貸款項目評估流程及操作實務

1、 貸款項目評估 內容提要l 概述l 評估的主要內容l 建議及限制措施一、概述（一）貸款項目評估的必要性 1、防范項目投資決策風險的手段2、防范貨款風險的重要舉措 項目貸款的特點： 金額大 期限長 風險滯后 無完全追索權 3、為信貸決策提供參考依據(jù)l營銷優(yōu)良客戶l提供投資咨詢 項目建議書階段 可行性研究階段 項目評估階段（二）貸款項目評估的概念及宗旨（二）貸款項目評估的概念及宗旨 1概念 貸款項目評估是貸款銀行從自身利益出發(fā)，以為銀行服務為宗旨，在項目可行性研究分析的基礎上，對貸款項目的評價和估測。 （1）我國項目評估的歷史 （2）貸款項目評估的宗旨：“為貸款銀行服務” （3）貸款項目評估與可行

2、性研究的異同 （3）貸款項目評估與可行性研究的異同聯(lián)系v 兩者同處于項目投資的前期v 兩者的基本原理、內容和方法是一致的區(qū)別v 時間階段不同v 執(zhí)行主體不同v 報告作用不同v 論證角度不同 （三）貸款項目評估的原則與依據(jù) 原則v 獨立、客觀 、公正原則v 評估規(guī)范化原則：程序規(guī)范、方法規(guī)范v 指標參數(shù)統(tǒng)一原則 評估依據(jù)v 貸款項目評估的必備文件v 貸款項目財務資料v 與項目有關的國家宏觀行業(yè)信息l 貸款項目評估的必備文件v 項目建議書及批準文件立項程序：政府全額或主要投資需批準文件；重點或核準目錄規(guī)定的需要有權部門核準；除此之外一律備案。v 項目可行性研究報告及批復文件v 其他必備文件建設用地

3、合法手續(xù)，環(huán)保評價報告及批復等項目周期項目設想 項目初選 項目準備項目評價與總結項目投產與經營 項目評估與決策 項目實施與監(jiān)督 我國項目投資決策程序l項目建議書 批準 立項（批復）l可行性研究 可研（批復）l 項目評估l決策投資 出資（承諾)l施工設計 （批復）l開工許可 （批復）房地產項目（合法性）l立項批復l可行性研究報告批復l土地出讓（轉讓）合同l土地出讓金繳納憑證l國有土地使用證l建設用地規(guī)劃許可證l建設工程規(guī)劃許可證l建設工程施（開）工許可證l銷預售許可證（已開始預售）l 與項目有關的國家宏觀行業(yè)信息 國家宏觀政策 行業(yè)狀況 市場前景 價格 競爭 營銷依據(jù) 評估依據(jù) （四）我行現(xiàn)行系

4、統(tǒng)內評估體系1、評估體系 “誰審批，誰組織評估” “誰委托，誰付費” “先評估，后審批” 項目的評估由有權審批行組織，原則上實行內部評估2、評估方法 系統(tǒng)內評估 自行評估（ 客戶部門） 委托評估 系統(tǒng)外評估 專家咨詢 聘請評估公司 （五）評估程序（一）了解評估項目，做好準備工作（二）成立評估小組，制定工作計劃（三）調查研究，收集資料，核查整理（四）審查分析，綜合判斷（五）編制評估報告問題l 是否做好充足準備l 評估小組成員構成、評估方案的制定l 如何調查？如何作訪談？l 確定審查的重點三、評估的主要內容l 項目概況與項目背景l(fā) 借款人資信評估l 項目建設環(huán)境與基本條件評估l 投資估算與資金籌措

5、評估l 項目財務效益評估l 還款能力分析l 擔保分析l 風險分析l 綜合分析（一）項目概況與項目背景評估 項目概況與項目背景是對項目可行性報告中提出的項目背景、項目投資環(huán)境、項目審批程序和發(fā)展概況等基本情況，進行調查研究、分析、審查與評估，使銀行貸款決策者對項目的概貌、項目提出緣由和投資者意向有個基本了解，為下一步評估分析做好準備。此評估是項目評估的一項基礎工作。 內容： 項目提出的背景分析 項目發(fā)展概況分析 項目概況（二）借款人資信評估 1技改貸款 （1）借款人法定資格審查 （2）財務狀況 （3）非財務狀況 （4）資信等級2基本建設貸款 v 項目法人資格審查v 是否實行“項目法人負責制”v

