物業(yè)新項目承接查驗操作手冊.doc

1、物業(yè)新項目承接查驗操作手冊本手冊物業(yè)承接驗收是指在物業(yè)正式接管項目之前，地產(chǎn)、物業(yè)聯(lián)合組成房屋承接驗收小組，對房屋建造質(zhì)量、使用功能、管理資料等進行的綜合性驗收。物業(yè)承接驗收是物業(yè)管理進入實質(zhì)操作階段的第一步、是協(xié)助地產(chǎn)梳理項目遺留問題點、把握施工質(zhì)量的重要關口,同時，物業(yè)承接驗收制度是物業(yè)管理條例重要制度之一,是為了維護業(yè)主的合法權(quán)益,明確物業(yè)開發(fā)建設單位、物業(yè)服務企業(yè)、項目業(yè)主各自的責任,避免物業(yè)服務中因物業(yè)質(zhì)量責任不清而導致的物業(yè)服務糾紛,進而影響到正常的物業(yè)管理秩序、影響到地產(chǎn)的質(zhì)量口碑，造成不必要的品牌損失。 目 錄1、 物業(yè)承接查驗工作流程···

2、83;····································032、 物業(yè)承接查驗工作準備···········

3、·····························043、 物業(yè)資料的承接查驗··················

4、3;·······················054、 物業(yè)設備設施的承接查驗························

5、··············065、 房屋本體及公共設施的承接查驗································116、

6、供配電系統(tǒng)設備設施承接查驗··································127、 電梯系統(tǒng)設備設施承接查驗···········

7、·························138、 安防系統(tǒng)設備設施承接查驗······················&

8、#183;·············139、 消防系統(tǒng)設備設施承接查驗·································&#

9、183;··1410、 樓宇自控系統(tǒng)設備設施承接查驗································1411、 綜合布線系統(tǒng)設備設施承接查驗········

10、3;·······················1512、 空調(diào)系統(tǒng)設備設施承接查驗·······················

11、3;············1913、 給排水系統(tǒng)設備設施承接查驗··································201

12、4、 綠化園林建筑工程承接查驗····································2115、 綠化園林植物工程承接查驗········

13、83;···························2416、 其他重要配套的承接查驗···················

14、3;··················2517、 鑰匙承接查驗·····························

15、3;··················25附： 國家相關行業(yè)標準物業(yè)承接查驗工作流程工作流程任務清單相關文件接口組建承接查驗小組做好承接查驗前的準備檢查核對進行資料移交整改補齊資料YENO交付前兩一月接管NO進行硬件設施、設備移交限時整改YE S資料歸檔檢查驗收1. 確定新項目是否具備交付條件；2. 組建新項目承接查驗小組，任命組長、專業(yè)人員;3. 編制工作計劃4. 物業(yè)資料接收；5. 檢查核對移交資料是否齊全、完

16、整、符合要求,符合接收、不符合補齊;6. 按標準、技術(shù)資料分組檢查建筑物及附屬設備設施；7. 合格接管、不合格整改,資料建檔保存。1. 竣工驗收資料;2. 房屋驗收標準、承接查驗規(guī)程;3. 工作計劃、工作文件、技術(shù)資料；4. 物業(yè)資料、交接記錄；5. 驗收記錄、移交清單;6. 檢驗報告、安裝調(diào)試記錄、資料歸檔記錄。1、地產(chǎn)2、籌備中的物業(yè)中心負責人3、前期介入組;4、公司品質(zhì)管理部5、房屋保修部6、設備部7綠化部8、智能工程部9、外包單位（施工方）。 1.1. 物業(yè)承接查驗工作準備1.1.1. 新建物業(yè)驗收應具備的條件：1.1.1.1. 建設工程施工全部完成，已經(jīng)竣工驗收合格，取得相關證件；1

17、.1.1.2. 供電、供氣、給排水、衛(wèi)生、道路、配套設施等能正常使用;1.1.1.3. 房屋具備初步交付條件。1.1.2. 物業(yè)承接查驗前的準備1.1.2.1. 承接查驗前應做好以下準備工作：(1) 與地產(chǎn)項目部聯(lián)系好查驗事項、查驗日期、進度、查驗標準等；(2) 物業(yè)選派專業(yè)技術(shù)人員到現(xiàn)場摸底，有針對性地編制驗收計劃；(3) 前期介入組提前參與物業(yè)竣工驗收和機電設備的安裝調(diào)試，做到心中有數(shù)；(4) 準備好承接查驗用的各類設備設施、記錄表格等。1.1.2.2. 承接查驗小組組長擬定物業(yè)承接查驗計劃，物業(yè)承接查驗計劃應包括以下內(nèi)容：(1) 物業(yè)承接查驗項目清單;(2) 承接查驗小組人員分工；(3)

18、 承接查驗小組日程安排;(4) 承接查驗小組施工質(zhì)量整改工作溝通會(地產(chǎn)、物業(yè)、施工方）；(5) 其他（前期介入組在前期介入中反饋的問題點未整改部分在此體現(xiàn),督促地產(chǎn)、施工方整改）.1.1。2.3物業(yè)承接查驗的主要內(nèi)容1、物業(yè)資料 在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時，物業(yè)管理企業(yè)應接收查驗下列資料： (1）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設備竣工圖，配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料; （2）設施設備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料； （3）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件； (4）物業(yè)管理所必需的其他資料。 2、物業(yè)共用部位 按照物業(yè)管理條例的規(guī)定,物業(yè)管理企業(yè)在承接物業(yè)時，應對物業(yè)共用部位進

19、行查驗.主要內(nèi)容包括： （1）主體結(jié)構(gòu)及外墻、屋面; （2）共用部位樓面、地面、內(nèi)墻面、天花、門窗; （3)公共衛(wèi)生間、陽臺; (4）公共走廊、樓道及其扶手、護欄等。 3、共用設施設備 物業(yè)的共用設施設備種類繁多，各種物業(yè)配置的設備不盡相同，共用設施設備承接查驗的主要內(nèi)容有：低壓配電設施，柴油發(fā)電機組，電氣照明,插座裝置，防雷與接地，給水排水、電梯，消防水系統(tǒng),通信網(wǎng)絡系統(tǒng)，火災報警及消防聯(lián)運系統(tǒng)，排煙送風系統(tǒng)，安全防范系統(tǒng)，采暖和空調(diào)等。 4、園林綠化工程 園林綠化分為園林植物和園林建筑.物業(yè)的園林植物一般有花卉、樹木、草坪、綠（花）籬、花壇等，無林建筑主要有小品、花架、園廊等.這些均是園林

