房地產(chǎn)法律法規(guī)手冊范本

1、1. 土地使用權(quán)年限：2. 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓：3. 土地使用權(quán)期滿或收回：4. 住宅建設(shè)用地使用權(quán)屆滿續(xù)期問題5. 房地產(chǎn)廣告：6. 預(yù)售商品房的條件：7. 未取得預(yù)售許可證訂立的預(yù)售合同是否有效：8. 銷售代理：9. 預(yù)訂款：10. 定金：11. 商品房現(xiàn)售的條件：12. 不得重復(fù)銷售：13. 房屋平面圖及尺寸誤差：14. 簽約時同時簽訂物業(yè)合同：15. 計價方式、銷售面積、分?jǐn)偧懊娣e誤差的處理辦法：16. 明示法規(guī)和合同：17. 規(guī)劃變更：18. 樣板間：19. 合同備案：20. 延期交付房屋或遲延支付房款：21. 違約金數(shù)額的確定和調(diào)整：22. 懲罰性賠償：23. 兩書：24. 現(xiàn)場施工管

2、理：25. 建筑噪聲：26. 空調(diào)器、冷卻塔等環(huán)境噪聲：27. 竣工驗(yàn)收及備案：28. 房屋的轉(zhuǎn)移占有及風(fēng)險轉(zhuǎn)移：29. 產(chǎn)權(quán)登記：30. 抵押及抵押登記：31. 按揭中商品房買賣合同中的解除權(quán)：32. 擔(dān)保按揭合同的解除權(quán)：33. 質(zhì)量責(zé)任：34. 測繪單位及測繪人員的責(zé)任：35. 房屋建設(shè)質(zhì)量保修36. 主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格：37. 房產(chǎn)測繪收費(fèi)問題：38. 契稅：39. 印花稅：40. 公共維修基金：41. 物業(yè)收費(fèi)：42. 物業(yè)收費(fèi)明碼標(biāo)價：43. 空置房的交費(fèi)：44. 業(yè)主公約及臨時業(yè)主公約：45. 物業(yè)招投標(biāo)：46. 前期物業(yè)服務(wù)合同：47. 物業(yè)管理用房：48. 業(yè)主大會及業(yè)主委員

3、會：49. 業(yè)主的權(quán)利與義務(wù)：50. 關(guān)于業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)51. 裝修活動的噪聲管理：52. 住宅室內(nèi)裝修：1、土地使用權(quán)年限： 中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例第十二條 土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定：（一）居住用地七十年；（二）工業(yè)用地五十年；（三）教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；（四）商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；（五）綜合或者其他用地五十年。2、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓： 城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定第五條 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，房屋所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓。 中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法第三十一條 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、 抵押時， 房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍

4、內(nèi)的土地使用權(quán)同時 轉(zhuǎn)讓、抵押。第四十二條 以出讓 方式取得土地使用權(quán)的， 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后， 其土地使用權(quán)的使用年限為 原土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已經(jīng)使用年限后的剩余年限。3、土地使用權(quán)期滿或收回：中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例第三十九條 土地使用權(quán)因土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限屆滿、提前收回及土地 滅失等原因而終止。第四十條 土地使用權(quán)期滿， 土地使用權(quán)及其地上建筑物、 其他附著物所有權(quán)由國家無 償取得。土地使用者應(yīng)當(dāng)交還土地使用證，并依照規(guī)定辦理注銷登記。第四十一條 土地使用權(quán)期滿， 土地使用者可以申請續(xù)期。 需要續(xù)期的， 應(yīng)當(dāng)依照本條 例第二

5、章的規(guī)定重新簽訂合同，支付土地使用權(quán)出讓金，并辦理登記。第四十二條 國家對土地使用者依法取得的土地使用權(quán)不提前收回。 在特殊情況下， 根 據(jù)社會公眾利益的需要， 國家依照法律程序提前收回， 并根據(jù)土地使用者已使用的年限和開 發(fā)、利用土地的實(shí)際情況給予相應(yīng)的補(bǔ)償。4、住宅建設(shè)用地使用權(quán)屆滿續(xù)期： 中華人民共和國物權(quán)法第一百四十九條 住宅 建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的， 自動續(xù)期 。非住宅 建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期， 依照法律規(guī)定辦理。 該土地上的房屋及其他 不動產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的 規(guī)定辦理。5、房地產(chǎn)廣告： 最高人民法院關(guān)于審理商品房買

6、賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第三條 商品房的銷售廣告和宣傳資料為 要約邀請 ，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍 內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾 具體確定 ，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格 的確定有 重大影響 的，應(yīng)當(dāng)視為 要約 。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同， 亦應(yīng)當(dāng)視 為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例第二十六條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得進(jìn)行虛假廣告宣傳， 商品房預(yù)售廣告中應(yīng)當(dāng)載明商品 房預(yù)售許可證明的文號。城市商品房預(yù)售管理辦法第九條 開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向承購人出示商品房預(yù)售許可證 。售樓廣 告和說明書應(yīng)當(dāng)載明商品房預(yù)售許可證

7、的批準(zhǔn)文號。商品房銷售管理辦法第十四條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、 房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)布商品房銷售宣傳廣告， 應(yīng)當(dāng)執(zhí)行 中華人民共和國廣告法 、房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定 等有關(guān)規(guī)定， 廣告內(nèi)容必須真實(shí)、 合法、科學(xué)、準(zhǔn)確。第十五條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、 房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)布的商品房銷售廣告和宣傳資料所 明示的事項，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在商品房買賣合同中約定。房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定第六條 房地產(chǎn)預(yù)售、銷售廣告，必須載明以下事項：（一）開發(fā)企業(yè)名稱；（二）中介服務(wù)機(jī)構(gòu)代理銷售的，載明該機(jī)構(gòu)名稱；（三）預(yù)售或者銷售許可證書號。 廣告中僅介紹房地產(chǎn)項目名稱的，可以不必載明上述事項。第七條 房地產(chǎn)廣告不得含有風(fēng)水、 占卜等封

