國家開放大學電大《物業(yè)管理法規(guī)》期末試題標準題庫及答案

1、最新國家開放大學電大物業(yè)管理法規(guī)期末試題標準題庫及答案（試卷號2224）考試說明：本人根據(jù)學員的需求匯總了歷年來所有的期末試題及答案，形成了一個完整的標準題庫，對考 生的復習和考試起著非常重要的作用，會給您節(jié)省大量的時間。內(nèi)容包含：選擇題、判斷題、簡答題、論 述題、案例分析題。做考題時，利用本文檔中的查找工具（ctrl+f）,把考題中的關(guān)鍵字輸?shù)讲檎夜ぞ叩牟?找內(nèi)容框內(nèi)，就可迅速查找到該題答案。木文庫還有其他網(wǎng)核、機考及教學考一體化試題答案，敬請查看。一、選擇題1. 下列哪些主體可以成為物業(yè)管理法律關(guān)系的主體（）。a. 某市規(guī)劃局 b. 9歲的兒童c.合伙企業(yè)d.在華外籍留學生2. 下列說法正

2、確的有（）。a. 目前我國已經(jīng)有專門的法律對物業(yè)管理行為進行規(guī)范b. 仲裁是解決物業(yè)管理糾紛的重要途徑c. 撤職是常見的一種行政處罰d. 行政調(diào)解是訴訟調(diào)解的一種3. 下列屬于物業(yè)管理法律責任的歸責類型的有（）oa. 過錯責任b.無過錯責任c.公平責任d.違法責任4. 可以承接各種物業(yè)管理項目的是（）物業(yè)服務(wù)企業(yè)。a. 一級資質(zhì)b.二級資質(zhì)c.三級資質(zhì)d.四級資質(zhì)5. 屬于業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同的義務(wù)的是（）。a. 不棄管義務(wù) b.保密義務(wù)c.通知義務(wù)d.協(xié)助義務(wù)6. 下列哪幾項反映了 “物業(yè)”具有的獨特的屬性（）0a. “物業(yè)”屬于不動產(chǎn)b. “物業(yè)”具有單元性c. “物業(yè)”具有空間性d.

3、“物業(yè)”具有環(huán)境性7. 下列哪幾項體現(xiàn)了物業(yè)管理應遵循的基本法律原則（）0a. 尊重和維護業(yè)主財產(chǎn)權(quán)利的原則b. 自治管理、民主協(xié)商原則c. 契約自由、平等自信原則d. 政府適度監(jiān)管原則。8. 下列說法錯誤的有（）oa. 行政訴訟可以進行調(diào)解b. 送達是指人民法院將訴訟文書交給被告人的行為c. 法院調(diào)解有開始、進行和結(jié)束三個階段d. 仲裁是以不公開審理為主，公開審理為補充的9. 業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)由下列哪些部分組成（）。a.專有所有權(quán)b.共有所有權(quán)c.特有權(quán)d.成員權(quán)10. 下列哪些主體可以成為物業(yè)管理法律關(guān)系的主體？（）a.廣州市越秀區(qū)規(guī)劃局b. 15歲中學生李某c.藍天物業(yè)公司d.在中

4、國的美國留學生11. 物業(yè)服務(wù)合同應當對以下哪些內(nèi)容進行約定（）。a.服務(wù)費用b.合同期限c.物業(yè)管理事項d.違約責任12. 國務(wù)院制定的物業(yè)管理條例是哪一年頒布的（）oa. 2003b. 2004c. 2005d. 200713. 依據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，妥善處理好物業(yè)相鄰關(guān)系，一般應遵循以下哪些原則（）。a.公平合理b.方便生活c.團結(jié)互助 d.有利生產(chǎn)14. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)在業(yè)主拒交物業(yè)管理費時，不能采取的措施有（）。a.停水、斷電 b.罰款c.按合同約定收取滯納金d.限制業(yè)主出入小區(qū)15. 下列哪些主體可以成為物業(yè)管理法律關(guān)系的主體？（）a.規(guī)劃局b. 5歲的兒童c.法人d.在華外籍教師16.

