3號(hào)投資性房地產(chǎn)

1、投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn) 投資性房地產(chǎn)概述投資性房地產(chǎn)概述 初始計(jì)量初始計(jì)量 后續(xù)計(jì)量后續(xù)計(jì)量 轉(zhuǎn)換轉(zhuǎn)換 處置處置投資性房地產(chǎn)概述投資性房地產(chǎn)概述制定背景：制定背景：隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和投資觀念改變，將房地產(chǎn)作為投資隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和投資觀念改變，將房地產(chǎn)作為投資手段已非常普遍，甚至成為一些企業(yè)的新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。過(guò)去，手段已非常普遍，甚至成為一些企業(yè)的新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。過(guò)去，非房地產(chǎn)企業(yè)將以投資為目的而持有的土地使用權(quán)及房屋建筑非房地產(chǎn)企業(yè)將以投資為目的而持有的土地使用權(quán)及房屋建筑物分別作為無(wú)形資產(chǎn)和固定資產(chǎn)核算，并分別進(jìn)行攤銷和折舊。物分別作為無(wú)形資產(chǎn)和固定資產(chǎn)核算，并分別進(jìn)行攤銷和折舊。但是這些資產(chǎn)的

2、凈值不能反映其真實(shí)價(jià)值，甚至其市場(chǎng)價(jià)值大但是這些資產(chǎn)的凈值不能反映其真實(shí)價(jià)值，甚至其市場(chǎng)價(jià)值大大高于賬面價(jià)值。大高于賬面價(jià)值。房地產(chǎn)企業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)按照財(cái)政部的規(guī)定，對(duì)出租的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品設(shè)置按照財(cái)政部的規(guī)定，對(duì)出租的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品設(shè)置“出租出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)產(chǎn)品出租產(chǎn)品、出租產(chǎn)品攤銷出租產(chǎn)品、出租產(chǎn)品攤銷”。期末，對(duì)意圖出售而。期末，對(duì)意圖出售而暫時(shí)出租的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的賬面價(jià)值作為暫時(shí)出租的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的賬面價(jià)值作為“存貨存貨”項(xiàng)目；對(duì)于以出項(xiàng)目；對(duì)于以出租為目的的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的賬面價(jià)值作為租為目的的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的賬面價(jià)值作為“其他長(zhǎng)期資產(chǎn)其他長(zhǎng)期資產(chǎn)”項(xiàng)目，項(xiàng)目，反映在報(bào)表中，但本質(zhì)沒(méi)有變化。反映在報(bào)表中，但本質(zhì)沒(méi)有變化

3、。投資性房地產(chǎn)概述投資性房地產(chǎn)概述一、投資性房地產(chǎn)的概念一、投資性房地產(chǎn)的概念 投資性房地產(chǎn)：是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有投資性房地產(chǎn)：是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。而持有的房地產(chǎn)。 ( (即：不是自用，而是用于投資）即：不是自用，而是用于投資） 投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)能夠單獨(dú)計(jì)量和出售。投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)能夠單獨(dú)計(jì)量和出售。 設(shè)設(shè)“投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)”科目進(jìn)行反映，按照投資性房地產(chǎn)類科目進(jìn)行反映，按照投資性房地產(chǎn)類別和項(xiàng)目并分別別和項(xiàng)目并分別“成本成本”和和“公允價(jià)值變動(dòng)公允價(jià)值變動(dòng)”進(jìn)行明細(xì)核算。進(jìn)行明細(xì)核算。在會(huì)計(jì)報(bào)表中將單列在會(huì)計(jì)報(bào)表中將單列“投資性房地產(chǎn)投

4、資性房地產(chǎn)”項(xiàng)目。項(xiàng)目。投資性房地產(chǎn)概述投資性房地產(chǎn)概述本準(zhǔn)則規(guī)范下列投資性房地產(chǎn)：本準(zhǔn)則規(guī)范下列投資性房地產(chǎn)： 已出租的土地使用權(quán)。已出租的土地使用權(quán)。 已出租的土地使用權(quán)，是指企業(yè)通過(guò)出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得的、以經(jīng)營(yíng)租賃已出租的土地使用權(quán)，是指企業(yè)通過(guò)出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得的、以經(jīng)營(yíng)租賃方式出租的土地使用權(quán)。企業(yè)取得的土地使用權(quán)通常包括在一級(jí)市場(chǎng)上以交方式出租的土地使用權(quán)。企業(yè)取得的土地使用權(quán)通常包括在一級(jí)市場(chǎng)上以交納土地出讓金的方式取得土地使用權(quán)也包括在二級(jí)市場(chǎng)上接受其他單位轉(zhuǎn)讓納土地出讓金的方式取得土地使用權(quán)也包括在二級(jí)市場(chǎng)上接受其他單位轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。例如。甲公司與乙公司簽署了土地使用權(quán)租

