辦公樓物業(yè)服務(wù)管理方案

1、辦公樓物業(yè)服務(wù)管理方案“xxxxxx”物業(yè)服務(wù)方案xxxxxx服務(wù)有限公司2014年7月 8日溫江xx辦公樓物業(yè)管理方案目 錄第一章 xxxxx物業(yè)管理有限公司簡(jiǎn)介第二章 威縣氣象局概況及管理特點(diǎn)分析第三章 威縣氣象局物業(yè)管理服務(wù)思路第四章 物業(yè)管理服務(wù)承諾第五章 前期物資裝備一覽表第六章 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用測(cè)算第七章 固定崗服務(wù)方案第八章 保潔服務(wù)方案第九章 緊急事件處理規(guī)程第十章 管理用房配置方案結(jié)束語(yǔ)第一章 物業(yè)管理有限公司簡(jiǎn)介 我們的實(shí)力xxxxx物業(yè)服務(wù)有限公司始建于2006年，注冊(cè)資金200萬(wàn)元，是一家具有獨(dú)立法人的正規(guī)工商注冊(cè)單位。公司服務(wù)范圍：家庭保潔服務(wù)、清洗地毯、工程開(kāi)荒服務(wù)

2、、樓宇外墻清洗服務(wù)、大理石翻新清洗打蠟結(jié)晶養(yǎng)護(hù)服務(wù)、地板打蠟服務(wù)、企事業(yè)單位的日常保潔和定期保潔清洗服務(wù)。公司以iso9001為基礎(chǔ)進(jìn)行嚴(yán)格的質(zhì)量管理，擁有全面保潔專業(yè)人員和幾十名精通保潔專業(yè)知識(shí)員工及團(tuán)體奮進(jìn)的優(yōu)秀管理團(tuán)隊(duì)。 我公司的服務(wù)宗旨：客戶至上，服務(wù)為本；服務(wù)中心目標(biāo)：服務(wù)更高，保障更好；服務(wù)理念：以人為本，親情服務(wù)。公司現(xiàn)有員工120人，其中大、中專畢業(yè)生5人及其他高級(jí)管理人員十幾名，下崗職工100多人（包括9名殘疾人員）。其中大部分為有一定學(xué)歷、技術(shù)專長(zhǎng)的下崗職工，他們責(zé)任心強(qiáng)，珍惜工作崗位，是公司的中堅(jiān)力量。我公司先后為邢臺(tái)多家單位提供日常保潔服務(wù)，并獲得一致好評(píng)，如；邢臺(tái)市工

3、商局、邢臺(tái)移動(dòng)公司、邢臺(tái)建行、南和縣人民醫(yī)院、沙河市人民醫(yī)院、沙河市中醫(yī)院、南宮環(huán)衛(wèi)、南宮中行、南宮人行、邢臺(tái)人民醫(yī)院、威縣一中、地稅局、沙河一中、維也納花園、鳳凰城期等等 。本公司繼續(xù)以立足社區(qū)，面向社會(huì)，服務(wù)大眾，接受公眾監(jiān)督，保持一貫優(yōu)良的經(jīng)營(yíng)理念和服務(wù)品質(zhì)，回報(bào)新老客戶。 康潔物業(yè)服務(wù)有限公司順應(yīng)社會(huì)發(fā)展需求，以完善家庭服務(wù)業(yè)為已任，逐步規(guī)范和完善服務(wù)體系，努力提高全員綜合素質(zhì)，以誠(chéng)信優(yōu)質(zhì)的服務(wù)樹(shù)立企業(yè)形象。同時(shí)奮力突破瓶頸更上新臺(tái)階，拓寬服務(wù)領(lǐng)域，加強(qiáng)物業(yè)專業(yè)化保潔、貴賓家政服務(wù)之業(yè)務(wù)，從而增強(qiáng)公司競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力與效益空間，使公司不只是純利潤(rùn)的創(chuàng)造者，更是社會(huì)文明進(jìn)程的環(huán)保衛(wèi)士。 我們的理

