房地產(chǎn)運營管理程序

1、天津市海泰控股集團有限公司程序房地產(chǎn)運營管理程序1目的與范圍1.1房地產(chǎn)運營是天津海泰控股集團有限公司（簡稱海泰控股集團）核心產(chǎn)業(yè)之一，為了落實發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃和目標，促進房地產(chǎn)開發(fā)運營產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展及規(guī)范管理特制定本程序。1.2本程序規(guī)定了海泰控股集團房地產(chǎn)運營的組織和管理的控制要求和基本程序。1.3本程序適用于海泰控股集團房地產(chǎn)開發(fā)的項目考察、投資分析、摘牌士地、項目出讓、項目建設的策劃、組織、實施和管理、房地產(chǎn)出售、出租過程。2引用文件2.1海泰控股集團建設項目管理規(guī)定2.2海泰控股集團財務管理辦法2.3海泰控股集團合同管理辦法2.4海泰控股集團建設工程檔案管理辦法3職責3.1企業(yè)運營部為房

2、地產(chǎn)開發(fā)運營的主管部門，負責考察土地項目，投資價值分析，房地產(chǎn)開發(fā)運營及對項目概（預）算、招標、合同、建設等工作進行審核，協(xié)助代建公司對項目立項進行報批以及工程建設管理。3.2財務管理部是建設項目的資金管理部門，負責建設資金的審核、撥付、監(jiān)督、審計等工作。3.3紀檢監(jiān)察室負責土地購買合同審查，并會簽合同審批單。3.4招商工作部負責協(xié)助尋找與接洽項目公司受讓方、房產(chǎn)購買方與承租方。4程序要求 4.1考察土地項目4.1.1海泰控股集團領導班子依據(jù)集團戰(zhàn)略目標、發(fā)展規(guī)劃，確定擬投資的土地項目。4.1.2 企業(yè)運營部負責對擬投資的土地項目的區(qū)位、地塊以及所在區(qū)域的人口、交通、市政配套、產(chǎn)業(yè)發(fā)展等情況進

3、行調研考察。 4.2撰寫投資方案4.2.1企業(yè)運營部根據(jù)土地項目的考察情況，分析預測該土地項目的投資收益率、凈現(xiàn)金流量等未來收益情況以及該土地項目對高新區(qū)的產(chǎn)業(yè)聚集、招商引資所帶來的促進程度，結合海泰控股集團戰(zhàn)略規(guī)劃目標和濱海高新區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展要求，提出可行的土地投資方案。 4.3土地決策購買 4.3.1 土地投資方案經(jīng)企業(yè)運營部部長審核，主管經(jīng)理批準，上報黨政聯(lián)席會。4.3.2 集團黨政聯(lián)席會依據(jù)集團持續(xù)成長、高新區(qū)經(jīng)濟發(fā)展的需要，對土地投資方案進行審議，提出明確議案后以黨政聯(lián)席會議紀要形式報集團董事會。4.3.3 集團董事會對黨政聯(lián)席會議紀要中所提出的土地投資議案進行表決，以董事會決議形式做

4、出是否購買土地、何種價格、何種方式購買土地的決策。4.3.4 企業(yè)運營部根據(jù)董事會決議貫徹實施。 4.4土地摘牌的實施 4.4.1對董事會決議由集團直接摘牌的土地項目，企業(yè)運營部按照土地管理法天津市土地管理條例的要求準備公司營業(yè)執(zhí)照、競買申請、授權委托書、受托人身份證的復印件等摘牌所需資料。 4.4.2 企業(yè)運營部按照集團公司財務管理制度提交保證金的資金使用申請，由財務管理部籌集資金并交付。 4.4.3 企業(yè)運營部將保證金收據(jù)復印件與4.4.1中提到的摘牌資料一同交至土地交易中心，并在土地交易中心指定的時間參與該塊土地的競買。 4.4.4 對董事會決議由項目公司摘牌的土地項目，企業(yè)運營部按照公

5、司法、工商登記條例、公司章程規(guī)定，投資成立項目公司。4.4.5企業(yè)運營部協(xié)助項目公司籌集、交付保證金，按照土地管理法、天津市土地管理條例的要求準備公司營業(yè)執(zhí)照、競買申請、授權委托書、受托人身份證、保證金收據(jù)的復印件等摘牌所需資料，交至土地交易中心，并在土地交易中心指定的時間參與該塊土地的競買。4.5簽訂土地購買合同4.5.1 土地競買成功后，企業(yè)運營部根據(jù)合同法、土地管理法、天津市土地管理條例、集團公司經(jīng)濟合同管理辦法的要求，辦理土地購買合同的簽批手續(xù)， 合同內(nèi)容力求公平公正，在土地交易中心指定的時間內(nèi)簽訂土地購買合同。4.5.2土地購買合同經(jīng)集團公司紀檢監(jiān)察室負責審核，并與企業(yè)運營部、財務管