5、賃協(xié)議。甲公司的土地使用權(quán)。例如。甲公司與乙公司簽署了土地使用權(quán)租賃協(xié)議。甲公司以年租金以年租金720720萬(wàn)元租賃使用乙公司擁有的萬(wàn)元租賃使用乙公司擁有的4040萬(wàn)平方米土地使用權(quán)。那么，自租萬(wàn)平方米土地使用權(quán)。那么，自租賃協(xié)議約定的租賃期開(kāi)始日起，這項(xiàng)土地使用權(quán)屬于乙公司的投資性房地產(chǎn)。賃協(xié)議約定的租賃期開(kāi)始日起，這項(xiàng)土地使用權(quán)屬于乙公司的投資性房地產(chǎn)。 對(duì)于以經(jīng)營(yíng)租賃方式租人土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)租給其他單位的，不能確認(rèn)為投對(duì)于以經(jīng)營(yíng)租賃方式租人土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)租給其他單位的，不能確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。資性房地產(chǎn)。 二、投資性房地產(chǎn)的范圍二、投資性房地產(chǎn)的范圍投資性房地產(chǎn)概述投資性房地產(chǎn)概述二、投資

6、性房地產(chǎn)的范圍二、投資性房地產(chǎn)的范圍長(zhǎng)期持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。長(zhǎng)期持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。 持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，是指企業(yè)取得的、準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，是指企業(yè)取得的、準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。這類土地使用權(quán)很可能給企業(yè)帶來(lái)資本增值收益，符合投讓的土地使用權(quán)。這類土地使用權(quán)很可能給企業(yè)帶來(lái)資本增值收益，符合投資性房地產(chǎn)的定義。例如，企業(yè)發(fā)生轉(zhuǎn)產(chǎn)或廠址搬遷，部分土地使用權(quán)停止資性房地產(chǎn)的定義。例如，企業(yè)發(fā)生轉(zhuǎn)產(chǎn)或廠址搬遷，部分土地使用權(quán)停止自用，管理層決定繼續(xù)持有這部分土地使用權(quán)，待其增值后轉(zhuǎn)讓以賺取增值自用，管理層決定繼續(xù)持有這部分土

7、地使用權(quán)，待其增值后轉(zhuǎn)讓以賺取增值收益。收益。投資性房地產(chǎn)概述投資性房地產(chǎn)概述二、投資性房地產(chǎn)的范圍二、投資性房地產(chǎn)的范圍企業(yè)擁有并已出租的建筑物。企業(yè)擁有并已出租的建筑物。 已出租的建筑物是指企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)的、以經(jīng)營(yíng)租賃方式出租的建筑已出租的建筑物是指企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)的、以經(jīng)營(yíng)租賃方式出租的建筑物，包括自行建造或開(kāi)發(fā)活動(dòng)完成后用于出租的建筑物。比如，甲公司物，包括自行建造或開(kāi)發(fā)活動(dòng)完成后用于出租的建筑物。比如，甲公司將其擁有的某棟廠房整體出租給乙公司，租賃期將其擁有的某棟廠房整體出租給乙公司，租賃期2 2年。對(duì)于甲公司而言，年。對(duì)于甲公司而言，自租賃期開(kāi)始日期，這棟廠房屬于其投資性房地產(chǎn)。企業(yè)在判

8、斷和確認(rèn)自租賃期開(kāi)始日期，這棟廠房屬于其投資性房地產(chǎn)。企業(yè)在判斷和確認(rèn)已出租的建筑物，應(yīng)當(dāng)把握以下要點(diǎn)：已出租的建筑物，應(yīng)當(dāng)把握以下要點(diǎn)： 1 1、用于出租的建筑物是指企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)的建筑物。、用于出租的建筑物是指企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)的建筑物。 2 2、已出租的建筑物是企業(yè)與其他方簽訂了租賃協(xié)議，約定以經(jīng)營(yíng)租賃、已出租的建筑物是企業(yè)與其他方簽訂了租賃協(xié)議，約定以經(jīng)營(yíng)租賃方式出租的建筑物。方式出租的建筑物。 3 3、企業(yè)將建筑物出租并按出租協(xié)議向承租人提供保安和維修等其他服、企業(yè)將建筑物出租并按出租協(xié)議向承租人提供保安和維修等其他服務(wù)，所提供的其他服務(wù)在整個(gè)協(xié)議中不重大的，可以將該建筑物確認(rèn)為務(wù)，所提供的