20、綠化的查驗內(nèi)容。 5、其他公共配套設施 物業(yè)其他公共配套設施查驗的主要內(nèi)容有：物業(yè)大門、值班崗亭、圍墻、道路、廣場、社區(qū)活動中心（會所)、停車場(庫、棚）、游泳池、運動場地、物業(yè)標識、垃圾屋及中轉(zhuǎn)站、休閑娛樂設施、信報箱等。本文為互聯(lián)網(wǎng)收集，請勿用作商業(yè)用途個人收集整理，勿做商業(yè)用途1.2. 物業(yè)資料的承接查驗1.2.1. 地產(chǎn)向物業(yè)移交資料應符合現(xiàn)行建設部于2009年10月批準建筑工程資料管理規(guī)程（JGJ/T。185-2009)為行業(yè)標準，自2010年7月1日起實施）、廣東省建筑工程竣工資料統(tǒng)一用表(2010版將于2010年12月1日起在全省正式實施）的規(guī)定。其中包括：(1) 基建文件(A類

21、）內(nèi)容與要求 a) 決策立項文件b) 建設用地、征地與拆遷文件c) 勘察、測繪與設計文件d) 工程招投標與承包合同文件e) 工程開工文件f) 商務文件g) 工程竣工驗收及備案文件h) 其他文件(2) 監(jiān)理資料（B類）內(nèi)容與要求a) 監(jiān)理管理資料b) 監(jiān)理工作資料c) 竣工驗收資料d) 其他資料(3) 施工資料（C類）內(nèi)容與要求a) 施工管理資料b) 施工技術(shù)資料c) 施工測量記錄d) 施工物資資料e) 施工記錄f) 施工試驗資料g) 施工質(zhì)量驗收記錄h) 竣工驗收資料1.2.2. 各種設備設施的隨機資料（包括但不限于：設備操作、使用說明書，設備維護保養(yǎng)說明書及維修工藝要求,隨機圖冊，設備產(chǎn)品樣

22、本，出廠合格證明，出廠精度、性能檢驗記錄，裝箱單、附件明細表，開箱查驗單，安裝調(diào)試記錄,安裝調(diào)試查驗記錄，安裝洽商記錄，進口設備技術(shù)資料原件及翻譯文本等。）1.2.3. 與政府主管部門及或供電、供水、燃氣等能源供應企業(yè)簽訂的各種協(xié)議、合同、方案（圖紙)等（例如：用電方案批準書，供水協(xié)議書,供電部門送電前配電室高壓及繼電保護試驗記錄等）1.2.4. 政府主管部門出具的各種檢驗、檢測報告及為出具檢驗檢測報告所必須的各種檢驗、檢測記錄及或工作記錄。1.2.5. 與項目承接驗收有關的其他資料。1.2.6. 業(yè)主資料（已購房業(yè)主的姓名、位置、面積、聯(lián)系電話等），該資料由籌備中的物業(yè)服務中心直接接收。1.

23、3. 物業(yè)設備設施的承接查驗1.3.1. 編制承接查驗工作計劃工作小組按照承接查驗計劃安排，對房屋主體結(jié)構(gòu)、單元住宅、公共配套設施（水、電、機電設備、消防設施、道路、管線等)進行現(xiàn)場查驗,并填寫相關記錄；查驗采用觀察、使用、試驗、查閱有關記錄等方法進行。1.3.2. 承接查驗的內(nèi)容包括：1.3.2.1. 房屋本體及公共設施的承接查驗;1.3.2.2. 公共配套設備設施的承接查驗（包括供配電系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、智能安防系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、樓宇自控系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)、空調(diào)各系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、綠化工程、水景系統(tǒng)、太陽能系統(tǒng)、綠化澆灌系統(tǒng)等項目公共配套系統(tǒng)）;1.3.2.3. 鑰匙的承接查驗；2. 房屋本體及

24、公共設施的承接查驗2.1. 查驗范圍房屋本體、公共設施等。房屋本體包括：地基基礎、梁、柱、板主體、頂棚、墻面、樓地面、門窗、樓梯、扶手，衛(wèi)生間供水、排污管道、地漏、衛(wèi)生潔具等。公共設施包括：基礎設施、天臺、屋面避雷設施、消防設施、小區(qū)路燈、綠化、小區(qū)道路、垃圾箱(房）、車庫、檢查井和化糞池、明暗溝、踏步、臺階、水池、水箱、景觀、雕塑和文化娛樂設施等。2.2. 檢測查驗要求及方法2.2.1. 地基基礎查驗2.2.1.1. 地基基礎沉降不得引起墻體和上部結(jié)構(gòu)的開裂或其他結(jié)構(gòu)及相鄰房屋的損壞；2.2.1.2. 本體有地基基礎沉降觀測點，并做相應的保護措施，有相關的明示標識。2.2.2. 梁、柱、板等

25、主體查驗2.2.2.1. 無變形、弓凸、剝落、開裂、傾斜、移位和非收縮性裂縫；2.2.2.2. 無鋼筋外露，無附屬建筑垃圾；2.2.2.3. 涂料層均勻，無明顯污染；2.2.2.4. 查驗方法：觀察檢查.2.2.3. 外立面檢查2.2.3.1. 房屋墻體露出地面部分無傾斜、無移位、無裂縫和無扭曲、無空鼓等；2.2.3.2. 散水坡:無塌陷、無斷裂和無分裂；2.2.3.3. 面層平整，無脫皮；無倒泛水、積水現(xiàn)象；2.2.3.4. 涂料層均勻，無明顯污染。2.2.3.5. 查驗方法：觀察檢查。2.2.4. 天臺：2.2.4.1. 屋面隔熱層、防水層;板端縫、伸縮縫油膏緊貼，隔熱板、防水層表面無裂縫

