房地產(chǎn)開發(fā)成本費用項目及核算內(nèi)容

1、第四章成本費用項目及核算內(nèi)容4-1 開發(fā)產(chǎn)品成本核算應(yīng)視開發(fā)產(chǎn)品的具體情況，按制造成本法設(shè)置成本項目。成本項目一般包括下列六項：1) 土地征用及拆遷補(bǔ)償費2) 前期工程費3) 基礎(chǔ)設(shè)施費4) 建筑安裝工程費5) 配套設(shè)施費6) 開發(fā)間接費4-2 各成本項目的開支范圍如下：土地征用及拆遷補(bǔ)償費指為取得土地開發(fā)使用權(quán)而發(fā)生的各項費用，主要包括以下內(nèi)容：(1) 土地征用費： 支付的土地出讓金、 土地轉(zhuǎn)讓費、 土地效益金、 土地開發(fā)費， 交納的契稅、耕地占用稅， 土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價、 補(bǔ)償合作方地價、 合作項目建房轉(zhuǎn)入分給合作方的房屋成本和相應(yīng)稅金等。(2) 拆遷補(bǔ)償費：有關(guān)地上、地下建筑

2、物或附著物的拆遷補(bǔ)償支出，安置及動遷支出，農(nóng)作物補(bǔ)償費，危房補(bǔ)償費等；拆遷舊建筑物回收的殘值應(yīng)估價入帳，分別沖減有關(guān)成本。(3) 市政配套費：指向政府部門交納的大市政配套費，征用生地向當(dāng)?shù)厥姓窘患{的紅線外道路、水、電、氣、熱、通訊等的建造費、管線鋪設(shè)費等。(4) 其他：如土地開發(fā)權(quán)批復(fù)費、土地面積丈量測繪費等。前期工程費指在取得土地開發(fā)權(quán)之后、 項目開發(fā)前期的籌建、 規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、 水文地質(zhì)勘察、測繪、 “三通一平 ”等前期費用。主要包括以下內(nèi)容：(1) 項目整體性批報建費：項目報建時按規(guī)定向政府有關(guān)部門交納的報批費。如：人防工程建設(shè)費、 規(guī)劃管理費、 新材料基金 (或墻改專項基

3、金 )、教師住宅基金 (或中小學(xué)教師住宅補(bǔ)貼費 )、拆遷管理費、招投標(biāo)管理費等。(2) 規(guī)劃設(shè)計費：項目立項后的總體規(guī)劃設(shè)計、單體設(shè)計費、管線設(shè)計費、改造設(shè)計費、可行性研究費 (含支付社會中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的市場調(diào)研費)，制圖、曬圖費， 規(guī)劃設(shè)計模型制作費，方案評審費。(3) 勘測丈量費：水文、地質(zhì)、文物和地基勘察費，沉降觀測費，日照測試費、撥地釘樁驗線費、復(fù)線費、定線費、放線費、建筑面積丈量費等。(4)三“通一平 ”費：接通紅線外施工用臨時給排水(含地下排水管、溝開挖鋪設(shè)費用)、供電、道路 (含按規(guī)定應(yīng)交的占道費、道路挖掘費 )等設(shè)施的設(shè)計、建造、裝飾和進(jìn)行場地平整發(fā)生的費用 (包括開工前垃圾清運

4、費 )等。(5) 臨時設(shè)施費：工地甲方臨時辦公室，臨時場地占用費，臨時借用空地租費，以及沿紅線周圍設(shè)置的臨時圍墻、 圍欄等設(shè)施的設(shè)計、 建造、裝飾等費用。 臨時設(shè)施內(nèi)的資產(chǎn)， 如空調(diào)、電視機(jī)，家具等不屬于臨時設(shè)施費。(6) 預(yù)算編、審費：支付給社會中介服務(wù)機(jī)構(gòu)受聘為項目編制或?qū)彶轭A(yù)算而發(fā)生的費用。(7) 其他：包括擋光費、危房補(bǔ)償鑒定費、危房補(bǔ)償鑒定技術(shù)咨詢費等?；A(chǔ)設(shè)施費指項目開發(fā)過程中發(fā)生的小區(qū)內(nèi)、建筑安裝工程施工圖預(yù)算項目之外的道路、供電、供水、供氣、供熱、排污、排洪、通訊、照明、綠化等基礎(chǔ)設(shè)施工程費用，紅線外兩米與大市政接口的費用，以及向水、電、氣、熱、通訊等大市政公司交納的費用。主要