9、其他服務(wù)在整個(gè)協(xié)議中不重大的，可以將該建筑物確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)概述投資性房地產(chǎn)概述下列各項(xiàng)不屬于投資性房地產(chǎn)：下列各項(xiàng)不屬于投資性房地產(chǎn)： 自用房地產(chǎn)自用房地產(chǎn) 自用房地產(chǎn)是指為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營(yíng)管理而持有的房地產(chǎn)。自用房地產(chǎn)是指為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營(yíng)管理而持有的房地產(chǎn)。如企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)用的廠房和辦公樓屬于固定資產(chǎn)；企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)用的土地如企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)用的廠房和辦公樓屬于固定資產(chǎn)；企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)用的土地使用權(quán)屬于無(wú)形資產(chǎn)。自用房地產(chǎn)的特征在于服務(wù)于企業(yè)自身的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)使用權(quán)屬于無(wú)形資產(chǎn)。自用房地產(chǎn)的特征在于服務(wù)于企業(yè)自身的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，其價(jià)值將隨著房地產(chǎn)的使用而逐

10、漸轉(zhuǎn)移到企業(yè)的產(chǎn)品或服務(wù)中去通活動(dòng)，其價(jià)值將隨著房地產(chǎn)的使用而逐漸轉(zhuǎn)移到企業(yè)的產(chǎn)品或服務(wù)中去通過(guò)銷售商品或提供服務(wù)為企業(yè)帶來(lái)經(jīng)濟(jì)利益，在產(chǎn)生現(xiàn)金流量的過(guò)程中與過(guò)銷售商品或提供服務(wù)為企業(yè)帶來(lái)經(jīng)濟(jì)利益，在產(chǎn)生現(xiàn)金流量的過(guò)程中與企業(yè)持有的其他資產(chǎn)密切相關(guān)。例如。企業(yè)出租給本企業(yè)職工居住的宿舍。企業(yè)持有的其他資產(chǎn)密切相關(guān)。例如。企業(yè)出租給本企業(yè)職工居住的宿舍。雖然也收取租金，但間接為企業(yè)自身的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)服務(wù)，因此具有自用房地雖然也收取租金，但間接為企業(yè)自身的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)服務(wù)，因此具有自用房地產(chǎn)的性質(zhì)。產(chǎn)的性質(zhì)。 二、投資性房地產(chǎn)的范圍二、投資性房地產(chǎn)的范圍投資性房地產(chǎn)概述投資性房地產(chǎn)概述二、投資性房地產(chǎn)的范

11、圍二、投資性房地產(chǎn)的范圍作為存貨的房地產(chǎn)。作為存貨的房地產(chǎn)。 作為存貨的房地產(chǎn)通常是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在正常經(jīng)營(yíng)過(guò)程中銷售的作為存貨的房地產(chǎn)通常是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在正常經(jīng)營(yíng)過(guò)程中銷售的或?yàn)殇N售而正在開(kāi)發(fā)的商品房和土地。這部分房地產(chǎn)屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的或?yàn)殇N售而正在開(kāi)發(fā)的商品房和土地。這部分房地產(chǎn)屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的存貨，其生產(chǎn)、銷售構(gòu)成企業(yè)的主營(yíng)業(yè)務(wù)活動(dòng)。產(chǎn)生的現(xiàn)金流量也與企業(yè)的存貨，其生產(chǎn)、銷售構(gòu)成企業(yè)的主營(yíng)業(yè)務(wù)活動(dòng)。產(chǎn)生的現(xiàn)金流量也與企業(yè)的其他資產(chǎn)密切相關(guān)。因此。具有存貨性質(zhì)的房地產(chǎn)不屈于投資性房地產(chǎn)。其他資產(chǎn)密切相關(guān)。因此。具有存貨性質(zhì)的房地產(chǎn)不屈于投資性房地產(chǎn)。 從事房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)的企業(yè)

12、依法取得的、用于開(kāi)發(fā)后出售的土地使用從事房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)的企業(yè)依法取得的、用于開(kāi)發(fā)后出售的土地使用權(quán)，屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的存貨。即使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)決定待增值后再轉(zhuǎn)讓權(quán)，屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的存貨。即使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)決定待增值后再轉(zhuǎn)讓其開(kāi)發(fā)的土地。也不得將其確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。其開(kāi)發(fā)的土地。也不得將其確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。 投資性房地產(chǎn)概述投資性房地產(chǎn)概述 一項(xiàng)房地產(chǎn)，部分用于賺取租金或資本增值，部分用于生一項(xiàng)房地產(chǎn)，部分用于賺取租金或資本增值，部分用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或經(jīng)營(yíng)管理，用于賺取租金或資本增值的部產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或經(jīng)營(yíng)管理，用于賺取租金或資本增值的部分能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的，可以確認(rèn)為投資性