26、；2.2.4.2. 平屋面應有隔熱保溫措施，在公用部位應設置屋面檢查孔；2.2.4.3. 屋面有組織排水功能（排水坡度必須符合設計要求)不得有積水現(xiàn)象。出水口、檐口、泛水、天溝、變形縫、壓頂、落水管、煙管與屋面的連接等應安裝牢固,接口平密,不滲漏;2.2.4.4. 天臺護欄（防護墻）無破損、變形，無明顯銹蝕；2.2.4.5. 天臺防雷網(wǎng)完善，避雷針安裝合理;2.2.4.6. 天臺安裝有外墻清洗掛鉤，掛鉤安裝牢固、受力均勻；2.2.4.7. 天臺靠近住戶家位置（突出臺面）等有安全防護措施，如防爬刺等；2.2.4.8. 按設計要求檢查、觀察檢查。2.2.5. 頂棚的查驗2.2.5.1. 抹灰面平整

27、，面層涂料均勻，無漏刷、無脫皮、無裂紋，無霉點，無滲水痕跡、無污漬；2.2.5.2. 查驗方法：觀察檢查。2.2.6. 墻面的查驗2.2.6.1. 抹灰應表面平整,不應有空鼓、爆灰、裂縫和起泡等缺陷（允許偏差值4mm。用2m靠尺和楔形塞尺檢查);2.2.6.2. 飾面磚應表面潔凈,粘貼牢固,陰陽角與線腳順直,無缺棱掉角；(1) 表面平整度允許偏差值2mm。用2m靠尺和楔形塞尺檢查；(2) 立面垂直度允許偏差值3mm。用2m托線板檢查;(3) 接縫、壓條平直度允許偏差值23mm，拉5m線檢查，不足5m拉通線檢查；(4) 壓條間距允許偏差值2mm，用尺檢查；(5) 接縫高低允許偏差值0。5mm，用

28、直尺和楔形塞尺檢查；(6) 接縫寬度允許偏差值±0.5mm，用尺檢查；(7) 涂料、刷漿應色澤一致。表面不應有掉粉、起皮、漏刷、透底、反堿、咬色、流墜、疙瘩等現(xiàn)象；(8) 裱糊工程：壁紙、墻布必須粘貼牢固，表面色澤一致，不得有氣泡、空鼓、裂縫.邊緣平直整齊，不得有紙毛、飛刺.不得有漏貼、補貼和脫層現(xiàn)象.各幅拼接橫平豎直，拼接處花紋、圖案吻合，不離縫、不搭接；(9) 外墻面:抹灰面平整，面層涂料均勻,無漏刷,無脫皮. 無裂紋，無霉點，無滲水痕跡,無污漬；(10) 玻璃隔墻墻面：安裝必須牢固，玻璃膠墊的安裝應正確。表面應色澤一致、平整潔凈、清晰美觀.接縫處應橫平豎直、玻璃應無裂痕、缺損和

29、劃痕。勾縫密實、均勻順直、深淺一致；(11) 查驗方法：觀察檢查。2.2.7. 樓、地面的查驗2.2.7.1. 面層與基層必須粘貼牢固，不空鼓;整體面層平整，不允許有裂縫、脫皮和起砂等缺陷;面層坡度應符合設計要求，不倒泛水、無積水；與地漏、管道結(jié)合處應嚴密牢固,無滲漏.(1) 、坡度尺檢查。許偏差應符合應符合表裝標高允許偏差查驗方法：用小錘輕擊檢查、用坡度尺檢查、觀察檢查。2.2.7.2. 水泥砂漿地面： 抹灰平整,壓光均勻，無空鼓、無裂紋、無起泡等。(1) 查驗方法：允許偏差值4mm。用2m靠尺和楔形塞尺檢查、觀察檢查。 2.2.7.3. 陶瓷地磚、水泥花磚面層:表面平整,接縫均勻順直，無缺

30、棱掉角。(1) 查驗方法:高度差允許偏差值1mm。用2m靠尺和楔形塞尺檢查。(2) 查驗方法：直線度允許偏差值3mm。用2m靠尺和楔形塞尺檢查。(3) 查驗方法：觀察檢查.2.2.7.4. 大理石、花崗巖、木樓地面、塑料地板：應平整牢固,接縫密合。(1) 查驗方法：高度差允許偏差值0。5mm。用2m靠尺和楔形塞尺檢查.(2) 查驗方法：直線度允許偏差值2mm。用2m靠尺和楔形塞尺檢查.(3) 查驗方法:觀察、腳踩檢查.2.2.7.5. 衛(wèi)生間、陽臺、盥洗室地面與相鄰地面的相對標高應符合設計要求，不應有積水,不允許倒泛水和滲漏。(1) 查驗方法：潑水檢查、用坡度尺檢查、觀察檢查。2.2.8. 門

31、窗的查驗2.2.8.1. 鋼木門窗應安裝平正牢固，無翹曲變形，開關靈活，零配件裝配齊全,位置準確。鋼門窗縫隙嚴密，木門窗縫隙適度；2.2.8.2. 門窗安裝后外觀質(zhì)量應表面清潔。大面無劃痕、碰傷、銹蝕；涂膜大面平整光滑、厚度均勻、無氣孔.2.2.8.3. 鎖具開關靈活、靈敏，無卡死現(xiàn)象;外觀亮潔無劃痕、無污漬；2.2.8.4. 查驗方法：觀察檢查。2.2.9. 樓梯扶手的查驗2.2.9.1. 欄桿應以堅固、耐久的材料制作,并能承受荷載規(guī)范規(guī)定的水平荷載；2.2.9.2. 欄桿高度不應小于1.05m，高層建筑的欄桿高度應再適當提高，但不宜超過1.20m；2.2.9.3. 欄桿離地面或屋面0.10

