中海地產(chǎn)建安成本控制要點(diǎn)

1、中海建安成本控制要點(diǎn)一、按照成本科目，逐一分析各項(xiàng)成本。1. 前期工程：一般水平，按建筑面積計(jì)算，單方造價(jià)在20-50元m2。這項(xiàng)費(fèi)用，與設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)無(wú)關(guān)。它與項(xiàng)目占地面積大小有關(guān)，與總建筑面積的關(guān)聯(lián)不大。場(chǎng)地的現(xiàn)狀，直接決定它的成本水平。（1） 比如，如果存在“場(chǎng)地土方工程”這一項(xiàng)的話，比如坡地項(xiàng)目，或未能進(jìn)行三通一平交地的項(xiàng)目，其造價(jià)水平就高。（2） 越是邊遠(yuǎn)地區(qū)，因其配套設(shè)施不齊全，需要施工的項(xiàng)目多，數(shù)量大，造價(jià)也相應(yīng)地高于市區(qū)項(xiàng)目。前期工程中需注意兩項(xiàng)，一是場(chǎng)地土方工程，目前很多項(xiàng)目自然高低于市政標(biāo)高，都需要大量回填土方，造價(jià)不低。能不能有什么巧辦法來(lái)降低這一部分的造價(jià)？因后面講到地下室還

2、會(huì)涉及到土方工程，這個(gè)問(wèn)題留到后面一并解決與回答。另一個(gè)注意點(diǎn)就是圍墻，我們?cè)?jīng)有某個(gè)項(xiàng)目的臨時(shí)圍墻分判花掉三個(gè)月的時(shí)間，現(xiàn)在聽(tīng)上去大家可能覺(jué)得比較難以理解，問(wèn)其原因就是設(shè)計(jì)對(duì)于圍墻的方案遲遲未定，反復(fù)修改，當(dāng)然不排除這個(gè)地塊的地理位置、地面以下的地質(zhì)有問(wèn)題，所以方案會(huì)不斷修正，但對(duì)于大多數(shù)項(xiàng)目，至少是同一個(gè)地區(qū)公司的項(xiàng)目來(lái)講，臨時(shí)圍墻的標(biāo)準(zhǔn)化肯定不是難事，這樣可以節(jié)省我們很多無(wú)謂的時(shí)間損耗，想想三個(gè)月的工期就因?yàn)榕R時(shí)圍墻工程而消耗掉是多么痛心的事情。其次在圍墻設(shè)計(jì)上要注意經(jīng)濟(jì)性，對(duì)于圍墻來(lái)講其主要功用還是圍護(hù)且是臨時(shí)性質(zhì)，當(dāng)然局部需要營(yíng)銷包裝，有些地區(qū)的圍墻全是方管支撐+鍍鋅鐵皮，平均2.5

3、米高，每延長(zhǎng)米單價(jià)高達(dá)1300元/m，部分營(yíng)銷宣傳路段是6米高，想想是比較奢侈的事情。還有一種情況，對(duì)于地塊較大的項(xiàng)目，需要分期建設(shè)，但是首期安排在地塊中間，遠(yuǎn)離市政交通道路，為了展示和銷售需要，在沒(méi)有整個(gè)地塊的道路交通系統(tǒng)設(shè)計(jì)的情況下，必然要興建一定數(shù)量的臨時(shí)道路、臨時(shí)圍墻、臨時(shí)綠化等等設(shè)施，花費(fèi)相當(dāng)大。這是不可取的。2. 基礎(chǔ)工程：對(duì)于樁基工程，以總建筑面積為單位計(jì)算，目前的造價(jià)水平是80120元m2。對(duì)于非樁工程，暫時(shí)錄不到規(guī)律數(shù)字，原因一方面是非樁基礎(chǔ)的形式多樣化，差異很大；另一方面是原來(lái)的科目沒(méi)有這一項(xiàng)，所有非樁基礎(chǔ)全部并入主體工程中去，在設(shè)置工程量清單時(shí)，混在一起，剝離不開(kāi)，這是不

4、科學(xué)的?；A(chǔ)工程的造價(jià)水平，從嚴(yán)格意義上講，與建筑物的基底面積直接相關(guān)，而與建筑物的層數(shù)（具體地體現(xiàn)在建筑面積上）關(guān)聯(lián)性較小。以建筑物基底計(jì)算的樁基礎(chǔ)工程，其造價(jià)為600800元m2?；A(chǔ)工程的造價(jià)水平，顯得較為剛性。（1） 地基處理：這項(xiàng)費(fèi)用，完全與場(chǎng)地的地質(zhì)條件有關(guān)，運(yùn)氣不好的，將付出大筆金錢，運(yùn)氣好的，支出很少，甚至不發(fā)生費(fèi)用。比如佛山地區(qū)地下溶洞較多，處理起來(lái)花費(fèi)大、耗時(shí)長(zhǎng)；有此地區(qū)會(huì)出現(xiàn)換填土現(xiàn)象，比如北京、成都，換填的原因主要是因?yàn)榭梢允褂梅菢痘A(chǔ)，但在基礎(chǔ)標(biāo)高的位置土質(zhì)不符合要求。相對(duì)來(lái)說(shuō)，換土之后如果能利用天然地基，是相當(dāng)節(jié)省的，但是，這種方案具有明顯的地區(qū)特征，不是每個(gè)城市都

5、可以效仿的。（2） 樁基礎(chǔ)：它的造價(jià)水平與樁的種類有關(guān)。而樁的種類在多數(shù)情況下，又是無(wú)法替換的，因而也顯示出剛性，比如對(duì)于人工挖孔樁和高強(qiáng)度管樁之間的選擇，如果因?yàn)榈鼗浫鯇?dǎo)致樁設(shè)計(jì)很長(zhǎng)，那是不便選用人工挖樁的，在工期和經(jīng)濟(jì)上都沒(méi)有優(yōu)勢(shì)。除樁型之外，樁的長(zhǎng)度是影響造價(jià)的重要原因，而樁長(zhǎng)又與地質(zhì)條件直接相關(guān)，一般地說(shuō)，樁基礎(chǔ)工程用在華南和華東地區(qū)，明顯地，華東的樁，要比華南的樁長(zhǎng)一些，因?yàn)橥临|(zhì)不好，有時(shí)被迫使用摩擦樁，直接導(dǎo)致樁的數(shù)量增加較多、樁也很長(zhǎng)。在某些情況下，抗撥樁可以用錨桿來(lái)代替，經(jīng)濟(jì)性顯著。在樁基礎(chǔ)工程施工中，需注意樁機(jī)數(shù)量、打樁順序與樁長(zhǎng)記錄，尤其是樁長(zhǎng)記錄。端承樁都是按實(shí)結(jié)算，結(jié)