6、項目法定代表人狀況v 項目是否實行招投標制v 項目建設單位資質v 若項目己實施、評估項目進展、資金使用狀況（三）貸款項目的基本條件評估 項目投資的基本條件包括： 國家政策環(huán)境 市場環(huán)境 建設條件（地址、水、電、運輸、環(huán)境保護等） 工藝技術條件 1政策環(huán)境評估 （1）分析項目進入的政策環(huán)境是否寬松 研究政策條例、政策意圖及變化趨勢 （2）分析產業(yè)政策，各部委的發(fā)展規(guī)劃 十五規(guī)劃 鼓勵發(fā)展、限制、禁止、淘汰的產業(yè)、產品和技術目錄，謹防產業(yè)跟風 （3）審批環(huán)境 審批程序逐漸向國際慣例靠攏 政府只發(fā)放項目公司許可證和特許經營權，企業(yè)承擔決策風險 審批“門檻”提高 2市場評估 市場評估主要是對項目所要介

7、入的市場進行詳細的調查和預測，從而確定一 個合理的生產規(guī)模。 （1）市場調查 1）市場調查內容： 政治法律環(huán)境 經濟環(huán)境 技術環(huán)境 產品市場調查 消費者狀況 同行業(yè)競爭對手 項目產品 價 格 資源 投入物調查 原材料 燃料動力 2）調查方法：詢問、觀察、實驗、抽樣調查（2）市場預測 1）市場預測內容 市場需求 市場購買力 銷售 資源 市場占有率 發(fā)展期 商品生命周期 成熟期 衰退期 2）市場趨勢分析 經理人員意見法 直觀法 基層銷售人員意見法 用戶（購買者）意圖調查法 專家意見調查法（德爾菲專家） 簡單算術平均數(shù) 移動平均數(shù)法 歷史引伸法 指數(shù)平滑法 加權移動平均數(shù) 季節(jié)變動分析法 一元線性回

8、歸 回歸分析l因果分析法 多元回歸 相關分析 銷售趨勢分析l產品壽命期 相關產品分析 分 析 產品普及率分析 銷售增長率分析 產品的壽命周期：是指產品的經濟壽命，是從投入生產到被市場淘汰的過程。產品的壽命期包括四個階段，試銷期（導入、引進）成長期、成熟期、衰退期。圖示 費用 導入期 成長期 成熟期 衰退期 成本 價格 時間（a）產品壽命周期與成本價格關系曲線圖示費用 導入期 成長期 成熟期 衰退期利潤時間（b）產品壽命周期與利潤關系曲線方法：l銷售增長率判斷法 這種方法是用后期與前期銷售情況的對比百分率，yx的數(shù)值作為標準劃分壽命周期的各個階段。如： 10時屬于成長期； 在110之間者為成熟期

9、； 1（或小于0），即連續(xù)下降趨勢， 表示該產品已進入衰退期。l產品社會普及率判斷法 許多耐用消費品根據(jù)一般經驗數(shù)據(jù)來判斷其壽命周期。大體是：l產品社會普及率在10以下，屬試銷期或導入期；l產品社會普及率在1030間，大體上處于成長期；l產品社會普及率在5070間，大體處于成熟期；l產品社會普及率在70以上的，處于衰退期。l 合理規(guī)模的分析 主要分析項目的生產規(guī)模是否是合理的經濟規(guī)模 經濟規(guī)模的三種表現(xiàn)形態(tài) 起始經濟規(guī)模 合理經濟規(guī)模 最佳經濟規(guī)模成本 收入 a b x s y c 產量 eo2 成本曲線 oxxoyy 合理規(guī)模 ao2 銷售曲線 oc 最佳經濟規(guī)模 o1 b 起始規(guī)模o1ox

10、osoyo2l分析方法 第一步：分析影響項目生產規(guī)模的主要因素 第二步：確定項目的起始規(guī)模 第三步：確定項目的合理規(guī)模 第四步：對照國家制定的固定資產投資項目的經濟規(guī)模標準審查可研中擬定的生產規(guī)模方案是否可行。 3基本建設條件 l 設計單位資質l 施工單位資質l 廠 址及建設用地（土地、地形、地質、水文等） 能源（水、電）l 環(huán)境保護 4、工藝技術條件評估建議銀行聘請技術專家論證（四）貸款項目的資金評估 貸款項目的建議資金評估，是在確定項目總投資規(guī)模的基礎上，對項目建設資金的總量來源，結構及籌措資金的方式、風險、資金使用計劃等方面的合理性、可靠性進行分析論證和評估。它是貸款項目評估的關鍵環(huán)節(jié)，

