油危機(jī)和凱恩斯主義破產(chǎn)而陷入衰退時(shí)，日本于1973年進(jìn)入房地產(chǎn)周期的繁榮期，隨后在1974年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率大幅收縮的影響下，日本房地產(chǎn)出現(xiàn)連續(xù)3年的大幅回落。本周期的特點(diǎn)一是以住宅開發(fā)為重點(diǎn)，住宅地價(jià)漲幅超過平均地價(jià)漲幅；二是全國(guó)各地與大城市的地價(jià)升幅差距明顯縮小，甚至出現(xiàn)全國(guó)平均地價(jià)漲幅超過大城市的現(xiàn)象。這表明房地產(chǎn)投資或投機(jī)獲取暴利的現(xiàn)象導(dǎo)致地

8、價(jià)上漲的趨勢(shì)已經(jīng)向全國(guó)擴(kuò)展，而在周期擴(kuò)張期內(nèi)，大城市的房地產(chǎn)投資或投機(jī)現(xiàn)象更為突出。 周期（1976年-1986年）：隨著日本經(jīng)濟(jì)從高速增長(zhǎng)轉(zhuǎn)入中低速穩(wěn)定增長(zhǎng)，整體經(jīng)濟(jì)進(jìn)入穩(wěn)定擴(kuò)展階段，使得日本房地產(chǎn)業(yè)也轉(zhuǎn)為相對(duì)平穩(wěn)增長(zhǎng)時(shí)期。本周期內(nèi)，前6年為擴(kuò)張期，于1981年達(dá)到周期頂點(diǎn)，隨后轉(zhuǎn)入持續(xù)4年的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)收縮階段。這一時(shí)期地價(jià)平均上漲率明顯趨緩，全國(guó)地價(jià)平均上漲5.5%，其中六大城市地價(jià)平均上漲率也只有6.6%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于前兩個(gè)周期的增長(zhǎng)率。從房地產(chǎn)品種結(jié)構(gòu)來(lái)看，由于戰(zhàn)后出生者進(jìn)入購(gòu)房期，住宅需求大增，導(dǎo)致住宅用地價(jià)格漲幅大大超過其他用地，并促使房地產(chǎn)開發(fā)商不斷投資建設(shè)高層公寓，擴(kuò)大房地產(chǎn)供給；

9、從房地產(chǎn)區(qū)域結(jié)構(gòu)來(lái)看，不論是平均地價(jià)還是住宅地價(jià)，大城市地價(jià)漲幅高于全國(guó)平均水平，六大城市特別是東京圈的地價(jià)又高于一般大城市，房地產(chǎn)投資或投機(jī)現(xiàn)象開始向大城市特別是超大規(guī)模城市集中。 周期（1986年-1996年）：隨著1985年日元大幅升值，迫使日本對(duì)持續(xù)了30年的外向型經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模式進(jìn)行戰(zhàn)略調(diào)整，推行內(nèi)需主導(dǎo)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模式。在內(nèi)需主導(dǎo)政策推動(dòng)下，日本整體經(jīng)濟(jì)從1986年走出低谷，1987年進(jìn)入新周期的上升期。日本政府對(duì)購(gòu)買住宅采取優(yōu)惠政策，金融機(jī)構(gòu)降低住宅貸款利率和擴(kuò)大住宅貸款范圍，廣大居民也紛紛投入高收益的房地產(chǎn)市場(chǎng)和股票市場(chǎng)，形成全民性投機(jī)生財(cái)熱，以房地產(chǎn)和股票為代表的資產(chǎn)價(jià)格飛漲，導(dǎo)致

10、嚴(yán)重的“泡沫經(jīng)濟(jì)”。1989年日本全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)總值超過2000兆日元，其房地產(chǎn)市場(chǎng)總值是國(guó)土面積大于日本25倍的美國(guó)的4倍。到1990年日本房地產(chǎn)泡沫進(jìn)入波峰后，由于泡沫經(jīng)濟(jì)破滅，房地產(chǎn)泡沫破滅,房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)大幅回落。隨后日本經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率處于長(zhǎng)期下降趨勢(shì)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)也進(jìn)入持續(xù)下降階段。本次房地產(chǎn)周期前4年擴(kuò)張、后6年收縮。隨著房地產(chǎn)泡沫破滅，日本地價(jià)和房?jī)r(jià)均出現(xiàn)巨幅下降。據(jù)統(tǒng)計(jì)，日本地價(jià)1985年開始漲升，1990年達(dá)到高峰，隨后即出現(xiàn)大幅度全面下挫。不論是住宅用地還是商業(yè)用地，也不論是東京圈、大阪圈，還是名古屋圈、地方圈，其市場(chǎng)價(jià)格指向均呈相同走勢(shì)。日本房地產(chǎn)泡沫破滅后，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展受到明

11、顯打擊，日本對(duì)國(guó)外房地產(chǎn)的投資也大幅下降，其中對(duì)美國(guó)房地產(chǎn)投資跌落到1991年的51億美元。 周期（1997年以后）：1997年?yáng)|南亞金融危機(jī)爆發(fā)后，日元大幅貶值，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率大幅下滑，日本經(jīng)濟(jì)陷入戰(zhàn)后最嚴(yán)重的困境。在此過程中，日本房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)長(zhǎng)期下降，給本來(lái)就因房地產(chǎn)泡沫破滅而出現(xiàn)收縮的日本房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)嚴(yán)重打擊,至今仍難以看到明顯的景氣回升態(tài)勢(shì)。到2000年，日本全國(guó)地價(jià)平均下降率達(dá)到4.9%，比上年同期增加0.3%，連續(xù)9年持續(xù)下降。其中住宅用地下降4.1%，比上年同期降幅增加0.3%；商業(yè)用地平均下降8.0%，與上年同期的下降率（8.1%）幾乎保持不變。1.3 香港房地產(chǎn)周期波動(dòng)戰(zhàn)后以來(lái)，

12、香港房地產(chǎn)業(yè)在五次盛衰循環(huán)中走出了一批巨型企業(yè)周期性盛衰循環(huán)相伴戰(zhàn)后香港地產(chǎn)香港房地產(chǎn)業(yè)雖然幾經(jīng)起伏，但一直是香港經(jīng)濟(jì)的支柱之一，占GDP的比重在20%以上，是香港經(jīng)濟(jì)的“晴雨表”。 戰(zhàn)后至現(xiàn)在，香港房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)明顯的周期性盛衰循環(huán)。第一個(gè)周期是1946年至1959年；第二個(gè)周期是1959年至1969年；第三個(gè)周期是1969年至1975年；第四個(gè)周期是1976年至1985年；第五個(gè)周期是1985年底至現(xiàn)在。每個(gè)周期經(jīng)歷的時(shí)間長(zhǎng)短不同，周期最短的約6-7年，最長(zhǎng)的是第五個(gè)周期，歷時(shí)19年。周期1（1946年-1959年）：1946年開始的人口劇增使住房需求急增。在港府政策推動(dòng)及利益驅(qū)動(dòng)下，大量資