6、算的數(shù)量依據(jù)全是靠現(xiàn)場(chǎng)的打樁記錄匯總而來(lái)，不能僅依靠監(jiān)理去驗(yàn)收，與我們自己人相比，監(jiān)理的誠(chéng)信度差得太遠(yuǎn)。樁基礎(chǔ)工程，其造價(jià)上有相當(dāng)?shù)膹椥?，需要我們做專門的優(yōu)化處理。我們部門曾經(jīng)發(fā)出過(guò)一份通報(bào)，某個(gè)項(xiàng)目的別墅樁基礎(chǔ)工程的造價(jià)超過(guò)400元m2，究其原因是樁數(shù)太密，承載力太高。根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)中心葉總意見(jiàn)，完全可以減少樁數(shù)量而用一塊較厚一些的“板”來(lái)作上部柱子的支撐體。所以，對(duì)于樁基礎(chǔ)工程，大家一定要有“優(yōu)化”意識(shí)?。?） 非樁基礎(chǔ)：如果能夠避免獨(dú)立的筏板基礎(chǔ)的話，基礎(chǔ)工程的造價(jià)將會(huì)明顯地降低，比如讓筏板同時(shí)兼做地下室的底板。如果僅有筏板而無(wú)地下室的話，那筏板就可惜了。對(duì)于低樓層建筑使用獨(dú)立柱基，是很經(jīng)

7、濟(jì)的。3. 地下室：地下室工程的造價(jià)，一般是2,2003,000元m2。目前有不少地區(qū)的地下室造價(jià)已經(jīng)達(dá)到4,000的水平了，非?？膳?！影響地下室造價(jià)的因素很多：（1） 地下室面積：?jiǎn)蝹€(gè)地下室的面積越小，整體造價(jià)水平就越高，因?yàn)樗謹(jǐn)偭怂闹艿膲w，所以多棟高層建筑，其下面的地下室如果是連成一片的話，相對(duì)來(lái)說(shuō)，就很經(jīng)濟(jì)；而如果每一棟的下部都有一個(gè)獨(dú)立的地下室，而每個(gè)地下室又相互連通，象是“地道戰(zhàn)”一樣，那么多個(gè)地下室的造價(jià)水平肯定要高于一個(gè)地下室。在這一點(diǎn)上，請(qǐng)?jiān)O(shè)計(jì)部門在評(píng)審方案時(shí)多加注意。（2） 地下室的層數(shù)：一般來(lái)說(shuō)，地下室的層數(shù)多一些，比如23層，其經(jīng)濟(jì)性會(huì)比1層要好，因?yàn)榈装搴晚敯暹@些造

8、價(jià)高昂的構(gòu)件將會(huì)被分?jǐn)?。但是，也?huì)出現(xiàn)另外一種情況，因?yàn)榈叵率姨睿淤M(fèi)用加大，將會(huì)增加地下室的單方造價(jià)，同時(shí)，施工周期也較長(zhǎng)，基坑安全風(fēng)險(xiǎn)也將大增。這一點(diǎn)在城市中心地帶體現(xiàn)得非常明顯，比如上海的建國(guó)東路項(xiàng)目和南京的凱旋門項(xiàng)目，而在場(chǎng)地開(kāi)闊、無(wú)不良地質(zhì)的條件下，多層地下室其經(jīng)濟(jì)性肯定優(yōu)于單層地下室。一般來(lái)說(shuō)，我們還很少遇到對(duì)地下室層數(shù)的討論，因?yàn)橛绊懙叵率覍訑?shù)的因素，往往是固定的，沒(méi)有可變的余地。因?yàn)椋阂?、地下室的面積，我們總是希望越小越好，最好不建；二、最小面積的地下室如果在項(xiàng)目占地面積足夠大的情況下，自然大家只會(huì)做一層，而不會(huì)設(shè)計(jì)成兩層，相反如果項(xiàng)目占地面積小，要想獲得足夠數(shù)量的地下室面

9、積，自己只能向地底下要空間。（3） 設(shè)計(jì)的經(jīng)濟(jì)性：具體地體現(xiàn)上鋼筋和砼的用量指標(biāo)上，這一點(diǎn)極其關(guān)鍵！是地下室建造成本控制的核心！。目前的水平是鋼筋140200kg/m2，甚至更多；砼是1.0m3/m2以上，影響砼用量的是底板厚度。有500mm厚的，也有1000mm厚的。當(dāng)然跟層數(shù)也有關(guān)系，層數(shù)多，攤銷下來(lái)的指標(biāo)就很底。想說(shuō)明的是，我們?cè)?8年8月底下發(fā)的限額審批意見(jiàn)中對(duì)于鋼筋與砼指標(biāo)含量沒(méi)有提出具體的限額數(shù)據(jù)，原因是全國(guó)各個(gè)地區(qū)的抗震等級(jí)、地質(zhì)條件、人防要求等很多因素不一致，但應(yīng)該來(lái)說(shuō)在同一個(gè)區(qū)域相對(duì)有一定的規(guī)律，或者說(shuō)研究起來(lái)更有指導(dǎo)意義，文中提出請(qǐng)各個(gè)區(qū)域來(lái)進(jìn)行研究并細(xì)化具體指標(biāo)。以下列出

10、目前在建的一些項(xiàng)目的指標(biāo)含量，可大概看出一個(gè)區(qū)間：項(xiàng)目名稱地下室鋼筋含量（kgm2）地下室砼含量（m3m2）華南區(qū)深圳康城花園B區(qū)130.981.30廣州璟暉華庭二期145.001.09佛山金沙灣東區(qū)一期154.401.25中山翠林蘭溪園三期B區(qū)華東區(qū)及上海南京凱旋門項(xiàng)目235.001.74寧波雍城世家一期194.001.98星湖國(guó)際項(xiàng)目二期B區(qū)201.001.38杭州錢塘山水項(xiàng)目189.001.31上海瀛臺(tái)二期223.001.10華北區(qū)北京中海城R4地塊180.000.99天津御湖翰苑項(xiàng)目170.001.20濟(jì)南紫御東郡項(xiàng)目一期180.00（預(yù)測(cè)）1.40（預(yù)測(cè)）北方區(qū)長(zhǎng)春國(guó)際社區(qū)一期179

11、.821.16沈陽(yáng)國(guó)際社區(qū)一期180.000.90大連中海華庭項(xiàng)目160.001.04青島中海熙岸項(xiàng)目151.001.21西部成都翠屏灣190.001.70西安國(guó)際社區(qū)4#地119.251.36重慶北濱一號(hào)二期600.45（4） 頂板覆土：這個(gè)因素，影響很大。不少項(xiàng)目，因?yàn)榈叵率艺紦?jù)了大部分的地面面積，所以要解決小區(qū)的環(huán)境，就只能在地下室頂板上想辦法。覆土1.02.0m是很常見(jiàn)的。因?yàn)橛懈餐粒瑢⒅苯佑绊懙巾敯宀课坏牧旱母叨群桶宓暮穸?，以及配筋加大。因?yàn)榱杭痈?，將?dǎo)致抹灰工程量和防水工程量大幅度增加。至于覆土影響造價(jià)至何種程度，我們目前沒(méi)有數(shù)字，因?yàn)檫@一部分不好單獨(dú)計(jì)算，但可以尋找面積大小、平面

