重慶經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店分析

1、重慶經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店分析近兒年來，高速增長(zhǎng)的經(jīng)濟(jì)為各大城市帶來了龐人的商務(wù)客源和旅游者，一種既能享受 星級(jí)賓館標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)、收費(fèi)乂不高的經(jīng)濟(jì)型酒店口然而然受到歡迎。經(jīng)濟(jì)型酒店相比已發(fā)展成 熟、規(guī)范化的高檔酒店,將會(huì)帶來更多的商業(yè)機(jī)會(huì),這其中包括經(jīng)濟(jì)型酒店數(shù)量、規(guī)模、檔 次等涉及駛件、資金的方面，也包括產(chǎn)權(quán)、機(jī)制、經(jīng)營(yíng)模式、管理服務(wù)、行業(yè)體制等方面。由于經(jīng)濟(jì)型酒店規(guī)模及其經(jīng)營(yíng)相對(duì)靈活，除了常規(guī)的房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃具冇參照意義，同 時(shí)，対于重慶ii前閑置的商業(yè)用房和因“退二進(jìn)三”遺即的工業(yè)用房而言，更具有開闊思路、 盤活存量的重耍作川。本文主耍研究目前我市經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店的分布、規(guī)模、配套、房?jī)r(jià)、 發(fā)展趨勢(shì)等

2、特征，以期為外來經(jīng)濟(jì)連鎖酒店金業(yè)、木地房地產(chǎn)開發(fā)決策提供參照。什么是經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店【概念】經(jīng)濟(jì)型酒is (budget hotel)是相對(duì)于傳統(tǒng)的全服務(wù)酒店(full service hotel)而存在的 一種酒店業(yè)態(tài)，國外對(duì)經(jīng)濟(jì)型酒店的劃分主要以價(jià)格為標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合國內(nèi)特點(diǎn)，筆者認(rèn)為，經(jīng) 濟(jì)型連鎖酒店可以定義為：以大眾型觀光旅行者和中小商務(wù)旅行者為主要服務(wù)對(duì)象，以客房 為唯一產(chǎn)品或核心產(chǎn)品，以加盟或特許經(jīng)營(yíng)等經(jīng)營(yíng)模式為主，價(jià)格低廉(一般在300元人民 幣以下)，服務(wù)規(guī)范，性價(jià)比高的現(xiàn)代酒店業(yè)態(tài)。【發(fā)展歷程】經(jīng)濟(jì)型酒店在全球的發(fā)展經(jīng)歷了四個(gè)時(shí)期：萌芽與發(fā)展初期、蓬勃發(fā)展時(shí)期、品牌調(diào)整 時(shí)期、重新發(fā)

3、展時(shí)期。有數(shù)據(jù)顯示，在發(fā)達(dá)國家，經(jīng)濟(jì)型連鎖旅館與高檔星級(jí)酒店的比例一 般為7 : 3。經(jīng)濟(jì)型酒店的發(fā)展歷程：萌芽發(fā)展初期：從20年代末到50年代末，其物業(yè)特征是汽車誡館出現(xiàn)與發(fā)展，而其產(chǎn) 業(yè)描述為大眾消費(fèi)及公路網(wǎng)絡(luò)發(fā)展的產(chǎn)物。蓬勃發(fā)展時(shí)期：從60年代末到80年代末，其物業(yè)特征為產(chǎn)品層次豐富多元，數(shù)量增 加，單體酒店快速發(fā)展，而其產(chǎn)業(yè)描述為出現(xiàn)單體酒店的整合與并購，連鎖經(jīng)營(yíng)収代傳統(tǒng)的 分散經(jīng)營(yíng)，80年代末，經(jīng)濟(jì)型酒店成為歐美國家成熟的酒店業(yè)態(tài)品牌調(diào)整時(shí)期：時(shí)間為80年代末到90年代末，其物業(yè)特征是軟產(chǎn)品發(fā)展期品牌建設(shè)， 質(zhì)量管理，市場(chǎng)細(xì)分，產(chǎn)品多元化。其產(chǎn)業(yè)描述為進(jìn)入了市場(chǎng)成熟期，大規(guī)模增長(zhǎng)和高