4、念Ø 服務(wù)宗旨：盡心、盡力、盡責(zé)，善待每位客戶。Ø 質(zhì)量方針：為業(yè)主創(chuàng)造價(jià)值，讓客戶持續(xù)滿意。Ø 團(tuán)隊(duì)精神：企業(yè)的命運(yùn)就是個(gè)人的命運(yùn)，企業(yè)的發(fā)展就是個(gè)人的發(fā)展。 我們的目標(biāo)Ø 立足基礎(chǔ)服務(wù)，樹(shù)立康潔物業(yè)誠(chéng)信高效形象。Ø 強(qiáng)化服務(wù)意識(shí)，打造一流物業(yè)管理服務(wù)品牌。Ø 細(xì)化服務(wù)質(zhì)量，倡導(dǎo)“溫馨暢想顛峰體驗(yàn)”。第二章 威縣氣象局概況及管理特點(diǎn)分析 威縣氣象局概況威縣氣象局辦公大樓，大門口一個(gè)，高度三層，每層男女衛(wèi)生間各一個(gè)，總建筑面積約3000平方米。家屬院大門一個(gè)，家屬院三棟樓均五層，還有幾個(gè)小院，占地面積不小不到10000平米。第三章 威

5、縣氣象局物業(yè)管理費(fèi)用測(cè)算序號(hào)項(xiàng)目月支出額（元）備注1員工工資主管1名2200保安6名9000元1500元*6人/月保潔3名36001200元*3人/月維修工1名2保險(xiǎn)補(bǔ)貼費(fèi)用2800元600元*4人/月3辦公管理費(fèi)用230元4設(shè)備設(shè)施維護(hù)費(fèi)120元5清潔衛(wèi)生費(fèi)用100元6綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)100元7公共能費(fèi)150元9稅費(fèi) （月度經(jīng)營(yíng)收入*%）元10管理風(fēng)險(xiǎn)金（總額用的10%）990月合計(jì)年合計(jì)第七章 固定崗服務(wù)方案 崗位設(shè)置與職責(zé)說(shuō)明崗位設(shè)置固定崗：2名 崗位職責(zé)1、門崗人員應(yīng)精神飽滿，著裝整齊、舉止大方、文明執(zhí)勤、禮貌待人，樹(shù)立良好的固定崗形象。 2、保持崗位周邊衛(wèi)生的整潔，引導(dǎo)進(jìn)出車輛確保通道暢通

6、，遇公司領(lǐng)導(dǎo)時(shí)應(yīng)敬禮。 3、認(rèn)真盤(pán)查外來(lái)人員，訪客應(yīng)先聯(lián)系業(yè)主得到允許后并認(rèn)真填寫(xiě)會(huì)客證方可引導(dǎo)進(jìn)入小區(qū)，對(duì)推銷產(chǎn)品、貼小廣告或其它閑雜人員應(yīng)勸其離開(kāi)轄區(qū)。 4、上崗前檢查滅火器或消防帶情況，遇火災(zāi)發(fā)生時(shí)持滅火裝備，快速趕到事故現(xiàn)場(chǎng)。 5、的士未經(jīng)允許不可進(jìn)入小區(qū)，對(duì)攜有大件或貴重物品和形跡可疑人員應(yīng)進(jìn)行盤(pán)查。 6、值班人員應(yīng)文明執(zhí)勤，糾正違章時(shí)應(yīng)先敬禮，認(rèn)真接受業(yè)主（住戶）提出的批評(píng)、意見(jiàn)或建議，接到投訴時(shí)應(yīng)在第一時(shí)間反饋給相關(guān)部門。 7、如遇突發(fā)事件，應(yīng)保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)，并及時(shí)通知班長(zhǎng)、隊(duì)長(zhǎng)并做好記錄。 8、增強(qiáng)責(zé)任心，牢固樹(shù)立“為轄區(qū)安全，讓業(yè)戶放心的思想”，遵紀(jì)守法、服從命令、尊重領(lǐng)導(dǎo)、團(tuán)結(jié)同