12、布局、層數(shù)都相近的兩個(gè)地下室，一個(gè)有覆土，一個(gè)沒(méi)有覆土，求其差異，進(jìn)而得出相應(yīng)的結(jié)果。我們建議控制覆土厚度，在地下室頂板部位，不要安排消防通道和大型苗木。（5） 基坑支護(hù)：涉及到經(jīng)濟(jì)性，在能夠保證安全的情況下，盡量?jī)?yōu)化方案，追求最大的經(jīng)濟(jì)性。安全性必須要由施工單位來(lái)承諾，否則將來(lái)我們會(huì)面臨被索賠的問(wèn)題。在安全性，我們自己要有基本的判斷，在我們與施工單位之間，求得安全性認(rèn)識(shí)的平衡，不能被施工單位牽著鼻子走。（6） 土方工程：對(duì)于土方工程量較大的項(xiàng)目分期，土方管理是一門學(xué)問(wèn)，也容易被大家忽視，需考慮到開(kāi)挖土方的可利用性。對(duì)于開(kāi)挖出來(lái)的土方，能否用于本期或該項(xiàng)目的前期回填；仍需外運(yùn)的土方，若能聯(lián)系到

13、某些項(xiàng)目正需要大量回填，盡可能 “變廢為寶”，可減少工程造價(jià)。目前各地區(qū)土方開(kāi)挖+外運(yùn)的單價(jià)一般在25-50元/m3之間，而土方開(kāi)挖的承建商之所以能賺取較多利潤(rùn)，很多時(shí)候也是拉A地的土去填B地，兩邊收錢。（7） 地下室的豪華程度：中海地下室，很豪華。有很多甲級(jí)寫(xiě)字樓和五星級(jí)酒店，它的地下室水平，遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有我們中海的水平高，哪怕我們的項(xiàng)目是個(gè)中檔定位的項(xiàng)目。這也是中?！疤珜?shí)在”的一種表現(xiàn)。從設(shè)計(jì)角度來(lái)說(shuō)，功能齊全，用料經(jīng)久耐用，在使用過(guò)程中，物業(yè)管理方面就不會(huì)投訴，否則物業(yè)肯定經(jīng)常性找設(shè)計(jì)上的毛病，我們的設(shè)計(jì)人員承擔(dān)不起這些背后的議論和指責(zé)，所以，就一次設(shè)計(jì)到位。豪華的表現(xiàn)，集中在地面處理上，其次

14、上墻面的處理。地面是不是一定要做一層專用油漆或硬化面層，要視項(xiàng)目檔次而定，不能連低檔樓盤都這么做。建設(shè)只有高檔樓盤才考慮面層處理。（8） 人防工程：影響造價(jià)較為明顯，但因?yàn)榫唧w的表現(xiàn)形式是在結(jié)構(gòu)工程上，所以無(wú)法拆分出造價(jià)水平。加之，人防工程是被動(dòng)接受的設(shè)計(jì)，想不建都不行。（9） 防水工程：一般來(lái)說(shuō)，我們只設(shè)計(jì)外防水。在外防水上，有不少地區(qū)公司將底板防水層省掉。如果地下室設(shè)計(jì)成內(nèi)外兩層防水的話，那就大可不必了。但外墻防水目前有些地區(qū)是一道，有些地區(qū)公司是兩道防水（卷材+涂膜或兩層卷材），有些還會(huì)再加上一道JS防水劑，是否有必要這么多道？值得研究。我們強(qiáng)調(diào)，防水層不準(zhǔn)做兩道，如果你怕漏，從施工管理

15、上找原因，而不準(zhǔn)通過(guò)額外花費(fèi)來(lái)補(bǔ)自己管理上的漏洞。地下室哪些部位在設(shè)計(jì)上做法上可以優(yōu)化？（1） 方柱比圓柱便宜。涉及到模板、抹灰等工序。每平方米的模板和抹灰至少節(jié)省10元，甚至15元。（2） 墻柱面在用涂料時(shí)，可以考慮將膩?zhàn)庸ば蚴÷?，只刷涂料，雖然涂料用量可能會(huì)增加，但膩?zhàn)庸ば蚋F。當(dāng)然，地下室地涂料，也不必用好的，一般檔次的就行。目前膩?zhàn)拥脑靸r(jià)是68元m2。（3） 天花不要抹灰，直接做涂料（有些地區(qū)天花不抹灰也不刷涂料）。天花因?yàn)橛写罅康牧?，所以抹灰面積一般是建筑面積的1.2倍以上，遇有頂板覆土?xí)r，因?yàn)榱盒枰痈撸旎娣e甚至?xí)_(dá)到建筑面積的1.5倍。每平方米的抹灰造價(jià)按12元m2計(jì)算，對(duì)于

16、10,000m2的地下室，如果天花抹灰面積是15,000m2，僅此一項(xiàng)就可以節(jié)省18萬(wàn)，夠發(fā)兩個(gè)骨干員工的一年工資。（4） 少設(shè)計(jì)幾盞燈。燈火通明是浪費(fèi)。（5） 如果能做成自然通風(fēng)的地下室，那么在機(jī)電工程上，將會(huì)節(jié)省相當(dāng)?shù)馁M(fèi)用。比如各種風(fēng)管和風(fēng)機(jī)，就可以省掉。另外，能使用中壓的通風(fēng)管就不要用高壓的，因?yàn)檫@兩種情況下使用的板厚相差較大。（6） 地下室的門窗工程，主要是防火門，它的數(shù)量是按規(guī)范確定的，剛性很強(qiáng)，想在設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)上節(jié)省，不容易。（7） 地下室的機(jī)電工程，機(jī)電成本可以說(shuō)是個(gè)無(wú)底洞，管理得好也可以更經(jīng)濟(jì)，而且對(duì)于地下室還涉及到很多要與政府壟斷行業(yè)的承建范圍接駁，所以在設(shè)計(jì)上需要注意以下幾點(diǎn)：

17、a. 做好管線綜合平衡，防止不必要的設(shè)計(jì)變更和現(xiàn)場(chǎng)修改，以致造成浪費(fèi)；b. 對(duì)于電氣部分，有條件的機(jī)電圖紙最好能和電力設(shè)計(jì)院的外電設(shè)計(jì)相匹配（至少需要機(jī)電設(shè)計(jì)單位了解電力設(shè)計(jì)院當(dāng)?shù)刈龇ǎ@樣防止兩者之間的差異較大，而使機(jī)電成本無(wú)法控制；c. 合理設(shè)置水泵房、消防等控制中心位置，以最適合的位置以減少各管路長(zhǎng)度；d. 合理選用各管材：預(yù)埋的電線管用PVC管，從橋架接至末端設(shè)備之間的管段用鍍鋅電線管（當(dāng)?shù)赜袕?qiáng)制規(guī)定的除外）；給排水的管材也是，PVC-U排水管不需要用加厚的就不要用加厚的；消火栓和噴淋給水管能用國(guó)標(biāo)鍍鋅鋼管的就不要使用加厚鍍鋅鋼管等等。4. 地面以上建筑：以住宅層的單體造價(jià)為例，目前

18、一般是1,6501,850元m2（不含戶內(nèi)裝飾），比2006年平均水平高出300-400元/m2。項(xiàng)目名稱住宅層單方成本（元m2）竣工時(shí)間深圳月朗苑多層1,119.942006年10月小高層1,352.06高層1,400.53成都格林威治城（高層）1,499.962006年11月成都常春藤花園小高層1,570.392007年05月高層1,487.82西安中海華庭小高層1,463.842007年06月高層1,368.14佛山萬(wàn)錦豪園一期小高層1,244.702006年12月高層1,310.09從物業(yè)類型上看，小高層與高層、超高層的造價(jià)差別并不大，這一點(diǎn)，可能巔覆了大家的常識(shí)。我們現(xiàn)在的住宅設(shè)計(jì)都