5、包括以下內(nèi)容：專業(yè)文檔供參考，如有幫助請下載。(1) 道路工程費：小區(qū)內(nèi)道路鋪設(shè)費。(2) 供電工程費：變（配）電設(shè)備的購置費，設(shè)備安裝及電纜鋪設(shè)費，供（配）電貼費、電源建設(shè)費，交納的電增容費等。(3) 給排水工程費：自來水、雨（污）水排放、防洪等給排水設(shè)施的建造、管線鋪設(shè)費用，以及向自來水公司交納的水增容費等。(4) 煤氣工程費：煤氣管道的鋪設(shè)費、增容費、集資費，煤氣配套費，煤氣發(fā)展基金、煤氣掛表費等。(5) 供暖工程費：暖氣管道的鋪設(shè)費、集資費。(6) 通訊工程費：電話線路的鋪設(shè)、電話配套費，電話電纜集資費，交納的電話增容費等。(7) 電視工程費：小區(qū)內(nèi)有線電視 (閉路電視 )的線路鋪設(shè)和

6、按規(guī)定應(yīng)交納的有關(guān)費用。(8) 照明工程費：小區(qū)內(nèi)路燈照明設(shè)施支出。(9) 綠化工程費：小區(qū)內(nèi)人工草坪、栽花、種樹等綠化支出；綠地建設(shè)費。(10) 環(huán)衛(wèi)工程費：指小區(qū)內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施支出。如垃圾站(箱 )、公廁等支出。(11) 其他：小區(qū)周圍設(shè)置的永久性圍墻、圍欄支出、園區(qū)大門、園區(qū)監(jiān)控工程費、自然下沉整改費等。建筑安裝工程費指項目開發(fā)過程中發(fā)生的列入建筑安裝工程施工圖預(yù)算項目內(nèi)的各項費用(含設(shè)備費、 出包工程向承包方支付的臨時設(shè)施費和勞動保險費) ，有甲供材料、設(shè)備的，還應(yīng)包括相應(yīng)的甲供材料、設(shè)備費。發(fā)包工程應(yīng)依據(jù)承包方提供的經(jīng)甲方審定的“工程價款結(jié)算單”來確定。主要包括以下內(nèi)容：(1) 土

7、建工程費 基礎(chǔ)工程費：土石方、樁基、護(hù)壁(坡 )工程費，基礎(chǔ)處理費、樁基咨詢費。 主體工程費：即土建結(jié)構(gòu)工程費（含地下室部分）。 有甲供材料的，還應(yīng)包括相應(yīng)的甲供材料費。(2) 安裝工程費 電氣 (強(qiáng)電 )安裝工程費：主體工程內(nèi)的照明等電氣設(shè)施安裝費，有甲供材料、設(shè)備的，還應(yīng)包括相應(yīng)的甲供材料、設(shè)備費。 電訊 (弱電 )安裝工程費：主體工程內(nèi)的通訊、保安監(jiān)視、有線電視系統(tǒng)等電訊設(shè)施安裝費。 給排水安裝工程費：主體工程內(nèi)的上下水、熱水等給排水設(shè)施安裝費。 電梯安裝工程費：主體工程內(nèi)的電梯及其安裝、調(diào)試費。 空調(diào)安裝工程費：主體工程內(nèi)的換熱站、冷凍站、風(fēng)機(jī)盤管控制、樓宇自控系統(tǒng)等空調(diào)設(shè)施安裝費。