11、也是貸款銀行尤為關注的一個方面。 建設總投資 項目資本金 資金籌措方案 資金缺口 資金使用計劃 1 建設項目總投資評估固定資產投 資固定資產投資方向調節(jié)稅建設期借款利息工程費用工程建設其他費用預備費用建筑工程費設備購置費安裝工程費固定資產土地征用及補償費勘察設計費聯(lián)合試運轉費 固定資產等土地使用權技術轉讓費其他費用生產職工培訓樣品樣機購置費開辦費農業(yè)開荒費及其他費流動資金無形資產遞延資產流動資產基本預備費漲價預備費固定資產投資總額建設項目總投資固定資產投資估算的方法1、單位生產能力估算法 根據(jù)同類已建成項目單位生產能力投資額來估算擬建項目的固定資產投資 n2x2（n1xi2、生產能力指數(shù)估算法

12、 n2x2（n1xin (1+r)其中：n：生產規(guī)模指數(shù)0 n 1，一般取 0.6，故稱0.6法。3、概算法1、2是擴大指標估算法；3是詳細估算法 (1) 固定資產總投資評估重點 1）鑒定分析固定資產總投資的內容是否完整，有無漏項。 2）鑒定分析估算的標準和方法是否符合國家、行業(yè)、部門的有關規(guī)定和要求。 3）鑒定分析預備費的估算是否正確，物價上漲指數(shù)的選用是否恰當，是否有一定的依據(jù)。 4）鑒定分析固定資產投資方向調節(jié)稅的計稅基數(shù)和稅率選用是否準確。 5）鑒定分析固定資產總投資所形成的固定資產、無形資產、遞延資產的結構是否合理。 6）鑒定分析建設期借款利息的計算是否準確、利率是否符合國家規(guī)定，期

13、限是否與建設期一致，國外借款利息的計算是否考慮了其他資金成本。 (2) 流動資金投資評估重點1）鑒定分析流動資金估算的方法，是否符合行業(yè)部門特點及一般規(guī)定。2）鑒定分析流動資金總額能否滿足項目的基本要求。3）鑒定分析所采用的參數(shù)是否是行業(yè)或部門標準或平均水平。4）鑒定分析鋪流動資金能否落實等。 2項目資本金評估 項目資本金概念：項目資本金是指在項目總投資中由各投資者認繳的出資額，是項目總投資中的非負債資金。項目資本金=（固定資產總投資+鋪底流動資金）資本金比例（1）項目資本金制度： 1) 項目資本金適用范圍 2) 項目資本金比例 3) 項目資本金來源及形式 4)資本金認定方法及常見問題 5)

14、項目資本金管理（2）項目資本金充足性評估 1) 相對量評估 2) 絕對量評估項目資本金適應范圍l各種經營性項目：國有單位的基本建設、技術改造、房地產、集體投資項目等外商投資項目按現(xiàn)行有關法規(guī)執(zhí)行公益性項目不實行項目資本金制度項目資本金比例（各行業(yè)）（國發(fā)2004.13號文件“調整部份行業(yè)資本金比例通知”） 行業(yè) 資本金比例石油化工、化工、電力、機電、建材 20%及以上有色金屬、輕工、紡織、商貿及其他行業(yè) 20%及以上化肥、郵電 25%及以上鋼鐵40%及以上交通運輸、煤炭、水泥、房地產開發(fā)（不含經適房） 35%及以上農行規(guī)定：項目資本金原則上不低于30%，國家規(guī)定低30%的，原則上按30%掌握。

15、項目資本金構成l國家資本金：財政撥款、各種基金、各種補、稅費優(yōu)惠l法人資本金：所有者權益l個人資本金l外商資本金項目資本金來源及形式l貨幣（公司法規(guī)定首次貨幣出資20%）l實物l工業(yè)產權l(xiāng)非專利技術l土地使用權注意：應是非債務性資金；可轉讓但不能抽回；股東借款明確承諾為“次級債務”（滯后貸款償還）和其他滯后償還的直接融資可視同。不能列入：工程墊款，銀行貸款、銀行代理發(fā)行理財產品籌資，發(fā)行信托籌集的資金。資本金認定方法及常見問題1、認定方法：1）以貨幣方式投入的。審核驗資報告、資金到位憑證、設備及材料購置發(fā)票、付款憑證、交易合同等；后續(xù)到位的，分析出資人近三年生產經營和財務狀況，預測未來現(xiàn)金流，