19、是要求不露梁不露柱，所以在結(jié)構(gòu)上基本都是“框剪”體系，而與層數(shù)無(wú)關(guān)，所以在鋼筋和砼的含量上相異不明顯；但是對(duì)于別墅這類低層建筑來(lái)說(shuō)，就完全沒(méi)有必要設(shè)計(jì)“剪力”或“短肢”了，太浪費(fèi)！。而帶電梯的住宅比不帶地電梯的住宅每平方米高50元m2（1） 建筑工程：此處的建筑工程，已經(jīng)剝離了外立面裝飾、外墻保溫、防水等項(xiàng)目，所以，影響造價(jià)水平的因素集中在設(shè)計(jì)的經(jīng)濟(jì)性上，即鋼筋和砼的用量，以及屋面造型。住宅層在結(jié)構(gòu)形式上，選擇余地不大，因?yàn)槌杀究刂频闹攸c(diǎn)集中在鋼筋和砼的用量上。這是設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)性優(yōu)化的重點(diǎn)！影響鋼筋和砼用量指標(biāo)的，還有一個(gè)隱性的因素，即所謂“贈(zèng)送面積”。我們強(qiáng)調(diào)，建安成本所使用的建筑面積，是按照全

20、國(guó)統(tǒng)一的建筑面積計(jì)算規(guī)則計(jì)算的，而不是以各地區(qū)各城市房管部門房屋測(cè)繪所掌握的面積計(jì)算口徑來(lái)計(jì)算。在這種情況下，如果還有“贈(zèng)送面積”的，應(yīng)該說(shuō)明贈(zèng)送的部位和面積數(shù)量，以便于判斷成本本身的合理性。目前的水平，鋼筋4560kg/m2，砼0.35-0.45m3m2。目前鋼筋的施工單價(jià)約為5.50-6.00元kg，每節(jié)約5kg的鋼筋，就可以節(jié)省成本約30元m2。C30砼的價(jià)格約為350元m3，每節(jié)約0.1m3/m2砼的用量，也可以省35元m2。屋頂造型影響單方造價(jià)水平顯明，越是層數(shù)少的建筑物，分?jǐn)偟某杀驹礁?。?） 防水工程：此項(xiàng)攤至地上建筑面積一般約為20-30元/m2（僅廚衛(wèi)與屋面），但有些地區(qū)還要

21、做外墻防水上，如果外墻全部做防水，造價(jià)增加至少40元m2。但是，外墻是不是一定要做防水？可以再作研究，外墻滲漏主要集中在窗框與外墻的交界處。墻體滲漏的情況，少見(jiàn)。（3） 入戶門工程：如果是木質(zhì)入戶門，其造價(jià)與木材的種類有關(guān)，另外，裝飾性的邊條，如果是整塊木料加工而成，造價(jià)昂貴，相反如果是多塊木片疊合而成，則相對(duì)便宜。這一項(xiàng)費(fèi)用，剛性明顯，因?yàn)閿?shù)量固定，每戶一樘，目前來(lái)講一般均價(jià)在2000-3000元/樘，高檔一點(diǎn)的可能一樘門的一套鎖都需要1500元/樘，整樘門可能在5000元/樘左右，有些可能還要夾鋼板，目前知道的“最高記錄”是聯(lián)排別墅的3萬(wàn)/樘。（4） 外立面門窗工程：這一項(xiàng)剛性和彈性都很明

22、顯。目前，外立面的門窗與建筑面積（僅限所在樓層）之比，我們稱之為“窗積比”，約為0.25-0.3（北方一般在0.25左右）。這個(gè)指標(biāo)很重要，如果能控制在0.25,是比較恰當(dāng)?shù)摹ｉT窗造價(jià)的剛性就體現(xiàn)在這個(gè)比例上，如果這個(gè)比例已經(jīng)確定了，而且已經(jīng)施工了，那么就無(wú)法再修改圖紙了。影響門窗造價(jià)的主要是門窗的功能。比如隔熱、雙玻、較好的五金件、玻璃的種類（凈白玻？或是專門顏色？）。如果門窗用后裝法施工，將出現(xiàn)附框的費(fèi)用，相當(dāng)于每平方米建筑面積增加造價(jià)1015元。目前普通型材、粉末噴涂、雙玻、較好的五金配件，門窗的平均單價(jià)是350元m2；斷橋隔熱大約是500元m2左右，塑鋼門窗（雙玻）大約在350-400

23、元/m2左右。（5） 鋁門窗的替代品，僅塑鋼一種，雖然其具有良好的隔熱性，但塑鋼的檔次明顯低于鋁門窗。所以，在鋁門窗工程上，我們只能從其檔次上注意節(jié)約，比如不輕易使用氟碳噴涂，LOW-E玻璃，對(duì)于聯(lián)排別墅不要輕易嘗試木包鋁，內(nèi)開(kāi)內(nèi)倒形式的門窗，這樣的窗的造價(jià)是普通的3倍（以350元/m2為基數(shù)）！若以0.3的窗積比計(jì)算，相當(dāng)于地上物業(yè)的單方造價(jià)將增加210元/m2（以地上建筑面積計(jì)），若按可售，增加的造價(jià)將會(huì)更高！目前各地區(qū)公司在門窗檔次上有跟別人血拼的傾向，這種不顧項(xiàng)目定位、檔次、售價(jià)等因素的攀比心理，要不得。（6） 保溫工程：屬于地方性工程，與地區(qū)氣候條件有關(guān)。目前以50mm-110mm苯

24、板保溫為主，華東地區(qū)是采用內(nèi)外兩道保溫砂漿，總的來(lái)講，每平方米建筑面積的造價(jià)在80100元m2。總體上說(shuō)，南方地區(qū)節(jié)省了這部分費(fèi)用。（7） 外立面裝飾：這是影響建筑物單體造價(jià)水平的又一個(gè)重要因素。一是外立面裝飾面積與建筑面積之比，我們稱為“墻積比”，普遍的數(shù)字是11.3；但少部分項(xiàng)目也有1.61.8的，這個(gè)比例偏高，對(duì)于聯(lián)排別墅或獨(dú)棟別墅來(lái)講，墻積比目前大部分在1.8-2.1之間，甚至更高。如果在設(shè)計(jì)上，能夠注意立面的層次不要過(guò)多，將會(huì)大大地降低墻積比。二是裝飾的檔次，就是用料。以面磚為例，我們現(xiàn)在的集中采購(gòu)的普通檔次的面磚，是22元m2，面磚施工的單價(jià)為45元m2，那么外立面的造價(jià)是67元m