13、本涌入，出現(xiàn)了房地產(chǎn)建設(shè)熱潮。到1958年，房地產(chǎn)市場(chǎng)開始供過于求，房?jī)r(jià)、地價(jià)下跌了70%。 周期2（1959年-1969年）：1959年經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)轉(zhuǎn)機(jī)，來(lái)港的外國(guó)人、國(guó)際商業(yè)機(jī)構(gòu)增多，對(duì)商業(yè)樓宇、住宅的需求增加，刺激房地產(chǎn)業(yè)迅速回升。由于銀行對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的過度貸款及其他因素，1965年春，香港爆發(fā)了銀行信用危機(jī)，接著房地產(chǎn)價(jià)格暴跌，房地產(chǎn)業(yè)陷入了戰(zhàn)后第一次大危機(jī)，一直延續(xù)到1969年才有所好轉(zhuǎn)。 周期3（1969年-1975年）：1968年房地產(chǎn)市道逐漸復(fù)蘇，港府于1972年制訂了一項(xiàng)“十年建屋計(jì)劃”，令投資者信心迅速恢復(fù)。但1974年的石油危機(jī)導(dǎo)致香港股市暴跌，又帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)全面調(diào)整，香港地價(jià)

14、下跌40%樓價(jià)下跌了30-40%。周期4（1976年-1985年）：1975年房地產(chǎn)市場(chǎng)重又回升，港府1976年開始地鐵修建計(jì)劃，提升了城市土地價(jià)值；1978年，推行“居者有其屋計(jì)劃”；1979年人口達(dá)到500萬(wàn)人。樓宇供不應(yīng)求。1981年達(dá)到高潮，隨后的世界性經(jīng)濟(jì)危機(jī)及中英香港問題談判，令港人出現(xiàn)信心危機(jī)。1982年底，香港樓價(jià)下跌嚴(yán)重，1983年房地產(chǎn)市場(chǎng)全面崩潰。直到1984年9月“中英聯(lián)合聲明” 簽署后，市場(chǎng)才重新復(fù)蘇。 周期5（1985年底-今）：80年代香港房地產(chǎn)業(yè)得到了進(jìn)一步發(fā)展。1989年之后房地產(chǎn)價(jià)格的急升，給香港房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展埋下隱患。90年代初期，國(guó)際游資及本地炒家

15、開始瘋狂炒買香港房地產(chǎn)，樓價(jià)、地價(jià)飚升，嚴(yán)重脫離居民購(gòu)買力。從1991年到1997年房?jī)r(jià)上升4倍左右，從1985年復(fù)蘇到1997年房?jī)r(jià)上升了9-10倍。1997年，香港房地產(chǎn)泡沫破滅至2003年中，下跌了70%左右，給香港經(jīng)濟(jì)帶來(lái)嚴(yán)重的負(fù)面影響。這一輪周期性上漲歷時(shí)13年，下跌過程達(dá)6年，至2003年底才慢慢出現(xiàn)復(fù)蘇跡象。 香港房地產(chǎn)業(yè)興衰背后的動(dòng)因香港總面積1078平方公里，但可以開發(fā)利用的土地還不到30%。近60年來(lái)，香港人口由60萬(wàn)增長(zhǎng)到600多萬(wàn)，增長(zhǎng)了10倍，人口的急劇增長(zhǎng)所產(chǎn)生的巨大住房需求是拉動(dòng)香港房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展的最根本原因。2房地產(chǎn)泡沫理論房地產(chǎn)泡沫指的是房地產(chǎn)價(jià)格在一個(gè)連

16、續(xù)的交易過程中陡然漲價(jià)，價(jià)格嚴(yán)重背離其價(jià)值，經(jīng)濟(jì)中充滿了并不反映物質(zhì)財(cái)富的貨幣氣泡，隨著價(jià)格暴跌，如氣泡破滅，使經(jīng)濟(jì)從繁榮轉(zhuǎn)向衰退。 其發(fā)生不可缺少兩個(gè)條件:一是供求嚴(yán)重失衡，需求遠(yuǎn)大于供給，這樣才會(huì)發(fā)生價(jià)格暴跌:二是投機(jī)交易氣氛過濃。 2.1日本房地產(chǎn)泡沫20世紀(jì)80年代后期，為刺激經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，日本中央銀行采取非常寬松的金融政策，鼓勵(lì)資金注入房地產(chǎn)及股票市場(chǎng)，致使房地產(chǎn)價(jià)格暴漲，其間日本六大城市的地價(jià)指數(shù)10年內(nèi)上漲6倍，地價(jià)市值總額高達(dá)2400兆日元，相當(dāng)于當(dāng)時(shí)美國(guó)地價(jià)總值的4倍，單價(jià)為美國(guó)的100倍，一般工薪階層即使用畢生儲(chǔ)蓄也無(wú)力在大城市買下一套住房。到1990年，隨著國(guó)際資本獲利后撤

17、離，由外來(lái)資本推動(dòng)的日本房地產(chǎn)金融泡沫迅速破滅，房地產(chǎn)價(jià)格隨即暴跌，1996年的地價(jià)指數(shù)降到1989年的1/3，地價(jià)總值從2400兆日元縮水至1700兆日元。1990年以來(lái)，股價(jià)、地價(jià)市值共減少約1000兆日元，相當(dāng)于日本GDP的兩倍。與此同時(shí)，日本房地產(chǎn)業(yè)全面崩潰，壞帳高達(dá)6000億美元，日本由此陷入了長(zhǎng)達(dá)15年的經(jīng)濟(jì)蕭條和低迷，遭受了該國(guó)歷史上最為漫長(zhǎng)的經(jīng)濟(jì)衰退，至今未能徹底走出陰影。 2.2 泰國(guó)房地產(chǎn)泡沫20世紀(jì)80年代，泰國(guó)為了發(fā)展外向型經(jīng)濟(jì)，在未形成完善有效的金融監(jiān)控體系的情況下，過早實(shí)行了金融市場(chǎng)開放，海外資金大量進(jìn)入其房地產(chǎn)市場(chǎng)，到1996年，該國(guó)房地產(chǎn)的外商直接投資達(dá)188.

18、1億銖，約占泰國(guó)外商直接投資總額的1/3。與此同時(shí)，泰國(guó)金融機(jī)構(gòu)被眼前房地產(chǎn)的虛假繁榮所迷惑，加大了信貸投入，泰國(guó)金融機(jī)構(gòu)實(shí)際貸給房地產(chǎn)業(yè)的資金約占其貸款總額的50%，由此而使國(guó)家的房地產(chǎn)市場(chǎng)供給大大超過需求，形成了大量經(jīng)濟(jì)泡沫。1996年，泰國(guó)的房屋空置率持續(xù)上升至22%，其中辦公樓空置率高達(dá)50%。1997年，東南亞金融危機(jī)爆發(fā)，泰國(guó)等東南亞國(guó)家的房地產(chǎn)泡沫徹底破滅，并直接導(dǎo)致各國(guó)經(jīng)濟(jì)嚴(yán)重衰退。 2.3美國(guó)房地產(chǎn)泡沫20世紀(jì)30年代，位于美國(guó)東南端的佛羅里達(dá)州由于氣候宜人、地理位置優(yōu)越而成為冬日旅游勝地。此前，該州地價(jià)一直低于美國(guó)其他州，隨著許多美國(guó)人來(lái)此購(gòu)買房地產(chǎn)需求的增加，佛州地價(jià)出現(xiàn)