32、m高度內(nèi)不應留空；2.2.9.4. 欄桿安裝牢固、勻稱、平整，外觀整潔、光澤均勻無污染;2.2.9.5. 有兒童活動的場所,欄桿應采用不易攀登的構(gòu)造。2.2.10. 衛(wèi)生間的查驗2.2.10.1. 供水設備查驗(1) 安裝牢固,管道、閥門完好無損，無滲漏水、無銹跡；(2) 管道接口無滲水;(3) 龍頭、水:流水暢通，接頭處無漏水；(4) 管道無振動、無異常聲響。2.2.10.2. 排水設備：(1) 安裝牢固,外觀完好無損,配件齊全；(2) 管道無滲漏水，表面無銹跡、無裂紋、面層油漆均勻;(3) 地漏：安裝穩(wěn)固，管縫密實、無堵塞,排水通暢. 2.2.10.3. 衛(wèi)生潔具(1) 管道應安裝牢固、控

33、制部件啟閉靈活、無滴漏，水壓試驗符合要求；(2) 高位水箱進水管與水箱檢查口的設置應便于檢修；(3) 衛(wèi)生間的排污管出戶管長合理（不宜超過8米）,選材適當。(4) 衛(wèi)生器具質(zhì)量良好,接口不得滲漏，安裝應平正,牢固、部件齊全、制動靈活，面層無污漬和刮花痕跡。2.2.11. 公共設施查驗要求：2.2.11.1. 路燈：(1) 燈具安裝牢固，配件齊全，燈罩無損傷，燈泡照明正常；(2) 燈柱安裝牢固,外面油漆均勻，無損傷和刮花；(3) 路燈照明分區(qū)控制，專門計量、方便管理,安裝斷路器，規(guī)避漏電隱患;(4) 路燈電纜掩埋處理、施工規(guī)范,保護良好，無漏電、進水現(xiàn)象;(5) 路燈電纜接頭用環(huán)氧樹脂封閉處理，

34、接線盒隱蔽安裝、不易進水并方便檢修；(6) 路燈照明配電箱安裝在隱蔽、不易雨淋方便檢修位置，安裝在室外的配電箱應有防雨功能，基座高出地面20公分以上，有防潮措施；(7) 檢驗方法：觀察檢查.2.2.11.2. 小區(qū)道路：(1) 道路面平整，無積水、無起砂、無空鼓、無損傷；(2) 道路沿砌筑整齊,灰縫飽滿，無損傷；(3) 塊料面層：拼砌整齊，平整穩(wěn)固,塊料面無裂紋、無缺棱掉角；(4) 斑馬線規(guī)范清晰，各類標識完善有效；(5) 道路周邊游排水設施（排水口、井等），方便排水；(6) 道路中間井蓋安裝牢固、選材合理,無裂縫、缺失，車行無振動聲響；(7) 檢驗方法：觀察檢查.2.2.11.3. 崗亭：(

35、1) 鋁材和不銹鋼類：安裝牢固，配件齊全，型材面無損傷，玻璃無污漬;(2) 混凝土類：大小適當，通風、透徹,外觀整潔無污染;(3) 電動道閘:安裝牢固，配件齊全，開啟自如，道閘欄外觀光澤、無損傷；(4) 停車場：路面平整、無起砂、無起鼓、無裂紋;車道標識，入口出口標識清楚,油漆均勻；(5) 車場照明：配套齊全，燈具完好無損，開關靈活，照明正常；(6) 車場排水系統(tǒng):周邊應設有專門排水溝；(7) 車場給水系統(tǒng)：車庫每隔50米左右設置一處取水點，砌取水池;(8) 車場排風系統(tǒng):應設有專門送排風系統(tǒng)；(9) 安全系統(tǒng):車庫通往住宅樓梯口安裝門禁，電梯口安裝門禁，有防止無關人員進入住宅的措施；(10)

36、 車庫墻面、頂面：顏色勻稱，無滲水痕跡,各類管線布置平整、規(guī)范、美觀。2.2.11.4. 檢查井、化糞池：(1) 井、池內(nèi)無垃圾雜物，進排水暢通,井、池壁無裂痕;(2) 檢查井和化糞池進出水高度差不小于5厘米，立管與糞池之間的連接管道應有足夠坡度，并不應超過兩個彎；井蓋擱置穩(wěn)妥并設置井圈，方便抬起；(3) 污水井安裝浮球自控裝置,安裝一備一用兩套水泵；(4) 污水泵功率適當，安裝牢固，運行聲音平穩(wěn)無堵塞,管道閥門完好，無堵塞漏水。2.2.11.5. 圍墻、圍欄：(1) 查驗圍墻主要依據(jù)物業(yè)規(guī)劃性質(zhì)、設計要求進行；(2) 圍墻一般2。5米高左右，地面混凝土，中空柵欄設置為好；(3) 圍墻高低起伏

37、勻稱，盡量杜絕忽高忽低不規(guī)則現(xiàn)象,方便安全管理；(4) 圍墻照明、閉路監(jiān)控、周界紅外設備分布均勻，無安全管理死角；(5) 圍墻安裝防爬刺；(6) 圍墻外立面禁止張貼瓷磚、大理石等（減少后期跌落傷人風險),以刷外墻涂料為宜。3. 供配電系統(tǒng)設備承接查驗3.1查驗范圍:包括但不限于項目范圍內(nèi)的如下設備設施:3.1.1. 變配電室設備設施（包括：應急發(fā)電機系統(tǒng)設備、設施）；3.1.2. 空調(diào)系統(tǒng)供電設備、設施；3.1.3. 給排水系統(tǒng)供電設備、設施；3.1.4. 樓宇自控系統(tǒng)供電設備、設施;3.1.5. 消防系統(tǒng)供電設備、設施；3.1.6. 安全防范系統(tǒng)供電設備、設施；3.1.7. 照明系統(tǒng)設備、設

38、施;3.1.8. 辦公用電系統(tǒng)設備、設施;3.1.9. 電梯系統(tǒng)供電設備、設施.3.2. 查驗組織3.2.1. 系統(tǒng)查驗工作，應由施工單位完成各系統(tǒng)的自檢，并提交自檢報告后進行。3.2.2. 各系統(tǒng)查驗工作完成后，物業(yè)將存在問題進行匯總，由地產(chǎn)報送各有關施工單位，由施工單位對存在的問題進行確認，并開展完善與維修工作,完善、維修工作結(jié)束，工作小組對整改結(jié)果進行驗證。 3.3. 設備、設施查驗內(nèi)容與要求3.3.1. 高壓柜及直流屏3.3.1.1. 高壓柜檢查內(nèi)容(1) 檢查設備規(guī)格是否符合設計圖紙;(2) 檢查一次接線系統(tǒng)是否符合設計圖紙;(3) 檢查二次回路和接線是否符合廠家圖紙;(4) 設備標