4、速發(fā) 展的動(dòng)力逐漸減弱，酒店集團(tuán)的多元化戰(zhàn)峪和投資政策促使酒店集團(tuán)更加傾向于通過資本運(yùn) 作來購買和整合原有行業(yè)內(nèi)的品牌，而不是自創(chuàng)品牌。重新發(fā)展時(shí)期：時(shí)間為21 it紀(jì)以后，其物業(yè)特征為品牌擴(kuò)張，其產(chǎn)業(yè)描述為進(jìn)入新一 輪快速發(fā)展期，主耍以東南業(yè)和中國等發(fā)展中國家的市場(chǎng)開拓和本土品牌發(fā)展為主。世界著 名品牌陸續(xù)進(jìn)入，如雅高集團(tuán)的宜必思、方程式1、天天客棧等都紛紛瞄準(zhǔn)亞洲幣場(chǎng)。亞洲 木土品牌也開始發(fā)展，如中國的錦江之星和如家快捷等?！痉诸悺烤褪澜绶秶鷣砜?，經(jīng)濟(jì)型酒店可以劃分為三種類型：城市商務(wù)型酒店，青年旅舍，汽車 旅館?！咎卣鳌拷?jīng)濟(jì)型連鎖酒店作為一種新興業(yè)態(tài)，是經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)生活的產(chǎn)物，相對(duì)于主

5、要受眾是 社會(huì)上流階層的全服務(wù)酒店，經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店是滿足普通旅行客人和商務(wù)客人住宿需求的產(chǎn) 品設(shè)施。它的基本特征包括：1、產(chǎn)品的有限性。經(jīng)濟(jì)型酒店緊扣酒店的核心價(jià)值一一住宿，以客房產(chǎn)品為靈魂，去 除了其他菲必需的服務(wù)，從而大幅度削減了成木。一般來說，經(jīng)濟(jì)型酒店只提供客房和早餐 (bed & breakfast),而會(huì)議、休閑娛樂等功能則盡可能壓縮或免去，僅一些冇限服務(wù)酒店 提供簡(jiǎn)單的餐飲、健身和會(huì)議設(shè)施。2、高性價(jià)比。與一般社會(huì)旅館不同的是，經(jīng)濟(jì)型酒店非常強(qiáng)調(diào)客房設(shè)施的舒適性和服 務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)化，突出清潔衛(wèi)生、舒適方便的特點(diǎn)，同時(shí)價(jià)格適中。相對(duì)于高檔飯店動(dòng)輒上千元 的房?jī)r(jià)，經(jīng)濟(jì)熨酒店的價(jià)格

6、一般在人民幣300元以下，一些青年旅舍和汽車旅館甚至只有幾 十至一百元左右。3、消費(fèi)群體大眾化。經(jīng)濟(jì)型酒店的目標(biāo)市場(chǎng)是一般商務(wù)人上、工薪階層、普通自費(fèi)旅 游者和學(xué)生群體等。而高檔酒店往往以高端商務(wù)客人、高收入階層、公費(fèi)旅客群休為主要市 場(chǎng)目標(biāo)。4、加盟或特許經(jīng)營(yíng)等連鎖經(jīng)營(yíng)形式為主。經(jīng)濟(jì)烈酒店一般采収連鎖經(jīng)營(yíng)的方式，以達(dá) 到規(guī)模經(jīng)濟(jì)，提高品牌價(jià)值。這也是經(jīng)濟(jì)型酒店區(qū)別于其他星級(jí)酒店和社會(huì)旅館的一個(gè)明顯 特征。5、選址注重交通便捷、商務(wù)、旅游或居住氛圍成熟。該類酒丿占通常有以下選址特征： 一是交通樞紐或交通干線站點(diǎn)附近，包括地鐵、輕軌、公交站點(diǎn)等，步行距離通常不超過 10分鐘的路程；二是商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、