19、了驚人的升幅，1923-1926年間，該州地價(jià)最高漲幅達(dá)到5倍。據(jù)統(tǒng)計(jì)，1925年僅有7.5萬(wàn)人口的邁阿密市居然出現(xiàn)了2000多家地產(chǎn)公司和2.5萬(wàn)名地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，受其狂潮的催動(dòng)，銀行界也加入了炒房者行列。然而，到了1926年，佛羅里達(dá)州的房地產(chǎn)泡沫迅速破滅，許多企業(yè)家、銀行家破產(chǎn)，這場(chǎng)泡沫不久激化了美國(guó)的經(jīng)濟(jì)危機(jī)，引發(fā)華爾街股市崩潰，最終導(dǎo)致20世紀(jì)30年代的世界經(jīng)濟(jì)大危機(jī)。二 國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)研究狀況我國(guó)內(nèi)地的房地產(chǎn)業(yè)尚處于發(fā)展階段，有關(guān)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)管理的研究才剛剛起步，我國(guó)在20世紀(jì)80年代初期引入了少量的有關(guān)文獻(xiàn)和理論資料，大多是美國(guó)的風(fēng)險(xiǎn)管理與決策理論在房地產(chǎn)投資中的應(yīng)用。港澳臺(tái)地

20、區(qū)研究要早一些。1房地產(chǎn)循環(huán)波動(dòng)周期理論在房地產(chǎn)周期波動(dòng)理論方面，中國(guó)臺(tái)灣的陳秋鋤1980年以房屋建筑類指數(shù)為指標(biāo)，分析了影響房屋建筑的長(zhǎng)期與短期因素，并將其應(yīng)用于臺(tái)灣房地產(chǎn)的實(shí)證分析，得出了房地產(chǎn)循環(huán)波動(dòng)周期。風(fēng)險(xiǎn)影響因素表長(zhǎng)期影響因素 人口增長(zhǎng)率 國(guó)民生產(chǎn)總值 制造業(yè)生產(chǎn)總值 房屋租金 利率 短期影響因素 股價(jià)指數(shù) 銷售物價(jià)指數(shù) 建材銷售物價(jià)指數(shù) 住宅抵押貸款 房屋建筑申請(qǐng)面積 2房地產(chǎn)景氣指標(biāo)體系我國(guó)內(nèi)地學(xué)者譚剛通過歸納美國(guó)、日本等國(guó)及香港、臺(tái)灣地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的實(shí)際發(fā)展過程，于1994年提出了一個(gè)包含擴(kuò)張與收縮兩大階段、四個(gè)環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)周期波動(dòng)理論，構(gòu)造出表層、內(nèi)層和外部三類指標(biāo)組成的房地

21、產(chǎn)景氣指標(biāo)體系。 房地產(chǎn)景氣指標(biāo)表層指標(biāo) 內(nèi)層指標(biāo) 外部指標(biāo) 房地產(chǎn)業(yè)增加值增長(zhǎng)率 房地產(chǎn)投資收益率 國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率 房地產(chǎn)價(jià)格與租金 房地產(chǎn)租金收益率 貨幣供應(yīng)額與增長(zhǎng)率 房地產(chǎn)交易量 房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)增產(chǎn)率 中長(zhǎng)期貸款利率 土地與樓宇供應(yīng)量 房地產(chǎn)企業(yè)新開張率和破產(chǎn)率 物價(jià)指數(shù)與通貨膨脹率 房地產(chǎn)空置率 房地產(chǎn)就業(yè)率與失業(yè)率 房地產(chǎn)投機(jī)行為與房地產(chǎn)泡沫 房地產(chǎn)物業(yè)類型與結(jié)構(gòu)變動(dòng) 股指連動(dòng)系數(shù) 2.1國(guó)房景氣指數(shù)"國(guó)房景氣指數(shù)"是全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)綜合景氣指數(shù)的簡(jiǎn)稱。它是對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展變化趨勢(shì)和變化程度的量化反映，由8個(gè)分類指數(shù)合成運(yùn)算出綜合指數(shù)，并用百分制表示。其中，綜合指

22、數(shù)值100為景氣線，100以上為景氣空間，100以下為不景氣空間。通過對(duì)景氣所處空間、景氣值波動(dòng)幅度、趨勢(shì)的評(píng)估發(fā)布，可為國(guó)家宏觀調(diào)控提供決策依據(jù)，也為社會(huì)提供統(tǒng)計(jì)信息，引導(dǎo)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)健康、有序發(fā)展。 "國(guó)房景氣指數(shù)"是反映房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣變化趨勢(shì)和程度的綜合指數(shù)，其數(shù)據(jù)資料來(lái)源于國(guó)家統(tǒng)計(jì)局房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行的全面調(diào)查，而且數(shù)據(jù)資料可以月月更新，保證"國(guó)房景氣指數(shù)"按月發(fā)布。同時(shí)，"國(guó)房景氣指數(shù)"是由政府統(tǒng)計(jì)部門編制，是代表國(guó)家行使統(tǒng)計(jì)監(jiān)督職能的政府行為，因此，具有及時(shí)性、綜合性和權(quán)威性等特點(diǎn)。 國(guó)房景氣指數(shù)"的編制方法是根

23、據(jù)經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)理論和景氣指數(shù)原理，采用合成指數(shù)的計(jì)算方法，從房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展必須同時(shí)具備的土地、資金和市場(chǎng)需要三個(gè)基本條件出發(fā)，選擇房地產(chǎn)開發(fā)投資、資金來(lái)源、土地轉(zhuǎn)讓收入、土地開發(fā)面積、新開工面積、竣工面積、空置面積、商品房銷售價(jià)格等8個(gè)具有代表性的統(tǒng)計(jì)指標(biāo)進(jìn)行分類指數(shù)測(cè)算，再以1995年3月為基期對(duì)比計(jì)算出的綜合指數(shù)體系。"國(guó)房景氣指數(shù)"的計(jì)算分為八個(gè)部分：一是確定指標(biāo)體系，二是建立原始指標(biāo)數(shù)據(jù)庫(kù)，三是消除量綱的影響，四是確定權(quán)數(shù)，五是確定基準(zhǔn)對(duì)比時(shí)期，六是消除季節(jié)、價(jià)格因素的影響，七是建立分類指數(shù)和"國(guó)房景氣指數(shù)"計(jì)算數(shù)學(xué)模型，八是"國(guó)房景氣指

24、數(shù)"計(jì)算結(jié)果的分析報(bào)告。通過分析報(bào)告可綜合反映全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行的景氣狀況，政府可以據(jù)此制定房地產(chǎn)改革和發(fā)展的各項(xiàng)政策，出臺(tái)調(diào)節(jié)房地產(chǎn)健康發(fā)展的有效措施，投資者可以接受信息的正確導(dǎo)向，權(quán)衡投資的得失利弊，支配自己的投資行為.這樣就對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展起到了信息導(dǎo)向作用。 11月份，“國(guó)房景氣指數(shù)”為106.59，比10月份上升0.85點(diǎn)，同比上升2.67點(diǎn)。 房地產(chǎn)開發(fā)投資分類指數(shù)為104.53，比10月份上升0.11點(diǎn)，同比上升3.07點(diǎn)。1-11月份，全國(guó)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資21632億元，同比增長(zhǎng)31.8%。住宅完成投資15440億元，增長(zhǎng)33.7%。其中，經(jīng)濟(jì)適用住房投資693億

25、元，增長(zhǎng)31.7%。 資金來(lái)源分類指數(shù)為107.93，比10月份上升3.03點(diǎn)，同比上升4.63點(diǎn)。1-11月份，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來(lái)源為32043億元，增長(zhǎng)40.8%。其中，國(guó)內(nèi)貸款為6098億元，增長(zhǎng)32%；利用外資539億元，增長(zhǎng)71.9%；企業(yè)自籌資金10272億元，增長(zhǎng)38.5%。 土地開發(fā)面積分類指數(shù)為98.04，比10月份上升0.42點(diǎn)，同比回落3.49點(diǎn)。1-11月份，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地開發(fā)面積2.14億平方米，增長(zhǎng)8%。 房屋施工面積分類指數(shù)為105.54，比10月份下降0.10點(diǎn)，同比上升2.78點(diǎn)。1-11月份，全國(guó)房屋施工面積21.66億平方米，增