25、2，按墻積比1.2折算成建筑面積，其單方造價(jià)是80.40元m2。如果墻積比提高到1.4，則增加建筑面積的造價(jià)是13元，與門的造價(jià)，或防水工程（不包括外墻防水）、或欄桿的造價(jià)、或安防系統(tǒng)的造價(jià)相當(dāng)。如果要用較好的外墻磚，比如臺(tái)資廠或日資廠，材料價(jià)格估計(jì)是50元m2，相當(dāng)于增加建筑面積造價(jià)33.6元m2。如果用涂料，目前來(lái)說(shuō)，30元m2的造價(jià)可以做到較好的合資產(chǎn)品。如果用石材，一要看用量比例，二要看石材種類。限額審批意見(jiàn)一文中明確提出了對(duì)于各種材料使用面積的比例限制，但由于石材的價(jià)格范圍比較大，沒(méi)有對(duì)其材料單價(jià)提出限額標(biāo)準(zhǔn)，且涉及到外立面的效果問(wèn)題，但設(shè)計(jì)選型的時(shí)候應(yīng)注意，能用國(guó)產(chǎn)就不用進(jìn)口，一般

26、來(lái)講小業(yè)主是不會(huì)有我們建筑師一樣的眼光，分辨不出來(lái)進(jìn)口還是國(guó)產(chǎn)的，另外對(duì)于聯(lián)排別墅外立面的石材，是濕貼還是干掛，需要斟酌并較早確定下來(lái)，有地區(qū)外立面石材裝飾工程分判了幾個(gè)月，最終還沒(méi)有確定是干掛還是濕貼。目前來(lái)看，高檔的聯(lián)排別墅整項(xiàng)造價(jià)以地上建筑面積計(jì)約350元/m2以下，小高層、高層物業(yè)的外立面裝飾造價(jià)在110元/m2左右，高檔的在160元/m2左右。目前此項(xiàng)造價(jià)的“最高記錄”是520元/m2，當(dāng)然只是報(bào)成本預(yù)測(cè)時(shí)候的數(shù)據(jù)，最終不可能按這個(gè)指標(biāo)去批復(fù)。希望各地區(qū)公司在外立面裝飾造價(jià)上，要保持克制！一定要認(rèn)清自己項(xiàng)目的檔次和售價(jià)。（8） 欄桿工程：目前來(lái)說(shuō)，影響造價(jià)水平不大。一是欄桿不可能人為

27、地節(jié)省，有多大的開(kāi)間，就需要多長(zhǎng)的欄桿；二是設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)上，我們比較謹(jǐn)慎，一般是鐵質(zhì)加玻璃。只要不是太多花飾或是使用不銹鋼，造價(jià)影響就不大。常規(guī)來(lái)講欄桿每延米造價(jià)約在300-450元/米范圍內(nèi)，而整項(xiàng)欄桿工程的造價(jià)攤至建筑面積約為30-40元/m2。（9） 大堂裝飾：影響不大，因?yàn)橐粭澖ㄖ挥幸粋€(gè)大堂。裝飾檔次，豪華裝飾一個(gè)需要50萬(wàn)元，普通裝飾，一個(gè)只需要不到5萬(wàn)元。目前限額審批意見(jiàn)中提到的檔次標(biāo)準(zhǔn)是3500、2500、1500元/m2，此項(xiàng)的單方指標(biāo)受層數(shù)的影響較大，但一般在10-20元/m2，最高不超過(guò)25元/m2。（10） 公共部位裝飾：主要是電梯廳。目前我們的裝飾標(biāo)準(zhǔn)一般是地面和墻面使用

28、拋光磚，或者加配一些石材裝飾線條。電梯門套普通用石材。造價(jià)水平是5060元m2建筑面積。以公共部位的面積來(lái)計(jì)，造價(jià)水平約為980元m2，數(shù)字較高的原因是墻體面積大，用料多，再就是公共部分較多，一般來(lái)講電梯廳面積在10m2左右比較常見(jiàn)，但多的也會(huì)達(dá)到20-30m2，這需要我們?cè)谠O(shè)計(jì)時(shí)盡量減少公共部分空間。對(duì)于中低檔項(xiàng)目，在選材上，一定要選小規(guī)格產(chǎn)品，這樣比較經(jīng)濟(jì)。另外就是取消石材點(diǎn)綴，比如踢腳線、波打線等。而對(duì)于走火樓梯間，如果是配電梯的住宅，一定要簡(jiǎn)單裝修，不得全地鋪磚，不得使用木質(zhì)扶手。（11） 機(jī)電系統(tǒng)工程：對(duì)于毛坯住宅來(lái)說(shuō)，造價(jià)顯得剛性。合計(jì)約為200元m2以下，不包括特殊地區(qū)的采暖、中

29、水等系統(tǒng)。在電氣系統(tǒng)上，住宅優(yōu)化的余地不大，隨便生活質(zhì)量的改善，電位數(shù)量總是越來(lái)越多，這個(gè)源流我們也得適應(yīng)。但是對(duì)于給排水系統(tǒng)，則大有文章可做，一是管材的材質(zhì)，比如排水系統(tǒng)要選用UPVC，而不是金屬管材；上水管道要選用普通材質(zhì)而不是昂貴的新產(chǎn)品；二是系統(tǒng)的功能要講究，比如同層排水造價(jià)昂貴，不要選用。（12） 直飲水工程：意義不大。多數(shù)情況下是開(kāi)發(fā)商掏錢，運(yùn)營(yíng)商想賺錢也沒(méi)賺到。但是，因?yàn)闃潜P需要互相攀比，所以，你有，我也得有。目前的造價(jià)水平每戶是10001500元不等，推銷到總建筑面積里去，相當(dāng)于10元m2。（13） 安防工程：造價(jià)有相當(dāng)?shù)膹椥?。主要表現(xiàn)在功能上，有不少噱頭一類的功能，盡量不要用

30、。另外一點(diǎn)就是可視對(duì)講顯示器是黑白還是彩色。彩色的貴一倍多。這項(xiàng)費(fèi)用，各地區(qū)有明顯的攀比之風(fēng)，比如顯示器上可以發(fā)布物業(yè)管理處的天氣預(yù)報(bào)，或物業(yè)管理處的各類通知等等，有必要嗎？還有家用的可視對(duì)講就這么重要嗎？現(xiàn)代家庭生活是越來(lái)越簡(jiǎn)單了，一年之中你家有幾批客人拜訪過(guò)？我們沒(méi)有必要為那么“擺設(shè)”去花那么多的錢。（14） 電梯工程：其造價(jià)高低一是功能，太多的功能，未必能夠用得到；另外一點(diǎn)是選配的標(biāo)準(zhǔn)，比如層門是用不銹鋼還是普通的噴漆鋼板？還有一點(diǎn)要注意，不要盲目地去追新產(chǎn)品。新產(chǎn)品普通存在功能不穩(wěn)定、價(jià)格高，維修運(yùn)營(yíng)費(fèi)用高的特點(diǎn)。電梯的附加功能，你不說(shuō)，用戶是永遠(yuǎn)不知道的。用戶所需要的就是平安地送他到

31、所在樓層，其他功能對(duì)于用戶，全是多余的。電梯產(chǎn)品的系統(tǒng)有高低檔之分，但是其系統(tǒng)的“標(biāo)識(shí)”都不是顯示在表面的，你不說(shuō)，別人永遠(yuǎn)不知道。電梯工程的單方造價(jià)的高低，與其所服務(wù)的面積直接相關(guān)，對(duì)于一個(gè)10層左右的小高層來(lái)說(shuō)，如果是一梯兩戶，其電梯攤銷的成本非常高，如果是一梯三戶或四戶，則成本成倍地下降。目前對(duì)于100米高層住宅來(lái)說(shuō)，住宅層電梯造價(jià)50元m2是正常的，但是也有個(gè)別項(xiàng)目，十幾層高，電梯攤銷超過(guò)200元m2。（15） 建筑物的泛光照明工程：一般來(lái)說(shuō)，安裝在屋頂上的燈光，每棟5萬(wàn)元的造價(jià)是適當(dāng)?shù)?。但是，我們也要注意，不是每個(gè)項(xiàng)目都需要泛光的。一個(gè)普通的項(xiàng)目，設(shè)置了泛光照明，有什么意義？！除了讓