7、寫字樓集中的區(qū)域附近，或者知名旅游景點(diǎn)附近；三是大 型居住社區(qū)或知名樓盤或附近步行距離通常不超過10分鐘。全國及重慶經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店發(fā)展【發(fā)展歷程】中國經(jīng)濟(jì)型酒店最初始于1996年，上海錦江集團(tuán)下屬的錦江之星作為中國第一個(gè)經(jīng)濟(jì) 熨酒店問世。進(jìn)入21世紀(jì)，各種經(jīng)濟(jì)型品牌如雨后春筍般破土而出(具體參見附表2005 年國內(nèi)在營(yíng)品牌經(jīng)濟(jì)型酒店一覽表)，并呈現(xiàn)如下的發(fā)展特點(diǎn)：1、中國經(jīng)濟(jì)型酒店行業(yè)成長(zhǎng)迅速，出現(xiàn)了一些頗具影響的民族自主經(jīng)濟(jì)型酒店品牌。具冇 全國影響力的有：錦江集團(tuán)于1996年創(chuàng)辦的錦江之星；首都女友國際酒店集團(tuán)與攜程旅行 服務(wù)公司于2002年組建的如家酒店連鎖等。此外還有一些地區(qū)性經(jīng)濟(jì)酒店

8、，如上海的莫泰 168和寶隆居家、華南地區(qū)的7天、北京地區(qū)的欣燕都等。這些品牌呈現(xiàn)蓬勃的發(fā)展趨勢(shì)， 在短短幾年時(shí)間里得到迅速擴(kuò)張，一些地區(qū)品牌也正積極發(fā)展成為全國性品牌。2、國內(nèi)經(jīng)濟(jì)型酒店需求旺盛，其中北京、上海、廣州、成都等大型城市經(jīng)濟(jì)型酒店的需求 非常旺盛，市場(chǎng)條件比較成熟。而長(zhǎng)三角區(qū)、珠三角區(qū)、京津地區(qū)這三個(gè)地區(qū)較高的經(jīng)濟(jì)發(fā) 展水平也決定了經(jīng)濟(jì)塑酒店的需求水平。所以經(jīng)濟(jì)型酒店在中國是以點(diǎn)面結(jié)合的格局迅速在 經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的地區(qū)發(fā)展起來。3、經(jīng)濟(jì)型酒店吸引了大批資本的涌入。山于經(jīng)濟(jì)型酒店的投資比較小，而投資回報(bào)率要比 同類酒店高，所以各行業(yè)的資本都紛紛看好這類項(xiàng)目。4、全球品牌和國內(nèi)品牌的競(jìng)爭(zhēng)日

9、益加劇。許多國際知名經(jīng)濟(jì)型酒店品牌紛紛看好中國，紛 至沓來，爭(zhēng)奪市場(chǎng)份額。5、2005年3月，重慶“小天鵝”集團(tuán)旅下連鎖酒店“天鵝之星”正式開業(yè)，標(biāo)志著重慶本 土品牌經(jīng)濟(jì)型酒店發(fā)展拉開序幕。z后，全國知名經(jīng)濟(jì)型酒店巨頭“如家”、“錦江z星” 也相繼落戶重慶。市內(nèi)還冇四五家單營(yíng)酒店屬于經(jīng)濟(jì)型酒店，但規(guī)模都不人?？傮w而言，重 慶經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店業(yè)正處于起步階段?！炯用恕磕壳?，國內(nèi)比較常見的加盟經(jīng)濟(jì)型酒店的方式有兩種：一是長(zhǎng)期租賃房產(chǎn)，并對(duì)其進(jìn)行 改造從而達(dá)到加盟品牌的統(tǒng)一要求；二是按照要求，在空地上新建可以加盟品牌的物業(yè)。加 盟店的規(guī)模、投資額度及管理費(fèi)用都有相應(yīng)要求，單店房間數(shù)量通常在100-15