13、房地產(chǎn)。分能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的，可以確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。 二、投資性房地產(chǎn)的范圍二、投資性房地產(chǎn)的范圍投資性房地產(chǎn)概述投資性房地產(chǎn)概述 土地使用者依法取得土地使用權(quán)后，未經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府同意，超過(guò)規(guī)定的期限未動(dòng)工開(kāi)發(fā)建設(shè)的建設(shè)用地屬于閑置土地。 具有下列情形之一的，也可以認(rèn)定為閑置土地： 1國(guó)有土地有償使用合同或者建設(shè)用地批準(zhǔn)書未規(guī)定動(dòng)工開(kāi)發(fā)建設(shè)日期，自國(guó)有土地有償使用合同生效或者土地行政主管部門建設(shè)用地批準(zhǔn)書頒發(fā)之日起滿1 年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)建設(shè)的； 2已動(dòng)工開(kāi)發(fā)建設(shè)但開(kāi)發(fā)建設(shè)的面積占應(yīng)動(dòng)工開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積不足三分之一或者已投資額占總投資額不足25%且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開(kāi)發(fā)建設(shè)連續(xù)滿1 年的； 3法

14、律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形。 按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定認(rèn)定的閑置土地，不屬于持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，也就不屬于投資性房地產(chǎn) 二、投資性房地產(chǎn)的范圍二、投資性房地產(chǎn)的范圍投資性房地產(chǎn)概述投資性房地產(chǎn)概述三、投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)三、投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)投資性房地產(chǎn)同時(shí)滿足下列條件的，才能予以確認(rèn)：投資性房地產(chǎn)同時(shí)滿足下列條件的，才能予以確認(rèn)：（一）與該投資性房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)；（一）與該投資性房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)；（二）該投資性房地產(chǎn)的成本能夠可靠地計(jì)量。（二）該投資性房地產(chǎn)的成本能夠可靠地計(jì)量。投資性房地產(chǎn)初始計(jì)量投資性房地產(chǎn)初始計(jì)量投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按

15、照成本進(jìn)行初始計(jì)量。按照成本進(jìn)行初始計(jì)量。（一）外購(gòu)?fù)顿Y性房地產(chǎn)的成本，包括購(gòu)買價(jià)款、相關(guān)稅費(fèi)（一）外購(gòu)?fù)顿Y性房地產(chǎn)的成本，包括購(gòu)買價(jià)款、相關(guān)稅費(fèi)和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出。和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出。（二）自行建造投資性房地產(chǎn)的成本，由建造該項(xiàng)資產(chǎn)達(dá)到（二）自行建造投資性房地產(chǎn)的成本，由建造該項(xiàng)資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出構(gòu)成。預(yù)定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出構(gòu)成。（三）以其他方式取得的投資性房地產(chǎn)的成本，按照相關(guān)會(huì)（三）以其他方式取得的投資性房地產(chǎn)的成本，按照相關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定確定。計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定確定。投資性房地產(chǎn)初始計(jì)量投資性房地產(chǎn)初始計(jì)量例例1 1： 甲公司是一家商貿(mào)

16、企業(yè)，為了拓展經(jīng)營(yíng)規(guī)模，甲公司是一家商貿(mào)企業(yè)，為了拓展經(jīng)營(yíng)規(guī)模，07.3.107.3.1以以銀行存款購(gòu)得位于繁華商業(yè)區(qū)的一層商務(wù)樓，并當(dāng)即進(jìn)行招租。銀行存款購(gòu)得位于繁華商業(yè)區(qū)的一層商務(wù)樓，并當(dāng)即進(jìn)行招租。支付買價(jià)支付買價(jià)600600萬(wàn)元，相關(guān)稅費(fèi)萬(wàn)元，相關(guān)稅費(fèi)3030萬(wàn)元。萬(wàn)元。 借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn) 630630 貸：銀行存款貸：銀行存款 630630投資性房地產(chǎn)初始計(jì)量投資性房地產(chǎn)初始計(jì)量例例2 2：乙企業(yè)是一家建筑公司，為了降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，于：乙企業(yè)是一家建筑公司，為了降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，于06.1.106.1.1開(kāi)開(kāi)始在自己擁有的一塊地皮上自行建造商務(wù)辦公樓，擬用于招租。始在自己擁

17、有的一塊地皮上自行建造商務(wù)辦公樓，擬用于招租。工期工期1 1年，年，07.1.107.1.1完工，于完工，于07.207.2達(dá)到預(yù)定使用狀態(tài)。工程建造期達(dá)到預(yù)定使用狀態(tài)。工程建造期間發(fā)生人工費(fèi)間發(fā)生人工費(fèi)600600萬(wàn)元，投入工程物資萬(wàn)元，投入工程物資30003000萬(wàn)元，假定無(wú)相關(guān)稅萬(wàn)元，假定無(wú)相關(guān)稅費(fèi)。工程開(kāi)工時(shí)，所占地皮的賬面價(jià)值費(fèi)。工程開(kāi)工時(shí)，所占地皮的賬面價(jià)值40004000萬(wàn)元，在無(wú)形資產(chǎn)萬(wàn)元，在無(wú)形資產(chǎn)中核算。中核算。 借：在建工程借：在建工程 36003600 貸：工程物資貸：工程物資 30003000 應(yīng)付職工薪酬應(yīng)付職工薪酬 600600 借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)