39、號、電力電纜、操作電纜標號是否齊全; (5) 高壓柜機械連鎖、電氣連鎖應動作準確、可靠；(6) 檢查防止電氣誤操作的“五防”裝置齊全，并動作靈活可靠;(7) 柜內(nèi)控制電纜的位置不應妨礙手車的進出，接線端固定牢固；3.3.1.2. 高壓開關的檢查(1) 真空開關的檢查內(nèi)容：真空斷路器應固定牢靠，外表整潔完整；電氣連接應可靠且接觸良好；真空斷路器與其操動機構(gòu)的聯(lián)動應正常，無卡阻,分合閘指示正確，輔助開關動作應準確可靠，接點無電弧燒痕，滅弧室真空度應符合產(chǎn)品的技術(shù)規(guī)定，絕緣部件、瓷件應完整無損；(2) 六氟化硫開關檢查內(nèi)容：開關應安裝牢固可靠，外殼清潔完整,電氣連接應可靠，接觸良好；開關及傳動機構(gòu)的

40、聯(lián)動應正常，無卡阻現(xiàn)象；分合閘指示正確，輔助開關及電氣閉鎖應動作正確可靠。支架及接地引線應無銹蝕和損傷；密度繼電器的報警、閉鎖定值應符合規(guī)定;電氣回路傳動正確；六氟化硫氣體漏氣率和含水量應符合規(guī)定;(3) 分段安排停電:進行全面檢查、清掃、緊固、查線；3.3.1.3. 直流屏檢查內(nèi)容(1) 對直流屏電池進行檢查，電池布線排列應整齊，極性標志清晰、正確；(2) 電池編號應正確，外殼清潔、液面正常;(3) 電池組的絕緣應良好，絕緣電阻應不小于0。5 M；(4) 直流屏交流電源互投功能應正常;(5) 直流屏內(nèi)各接線標志應齊全、清晰；(6) 直流回路與交流回路應有明顯區(qū)別.3.3.2. 變壓器3.3.

41、2.1. 干式變壓器檢查內(nèi)容(1) 檢查名牌數(shù)據(jù)符合設計要求；(2) 檢查通風及溫控系統(tǒng)工作正常;(3) 組織停電全面檢查緊固;(4) 接地裝置引出的接地干線與變壓器的低壓側(cè)中性點直接連接，干式變壓器的支架或外殼應接地；(5) 新安裝的變壓器應進行5次空載全電壓沖擊合閘實驗無異常情況；(6) 變壓器溫度顯示裝置完善,超溫報警裝置連接至監(jiān)控中心;(7) 變壓器試驗合格后，應空載運行24小時。3.3.2.2. 變壓器檢查方法(1) 變壓器沖擊合閘試驗，第一次受電后持續(xù)時間不少于10min,勵磁涌流不應引起保護裝置的誤動。3.3.3. 低壓盤3.3.3.1. 低壓盤檢查內(nèi)容(1) 檢查設備規(guī)格是否符

42、合設計圖紙;(2) 檢查一次接線系統(tǒng)是否符合設計圖紙，絕緣電阻值應大于0.5 M；(3) 檢查二次回路和接線是否符合廠家圖紙，絕緣電阻值應大于1 M；(4) 設備標號、電力電纜、開關標識、操作電纜標號是否齊全； (5) 分段安排停電:進行全面檢查、清掃、緊固、查線；(6) 檢查低壓連絡開關與主進開關自投自復是否正常；(7) 分段母線相序應一致；(8) 對電容器柜柜進行檢查：電容器接線應正確，保護回路應完整,電容器外殼應無變形或滲漏油現(xiàn)象，端子連接牢固，熔斷器熔體的額定電流應符合設計規(guī)定,放電回路完整且操作靈活,電容器外殼及構(gòu)架的接地應可靠。3.3.3.2. 低壓盤主要檢查方法(1) 使用500

43、V絕緣搖表搖測一次接線系統(tǒng)及二次回路和接線;(2) 二次回路交流工頻耐壓試驗，當絕緣電阻值大于10 M時,用2500V兆歐表搖測1min，應無閃絡擊穿現(xiàn)象，當絕緣電阻值在110 M時,用1000V兆歐表搖測1min，應無閃絡擊穿現(xiàn)象；(3) 檢查低壓連絡與主進開關自投自復應在空載狀態(tài)下進行；(4) 分段母線相序可使用相序儀或萬用表進行測試;3.3.4. 電纜3.3.4.1. 檢查電纜型號、規(guī)格應符合設計規(guī)定，敷設應排列整齊，無機械損傷，標志牌應裝設齊全、正確、齊全；3.3.4.2. 高低壓電力電纜，強電、弱電控制電纜應按順序分層配置；3.3.4.3. 檢查有無未封堵空洞；3.3.4.4. 電纜

44、敷設完畢后，應及時清理雜物，蓋好蓋板;3.3.4.5. 室外電纜進地下室時應在室外做U型設計，避免水隨電纜進入室內(nèi)； 3.3.4.6. 檢查電纜橋架安裝應牢固，電纜支架等的金屬部件防腐層應完好;3.3.5. 其他 3.3.5.1. 檢查專用工具（高壓安全用具應具有相關部門檢測合格證）、操作手柄、小車聯(lián)鎖及鑰匙齊全；3.3.5.2. 高低壓柜絕緣墊應整潔完好,并具有符合要求的檢測報告；3.3.5.3. 檢查房屋、土建結(jié)構(gòu);有無滲漏和未封堵空洞；3.3.5.4. 檢查配電室消防報警是否靈敏；3.3.5.5. 照明及通風系統(tǒng)檢查正常；3.3.5.6. 配電室應安裝與實際設備相符合的模擬屏；3.3.5