16、判斷其后續(xù)出資能力。2）以實物、知識產權、土地使用權等出資的。核查權屬證明、分析評估報告、是否為本項目建設所需。發(fā)行股票籌集資本金，主要審核其合法性及可能性。2、常見問題：1）變相抽逃注冊資金。查看“其他應收款”中有無股東借款、欠款。2）抽逃以股東捐贈形成的資本公積。查年“其他應收款”中通過關聯(lián)公司“關聯(lián)交易欠款”歸還股東捐贈。3）以自用和作為存貨的房地產（屬非投資性房地產）評估增值虛增資本金。除投資性房地產外，非產權變動不得評估增值入帳。以上虛增資本金應予剔除項目資本金管理l資本保全l公正驗資資本金充足性分析l必須達到資本金比例l依據(jù)風險預測，適當提高資本金比例l一般情況不下浮，除國務院批準

17、外（3）項目資本金來源評估 主要是分析其來源的可靠性，防止假冒資本的出現(xiàn)。評估人員應依照法律、法規(guī)逐項審查。3資金金籌措方案評估（1）籌資結構分析（2）籌資風險分析（3）籌資成本分析4項目資金缺口分析5資金使用計劃分析假冒資本問題例如：l以融資租賃的機器設備出資l以無土地使用權的土地出資l以高估的無形資產出資l以銀行借款或其他負債資金作為資本金l虛假注資，抽逃資本 依照法律、法規(guī)逐項審查總投資缺口分析l權益籌資不允許有缺口l負債籌資缺口表現(xiàn)： 無負債籌資渠道而導致的缺口 有籌資渠道而來源不可靠、數(shù)量無 保證、到位時間不確定（五）貸款項目的財務效益評價（五）貸款項目的財務效益評價財務效益評價程序

18、： 第一步：分析、估算項目財務數(shù)據(jù) 第二步：評估基本報表 第三步：分析項目盈利能力、償債能力（測算財務指標） 損益表：投資利潤率 靜態(tài)投資回收期盈利能力 投資利稅率 現(xiàn)金流量表：財務凈現(xiàn)值（npv） 財務內部收益率（zrr） 資產負債表：資產負債率償債能力 資金來源與運用表：借款償還期 1財務數(shù)據(jù)估算 編制總成本費 編制預計損益表 財務基礎數(shù)據(jù)成本費用銷售收入銷售稅金項目利潤（1）項目成本費用評估的重點1）審查、分析項目成本費用估算的方法。2）審查、分析項目成本費用 3）審查、分析項目投入物價格的選用與產出物 價格的選用是否保持同期性原則。 4）審查、分析項目成本費用估算中所選取的參數(shù)是否符合

19、部門（行業(yè)）的規(guī)定與標準。（2）項目收入評估重點：v 鑒定分析項目銷售量的確定是否有充分依據(jù)。 v 鑒定、分析各年生產負荷的確定是否有 充分依據(jù)。v 鑒定、分析產品的銷售價格是否合理。v 鑒定、分析項目收入計算是否正確。（3）項目稅金評估重點v 審查項目應納稅種是否完全，是否有漏掉的稅沒有估算，是否有重復估算的稅種。v 審查估算時所采用的稅種、稅目、稅率是否符合國家稅法的規(guī)定。v 在評估過程中，按照就高不就低的原則計算。v 在評估過程中，增值稅作為價外稅不包括在銷售稅金及附加中。（4）利潤分配的順序 項目所得到的利潤總額首先應依法繳納所得稅，納稅后的利潤按一定順序進行分配。 其稅后還款利潤計算

20、公式為： 稅后還款利潤利潤總額所得稅額盈余公積金（含公益金）應付利潤（或分紅股利） 2項目現(xiàn)金流量的計算v 鑒定、分析現(xiàn)金流量的測算是否準確。 v 鑒定、分析現(xiàn)金流量表的編制是否符合國家有關規(guī)定要求。 v 鑒定、分析全部投資現(xiàn)金流量表的計算是否符合全部投資現(xiàn)金流量表所設定的計算前提。v 鑒定、分析自有資金現(xiàn)金流量表的計算中自有資金支付建設期借款利息是否已作為現(xiàn)金流出處理等。 3財務指標測算 靜態(tài)指標：投資利潤率 投資回收期 投資利稅率 借款償還期 動態(tài)指標：財務凈現(xiàn)值 財務內部收益率 動態(tài)投資回收期（1）財務凈現(xiàn)值 財務凈現(xiàn)值是指項目按部門或行業(yè)的基準收益率（ic）或設定的折現(xiàn)率將各年的凈現(xiàn)金