7、事，安心本職工作。 9、認(rèn)真完成上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)交給的其它工作任務(wù)。 固定崗服務(wù)細(xì)則 安全管理職責(zé)巡查監(jiān)督-防止罪案發(fā)生。車輛管理-維護(hù)交通秩序，確保車輛安全工作要點(diǎn)：l 禮貌注視往來(lái)行人，發(fā)現(xiàn)可疑人員及時(shí)向機(jī)動(dòng)崗報(bào)告；l 作好車輛進(jìn)出登記，嚴(yán)禁違規(guī)車輛進(jìn)入?yún)^(qū)內(nèi)。l 有貨物進(jìn)出，必須查驗(yàn)，嚴(yán)格禁止可疑物品進(jìn)出。l 巡邏崗認(rèn)真巡視、檢查廣場(chǎng)內(nèi)各區(qū)域交通情況，嚴(yán)禁任何有礙公共秩序的活動(dòng)和行為。l 有大型活動(dòng)時(shí)，積極配合有關(guān)部門，按要求作好交通疏導(dǎo)、維護(hù)秩序等工作。l 發(fā)生盜搶案件要積極協(xié)助處理，保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)，快速報(bào)案，協(xié)助堵截、擒拿犯罪嫌疑人。 交通車輛管理l 檢查有關(guān)證件。l 嚴(yán)禁車輛在場(chǎng)內(nèi)維修、加油、清洗

8、，亂丟垃圾。l 注意提醒車主關(guān)好車門窗，貴重物品隨身攜帶。l 對(duì)在地下車場(chǎng)內(nèi)由車輛搬運(yùn)進(jìn)出的貨物按照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行嚴(yán)格查驗(yàn)。l 指揮車輛按位泊車，保持交通順暢。l 對(duì)vip人員的預(yù)留車位進(jìn)行監(jiān)督管理，確保vip的正常停車。l 冬季下雪天，及時(shí)清理路面積雪，保證區(qū)內(nèi)交通順暢。 區(qū)內(nèi)管理工作內(nèi)容：巡邏管理，登記管理，日間管理，夜間管理。工作要點(diǎn)：l 嚴(yán)密巡查，根據(jù)制定所有巡邏路線，并按規(guī)定路線和時(shí)間實(shí)行24小時(shí)巡邏守衛(wèi)制度。l 完善區(qū)域內(nèi)安全技防管理，合理利用固定崗設(shè)備設(shè)施，配合人防確固定崗全。l 重點(diǎn)區(qū)域，重點(diǎn)管理。對(duì)大廳外圍、地下停車場(chǎng)等區(qū)域加強(qiáng)防范。l 按要求做好日常安全管理工作記錄及交接班記

9、錄。l 各安全崗職責(zé)和安全責(zé)任區(qū)域明確，確保日間和夜間安全管理。日間重點(diǎn)在廣場(chǎng)、車場(chǎng)區(qū)域，夜間重點(diǎn)在廣場(chǎng)進(jìn)出區(qū)域和地下停車場(chǎng)區(qū)域等。l 非常氣候時(shí)，注意防風(fēng)、防水等問(wèn)題，宣傳、檢查、關(guān)好大樓門窗，檢查室外廣告牌的穩(wěn)固情況，檢查排污溝渠是否順暢。 固定崗服務(wù)工作標(biāo)準(zhǔn) 日常工作標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目?jī)?nèi) 容著 裝1、 上崗須著公司統(tǒng)一的固定崗制服，戴好帽子，系正領(lǐng)帶，扎緊武裝帶，衣領(lǐng)鈕扣全部扣好。2、上崗須佩戴好工作牌。工作牌統(tǒng)一佩戴在外衣左上衣袋上方。3、制服領(lǐng)口、袖口處不得顯露個(gè)人衣物，制服外不得顯露個(gè)人物品（如紀(jì)念章、筆、bb機(jī)、鎖匙扣等），制服衣袋不得裝過(guò)大過(guò)厚物品。4、非當(dāng)值班時(shí)間，除因公或經(jīng)批準(zhǔn)外，不