26、長(zhǎng)23.0%。其中，住宅施工面積17.11億平方米，增長(zhǎng)24.2%；辦公樓施工面積7930萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)18.4%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房施工面積2.39億平方米，增長(zhǎng)12.4%。商品房空置面積分類指數(shù)為111.97，比10月份上升1.26點(diǎn)，同比上升6.54點(diǎn)。截止到11月末，全國(guó)商品房空置面積為11797萬(wàn)平方米，同比下降4.5%。其中，空置商品住宅5766萬(wàn)平方米，下降14.2%。3房地產(chǎn)監(jiān)測(cè)預(yù)警指數(shù)在房地產(chǎn)泡沫理論研究和實(shí)際應(yīng)用上，我國(guó)做了大量的上作，建立了房地產(chǎn)監(jiān)測(cè)預(yù)警指數(shù)。先導(dǎo)指標(biāo) 同步指標(biāo) 滯后指標(biāo) 全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 商品房竣工面積 國(guó)民生產(chǎn)總值 商品房竣工面積 房地產(chǎn)投資實(shí)際完成額 滬

27、深房地產(chǎn)指數(shù) 商品房實(shí)際銷售面積 商品房銷售面積 3年基本建設(shè)貸款利率 抵押貸款利率 商品房銷售額 裝潢材料類物價(jià)指數(shù) 商品房銷售均價(jià) 商品房新開工面積 城鎮(zhèn)從業(yè)人員 第二部分 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析一 房地產(chǎn)投資過程風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的工具很多：有分解法，故障樹法，德爾非法，頭腦風(fēng)暴法，流程圖分析法，財(cái)務(wù)報(bào)表分析法，保險(xiǎn)調(diào)查法，現(xiàn)場(chǎng)觀察法等，本論文主要介紹分解法，分解法顧名思義就是將復(fù)雜的難以理解的事物分解成簡(jiǎn)單的易于理解的事物，將大系統(tǒng)分解為小系統(tǒng)，這是一種進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的常用技術(shù)工具。下邊就利用這一工具對(duì)房地產(chǎn)投資過程中的風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別。1 投資決策階段的風(fēng)險(xiǎn)在整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)的整個(gè)過程中，

28、投資決策階段最為關(guān)鍵，擁有最大的不確定性與機(jī)動(dòng)性。房地產(chǎn)投資一旦展開進(jìn)行，就很難從項(xiàng)目建設(shè)中撤出；否則會(huì)付出高昂代價(jià)。房地產(chǎn)投資決策階段風(fēng)險(xiǎn)主要源于政策、經(jīng)濟(jì)、區(qū)域社會(huì)環(huán)境、開發(fā)時(shí)機(jī)等四方面。1.1 政策風(fēng)險(xiǎn)國(guó)家政策對(duì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響是全局的，政策的潛在變化可能給房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)者帶來(lái)各種形式的經(jīng)濟(jì)損失。尤其在我國(guó)，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境尚未完善的條件下，政策風(fēng)險(xiǎn)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響尤為重要。1.1.1 產(chǎn)業(yè)政策風(fēng)險(xiǎn)國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策的變化影響房地產(chǎn)商品需求結(jié)構(gòu)變化，決定著房地產(chǎn)業(yè)興衰。國(guó)家強(qiáng)調(diào)大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)會(huì)直接促進(jìn)城市商業(yè)和服務(wù)業(yè)、樓宇市場(chǎng)的繁榮；政府通過產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，降低房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位，緊縮投資

29、于房地產(chǎn)業(yè)的資金將會(huì)減少房地產(chǎn)商品市場(chǎng)的活力，給房地產(chǎn)投資商帶來(lái)?yè)p失。這種損失不一定體現(xiàn)在房地產(chǎn)商品的絕對(duì)價(jià)格降低上，主要體現(xiàn)為市場(chǎng)交易活動(dòng)的減少。1.1.2 金融政策風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)投資絕大部分依靠銀行貸款而進(jìn)行，國(guó)家金融政策的調(diào)整對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展有著不可替代的影響。20世紀(jì)90年代初我國(guó)房地產(chǎn)投資過熱，但中央銀行銀根不緊，利率過低，并一味放寬貸款條件以鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)，導(dǎo)致流通中貨幣增長(zhǎng)過快，地皮、建材供不應(yīng)求，價(jià)格上漲，房地產(chǎn)開發(fā)成本加大，房地產(chǎn)價(jià)格上漲，超過社會(huì)購(gòu)買者有效需求和購(gòu)買力，致使許多樓房積壓。1993年，為了抑制國(guó)內(nèi)通貨膨脹，中央采取宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策，銀根緊縮，導(dǎo)致大量房地產(chǎn)施工不足。

30、由于房地產(chǎn)開發(fā)需要較長(zhǎng)的時(shí)間投入的資金無(wú)法收回，資金缺乏，樓宇無(wú)法按時(shí)完工，有的被迫緩建、停建，從而使大量樓盤積壓。2003年6月央行發(fā)布名為關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知（121號(hào)文），對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)資金貸款、土地儲(chǔ)備貸款、建筑施工企業(yè)流動(dòng)資金貸款、個(gè)人住房貸款等8大方面作了嚴(yán)格規(guī)定，提高房地產(chǎn)企業(yè)貸款準(zhǔn)入門檻，使那些主要靠銀行貸款進(jìn)行投資的企業(yè)面臨著前所未有的風(fēng)險(xiǎn)。1.1.3 土地政策風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)以土地為載體，土地政策的變化勢(shì)必對(duì)房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生重要影響。土地產(chǎn)權(quán)制度的變更、不確定，不同的土地取得方式（公開拍賣、招標(biāo)和協(xié)議房市）、土地調(diào)控制度以及不同的土地政策執(zhí)行力度都會(huì)帶來(lái)房地產(chǎn)

31、投資風(fēng)險(xiǎn)。1.1.4 稅收政策風(fēng)險(xiǎn)稅收政策的變化對(duì)房地產(chǎn)投資影響重大。稅收政策和土地調(diào)控政策是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下政府調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)的兩個(gè)有力工具，稅收手段的應(yīng)用更是直接速成。房地產(chǎn)投資中，各種稅費(fèi)名目繁多，占開發(fā)成本的相當(dāng)大的比例，因此，一旦提高稅率，房地產(chǎn)商將面臨巨大成本風(fēng)險(xiǎn)。1.1.5 城市規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)城市規(guī)劃除了涉及到規(guī)劃指標(biāo)和用途的相容性、容積率、建筑覆蓋率、建筑限高等，更重要的是通過城市規(guī)劃布局調(diào)整和城區(qū)功能調(diào)整、交通的變化等來(lái)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)影響因此，房地產(chǎn)商能不能及早預(yù)測(cè)當(dāng)?shù)爻鞘械囊?guī)劃目標(biāo)，選擇到增值潛力較大的合適地塊，是決定項(xiàng)目開發(fā)成敗的核心因素。1.2. 經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)1.2.1 市場(chǎng)供求風(fēng)