8、建迷信內(nèi)容， 對項目情況進(jìn)行的說明、 渲染，不得有悖社會良好風(fēng)尚。第八條 房地產(chǎn)廣告中涉及所有權(quán)或者使用權(quán)的， 所有或者使用的基本單位應(yīng)當(dāng)是有實(shí) 際意義的完整的生產(chǎn)、生活空間。第九條 房地產(chǎn)廣告中對價格有表示的， 應(yīng)當(dāng)清楚表示為實(shí)際的銷售價格， 明示價格的 有效期限。第十條 房地產(chǎn)中表現(xiàn)項目位置， 應(yīng)以從該項目到達(dá)某一具體參照物的 現(xiàn)有交通干道 的 實(shí)際距離 表示，不得以所需時間來表示距離。房地產(chǎn)廣告中的項目位置示意圖，應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確、清楚，比例恰當(dāng)。第十一條 房地產(chǎn)廣告中涉及的交通、 商業(yè)、文化教育設(shè)施及其他市政條件等， 如 在規(guī) 劃或者建設(shè)中 ，應(yīng)當(dāng)在廣告中注明。第十二條 房地產(chǎn)廣告中涉及面積的

9、，應(yīng)當(dāng)表明是建筑面積或者使用面積。第十三條 房地產(chǎn)廣告涉及內(nèi)部結(jié)構(gòu)、裝修裝飾的，應(yīng)當(dāng)真實(shí)、準(zhǔn)確。預(yù)售、預(yù)租商品 房廣告，不得涉及裝修裝飾內(nèi)容。第十四條 房地產(chǎn)廣告中不得利用其他項目的形象、環(huán)境作為本項目的效果。第十五條 房地產(chǎn)廣告中使用建筑設(shè)計效果圖或者模型照片的，應(yīng)當(dāng)在廣告中注明。第十六條 房地產(chǎn)廣告中不得出現(xiàn)融資或者變相融資的內(nèi)容， 不得含有升值或者投資回 報的承諾。第十七條 房地產(chǎn)廣告中涉及貸款服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)載明提供貸款的銀行名稱及貸款額度、 年期。第十八條 房地產(chǎn)廣告中不得含有廣告主能夠?yàn)槿俗≌咿k理戶口、 就業(yè)、升學(xué)等事業(yè)的 承諾。第十九條 房地產(chǎn)廣告中涉及物業(yè)管理內(nèi)容的， 應(yīng)當(dāng)符合國家

10、有關(guān)規(guī)定； 涉及尚未實(shí)現(xiàn) 的物業(yè)管理內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)在廣告中注明。第二十條 房地產(chǎn)廣告中涉及資產(chǎn)評估的， 應(yīng)當(dāng)表明評估單位、 估價師和評估時間； 使 用其他數(shù)據(jù)、統(tǒng)計資料、文摘、引用語的，應(yīng)當(dāng)真實(shí)、準(zhǔn)確，表明出處。6、預(yù)售商品房的條件： 商品房銷售管理辦法第六條 商品房預(yù)售實(shí)行 預(yù)售許可制度 。商品房預(yù)售條件及商品房預(yù)售許可證明的辦理程序，按照城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例 和 城市商品房預(yù)售管理辦法 的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例第二十三條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（一）已 交付全部 土地使用權(quán)出讓金，取得 土地使用權(quán)證書 ；（二）持有 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 和 施工許可

11、證 ；（三）按提供的預(yù)售商品房計算， 投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25 以上，并已確定 施工進(jìn)度 和 竣工交付日期 ；（四）已辦理預(yù)售登記，取得商品房 預(yù)售許可證明 。城市商品房預(yù)售管理辦法第五條 商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；（三）按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的 25 以上， 并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。第六條 商品房預(yù)售實(shí)行許可制度。 開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售， 應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門 申請預(yù)售許可，取得商品房預(yù)售許可證 。未取得商品房預(yù)售許可證的，不得

12、進(jìn)行商品房預(yù)售。 中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法第四十四條 商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；（三）按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分 之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；（四）向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證 明。商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報縣級以上人民政府 房產(chǎn)管理部 門和土地管理部門登記備案 。商品房預(yù)售所得款項，必須用于有關(guān)的工程建設(shè)。7、未取得預(yù)售許可證訂立的預(yù)售合同是否有效：最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛

13、案件適用法律若干問題的解釋第二條 出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn) 定無效 ，但是 在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明 的， 可以認(rèn)定有效 。8、銷售代理：商品房銷售管理辦法第二十五條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售商品房的， 受托機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)是依法設(shè) 立并取得工商營業(yè)執(zhí)照的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)訂立書面委托合同， 委托合同應(yīng)當(dāng)載明 委托期限、委托權(quán)限以及委托人和被委托人的權(quán)利、義務(wù)。第二十六條 受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售商品房時， 應(yīng)當(dāng)向買受人出示商品房的有關(guān) 證明文件和商品房銷售委托書。第二十七條 受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)

14、構(gòu)銷售商品房時， 應(yīng)當(dāng)如實(shí)向買受人介紹所代理銷 售商品房的有關(guān)情況。受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)不得代理銷售不符合銷售條件的商品房。第二十八條 受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)在代理銷售商品房時不得收取傭金以外的其他 費(fèi)用。城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例第二十九條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托中介機(jī)構(gòu)代理銷售商品房的， 應(yīng)當(dāng)向中介機(jī)構(gòu)出具委 托書。 中介機(jī)構(gòu)銷售商品房時， 應(yīng)當(dāng)向商品房購買入出示商品房的有關(guān)證明文件和商品房銷 售委托書。9、預(yù)訂款： 商品房銷售管理辦法第二十二條 不符合商品房銷售條件的， 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得銷售商品房， 不得向買受 人收取任何預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用。符合商品房銷售條件的， 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在訂立商品房