18、36003600 貸：在建工程貸：在建工程 36003600投資性房地產(chǎn)初始計(jì)量投資性房地產(chǎn)初始計(jì)量例例3 3： 丙公司是一家工業(yè)企業(yè)，丙公司是一家工業(yè)企業(yè)，07.7.107.7.1接受丁公司投入的土地接受丁公司投入的土地使用權(quán)，該土地在丁公司的賬面價(jià)值使用權(quán)，該土地在丁公司的賬面價(jià)值40004000萬(wàn)元，雙方協(xié)商按照萬(wàn)元，雙方協(xié)商按照評(píng)估價(jià)值作為投資的價(jià)值入賬。經(jīng)評(píng)估確認(rèn)的公允價(jià)值評(píng)估價(jià)值作為投資的價(jià)值入賬。經(jīng)評(píng)估確認(rèn)的公允價(jià)值50005000萬(wàn)萬(wàn)元。丙公司取得土地后，擬于適當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)轉(zhuǎn)讓。元。丙公司取得土地后，擬于適當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)轉(zhuǎn)讓。 借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn) 50005000 貸：實(shí)收

19、資本貸：實(shí)收資本 50005000投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量一、計(jì)量模式的選擇一、計(jì)量模式的選擇 企業(yè)應(yīng)當(dāng)在資產(chǎn)負(fù)債表日企業(yè)應(yīng)當(dāng)在資產(chǎn)負(fù)債表日采用采用“成本模式成本模式”對(duì)投資性房地對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，但本準(zhǔn)則第十條規(guī)定的除外。但本準(zhǔn)則第十條規(guī)定的除外。 采用成本模式計(jì)量的建筑物的后續(xù)計(jì)量，適用采用成本模式計(jì)量的建筑物的后續(xù)計(jì)量，適用企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第則第4 4號(hào)號(hào)固定資產(chǎn)固定資產(chǎn)。 采用成本模式計(jì)量的土地使用權(quán)的后續(xù)計(jì)量，適用采用成本模式計(jì)量的土地使用權(quán)的后續(xù)計(jì)量，適用企業(yè)會(huì)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第計(jì)準(zhǔn)則第6 6號(hào)號(hào)無(wú)形資產(chǎn)無(wú)形資產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量投資

20、性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量 第十條第十條 有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的，可以對(duì)投資性房地產(chǎn)采用可靠取得的，可以對(duì)投資性房地產(chǎn)采用“公允價(jià)值模式公允價(jià)值模式”進(jìn)行進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。采用公允價(jià)值模式計(jì)量的，應(yīng)當(dāng)同時(shí)滿足下列條件：后續(xù)計(jì)量。采用公允價(jià)值模式計(jì)量的，應(yīng)當(dāng)同時(shí)滿足下列條件：（一）投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)；（一）投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)；（二）企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類或類似房地產(chǎn)的（二）企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值作市場(chǎng)價(jià)

21、格及其他相關(guān)信息，從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值作出合理的估計(jì)。出合理的估計(jì)。投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量注意問(wèn)題：注意問(wèn)題： 采用采用“公允價(jià)值模式公允價(jià)值模式”計(jì)量的，不對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折計(jì)量的，不對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值舊或進(jìn)行攤銷，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益。入當(dāng)期損益。 企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值

22、模式的，應(yīng)當(dāng)作為會(huì)計(jì)政策變更，按照成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式的，應(yīng)當(dāng)作為會(huì)計(jì)政策變更，按照企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第28 28 號(hào)號(hào)會(huì)計(jì)政策、會(huì)計(jì)估計(jì)變更和差錯(cuò)會(huì)計(jì)政策、會(huì)計(jì)估計(jì)變更和差錯(cuò)更正更正處理。處理。 已采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價(jià)已采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)為成本模式。值模式轉(zhuǎn)為成本模式。投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量采用成本模式計(jì)量舉例：采用成本模式計(jì)量舉例：例例4 4：上接例：上接例3 3。假定法律規(guī)定有效年限。假定法律規(guī)定有效年限5050年。丙公司年。丙公司07.7.107.7.1取得取得土地使用權(quán)后，比照無(wú)形資產(chǎn)，進(jìn)

23、行攤銷。土地使用權(quán)后，比照無(wú)形資產(chǎn)，進(jìn)行攤銷。07.12.3107.12.31應(yīng)攤銷應(yīng)攤銷=5000=500050506 612=5012=50萬(wàn)元萬(wàn)元 借：其他業(yè)務(wù)成本借：其他業(yè)務(wù)成本 5050 貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)攤銷貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)攤銷 5050投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量例例5 5：上接例：上接例1 1假設(shè)甲公司從假設(shè)甲公司從07.4.107.4.1開(kāi)始出租，每月租金開(kāi)始出租，每月租金1010萬(wàn)元。萬(wàn)元。預(yù)計(jì)使用預(yù)計(jì)使用3030年，凈殘值年，凈殘值3030萬(wàn)元，采用直線法計(jì)提折舊。萬(wàn)元，采用直線法計(jì)提折舊。每月收租金時(shí)每月收租金時(shí) 借：銀行存款借：銀行存款1010 貸：