32、物業(yè)多掏一些電費(fèi)以外，能起到什么作用？5. 配套設(shè)施：因?yàn)槲飿I(yè)的類型、用途不一，不好一概而論，目前我們控制的標(biāo)準(zhǔn)是學(xué)校1600元m2全包，會(huì)所35004000元m2全包（含建造與裝修）。6. 配套工程：這一項(xiàng)費(fèi)用，顯得較為剛性。具備一些彈性的項(xiàng)目是變配電工程，主要體現(xiàn)在設(shè)計(jì)上，因?yàn)樵O(shè)計(jì)和施工都是壟斷的，所以其設(shè)計(jì)的經(jīng)濟(jì)性需要甲方專人把握，甚至需要公關(guān)。以KVA為指標(biāo)，每一單位的成本是2000元KVA左右。但是，其造價(jià)水平，又與地方土政策有關(guān)，可注意以下幾點(diǎn)：（1） 高低壓柜和元器件在品牌和廠家選擇上很重要，能用合資的就不用進(jìn)口的，能用國(guó)產(chǎn)的就不用合資的，因?yàn)檫@些本來(lái)就是電力部門管理的，他們?cè)谠O(shè)

33、計(jì)的時(shí)候不會(huì)考慮到經(jīng)濟(jì)因素，若能通過(guò)公關(guān)然后修改設(shè)計(jì)是最好的；（2） 對(duì)于電纜，能用四芯滿足要求的就不要用五芯電纜（包括插接母線），能用阻燃的就不要用耐火的，這個(gè)存在很大的造價(jià)差異；（3） 對(duì)于地庫(kù)面積很大的地庫(kù)，如果單獨(dú)設(shè)置一個(gè)發(fā)電機(jī)房，那么每一路應(yīng)急電源需要從發(fā)電機(jī)房引出，這樣會(huì)增加很多造價(jià)，不如將發(fā)電機(jī)房分成多個(gè)發(fā)電機(jī)低壓房，雖然增加了低壓柜，但總造價(jià)是要減少很多的，對(duì)于具體怎么分當(dāng)然需要在設(shè)計(jì)過(guò)程中進(jìn)行論證。另一項(xiàng)是室外管網(wǎng)工程，尤其是對(duì)于聯(lián)排別墅周圍的室外管網(wǎng)工程現(xiàn)場(chǎng)管理大家一直認(rèn)為是很頭痛的事情，工期緊，現(xiàn)場(chǎng)的承建商多，工作面也處于交叉狀態(tài)，工序上也會(huì)前后搭接，容易引起相互的爭(zhēng)執(zhí)，

34、從而直接影響項(xiàng)目進(jìn)度。主要還是關(guān)于合同范圍的，這需要我們?cè)诜峙械臅r(shí)候劃分好合同范圍，對(duì)于室外工程的土石方開(kāi)挖與回填分判給一家單位去做，不能消防挖了弱電挖，弱電挖完煤氣挖，外電挖，機(jī)電挖，亂成一團(tuán)。7. 室外工程：造價(jià)具有相當(dāng)?shù)膹椥浴１憩F(xiàn)在兩方面，一是景觀工程，二是小區(qū)圍墻工程。（1） 景觀工程，是現(xiàn)代地產(chǎn)行業(yè)的一張王牌！十年前的任何樓盤，都是種幾顆樹(shù)就算了。而現(xiàn)在，是造景。而普遍地看來(lái)，開(kāi)發(fā)商都愿意花大量的錢去造景。所以說(shuō)，景觀工程是個(gè)無(wú)底洞，理論上說(shuō)，有多少錢，都可以花出去；這不象毛坯的建筑單體，再怎么做，也就是鋼筋砼而已，墻不可能砌兩層，門窗也不可能再加一層，外立面的材料最貴的就是石材，但

35、對(duì)于住宅來(lái)說(shuō)，不可設(shè)計(jì)成從頂?shù)降锥际鞘?。景觀工程的特點(diǎn)就在于“空間的無(wú)限性”和“植物的稀缺性”，這兩個(gè)性質(zhì)，可以讓錢貶值！目前室外工程的造價(jià)水平，我們一般控制在每平方米建筑面積100120元m2，以空地面積來(lái)計(jì)，整個(gè)室外工程的造價(jià)水平是400500元m2，相當(dāng)于每一平方米的地面上，放4張或5張100塊的鈔票。個(gè)別項(xiàng)目占地小，空地面積也小的情況下，室外工程造價(jià)略高，可能在550-750元/m2。如何控制景觀工程的造價(jià)：a. 軟的多，硬的少：軟景與硬景的比例，要盡量偏于軟景。硬景太多，除了造價(jià)昂貴之外，給人的印象也脫離不了“石屎森林”。b. 普通的多，名貴的少：對(duì)于植物，品種和規(guī)格的價(jià)格差異非常

36、大。一顆海棗要幾萬(wàn)甚至10萬(wàn)，而一顆本地的榕樹(shù)或樟樹(shù)，估計(jì)就是35000元。相差十倍。再者說(shuō)，普通的消費(fèi)者，能夠認(rèn)識(shí)幾十種樹(shù)木？他可能更多地注意樹(shù)干是不是夠粗，樹(shù)冠是不是夠大，能不能營(yíng)造陰涼，甚至能夠生存多久？十萬(wàn)塊的樹(shù)死了，那么十萬(wàn)塊就打了水漂，而3000塊的樹(shù)死了，花費(fèi)不多就可以更換。名貴的樹(shù)木，就象是古董，但是古董鑒賞家在人群中的比例可能是十萬(wàn)或是百萬(wàn)分之一。c. 控制水景：水景造價(jià)昂貴，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用高，即耗電又耗水，（很多水景工程漏水！）后期不能經(jīng)常使用，就變成擺設(shè)了。（2） 小區(qū)圍墻工程：要注意用料盡量地少，漏空多一些，燈光少一些。此外就是注意門樓。門樓也可以說(shuō)是無(wú)底洞，一個(gè)門樓花100

37、多萬(wàn)，并不罕見(jiàn)。一、 相關(guān)部門工作中存在的問(wèn)題（一） 設(shè)計(jì)管理環(huán)節(jié)1. 設(shè)計(jì)圖紙漏項(xiàng)太多，在施工過(guò)程中，對(duì)于增加項(xiàng)目的報(bào)價(jià)，肯定是施工單位占便宜。還有一種傾向，明知有漏項(xiàng)卻不積極地去解決，一味地往后推，給施工單位創(chuàng)造索賠機(jī)會(huì)。2. 圖紙修改也很有意思，很多情況是剛剛定標(biāo)，圖紙就全面地修改了，也就是招標(biāo)用一套圖，施工時(shí)卻用另外一套圖，這種情況對(duì)工程造價(jià)控制極為不利，同時(shí)人為地增加了其他部門的工作量。3. 分批出圖，人為地將本可整項(xiàng)發(fā)包的工程分割成若干個(gè)小工程，而最終被施工單位通過(guò)議標(biāo)的形式將整個(gè)工程“蠶食”下來(lái)，這樣在總造價(jià)上肯定是對(duì)施工單位有利。4. 對(duì)材料、工藝研究不透，在設(shè)計(jì)上一味依靠“外