10、0個(gè)左右，前 期投資額不低于300萬元，通常以營(yíng)業(yè)收入的3%作為管理費(fèi)重慶經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店現(xiàn)狀【調(diào)研說明】調(diào)查忡的：掌握經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店布局、產(chǎn)品特征及發(fā)展趨勢(shì)，為相關(guān)企業(yè)提供參考數(shù)據(jù)。調(diào)查對(duì)象：主城九區(qū)范圍內(nèi)的經(jīng)濟(jì)塑連鎖酒店（賓館）。調(diào)査時(shí)間：2006年5月調(diào)査方法：抽樣調(diào)査、實(shí)地調(diào)査、案頭調(diào)査抽樣標(biāo)準(zhǔn):以連鎖經(jīng)營(yíng)為模式的經(jīng)濟(jì)型酒店（賓館）,包括全球、全國性及重慶本地品 牌，不包插一般賓館、酒店、飯店、招待所。抽樣樣本:20個(gè)有效樣本：9個(gè)重慶在營(yíng)經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店一覽表類型名稱地址全國品牌錦江之星渝屮區(qū)鵝嶺如家快捷渝中區(qū)牛角沱本地品牌金地126 （加州店）渝北區(qū)龍溪鎮(zhèn)金地126 （松樹橋店）渝北區(qū)

11、龍溪鎮(zhèn)天鵝z星江北區(qū)觀音橋臨江客棧渝屮區(qū)澤彬招待所（兩路口店）渝中區(qū)兩路口澤彬招待所（上清寺店）渝屮區(qū)上清寺澤彬招待所（楊家坪店）九龍坡區(qū)楊家坪品牌特征全國性品牌試探，本地性品牌初創(chuàng)。重慶經(jīng)濟(jì)型酒店屬于起步階段，國際型連鎖品牌尚 未入駐；國內(nèi)品牌僅有錦江之星和如家快捷，且只有一家分店，以市場(chǎng)試探為主；本地品牌 處于起步階段，僅天鵝之星、金地126和臨江客棧三家品牌相對(duì)成型，澤彬相當(dāng)于連鎖型招 待所，在硬件和服務(wù)上與真正意義上的經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店有較大差距。選址特征具冇便捷交通的商務(wù)、貿(mào)易、居住區(qū)成為重慶經(jīng)濟(jì)型酒店主要選址地,渝屮區(qū)經(jīng)濟(jì)型連 鎖酒店品牌較高，尤英是全國性品牌和對(duì)集中同，英次為江北和九

12、龍坡區(qū)，沙坪壩、南岸區(qū) 等經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店較為缺乏。重慶在營(yíng)經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店分布示意沙坪壩區(qū)“北部折屋大渡口區(qū)，主國53.忡成熟商務(wù)區(qū)為經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店首選.區(qū)®九龍坡區(qū)其他區(qū)域11% 0%33%56%從重慶目前在營(yíng)經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店的分布狀況來看，傳統(tǒng)金融、行政屮心及cbd核心的渝 中區(qū)為選址首選，擁冇經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店數(shù)量比例達(dá)56%,其小如家快捷、錦江z星等全國性 品牌都集中在渝中區(qū)，分別依托成熟行政中心和汽車貿(mào)易產(chǎn)業(yè)的配套需求。金地126、澤彬 等木地經(jīng)濟(jì)塑連鎖酒店則選擇江北、九龍坡區(qū)等商務(wù)氛由較為成熟的區(qū)域設(shè)點(diǎn)，避免競(jìng)爭(zhēng)同 時(shí)成木得以控制。房地產(chǎn)開發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域南岸區(qū)和傳統(tǒng)老城區(qū)沙坪壩區(qū)經(jīng)濟(jì)

