XX縣建材大市場開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報告

1、南寧市高新建材大市場開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報告一、一、總 論( (二二) )項(xiàng)目概況項(xiàng)目概況1、項(xiàng)目名稱：南寧市高新建材大市場2、項(xiàng)目占地面積：5.51萬平方米（約82.6 畝）3、項(xiàng)目投資總額：4458.57萬元4、項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)：科園大道大道北側(cè)、高新區(qū)往下1000米。( (二二) )項(xiàng)目背景項(xiàng)目背景南寧市高新建材大市場通過合理的布局規(guī)劃，按照發(fā)展高科技信息產(chǎn)業(yè)、建設(shè)大市場大流通的思路，以建材工業(yè)為支點(diǎn)，以高科技信息產(chǎn)業(yè)為龍頭，以新的流通方式為手段，建立新起點(diǎn)、智能化的大市場，并以信息產(chǎn)業(yè)的增值服務(wù)調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和建材企業(yè)的內(nèi)部結(jié)構(gòu)，擴(kuò)大銷售，降低成本，實(shí)現(xiàn)建材工業(yè)的二次創(chuàng)業(yè)，從而提高本地區(qū)的綜合

2、經(jīng)濟(jì)實(shí)力。( (三三) )項(xiàng)目建設(shè)的必要性及可行性項(xiàng)目建設(shè)的必要性及可行性1、在南寧市建設(shè)建材大市場的必要性拉動消費(fèi)內(nèi)需是國家的宏觀經(jīng)濟(jì)政策，居室靜亮永運(yùn)是每個居民的追求目標(biāo)，綠色環(huán)保是建材工業(yè)的基點(diǎn)。目前，南寧市是“文明衛(wèi)生城市”，但是市場的不規(guī)范在很大程度上影響了南寧的市容市貌，特別是建材業(yè)。因?yàn)槟蠈幨谐鞘薪ㄔO(shè)正處于高峰期，對建筑材料的需求越來越大，僅縣城內(nèi)從事建材經(jīng)營的就達(dá) 300 余家，分布較零散，由于沒有一個集中有序的- 1 -建材市場，不僅影響市貌，而且給買賣交易帶來很多不便，也不利于市場管理。一方面，以街代市的方式給城市帶來頭嚴(yán)重的交通阻塞或中斷，人流擁擠不堪，市場功能單一，停車

3、、食宿、倉儲、衛(wèi)生等設(shè)施極不完善，使得環(huán)境質(zhì)量日益惡化，市場也失去了它應(yīng)有吸引力；另一方面，由于自身歷史淵源、民俗習(xí)慣、地理優(yōu)勢等原因，使得市場交易逐年增加，并成為當(dāng)?shù)貒窠?jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。建材市場本著“建立高標(biāo)準(zhǔn)、高起點(diǎn)、高品位、具有一定輻射性、凝聚力、集建材批發(fā)”為一體的大型專業(yè)市場總的指導(dǎo)思想，規(guī)劃建設(shè)有標(biāo)志性建筑物以體現(xiàn)其獨(dú)特的建筑風(fēng)格。這種市場建成將有利于增強(qiáng)產(chǎn)業(yè)集約化。 目前，南寧市第三產(chǎn)業(yè)大部分呈網(wǎng)點(diǎn)分布，不能形成一定的規(guī)模，更談不上規(guī)模效益，沒有一定的輻射性。建設(shè)集各產(chǎn)業(yè)為一體的功能區(qū)，不僅便于管理，有利于聚集人氣，興旺商氣，吸納外來投資，提高南寧的知名度，更有助于推動南寧經(jīng)濟(jì)的