5、 下列哪些主體可以成為物業(yè)管理法律關(guān)系的主體？（）a.長沙市規(guī)劃局 b.無民事行為能力人c.法人 d.在廣州的外籍教師17. 在物業(yè)管理活動中，業(yè)主依法可享有下列（）權(quán)利。a.監(jiān)督物業(yè)公司服務(wù)活動的權(quán)利b. 依法組建業(yè)主委員會的權(quán)利c. 選聘或解聘物業(yè)公司的權(quán)利d. 使用物業(yè)公共設(shè)施的權(quán)利18. 建筑物區(qū)分所有權(quán)系由（）部分組成。a.獨立所有權(quán)b.專有所有權(quán)c.共用部分持分權(quán)d.成員權(quán)19. 下列屬于仲裁協(xié)議法定內(nèi)容的有（）。a.仲裁事項b.仲裁機構(gòu)c.請求仲裁的意思表示d.仲裁費用20. 根據(jù)業(yè)主對物業(yè)享有的不同權(quán)限，物業(yè)在法律意義上可以劃分為如下部分（）oa.專有部分b.共有部分c.約定公

6、共用部分d.約定專用部分21. 小區(qū)的專項維修金屬于（）。a.業(yè)主委員會b.物業(yè)公司c.業(yè)主d.業(yè)主大會22. 國務(wù)院物業(yè)管理條例主要規(guī)定了物業(yè)管理（）責任a.刑事b.民事c.違憲d.行政23. 下列哪些主體可以成為物業(yè)管理法律關(guān)系的主體？（）a.某市規(guī)劃局b.無行為能力人c.法人 d.在中國的美國籍留學生24. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)在業(yè)主遲交物業(yè)管理費時，可以采取下面的（）措施。a.斷水、斷電b.罰款c.按合同約定收取滯納金d.限制業(yè)主出入小區(qū)25. 下列哪些情況不屬于物業(yè)管理法律關(guān)系。（）a. 某市物業(yè)服務(wù)公司因長期虧損而破產(chǎn)b. 業(yè)主陳某因遭遇車禍而死亡c. 某物業(yè)服務(wù)公司向市房地產(chǎn)行政主管部門

7、提出行政復議申請d. 某物業(yè)服務(wù)公司員工利用職務(wù)便利侵占業(yè)主繳納的物業(yè)管理費26. 在物業(yè)管理糾紛中可能引發(fā)的刑事犯罪有（）。a.詐騙罪 b.侵占財產(chǎn)罪c.故意傷害罪d.濫用職權(quán)罪27. 物業(yè)服務(wù)合同屬于（）oa.有名合同b.無名合同c.典型合同d.非典型合同28. 在我國設(shè)立一家物業(yè)服務(wù)企業(yè)的最低注冊資木要求為（）。a. 10萬元b. 15萬元c. 50萬元d.100萬元29. 在物業(yè)管理活動領(lǐng)域內(nèi)，業(yè)主依法可享有的權(quán)利有（）oa. 監(jiān)督物業(yè)服務(wù)公司的權(quán)利b. 依法組建業(yè)主委員會的權(quán)利c. 選聘或解聘物業(yè)服務(wù)公司的權(quán)利d. 共同使用物業(yè)公共設(shè)施的權(quán)利30. 下列哪些主體可以成為物業(yè)管理法律關(guān)

8、系的主體（）？a.國家 b.無民事行為能力人c.法人 d.德國人31. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)設(shè)立最低標準要求注冊資金為（）。a. 10萬元b. 15萬元c. 50萬元d. 100萬元32. 下列屬于仲裁協(xié)議的法定內(nèi)容的有（）。a.仲裁事項b.仲裁機構(gòu)c.請求仲裁的意思表示d.仲裁費用33. 物業(yè)管理糾紛的民事裁定書的適用范圍包括（）。a.財產(chǎn)保全b.實體爭議c.駁回起訴d.中止訴訟二、判斷題1 .憲法中關(guān)于住宅、城市管理等方而的規(guī)定和原則是物業(yè)管理立法的根木依據(jù)。（對）2. 法律關(guān)系是法律規(guī)范調(diào)整一定社會關(guān)系過程中所形成的人們之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。（錯）3. 召開業(yè)主大會會議應當在會議召開30天前通知全

9、體業(yè)主。（錯）4. 開除是物業(yè)管理行政處罰中的一種。（錯）5. 廣義的法律責任是指違法者對自己實施的違法行為必須承擔的責任。（錯）6. 憲法是我國的根本大法，也是制定各層級物業(yè)管理法律規(guī)范的基本依據(jù)。（錯）7. 業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，向業(yè)主大會負責并報告工作。（對）8. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理物業(yè)的基礎(chǔ)是委托授權(quán)和合同約定。（對）9. 物業(yè)管理服務(wù)必須遵循權(quán)利與義務(wù)相適應的原則。（對）10. 業(yè)主手冊是指由全體業(yè)主承諾的，并對全體業(yè)主具有約束力的，有關(guān)業(yè)主在物業(yè)使用、維修及其 他管理服務(wù)活動等方而的行為規(guī)范。（錯）11. 我國的物業(yè)管理法是2003年5月28日由國務(wù)院制定的。（錯）12.