13、型連鎖酒店則相對(duì) 缺乏。注重成本相對(duì)較低、但交通便捷的商圈邊緣。商圈內(nèi)78%經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店重在“經(jīng)濟(jì)”兩字，78%選擇在商圈外設(shè)點(diǎn),以節(jié)約成本，同時(shí)交通便 捷、配奩等設(shè)施和對(duì)齊全。全國連鎖酒店如家快捷、錦江z星選擇在距離解放碑商圈車程不 超過10分鐘路程，商務(wù)人流量較大的上清寺及鵝嶺地區(qū)。本地連鎖酒店天鵝之星因位于次 級(jí)商圈江北區(qū)觀音橋商圈內(nèi)，成本較高致使房?jī)r(jià)高于其它品牌連鎖酒店。大型居住社區(qū)成為經(jīng)濟(jì)型酒店選址的熱點(diǎn)區(qū)域。目前重慶大型居住社區(qū)發(fā)展相當(dāng)迅速，已經(jīng)形成了龍溪鎮(zhèn)、加州居住區(qū)、五黃人社區(qū)、 直港人道居住區(qū)等，居住社區(qū)及商業(yè)配發(fā)的發(fā)展同樣帶來人量的流動(dòng)人口，為經(jīng)濟(jì)型酒店提 供了商機(jī)，木地

14、品牌金地126的選址特征就是這種類型，設(shè)點(diǎn)于龍溪鎮(zhèn)和加州花園附近，客 房入住率達(dá)到80%,可見居住社區(qū)與經(jīng)濟(jì)型酒店的相關(guān)性較高。規(guī)模特征重慶市經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店無論從數(shù)量還是規(guī)模來看，遠(yuǎn)小于東部發(fā)達(dá)地區(qū)，全國連鎖性經(jīng) 濟(jì)酒店ii前只有兩家進(jìn)入重慶，本地品牌數(shù)量也較少，除金地126和澤彬招待所具有2家以 上分店外，其它品牌如天鵝之星、臨江客棧等均只有一家。從房間數(shù)量而言，除錦江之星和 天鵝之星房間數(shù)達(dá)到100余套，其它均為30-60套，規(guī)模較小。但從經(jīng)濟(jì)型酒店的戶型面 積而言，重慶市經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店面積適中，同國際品牌酒店模式較為接近。全國性品牌連鎖酒店采取整棟經(jīng)營(yíng)，集中統(tǒng)一管理。從樓層狀況而言，全國

15、連鎖酒店錦江z星和如家快捷規(guī)模和對(duì)較大的兩家，兩者均采取 整棟經(jīng)營(yíng)模式，錦江之星共為8層，1層為停車庫，2層為餐廳，4層為大堂和休閑廳，其 余樓層為均房間。如家快捷酒店共7層，除3層為餐廳外，其余均為房間。從外來看形成一 個(gè)整體，給入住者較強(qiáng)信心保障。在本地經(jīng)濟(jì)型酒店中，均采取與其它企業(yè)共用一棟樓的形式，如天鵝z星位于百業(yè)興大 廈47層，下而為金融機(jī)構(gòu)，金地126酒店位于餐飲一條街上，而臨江客棧和澤彬招待所規(guī) 模較小，僅23層。3如家快捷p天鵡之星卩100錦江之星天將之星如家快捷加州全地126臨江客植上泊寺滌梅有知名星級(jí)品牌為背景的經(jīng)濟(jì)型酒店單店房間數(shù)均在100間以上，其它品牌房間數(shù)不 超過6

16、5間。10060以房間數(shù)據(jù)而言，重慶市處于經(jīng)濟(jì)型酒店發(fā)展初期，木地品牌除小天鵝集團(tuán)旗下的天鵝 之星房間數(shù)為100余套，其它本地經(jīng)濟(jì)熨酒店的房間數(shù)最均小于60套，規(guī)模偏小。全國性 連鎖經(jīng)濟(jì)型酒店錦江z星100余套，如家快捷60余套規(guī)模較大，體現(xiàn)出了其自身的實(shí)力， 展現(xiàn)出了自身品牌。國內(nèi)品牌標(biāo)準(zhǔn)間套內(nèi)面積集中在30-40平方米，舒適度相對(duì)較高。（平方耒砂八在抽樣調(diào)查的樣本中，澤彬招待所的單間為10-20平方米，其它樣本單間為20-30 平方米。標(biāo)間的面積區(qū)間集中在30-40平方米，像天鵝z星，如家等還開111 tffi侶套房、 家庭套房、商務(wù)套房等多功能的客房，以此來滿足各種消費(fèi)者的需要。經(jīng)濟(jì)型酒

