房地產(chǎn)基金盈利模式紀(jì)要（經(jīng)驗(yàn)分析）

1、房地產(chǎn)基金成立模式概要馬光夫M P: +86155092867771聽風(fēng)C學(xué)堂2021-11-25 1、房地產(chǎn)投資基金的管理、運(yùn)作及盈利模式 1 1 房地產(chǎn)投資基金的管理模式房地產(chǎn)投資基金的管理模式 世界范圍的產(chǎn)業(yè)投資基金的管理模式，其基本形態(tài)有兩種：一是投資基金自行管理模式，世界范圍的產(chǎn)業(yè)投資基金的管理模式，其基本形態(tài)有兩種：一是投資基金自行管理模式，二是委托基金管理公司管理模式。二是委托基金管理公司管理模式。1、自行管理模式、自行管理模式 在有限責(zé)任公司制地產(chǎn)投資基金框架下，目前普遍采取的管理模式是聘請(qǐng)職業(yè)經(jīng)理人團(tuán)隊(duì)在有限責(zé)任公司制地產(chǎn)投資基金框架下，目前普遍采取

2、的管理模式是聘請(qǐng)職業(yè)經(jīng)理人團(tuán)隊(duì)管理。管理。自行管理模式投資基金公司既設(shè)董事會(huì)，又聘請(qǐng)職業(yè)經(jīng)理人組織專業(yè)管理團(tuán)隊(duì)，并將投資自行管理模式投資基金公司既設(shè)董事會(huì)，又聘請(qǐng)職業(yè)經(jīng)理人組織專業(yè)管理團(tuán)隊(duì)，并將投資基金的重大事項(xiàng)的決策權(quán)、經(jīng)理人的任免權(quán)和基金的日常投資經(jīng)營(yíng)權(quán)明確分離，職業(yè)經(jīng)理基金的重大事項(xiàng)的決策權(quán)、經(jīng)理人的任免權(quán)和基金的日常投資經(jīng)營(yíng)權(quán)明確分離，職業(yè)經(jīng)理人團(tuán)隊(duì)可以有限地?fù)碛心承┩顿Y經(jīng)營(yíng)權(quán)，但對(duì)重大事項(xiàng)及投資的決策往往由投資公司的董人團(tuán)隊(duì)可以有限地?fù)碛心承┩顿Y經(jīng)營(yíng)權(quán)，但對(duì)重大事項(xiàng)及投資的決策往往由投資公司的董事會(huì)甚至控股股東掌控。事會(huì)甚至控股股東掌控。優(yōu)點(diǎn)：優(yōu)點(diǎn)：這種管理模式一般更多地體現(xiàn)董事會(huì)和

3、控股股東的管理思想和投資理念，更多地體這種管理模式一般更多地體現(xiàn)董事會(huì)和控股股東的管理思想和投資理念，更多地體現(xiàn)現(xiàn)投資者主權(quán)投資者主權(quán)的原則，盡管投資者作為股東并不一定熟悉地產(chǎn)投資管理的專業(yè)特點(diǎn)。的原則，盡管投資者作為股東并不一定熟悉地產(chǎn)投資管理的專業(yè)特點(diǎn)。缺點(diǎn)：缺點(diǎn)：經(jīng)過(guò)幾年的實(shí)踐，這種管理模式已暴露出許多先天的不足：董事會(huì)和大股東控制權(quán)經(jīng)過(guò)幾年的實(shí)踐，這種管理模式已暴露出許多先天的不足：董事會(huì)和大股東控制權(quán)太大，管理團(tuán)隊(duì)缺乏自主性和穩(wěn)定性，不利于系統(tǒng)地整合資本市場(chǎng)和投資市場(chǎng)的資源，不太大，管理團(tuán)隊(duì)缺乏自主性和穩(wěn)定性，不利于系統(tǒng)地整合資本市場(chǎng)和投資市場(chǎng)的資源，不利于發(fā)揮投資基金的擴(kuò)張和放大效

