項(xiàng)目物業(yè)前期介入主要工作內(nèi)容

1、項(xiàng)目物業(yè)前期介入主要工作內(nèi)容 項(xiàng)目物業(yè)前期介入主要工作內(nèi)容 前期介入 項(xiàng)目的成敗,關(guān)鍵在于各個環(huán)節(jié)的有效掌握,規(guī)劃設(shè)計(jì)評審、施工質(zhì)量與安全管理、營銷運(yùn)作等尤其重要。 為集思廣益做好規(guī)劃設(shè)計(jì),關(guān)注工程質(zhì)量,同時(shí)協(xié)作支持銷售,做好項(xiàng)目交接、業(yè)主入伙等工作,物業(yè)的前期參與不可輕視! 下面首先列舉物業(yè)前期介入主要工作內(nèi)容: 1.與地產(chǎn)公司項(xiàng)目部溝通,依據(jù)項(xiàng)目狀況和要求制訂、物業(yè)工作計(jì)劃、前期介入方案,并經(jīng)地產(chǎn)公司確認(rèn)并簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同 a.了解工程進(jìn)度:計(jì)劃開工時(shí)間、售樓中心完工、樣板房完工時(shí)間、項(xiàng)目竣工時(shí)間; b.了解銷售時(shí)間、入住時(shí)間; c.編制并確認(rèn)、物業(yè)工作計(jì)劃、前期介入方案; d.簽訂前

2、期物業(yè)服務(wù)合同. 2.與地產(chǎn)公司項(xiàng)目部溝通,參與規(guī)劃設(shè)計(jì)方案評審,從物業(yè)管理角度,對規(guī)劃設(shè)計(jì)提出合理化建議 a.道路交通,應(yīng)考慮:人車的分流,進(jìn)出的便利,特別人群的需要,安全與管理需要; b.停車場的規(guī)劃,應(yīng)考慮:車位數(shù)量與將來的發(fā)展,進(jìn)出的便利,消噪音、散廢氣、安全與管理,設(shè)備設(shè)施的選用; c.圍欄與崗?fù)?應(yīng)考慮:圍欄的高度與樣式,崗?fù)さ牟贾?、?shù)量、款式; d.安防設(shè)施的配置,應(yīng)考慮:巡更、邊界防越、閉路監(jiān)控、門禁、對講、室內(nèi)緊急報(bào)警; e.監(jiān)控中心的設(shè)置,應(yīng)考慮:位置、面積、設(shè)備設(shè)施、功能等要求; f.商鋪及便民服務(wù)點(diǎn)的規(guī)劃,應(yīng)考慮:功能配置與分布,與環(huán)境的協(xié)調(diào),對有噪音和污染嚴(yán)重的項(xiàng)目進(jìn)

3、行掌握; g.文娛活動場所的規(guī)劃,應(yīng)考慮:使用面積、安全要求、對環(huán)境和住戶的影響. h.管理用房,應(yīng)考慮:位置、面積、裝修 i.生活用房,主要是安全管理人員和修理人員的宿舍及配套的衛(wèi)生間、浴室,地址選擇地面層靠圍墻偏僻地方,以削減對住戶的影響。還要考慮:面積、裝修 j.垃圾收集點(diǎn)與中轉(zhuǎn)站的規(guī)劃,應(yīng)考慮: (1)垃圾桶的樣式、數(shù)量、放置位置,對環(huán)境的影響; (2)垃圾中轉(zhuǎn)站的位置、樣式、容量,沖洗、污水排放、通風(fēng)、封閉的要求,以及對環(huán)境住戶的影響。 k.綠化,應(yīng)考慮: (1)合理選用草皮、喬木、灌木的品種 a:三者間的搭配有層次感、美觀、和諧; b:植物的生長期與開花期的相宜性; c:應(yīng)盡量避免

4、選用有針、有刺、有毒植物(媒體公布的52種有毒、致癌植物.doc). (2)便于養(yǎng)護(hù),有利于養(yǎng)護(hù)成本的降低 l.小區(qū)景觀,應(yīng)考慮:與環(huán)境的和諧、安全與管理,是否利于維護(hù)以及成本掌握,對住戶的影響 m.建筑的外立面,應(yīng)考慮:外立面顏色的和諧,材料的使用壽命,是否利于維護(hù)及維護(hù)成本 n.公共部分的裝修,應(yīng)考慮:大堂電梯間的通風(fēng)、安全性(如路面的防滑)管理、耐用性,維護(hù)及維護(hù)成本,電梯門前的地面應(yīng)考慮適當(dāng)?shù)钠露?以防水流入電梯井 o.清潔、綠化的用水用電,應(yīng)考慮:用水用電點(diǎn)的數(shù)量、位置、管線走向及其標(biāo)識 p.公共用電,應(yīng)考慮:滿意使用功能,多回路掌握,節(jié)省能源 3.與地產(chǎn)公司項(xiàng)目部溝通,參與規(guī)劃設(shè)計(jì)