15、買賣合同之前向買受人收取 預(yù)訂 款性質(zhì)費(fèi)用 的， 訂立商品房買賣合同時， 所收費(fèi)用應(yīng)當(dāng) 抵作房價款 ；當(dāng)事人 未能訂立 商品房 買賣合同的， 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向買受人 返還 所收費(fèi)用； 當(dāng)事人之間 另有約定的， 從其約10 、定金：最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第四條 出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合 同擔(dān)保的， 如果 因當(dāng)事人一方原因未能訂立 商品房買賣合同， 應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定 處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方 的事由， 導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的， 出賣人應(yīng)當(dāng)將 定 金返還 買受人。中華人民共和國擔(dān)保法 第八十

16、九條 當(dāng)事人可以約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行 債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無權(quán)要 求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。第九十條 定金應(yīng)當(dāng)以書面形式約定。當(dāng)事人在定金合同中應(yīng)當(dāng)約定交付定金的 期限。定金合同從 實(shí)際交付定金之日起生效 。第九十一條 定金的數(shù)額由當(dāng)事人約定，但 不得超過主合同標(biāo)的額的百分之二十11 、商品房現(xiàn)售的條件： 商品房銷售管理辦法第七條 商品房 現(xiàn)售 ,應(yīng)當(dāng)符合以下條件：（一）現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì) 證書；（二）取得 土地使用權(quán)證書 或者使

17、用土地的批準(zhǔn)文件；（三）持有 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 和 施工許可證 ；（四）已通過 竣工驗(yàn)收 ；（五）拆遷安置 已經(jīng)落實(shí)；（六）供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊?配套基礎(chǔ)設(shè)施 具備交付使用條件，其他配套基 礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期；（七）物業(yè) 管理方案已經(jīng)落實(shí)。第八條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房 現(xiàn)售前 將房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊及符合商品房現(xiàn) 售條件的有關(guān)證明文件報送房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案 。12 、不得重復(fù)銷售： 商品房銷售管理辦法第十條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得在未解除商品房買賣合同前， 將作為合同標(biāo)的物的商品房再行銷售給他人。13 、房屋平面圖及尺寸誤差：商品房銷售

18、管理辦法第十九條 按套（單元） 計價的現(xiàn)售房屋， 當(dāng)事人對現(xiàn)售房屋實(shí)地勘察后可以在合同中 直接約定總價款。按套（單元）計價的預(yù)售房屋， 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在合同中附所售房屋的平面圖。平 面圖應(yīng)當(dāng)標(biāo)明詳細(xì)尺寸， 并約定誤差范圍。房屋交付時， 套型與設(shè)計圖紙一致，相關(guān)尺寸也 在約定的誤差范圍內(nèi)， 維持總價款不變； 套型與設(shè)計圖紙不一致或者相關(guān)尺寸超出約定的誤 差范圍，合同中未約定處理方式的， 買受人可以退房或者與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重新約定總價款。 買受人退房的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。14 、簽約時同時簽訂物業(yè)合同：商品房銷售管理辦法第十三條 商品房銷售時， 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選聘了物業(yè)管理企業(yè)的，

19、 買受人應(yīng)當(dāng)在訂立 商品房買賣合同時與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立有關(guān)物業(yè)管理的協(xié)議。15 、計價方式、銷售面積、分?jǐn)偧懊娣e誤差的處理辦法：商品房銷售管理辦法第十二條 商品住宅按套銷售，不得分割拆零銷售。第十八條 商品房銷售可以按套 （單元） 計價， 也可以按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計 價。商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成，套內(nèi)建筑面積部分為獨(dú) 立產(chǎn)權(quán)，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e部分為共有產(chǎn)權(quán)，買受人按照法律、法規(guī)的規(guī)定對其享有權(quán) 利，承擔(dān)責(zé)任。按套（單元）計價或者按套內(nèi)建筑面積計價的，商品房買賣合同中應(yīng)當(dāng)注明建筑面積 和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。第十九條 按套（單元）計價的現(xiàn)售

20、房屋，當(dāng)事人對現(xiàn)售房屋實(shí)地勘察后可以在合同 中直接約定總價款。按套（單元）計價的預(yù)售房屋，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在合同中附所售房屋的平面圖。 平面圖應(yīng)當(dāng)標(biāo)明詳細(xì)尺寸，并約定誤差范圍。房屋交付時，套型與設(shè)計圖紙一致，相關(guān)尺 寸也在約定的誤差范圍內(nèi)，維持總價款不變；套型與設(shè)計圖紙不一致或者相關(guān)尺寸超出約 定的誤差范圍，合同中未約定處理方式的，買受人可以退房或者與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重新約 定總價款。買受人退房的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。第二十條 按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計價的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中載明合同約定 面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式。合同未作約定的，按以下原則處理：（一）面積誤差比絕對值

21、在 3 以內(nèi)（含 3 ）的，據(jù)實(shí)結(jié)算房價款；（二）面積誤差比絕對值超出 3 時，買受人有權(quán)退房。買受人退房的，房地產(chǎn)開發(fā) 企業(yè)應(yīng)當(dāng)在買受人提出退房之日起 30 日內(nèi)將買受人已付房價款退還給買受人，同時支付 已付房價款利息。 買受人不退房的， 產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時， 面積誤差比在 3 以內(nèi)（含 3 ）部分的房價款由買受人補(bǔ)足；超出3部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。 產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時， 面積誤差比絕對值在 3 以內(nèi)（含 3 ）部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買受人；絕對值超出 3 部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積合同約定面積面積誤差比

22、=X100 %合同約定面積因本辦法第二十四條規(guī)定的規(guī)劃設(shè)計變更造成面積差異，當(dāng)事人不解除合同的，應(yīng)當(dāng) 簽署補(bǔ)充協(xié)議。第二十一條 按建筑面積計價的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中約定套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓?有建筑面積，并約定建筑面積不變而套內(nèi)建筑面積發(fā)生誤差以及建筑面積與套內(nèi)建筑面積 均發(fā)生誤差時的處理方式。最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第十四條 出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面 積不符，合同有約定的， 按照約定處理； 合同沒有約定或者約定不明確的， 按照以下原則處 理：（一）面積誤差比絕對值在3 %以內(nèi)（含 3 %），按照合同約定的價格據(jù)