10、得穿著或攜帶制服離開(kāi)轄區(qū)。行為舉止1、 上崗時(shí)舉止應(yīng)文明、大方。2、頭發(fā)要整潔，不留長(zhǎng)發(fā)。3、精神振作，姿態(tài)良好，抬頭挺胸。不得東倒西歪、前傾后靠，不得伸懶腰，不袖手、背手、插腰或?qū)⑹植迦胍麓?、值勤時(shí)不得抽煙、吃零食，不得看小說(shuō)雜志、報(bào)紙、會(huì)客閑聊、吹口哨等與工作無(wú)關(guān)的事情，不得隨地吐痰、亂丟雜物。5、注意檢查和保持儀表，但不得當(dāng)眾整理個(gè)人衣物。6、不得將任何物件夾于腋下，不得敲桌椅或玩弄其他物品。內(nèi) 務(wù)1、 保持宿舍清潔衛(wèi)生，不隨地吐痰、亂扔果皮、紙屑、煙頭等雜物。2、床位鋪面保持干凈平整，不擺放雜物，被子按要求折疊方正，床下的鞋子擺放整齊。3、帽子、腰帶、口杯、水桶等物均按指定的位置擺

11、放，保持內(nèi)務(wù)的統(tǒng)一。4、室內(nèi)嚴(yán)禁存放易燃、易爆、劇毒及其他危險(xiǎn)品。5、室內(nèi)應(yīng)保持安靜，不得在室內(nèi)喧嘩、打麻將，以免影響其他隊(duì)員休息。作息規(guī)定1、 固定崗實(shí)行24小時(shí)值班制，每班提前10分鐘進(jìn)行交接班。2、每晚零時(shí)之前熄燈就寢。3、嚴(yán)格執(zhí)行備崗制度，下崗后外出3小時(shí)以上的需向有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)請(qǐng)示。5、休息（假）期間，發(fā)生緊急情況，一經(jīng)召喚必須立即歸隊(duì)，聽(tīng)候調(diào)遣。軍 訓(xùn)1、 立正：腳跟靠攏并齊，自然挺胸，兩臂自然下垂，兩眼平視前方。2、 稍息：左腳須腳尖方向伸出全腳的2/3，上體正直。3、 向右（左）轉(zhuǎn)：右（左）腳跟為軸，向右（左）轉(zhuǎn)90°，重心移向右（左）腳，左（右）腳迅速靠攏右（左）腳，成立

12、正姿勢(shì)。4、 向后轉(zhuǎn)：要求同向右（左）轉(zhuǎn)，向后轉(zhuǎn)180°。5、 齊步走：左腳向正前方邁出約75厘米，重心前移，右腳相同。上體正直，兩臂前后自然擺動(dòng)。6、 敬禮：右手指并攏抬起微接帽沿右前角，腕直臂平，同時(shí)注視受禮者。7、 注目禮：面向受禮者成立正姿勢(shì)，注視受禮者，并目迎目送。固定崗器材1、固定崗器械包括有對(duì)講機(jī)、警棍等，它是固定崗人員執(zhí)行任務(wù)的工具和武器，屬公司的公共財(cái)產(chǎn)，每個(gè)固定崗都有責(zé)任和義務(wù)將其保管好，防止遺失或損壞。2固定崗器械只供固定崗執(zhí)行公務(wù)時(shí)使用，嚴(yán)禁用作其他用途。3固定崗器械嚴(yán)禁轉(zhuǎn)借他人，嚴(yán)禁個(gè)人攜帶外出，如因工作需要須報(bào)管理處批準(zhǔn)。4對(duì)講機(jī)使用應(yīng)嚴(yán)格按規(guī)定頻率正確操