4、發(fā)展。所以在南寧市建設(shè)一個建材大市場是有必要的。2、在南寧市建設(shè)建材大市場有許多有利條件(1)城市發(fā)展現(xiàn)狀良好自 1995年南寧開始進(jìn)入建設(shè)發(fā)展階段，現(xiàn)在城市建設(shè)正處于高峰期，年建筑規(guī)模達(dá) 60萬 m2。公共設(shè)施及工業(yè)建設(shè)處于起步期， 20012020年總體規(guī)劃規(guī)劃建設(shè)面積為46 平方公里，建設(shè)范圍廣、建材需求量大。(2)建材經(jīng)營戶多據(jù)統(tǒng)計，南寧市從事建材經(jīng)營行業(yè)的有300 余家，其中包括水泥、鋼材、板材、鋁材、五金、陶瓷等。(3)優(yōu)越的區(qū)位條件及便利的交通二、建設(shè)方案與規(guī)模- 2 -建材市場主要由交易、儲藏、管理、金融、停車、食宿以及環(huán)衛(wèi)、基礎(chǔ)設(shè)施等功能區(qū)構(gòu)成。功能分區(qū)的排布方便交通運(yùn)輸，有

5、利儲藏，便于交易與管理，必要的衛(wèi)生設(shè)備（如廁所、垃圾場等）設(shè)于隱藏處，同時在每幢建筑中也都分別設(shè)男女衛(wèi)生間。建筑應(yīng)大幅度降低建筑密度與容積率，建設(shè)中心廣場，中心廣場以硬質(zhì)鋪裝為主，雕塑、噴泉、小品點(diǎn)綴其中，結(jié)合豐富多彩的鋪地圖案，為商人和顧客提供休閑場所。建材大市場占地面積為 5.51 萬平方米，中心建設(shè)一個 2600 平方米的中心廣場；商鋪按建材行業(yè)要求設(shè)計，為二層、三層結(jié)構(gòu)，按建筑占地 60%的比率，建材大市場店鋪占地面積為3.3 萬平方米，平均 2.5 層計算，整體建筑面積為 8.25萬平方米。在市場外圍建設(shè)占地800平方米的六層綜合樓，用于銀行、郵電、物業(yè)及市場管理辦公。商鋪集營業(yè)、住

6、宿、運(yùn)輸、服務(wù)、餐飲等為一體，一層作為商業(yè)店鋪，營業(yè)為主；二、三層可作為辦公、倉儲和居住，建筑采用框架結(jié)構(gòu)，各商鋪設(shè)有獨(dú)立樓梯、衛(wèi)生間、水電、電話線位，用戶出入方便，采光良好。在總體布局上，以中心廣場為軸心，建設(shè)8條 16m寬的主干道為骨架，向四面幅射，20 棟商鋪分東、西、南、北四大區(qū)，按歸行劃市細(xì)分為鋼材、鋁材、木材、五金燈飾、水暖器材、陶瓷、石材等八大經(jīng)營區(qū)域，具備了現(xiàn)代綜合市場功能。根據(jù)經(jīng)營者不同的要求，每套商鋪內(nèi)設(shè)有有線電視、電話線位、衛(wèi)生間、廚房齊全，宜商宜居，單個看象一套別墅，整體才是大市場，使買房不如買商鋪的房地產(chǎn)開發(fā)新理念的內(nèi)函得到充分的展示。按各類建材的特殊要求，建設(shè)不同型

7、號的二、三層商鋪400套。商業(yè)場地劃分以單間門面為主，大開間通透式商場為輔。三、環(huán)保與節(jié)能- 3 -( (一一) ) 環(huán)境保護(hù)環(huán)境保護(hù)1、可能影響環(huán)境的因素(1)廢水排放因素：本項(xiàng)目排放廢水主要為生活廢水。(2)固體廢棄物因素：本項(xiàng)目排放固體廢棄物主要是生活垃圾。(3)噪聲污染因素：本項(xiàng)目噪聲污染因素主要有建筑工程設(shè)備如集中空調(diào)、風(fēng)機(jī)、泵等動力設(shè)備噪聲，以及施工噪聲。2、環(huán)境保護(hù)防治措施(1)廢水污染防治：生活污水經(jīng)污水站處理，達(dá)到排放標(biāo)準(zhǔn)后，排入市政污水管網(wǎng)。(2)噪聲污染影響防治：動力設(shè)備均有隔振、降噪的技術(shù)處理，設(shè)備機(jī)組及水泵下設(shè)隔震墊。動力設(shè)備房采取吸音墻壁和隔聲門窗。(3)固體廢棄物