23、實(shí)結(jié)算，買受人請求解除合同的，不予支持；（二）面積誤差比絕對值超出3 %，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應(yīng)予支持。 買受人同意繼續(xù)履行合同， 房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的， 面積誤差比在 3%以內(nèi)（含 3）部分的房價款由買受人按照約定的價格補(bǔ)足，面積誤差比超出3 部分的房價款由出賣人承擔(dān)， 所有權(quán)歸買受人； 房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的， 面積誤差比在 3 以內(nèi)（含 3）部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過3 部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。16 、明示法規(guī)和合同：商品房銷售管理辦法第二十三條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在訂立商品房買賣合同之前向買受人明示 商品房

24、銷 售管理辦法和商品房買賣合同示范文本；預(yù)售商品房的，還必須明示城市商品房預(yù) 售管理辦法。17 、規(guī)劃變更：商品房銷售管理辦法第二十四條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的規(guī)劃、設(shè)計建設(shè)商品房。商品房銷售后， 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設(shè)計。經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計單位同意的設(shè)計變更導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)型式、戶型、 空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的， 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起 10 日內(nèi)，書面通知買受人。買受人有權(quán)在通知到達(dá)之日起 15 日內(nèi)做出是否退房的書面答復(fù)。 買受人在通知到達(dá)之 日起 15 日內(nèi)未作書面答復(fù)的，視同接受規(guī)劃、設(shè)

25、計變更以及由此引起的房價款的變更。房 地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時限內(nèi)通知買受人的， 買受人有權(quán)退房； 買受人退房的， 由房地產(chǎn)開 發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。18 、樣板間： 商品房銷售管理辦法第三十一條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房時設(shè)置樣板房的， 應(yīng)當(dāng)說明實(shí)際交付的商品房 質(zhì)量、設(shè)備及裝修與樣板房是否一致，未作說明的，實(shí)際交付的商品房應(yīng)當(dāng)與樣板房一致。19 、合同備案： 城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例第二十七條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房時，應(yīng)當(dāng)向預(yù)購人出示商品房預(yù)售許可證明。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自商品房預(yù)售合同簽訂之日起30 日內(nèi)， 到商品房所在地的縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門和負(fù)責(zé)土地管理工作的部門備案

26、。城市商品房預(yù)售管理辦法第十條 商品房預(yù)售， 開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購人簽訂商品房預(yù)售合同。 開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自簽 約之日起 30 日內(nèi)，向房地產(chǎn)管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理商品房預(yù)售合同 登記備案手續(xù)。房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)積極應(yīng)用網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)，逐步推行商品房預(yù)售合同網(wǎng)上登記備案。 商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)可以委托代理人辦理。 委托代理人辦理的， 應(yīng)當(dāng)有書面委 托書。中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法第四十四條 商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書； （二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；（三）按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百

27、分 之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；（四）向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證 明。商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部 門和土地管理部門登記備案。商品房預(yù)售所得款項，必須用于有關(guān)的工程建設(shè)。 最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第六條 當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由， 請求確認(rèn)合同無效的，不予支持。當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預(yù)售合同生效條件的，從其約定， 但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對方接受的除外。20 、延期交付房屋或遲延支付房款： 最高

28、人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第十五條 根據(jù)合同法 第九十四條 的規(guī)定， 出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支 付購房款， 經(jīng)催告后在三個月的合理期限內(nèi)仍未履行， 當(dāng)事人一方請求解除合同的， 應(yīng)予支 持，但當(dāng)事人另有約定的除外。法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定，經(jīng)對方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為 三個月。 對方當(dāng)事人沒有催告的， 解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使； 逾期不行使 的，解除權(quán)消滅。商品房銷售管理辦法第三十條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定， 將符合交付使用條件的商品房按期交付 給買受人。未能按期交付的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。因不可抗

29、力或者當(dāng)事人在合同中約定的其他原因， 需延期交付的， 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng) 及時告知買受人。21 、違約金數(shù)額的確定和調(diào)整： 最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第十六條 當(dāng)事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過造成的損失 30 為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少；當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應(yīng)當(dāng)以違 約造成的損失確定違約金數(shù)額。第十七條 商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計算方法，違約金數(shù)額 或者損失賠償額可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定：逾期付款的，按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計收逾期貸款 利息的標(biāo)準(zhǔn)計算。逾期交付使用房屋的

30、，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房 地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。22 、懲罰性賠償： 最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋 第八條 具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無法取得房屋的買 受人可以請求解除合同、 返還已付購房款及利息、 賠償損失， 并可以請求出賣人承擔(dān)不超過 已付購房款一倍的賠償責(zé)任：（一）商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；（二）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。第九條 出賣人訂立商品房買賣合同時， 具有下列情形之一， 導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、 解除

31、的， 買受人可以請求返還已付購房款及利息、 賠償損失， 并可以請求出賣人承擔(dān)不超過 已付購房款一倍的賠償責(zé)任：（一）故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；（二）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)；（三）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。23、兩書：城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例第三十一條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用時，向購買人提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書。住宅質(zhì)量保證書應(yīng)當(dāng)列明工程質(zhì)量監(jiān)督部門核驗(yàn)的質(zhì)量等級、保修范圍、保修期和保修單位等內(nèi)容。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照住宅質(zhì)量保證書的約定，承擔(dān)商品房保修責(zé)任。保修期內(nèi)，因房地產(chǎn)開發(fā)

32、企業(yè)對商品房進(jìn)行維修，致使房屋原使用功能受到影響，給購買人造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。商品房銷售管理辦法第三十二條 銷售商品住宅時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)商品住宅實(shí)行質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定（以下簡稱規(guī)定），向買受人提供住宅質(zhì)量保證書、住宅使用說明書。商品住宅實(shí)行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定第三條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在向用戶交付銷售的新建商品住宅時，必須提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書。住宅質(zhì)量保證書可以作為商品房購銷合同的補(bǔ)充約定。第四條住宅質(zhì)量保證書是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對銷售的商品住宅承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的法律文件，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按住宅質(zhì)量保證書的約定，承擔(dān)保修責(zé)任。商品