24、其他業(yè)務(wù)收入貸：其他業(yè)務(wù)收入 1010每月計(jì)提折舊時(shí)每月計(jì)提折舊時(shí) 借：其他業(yè)務(wù)成本（借：其他業(yè)務(wù)成本（630-30630-30）/360 1.67/360 1.67 貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊 1.671.67投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量采用公允價(jià)值模式舉例采用公允價(jià)值模式舉例例例6 6 戊公司戊公司07.7.107.7.1與乙公司進(jìn)行債務(wù)重組，重組當(dāng)日戊公司的與乙公司進(jìn)行債務(wù)重組，重組當(dāng)日戊公司的應(yīng)收賬款應(yīng)收賬款30003000萬(wàn)元，雙方協(xié)議由乙公司以一幢樓房抵償債務(wù)。萬(wàn)元，雙方協(xié)議由乙公司以一幢樓房抵償債務(wù)。假定房產(chǎn)的公允價(jià)值也是假定房產(chǎn)的公允價(jià)值也是3

25、0003000萬(wàn)元，手續(xù)當(dāng)日辦理完畢，無(wú)其萬(wàn)元，手續(xù)當(dāng)日辦理完畢，無(wú)其他稅費(fèi)。戊公司將樓房用于出租，于他稅費(fèi)。戊公司將樓房用于出租，于07.10.107.10.1與丁公司簽訂租與丁公司簽訂租賃協(xié)議，租期賃協(xié)議，租期1010年，年租金年，年租金120120萬(wàn)元，每年年末結(jié)清，參照當(dāng)萬(wàn)元，每年年末結(jié)清，參照當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)交易市場(chǎng)行情，該樓房地房地產(chǎn)交易市場(chǎng)行情，該樓房07.12.3107.12.31的公允價(jià)值的公允價(jià)值32003200萬(wàn)元，萬(wàn)元，08.12.3108.12.31的公允價(jià)值的公允價(jià)值31203120萬(wàn)元。萬(wàn)元。投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量取得時(shí)：取得時(shí)： 借：投資性房地產(chǎn)借：

26、投資性房地產(chǎn) 30003000 貸：應(yīng)收賬款貸：應(yīng)收賬款 300030000707年末：年末： 借：銀行存款借：銀行存款 3030（12012012123 3） 貸：其他業(yè)務(wù)收入貸：其他業(yè)務(wù)收入 3030由于公允價(jià)值大于賬面價(jià)值由于公允價(jià)值大于賬面價(jià)值200200，確認(rèn)收益，確認(rèn)收益 借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn) 200200 貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益 2002000808年末：由于公允價(jià)值年末：由于公允價(jià)值31203120小于賬面價(jià)值小于賬面價(jià)值32003200，確認(rèn)損失。，確認(rèn)損失。 借：公允價(jià)值變動(dòng)損益借：公允價(jià)值變動(dòng)損益 8080 貸：投資性房地產(chǎn)貸：投資性房地產(chǎn)

27、8080投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量二、后續(xù)支出二、后續(xù)支出 與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出，滿足本準(zhǔn)則第六條規(guī)定與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出，滿足本準(zhǔn)則第六條規(guī)定的確認(rèn)條件的，的確認(rèn)條件的，應(yīng)當(dāng)資本化，計(jì)入投資性房地產(chǎn)成本應(yīng)當(dāng)資本化，計(jì)入投資性房地產(chǎn)成本（如對(duì)出（如對(duì)出租用房的改良），比照固定資產(chǎn)的改良處理（將賬面價(jià)值轉(zhuǎn)入租用房的改良），比照固定資產(chǎn)的改良處理（將賬面價(jià)值轉(zhuǎn)入在建工程）；在建工程）； 不滿足本準(zhǔn)則第六條規(guī)定的確認(rèn)條件的，不滿足本準(zhǔn)則第六條規(guī)定的確認(rèn)條件的，應(yīng)當(dāng)費(fèi)用化，在發(fā)應(yīng)當(dāng)費(fèi)用化，在發(fā)生時(shí)計(jì)入當(dāng)期損益生時(shí)計(jì)入當(dāng)期損益（如對(duì)出租用房的日常修理），比照固定資（如對(duì)出租