10、占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放私家車的車位，屬于業(yè)主共有。（錯）13. 經(jīng)過40%以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主臨時會議。（錯）14. 罰款是物業(yè)管理行政處罰中的一種。（錯）15. 不動產(chǎn)的相鄰權(quán)利人應當按照有利生產(chǎn)、方便生活、團結(jié)互助、公平合理的原則，正確處理相鄰 關(guān)系。（對）16. 業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔義務(wù)；可以因放棄權(quán)利而不履行義務(wù)。 （錯）17. 我國物權(quán)法規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、 附贈或者出租等方式約定。（對）18. 交付訂金的一方不履行合同約定的義務(wù)時，訂金將歸合同另一方所有，不得要求

11、返還。（錯）19. 按照利益載現(xiàn)形式的不同，可將物業(yè)管理法律關(guān)系的客體分為物和行為兩大類。（對）20. 物業(yè)管理民事糾紛具有易發(fā)性和普遍性。（對）21. 業(yè)主不能自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，必須委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理。（錯）22. 業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，業(yè)主委員會的所有行為都必須征得業(yè)主大會的同意。（錯）23. 業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共 有和共同管理的權(quán)利。（對）24. 管理規(guī)約應當尊重社會公德，不得違反法律、法規(guī)或者損害社會公共利益。（對）25. 物業(yè)管理民事糾紛中法院調(diào)解是我國民事訴訟程序的必經(jīng)階段。（錯）2

12、6. 我國的物業(yè)管理條例是2007年由國務(wù)院制定的。（錯）27. 物業(yè)管理同時具有私權(quán)和公權(quán)的雙重法律屬性。（對）28. 當事人訴訟權(quán)利平等原則是物業(yè)管理民事訴訟的基本原則之一。（對）29. 業(yè)主就是物業(yè)所有權(quán)人。（對）30. 物業(yè)管理刑事責任是指在物業(yè)管理活動中，行為人因觸犯行政法律法規(guī)而應承擔的強制性法律義 務(wù)。（錯）31. 在物業(yè)管理糾紛行政訴訟中允許雙方當事人在自愿、平等基礎(chǔ)上進行調(diào)解。（錯）32. 我國物權(quán)法于2007年3月通過，其中以專章的形式規(guī)定了業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)制度。（對）33. 收受合同定金的一方不履行約定的義務(wù)時，應當雙倍返還定金。（對）34. 收取定金的一方不履行合

13、同約定的義務(wù)時，應當雙倍返還定金。（對）35. 法官主持下的法庭調(diào)解是物業(yè)管理糾紛民事訴訟的必經(jīng)程序之一。（錯）36. 在物業(yè)管理糾紛民事訴訟中允許雙方當事人在自愿、平等基礎(chǔ)上進行調(diào)解。（對）37. 小區(qū)停車位屬于小區(qū)內(nèi)全體業(yè)主所有，開發(fā)商不得自行出售。（錯）38. 物業(yè)管理刑事糾紛具有易發(fā)性和普遍性。（錯）三、簡答題1. 筒述物業(yè)管理法律關(guān)系的特征？答：物業(yè)管理法律關(guān)系性質(zhì)的多重性；物業(yè)管理法律關(guān)系基本主體的特定性；物業(yè)管理法律關(guān)系中業(yè) 主居于主導地位；物業(yè)管理法律關(guān)系的客體有特殊性；物業(yè)管理法律關(guān)系的國家干預程度比較大；物業(yè)管 理法律關(guān)系的產(chǎn)生、變更、終止有嚴格的程序性和要式性。2. 筒述

14、業(yè)主大會的共同決定事項。答：召開業(yè)主大會或業(yè)主代表大會是業(yè)主團體運行的主要途徑。業(yè)主大會將對事關(guān)小區(qū)物業(yè)管理有關(guān) 事項作出決議。業(yè)主大會共同決定事項如下：（一）制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則；（二）選舉、更換業(yè)主委員會委員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；（三）選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)；（四）決定專項維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實施；（五）制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護 等方而的規(guī)章制度；（六）法律、法規(guī)或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責。3. 筒述我國民事證據(jù)的概念及種類。答：證據(jù)是指能夠證明民事案件真實情況的各種事實，也是法院認

15、定有爭議的案件事實的根據(jù)。證據(jù) 的種類包括：當事人陳述、書證、物證、視聽資料、電子證據(jù)、證人證言、鑒定意見、勘驗筆錄。4. 筒述承擔物業(yè)管理法律責任的一般構(gòu)成。答：（1）行為本身具有可非難性；（2）損害結(jié)果；（3）因果關(guān)系；（4）行為人心理主觀過錯狀態(tài)。5. 簡述物業(yè)服務(wù)企業(yè)的職責范圍。答：(1)物業(yè)的驗受接管義務(wù)；(2) 對共用物業(yè)的維護、管理義務(wù)；(3) 建筑物及其設(shè)施的保養(yǎng)、維修義務(wù)；(4) 環(huán)境清潔、美化義務(wù)；(5) 安全保障義務(wù)；(6) 合同約定的其他義務(wù)，比如提供小區(qū)的交通便利等。6. 簡述物業(yè)服務(wù)合同的法律特征。答：(1)物業(yè)服務(wù)合同屬于無名合同；(2) 物業(yè)服務(wù)合同是一種以物業(yè)