6、理部共同會簽合同審批表，經(jīng)集團領導簽署批準后，方可簽訂土地購買合同。4.6土地購買款的交付4.6.1土地購買合同簽訂后，由企業(yè)運營部根據(jù)集團公司財務管理制度提交土地購買資金申請，經(jīng)公司領導審批同意后由財務管理部籌集資金并在土地購買合同規(guī)定的時間內(nèi)交付。4.7規(guī)劃許可證、建設許可證、土地證的辦理4.7.1企業(yè)運營部負責選址，并負責規(guī)劃許可證、建設許可證、土地證的辦理。4.7.2根據(jù)中華人民共和國城市規(guī)劃法、行政許可法、天津市城市規(guī)劃條例與天津市建設項目選址意見書管理規(guī)定(修訂)規(guī)定要求，企業(yè)運營部準備好營業(yè)執(zhí)照、組織機構代碼證、地形圖、授權委托書、法人身份證、受托人身份證、申請書等資料，交至市規(guī)

7、劃和國土資源局，辦理選址意見書。4.7.3獲取選址意見書后，根據(jù)中華人民共和國城市規(guī)劃法、天津市城市規(guī)劃條例，企業(yè)運營部準備營業(yè)執(zhí)照、組織機構代碼證、核定用地圖、土地購買合同、授權委托書、法人身份證、受托人身份證、申請書與選址意見書一同交至市規(guī)劃和國土資源局，辦理規(guī)劃許可證、建設許可證。4.7.4 依據(jù)中華人民共和國土地管理法、中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法、天津市土地管理條例、土地登記規(guī)則、地籍調查規(guī)程、天津市城鎮(zhèn)、村莊地籍調查實施細則的規(guī)定，企業(yè)運營部準備營業(yè)執(zhí)照、組織機構代碼證、地籍資料、土地購買合同、授權委托書、法人身份證、受托人身份證、申請書、指界表、法人證明與規(guī)劃許可證、建設許可證

8、一同交至市規(guī)劃和國土資源局，辦理土地證。4.8項目公司出讓4.8.1企業(yè)運營部對運營該塊土地項目的投資收益、區(qū)域發(fā)展、項目利潤進行分析、測算，擬定該塊土地項目的運營模式、運營主體、資金投入及回收方式，撰寫地產(chǎn)運營方案。4.8.1 地產(chǎn)運營方案經(jīng)企業(yè)運營部部長審核，主管經(jīng)理批準，上報黨政聯(lián)席會。4.8.2 集團黨政聯(lián)席會依據(jù)集團持續(xù)成長、高新區(qū)經(jīng)濟發(fā)展的需要，對地產(chǎn)運營方案進行審議，提出明確議案后，以黨政聯(lián)席會議紀要形式報集團董事會。4.8.3 集團董事會對黨政聯(lián)席會議紀要中所提出的議案進行表決，以董事會決議形式做出是否自營土地、是否轉讓項目公司或土地使用權、以何種價格、何種方式轉讓項目公司或土

9、地使用權的決策。4.8.4 企業(yè)運營部按照董事會決議內(nèi)容貫徹實施。4.8.5 招商工作部協(xié)助尋找和接洽購買方。4.8.6 財務管理部負責辦理相關財務手續(xù)、協(xié)助回收轉讓資金。4.9房產(chǎn)建設項目工程立項4.9.1企業(yè)運營部為建設項目的主管部門，對項目概（預）算、招標、合同、建設等工作進行審核；4.9.2企業(yè)運營部負責與代建公司洽談合同方案，達成一致意見后形成合同初稿，經(jīng)雙方確認后，由企業(yè)運營部報集團公司領導簽署合同。4.9.3建設項目立項由代建公司負責，企業(yè)運營部協(xié)助代建公司依據(jù)中華人民共和國建筑法和天津市建筑市場管理條例、天津市建設工程施工許可證管理辦法的規(guī)定，準備營業(yè)執(zhí)照、組織機構代碼證、地形

10、圖、土地購買合同、授權委托書、法人身份證、受托人身份證、申請書與規(guī)劃許可證一同交至市建委，辦理施工許可證。4.10工程建設招標及施工管理4.10.1集團公司的自建工程采用招投標方式，嚴格執(zhí)行中華人們共和國招標投標法、關于加強園區(qū)限額以下建設工程項目承發(fā)包管理的試行規(guī)定和天津海泰控股集團有限公司招標監(jiān)督辦法的規(guī)定，對于10萬元以上（含10萬元）的單項工程，應委托招標代理機構進行公開招標或邀請招標；供電、給水等基礎配套工程施工單位的選擇根據(jù)當?shù)厥姓芾聿块T要求確定。4.10.2施工單位的選擇應遵守公開、公平、公正、擇優(yōu)的原則，嚴格按照國家法律法規(guī)要求確定資質等級，原則上選擇具有所承擔工程專業(yè)二級（