21、流量折現(xiàn) 到建設開始年（基準年）的現(xiàn)值之和，即為項目各年凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值之和。它反映了項目在整個壽命期內總的獲得能力。 fnpv （czco）t（iic）t 式中：ci項目現(xiàn)金流入量 co項目現(xiàn)金流出量 （czco）t第七年的凈現(xiàn)金流量 ic行業(yè)基準收益率 判別原則：1）當凈現(xiàn)值大于零（fnpv0）時，說明項目獲利能力不僅達到國家（部門或行業(yè)）規(guī)定的基準收益率（或銀行長期貸款利率），而且還有剩余盈利，在財務收益上是可行的。2）當凈現(xiàn)值等于零（fnpv0）時，說明項目剛好達到國家規(guī)定的盈利標準，屬于邊緣可行項目。3）當凈現(xiàn)值小于零（fnpv0）時，說明項目收益水平低于部門或行業(yè)的平均盈利水平，或

22、低于銀行貸款利率，則該項目在財務上不可行。（2）財務內部報酬率 財務內部收益率是在項目整個壽命期內，各年的凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計等于零時的折現(xiàn)率即凈現(xiàn)值等于零的折現(xiàn)率。它反映項目以每年的凈收益歸還投資（或貨款）后所能獲得的最大投資利潤率（或利息率），表明項目整個壽命期內的實際收益率，也就是項目內部潛在的最大盈利能力。 財務內部收益率表明項目的實際收益率和最大利息率，這是項目貸款利率的最高臨界點。如果貸款利率高于財務內部收益率，則項目投資就要造成虧損。故其判別標準為： firri同時firric，項目財務可行。 式中：i銀行貸款利率； ic行業(yè)（部門）的基準收益率。 4不確定性分析 涵義：不確定性分

23、析是在財務和經濟效益分析的基礎上，用估計可能出現(xiàn)的不確定因素，調整預測的數(shù)據(jù)，在允許誤差幅度內進行分析。 原因：項目評估只是對未來項目的假設、估計和預測 未來項目的運行具有不確定性 分析方法 1）盈虧平衡分析 2）敏感性分析 3）概率分析（六）還款能力分析 1還款資金來源 1）稅后利潤 2）折舊額 3）攤銷費 4）其它2貸款償還期測算3、可用于還款的現(xiàn)金流量（七）項目擔保能力分析1、抵押分析2、質押分析 如何選擇？如何實現(xiàn)？3、保證分析 重點：跟蹤檢查，保證抵押值充分基礎設施項目擔保中的問題 l政府擔保l難以尋找保證人l保證人實力不足l收費權質押實質是第一還款來源國際項目運作中的擔保l擁有者擔

24、保l第三者擔保l商業(yè)擔保l許可證和特許權抵押l政府支持國際項目運作中的擔保l擁 有 者 擔 保 發(fā)起公司股本項目公司貸款貸方租賃租賃公司貸款擔保租賃擔保l第三者擔保v 原材料供應商v大型設備供應商v產品用戶v承包商v政府承包商竣工擔保l例如：保函 投標保函 履約保函 預付款保函 保證金保函 維修期保函保函的收益權轉讓給貸款人；所付款項支付到由貸款人控制的帳戶l商業(yè)擔保人銀行信用證保險公司履約保險、建筑保險（政治風險、不可預見風險投資公司 （八項目風險分析l風險識別l風險性質分析l風險控制建議l風險分配建議風險特征 項目特征基礎設施與工業(yè)企業(yè)特征基礎設施工業(yè)企業(yè)特許期限典型為30年1015年施工

25、建設期限48年13年產業(yè)壽命較長較短運行維修費用相對較低相對較高累積利息較高較低風險分布費用（百萬美元 建設階段 運營階段 140 120 100 80 60 40 20 1 2 3 4 5 6 7 0 1 2 3 4 5 6 7 8 年風險識別l貸前項目評估識別風險，預防風險 銀行主要關注影響貸款償還的風險l貸中建立預警系統(tǒng)，監(jiān)測風險l貸后評價項目風險分析1政策法律風險 2市場風險3技術風險 4建設條件風險5投資規(guī)模風險 6籌資風險7竣工風險 8運營、管 理風險9道德風險 10能力風險11其它風險國際上一般把項目風險劃分為：國家風險、竣工風險、運營風險、金融風險 關鍵是影響還貸的風險風險控制l風險回避l風險抑制l風險