16、管理關(guān)系為標的的合同；(3) 物業(yè)服務(wù)合同實現(xiàn)了所有權(quán)與管理權(quán)的分離；(4) 物業(yè)服務(wù)合同既是諾成、雙務(wù)、有償合同。7. 筒述業(yè)主大會的職責。答：召開業(yè)主大會或業(yè)主代表大會是業(yè)主團體運行的主要途徑。業(yè)主大會將對事關(guān)小區(qū)物業(yè)管理有關(guān) 事項作出決議。業(yè)主大會主要職責應包括以下事項：(一) 制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則；(二) 選舉、更換業(yè)主委員會委員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；(三) 選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)；(四) 決定專項維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實施；(五) 制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護 等方而的規(guī)章制度；(六) 法律、法規(guī)或者業(yè)主

17、大會議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責。8. 筒述物業(yè)管理民事責任的免責條件。答：(1)不可抗力；(2) 正當防衛(wèi)；(3) 緊急避險；(4) 受害人a己的過錯致使損害發(fā)生的；(5) 第三人過錯致使損害發(fā)生的。9. 簡述業(yè)主委員會的職責。答：(1)召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況；(2)代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企 業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；(3)及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；(4)監(jiān)督業(yè)主公約的實施；(5)業(yè)主大會賦予的其他職責。10. 簡述業(yè)主自治自律的基本原則。答：(1)依法自治原則；(2) 積極自治原則；(3) 規(guī)范自治原則；(4

18、) 民主管理原則；(5) 接受監(jiān)督原則；(6) 尊重私權(quán)，公益優(yōu)先原則。11. 簡述物業(yè)的構(gòu)成。答：(1)物業(yè)的物理屬性構(gòu)成，包括四個方面：建筑物本體、附屬設(shè)備、公共設(shè)施和建筑地塊;(2) 物業(yè)的法律區(qū)分，包括四個方而：專有部分、共有部分、約定公共用部分和約定專用部分。12. 簡述我國物業(yè)管理法律規(guī)范的表現(xiàn)形式。答：憲法；法律；行政法規(guī)；地方性法規(guī)；行政規(guī)章。13. 簡述物業(yè)管理法的作用。答：第一，維護物業(yè)管理市場秩序。第二，保障物業(yè)管理權(quán)利人合法權(quán)益。第三，為優(yōu)質(zhì)服務(wù)創(chuàng)設(shè)保障，為解決糾紛提供依據(jù)。14. 簡述物業(yè)管理民事訴訟的基本原則。答：(1)當事人訴訟權(quán)利平等原則；(2) 同等原則與對等

19、原則；(3) 法院調(diào)解白愿和合法原則；(4) 辯論原則；(5) 處分原則；(6) 檢察監(jiān)督原則。15. 簡述物業(yè)服務(wù)合同終止的原因。答：物業(yè)服務(wù)合同終止的原因主要包括以下幾個方而：(1) 基于法律規(guī)定的事實發(fā)生而終止。(2) 基于當事人的意思而終止。(3) 因合同目的的實現(xiàn)而終止。(4) 基于合同的更新而終止。16. 簡述我國承擔民事責任的方式。答：停止侵害。排除妨礙。消除危險。返還財產(chǎn)?；謴驮瓲睢Ｐ蘩?、重作、更換。(7) 賠償損失。(8)支付違約金。(9)消除影響、恢復名譽。(10)賠禮道歉。17. 簡述在物業(yè)管理過程中民事侵權(quán)行為的表現(xiàn)。答：(1)物業(yè)管理公司及其工作人員執(zhí)行職務(wù)造成侵權(quán)損

20、害的民事責任。(2) 因物業(yè)維修施工而產(chǎn)生的侵權(quán)責任。(3) 建筑物以及其擱置物、懸掛物發(fā)生倒塌、脫落、墜落造成他人損害的，其所有人或管理人也應承 擔責任，但能夠證明自己沒有過錯的人除外。(4) 因妨礙行為而產(chǎn)生的侵權(quán)責任。(5) 破壞、污染環(huán)境的侵權(quán)責任。(6) 無行為能力人、限制民事行為能力人致人損害的民事責任。(7) 因妨害行為而產(chǎn)生的侵權(quán)責任。四、論述題1. 結(jié)合實際談?wù)劤袚飿I(yè)管理民事責任的方式。答：停止侵害；(2)排除妨礙；(3)消除危險；(4)返還財產(chǎn)；(5)恢復原狀；(6)修理、重做、更換;(7) 賠償損失；(8)支付違約金；(9)消除影響、恢復名譽；(10)賠禮道歉。2. 試