11、含二級）以上資質的單位，工程總承包單位具有一級（含一級）以上的資質。4.10.3企業(yè)運營部應協(xié)助代建公司編制完善的招標文件、工程量清單和評標標底，如確因項目進度原因，無法確定成本的分項工程，應先按估算計入總包報價，待實施前再單獨進行招標，以減少后期成本增加因素。4.10.4招標的評標辦法原則在資質、技術標合格的基礎上，采用商務標最低價的中標原則；總包等綜合類可以采取綜合百分法評標,采取合理低價的中標原則；具體執(zhí)行集團公司商務標評標辦法。4.10.5企業(yè)運營部應監(jiān)督項目代建公司及總承包或施工單位依據(jù)國家安全生產(chǎn)、工程質量、環(huán)境保護等有關規(guī)定進行工程建設。4.10.6項目代建公司項目概（預）算和資

12、金使用計劃由企業(yè)運營部進行審核，經(jīng)黨政聯(lián)席會議通過后生效。4.10.7。財務管理部是建設項目和代建項目建設資金的主管部門，負責設立代建項目建設資金專用賬戶，由財務管理部及項目代建公司共同管理，以上4.10.1至4.10.7的具體要求按建設項目管理規(guī)定執(zhí)行。4.10.8企業(yè)運營部負責組織對建設工程項目的竣工驗收，并將建設項目竣工驗收報告及有關材料交擋案室歸檔。4.11房地產(chǎn)出售、出租4.11.1企業(yè)運營部對運營該房產(chǎn)項目的投資收益、項目利潤進行分析、測算，擬定該房產(chǎn)項目的運營模式、運營主體、資金投入及回收方式，撰寫房產(chǎn)運營方案。4.11.2 房產(chǎn)運營方案經(jīng)企業(yè)運營部部長審核，主管經(jīng)理批準，上報黨

13、政聯(lián)席會。4.11.3 集團黨政聯(lián)席會依據(jù)集團利潤增長、高新區(qū)招商引資的需要，對地產(chǎn)運營方案進行審議，以黨政聯(lián)席會議紀要形式做出房產(chǎn)出租或出售的決策。4.11.4 企業(yè)運營部按黨政聯(lián)席會議紀要的決定實施房地產(chǎn)的銷售、出租。4.11.5企業(yè)運營部根據(jù)房地產(chǎn)管理法、天津市商品房管理條例的規(guī)定，負責組織勘察、測量，并準備好營業(yè)執(zhí)照、房地產(chǎn)開發(fā)資質證書、規(guī)劃許可證、建設許可證、土地證、開發(fā)計劃等資料報送天津市房地產(chǎn)管理局，辦理銷售許可證。4.11.6 招商工作部負責協(xié)助尋找和接洽購買及承租方。4.11.7 財務管理部負責辦理相關財務手續(xù)、協(xié)助回收出售出租收入的資金。5相關法律法規(guī)及文件5.1合同法5.

14、2土地管理法5.3天津市土地管理條例、5.4公司法5.5工商登記條例5.6房地產(chǎn)管理法5.7天津市商品房管理條例5.8中華人們共和國招標投標法5.9集團公司經(jīng)濟合同管理辦法5.10集團公司財務管理制度5.11關于加強園區(qū)限額以下建設工程項目承發(fā)包管理的試行規(guī)定5.12天津海泰控股集團有限公司招標監(jiān)督辦法5.13建設項目管理規(guī)定5.14組建項目公司有關文件5.15土地登記規(guī)則5.16地籍調查規(guī)程5.17 天津市城鎮(zhèn)、村莊地籍調查實施細則5.18 中華人民共和國建筑法5.19 天津市建筑市場管理條例5.20 天津市建設工程施工許可證管理辦法5.21 中華人民共和國城市規(guī)劃法5.22 行政許可法5.

15、23 天津市城市規(guī)劃條例5.24 天津市建設項目選址意見書管理規(guī)定(修訂)6本程序發(fā)生的文件和記錄6.1土地投資方案6.2土地購買合同6.3合同審批表6.4資金使用申請6.5地產(chǎn)運營方案6.6代建項目合同6.7項目概（預）算和資金使用計劃6.8房產(chǎn)運營方案6.9房屋出售合同6.10房屋出租合同6.11黨政聯(lián)席會議紀要6.12董事會決議附件1.海泰控股集團房地產(chǎn)運營管理流程2海泰集團地產(chǎn)開發(fā)過程接口部門3.海泰集團地產(chǎn)開發(fā)過程關鍵控制點及控4.天津海泰控股集團文件審批單5.用 款 審 批 單6.項目資金使用計劃表7.經(jīng)濟合同審批表天津海泰控股集團文件審批單年 月 日文件名稱文件內(nèi)容附件承辦部門經(jīng)辦人：負責人：會簽部門財務部：其他相關部門：分管領導簽批人用 款 審 批 單年 月 日用款部門經(jīng)辦人用款方式 現(xiàn)金 支票 匯款用途預計金額 ¥：收款單位名稱開戶銀行賬號實際金額 大寫： ¥