為給那些欲進入房地產開發(fā)項目的公司對房地產開發(fā)過程有一個初步的

1、第一部分，房地產開發(fā)公司的準備工作在報行政機關審批之前，房地產開發(fā)公司應辦理好土地出讓手續(xù)，委托有資質的勘察設計院對待建項目進行研究并制作報告書，應附有詳細的規(guī)劃設計參數(shù)和效果圖，并落實足夠的開發(fā)資金。第二部分，行政審批部分根據(jù)我國當前法律、法規(guī)、規(guī)章，房地產建設項目的行政許可程序一般共分六個階段：1 ） 選址定點；2 ）規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設計條件；3 ）初步設計及施工圖審查；4 ）規(guī)劃報建圖審查；5 ）施工報建；6）建設工程竣工綜合驗收備案。一、選址定點階段。此階段一般辦理以下事項：1、計委審查可行性研究報告和進行項目立項。2、國土資源局進行土地利用總體規(guī)劃和土地供應方式的審查。3、建委

2、辦理投資開發(fā)項目建設條件意見書。4 、環(huán)保局辦理生產性項目環(huán)保意見書（表）。5、文化局、地震局、園林局、水利局對建設工程相關專業(yè)內容和范圍進行審查。6、規(guī)劃部門辦理項目選址意見書。二、規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設計條件階段，此階段辦理以下一般事項：1、人防辦進行人防工程建設布局審查。2、國土資源局辦理土地預審。3、公安消防支隊、公安交警支隊、教育局、水利局、城管局、環(huán)保局、園林局、文化局對建設工程相關專業(yè)內容和范圍進行審查。4 、規(guī)劃部門對規(guī)劃總圖進行評審，核發(fā)建設用地規(guī)劃許可證。5、規(guī)劃部門確定建設工程規(guī)劃設計條件。三、初步設計和施工圖設計審查，此階段辦理以下一般事項：1、規(guī)劃部門對初步設計的規(guī)

3、劃要求進行審查。2、公安消防支隊對初步設計的消防設計進行審查。3、公安局交警支隊對初步設計的交通條件進行審查。4、人防辦對初步設計的人防設計進行審查。5、國土資源局進行用地預審。6、市政部門、環(huán)保局、衛(wèi)生局、地震局等相關部門對初步設計的相關專業(yè)內容進行審查。7、建委制發(fā)初步設計批復，并對落實初步設計批準文件的要求進行審查。8、建委對施工圖設計文件進行政策性審查，根據(jù)業(yè)主單位意見，核發(fā)技術性審查委托通知單。9、建委根據(jù)施工圖設計文件審查機構發(fā)出的建設工程施工圖設計文件審查報告建設工程施工圖設計文件審查批準書。四、規(guī)劃報建圖審查階段，此階段辦理以下一般事項：1、公安消防支隊進行消防設計審查。2、人

4、防辦進行人防設施審查。3、建委、市政部門、園林局、環(huán)保局、衛(wèi)生局按職責劃分對相關專業(yè)內容和范圍進行審查。4、規(guī)劃部門對變更部分的規(guī)劃設計補充核準規(guī)劃設計條件，在建設單位繳納有關規(guī)費后，核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證（副本）。五、施工報建階段，此階段辦理以下一般事項：1、建設單位辦理施工報建登記。2、建設方對工程進行發(fā)包，確定施工隊伍。招標類工程通過招標確定施工隊伍，非招標類工程直接發(fā)包。3 、建委組織職能部門對工程開工條件進行審查，核發(fā)建筑工程施工許可證。六、商品房預售許可階段，此階段辦理以下一般事項：由房地產管理部門辦理預售登記，核發(fā)商品房預售許可證。開發(fā)企業(yè)申請辦理商品房預售許可證應當提交下列證件

5、（復印件）及資料：1、以下證明材料：，發(fā)放（1 ）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；2 ）持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證；3 ）按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期。2、開發(fā)企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照和資質等級證書；3、工程施工合同；4、商品房預售方案。預售方案應當說明商品房的位置、裝修標準、竣工交付日期、預售總面積、交付使用后的物業(yè)管理等內容，并應當附商品房預售總平面圖、分層平面圖。七、建設工程竣工綜合驗收備案階段，此階段辦理以下一般事項：1、建筑工程質量監(jiān)督站（機構）對建設單位提供的竣工驗收報告進行備案審查。2、財政