21、述在物業(yè)管理過程中的民事侵權(quán)和違約行為的表現(xiàn)。答：(1)房地產(chǎn)發(fā)展商未按銷售合同規(guī)定的期限和質(zhì)量交付物業(yè)設(shè)施；(2) 物業(yè)管理公司未按物業(yè)管理合同約定的范圍和標準為住戶提供服務(wù)；(3) 物業(yè)管理公司未按管理合同約定使用物業(yè)管理費和物業(yè)維修基金；(4) 業(yè)主或非業(yè)主的合法住戶無正當理由拒交有關(guān)物業(yè)管理費用，如低層住戶拒交電梯費和高壓水泵 費，業(yè)主因小孩無法人讀附近重點中小學校而拒交管理費，這是住戶最常見的違約行為；(5) 業(yè)主委員會不按照物業(yè)管理委托合同的約定，協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)進行物業(yè)管理工作。侵權(quán)的表現(xiàn)：(1) 物業(yè)管理公司及其工作人員執(zhí)行職務(wù)造成侵權(quán)損害的民事責任；(2) 因物業(yè)維修施工而產(chǎn)

22、生的侵權(quán)責任；(3) 建筑物以及其擱置物、懸掛物發(fā)生倒塌、脫落、墜落造成他人損害的，其所有人或管理人也應承 擔責任，但能夠證明自己沒有過錯的人除外；(4) 因妨礙行為而產(chǎn)生的侵權(quán)責任；(5) 破壞、污染環(huán)境的侵權(quán)責任；(6) 無行為能力人、限制民事行為能力人致人損害的民事責任；(7) 因妨害行為而產(chǎn)生的侵權(quán)責任。3. 試論物業(yè)管理糾紛的起因及其防范。答：一、物業(yè)管理糾紛的起因分析(1) 立法工作滯后，物業(yè)管理法規(guī)立法層次低，內(nèi)容混亂，缺乏權(quán)威性。(2)開發(fā)商前期遺留的問題引 發(fā)了后來物業(yè)管理的矛盾。(3)缺乏完善的市場競爭機制o (4)物業(yè)管理的服務(wù)概念沒有建立。二、物業(yè)管理糾紛的防范措施(1

23、) 完善相關(guān)立法工作o (2)加大行業(yè)規(guī)范化管理力度。(3)培育和完善物業(yè)管理市場，把物業(yè)管理納 入市場運行的軌道。(4)業(yè)主和物業(yè)公司通過簽一份具體明確、內(nèi)容詳盡的物業(yè)管理合同來規(guī)范雙方的行 為。(5)進一步規(guī)范政府行為。4. 試述物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容。答：物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容一般包括以下條款：(1) 業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的名稱、住所；(2) 物業(yè)管理區(qū)域的范圍和管理事項；(3) 雙方權(quán)利義務(wù)；(4) 物業(yè)管理服務(wù)的服務(wù)質(zhì)量；(5) 物業(yè)管理費用的收?。?6) 物業(yè)管理服務(wù)的期限；(7) 合同提前終止的條件；(8) 違約責任；(9) 其他事項。物業(yè)服務(wù)合同中約定的管理服務(wù)具體事項一般包括以下

24、幾項：(1) 物業(yè)共用部位的維修、養(yǎng)護和管理；(2) 物業(yè)區(qū)域內(nèi)公共設(shè)施、設(shè)備的使用運行、管理、維修和更新；(3) 市政公用設(shè)施的維修、養(yǎng)護和管理；(4) 保潔及園林綠化服務(wù)；(5) 物業(yè)區(qū)域秩序的管理服務(wù)；(6) 物業(yè)檔案資料的管理；(7) 物業(yè)維修、更新費用的帳務(wù)管理等。5. 結(jié)合實際談?wù)勎飿I(yè)管理活動中行政違法行為的主要表現(xiàn)。答：(1)非法處置屬于業(yè)主的物業(yè)共有部分及其設(shè)施。(2) 非法經(jīng)營行為，主要表現(xiàn)為：無證經(jīng)營、超范圍經(jīng)營、聘用無資質(zhì)人員從事物業(yè)管理活動。(3) 挪用專項維修資金的行為。(4) 違法的轉(zhuǎn)委托行為。(5) 妨礙管理行為。(6) 物業(yè)管理主管機關(guān)及其工作人員違法行使職權(quán)行