45、.7. 配電室應按照相關規(guī)定開通直撥電話一部；3.3.5.8. 配電室應配備適量的消防器材。3.3.6. 應急發(fā)電機系統(tǒng)3.3.6.1. 應急發(fā)電機檢查內(nèi)容：(1) 檢查應急發(fā)電機是否符合設計要求;(2) 發(fā)電機受電設備接線及性能了解、元器件核對、登錄；發(fā)電機饋電線路連接后，兩端的相序必須與原供電系統(tǒng)相序一致；(3) 發(fā)電機至低壓配電柜饋電線路的相間、相對地間的絕緣電阻值應大于0.5M；(4) 發(fā)電機用的燃油罐應采用鋼制油罐，有排氣口、進出油管口；(5) 燃油室地面應敷設消防沙,油罐設置有油位顯示裝置;(6) 煙過濾系統(tǒng)完好，啟動電池一備一用；(7) 實際開機、對外供電及停機操作；檢查實際運行

46、油耗及供電性能是否符合用戶要求（機組連續(xù)運行12小時）。3.3.6.2. 應急發(fā)電機檢查方法:(1) 發(fā)電機饋線端與原供電系統(tǒng)之間使用相序儀（或萬用表)進行相序核對；(2) 發(fā)電機至低壓配電柜饋電線路的相間、相對地間的絕緣電阻值可使用500V絕緣搖表進行搖測;(3) 發(fā)電機組開機運行按照廠家相關規(guī)定進行，同時做好相關記錄。3.3.7. 動力設備供電系統(tǒng)3.3.7.1. 檢查內(nèi)容(1) 盤、柜的固定及接地應可靠，盤、柜漆層應完好，清潔整齊；(2) 盤、柜內(nèi)所裝電器元件應齊全完好,安裝位置正確，固定牢固；(3) 所有二次回路接線應準確，連接可靠，標志齊全清晰，絕緣符合要求；(4) 抽屜式開關柜在推

47、入或拉出時應靈活,機械閉鎖可靠，照明裝置齊全;(5) 操作及聯(lián)動試驗正確，符合設計要求.3.3.7.2. 檢查方法(1) 盤、柜的固定應牢固，外觀整潔無污染，門、鎖開關自如，無異常聲響;(2) 所有二次回路接線應與圖紙相對應，各類標識美觀、完善;(3) 在停電情況下或?qū)㈤_關柜抽屜置于試驗位置進行分合閘聯(lián)鎖試驗；(4) 對于互投或其他功能的配電箱柜進行空載通電試驗,互投功能自投自復應正常；3.3.8. 各盤、箱、柜電源3.3.8.1. 一般要求：(1) 盤、箱、柜的金屬框架及基礎型鋼必須接地可靠;裝有電器的可開啟的門和框架的接地應用裸編織銅網(wǎng)帶連接，且有標識;(2) 盤、箱、柜應有可靠的電擊保護

48、措施；(3) 盤、箱、柜安裝應牢固，封閉良好,并應能防潮、防塵，安裝位置應便于檢查，成列安裝時應排列整齊；(4) 盤、箱、柜面的指示燈、操作按鈕應安裝牢固、無破損,標識應清晰、堅固、準確；(5) 盤、箱、柜內(nèi)應有一、二次系統(tǒng)原理圖，并安裝牢固;(6) 主、備電源在上級低壓盤上的開關編號清晰準確，供電電纜應掛標識牌；(7) 一、二次回路接線整齊、牢固,宜采用螺栓連接、插接、焊接或壓接等；(8) 配線回路導線均應標明回路編號、排列整齊、避免交叉,編號應正確、字跡清晰且不易脫色，并應固定牢固,不得使所接的端子排受到機械應力；(9) 采用插接式端子的，不同截面的導線不得接在同一端子上；(10) 按圖施

49、工，接線正確,功能正常，儀表指示燈顯示正常.3.3.8.2. 查驗方法：(1) 測量盤、箱、柜電壓、電流指示值應正常；(2) 檢查各部位連接點無松脫、銹蝕、燒傷、過熱等異?，F(xiàn)象；(3) 拉合各級開關，檢查負荷運行情況應正常，標識應與竣工圖紙相符；(4) 試驗電源互投裝置、控制按鈕等功能應正常;(5) 對盤、箱、柜進行設備登記,記錄電纜截面、路由及大約長度參數(shù)，登記電氣元件參數(shù)及數(shù)量；(6) 檢查制造廠提供的圖紙資料和文件：產(chǎn)品說明書、試驗記錄、合格證書、安裝圖紙，以及備品備件、專用工具等.；(7) 主供電源在低壓盤上開關編號；(8) 備用電源在低壓盤上開關編號；(9) 電源互投的條件及有無優(yōu)先

50、(作自投及復歸檢查）.3.3.9. 電動機3.3.9.1. 一般要求：(1) 電動機性能應符合周圍工作環(huán)境的要求,銘牌應符合設計要求；(2) 電動機應安裝在牢固的機座上,機座周圍應有適當?shù)耐ǖ溃３指稍锴鍧崳?3) 電動機外殼應有可靠接線裝置，電源線應安裝牢固并有保護套管；(4) 電動機運行聲音正常、電流正常、溫度符合制造廠的規(guī)定。3.3.9.2. 查驗方法：(1) 外觀檢查:電機安裝牢固,螺栓及防松零件齊全。接線盒蓋應密封良好，機殼應清潔無可燃物和其它雜物，手動盤車正常，風扇轉(zhuǎn)動良好無破損;(2) 電動機應在空載情況下做第一次啟動，空載運行時間應為2小時，并記錄空載電流；(3) 電動機試

51、運行，并應符合下列要求： 旋轉(zhuǎn)方向符合要求，無異常聲音；各部位溫度不應超過產(chǎn)品的技術(shù)條件的規(guī)定；帶負荷啟動，檢查運行參數(shù)符合產(chǎn)品及設計要求;(4) 對電動機進行登記,記錄銘牌參數(shù)；(5) 檢查制造廠提供的圖紙資料和文件:產(chǎn)品說明書、試驗記錄、合格證書、安裝圖紙，以及備品備件、專用工具等.3.3.10. 公用區(qū)照明及動力供電系統(tǒng)3.3.10.1. 母線:(1) 一般要求：a) 母線應標志清晰、外觀完好無變形；b) 母線外殼接地線連接完好牢固;c) 母線與低壓柜連接處固定牢固,絕緣處理應完好無破損;d) 母線水平與垂直固定支架應牢固完好，彈簧等伸縮裝置完好;e) 母線每段連接應完好、無松脫現(xiàn)象。(