8、防治： 本項(xiàng)目建成后每天排放的生活垃圾處理采用袋裝化，每天由專人收集后負(fù)責(zé)清運(yùn)，并注意清運(yùn)時密閉。(4)施工噪聲防治提請建設(shè)單位和施工單位按景德鎮(zhèn)市有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，把影響減至最小。( (二二) ) 節(jié)能節(jié)能建筑材料和設(shè)備的選用原則上，考慮當(dāng)?shù)仫L(fēng)土、氣候條件，采用合理的建筑體型和朝向，外墻保溫材料及設(shè)計滿足最小傳熱阻要求，外窗采用節(jié)能玻璃。選用低損耗節(jié)能的變壓器，高效益節(jié)能的電氣設(shè)備。水泵選用節(jié)能型產(chǎn)品。采用合理優(yōu)化的布線系統(tǒng)方案。( (三三) ) 勞動保護(hù)勞動保護(hù)為防止及減少漏電、觸電事故的發(fā)生，插座回路設(shè)置性能可靠的漏電- 4 -保護(hù)開關(guān)；變壓器設(shè)置ip20護(hù)罩；電纜橋回水平敷設(shè)不低于2.5m

9、，局部為2.2m 時采用全封閉橋架保護(hù)。 垂直敷設(shè)時距時地1.8m以下部分加金屬蓋板保護(hù)，配電線路均穿金屬保護(hù)，并良好接地；消防和重要機(jī)房內(nèi)設(shè)置事故照明。四、項(xiàng)目實(shí)施計劃與投資估算( (一一) ) 項(xiàng)目實(shí)施計劃項(xiàng)目實(shí)施計劃南寧市建材大市場的建設(shè)符合“劃行歸市”的城市建設(shè)需要，也是城市發(fā)展的必然產(chǎn)物，有利于改變城市形象，提高城市品質(zhì)。屬于投資小，收效快的建設(shè)項(xiàng)目。計劃建設(shè)期為一年，一年后即可投入使用，產(chǎn)生效益。( (二二) ) 投資估算投資估算該項(xiàng)目的投資估算由建筑安裝工程造價、工程建設(shè)其他費(fèi)用、預(yù)備費(fèi)、建設(shè)期貸款利息等部分組成。1、建筑安裝工程造價包括建材大市場、綜合樓及周邊輔助建筑的建筑安裝

10、工程，以及市場內(nèi)道路及土石方工程、綠化工程、室外管道等工程造價，此部分占地面積約為 51500 ，占地面積約 82.6 畝，工程費(fèi)用約為3141.1 萬元，占總投資86.1%。詳見附表 1。2、工程建設(shè)其他費(fèi)用包括土地費(fèi)用、市政配套費(fèi)、工程咨詢費(fèi)用、工器具家具費(fèi)、開辦費(fèi)及其他管理費(fèi)等。建設(shè)用地以 6萬元/畝計算，土地費(fèi)用合計495.6萬元。市政配套費(fèi)及地方規(guī)費(fèi)按每平方米建筑面積80 元計算，約440.8萬元。工程咨詢費(fèi)包括規(guī)劃設(shè)計、建筑設(shè)計、地質(zhì)勘察、工程質(zhì)監(jiān)等費(fèi)用，按建安工程費(fèi)的6%計算，為 188.47萬元。- 5 -建設(shè)單位管理費(fèi)及項(xiàng)目開辦費(fèi)按建安工程費(fèi)2 %計算，為 62.8萬元。工程