33、住宅售出后，委托物業(yè)管理公司等單位維修的，應(yīng)在住宅質(zhì)量保證書 中明示所委托的單位。第五條住宅質(zhì)量保證書應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：1、工程質(zhì)量監(jiān)督部門核驗(yàn)的質(zhì)量等級；2、地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)在合理使用壽命年限內(nèi)承擔(dān)保修；3、正常使用情況下各部位、部件保修內(nèi)容與保修期： 屋面防水3年墻面、頂棚抹灰層脫落 1年；地面空鼓開裂、大面積起砂 1年；門窗翹裂、五金件損壞 1年；管道堵塞2個月；供熱、供冷系統(tǒng)和設(shè)備 1個采暖期或供冷期；衛(wèi)生潔具1年；燈具、電器開關(guān)6個月；其他部位、部件的保修期限，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與用戶自行約定。4、用戶報修的單位，答復(fù)和處理的時限；第六條住宅保修期從開發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收的住宅交付用戶使

34、用之日起計算，保修期限不應(yīng)低于本規(guī)定第五條規(guī)定的期限。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以延長保修期。國家對住宅工程質(zhì)量保修期另有規(guī)定的，保修期限按照國家規(guī)定執(zhí)行。第八條住宅使用說明書應(yīng)當(dāng)對住宅的結(jié)構(gòu)、性能和各部位（部件）的類型、性能、標(biāo)準(zhǔn)等作出說明，并提出使用注意事項，一般應(yīng)當(dāng)包含以下內(nèi)容：1、開發(fā)單位、設(shè)計單位、施工單位，委托監(jiān)理的應(yīng)注明監(jiān)理單位；2、結(jié)構(gòu)類型；3、裝修、裝飾注意事項；4、上水、下水、電、燃?xì)狻崃?、通訊、消防等設(shè)施配置的說明；5、有關(guān)設(shè)備、設(shè)施安裝預(yù)留位置的說明和安裝注意事項；6、門、窗類型，使用注意事項；7、配電負(fù)荷；8、承重墻、保溫墻、防水層、陽臺等部位注意事項的說明；9、其他需說明的

35、問題。第九條住宅中配置的設(shè)備、設(shè)施，生產(chǎn)廠家另有使用說明書的，應(yīng)附于住宅使用說明 書中。第十條住宅質(zhì)量保證書 和住宅使用說明書 應(yīng)在住宅交付用戶的同時提供給用戶。第十一條住宅質(zhì)量保證書 和住宅使用說明書 以購買者購買的套（幢）發(fā)放。每套（幢） 住宅均應(yīng)附有各自的住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書。第十二條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在住宅使用說明書中對住戶合理使用住宅應(yīng)有提示。因用戶使用不當(dāng)或擅自改動結(jié)構(gòu)、 設(shè)備位置和不當(dāng)裝修等造成的質(zhì)量問題， 開發(fā)企業(yè)不承擔(dān)保修 責(zé)任；因住戶使用不當(dāng)或擅自改動結(jié)構(gòu)， 造成房屋質(zhì)量受損或其他用戶損失， 由責(zé)任人承擔(dān) 相應(yīng)責(zé)任。24、現(xiàn)場施工管理：建設(shè)工程施工現(xiàn)場管理規(guī)定第十六

36、條 建設(shè)工程施工中需要架設(shè)臨時電網(wǎng)、移動電纜等，施工單位應(yīng)當(dāng)向有關(guān)主管部門提出申請，經(jīng)批準(zhǔn)后在有關(guān)專業(yè)技術(shù)人員指導(dǎo)下進(jìn)行。施工中需要停水、 停電、封路而影響到施工現(xiàn)場周圍地區(qū)的單位和居民時，必須經(jīng)有關(guān)主管部門批準(zhǔn)，并事先通告受影響的單位和居民。第二十四條 施工單位應(yīng)該保證施工現(xiàn)場道路暢通，排水系統(tǒng)處于良好的使用狀態(tài)；保持場容場貌的整潔， 隨時清理建筑垃圾。 在車輛、行人通行的地方施工，應(yīng)當(dāng)設(shè)置溝井坎穴 覆蓋物和施工標(biāo)志。第三一條 施工單位應(yīng)當(dāng)遵守國家有關(guān)環(huán)境保護(hù)的法律規(guī)定，采取措施控制施工現(xiàn)場的各種粉塵、廢氣、廢水、固定廢棄物以及噪聲、振動對環(huán)境的污染和危害。25、建筑噪聲：中華人民共和國環(huán)境

37、噪聲污染防治法第二十七條本法所稱建筑施工噪聲，是指在建筑施工過程中產(chǎn)生的干擾周圍生活環(huán)境的聲音。第二十八條 在城市市區(qū)范圍內(nèi)向周圍生活環(huán)境排放建筑施工噪聲的，應(yīng)當(dāng)符合國家規(guī)定的建筑施工場界環(huán)境噪聲排放標(biāo)準(zhǔn)。第二十九條 在城市市區(qū)范圍內(nèi)，建筑施工過程中使用機(jī)械設(shè)備，可能產(chǎn)生環(huán)境噪聲污染的，施工單位必須在工程開工十五日以前向工程所在地縣級以上地方人民政 府環(huán)境保護(hù)行政主管部門申報該工程的項目名稱、施工場所和期限、可能產(chǎn)生的環(huán)境 噪聲值以及所采取的環(huán)境噪聲污染防治措施的情況。第三十條在城市市區(qū)噪聲敏感建筑物集中區(qū)域內(nèi)，禁止夜間進(jìn)行產(chǎn)生環(huán)境噪聲 污染的建筑施工作業(yè)，但搶修、搶險作業(yè)和因生產(chǎn)工藝上要求或