17、店越來越注匝其消費(fèi)者居住的舒適性，大多數(shù)房間面積與星級(jí)酒店大致一樣, 使其更加舒適，從而提高了自身的競(jìng)爭(zhēng)能力。多種功能套房的推出，不僅提高了自身產(chǎn)品的 檔次，還擴(kuò)大了其目標(biāo)客戶群。普通標(biāo)間價(jià)格集中在100-160元/天，價(jià)格有較大發(fā)展空間。重慶經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店發(fā)展趨勢(shì)國際品牌進(jìn)入，經(jīng)濟(jì)型酒店市場(chǎng)品質(zhì)整體上升，產(chǎn)業(yè)發(fā)展加快。連鎖經(jīng)營(yíng)是世界酒店發(fā)展的主要趨勢(shì)，我市目前僅有錦江z星和如家快捷兩個(gè)國內(nèi)品牌 連鎖酒店,一批國際及國內(nèi)品牌將在今年下半年連續(xù)入駐，如法國宜必思酒店入駐高新二郎 片區(qū)，美國速8也已進(jìn)入選址階段，速朋誼已入駐江北區(qū)螞！®梁片區(qū)全球品牌連鎖的加 盟將對(duì)我市經(jīng)濟(jì)塑酒店業(yè)的品質(zhì)

18、升級(jí)、管理和營(yíng)銷模式進(jìn)步、產(chǎn)業(yè)發(fā)展加快等起到較大的促 進(jìn)作用。速朋誼連鎖酒店市場(chǎng)總體擴(kuò)容，主城區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)格局?jǐn)U散。目前經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店主要集中在渝中區(qū)和江北區(qū)，在產(chǎn)業(yè)趨好的情況下，各品牌連鎖酒 店均有擴(kuò)張策略，天鵝z星將在今年下半年設(shè)立3個(gè)分店、金地126將設(shè)立2-3個(gè)分店，預(yù) 計(jì)今年底重慶經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店將達(dá)到20家，選址區(qū)域也不再局限在渝中區(qū)，形成遍地開花、 競(jìng)爭(zhēng)格局?jǐn)U散的局而。2006年下半年預(yù)計(jì)新開經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店一覽表類別名稱入駐區(qū)域國際速朋誼(superinn)江北區(qū)速 8 (super8 motels)主城區(qū)宜必思(ibis)咼新區(qū)國內(nèi)錦江之星九龍坡區(qū)如家快捷主城區(qū)本地金地126大渡口區(qū)、九龍坡區(qū)臨江客棧渝中區(qū)天鵝之星渝中區(qū)、沙坪壩、九龍坡區(qū)依托的產(chǎn)業(yè)資源更為多元從錦江之星選址鵝嶺汽車貿(mào)易一條街可以看出，汽車貿(mào)易產(chǎn)業(yè)帶來的商務(wù)人群是其主要 的消費(fèi)群體，可見具有流動(dòng)人群的產(chǎn)業(yè)能夠?yàn)榻?jīng)濟(jì)熨酒店帶來商機(jī)，商貿(mào)、旅游、教育、會(huì) 展等產(chǎn)業(yè)均屬于這類產(chǎn)業(yè)，由此可以預(yù)見，具冇古鎮(zhèn)旅游、紅色旅游資源和教育產(chǎn)業(yè)資源的 沙坪壩，具有綠色旅游資源、會(huì)展產(chǎn)業(yè)資源的南岸區(qū)等，都將是未來經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店發(fā)展的 熱點(diǎn)區(qū)域。隨著重慶逐步發(fā)展成為長(zhǎng)江上