32、險(xiǎn)市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)是最直接的風(fēng)險(xiǎn)任。市場(chǎng)供應(yīng)量、市場(chǎng)購(gòu)買力、市場(chǎng)價(jià)格等反映供需狀況指標(biāo)的動(dòng)態(tài)性和不確定性，導(dǎo)致供需的動(dòng)態(tài)性和不確定性，進(jìn)而極易導(dǎo)致供給與需求之間的不平衡而形成市場(chǎng)供需風(fēng)險(xiǎn)；反過來(lái)，市場(chǎng)供需不平衡會(huì)導(dǎo)致大量商品房空置滯銷，使投資者承受資金積壓的風(fēng)險(xiǎn)。所以說(shuō)，何一項(xiàng)投資都必須始于市場(chǎng)，終于市場(chǎng)。房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)周期一般需要13年，房地產(chǎn)商在投資決策前，必須關(guān)注市場(chǎng)行情的變化，預(yù)測(cè)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)。投資決策準(zhǔn)確與否，直接關(guān)系到房地產(chǎn)商品的利潤(rùn)能都實(shí)現(xiàn)。1.2.2 通貨風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)投資周期較長(zhǎng)，期間可能遭受由于物價(jià)下降帶來(lái)的通貨緊縮風(fēng)險(xiǎn)，也可能遭受因物價(jià)上漲而形成的通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)。膨脹率下降

33、會(huì)抑制對(duì)房地產(chǎn)商品的需求，房地產(chǎn)價(jià)格下跌，給房地產(chǎn)投資者帶來(lái)?yè)p失；膨脹率增大會(huì)刺激對(duì)房地產(chǎn)的需求，對(duì)房地產(chǎn)投資有利。但當(dāng)通貨膨脹率的大幅度上升會(huì)引起各種建筑材料價(jià)格上升，以及勞動(dòng)力和管理費(fèi)用的上升，會(huì)大大增加房地產(chǎn)的開發(fā)成本和經(jīng)營(yíng)成本。1.2.3 區(qū)域社會(huì)環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)由于社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不均衡性，各個(gè)國(guó)家、不同地區(qū)的社會(huì)環(huán)境各異，這使得不同地域的房地產(chǎn)開發(fā)面臨不同的風(fēng)險(xiǎn)因素，同一風(fēng)險(xiǎn)因素在各地的影響程度也相差懸殊，即風(fēng)險(xiǎn)具有比較明顯的地域性。而房地產(chǎn)項(xiàng)目的不可逆性和地理位置固定性，使得開發(fā)區(qū)域社會(huì)環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策具有更重要的意義。1.2.4 開發(fā)時(shí)機(jī)風(fēng)險(xiǎn)從房地產(chǎn)周期理論可知，項(xiàng)目開發(fā)時(shí)

34、機(jī)也存在著一定的風(fēng)險(xiǎn)。由于房地產(chǎn)開發(fā)周期長(zhǎng)，易受國(guó)民經(jīng)濟(jì)的影響，因此經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)就成為影響開發(fā)時(shí)機(jī)的主要因素。在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的成長(zhǎng)期，各類房地產(chǎn)需求旺盛，市場(chǎng)有不斷上升的趨勢(shì)，此時(shí)推出的房地產(chǎn)可望獲得較好的收益。當(dāng)經(jīng)濟(jì)不景氣時(shí)，失業(yè)增加，收入下降，房地產(chǎn)市場(chǎng)供過于求，房?jī)r(jià)下跌，房產(chǎn)難于租售，導(dǎo)致巨額資金占用和成本上升，預(yù)期的收益變成了實(shí)際的虧損。所以說(shuō)，風(fēng)險(xiǎn)與開發(fā)時(shí)機(jī)的選擇密切相關(guān)。投資決策階段潛在的風(fēng)險(xiǎn)最難預(yù)測(cè)、最難消除。土地獲取階段風(fēng)險(xiǎn)也不容忽視。2 土地獲取階段的風(fēng)險(xiǎn)一旦決定投資便進(jìn)入了土地的獲取階段。在此階段，征地拆遷耗資費(fèi)神，風(fēng)險(xiǎn)較大。征地拆遷涉及許多法律和安置補(bǔ)償?shù)壬鐣?huì)問題，一方面，我

35、國(guó)現(xiàn)行拆遷安置法規(guī)條例太籠統(tǒng)，各地情況千差萬(wàn)別，法規(guī)可操作性比較差；另一方面，地塊上原房產(chǎn)所有者基于社會(huì)的、心理的、經(jīng)濟(jì)的原因，可能不愿意出售。因此征地拆遷很難順利進(jìn)行，最終投資者不得不付出比預(yù)期更多的金錢和時(shí)間，承受更大的機(jī)會(huì)成本。在土地獲取階段，風(fēng)險(xiǎn)還可能來(lái)自土地自然屬性、社會(huì)屬性及規(guī)劃部門對(duì)土地使用性質(zhì)和規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)認(rèn)可的不確定性。3 項(xiàng)目建設(shè)階段的風(fēng)險(xiǎn)時(shí)間、質(zhì)量和成本是房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)階段的三大管理核心，也是三大風(fēng)險(xiǎn)因素。管理不當(dāng)，將會(huì)使企業(yè)面臨工期拖延風(fēng)險(xiǎn)、質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)和成本風(fēng)險(xiǎn)。3.1 工期拖延風(fēng)險(xiǎn)工期一旦被延長(zhǎng)，一方面房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況可能會(huì)發(fā)生較大的變化，錯(cuò)過最佳租售時(shí)機(jī)，如已預(yù)售，會(huì)承

36、擔(dān)逾期交付的違約損失、信譽(yù)損失；另一方面，會(huì)增加投入資金利息支出，增加管理費(fèi)。所以，房地產(chǎn)開發(fā)商們都迫切希望自己的項(xiàng)目及早完工，以避免工期拖延帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。3.2 項(xiàng)目質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)質(zhì)量是企業(yè)的生命。開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量主要體現(xiàn)在項(xiàng)目的適用性、可靠性、經(jīng)濟(jì)性、美觀與環(huán)境協(xié)調(diào)五個(gè)方面。消費(fèi)者重視房屋的物理質(zhì)量，更強(qiáng)調(diào)房屋的效用。承包商施工技術(shù)水平落后、偷工減料，建筑結(jié)構(gòu)有安全隱患等，是造成項(xiàng)目質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)的主要因素；房屋設(shè)計(jì)和戶型結(jié)構(gòu)未充分考慮潛在消費(fèi)者功能需求，也房屋質(zhì)量不佳的重要方面。企業(yè)一旦因質(zhì)量問題失去了市場(chǎng)或被告上法庭，就很難再維系，最后只能淡出房地產(chǎn)界。3.3 開發(fā)成本風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本風(fēng)險(xiǎn)源于開發(fā)