38、者特殊需要必須連續(xù) 作業(yè)的除外。因特殊需要必須連續(xù)作業(yè)的，必須有縣級以上人民政府或者其有關(guān)主管部門的證 明。前款規(guī)定的夜間作業(yè)，必須公告附近居民。26 、空調(diào)器、冷卻塔等環(huán)境噪聲： 中華人民共和國環(huán)境噪聲污染防治法 第四十四條 禁止在商業(yè)經(jīng)營活動中使用高音廣播喇叭或者采用其他發(fā)出高噪聲的方 法招攬顧客。在商業(yè)經(jīng)營活動中使用空調(diào)器、冷卻塔等可能產(chǎn)生環(huán)境噪聲污染的設(shè)備、設(shè)施的，其經(jīng) 營管理者應(yīng)當(dāng)采取措施，使其邊界噪聲不超過國家規(guī)定的環(huán)境噪聲排放標(biāo)準(zhǔn)。27 、竣工驗(yàn)收及備案： 城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例第十七條 房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工， 經(jīng)驗(yàn)收合格后， 方可交付使用； 未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不 合格的，不得交

39、付使用。房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工后， 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向項目所在地的縣級以上地方人民政府房 地產(chǎn)開發(fā)主管部門提出竣工驗(yàn)收申請。 房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)自收到竣工驗(yàn)收申請之日起 30 日內(nèi)，對涉及公共安全的內(nèi)容，組織工程質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關(guān)部門或者 單位進(jìn)行驗(yàn)收。第十八條 住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工， 應(yīng)當(dāng)依照本條例第十七條的規(guī)定和下 列要求進(jìn)行綜合驗(yàn)收：（一）城市規(guī)劃設(shè)計條件的落實(shí)情況；（二）城市規(guī)劃要求配套的基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)情況；（三）單項工程的工程質(zhì)量驗(yàn)收情況；（四）拆遷安置方案的落實(shí)情況；（五）物業(yè)管理的落實(shí)情況。 住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項目實(shí)行分期開發(fā)的，可以分

40、期驗(yàn)收。城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理暫行辦法第十六條 房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工后， 應(yīng)當(dāng)進(jìn)行綜合驗(yàn)收。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向主管部 門提出綜合驗(yàn)收申請， 主管部門應(yīng)當(dāng)在收到申請后一個月內(nèi)組織有關(guān)部門進(jìn)行綜合驗(yàn)收。 綜 合驗(yàn)收不合格的，不準(zhǔn)交付使用。綜合驗(yàn)收應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：（一）規(guī)劃要求是否落實(shí)；（二）配套建設(shè)的基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施是否建設(shè)完畢；（三）單項工程質(zhì)量驗(yàn)收手續(xù)是否完備；（四）拆遷補(bǔ)償安置方案是否落實(shí)；（五）物業(yè)管理是否落實(shí)；（六）其他。城市住宅小區(qū)竣工綜合驗(yàn)收管理辦法第六條 住宅小區(qū)竣工綜合驗(yàn)收必須符合下列要求：（一）所有建設(shè)項目按批準(zhǔn)的小區(qū)規(guī)劃和有關(guān)專業(yè)管理及設(shè)計要求全部建成， 并滿足使用

41、要 求；（二）住宅及公共配套設(shè)施、市政公用基礎(chǔ)設(shè)施等單項工程全部驗(yàn)收合格，驗(yàn)收資料齊全；（三）各類建筑物的平面位置、立面造型、裝修色調(diào)等符合批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計要求；（四）施工機(jī)具、暫設(shè)工程、建筑殘土、剩余構(gòu)件全部拆除清運(yùn)完畢，達(dá)到場清地平；（五）拆遷居民已合理安置。房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案管理暫行辦法第四條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自工程竣工驗(yàn)收合格之日起 15 日內(nèi)，依照本辦法規(guī)定，向工程 所在地的縣級以上地方人民政府建設(shè)行政主管部門（以下簡稱備案機(jī)關(guān)）備案。 房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收暫行規(guī)定第五條 工程符合下列要求方可進(jìn)行竣工驗(yàn)收：（一）完成工程設(shè)計和合同約定的各項內(nèi)容。（

42、二）施工單位在工程完工后對工程質(zhì)量進(jìn)行了檢查，確認(rèn)工程質(zhì)量符合有關(guān)法律、法 規(guī)和工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)， 符合設(shè)計文件及合同要求， 并提出工程竣工報告。 工程竣工報告 應(yīng)經(jīng)項目經(jīng)理和施工單位有關(guān)負(fù)責(zé)人審核簽字。（三）對于委托監(jiān)理的工程項目，監(jiān)理單位對工程進(jìn)行了質(zhì)量評估，具有完整的監(jiān)理資 料，并提出工程質(zhì)量評估報告。 工程質(zhì)量評估報告應(yīng)經(jīng)總監(jiān)理工程師和監(jiān)理單位有關(guān)負(fù)責(zé)人 審核簽字。四） 勘察、 設(shè)計單位對勘察、設(shè)計文件及施工過程中由設(shè)計單位簽署的設(shè)計變更通知 書進(jìn)行了檢查，并提出質(zhì)量檢查報告。質(zhì)量檢查報告應(yīng)經(jīng)該項目勘察、設(shè)計負(fù)責(zé)人和勘察、 設(shè)計單位有關(guān)負(fù)責(zé)人審核簽字。（五）有完整的技術(shù)檔案和施工管理

43、資料。（六）有工程使用的主要建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備的進(jìn)場試驗(yàn)報告。（七）建設(shè)單位已按合同約定支付工程款。（八）有施工單位簽署的工程質(zhì)量保修書。（九）城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門對工程是否符合規(guī)劃設(shè)計要求進(jìn)行檢查， 并出具認(rèn)可文件。（十）有公安消防、環(huán)保等部門出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件。（十一） 建設(shè)行政主管部門及其委托的工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)等有關(guān)部門責(zé)令整改的問題全 部整改完畢。第九條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自工程竣工驗(yàn)收合格之日起 15 日內(nèi)，依照房屋建筑工程和市 政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案管理暫行辦法 的規(guī)定， 向工程所在地的縣級以上地方人民政 府建設(shè)行政主管部門備案。建設(shè)工程質(zhì)量管理條例第十六條 建設(shè)