11、建設(shè)其他費(fèi)用合計約為1187.67萬元， 占總投資 11%。 詳見附表 1。3、預(yù)備費(fèi)包括基本預(yù)備費(fèi)和漲價預(yù)備費(fèi)，按1、2 項(xiàng)費(fèi)用之和的 3%計算，為 13 萬元。合計項(xiàng)目總投資為 4458.57 萬元。詳見下表：附表附表 1 1投資估算表序號工程費(fèi)用名稱建筑面積 /單價占地面積(元)合價（萬元）3141.12887.5201.6521187.67占總投資%86.11建筑安裝工程造價1.1 商鋪1.2 綜合樓1.3 中心廣場2其他費(fèi)用征地拆遷補(bǔ)償及土地出2.1 讓金2.2 市政配套費(fèi)2.3 工程咨詢費(fèi)2.4 開辦費(fèi)及其他管理費(fèi)3預(yù)備費(fèi)合計825004800260035042020082.6畝6

12、0000495.6440.8188.4762.8129.84458.57112.9100五、資金籌措及效益分析- 6 -( (一一) ) 資金籌措及資金使用計劃資金籌措及資金使用計劃項(xiàng)目建設(shè)總投資 4458.57 萬元，項(xiàng)目開發(fā)資金投資商自籌或采用借貸形式取得，根據(jù)項(xiàng)目實(shí)施的計劃進(jìn)度，該項(xiàng)目的建設(shè)期為1年。( (二二) ) 營業(yè)收入估算營業(yè)收入估算建材大市場的營業(yè)收入主要來源于店鋪的出售。商鋪平均2.5 層，建筑面積為 8.25萬平方米， 按使用率約為70%，店面實(shí)際使用面積為2.31萬平方米，二、三層實(shí)際使用面積為3.47萬平方米。綜合樓三、四層用于管理辦公，其他底層及二、五、六層2400平

13、方米也可用于出售。店鋪出售收入表序號項(xiàng)目面積（）23100347008002400單價(元/) 18007002000650合價（萬元/年）4158242916015669031店鋪一層2店鋪二、三層3綜合樓底層4綜合樓二、五、六層合計當(dāng)出售率為 100%時，此項(xiàng)目收入共計6903萬元。 預(yù)計建設(shè)期后1.5年收回成本。( (三三) ) 利潤預(yù)測利潤預(yù)測整體項(xiàng)目預(yù)計共可取得利潤總額 2444.43 萬元，上繳所得稅 33%總額806.6619萬元。稅后利潤 1637.7681萬元。- 7 -( (四四) ) 現(xiàn)金流量現(xiàn)金流量稅后財務(wù)內(nèi)部收益率為37%，財務(wù)凈現(xiàn)值為 1637.7681萬元，投資回

14、收期為 1.5年。( (五五) )敏感性分析敏感性分析該項(xiàng)目為經(jīng)營性項(xiàng)目，營業(yè)收入的變化對項(xiàng)目的收益影響較大。如果營業(yè)收入增加 10%，項(xiàng)目稅后內(nèi)部收益率將增至40.4%，較原收益率增加3.4%。如果營業(yè)收入減少 10%，項(xiàng)目稅后內(nèi)部收益率將減至 33%，較原收益率減少4%。( (六六) )社會效益社會效益南寧市建材大市場的建成，將改變第三產(chǎn)業(yè)呈網(wǎng)點(diǎn)分布的現(xiàn)狀，使商品得以流通，價值得以實(shí)現(xiàn)，還可以反饋商品信息，引導(dǎo)和調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，促進(jìn)社會經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展。以其巨大的吸引力，使商品生產(chǎn)不斷發(fā)展，打破地區(qū)封鎖和經(jīng)濟(jì)割據(jù)，使地方產(chǎn)品跨縣、跨市、跨省，走向世界。同時，隨著市場建立，將利用其吸納的功能，產(chǎn)生