13、作，嚴(yán)禁固定崗私自亂拆、亂擰、亂調(diào)其它頻率。若有損壞視情節(jié)賠償。5執(zhí)勤中禁止使用對(duì)講機(jī)聊天、說(shuō)笑、以及談一些無(wú)關(guān)工作的話題。嚴(yán)禁在檢查時(shí)通風(fēng)報(bào)信。6警棍是固定崗制服犯罪分子以及自衛(wèi)的武器，嚴(yán)禁用來(lái)當(dāng)作斗毆或威嚇?biāo)说墓ぞ摺?固定崗交接班時(shí)，應(yīng)做好固定崗器械的交接驗(yàn)收記錄，防止出現(xiàn)問(wèn)題時(shí)互相推卸責(zé)任。8固定崗器械不用時(shí)，應(yīng)由當(dāng)事人交管理處統(tǒng)一保管。固定崗位1、悉本崗位職責(zé)，熟悉大廈業(yè)主基本情況，包括業(yè)主職業(yè)、相貌特征、常規(guī)進(jìn)出時(shí)間等。2、當(dāng)發(fā)現(xiàn)雙手提（拿）著重物的顧客進(jìn)出大門有困難時(shí)，應(yīng)主動(dòng)提供幫助。3、若遇領(lǐng)導(dǎo)或前來(lái)指導(dǎo)、參觀的社會(huì)各屆人士，應(yīng)立即起立敬禮。4、外來(lái)人員進(jìn)出，值班人員填寫(xiě)來(lái)訪登

14、記表，謝絕推銷和其他閑雜人員進(jìn)入。5、當(dāng)用戶搬出物品時(shí)，應(yīng)區(qū)分不同情況，必要時(shí)值班人員查驗(yàn)用戶出入物品申報(bào)表后予以放行，同時(shí)收回出入物品申報(bào)表。6、 要給郵局辦理簽收的郵件，應(yīng)參照信件收發(fā)管理程序處理，及時(shí)將郵件送給用戶簽收。7、 于出現(xiàn)的緊急情況，應(yīng)參照緊急事件處理程序處理。8、協(xié)助管理處其他班組（部門）做好有關(guān)管理工作（參見(jiàn)相關(guān)程序文件）。流動(dòng)崗位1、固定崗巡查參見(jiàn)固定崗巡查細(xì)則。2、當(dāng)業(yè)主、顧客有困難求助時(shí)，應(yīng)及時(shí)提供熱情的幫助。3、若遇領(lǐng)導(dǎo)或前來(lái)指導(dǎo)、參觀的社會(huì)各屆人士，應(yīng)敬禮、致謝。4、巡邏時(shí)要多走、多看、多聽(tīng)、多嗅。重點(diǎn)檢查治安、防火、防盜等情況，消防等公共設(shè)備、設(shè)施是否完好，防盜

15、門是否關(guān)好等。發(fā)現(xiàn)問(wèn)題立即處理，做好值班記錄表，并上報(bào)固定崗班長(zhǎng)或管理處主任。5、巡邏中發(fā)現(xiàn)可疑人員，要前往盤(pán)查，必要時(shí)檢查其所帶物品。屬三無(wú)人員，應(yīng)驅(qū)趕出轄區(qū)；屬推銷、擺賣人員，應(yīng)勸其離開(kāi)轄區(qū)。6、對(duì)于出現(xiàn)的緊急情況，應(yīng)參照緊急事件處理程序處理。7、協(xié)助管理處其他班組（部門）做好有關(guān)管理工作（參見(jiàn)相關(guān)程序文件）。7.3.2 交通車輛管理標(biāo)準(zhǔn)第八章 保潔服務(wù)方案 崗位設(shè)置與職責(zé)說(shuō)明崗位設(shè)置保潔：2名 保潔工作內(nèi)容、要點(diǎn)1、服從領(lǐng)導(dǎo)或管理人員安排,工作時(shí)間統(tǒng)一著裝、戴胸卡。2、嚴(yán)格遵守勞動(dòng)紀(jì)律,不遲到早退。病事假必須提前向本樓管理人員請(qǐng)假,未請(qǐng)假者按曠工論處。3、工作勤懇負(fù)責(zé),做好本責(zé)任區(qū)內(nèi)的衛(wèi)