25、為。五、案例分析題1. 8歲的小萌和她外婆準備前往位于天山小區(qū)15號樓負一層的社區(qū)老年活動中心，當兩人行至小區(qū) 15號樓東側(cè)地下車庫通道門口時，樓頂頂部突然掉下冰塊?！鞍。?”伴隨著小萌的一聲尖叫，外婆回頭 看到小萌倒在地上，滿頭是血，四肢不斷抽搐，外婆被眼前這一幕嚇壞了，她趕緊撥打急救電話將小萌送 往醫(yī)院救治。因為此事，小萌的父母多次找到物業(yè)要求賠償，物業(yè)實地查看后發(fā)現(xiàn)，掉落冰塊的屋頂是頂樓居民林 某將露臺封閉后建成的違章建筑的屋頂，因此物業(yè)認為業(yè)主林某應該承擔全部賠償責任，與物業(yè)無關(guān)。業(yè) 主林某認為冰塊墜落屬于意外事件，和他也無關(guān)。問題：(1) 小萌的父母要解決與物業(yè)公司的糾紛有哪些途徑？

26、(2) 本案應如何處理？答：(1)可以通過協(xié)商、調(diào)解、訴訟等途徑維護自己的合法權(quán)益。(2) 頂樓業(yè)主林某和物業(yè)公司承擔賠償責任。自然人的人身權(quán)利受法律保護，因頂樓業(yè)主林某私自搭 建違法建筑，致使其屋頂結(jié)冰砸到小萌，損害了小萌的健康權(quán)；而物業(yè)公司作為物業(yè)管理方，對業(yè)主林某 私自搭建行為沒有及時制止，未盡到管理注意的義務(wù)，也存在一定過錯。兩方的過錯行為共同導致小萌傷 殘的損害結(jié)果，應當承擔相應的賠償責任。2. 2011年趙先生在天環(huán)花園購買了一套三房二廳的住宅，但一直沒有入住。2014年物業(yè)公司多次發(fā) 出通知，催他補交物業(yè)服務(wù)費，趙先生以未居住為由拒交。趙先生是通過銀行貸款購買的住宅，因生意失 敗

27、，從2015年3月開始停止向銀行供款。銀行隨即向法院起訴，法院判決將房產(chǎn)拍賣來還貸款，張女士 通過拍賣取得了該房產(chǎn)。2016年趙先生下落不明，物業(yè)公司要求新人住的張女士補交趙先生欠下的物業(yè) 費。問題(1)趙先生以未居住為由拒交物業(yè)服務(wù)費是否成立，為什么？(2) 物業(yè)公司向張女士追索以前業(yè)主欠下的物業(yè)服務(wù)費的做法是否成立，為什么？(3) 你認為物業(yè)公司在此情況下如何維護自己的權(quán)益？答：(1)趙先生的理由不成立。因為日常所說的物業(yè)服務(wù)費嚴格意義上大多屬于公共部位及公共服務(wù) 的收費，像保安、清潔、綠化和公用維修等，是為整個樓宇、整個小區(qū)的服務(wù)，趙先生的房產(chǎn)會得到相應 保值和增值。所以趙先生在收樓和拿

28、到鑰匙以后，非因房屋質(zhì)量問題，就應當繳納物業(yè)服務(wù)費；(2)物業(yè)公司不應當向張女士追索物業(yè)服務(wù)費。首先物業(yè)公司沒有積極采取措施維護白己的權(quán)益，本 身有過錯；其次張女士通過拍賣取得了房產(chǎn)，自然無須對前手的欠費負責;(3) 物業(yè)公司先應當直接要求趙先生履行其義務(wù)，而不是去消極等待；其次，物業(yè)公司可以根據(jù)其與 趙先生所簽訂的物業(yè)管理協(xié)議去訴諸法律，以法律的強制力去保護自己的合法權(quán)益。3. 陳軍喜歡養(yǎng)花，經(jīng)常把花盆放置在其外窗臺上。一天，天氣預報稱今日臺風來臨，讓市民做好防 臺風準備。陳軍因趕時間上班，未將放在窗臺上的花盆搬進屋內(nèi)。中午臺風來臨，住在同樓的黃佳放學回 家，恰好走到陳軍家的樓下，被臺風刮落

29、的花盆砸中頭部，當即昏倒在地，長平物業(yè)公司的巡邏保安員見 狀，忙把其送往醫(yī)院搶救。經(jīng)醫(yī)院搶救治療痊愈，但花費數(shù)萬元。見到黃佳被砸傷的保安員證實花盆是從 六樓陳軍家掉下來的，另一位鄰居也證實，自己前幾天去陳軍家玩，陳軍曾向其炫耀過這盆花如何名貴。 于是，黃佳父母找到陳軍要求其賠償損失，陳軍則稱花盆不是他的，即使是他的，也是臺風刮下來的，屬 不可抗力，不同意賠償。為此，黃佳的父母向人民法院起訴，要求陳軍賠償損失，并以管理不善為由將長 平物業(yè)公司告上法庭。問題：(1)本案的原告和被告分別是誰？(2) 本案應由誰來承擔賠償責任？為什么？(3) 臺風將花盆刮落是否屬于不可抗力？為什么？答：(1)原告是黃