44、單位收到建設(shè)工程竣工報告后， 應(yīng)當(dāng)組織設(shè)計、 施工、 工程監(jiān)理等有關(guān) 單位進(jìn)行竣工驗(yàn)收。建設(shè)工程竣工驗(yàn)收應(yīng)當(dāng)具備下列條件： （一）完成建設(shè)工程設(shè)計和合同約定的各項內(nèi)容； （二）有完整的技術(shù)檔案和施工管理資料；（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備的進(jìn)場試驗(yàn)報告；（四）有勘察、設(shè)計、施工、工程監(jiān)理等單位分別簽署的質(zhì)量合格文件；（五）有施工單位簽署的工程保修書。建設(shè)工程經(jīng)驗(yàn)收合格的，方可交付使用。 中華人民共和國建筑法第六十條 建筑物在合理使用壽命內(nèi)，必須確保地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)的質(zhì)量。 建筑工程竣工時，屋頂、墻面不得留有滲漏、開裂等質(zhì)量缺陷；對已發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量缺陷， 建筑施工企業(yè)應(yīng)當(dāng)修復(fù)

45、。第六十一條 交付竣工驗(yàn)收的建筑工程，必須符合規(guī)定的建筑工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，有完整的 工程技術(shù)經(jīng)濟(jì)資料和經(jīng)簽署的工程保修書，并具備國家規(guī)定的其他竣工條件。建筑工程竣工經(jīng)驗(yàn)收合格后， 方可交付使用； 未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的， 不得交付使 用。28 、房屋的轉(zhuǎn)移占有及風(fēng)險轉(zhuǎn)移： 最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第十一條 對房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外。房屋毀損、滅失的風(fēng)險，在交付使用前由出賣人承擔(dān)，交付使用后由買受人承擔(dān)；買 受人接到出賣人的書面交房通知， 無正當(dāng)理由拒絕接收的， 房屋毀損、 滅失的風(fēng)險自書面交 房通知確定的交付使用之日起由

46、買受人承擔(dān)，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。29 、產(chǎn)權(quán)登記：城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例第三十三條 預(yù)售商品房的購買人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起 90 日內(nèi)， 辦理土地使 用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)； 現(xiàn)售商品房的購買人應(yīng)當(dāng)自銷售合同簽訂之日起 90 日內(nèi)， 辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房購買人辦理土 地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。城市商品房預(yù)售管理辦法第十二條 預(yù)售的商品房交付使用之日起 90 日內(nèi)， 承購人應(yīng)當(dāng)依法到房地產(chǎn)管理部門 和市、 縣人民政府土地管理部門辦理權(quán)屬登記手續(xù)。 開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助， 并提供必要

47、的 證明文件。由于開發(fā)企業(yè)的原因， 承購人未能在房屋交付使用之日起 90 日內(nèi)取得房屋權(quán)屬證書的， 除開發(fā)企業(yè)和承購人有特殊約定外，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。 中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法 第五十九條 國家實(shí)行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度。第六十條 以出讓或者劃撥方式取得土地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)向縣級以上地方人民政府 土地管理部門申請登記，經(jīng)縣級以上地方人民政府土地管理部門核實(shí)，由同級人民政 府頒發(fā)土地使用權(quán)證書。在依法取得的房地產(chǎn)開發(fā)用地上建成房屋的，應(yīng)當(dāng)憑土地使用權(quán)證書向縣級以上 地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請登記，由縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門核實(shí)并 頒發(fā)房屋所有權(quán)證書。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者

48、變更時，應(yīng)當(dāng)向縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請房產(chǎn)變 更登記，并憑變更后的房屋所有權(quán)證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權(quán) 變更登記，經(jīng)同級人民政府土地管理部門核實(shí)，由同級人民政府更換或者更改土地使 用權(quán)證書。法律另有規(guī)定的，依照有關(guān)法律的規(guī)定辦理。城市房屋權(quán)屬登記管理辦法第四條 國家實(shí)行房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度。申請人應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定到房屋所在地的人民政府房地產(chǎn)行政主管部門 （以下簡稱登記 機(jī)關(guān)）申請房屋權(quán)屬登記，領(lǐng)取房屋權(quán)屬證書。第五條 屋權(quán)屬證書是權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)并對房屋行使占有、使用、 收益和處分權(quán)利的唯一合法憑證。依法登記的房屋權(quán)利受國家法律保護(hù)。第六條 房屋權(quán)屬登記

49、應(yīng)當(dāng)遵循房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)權(quán)利 主體一致的原則。第十六條 新建的房屋，申請人應(yīng)當(dāng)在房屋竣工后的 3 個月內(nèi)向登記機(jī)關(guān)申請房屋所 有權(quán)初始登記， 并應(yīng)當(dāng)提交用地證明文件或者土地使用權(quán)證、 建設(shè)用地規(guī)劃許可證、 建設(shè)工 程規(guī)劃許可證、施工許可證、房屋竣工驗(yàn)收資料以及其他有關(guān)的證明文件。集體土地上的房屋轉(zhuǎn)為國有土地上的房屋， 申請人應(yīng)當(dāng)自事實(shí)發(fā)生之日起 30 日內(nèi)向登 記機(jī)關(guān)提交用地證明等有關(guān)文件，申請房屋所有權(quán)初始登記。第十七條 因房屋買賣、交換、贈與、繼承、劃撥、轉(zhuǎn)讓、分割、合并、裁決等原因致 使其權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)自事實(shí)發(fā)生之日起 90 日內(nèi)申請轉(zhuǎn)移登記。申請轉(zhuǎn)