8、消防安裝工程費：主體工程內(nèi)的自動噴灑、消防栓、消防報警系統(tǒng)等消防設(shè)施安裝費。 煤氣安裝工程費：主體工程內(nèi)的煤氣管線等燃?xì)庠O(shè)施安裝費。 采暖安裝工程費：主體工程內(nèi)的水暖、汽暖等供熱設(shè)施安裝費。 上述各項如有甲供材料、設(shè)備，還應(yīng)分別包括相應(yīng)的甲供材料、設(shè)備費。(3) 裝修工程費：內(nèi)外墻、地板 (毯 )、門窗、廚潔具、電梯間、天 (頂 )蓬、雨蓬等的裝修費，有甲供材料的，還應(yīng)包括相應(yīng)的甲供材料費。(4) 項目或工程監(jiān)理費：指支付給聘請的項目或工程監(jiān)理單位的費用。(5) 其他：工程收尾所發(fā)生的零星工程費和乙方保修期后應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)的維修費（零星工程費和乙方保修期后應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)的維修費能夠歸類的， 應(yīng)

9、按從屬主體原則歸類計入上述相應(yīng)費用中），現(xiàn)場垃圾清運費、工程保險費等。配套設(shè)施費專業(yè)文檔供參考，如有幫助請下載。指房屋開發(fā)過程中， 根據(jù)有關(guān)法規(guī)， 產(chǎn)權(quán)及其收益權(quán)不屬于開發(fā)商， 開發(fā)商不能有償轉(zhuǎn)讓也不能轉(zhuǎn)作自留固定資產(chǎn)的公共配套設(shè)施支出。該成本項目下按各項配套設(shè)施設(shè)立明細(xì)科目，具體核算內(nèi)容可區(qū)別以下情況：(1) 在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的不會產(chǎn)生經(jīng)營收入的不可經(jīng)營性公共配套設(shè)施支出，如建造消防、水泵房、水塔、鍋爐房 (建筑成本 )、變電所 (建筑成本 )、居委會、派出所、崗?fù)?、兒童樂園、自行車棚、景觀 (建筑小品 )、環(huán)廊、街心公園、涼亭等設(shè)施的支出。(2) 在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的根據(jù)法規(guī)或經(jīng)營慣例， 其

10、經(jīng)營收入歸于經(jīng)營者或業(yè)委會的可經(jīng)營性公共配套設(shè)施的支出，如建造幼托、郵局、圖書館、閱覽室、健身房、游泳池、球場等設(shè)施的支出。(3) 開發(fā)小區(qū)內(nèi)城市規(guī)劃中規(guī)定的大配套設(shè)施項目不能有償轉(zhuǎn)讓和取得經(jīng)營收益權(quán)時，發(fā)生的沒有投資來源的費用。(4) 對于產(chǎn)權(quán)、收入歸屬情況較為復(fù)雜的地下室、車位等設(shè)施，應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)卣ㄒ?guī)、開發(fā)商的銷售承諾等具體情況確定是否攤?cè)氡境杀卷椖?。如開發(fā)商通過補(bǔ)交地價或人防工程費等措施，得到政府部門認(rèn)可，取得了該配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)，則應(yīng)作為經(jīng)營性項目獨立核算。開發(fā)間接費指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位為組織和管理開發(fā)產(chǎn)品的開發(fā)建設(shè)而發(fā)生的各項費用。開發(fā)間接費的內(nèi)容包括：(1) 現(xiàn)場管理費用：內(nèi)部獨立核算的、開發(fā)項目現(xiàn)場管理的人員工資及福利費、工會經(jīng)費、職工教育經(jīng)費、修理費、辦公費、辦公用水電費、差旅費、市內(nèi)交通費、運輸費、通訊費、業(yè)務(wù)交際費、勞動保護(hù)費、低值易耗品攤銷、周轉(zhuǎn)房攤銷等。(2) 利息并借款費用：直接用于項目開發(fā)所借入資金的利息支出、匯兌損失，減去利息收入和匯兌收益的凈額。(3) 固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅：按規(guī)定應(yīng)計繳的固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅。(4) 物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項基金：按規(guī)定應(yīng)撥付給業(yè)主管理委員會的由物業(yè)管理公司代管的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項基金。(5)