5、方案評審,從物業(yè)使用人的角度對規(guī)劃設(shè)計(jì)提出合理化建議 a.水、電、氣的容量,抄表方式,應(yīng)考慮:容量配置的合理性,抄表對住戶的影響; b.各種插座、開關(guān)、水喉、電話、對講機(jī)、有線電視、寬帶等的接入點(diǎn)位置和空調(diào)孔位置,應(yīng)考慮:位置是否合理,便利使用; c.家居的安全性,應(yīng)考慮:陽臺欄桿、凸窗欄桿高度密度牢固是否達(dá)標(biāo),從外面是否簡單爬進(jìn)陽臺、窗; d.家居私密性,應(yīng)考慮:戶門的位置,開啟方向,戶與戶之間窗戶的方向和距離,小區(qū)監(jiān)控的攝像頭安裝的位置與角度不得拍攝到家庭; e.住戶對公共設(shè)施、環(huán)境的要求,應(yīng)考慮:使用的便利、舒適、安全,如信報(bào)與奶箱應(yīng)設(shè)在地面架空層單元門外. 4.與地產(chǎn)公司項(xiàng)目部溝通,參

6、與規(guī)劃設(shè)計(jì)方案評審,從小區(qū)環(huán)保角度對規(guī)劃設(shè)計(jì)提出合理化建議,應(yīng)考慮: 1)、垃圾應(yīng)分類放置,分為可回收和不可回收,垃圾屋、垃圾桶應(yīng)采取密閉措施; 2)、噪音的掌握,可采用中空玻璃門、窗,窗、門與框之間應(yīng)有膠墊,另外可采用立體綠化帶降噪; 3)、節(jié)省資源:樓層照明、地面照明、架空層照明分多路掌握,采用節(jié)能燈,采用自動感應(yīng)開關(guān)與人工開關(guān)結(jié)合(既節(jié)能又符合消防);水的循環(huán)利用等。 5.與地產(chǎn)公司項(xiàng)目部溝通,參與規(guī)劃設(shè)計(jì)方案評審,對樓宇及小區(qū)智能化提出合理化建議 1)停車場,應(yīng)考慮: a:用ic智能卡,既節(jié)省了人力,降低了成本,又堵住了人為的車場收費(fèi)漏洞; 2)門禁,應(yīng)考慮:安全便利,用卡或密碼或自家

7、對講,才能進(jìn)入樓宇門、單元門,門應(yīng)考慮減噪; 3)安防,應(yīng)考慮: a:圍墻的紅外線裝置不能有死角; b:閉路電視的安裝位置必需合理,建議紅外報(bào)警系統(tǒng)能與閉路監(jiān)控系統(tǒng)聯(lián)動; c:室內(nèi)防盜系統(tǒng):除緊急報(bào)警按鈕外,其它不實(shí)用,建議不要,如業(yè)主需要,自己解決。緊急報(bào)警按鈕的安裝位置要合理; d:保安巡更系統(tǒng)的觸點(diǎn)布置、安裝位置要合理。 4)自動抄表系統(tǒng)(該項(xiàng)目是否安裝自動抄表系統(tǒng)),應(yīng)考慮:是否可行,由水、電、氣供應(yīng)商打算,系統(tǒng)軟件應(yīng)可以和財(cái)務(wù)軟件接駁; 5)背景音樂系統(tǒng),應(yīng)考慮:實(shí)際需要和不影響住戶,即廣播布點(diǎn)只選擇現(xiàn)場銷售中心四周、小區(qū)休息或活動廣場。 6.與地產(chǎn)公司項(xiàng)目部溝通,參與規(guī)劃設(shè)計(jì)方案評

8、審,對設(shè)備機(jī)房提出合理化建議,應(yīng)考慮:通風(fēng)良好、防飄雨、防滲水、有應(yīng)急照明、鋪上地磚更好。 7.與地產(chǎn)公司項(xiàng)目部溝通,參與規(guī)劃設(shè)計(jì)方案評審,對機(jī)電設(shè)備的設(shè)計(jì)、安裝、選型提出建議 1)電梯,應(yīng)考慮: a、采用變頻技術(shù)既節(jié)能且運(yùn)行平穩(wěn); b、多部電梯可考慮群控; c、承載應(yīng)考慮住戶數(shù)量的多少; d、轎廂內(nèi)設(shè)置閉路電視監(jiān)控鏡頭并連到監(jiān)控中心的監(jiān)視器; e、轎廂內(nèi)配置被困緊急按鈕和對講系統(tǒng); f、故障自動平層開門; g、梯門前的地面應(yīng)考慮適當(dāng)?shù)钠露?以防水流入電 梯井。 2)消防設(shè)施,應(yīng)考慮: a、消防按鈕必需在適當(dāng)?shù)母叨群臀恢? b、噴淋不能有死角; c、煙感、溫感的高度不能超過其型號所規(guī)定的高度;