6、部門對建設項目應繳納的行政事業(yè)性收費和基金進行核實驗收。3 、規(guī)劃部門、市政部門、水利局、環(huán)保局、文化局、衛(wèi)生局、公安消防支隊、園林局以及其他需要參加驗收的部門，按照法律、法規(guī)、規(guī)章的有關規(guī)定對相關專業(yè)內容和范圍進行驗收。規(guī)劃部門根據(jù)上述部門和本部門驗收情況核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證（正本）。4、建委綜合各部門驗收、審查意見，對符合審核標準和要求的，出具建設工程項目竣工綜合驗收備案證明；不符合標準或要求的，作退件處理并要求限期整改。第三部分房地產項目權屬初始登記階段1、由房管局核準新建商品房所有權初始（大產權證）登記。2 、開發(fā)商應提交材料：（1 ）申請書；（2 ）企業(yè)營業(yè)執(zhí)照；（3 ）用地證明文

7、件或者土地使用權證；（4 ）建設用地規(guī)劃許可證；（5 ）建設工程規(guī)劃許可證；（6 ）施工許可證；（7 ）房屋竣工驗收資料（8 ）房屋測繪成果；9 ）根據(jù)有關規(guī)定應當提交的其他文件。以上幾個階段，需增加或減少的相關事項及時限，各地根據(jù)實際情況，會有不同的差異。各個程序的辦理時間，絕大部分都少于15 天，一般在7 天內。所需要的費用，由于相當部分屬于地方收費，所以就不再明細列表，更何況相對于房地產開發(fā)所獲得的利潤，行政審批費用可以忽略不計。一、立項審批1、項目立項申請報告書（原件一份）2、項目建議書或項目可行性研究報告（一份）3 、建設用地的權屬文件或建設項目用地預審意見書（一份）4、項目建設投資

8、概算（一份）5 、銀信部門出示的資金證明（原件一份）6、企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照副本（復印件一份）；（房地產項目需提供資質證明一份）7 、項目地形圖（一份）8 、有關職能部門的意見。二、規(guī)劃設計1 、由市規(guī)劃局根據(jù)城市總體規(guī)劃和立項文件核發(fā)勘察設計紅線，提供規(guī)劃設計條件。2 、建筑設計分為三個階段，即方案設計、初步設計和施工設計。3 、市城建局負責聯(lián)系市有關部門對初步設計進行會審批復。三、建設工程報建（一）建設工程報建，首先要提供如下資料到建委辦理登記手續(xù)。1 、計劃部門核發(fā)的固定資產投資許可證或主管部門批準的計劃任務書；2 、規(guī)劃部門核發(fā)的建設用地規(guī)劃許可證和建設工程規(guī)劃許可證；3、國土部門核發(fā)的國

9、有土地使用證；4、符合項目設計資格設計單位設計的施工圖紙和施工圖設計文件審查批準書；5 、人防辦核發(fā)的人民防空工程建設許可證6、消防部門核發(fā)的建筑工程消防設計審核意見書；7、防雷設施檢測所核發(fā)的防雷設施設計審核書；8、地震辦公室核發(fā)的抗震設防審核意見書；9、建設資金證明；10 、工程預算書和造價部門核發(fā)的建設工程類別核定書；11 、法律、法規(guī)規(guī)定的其他資料。（二）公開招標的建設工程，要補充如下資料到招標辦辦理手續(xù)。1、建設單位法定代表人證明或法定代表人委托證明；2 、建設工程施工公開招標申請表；3 、建設工程監(jiān)理公開招標申請表。（三）邀請招標的建設工程，要補充如下資料到招標辦辦理手續(xù)。1 、建

10、設單位法定代表人證明或法定代表人委托證明；2 、建設工程施工邀請招標審批表；3 、建設工程監(jiān)理邀請招標審批表；4、工商部門簽發(fā)的私營企業(yè)證明；5、法人營業(yè)執(zhí)照；6 、其他申請邀請招標理由證明。（四）直接發(fā)包的建設工程，要補充如下資料到招標辦辦理手續(xù)。1 、 建設單位法定代表人證明或法定代表人委托證明；2、建設單位申請安排建設工程施工單位報告；3、建設單位申請安排建設工程監(jiān)理單位報告；4 、工商部門簽發(fā)的私營企業(yè)證明；法人營業(yè)執(zhí)照；6 、建設工程直接發(fā)包審批表。（五）辦理建設工程質量監(jiān)督，要提供如下5、資料到質監(jiān)站辦理手續(xù)。1、規(guī)劃許可證；2 、工程施工中標通知書或工程施工發(fā)包審批表；3、工程監(jiān)

11、理中標通知書或工程監(jiān)理發(fā)包審批表；4、施工合同及其單位資質證書復印件；5、監(jiān)理合同及其單位資質證書復印件；6、施工圖設計文件審查批準書；7 、建設工程質量監(jiān)督申請表；8 、法律、法規(guī)規(guī)定的其他資料。（六）辦理建設工程施工安全監(jiān)督，要提供如下資料到安監(jiān)站辦理手續(xù)。1、建設單位提供的資料：（1）工程施工安全監(jiān)督報告；（2 ）工程施工中標通知書或工程施工發(fā)包審批表；（3）工程監(jiān)理中標通知書或工程監(jiān)理發(fā)包審批表；（4）工程項目地質勘察報告（結論部分）；（5 ）施工圖紙（含地下室平、立、剖）；（6 ）工程預算書（總建筑面積、層數(shù)、總高度、造價）；2、施工單位提供的資料：（1）安全生產、文明施工責任制；（