4、應(yīng)，不利于投資管理思想和投資工具的創(chuàng)新。利于發(fā)揮投資基金的擴(kuò)張和放大效應(yīng)，不利于投資管理思想和投資工具的創(chuàng)新。有限合伙制地產(chǎn)投資基金一般由普通合伙人（團(tuán)隊(duì)）管理，也可視為一種特殊的自行管理有限合伙制地產(chǎn)投資基金一般由普通合伙人（團(tuán)隊(duì)）管理，也可視為一種特殊的自行管理模式，只不過(guò)其本質(zhì)內(nèi)涵更接近于委托管理模式，即由基金專家管理團(tuán)隊(duì)管理，可保證基模式，只不過(guò)其本質(zhì)內(nèi)涵更接近于委托管理模式，即由基金專家管理團(tuán)隊(duì)管理，可保證基金管理的專業(yè)化水平。金管理的專業(yè)化水平。2聽風(fēng)C學(xué)堂2021-11-252、委托管理模式、委托管理模式基本特征：基本特征：投資基金不設(shè)經(jīng)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)，而是委托具有成熟投資理念和投資

5、經(jīng)驗(yàn)投資基金不設(shè)經(jīng)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)，而是委托具有成熟投資理念和投資經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)投資管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)投資經(jīng)營(yíng)管理，雙方簽訂具有法律效力的委托管理協(xié)議，的專業(yè)投資管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)投資經(jīng)營(yíng)管理，雙方簽訂具有法律效力的委托管理協(xié)議，從而實(shí)現(xiàn)管理團(tuán)隊(duì)的機(jī)構(gòu)化和專業(yè)化，并通過(guò)量化業(yè)績(jī)報(bào)酬和管理費(fèi)等標(biāo)準(zhǔn)建立從而實(shí)現(xiàn)管理團(tuán)隊(duì)的機(jī)構(gòu)化和專業(yè)化，并通過(guò)量化業(yè)績(jī)報(bào)酬和管理費(fèi)等標(biāo)準(zhǔn)建立激勵(lì)機(jī)制和約束機(jī)制。激勵(lì)機(jī)制和約束機(jī)制。一般運(yùn)作程序一般運(yùn)作程序：有限責(zé)任公司制、有限合伙制地產(chǎn)投資基金委托管理運(yùn)作機(jī)制的有限責(zé)任公司制、有限合伙制地產(chǎn)投資基金委托管理運(yùn)作機(jī)制的受托投受托投資管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)項(xiàng)目的選擇、評(píng)估分析和提出投資建議書，報(bào)經(jīng)投資基

6、金最高決資管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)項(xiàng)目的選擇、評(píng)估分析和提出投資建議書，報(bào)經(jīng)投資基金最高決策機(jī)構(gòu)（如董事會(huì)、理事會(huì)、管委會(huì)等）決策同意后，負(fù)責(zé)辦理項(xiàng)目投資的具體策機(jī)構(gòu)（如董事會(huì)、理事會(huì)、管委會(huì)等）決策同意后，負(fù)責(zé)辦理項(xiàng)目投資的具體事項(xiàng)和投資后管理，然后再提出投資處置建議書，報(bào)送投資基金最高決策機(jī)構(gòu)決事項(xiàng)和投資后管理，然后再提出投資處置建議書，報(bào)送投資基金最高決策機(jī)構(gòu)決策。策。信托契約制地產(chǎn)投資基金由于信托契約制地產(chǎn)投資基金由于“信托信托”投資的本質(zhì)屬性，其基金管理無(wú)一例外類投資的本質(zhì)屬性，其基金管理無(wú)一例外類屬于當(dāng)然的屬于當(dāng)然的“信托契約信托契約”委托管理模式。委托管理模式。優(yōu)勢(shì)：優(yōu)勢(shì)：相對(duì)于聘請(qǐng)職業(yè)經(jīng)理