9、 d、消防栓門應(yīng)采用玻璃門; 3)供配電,應(yīng)考慮: a、發(fā)電機(jī)應(yīng)與市電相互聯(lián)動與互鎖; b、發(fā)電機(jī)應(yīng)有減震裝置,機(jī)房、風(fēng)井應(yīng)采取吸音、降噪措施,煙管加消音器 4)給排水,應(yīng)考慮: 給水: a、隨樓宇高度的不同應(yīng)考慮給水管的耐壓強(qiáng)度和采取減壓措施; b、恒壓供水選用變頻電機(jī)可節(jié)能; c、大型水泵應(yīng)考慮日后的修理,宜采用臥式; d、水池的人孔與液位掌握器、爬梯之間位置應(yīng)合適。 排水: a、屋面必需有足夠的坡度; b、屋面的排水管口必需與當(dāng)?shù)氐慕涤炅亢臀菝娴氖苡昝娣e相適應(yīng); c、地下室的集水坑里的潛水泵的功率和排水管徑必需與進(jìn)水量相適應(yīng); d、污水管與雨水管必需分開; e、高層污水管轉(zhuǎn)彎處應(yīng)采取防擊

10、穿措施。 8.與地產(chǎn)公司項(xiàng)目部、施工單位溝通,對項(xiàng)目施工、安裝過程中易出現(xiàn)的安全、質(zhì)量和使用問題提出建議 1)施工現(xiàn)場、宿舍的安全管理:工地、工棚的防盜、防火、防爆、防觸電、防砸、防墜落、防刺傷、防塵、防中毒、防窒息。 2)隱藏工程的階段驗(yàn)收應(yīng)留意事項(xiàng): a、樓棟避雷合格; b、樓頂防水層; c、水管試壓合格; d、室內(nèi)衛(wèi)生間防水合格; e、房屋室內(nèi)電線路接地合格,超載和漏電保護(hù)合格,各回路絕緣電阻合格(1000兆歐姆以上)。 3)設(shè)備安裝調(diào)試過程中應(yīng)留意事項(xiàng): a.路接地合格; b.超載和漏電保護(hù)合格; c.防觸電措施(絕緣地膠墊、防護(hù)罩網(wǎng)); d.設(shè)備房的防滲漏、防飄雨、通風(fēng)、有應(yīng)急照明等

11、。 4)施工過程中和設(shè)備安裝調(diào)試過程中資料搜集。 常見工程問題:地下給水管接駁不牢跑水,消火栓、噴淋頭跑水,外墻滲水,窗臺滲水,衛(wèi)生間滲漏等。 9.對項(xiàng)目的物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)提出建議 依據(jù)當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)政策、法規(guī); 調(diào)查周邊同類已投入使用樓盤物管費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn); 調(diào)查周邊同類正在銷售樓盤的物管費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn); 調(diào)查周邊同類樓盤的物業(yè)使用人對物管費(fèi)的認(rèn)同與承受能力; 依據(jù)地產(chǎn)公司對樓盤的市場定位和對物管單位的要求; 成本測算。 10.協(xié)助地產(chǎn)公司在售樓前編制、房屋質(zhì)量保證書、房屋使用說明書 11.協(xié)作銷售工作 a.參與買賣合同的評審、修改,特殊是物業(yè)管理方面和產(chǎn)權(quán)范圍界定(如停車場、會所、商鋪及其它配套設(shè)施)、用途方面; b.將前期物業(yè)服務(wù)合同和業(yè)主臨時(shí)公約作為買賣合同附件; c.供應(yīng)物業(yè)品牌宣傳資料,如展板、榮譽(yù)證書; d.供應(yīng)樣板房、銷售中心、其他展示現(xiàn)場、工地道路的保潔保安服務(wù); e.給售樓人員培訓(xùn)和咨詢物業(yè)管理服務(wù)學(xué)問; f.在物業(yè)網(wǎng)站上介紹項(xiàng)目狀況. 12.向地產(chǎn)公司項(xiàng)目部提出項(xiàng)目標(biāo)識需求。如樓棟牌、樓層牌、房號、道路指示牌、停車場標(biāo)識等 13.與