30、佳，被告是陳軍和長平物業(yè)公司。(2) 應由陳軍承擔賠償責任，因為損害是由于陳軍放置在窗臺上的花盆掉下來造成的，陳軍未能妥善 管理白家窗臺上的花盆存在著過錯；花盆是放在業(yè)主的專有權(quán)的范圍，物業(yè)公司沒有管理義務(wù)。(3) 臺風將花盆刮落不屬于不可抗力，因為不可抗力是指不能預見，也不能避免的事件，在木案中臺 風來臨前是有通知的，陳軍將花盆放在屋內(nèi)等地方是完全可以避免悲劇的發(fā)生。4. 2012年4月的一天，何帆到佛山市南海區(qū)的順境花園住宅小區(qū)看望住在這里的父母。何帆開車到 該小區(qū)后，發(fā)現(xiàn)地下停車位已經(jīng)沒有位置了，他在物業(yè)服務(wù)公司人員的指引下將車輛停在了小區(qū)的空地上。 小區(qū)是封閉式管理，進出的外來人員和車

31、輛都要進行登記，何帆領(lǐng)取了停車卡，并在物業(yè)服務(wù)人員的要求 下交納了 5元的停車費。何帆離開小區(qū)時，發(fā)現(xiàn)車輛丟失了，何帆和物業(yè)公司人員一起報了警，但車輛一 直都未找到。在此情況下何帆向物業(yè)服務(wù)公司進行索賠，這時他發(fā)現(xiàn)政府有關(guān)部門并未批準物業(yè)公司在此 部位停車收費，物業(yè)公司也以自己并無收費資格，車輛保管合同無效為由，拒絕承擔賠償責任。問題：(1)本案涉及到法律關(guān)系主要有哪些？(2) 物業(yè)公司是否有權(quán)利用小區(qū)公共部位進行營利，為什么？(3) 在本案中物業(yè)公司以自己并無收費資格，車輛保管合同無效的意見能否成立，為什么？答：(1)本案主要涉及到兩類法律關(guān)系：一是物業(yè)公司與車主形成的車輛保管合同關(guān)系；另一

32、個是物 業(yè)公司與收費主管部門形成的行政法律關(guān)系。(2)無權(quán)，因為小區(qū)公共部位已經(jīng)攤?cè)说綐I(yè)主所購房屋的建筑面積中，所以小區(qū)全體業(yè)主擁有該部分 的使用權(quán)，物業(yè)公司在沒有征得業(yè)主同意的情況下，無權(quán)使用小區(qū)公共部位進行牟利。(3)不能成立，因為行政法律關(guān)系和民事法律關(guān)系性質(zhì)不同，不能混淆在一起處理，有關(guān)物業(yè)公司對 車主的民事責任問題，只要運用合同法中的相關(guān)規(guī)則即可處理。5. 劉先生購買了某小區(qū)的一套住宅，購買時地產(chǎn)開發(fā)商承諾物業(yè)管理費為2元/平方米，且五年不 變，并有管道煤氣、24小時熱水供應等配套設(shè)施，且寫進了購房合同中。但劉先生人住2年后，非但相 關(guān)的配套設(shè)施沒有落實，物業(yè)管理費反而漲到了3元/平

33、方米。劉先生找到理論，物業(yè)公司說“開發(fā)商說 的不算數(shù)”，收費是依據(jù)有關(guān)標準，并得到了物價部門的批準。而發(fā)展商則稱物業(yè)管理已移交，自己無權(quán)過問。問題：(1)本案涉及到哪些法律關(guān)系？(2) 劉先生是否應當按照3元/平方米交納物業(yè)管理費？(3) 劉先生應如何維護自己的合法權(quán)益？答：(1)本案涉及物業(yè)管理與房屋買賣是兩種法律關(guān)系。物業(yè)管理公司與開發(fā)商是兩個獨立的民事主 體，相互之間不應為對方承擔民事責任。(2) 應當，因為發(fā)展商無權(quán)承諾物業(yè)管理費的收費標準，物業(yè)管理收費標準的依據(jù)是有關(guān)物業(yè)服務(wù)的 委托合同，業(yè)主必須按規(guī)定交納物業(yè)管理費。(3) 劉先生應當通過法律途徑追究開發(fā)商的違約責任。由于開發(fā)商沒有