38、援”。一是依靠設(shè)計(jì)單位，而大家都知道設(shè)計(jì)單位對(duì)業(yè)主的造價(jià)控制往往是不考慮的，它只需要將圖紙交出去，拿回設(shè)計(jì)費(fèi)就萬(wàn)事大吉了，業(yè)主花了多少冤枉錢與設(shè)計(jì)單位無(wú)關(guān)！所以對(duì)于設(shè)計(jì)圖紙作全面認(rèn)真的審查，是非常必要的。二是依靠施工單位提供設(shè)計(jì)圖紙或方案，而我們自己即不作仔細(xì)研究，也不作深入復(fù)核，以至于本來(lái)可以省的錢，白白地花掉了。5. 對(duì)于施工單位提出的更改，缺乏應(yīng)有的警惕，輕易地同意對(duì)方的意見(jiàn)。其結(jié)果可能會(huì)出現(xiàn)幾種情況，一是等到工程更改完成以后，或是工程結(jié)算時(shí)，才發(fā)現(xiàn)實(shí)際造價(jià)較大幅度地突破了合約總價(jià)。二是工程更改未達(dá)到預(yù)定的設(shè)計(jì)和建筑效果，三是在實(shí)施過(guò)程中發(fā)現(xiàn)更改不妥，造成返工浪費(fèi)。6. 對(duì)工程的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)

39、不能做到恰如其分的把握，材料、工藝及設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)與項(xiàng)目的市場(chǎng)定位是緊密相關(guān)的，一個(gè)定位于中檔的樓盤自然不適合大量地使用高檔的材料和造價(jià)昂貴的設(shè)計(jì)內(nèi)容，比如普通的、中檔的樓盤，其園林設(shè)計(jì)上要盡量少用硬景多用軟景，而軟景中又需要盡量少用名貴苗木。設(shè)計(jì)單位和施工單位對(duì)于業(yè)主在項(xiàng)目定位上的體會(huì)肯定不及業(yè)主本身深刻，對(duì)于他們來(lái)說(shuō)，只是需要完成一項(xiàng)設(shè)計(jì)或施工任務(wù)而已，而業(yè)主則是需要在控制造價(jià)的前提下完成任務(wù)。（二） 合約管理環(huán)節(jié)1. 招標(biāo)采用無(wú)圖分判，限額審批意見(jiàn)一文中明確提出，“全年主包無(wú)圖分判的面積不得超過(guò)50%，非主包工程（除樁基、土方工程外）不得無(wú)圖分判，不得以暫定工程量簽署合同?！钡覀儼l(fā)現(xiàn)部分地區(qū)

40、對(duì)此不予重視，至今為止仍然我行我素，對(duì)于欄桿工程、景觀工程這些非主包工程還在進(jìn)行無(wú)圖分判，盡管圖紙不由合約部負(fù)責(zé)，但對(duì)于這些公司規(guī)定合約部應(yīng)該格外重視，提醒相關(guān)部門，否則就是執(zhí)行不力；2. 投標(biāo)單位少，競(jìng)標(biāo)力度不夠，各家有各家的理由，大城市的會(huì)說(shuō)我們這些工程太小，吸引不了別人，二級(jí)城市會(huì)說(shuō)我們這里建筑市場(chǎng)不成熟，沒(méi)什么大單位，都是矛盾，恨不得“跪求”施工單位投標(biāo)，說(shuō)到這里我們需要培養(yǎng)一個(gè)觀念就是：善于引導(dǎo)和培養(yǎng)施工單位，讓他們適應(yīng)我們的管理，包括分判模式、合同條件、現(xiàn)場(chǎng)管理等等；再者就是要抱著開(kāi)放的姿態(tài)，跳出當(dāng)?shù)?，站在一個(gè)區(qū)域甚至全國(guó)的高度來(lái)尋找合作單位，老是那幾家單位中標(biāo)，每次都和上一次的中

41、標(biāo)水平相比，橫向比較太少，如貼磚在南方只需要50多元/m2，但到了北方就要80-120元/m2，難以置信，多在與別人的對(duì)比中發(fā)現(xiàn)自身的問(wèn)題，這樣才能找到癥結(jié)所在；3. 招標(biāo)分判范圍，各標(biāo)段、分期之間，前后工序搭接上對(duì)于范圍的描述不清，或劃分的范圍不利于現(xiàn)場(chǎng)管理，土建工程還比較容易描述范圍，一般會(huì)以后澆帶為界，但對(duì)于機(jī)電工程、園林工程、市政工程這些存在工作面交接問(wèn)題的工程，合同中描述不清、圖紙上標(biāo)注不清將會(huì)引起后期現(xiàn)場(chǎng)管理的混亂；4. 策略性不夠，一個(gè)工程分判幾個(gè)標(biāo)段一開(kāi)始就告知給投標(biāo)人，容易引起投標(biāo)單位的挑肥揀瘦；5. 不注重合同圖紙管理，圖紙更換頻繁，就把合同圖紙是哪套忘得一干二凈，要求合約

42、部在定標(biāo)后立即將合同圖紙逐一蓋章，三套蓋章后的圖紙分別交項(xiàng)目部、施工單位與自己存檔；6. 對(duì)于設(shè)計(jì)或施工現(xiàn)場(chǎng)易出現(xiàn)的問(wèn)題預(yù)見(jiàn)性不夠，合約部是成本管理的主控部門，對(duì)某些影響項(xiàng)目成本、增加工程造價(jià)的問(wèn)題要能提前防患，過(guò)程中及時(shí)發(fā)現(xiàn)后也應(yīng)立即提出來(lái)，加強(qiáng)與公司領(lǐng)導(dǎo)、各部門之間的溝通，引導(dǎo)大家解決問(wèn)題。（三） 施工現(xiàn)場(chǎng)管理環(huán)節(jié)1. 項(xiàng)目部單方面更改材料或工藝，或?qū)唧w的材料和工藝認(rèn)識(shí)不清，任由施工單位做主施行，或是對(duì)施工單位可疑的行為沒(méi)有警惕性，即不糾正，也不報(bào)告。經(jīng)常性地出現(xiàn)施工單位提出修改材料或工藝，而我們工程管理人員對(duì)這種更改涉及的造價(jià)增減和施工單位責(zé)任減免沒(méi)有意識(shí)，既不研究這種工程更改有無(wú)必要