37、的各個(gè)階段。建設(shè)前期對(duì)項(xiàng)目成本的影響程度達(dá)95%100%，越到后期影響程度越小。在規(guī)劃設(shè)計(jì)中，方案陳舊、深度不夠，參數(shù)選用不合理以及未進(jìn)行優(yōu)化優(yōu)選設(shè)計(jì)，都會(huì)導(dǎo)致生產(chǎn)成本的增加，在建設(shè)期間，國(guó)家調(diào)整產(chǎn)業(yè)政策，采用新的要求或更高的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，也都會(huì)使房地產(chǎn)開發(fā)成本增加。4 經(jīng)營(yíng)管理階段的風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理階段是整個(gè)房地產(chǎn)投資過程中最后卻非常重要的一個(gè)環(huán)節(jié)。項(xiàng)目開發(fā)完畢后，開發(fā)商應(yīng)盡快將商品房租售出去以實(shí)回收資金并獲取利潤(rùn)；相反，已建好的商品房因種種原因不能租售出去，則會(huì)房屋滯銷、資金積壓，影響公司的經(jīng)營(yíng)和發(fā)展。4.1 營(yíng)銷策劃風(fēng)險(xiǎn)營(yíng)銷策劃是經(jīng)營(yíng)管理的核心，它的成敗直接影響到成本能否收回、利潤(rùn)能否實(shí)現(xiàn)

38、。在房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃中，價(jià)格定位、銷售渠道、營(yíng)銷方式等都是很重要的方面。其中，定價(jià)最關(guān)鍵，因?yàn)橄M(fèi)者對(duì)價(jià)格最敏感。價(jià)格過高遠(yuǎn)離市場(chǎng)會(huì)引起房地產(chǎn)銷售困難，難以實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)；而價(jià)格過低不僅會(huì)減少房地產(chǎn)上的利潤(rùn)，還可能致使消費(fèi)者懷疑商品房的質(zhì)量，從而影響風(fēng)房地產(chǎn)商在市場(chǎng)中的形象和信譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)房地產(chǎn)投資來(lái)講，營(yíng)銷策劃（尤其是定價(jià)）是生死攸關(guān)的重要環(huán)節(jié)。4.2 物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)物業(yè)管理的水平關(guān)系到企業(yè)的聲譽(yù)和后繼生存與發(fā)展。房地產(chǎn)開發(fā)投資競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，消費(fèi)者不僅注重其價(jià)格和質(zhì)量，而且還十分注重其售后服務(wù)，即物業(yè)管理。不良的售后服務(wù)以及不合的得物業(yè)管理收費(fèi)都是導(dǎo)致企業(yè)信譽(yù)不佳、難以發(fā)展的重要原因。4.3 其它風(fēng)險(xiǎn)其

39、他風(fēng)險(xiǎn)有很大的不確定性。其中包括不可抗力的疾病、戰(zhàn)爭(zhēng)、自然災(zāi)害（如雪災(zāi)、地震）以及由人們的過失或故意行為所致的災(zāi)害等等。這些風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性較小，但所造成的損失卻是較大的。二 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估方法1 調(diào)查和專家打分法調(diào)查和專家打分法是一種最常用的、最簡(jiǎn)單的、易于應(yīng)用的分析方法。它的應(yīng)用由兩步組成：首先，辨識(shí)出某一特定房地產(chǎn)項(xiàng)目可能遇到的所有風(fēng)險(xiǎn)，列出風(fēng)險(xiǎn)因素；其次，利用專家經(jīng)驗(yàn)，對(duì)可能的風(fēng)險(xiǎn)因素的重要性進(jìn)行評(píng)價(jià)，綜合成整個(gè)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。具體步驟如下：確定每個(gè)風(fēng)險(xiǎn)的權(quán)重，以表征其對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的影響程度。確定每個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素的等級(jí)值，按可能性很大、比較大、中等、不大、較小五個(gè)等級(jí)，分別以1.0，0.8，0

40、.6，0.4和0.2打分。將每項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)因素的權(quán)數(shù)與等級(jí)值相乘，求出該項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)因素的得分。再求出房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)因素的總分。顯然，總分越高說(shuō)明風(fēng)險(xiǎn)越大。2 蒙特卡羅法蒙特卡羅法即蒙特卡羅模擬或隨機(jī)模擬，它是一種模擬技術(shù)，即通過對(duì)每一隨機(jī)自變量進(jìn)行抽樣，代入數(shù)據(jù)模型中，確定函數(shù)值，這樣獨(dú)立獨(dú)立模擬實(shí)驗(yàn)許多次，得到函數(shù)的一組抽樣數(shù)據(jù)，由此便可以決定函數(shù)的概率分布特征，包括函數(shù)的分布曲線，以及函數(shù)的數(shù)學(xué)期望、方差、均方差等重要的數(shù)學(xué)特征。每一個(gè)試驗(yàn)應(yīng)當(dāng)是隨機(jī)的，獨(dú)立的，而且要求避免重復(fù)，試驗(yàn)的次數(shù)必須是足夠多，才能更確切地反映函數(shù)的分布特征。3 層次分析法美國(guó)運(yùn)籌學(xué)家A.L.Satty于20世紀(jì)70年提出

41、的層次分析法（Analytical Hierar-chy Process,簡(jiǎn)稱AHP法），是一種定性與定量相結(jié)合的決策分析方法。應(yīng)用這種方法，決策者通過將復(fù)雜問題分解為若干層次和若干因素，在各因素之間進(jìn)行簡(jiǎn)單的比較和計(jì)算，就可以得出不同方案的權(quán)重，為最佳方案的選擇提供依據(jù)。 層次分析法的具體步驟：明確問題 在分析房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)領(lǐng)域的問題時(shí)，首先要對(duì)問題有明確的認(rèn)識(shí)，弄清問題的范圍，了解問題所包含的因素，確定出因素之間的關(guān)聯(lián)關(guān)系和隸屬關(guān)系。遞階層次結(jié)構(gòu)的建立 根據(jù)對(duì)問題分析和了解，將問題所包含的因素，按照是否共有某些特征進(jìn)行歸納成組，并把它們之間的共同特性看成是系統(tǒng)中新的層次中的一些因素，而這些因素

42、本身也按照另外的特性組合起來(lái)，形成更高層次的因素，直到最終形成單一的最高層次因素。建立兩兩比較的判斷矩陣 判斷矩陣表示針對(duì)上一層次某單元（元素），本層次與它有關(guān)單元之間相對(duì)重要性的比較。在層次分析法中，為了使判斷定量化，關(guān)鍵在于設(shè)法使任意兩個(gè)方案對(duì)于某一準(zhǔn)則的相對(duì)優(yōu)越程度得到定量描述。一般對(duì)于單一準(zhǔn)則來(lái)說(shuō)，兩個(gè)方案進(jìn)行比較總能判斷出優(yōu)劣，層次分析法采用1-9標(biāo)度方法，對(duì)不同情況的評(píng)比給出數(shù)量標(biāo)度。層次單排序 層次單排序就是把所有各元素對(duì)上一層來(lái)說(shuō)，排出評(píng)比順序，這就要計(jì)算判斷矩陣的最大特征向量，最常用的方法是和積法和方根法。4 系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)分析法房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)由系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)和非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)所組成。由房地產(chǎn)

43、投資組合理論可知，通過適當(dāng)?shù)耐顿Y組合選擇，投資者所面對(duì)的非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)差不多可以完全規(guī)避和控制，但系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)依然存在。因此房地產(chǎn)投資系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)變成某種形態(tài)房地產(chǎn)投資相對(duì)于整個(gè)投資市場(chǎng)的評(píng)估。在進(jìn)行房地產(chǎn)投資決策時(shí)，常用財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（NPV)和內(nèi)部收益率(IRR)作為評(píng)價(jià)指標(biāo)。而兩者都是基于基準(zhǔn)收益率，沒有考慮風(fēng)險(xiǎn)因素。如果把風(fēng)險(xiǎn)因素考慮進(jìn)去，對(duì)于評(píng)價(jià)方案來(lái)說(shuō)，僅僅考慮用基準(zhǔn)收益率折現(xiàn)是不夠的，根據(jù)資本資產(chǎn)定價(jià)模型，風(fēng)險(xiǎn)要產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)，應(yīng)該考慮到風(fēng)險(xiǎn)因素對(duì)收益的影響，以及物業(yè)增值帶來(lái)的收益增加，因此，應(yīng)該在基準(zhǔn)收益率基礎(chǔ)上考慮風(fēng)險(xiǎn)和增值因素的投資收益率作為折現(xiàn)求凈現(xiàn)值的依據(jù)比較符合房地產(chǎn)投資實(shí)際。 三 房