34、完全履行合同所約定的義務(wù)， 依據(jù)合同法第一百零七條規(guī)定：“當事人一方不履行合同的，應當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者 賠償損失等違約責任。6. 2013年4月，某小區(qū)業(yè)主委員會與廣州天天物業(yè)服務(wù)公司簽訂合同，約定該住宅小區(qū)自2013年5 月份開始由天天物業(yè)服務(wù)公司進行管理。2013年8月，趙先生人住該住宅小區(qū)之后，一直沒有繳納過物 業(yè)費。當天天物業(yè)公司催促他繳物業(yè)管理費時，趙先生認為自己買了房子自己住，自己管理，不需物業(yè)服 務(wù)公司的管理。趙先生以拒絕承認物業(yè)服務(wù)公司與業(yè)主委員會簽訂的委托服務(wù)合同為由拒絕繳納，并聲明 他將不會跟物業(yè)服務(wù)公司建立任何物業(yè)服務(wù)關(guān)系。經(jīng)業(yè)委會多次出而調(diào)解也沒有結(jié)果，最

35、后物業(yè)服務(wù)公司 把趙先生告上了法庭，要求趙先生支付物業(yè)管理費及滯納金。問題；(1)本案中物業(yè)公司與小區(qū)業(yè)主委員會簽訂的物業(yè)委托服務(wù)合同能否對趙先生發(fā)生法律效力？ 為什么？(2) 如果該委托服務(wù)合同對趙先生有約束力，趙先生應該負有哪些義務(wù)？(3) 物業(yè)公司能否通過訴訟途徑維護自己的合法權(quán)益？答：(1)該物業(yè)服務(wù)合同對趙先生產(chǎn)生法律效力。業(yè)主委員會代表業(yè)主簽訂服務(wù)合同對小區(qū)內(nèi)的業(yè) 主都具有約束力。除非經(jīng)過業(yè)主大會討論終止合同或合同期滿等原因出現(xiàn)方可拒交管理費。(2)趙先生負有物業(yè)服務(wù)合同所規(guī)定的義務(wù)和職責，主要是按時交納物業(yè)管理費和在合同約定事項范 圍內(nèi)的服從物業(yè)服務(wù)公司管理的義務(wù)。(3)可以。7

36、. 河北石家莊市某小區(qū)剛?cè)胱?，部分業(yè)主就認為小區(qū)存在著墻體滲漏、供暖不足和停車收費過高等 問題，小區(qū)業(yè)主們多次找到管理小區(qū)的藍天物業(yè)公司及小區(qū)的開發(fā)商反映和協(xié)商未果。于是部分業(yè)主以串 聯(lián)協(xié)商、互相選舉的方式組建了臨時業(yè)主委員會。經(jīng)臨時業(yè)主委員會開會通過，決定號召全體業(yè)主拒繳物 業(yè)服務(wù)費、解除與現(xiàn)物業(yè)公司的服務(wù)合同。之后新物業(yè)服務(wù)公司也由臨時業(yè)主委員會以協(xié)議方式確定。業(yè) 主通過新聞媒體，使事件引起社會的關(guān)注和強烈反響，部分業(yè)主還圍堵了開發(fā)商的售樓處和物業(yè)管理處辦 公室。與此同時藍天物業(yè)公司以不交物業(yè)費為理由，停掉了臨時業(yè)主委員會幾位委員家中的天然氣。問題：(1)本案中業(yè)主的行為有哪些違法違規(guī)之處

37、？(2) 藍天物業(yè)公司停掉業(yè)主家煤氣的行為有無問題，為什么？(3) 業(yè)主和物業(yè)公司之間的糾紛有哪些處理方式？答:(1)部分業(yè)主通過串聯(lián)協(xié)商、互相選舉等方式，自己組建成立的“臨時業(yè)主委員會”不合法， 不符合業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則有關(guān)業(yè)主大會、業(yè)主委員會成立程序的規(guī)定。 業(yè)主在享受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)的同時，必須按合同約定按時交納物業(yè)服務(wù)費，不得無故拖延 和拒交?！芭R時業(yè)主委員會”做出集體拒交物業(yè)費的決定不具有法律效力。 “臨時業(yè)主委員會”以協(xié)議方式選聘了新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，在程序上也不合法。(2) 物業(yè)公司的做法是不妥當?shù)?。業(yè)主不交物業(yè)服務(wù)費的行為與業(yè)主使用燃氣的行為分別屬于兩個 不同的法律關(guān)系，兩者之間沒有聯(lián)系。是否停天然氣屬于燃氣公司的權(quán)利，物業(yè)公司的行為是侵害業(yè)主 權(quán)利的行為。(3) 業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的糾紛，應通過協(xié)商、調(diào)解、仲裁、訴訟等法定程序予以解決，而不能 采取“圍堵售樓處、物業(yè)管理處辦公室"等過激行為。8