43、，也不研究施工單位提出工程更改的動(dòng)機(jī)，只是一味地“同意”，結(jié)果是讓對(duì)方給鉆了空子。2. 對(duì)于施工機(jī)械（如人貨梯、塔吊或樁機(jī)）數(shù)量、場(chǎng)地平面布置、擬建的公共設(shè)施、和對(duì)文明施工的要求，在確定施工單位以前提不出具體要求，導(dǎo)致施工單位不能準(zhǔn)確地理解業(yè)主的意圖而只能提高報(bào)價(jià)；或者是在招標(biāo)時(shí)提出了過(guò)高的、不切實(shí)際的要求，而在工程施工過(guò)程中，經(jīng)常會(huì)在定標(biāo)時(shí)發(fā)現(xiàn)制定的工期不合理這樣的現(xiàn)象，這些要求事實(shí)上未能或無(wú)法執(zhí)行下去。3. 為搶工期，人為地改變施工順序，尤其當(dāng)兩個(gè)工藝分別由兩個(gè)施工單位施工時(shí)，改變順序往往會(huì)導(dǎo)致其中一個(gè)施工單位利益受損，從而引發(fā)索賠事件。4. 不具備施工條件時(shí)，強(qiáng)逼施工單位進(jìn)場(chǎng)，以致于施工

44、單位無(wú)工可開(kāi)，一等再等，或無(wú)法大規(guī)模地作業(yè)。如此反復(fù)，使得施工單位增加額外支出，直接刺激施工單位的索賠熱情。5. 受施工單位的提議影響或引誘，確認(rèn)施工單位的方案時(shí)不作出關(guān)于造價(jià)方面的說(shuō)明，給對(duì)方以索賠的機(jī)會(huì)。6. 擅自更改合同范圍，比如原定由土建施工單位完成的抹灰、貼面磚項(xiàng)目，地盤認(rèn)為裝飾工程施工單位做得更好，就單方面口頭決定讓裝飾單位完成，完成后給予簽證。對(duì)于土方工程來(lái)說(shuō)，原定場(chǎng)內(nèi)棄土的，地盤口頭就通知施工單位全部外運(yùn)了。7. 不經(jīng)合約規(guī)定程序，隨意安排施工單位之間代工，或者是指定其他施工單位修復(fù)質(zhì)量缺陷，而不將費(fèi)用支出及時(shí)告知責(zé)任單位，引起合約糾紛。8. 現(xiàn)場(chǎng)簽證控制不嚴(yán)，大多數(shù)現(xiàn)場(chǎng)簽證的

45、數(shù)量，只要是可以“實(shí)證”的（依靠圖紙計(jì)算，或現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)證），在結(jié)算時(shí)都被合約部推翻了，在這一點(diǎn)上施工單位沒(méi)有占到便宜，但那些無(wú)法“實(shí)證”的變更項(xiàng)目呢？另外，在涉及相互索賠的簽證上，未能或不愿將索賠的金額及時(shí)、有效地通知被索賠的施工單位，這種“鋸箭式”的處理方法容易引發(fā)我方與施工單位之間的經(jīng)濟(jì)糾紛。再者，想通過(guò)簽證審核這一環(huán)節(jié)，要求施工單位“聽(tīng)話”，不聽(tīng)話的施工單位我們就拖住對(duì)方的簽證不給及時(shí)審核，而等到自己愿意審核時(shí)卻發(fā)現(xiàn)錯(cuò)過(guò)了時(shí)機(jī)，無(wú)法判定對(duì)方的工作量到底做了多少。9. 不了解合約原則，空口許諾，一是容易引發(fā)我方與施工單位的經(jīng)濟(jì)糾紛，二是降低了合作雙方的信任感，三是在發(fā)現(xiàn)違背合約原則時(shí)，為了“兌

46、現(xiàn)”自己的諾言，從其他方面為施工單位“想辦法”。10. 對(duì)我方本可以向施工單位索賠的事實(shí)沒(méi)有意識(shí)，如工工期延誤、質(zhì)量缺陷等等，不向相關(guān)部門通報(bào)情況，不作積極的資料準(zhǔn)備，而一旦施工單位向我方索賠時(shí)，手中卻沒(méi)有工具用于防御，導(dǎo)致我方在造價(jià)控制上陷入被動(dòng)。二、 如何增強(qiáng)合約和成本意識(shí)相關(guān)部門在實(shí)際工作中存在的上述問(wèn)題，有客觀因素，有主觀因素。對(duì)于設(shè)計(jì)部門來(lái)說(shuō)，客觀因素有兩點(diǎn)：一是設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)工作時(shí)間偏短，這是中海的經(jīng)營(yíng)文化決定的，我們的每一個(gè)項(xiàng)目都要求在最短的時(shí)間內(nèi)完成，那么分配到項(xiàng)目發(fā)展各個(gè)環(huán)節(jié)上的工作時(shí)間就可能不夠，沒(méi)有充足的時(shí)間，設(shè)計(jì)工作就不可能做到完善、細(xì)致；二是評(píng)審過(guò)程復(fù)雜，即要預(yù)約時(shí)間，又容

47、易出現(xiàn)設(shè)計(jì)方案反復(fù)，顯得時(shí)間更不夠用。對(duì)于項(xiàng)目管理部門來(lái)說(shuō)，工程施工周期縮短，工程管理人員壓力加大，沒(méi)有精力關(guān)注合約管理方面的協(xié)作問(wèn)題，只求能夠按時(shí)完成工程施工，所以不僅僅在合約管理方面，甚至在工程質(zhì)量上都有可能退而求次，無(wú)法做到嚴(yán)格要求。這些客觀因素決定于公司的經(jīng)營(yíng)風(fēng)格，不是一兩個(gè)部門就可以改變的。而對(duì)于產(chǎn)生上述問(wèn)題的主觀因素，則完全可以依靠通過(guò)改進(jìn)相關(guān)部門的工作方法、加強(qiáng)部門之間的協(xié)作配合、鍛煉員工的個(gè)人素質(zhì)、推動(dòng)不同部門員工之間的工作交流、提高員工對(duì)于公司的責(zé)任感等途徑來(lái)克服。1. 遵重合約。任何人、任何部門都不要擅自更改合約范圍，不要改變合約條件，合約條件和范圍的修改，必須按照規(guī)定的程

48、序進(jìn)行。個(gè)人和部門都不得越權(quán)行事。2. 一旦合同確立，對(duì)于施工單位，我們首先要抱著合作的態(tài)度，在心態(tài)上不要搞對(duì)抗，而是盡一切可能幫助對(duì)方來(lái)按時(shí)按質(zhì)地完成工程施工任務(wù)，這才是我們的共同目標(biāo)。3. 項(xiàng)目部管理人員在工程管理過(guò)程中不要越權(quán)，該設(shè)計(jì)部門決定的事項(xiàng)項(xiàng)目部就不要自己決定，屬合約部門處理的事項(xiàng)，就不要單方面地向施工單位許諾。各方面的工作人員一定要認(rèn)識(shí)到自己的職責(zé)，不能隨心所欲。4. 對(duì)與工程有關(guān)的任何事情，不要只看事情本身和表面，對(duì)于任何事情要將它折算成金錢來(lái)對(duì)待，再將折算的金額與自己的薪水作比較，使我們?cè)凇敖疱X”這個(gè)問(wèn)題上時(shí)時(shí)處于敏感狀態(tài)。5. 時(shí)時(shí)把握住設(shè)計(jì)這一關(guān)。設(shè)計(jì)要求不能含糊不清，任由施工單位發(fā)揮，不同檔次、不同造價(jià)水平的