44、地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的控制一旦識(shí)別和量化了風(fēng)險(xiǎn)，就應(yīng)該考慮對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行控制，以減少損失的發(fā)生頻率和降低預(yù)期損失。1 企業(yè)方面對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的控制房地產(chǎn)投資要經(jīng)歷四個(gè)階段，期間可能面臨許多不確定因素。在對(duì)房地產(chǎn)投資各個(gè)過程中的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識(shí)別的基礎(chǔ)上，提出針對(duì)性的風(fēng)險(xiǎn)防范和控制措施，能使企業(yè)最大限度地減少風(fēng)險(xiǎn)損失，獲得較高的安全保障。1.1 投資決策階段的風(fēng)險(xiǎn)控制投資決策階段需要考慮的風(fēng)險(xiǎn)因素最多，風(fēng)險(xiǎn)因素對(duì)項(xiàng)目的成敗的影響也是最關(guān)鍵的。因此，建議企業(yè)做好以下幾方面的工作。1.1.1 高度重視可行性研究，確保投資決策的正確性房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須建立一支高水平、多學(xué)科的開發(fā)隊(duì)伍，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研，充分掌握影響項(xiàng)目投資的

45、政治、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境資料，并且對(duì)此加以分析和綜合，建立一個(gè)龐大的信息系統(tǒng)，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究，從而通過科學(xué)預(yù)測(cè)，對(duì)項(xiàng)目準(zhǔn)確定位，選擇適宜的投資項(xiàng)目類型、投資區(qū)位和開發(fā)時(shí)機(jī)，減少房地產(chǎn)投資開發(fā)的盲目性。1.1.2 加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)，提高決策的科學(xué)性房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)，也是一個(gè)市場(chǎng)供給彈性很弱的產(chǎn)業(yè)，更是泡沫多發(fā)產(chǎn)業(yè)。因此，企業(yè)需要強(qiáng)化業(yè)務(wù)宏觀指導(dǎo)，建立地區(qū)房地產(chǎn)景氣分析和監(jiān)測(cè)系統(tǒng)，建立房地產(chǎn)市場(chǎng)定期分析報(bào)告制度；同時(shí)加強(qiáng)住房金融研究，探索住房金融改革和發(fā)展的深層問題。企業(yè)還應(yīng)經(jīng)常對(duì)政策走勢(shì)、樓市價(jià)格、項(xiàng)目建設(shè)銷售數(shù)量、消費(fèi)需求變化等問題進(jìn)行分析，以提高投資決策的前瞻性和科學(xué)性。1.2.3

46、采用房產(chǎn)保險(xiǎn)的方式來(lái)間接降低風(fēng)險(xiǎn)在房地產(chǎn)投資過程中的每個(gè)環(huán)節(jié)都面臨著風(fēng)險(xiǎn)，都有可能發(fā)生損失，甚至發(fā)生致命的損失。要想將這種不確定、大的損失轉(zhuǎn)變?yōu)榇_定的、小的損失（保險(xiǎn)費(fèi)支出），采用風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移保險(xiǎn)措施是非常必要的。房產(chǎn)保險(xiǎn)可以將自己不能承擔(dān)或不愿意承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給其他經(jīng)濟(jì)單位承擔(dān)，從而降低自身的損失程度。1.1.4 靈活應(yīng)用投資組合理論在投資領(lǐng)域里，“不要把所有的雞蛋都放在一個(gè)籃子里”的做法非常適用。企業(yè)在投資時(shí)，總是在收益相同時(shí)追求風(fēng)險(xiǎn)最小，或在風(fēng)險(xiǎn)相同時(shí)追求收益最大，在風(fēng)險(xiǎn)和收益之間需求一種最佳的均衡投資組合以分散風(fēng)險(xiǎn)達(dá)到降低風(fēng)險(xiǎn)的目的。房地產(chǎn)投資可以選擇不同區(qū)域的投資組合、不同房產(chǎn)類型的投資

47、組合、甚至是同一類型不同項(xiàng)目的投資組合來(lái)達(dá)到分散風(fēng)險(xiǎn)的目的。1.1.5 必要時(shí)采用風(fēng)險(xiǎn)回避的形式來(lái)消除風(fēng)險(xiǎn)在對(duì)項(xiàng)目各開發(fā)方案的進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的同時(shí)，要注重風(fēng)險(xiǎn)分析，對(duì)項(xiàng)目實(shí)施各階段可能存在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行盡可能詳盡的分析。如項(xiàng)目立項(xiàng)階段，要對(duì)未來(lái)建設(shè)期內(nèi)物價(jià)上漲可能性、通貨膨脹、宏觀政策走向、融資難易程度和社會(huì)環(huán)境進(jìn)行分析；施工之前，要對(duì)區(qū)域居民風(fēng)俗習(xí)慣和可能存在的惡劣氣候、自然條件、地理環(huán)境以及不利的現(xiàn)場(chǎng)條件進(jìn)行分析，最終選擇可靠性好，風(fēng)險(xiǎn)隱患少，風(fēng)險(xiǎn)程度低的開發(fā)方案；放棄風(fēng)險(xiǎn)較大的某些開發(fā)區(qū)域、某種房地產(chǎn)開發(fā)類型。1.1.6 樹立風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)風(fēng)險(xiǎn)管理是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，企業(yè)應(yīng)注重風(fēng)險(xiǎn)控制，更應(yīng)注

48、重風(fēng)險(xiǎn)防范防患于未然，樹立正確的風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)，強(qiáng)化對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)管理理論的研究和學(xué)習(xí)，高度重視風(fēng)險(xiǎn)防范和控制，做到警鐘長(zhǎng)鳴。1.2土地獲取階段風(fēng)險(xiǎn)的控制在土地獲取階段前，必須對(duì)地塊自然屬性、社會(huì)屬性以及使用屬性進(jìn)行認(rèn)真確認(rèn)，以決定選擇或放棄對(duì)某一項(xiàng)目的開發(fā)。在征地過程中，應(yīng)主動(dòng)爭(zhēng)取有關(guān)部門和群眾的理解、支持和幫助，以化解眾多風(fēng)險(xiǎn)因素，減少來(lái)在各個(gè)層面的干擾；在拆遷和安置補(bǔ)償問題，既講原則性，更講靈活性，防止矛盾激化。1.3項(xiàng)目建設(shè)階段風(fēng)險(xiǎn)的控制強(qiáng)化安全意識(shí)，事前控制與事中控制動(dòng)態(tài)結(jié)合，采取系統(tǒng)的項(xiàng)目管理方法使項(xiàng)目順利進(jìn)行；并在保證建筑質(zhì)量的前提下，盡快完成開發(fā)項(xiàng)目，縮短建設(shè)周期，減輕開發(fā)商所