16、生保潔工作。4、同事之間應(yīng)團(tuán)結(jié)互助,不鬧矛盾,不打擊諷刺先進(jìn)工作者。杜絕吵鬧、打罵事件的發(fā)生。5、愛(ài)護(hù)公物、節(jié)約水電,維護(hù)樓內(nèi)其他公共設(shè)施。上班期間衛(wèi)生區(qū)內(nèi)杜絕出現(xiàn)長(zhǎng)明燈、長(zhǎng)流水現(xiàn)象。6、拾到物品主動(dòng)上交,不留作私用。7、工作時(shí)間禁止干私活、拾廢品。8、保持上下水通暢,洗刷間、廁所堵塞應(yīng)及時(shí)上報(bào)。9、未經(jīng)分管人員同意,不準(zhǔn)私自關(guān)鎖洗刷間門和小廁所門,地漏蓋保持在原位。10、墻壁保持整潔,不能有粘貼臟物及亂刻畫(huà),瓷片不能有銹堿,頂棚等邊角不能有蛛網(wǎng)灰。洗刷間、廁所內(nèi)玻璃潔凈透亮,門面、門框、窗臺(tái)及窗框內(nèi)外不能有刻畫(huà)或灰塵。11、地面保持干凈,不能有泥垢、積水、紙屑、塑料、口香糖污漬等。12、水池

17、、水盆內(nèi)外應(yīng)潔凈,不能有污垢、銹斑。廁所沒(méi)有異味,便池內(nèi)外保持清潔,不能有糞便等臟物。13、廁所、洗刷間及休息室內(nèi)清潔工具擺放整潔,不亂放雜物。14、走廊及樓梯內(nèi)門、扶手及鐵柵欄應(yīng)干凈無(wú)灰塵。暖氣設(shè)施、飲水設(shè)施、消防器材、電器開(kāi)關(guān)等應(yīng)每日擦拭,及時(shí)清除墻壁上的踏痕。15、衛(wèi)生間紙簍應(yīng)及時(shí)清倒,紙簍內(nèi)廢棄物不應(yīng)超過(guò)23；紙簍內(nèi)廢棄物一律倒入樓外指定垃圾箱內(nèi),不得沖入廁所（洗刷間）下水道內(nèi)。16、衛(wèi)生工具等日常用品按規(guī)定手續(xù)及數(shù)量領(lǐng)取,盡量節(jié)約使用。17、積極完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。 大廳保潔范圍：大廳 工作內(nèi)容：指示牌、信報(bào)箱、煙灰桶、電制開(kāi)關(guān)、天花、燈飾、消防設(shè)施、公共走道地面、公共走道墻身、

18、地腳線、垃圾清理等。工作要點(diǎn)：n 集中清潔工作一定在辦公開(kāi)始之前完成。n 嚴(yán)格遵守甲方有關(guān)規(guī)定，一切行動(dòng)聽(tīng)指揮。n 清潔工作業(yè)期間注意禮節(jié)禮貌，盡量減低作業(yè)引起的噪音，注意清潔工具的擺放位置。n 擦玻璃、燈飾、天花、電制開(kāi)關(guān)等處時(shí)要注意安全，嚴(yán)格遵守操作規(guī)程。n 定時(shí)巡回檢查，勤于打掃。 消防樓梯、天臺(tái)工作內(nèi)容：樓梯地面、扶手、墻身、玻璃、電制開(kāi)關(guān)、天花、消防設(shè)備、鏡面、四周墻身、天臺(tái)。工作要點(diǎn)：n 嚴(yán)禁鎖住消防樓梯門，確保消防門的正常開(kāi)啟。n 平日注意樓梯間的通風(fēng)，保持空氣新鮮，風(fēng)雨天注意關(guān)好門窗。n 擦玻璃、燈飾、天花、電制開(kāi)關(guān)等處時(shí)要注意安全，嚴(yán)格遵守操作規(guī)程。n 天臺(tái)定期打掃，雨天注意排水，雪天及時(shí)清理積雪，風(fēng)天檢查附屬設(shè)備設(shè)施的穩(wěn)固性。n 發(fā)現(xiàn)公用設(shè)備設(shè)施等有問(wèn)題及時(shí)向有關(guān)人員反映。n 外廣場(chǎng)打掃時(shí)，雨天注意排水，雪天及時(shí)清理積雪，風(fēng)天檢查附屬設(shè)備設(shè)施的穩(wěn)固性。n 定期清理下水道、排水溝，保持衛(wèi)生。 洗手間工作要點(diǎn)：n 樓內(nèi)員工負(fù)責(zé)洗手間的清潔工作。n 洗手間的保潔頻度根據(jù)人流量確定，人流量少的洗手間為