12、2）安全生產、文明施工管理目標；（3 ）施工組織設計方案和專項技術方案；（4）安全生產、文明施工檢查制度；（5 ）安全生產、文明施工教育制度；（6） 項目經理資質證書復印件，安全員、特種作業(yè)人員上崗證原件和復印件；（7）現(xiàn)場設施、安全標志等總平面布置圖；（8）購買安全網的合格證、準用證發(fā)票原件和復印件；（9）建設工程施工安全生產責任書；（10 ）建設工程施工安全受監(jiān)申請表；（11）法律、法規(guī)規(guī)定的其他資料。（七）領取施工許可證，除第（一）條規(guī)定提供的資料外，要補充如下資料到建委辦理手續(xù)。1、工程施工中標通知書或工程施工發(fā)包審批表；2 、工程監(jiān)理中標通知書和工程監(jiān)理合同；3、施工單位項目經理資質

13、證書（樁基礎工程要提供建設行政主管部門核發(fā)的樁機管理手冊）；4 、使用商品混凝土購銷合同或經建設行政主管部門批準現(xiàn)場攪拌的批文；5 、質量監(jiān)督申請安排表；6 、安全監(jiān)督申請安排表；7 、建設工程質量監(jiān)督書；8 、建設工程施工安全受監(jiān)證；9 、施工許可申請表；四、建設工程竣工驗收（一）建設工程竣工驗收，要提供如下資料到質監(jiān)站審核，質監(jiān)站在7 個工作日內審核完畢；建設單位組織有關單位驗收時，質監(jiān)站派員現(xiàn)場監(jiān)督。1 、已完成工程設計和合同約定的各項內容；2 、工程竣工驗收申請表；3、工程質量評估報告；4 、勘察、設計文件質量檢查報告；5 、完整的技術檔案和施工管理資料（包括設備資料）；6 、工程使用

14、的主要建筑材料、建筑構配件和設備的進場試驗報告；7 、地基與基礎、主體砼結構及重要部位檢驗報告；8、建設單位已按合同約定支付工程款；9、施工單位簽署的工程質量保修書；10 、市政基礎設消防、環(huán)保、防雷、電梯等部門出具的驗收意見書或驗收合格證；13 、質監(jiān)站責令整改的問題已全部整改好；14 、造價站出具的工程竣工結算書。（二）建設工程竣工驗收前，施工單位要向建委提供安監(jiān)站出具的工程施工安全評價書。（三）建設工程竣工驗收備案，自工程竣工驗收之日起15 個工作日內，要提供如下資料到質監(jiān)站辦理手續(xù)。1 、工程竣工驗收報告；2、施工許可證；3 、竣工驗收備案表；4、工程質量監(jiān)督報告；5 、工程竣工驗收

15、申請表；6 、工程質量評估報告；7 、工程施工安全評價書；8 、工程質量保修書；9、工程 竣工結算書；10 、商品住宅要提供住宅質量保證書和住宅使用說明書；11 、法律、法規(guī)規(guī)定的其他資料。（四）建設工程竣工結算審核，要提供如下資料到造價站辦理手續(xù)。1、工程按實際結算的，要提供如下資料：（1）建設單位和施工單位的委托書；（2）工程類別核定書；（3 ）工程施工中標通知書或工程施工發(fā)包審批表；（4）工程施工承發(fā)包合同；（5） 施工組織設計方案；（6）圖紙會審記錄；（7）工程施工開工報告；（8 ）隱蔽工程驗收記錄；（9 ）工程施工進度表；（10 ）工程子目換算和抽料（筋）表；（11 ）工程設計變更資料；（12） 施工現(xiàn)場簽證資料；（13 ）竣工圖。2 、工程按甲乙雙方約定的固定價格（或總造價）結算的，要提供如下資料：（1 ）建設單位和施工單位的委托書；（2）工程承包合同原件；（3） 竣工圖。五、辦理預售許可證i、預售人已取得房地產開發(fā)證書、營業(yè)執(zhí)照。2、已取得土地管理部門出具的用地批文及土地使用證。3 、持有建設工程規(guī)劃許可證及建設工程施工許可證。4、計劃部門簽發(fā)的項目投資許可證。5、如向境外銷售，需提供境外銷售商品房批文。6、已簽房屋施工合同。7、三層以下的商品房項目已完成基礎和結構工程；四層以上的商品房項目，有地下室工程的，