50、移登記，權(quán)利人應(yīng)當(dāng)提交房屋權(quán)屬證書以及相關(guān)的合同、協(xié)議、證明等文件。第十九條 設(shè)定房屋抵押權(quán)、典權(quán)等他項權(quán)利的，權(quán)利人應(yīng)當(dāng)自事實(shí)發(fā)生之日起 30 日 內(nèi)申請他項權(quán)利登記。申請房屋他項權(quán)利登記， 權(quán)利人應(yīng)當(dāng)提交房屋權(quán)屬證書， 設(shè)定房屋抵押權(quán)、 典權(quán)等他項 權(quán)利的合同書以及相關(guān)的證明文件。第三十一條 房屋權(quán)屬證書包括房屋所有權(quán)證、 房屋共有權(quán)證、 房屋他項權(quán) 證或者房地產(chǎn)權(quán)證、房地產(chǎn)共有權(quán)證、房地產(chǎn)他項權(quán)證。第三十二條 共有的房屋， 由權(quán)利人推舉的持證人收執(zhí)房屋所有權(quán)證書。 其余共有人各 執(zhí)房屋共有權(quán)證書 1 份。房屋共有權(quán)證書與房屋所有權(quán)證書具有同等的法律效力。第三十三條 房屋他項權(quán)證書由他項權(quán)

51、利人收執(zhí)。他項權(quán)利人依法憑證行使他項權(quán)利, 受國家法律保護(hù)。商品房銷售管理辦法第三十四條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用前按項目委托具有房產(chǎn)測繪資格 的單位實(shí)施測繪，測繪成果報房地產(chǎn)行政主管部門審核后用于房屋權(quán)屬登記。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用之日起60日內(nèi)，將需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房買受人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第十八條 由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng) 事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任

52、：（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限；（二）商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90 日;（三）商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計算。第十九條 商品房買賣合同約定或者城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導(dǎo)致買受人無法辦理房屋所有權(quán)登記，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。中華人民共和國物業(yè)法第九條不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登

53、記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。依法屬于國家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記。30、抵押及抵押登記：城市房屋權(quán)屬登記管理辦法第十九條 設(shè)定房屋抵押權(quán)、典權(quán)等他項權(quán)利的，權(quán)利人應(yīng)當(dāng)自事實(shí)發(fā)生之日起30日內(nèi)申請他項權(quán)利登記。申請房屋他項權(quán)利登記，權(quán)利人應(yīng)當(dāng)提交房屋權(quán)屬證書，設(shè)定房屋抵押權(quán)、典權(quán)等他項 權(quán)利的合同書以及相關(guān)的證明文件。中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法 第四十八條 房地產(chǎn)抵押，應(yīng)當(dāng)憑土地使用權(quán)證書、房屋所有權(quán)證書辦理。第四十九條 房地產(chǎn)抵押，抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)簽訂書面抵押合同。第六十一條 房地產(chǎn)抵押時，應(yīng)當(dāng)向縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門辦理抵押 登記。因處分

54、抵押房地產(chǎn)而取得土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的，應(yīng)當(dāng)依照本章規(guī)定辦理過 戶登記。城市房地產(chǎn)抵押管理辦法第六條 國家實(shí)行房地產(chǎn)抵押登記制度。第十九條 以共有的房地產(chǎn)抵押的，抵押人應(yīng)當(dāng)事先征得其他共有人的書面同意。第二十條 預(yù)購商品房貸款抵押的， 商品房開發(fā)項目必須符合房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件并取得商 品房預(yù)售許可證。第二十三條 抵押當(dāng)事人約定對抵押房地產(chǎn)保險的， 由抵押人為抵押的房地產(chǎn)投保， 保 險費(fèi)由抵押人負(fù)擔(dān)。 抵押房地產(chǎn)投保的， 抵押人應(yīng)當(dāng)將保險單移送抵押權(quán)人保管。 在抵押期 間，抵押權(quán)人為保險賠償?shù)牡谝皇芤嫒?。第二十七條 以預(yù)購商品房貸款抵押的，須提交生效的預(yù)購房屋合同。第三十條 房地產(chǎn)抵押合同自簽訂之

55、日起 30 日內(nèi)， 抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)?shù)椒康禺a(chǎn)所在地的 房地產(chǎn)管理部門辦理房地產(chǎn)抵押登記。第三十一條 房地產(chǎn)抵押合同自抵押登記之日起生效。第三十四條 以依法取得的房屋所有權(quán)證書的房地產(chǎn)抵押的， 登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)在原 房屋 所有權(quán)證上作他項權(quán)利記載后，由抵押人收執(zhí)。并向抵押權(quán)人頒發(fā)房屋他項權(quán)證。以預(yù)售商品房或者在建工程抵押的， 登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)在抵押合同上作記載。 抵押的房地產(chǎn) 在抵押期間竣工的， 當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在抵押人領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證書后， 重新辦理房地產(chǎn)抵押登記。第三十五條 抵押合同發(fā)生變更或者抵押關(guān)系終止時， 抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在變更或者終止 之日起 15 日內(nèi)，到原登記機(jī)關(guān)辦理變更或者注銷抵押登記。因依法處分抵押房地產(chǎn)而取得土地使用權(quán)和土地建筑物、 其他附著物所有權(quán)的， 抵押當(dāng) 事人應(yīng)當(dāng)自處分行為生效之日起 30 日內(nèi)， 到縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)管理部門申請房 屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記， 并憑變更后的房屋所有權(quán)證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使 用權(quán)變更登記。第三十六條 已作抵押的房地產(chǎn)，由抵押人占用與管理。抵押人在抵押房地產(chǎn)占用與管理期間應(yīng)當(dāng)維護(hù)抵押房地產(chǎn)的安全與完好。抵押權(quán)人有權(quán)按照抵押合同的規(guī)定監(jiān)督、檢查抵押房地產(chǎn)的管理情況。第三十七條 抵押權(quán)可以隨債權(quán)轉(zhuǎn)讓。抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓時，應(yīng)當(dāng)簽訂抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，并辦 理抵押權(quán)變更登記。抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓后，原抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)告知抵押人。經(jīng)抵押權(quán)人同意，抵押房