49、面臨的未來(lái)的不確定性。1.4經(jīng)營(yíng)管理階段風(fēng)險(xiǎn)的防范和控制經(jīng)營(yíng)管理階段是房地產(chǎn)投資最關(guān)鍵的階段，該環(huán)節(jié)的成敗直接關(guān)系到企業(yè)的生死存亡。在經(jīng)營(yíng)管理中，房地產(chǎn)商應(yīng)密切關(guān)注市場(chǎng)的動(dòng)態(tài)發(fā)展，了解需求狀況，采取靈活而合理定價(jià)措施，避免或減輕因高價(jià)或低價(jià)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。為回避企業(yè)自身營(yíng)銷經(jīng)驗(yàn)不足、營(yíng)銷手段不當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)，可通過營(yíng)銷代理，以充分利用代理人豐富的營(yíng)銷經(jīng)驗(yàn)。采用靈活多變的營(yíng)銷方式，拓寬營(yíng)銷渠道，降低營(yíng)銷風(fēng)險(xiǎn)。搞好物業(yè)管理，定期檢查房地產(chǎn)狀況，及早發(fā)現(xiàn)和消除現(xiàn)有房地產(chǎn)存在的各種隱患。2 政府層面對(duì)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的控制微觀經(jīng)濟(jì)活動(dòng)離不開宏觀經(jīng)濟(jì)背景，國(guó)家（或地區(qū)）的宏觀經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展起決作用，房地產(chǎn)開發(fā)企

50、業(yè)控制風(fēng)險(xiǎn)，首先要考慮的就是當(dāng)?shù)氐暮暧^經(jīng)濟(jì)狀況。因此，政府應(yīng)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的宏觀管理，為房地產(chǎn)企業(yè)健康、正常發(fā)展創(chuàng)造一個(gè)良好的外部環(huán)境。具體說(shuō)來(lái)，政府對(duì)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的管理應(yīng)從以下幾個(gè)方面著手：2.1 加強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)周期波動(dòng)的發(fā)展趨勢(shì)，實(shí)施經(jīng)濟(jì)性微調(diào)、短期微調(diào)和中長(zhǎng)期發(fā)展相協(xié)調(diào)的方式，在調(diào)控時(shí)機(jī)上盡可能“早半拍”，根據(jù)周期的先兆景氣指標(biāo)及時(shí)進(jìn)行調(diào)控，避免“急剎車”帶來(lái)的巨大震蕩。在調(diào)控力度上，應(yīng)盡可能實(shí)現(xiàn)宏觀調(diào)控“軟著陸”，避免力度過大或不足造成的大幅度波動(dòng)和惡性發(fā)展。在調(diào)整節(jié)奏上應(yīng)根據(jù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，實(shí)施適度緊縮與適度擴(kuò)張交叉進(jìn)行，在總量控制前提下實(shí)行結(jié)構(gòu)

51、調(diào)整。在調(diào)控手段上，綜合運(yùn)用經(jīng)濟(jì)手段、法律手段和必要的行政手段，建立房地產(chǎn)宏觀調(diào)控機(jī)制，強(qiáng)化政府對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，讓“看得見的手”和“看不見的手”共同發(fā)揮調(diào)節(jié)作用。2.2 調(diào)節(jié)房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)，促使房地產(chǎn)市場(chǎng)供求平衡在土地一級(jí)市場(chǎng)上，要在土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃指導(dǎo)下，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)用地實(shí)行總量控制，保證土地供需平衡。在土地使用權(quán)的出讓方式上，更多采用招標(biāo)、拍賣方式，減少協(xié)議出讓方式中的“市場(chǎng)價(jià)”和“人情價(jià)”。重視清理土地隱形市場(chǎng)。在土地二級(jí)市場(chǎng)上，優(yōu)化房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)，促使房地產(chǎn)市場(chǎng)在總量和結(jié)構(gòu)上達(dá)到平衡。一方面限制高級(jí)住宅、高標(biāo)準(zhǔn)賓館、花園別墅和度假村的建設(shè)，就我國(guó)絕大多數(shù)的情況來(lái)看，原則

52、上不再批準(zhǔn)上述的開發(fā)，對(duì)已開工項(xiàng)目則認(rèn)真考慮其市場(chǎng)和效益，對(duì)那些沒有市場(chǎng)的項(xiàng)目要停建和緩建，滯銷的高檔住宅向?qū)嵱玫亩鄬幼≌D(zhuǎn)產(chǎn)；另一方面，大力發(fā)展適銷對(duì)路的普通住宅，在資金、稅收上向微利房和解困房?jī)A斜，引導(dǎo)資金流向普通住宅建設(shè)。2.3 建立房地產(chǎn)預(yù)警預(yù)報(bào)系統(tǒng)盡可能全面的收集材料，采用科學(xué)的方法通過對(duì)市場(chǎng)景氣的分析，來(lái)判斷未來(lái)市場(chǎng)的走勢(shì)，引導(dǎo)投資者理性投資和科學(xué)決策。2.4 完善房地產(chǎn)市場(chǎng)法規(guī)體系和中介服務(wù)體系，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)行為首先，在立法上建立和完善房地產(chǎn)法律、法規(guī)體系。其次，在執(zhí)法過程中，制止任何超越土地法規(guī)之外的行政干預(yù)行為。再次，加強(qiáng)普法教育，增強(qiáng)公民守法意識(shí)。通過法律、法規(guī)和中介機(jī)構(gòu)

53、規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)行為，規(guī)范房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，遏止“炒買炒賣”，查處偷漏稅行為。同時(shí)，有效地打擊房地產(chǎn)市場(chǎng)中的違法行為，加強(qiáng)價(jià)格管理，抑制過高的商品房?jī)r(jià)格，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資創(chuàng)造一個(gè)公平合理的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。2.5 強(qiáng)化政務(wù)公開，減少政策信息不對(duì)稱造成的風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)開發(fā)涉及的政府部門較多，現(xiàn)實(shí)情況中有許多投資失誤是因?yàn)閷?duì)有關(guān)部門的政策、法規(guī)了解不夠造成的。因此，加強(qiáng)政務(wù)公開讓公眾了解情況，是減少投資風(fēng)險(xiǎn)的途徑之一。2.6 認(rèn)真執(zhí)行城市規(guī)劃法，減少因城市規(guī)劃變化造成的房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)開發(fā)的制度約束最直接的是城市規(guī)劃，由于我國(guó)處在快速城市化時(shí)期，城市，特別是沿海開放城市每年建設(shè)量都十分巨大，造成我國(guó)的城市規(guī)劃相對(duì)滯后，其規(guī)劃的變更與調(diào)整太隨意，其公眾參與太少又缺少有效的監(jiān)督措施。造成城市規(guī)劃成為許多房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的重要風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源。第三部分 商鋪投資風(fēng)險(xiǎn)管理一 商鋪投資八大風(fēng)險(xiǎn) 1宏觀調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)：是指國(guó)家利用行政或經(jīng)濟(jì)手段對(duì)某些過熱的市場(chǎng)進(jìn)行干涉的方法從而使得這類市場(chǎng)內(nèi)的投資風(fēng)險(xiǎn)增加的情形，比較常見的行政手段有交易限制和行業(yè)準(zhǔn)入。 2供求關(guān)系：供求關(guān)系失衡也會(huì)產(chǎn)生投資風(fēng)險(xiǎn)。真正具有投資價(jià)值的商鋪是一種稀缺資源，市場(chǎng)需求旺盛。但是一旦供求關(guān)系嚴(yán)重失衡時(shí)，就會(huì)影響整個(gè)區(qū)域的