52、2) 查驗方法：a) 進行母線外觀檢查；b) 懸掛式母線的吊鉤應有調(diào)整螺栓，固定點間距不大于3米；c) 封閉母線端頭應裝有封閉罩；d) 各段母線的外殼連接應可拆卸，外殼之間應有跨接線，并應接地可靠；e) 供電電源在低壓盤上開關編號；f) 電源電纜截面、路由及大約長度參數(shù)登錄；g) 插接箱數(shù)量、設備規(guī)格、運行電流登錄；h) 插接母線接頭位置及數(shù)量登錄； i) 檢查制造廠提供的圖紙資料和文件：產(chǎn)品說明書、試驗記錄、合格證書、安裝圖紙,以及備品備件、專用工具等。3.3.10.2. 電纜橋架:(1) 一般要求：金屬電纜橋架及支架和引入或引出的金屬電纜導管必須接地可靠，且必須符合下列規(guī)定：a) 金屬電纜

53、橋架及支架全長應不少于2處與接地干線相連接；b) 非鍍鋅電纜橋架間連接板的兩端跨接銅芯接地線，接地線最小允許截面積不小于4mm2；c) 鍍鋅電纜橋架間連接板的兩端不跨接地線，但連接板兩端不少于2個有放松螺帽或放松墊圈的連接固定螺栓；d) 當設計無要求時，電纜橋架水平安裝的支架間距為1。53m,垂直安裝的支架間距不大于2m；e) 電纜橋架固定牢固、蓋板齊全不松脫，橋架上無木頭、螺絲等雜物，防止其掉下傷人傷車風險;f) 電纜橋架走線規(guī)范,無裸露電纜；g) 電纜橋架外觀顏色均勻，無污漬，無滲水痕跡，無銹蝕。(2) 查驗方法：a) 進行電纜橋架全部外觀檢查;b) 檢查接地線與干線連接情況；c) 檢查支

54、架與吊架間距及安裝牢固程度；d) 檢查橋架安裝排列整齊、橫平豎直、蓋板齊全；e) 路由及電纜數(shù)量、走向是否符合設計；f) 橋架吊架牢靠、接地線齊全。3.3.10.3. 電氣照明裝置（燈具、插座、開關等)(1) 電氣照明裝置的施工應符合現(xiàn)行國家標準GB 50303-2002電氣工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范的規(guī)定。(2) 查驗方法:a) 照明系統(tǒng)通電，燈具回路控制應與照明配電箱及回路的標識一致,開關與燈具控制順序相對應，插座接線順序正確，風扇的轉(zhuǎn)向及調(diào)速開關應正常；b) 公用建筑照明系統(tǒng)通電連續(xù)試運行24小時，民用住宅照明系統(tǒng)通電連續(xù)試運行8小時。所有照明燈具均應開啟,且每2小時記錄運行狀態(tài)1次,連續(xù)試運

55、行時間內(nèi)無故障；c) 檢查制造廠提供的圖紙資料和文件：產(chǎn)品說明書、試驗記錄、合格證書、安裝圖紙,以及備品備件、專用工具等。3.3.10.4. 配電室(1) 檢查接線系統(tǒng)、配電箱設置符合設計要求;(2) 檢查室內(nèi)配電箱清單； (3) 檢查有無串層供電情況；3.3.11. 電氣系統(tǒng)注意事項3.3.11.1. 各個電氣控制系統(tǒng)的原理圖、接線圖及線路的管線表要有一套完整的竣工圖紙。3.3.11.2. 復雜的系統(tǒng)電氣資料和說明書,保護電氣設備的數(shù)據(jù)及設定值，有必要的設備應做模似保護試驗。3.3.11.3. 施工單位要講明各個電氣控制開關所控制的范圍，在開關上標明用途，并實際操作運行，直至正常工作。3.3

56、.11.4. 查驗人員要檢查各系統(tǒng)的接線是否牢固,線號應清楚、齊全。3.3.11.5. 施工單位在實際施工中，難免由于設計不周，造成在施工中設備安裝位置以及電氣原理圖變更修改等,要和查驗人員講明,并在竣工圖紙上標清注明,以便日后維護。3.3.11.6. 有些特殊系統(tǒng)，由廠家隨設備帶來的專用工具、備品備件等，施工單位要移交清楚，如發(fā)電機隨機檢修工具等。4. 電梯系統(tǒng)設備設施的承接查驗4.1. 查驗范圍項目范圍內(nèi)的所有電、扶梯設備設施，包括竣工查驗資料及電梯機房、電梯轎廂、電梯井道、電梯底坑等部位的機械裝置和電氣裝置。4.2. 查驗組織4.2.1. 成立電梯專項驗收組（電梯專業(yè)人才），按查驗內(nèi)容及

57、方法進行詳細檢查.4.2.2. 查驗人員將檢查過程中發(fā)現(xiàn)的問題記錄在相關電梯承接查驗表中。4.2.3. 查驗組負責人將電梯承接查驗表中的問題匯總。4.2.4. 查驗人員按查驗組負責人的安排跟蹤、檢查問題整改情況。4.3. 查驗內(nèi)容、要求及方法4.3.1. 電力驅(qū)動的曳引式或強制式乘客電梯、病床電梯及載貨電梯的設備檢查及試運行應符合現(xiàn)行國家標準GB10060-93電梯安裝驗收規(guī)范及GB75882003電梯制造與安裝安全規(guī)范的規(guī)定。4.3.2. 自動扶梯設備的檢查與試運行應符合現(xiàn)行國家標準GB168991997自動扶梯和自動人行道的制造與安裝安全規(guī)范的規(guī)定。4.3.3. 液壓電梯安全保護驗收必須符