15、強(qiáng)大的輻射和龍頭作用，形成巨大的拉動作用，將帶動一些停車場、郵電所、賓館、旅社、醫(yī)院以及各類企業(yè)逐漸形成，使地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展必須以此為基地和依托，牽引和輻射周邊地區(qū)，成為消化剩余勞動力的安置點(diǎn)，經(jīng)營者走向市場的依托點(diǎn)，農(nóng)民改變生存環(huán)境的轉(zhuǎn)折點(diǎn)和實(shí)現(xiàn)小康的切入點(diǎn)，培植經(jīng)濟(jì)的新增長點(diǎn)，拉動內(nèi)需，增加地方收入。與此同時，項(xiàng)目的經(jīng)營和建設(shè)，將為當(dāng)?shù)厣鐣峁┐罅恐苯拥暮烷g接的就業(yè)機(jī)會，促進(jìn)人民生活水平的進(jìn)一步提高。六、工程招投標(biāo)根據(jù)國家發(fā)展計劃委員會2001年第 9 號令建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報告- 8 -增設(shè)招標(biāo)內(nèi)容以及核準(zhǔn)招標(biāo)事項(xiàng)暫行規(guī)定，按照中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法規(guī)定, 該項(xiàng)目的勘查、設(shè)計、監(jiān)理、施工

16、以及與工程建設(shè)有關(guān)的重要設(shè)備、材料等的采購必須采用招標(biāo)方式進(jìn)行。七、綜合評價與建議綜上所述，南寧市會展中心項(xiàng)目的建設(shè)，不僅為南寧增添了一處旅游觀光、度假娛樂、休閑療養(yǎng)的勝地，還是南寧開展對外接待，加強(qiáng)對外聯(lián)系的窗口，彌補(bǔ)了當(dāng)?shù)厝狈Ω邫n會議與接待場所的不足。該項(xiàng)目的選址以南寧當(dāng)?shù)厣詈竦娜宋馁Y源為基礎(chǔ)，以豐富的自然資源為依托，憑借該地區(qū)便利的交通條件，優(yōu)越的地理位置，具有良好的發(fā)展前景。不僅項(xiàng)目自身能產(chǎn)生可觀的經(jīng)濟(jì)效益，還能促進(jìn)南寧地區(qū)的旅游業(yè)、商業(yè)、服務(wù)業(yè)的快速發(fā)展，對繁榮南寧地區(qū)的經(jīng)濟(jì)、提高人民的生活水平有著積極作用?？紤]到目前中國的旅游市場正處于高速發(fā)展期，充分利用好本地區(qū)的資源優(yōu)勢，擴(kuò)大知

17、名度，以旅游促經(jīng)濟(jì)正是大好時機(jī)，建議政府能給予該項(xiàng)目大力支持，使之盡早付諸實(shí)施。八、優(yōu)惠政策1、對縣外客商以營十年以上的生產(chǎn)性企業(yè)，從事能源、交通、基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目、科技開民企業(yè)，以及農(nóng)、林、牧、漁業(yè)和農(nóng)產(chǎn)品加工企業(yè)，從獲利年度起，前兩年由同級財政按繳納企業(yè)所得稅地方所得給予等額扶助，第三至第五年由同級財政按繳納企業(yè)所得稅地方所得的50%給予扶助。 出口型企業(yè)扶助期滿后， 凡當(dāng)年出口值達(dá)至當(dāng)年企業(yè)產(chǎn)值70%以上的， 可繼續(xù)享受二年減半扶助；高新技術(shù)項(xiàng)目（省以上認(rèn)定的）可享受五年的與企業(yè)上交所得稅地方所得等額的財政扶助?？h旅游開發(fā)項(xiàng)目，自投產(chǎn)使用之日起，- 9 -前五年由同級財政按繳納企業(yè)所得稅地方所得給予等額扶助。對從事治理開發(fā)“五荒” （荒山、荒地、荒坡、荒水、荒灘）的免交產(chǎn)生收入后的三年農(nóng)業(yè)特產(chǎn)稅。2、充分利用中國人民銀行總行把南寧市作為工作聯(lián)系點(diǎn)的優(yōu)勢，大力協(xié)助縣外客商通過金融系統(tǒng)動作，解決配套資金