28、用房的日常修理），比照固定資產(chǎn)的修理處理。產(chǎn)的修理處理。投資性房地產(chǎn)和其他資產(chǎn)轉(zhuǎn)換投資性房地產(chǎn)和其他資產(chǎn)轉(zhuǎn)換 有確鑿證據(jù)表明房地產(chǎn)用途發(fā)生改變，滿足下列條件之一有確鑿證據(jù)表明房地產(chǎn)用途發(fā)生改變，滿足下列條件之一的，應(yīng)當(dāng)將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為其他資產(chǎn)或者將其他資產(chǎn)轉(zhuǎn)換的，應(yīng)當(dāng)將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為其他資產(chǎn)或者將其他資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)：為投資性房地產(chǎn)：（一）投資性房地產(chǎn)開(kāi)始自用。（一）投資性房地產(chǎn)開(kāi)始自用。（二）作為存貨的房地產(chǎn)，改為出租。（二）作為存貨的房地產(chǎn)，改為出租。（三）自用土地使用權(quán)停止自用，用于賺取租金或資本增值。（三）自用土地使用權(quán)停止自用，用于賺取租金或資本增值。（四）自用建筑物停

29、止自用，改為出租。（四）自用建筑物停止自用，改為出租。投資性房地產(chǎn)和其他資產(chǎn)轉(zhuǎn)換投資性房地產(chǎn)和其他資產(chǎn)轉(zhuǎn)換 轉(zhuǎn)換時(shí)應(yīng)注意：轉(zhuǎn)換時(shí)應(yīng)注意： 1 1、在成本模式下，、在成本模式下，應(yīng)當(dāng)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換前的賬面價(jià)值作為轉(zhuǎn)換應(yīng)當(dāng)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換前的賬面價(jià)值作為轉(zhuǎn)換后的入賬價(jià)值（即相互轉(zhuǎn)換時(shí)不能改變賬面價(jià)值）。分錄：后的入賬價(jià)值（即相互轉(zhuǎn)換時(shí)不能改變賬面價(jià)值）。分錄：由由“自用自用”改為改為“投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)”時(shí)時(shí) 借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn) 累計(jì)折舊（攤銷）累計(jì)折舊（攤銷） 貸：固定資產(chǎn)（或無(wú)形資產(chǎn)、存貨貸：固定資產(chǎn)（或無(wú)形資產(chǎn)、存貨) ) 投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷

30、）由由“投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)”改為改為“自用自用”時(shí)時(shí) 借：固定資產(chǎn)（或無(wú)形資產(chǎn)、存貨借：固定資產(chǎn)（或無(wú)形資產(chǎn)、存貨) ) 投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷） 貸：投資性房地產(chǎn)貸：投資性房地產(chǎn) 累計(jì)折舊（攤銷）累計(jì)折舊（攤銷）2 2、采用公允價(jià)值模式的、采用公允價(jià)值模式的 （1 1）投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)以其轉(zhuǎn)換當(dāng)）投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)以其轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值作為自用房地產(chǎn)的賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面日的公允價(jià)值作為自用房地產(chǎn)的賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值的差額計(jì)入當(dāng)期損益。價(jià)值的差額計(jì)入當(dāng)期損益。 借：固定資產(chǎn)（或無(wú)形資產(chǎn)等借：固定資產(chǎn)

31、（或無(wú)形資產(chǎn)等) )（公允價(jià)）（公允價(jià)） 公允價(jià)值變動(dòng)損益公允價(jià)值變動(dòng)損益 （公允價(jià)小于賬面價(jià)）（公允價(jià)小于賬面價(jià)） 貸：投資性房地產(chǎn)（賬面價(jià)）貸：投資性房地產(chǎn)（賬面價(jià)） 公允價(jià)值變動(dòng)損益公允價(jià)值變動(dòng)損益 （公允價(jià)大于賬面價(jià)）（公允價(jià)大于賬面價(jià)）投資性房地產(chǎn)和其他資產(chǎn)轉(zhuǎn)換投資性房地產(chǎn)和其他資產(chǎn)轉(zhuǎn)換 2 2、采用公允價(jià)值模式的、采用公允價(jià)值模式的 （2 2）自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投）自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)時(shí)，投資性房地產(chǎn)按照轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值計(jì)價(jià)，資性房地產(chǎn)時(shí)，投資性房地產(chǎn)按照轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值計(jì)價(jià)，轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值小于原賬面價(jià)值的，差額