58、合下列規(guī)定：4.3.3.1. 必須檢查以下安全裝置或功能：(1) 斷相、錯相保護裝置或功能:當控制柜三相電源中任何一相斷開或任何二相錯接時，斷相、錯相保護裝置或功能應使電梯不發(fā)生危險故障（當錯相不影響電梯正常運行時可沒有錯相保護裝置或功能）。(2) 短路、過載保護裝置：動力電路、控制電路、安全電路必須有與負載匹配的短路保護裝置；動力電路必須有過載保護裝置。(3) 防止轎廂墜落、超速下降裝置：液壓電梯必須裝有防止轎廂墜落、超速下降的裝置，且各裝置必須與其型式試驗證書相符.(4) 門鎖裝置：門鎖裝置必須與其型式試驗證書相符。(5) 上極限開關:上極限開關必須是安全觸點，在端站位置進行動作試驗時必須

59、動作正常。它必須在柱塞接觸到其緩沖制停裝置之前動作，且柱塞處于緩沖制停區(qū)時保持動作狀態(tài).(6) 機房、滑輪間(如果有)、轎廂、底坑停止裝置：位于轎廂、機房滑輪間(如果有)、底坑的停止裝置的動作必須正常。(7) 液壓油溫升保護裝置：當液壓油達到產(chǎn)品設計溫度時，溫升保護裝置必須動作，使液壓電梯停止運行。(8) 移動轎廂的裝置:在停電或電氣系統(tǒng)發(fā)生故障時，移動轎廂的裝置必須能移動轎廂上行或下行，且下行時還必須裝設防止頂升機構(gòu)與轎廂運動相脫離的裝置。(9) 下列安全開關，必須動作可靠：a) 限速器（如果有）張緊開關；b) 液壓緩沖器（如果有)復位開關;c) 轎廂安全窗(如果有)開關；d) 安全門、底坑

60、門、檢修活板門（如果有）的開關；e) 懸掛鋼絲繩（鏈條）為兩根時，防松動安全開關。(10) 限速器（安全繩)安全鉗聯(lián)動試驗必須符合下列規(guī)定：a) 限速器(安全繩）與安全鉗電氣開關在聯(lián)動試驗中必須動作可靠,且應使電梯停止運行。4.3.3.2. 聯(lián)動試驗時轎廂載荷及速度應符合下列規(guī)定：(1) 當液壓電梯額定載重量與轎廂最大有效面積符合下表的規(guī)定時，轎廂應載有均勻分布的額定重載量;(2) 當液壓電梯額定載重量小于下表規(guī)定的轎廂最大有效面積對應的載重量時，轎廂應載有均勻分布的125的液壓電梯額定載重量,但該載荷不應超過下表規(guī)定的轎廂最大有效面積對應的額定載重量；額定載重量與轎廂最大有效面積之間關系表額

61、定載重量(kg）轎廂最大有效面積（）額定載重量（kg）轎廂最大有效面積（)額定載重量（kg）轎廂最大有效面積（)額定載重量（kg)轎廂最大有效面積（）10010.375251.459002。2012752。958020。586001.609752。3513503。10250.706301.6610002.4014253.253000.906751。7510502.5015003。403751.107501。9011252。6516003。564001.178002.0012002。8020004。204501。308252。0512502.90250035.00注：1 .一人電梯的最小值；2

62、.二人電梯的最小值；3 .額定載重量超過2500kg時,每增加100kg面積增加0.61，對中間的載重量其面積由線性插入法確定。(3) 對瞬間式安全鉗，轎廂應以額定速度下行;對漸進式安全鉗，轎廂應以檢修速度下行；(4) 當裝有限速器安全鉗時，使下行閥保持開啟狀態(tài)(直到鋼絲繩松弛為止)的同時，人為使限速器機械動作，安全鉗應可靠動作，轎廂必須可靠制動，且轎底傾斜度不應大于5%;(5) 當裝有安全繩安全鉗時，使下行閥保持開啟狀態(tài)(直到鋼絲繩松弛為止)的同時，人為使安全繩機械動作，安全鉗應可靠動作，轎廂必須可靠制動，且轎底傾斜度不應大于5%；4.3.3.3. 層門與轎門的試驗符合下列規(guī)定：(1) 每層

63、層門必須能夠用三角鑰匙正常開啟；(2) 當一個層門或轎門（在多扇中任何一扇門）非正常打開時，電梯嚴禁啟動或繼續(xù)運行;4.3.3.4. 超載試驗必須符合下列規(guī)定：(1) 當轎廂載載荷達到110%的額定載重量，且10額定載重量的最小值按75kg計算時,液壓電梯嚴禁啟動；(2) 液壓電梯安裝后應進行運行試驗；轎廂在額定載重量工況下，按產(chǎn)品設計規(guī)定的每小時啟動次數(shù)運行1000次（每天不少于8h),液壓電梯應平穩(wěn)、制動可靠、連續(xù)運行無故障；4.3.3.5. 噪聲檢驗應符合下列規(guī)定：(1) 液壓電梯的機房噪聲不應大于85dB（A)；(2) 乘客液壓電梯和病床液壓電梯運行中轎內(nèi)噪聲不應大于55 dB(A）;

64、(3) 乘客液壓電梯和病床液壓電梯的開關門過程噪聲不應大于65 dB（A）.4.3.3.6. 平層準確度檢驗應符合下列規(guī)定：(1) 液壓電梯平層準確度應在±15mm范圍內(nèi)。4.3.3.7. 運行速度檢驗應符合下列規(guī)定:(1) 空載轎廂上行速度與上行額定速度的差值不應大于上行額定速度的8%；載有額定載重量的轎廂下行速度與下行額定速度的差值不應大于下行額定速度的8%.4.3.3.8. 額定載重量沉降量測試應符合下列規(guī)定：(1) 額定載重量的轎廂?？吭谧罡邔诱緯r，停梯10min，沉降量不應大于10mm，但因油溫變化而引起的油體積縮小所造成的沉降不包括在10mm內(nèi)。4.3.3.9. 液壓泵站溢流閥壓力檢查應符合下列規(guī)定：(1) 液壓泵站上的溢流閥應設定在系統(tǒng)壓力為滿載壓力的140-170%是動作。4.3.3.10. 壓力試驗應符合下列規(guī)定：(1) 轎廂停靠在最高層站，將截止閥關閉，在轎內(nèi)施加200%的額定載重量,持續(xù)5min后,液壓系統(tǒng)應完好無損；(2) 液壓控制及安全裝置:a) 截止閥