32、計(jì)入當(dāng)期損益；轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值小于原賬面價(jià)值的，差額計(jì)入當(dāng)期損益；轉(zhuǎn)換當(dāng)日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值大于原賬面價(jià)值的，差額計(jì)轉(zhuǎn)換當(dāng)日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值大于原賬面價(jià)值的，差額計(jì)入所有者權(quán)益。入所有者權(quán)益。 借：投資性房地產(chǎn)（公允價(jià)）借：投資性房地產(chǎn)（公允價(jià)） 累計(jì)折舊累計(jì)折舊 （攤銷）（及減值準(zhǔn)備）（攤銷）（及減值準(zhǔn)備） 公允價(jià)值變動(dòng)損益公允價(jià)值變動(dòng)損益 （公允價(jià)小于賬面價(jià)的差）（公允價(jià)小于賬面價(jià)的差） 貸：固定資產(chǎn)（無(wú)形資產(chǎn)等貸：固定資產(chǎn)（無(wú)形資產(chǎn)等)()(賬面價(jià)）賬面價(jià)） 資本公積（公允價(jià)大于賬面價(jià)的差）資本公積（公允價(jià)大于賬面價(jià)的差） 企業(yè)在處置該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)時(shí)，原計(jì)入所有者權(quán)益的部企

33、業(yè)在處置該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)時(shí)，原計(jì)入所有者權(quán)益的部分應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)入處置當(dāng)期的投資收益。分應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)入處置當(dāng)期的投資收益。投資性房地產(chǎn)和其他資產(chǎn)轉(zhuǎn)換投資性房地產(chǎn)和其他資產(chǎn)轉(zhuǎn)換 投資性房地產(chǎn)的處置和披露投資性房地產(chǎn)的處置和披露投資性房地產(chǎn)的處置：投資性房地產(chǎn)的處置： 當(dāng)投資性房地產(chǎn)被處置，或者永久退出使用且預(yù)計(jì)不能從當(dāng)投資性房地產(chǎn)被處置，或者永久退出使用且預(yù)計(jì)不能從其處置中取得經(jīng)濟(jì)利益時(shí)，應(yīng)當(dāng)終止確認(rèn)該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)。其處置中取得經(jīng)濟(jì)利益時(shí)，應(yīng)當(dāng)終止確認(rèn)該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)。 企業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓、報(bào)廢投資性房地產(chǎn)或者發(fā)生投資性房地企業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓、報(bào)廢投資性房地產(chǎn)或者發(fā)生投資性房地產(chǎn)毀損，應(yīng)當(dāng)將處置收入扣除其賬面價(jià)值和

34、相關(guān)稅費(fèi)后的金額產(chǎn)毀損，應(yīng)當(dāng)將處置收入扣除其賬面價(jià)值和相關(guān)稅費(fèi)后的金額計(jì)入當(dāng)期損益。計(jì)入當(dāng)期損益。投資性房地產(chǎn)的處置和披露投資性房地產(chǎn)的處置和披露例例7 7：甲公司：甲公司07.12.3107.12.31以以500500萬(wàn)元的價(jià)格對(duì)外轉(zhuǎn)讓一項(xiàng)房產(chǎn)。該萬(wàn)元的價(jià)格對(duì)外轉(zhuǎn)讓一項(xiàng)房產(chǎn)。該房產(chǎn)是甲公司房產(chǎn)是甲公司05.12.105.12.1以以400400萬(wàn)元的價(jià)格購(gòu)入的，用于對(duì)外出租。萬(wàn)元的價(jià)格購(gòu)入的，用于對(duì)外出租。采用成本模式計(jì)量，購(gòu)入時(shí)預(yù)計(jì)使用采用成本模式計(jì)量，購(gòu)入時(shí)預(yù)計(jì)使用2020年，采用直線法提折舊，年，采用直線法提折舊，無(wú)殘值，營(yíng)業(yè)稅率無(wú)殘值，營(yíng)業(yè)稅率5%5%。該房產(chǎn)已提折舊該房產(chǎn)已提折舊=

35、400=40020202=402=40出售時(shí)的賬面價(jià)值出售時(shí)的賬面價(jià)值=400-40=360=400-40=360處置損益處置損益=500-360-500=500-360-5005%=1155%=115 借：銀行存款借：銀行存款 500500 貸：其他業(yè)務(wù)收入貸：其他業(yè)務(wù)收入 500500 借：其他業(yè)務(wù)成本借：其他業(yè)務(wù)成本 385385 投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊 4040 貸：投資性房地產(chǎn)貸：投資性房地產(chǎn) 400400 應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅 2525投資性房地產(chǎn)的處置和披露投資性房地產(chǎn)的處置和披露例例8 8：甲為一家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，：甲為一家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，20072007年年3 3月月1010日，甲企業(yè)與乙日，甲企業(yè)與乙企業(yè)簽定了租賃協(xié)議，將其開(kāi)發(fā)的一棟寫字樓出租給乙企業(yè)使企業(yè)簽定了租賃協(xié)議，將其開(kāi)發(fā)的一棟寫字樓出租給乙企業(yè)使用，租賃期開(kāi)始日為用，租賃期開(kāi)始日為2007.4.15.2007.4.15.。2007.4.15.2007.4.15.該寫字樓帳面余該寫字樓帳面余額額4500045000萬(wàn)元。萬(wàn)元。2007.12.31.2007.