7、人團(tuán)隊(duì)管理的自行管理模式，委托管理模式的優(yōu)勢(shì)不相對(duì)于聘請(qǐng)職業(yè)經(jīng)理人團(tuán)隊(duì)管理的自行管理模式，委托管理模式的優(yōu)勢(shì)不言而喻，其最大的特征和優(yōu)勢(shì)就是言而喻，其最大的特征和優(yōu)勢(shì)就是專家理財(cái)、專業(yè)投資專家理財(cái)、專業(yè)投資。目前肩負(fù)地產(chǎn)基金、準(zhǔn)地產(chǎn)基金委托管理之責(zé)的地產(chǎn)投資管理公司也開始改變目前肩負(fù)地產(chǎn)基金、準(zhǔn)地產(chǎn)基金委托管理之責(zé)的地產(chǎn)投資管理公司也開始改變過(guò)去過(guò)去潛水運(yùn)行潛水運(yùn)行的低調(diào)姿態(tài)而逐漸的低調(diào)姿態(tài)而逐漸浮出水面浮出水面，如在地產(chǎn)投資市場(chǎng)日見活躍的，如在地產(chǎn)投資市場(chǎng)日見活躍的福建聯(lián)華信托投資有限公司、上海中誠(chéng)聯(lián)盟投資管理有限公司、北京偉業(yè)資產(chǎn)福建聯(lián)華信托投資有限公司、上海中誠(chéng)聯(lián)盟投資管理有限公司、北京

8、偉業(yè)資產(chǎn)管理有限公司、北京精瑞聯(lián)合住宅產(chǎn)業(yè)投資有限公司等。當(dāng)然，由于目前我國(guó)管理有限公司、北京精瑞聯(lián)合住宅產(chǎn)業(yè)投資有限公司等。當(dāng)然，由于目前我國(guó)信用環(huán)境、法制環(huán)境和專業(yè)人才等限制因素的影響，委托管理功效的最大發(fā)揮信用環(huán)境、法制環(huán)境和專業(yè)人才等限制因素的影響，委托管理功效的最大發(fā)揮及委托管理市場(chǎng)的形成，還需要一個(gè)逐步發(fā)展和完善的過(guò)程。及委托管理市場(chǎng)的形成，還需要一個(gè)逐步發(fā)展和完善的過(guò)程。3聽風(fēng)C學(xué)堂2021-11-252. 2 2. 2 房地產(chǎn)投資基金運(yùn)作流程房地產(chǎn)投資基金運(yùn)作流程房地產(chǎn)基金籌集過(guò)程房地產(chǎn)基金籌集過(guò)程撤撤 資資 退退 出出投投 資資 后后 監(jiān)監(jiān) 督督詳詳 細(xì)細(xì) 評(píng)評(píng) 估估尋找和篩

9、選項(xiàng)目尋找和篩選項(xiàng)目基金發(fā)起設(shè)立的過(guò)程基金發(fā)起設(shè)立的過(guò)程選擇正確的投資項(xiàng)目遠(yuǎn)比經(jīng)營(yíng)管選擇正確的投資項(xiàng)目遠(yuǎn)比經(jīng)營(yíng)管理投資項(xiàng)目重要理投資項(xiàng)目重要項(xiàng)目的市場(chǎng)潛力、資金狀況、管項(xiàng)目的市場(chǎng)潛力、資金狀況、管理隊(duì)伍、政策法規(guī)等多方面因素理隊(duì)伍、政策法規(guī)等多方面因素房地產(chǎn)投資基金運(yùn)作流程房地產(chǎn)投資基金運(yùn)作流程4聽風(fēng)C學(xué)堂2021-11-252. 3 2. 3 房地產(chǎn)基金操盤關(guān)注點(diǎn)房地產(chǎn)基金操盤關(guān)注點(diǎn)項(xiàng)目規(guī)模項(xiàng)目規(guī)模開發(fā)面積開發(fā)面積20-30萬(wàn)平米之間，年竣工銷售面積萬(wàn)平米之間，年竣工銷售面積10-20萬(wàn)平米，萬(wàn)平米，年即可完成年即可完成成長(zhǎng)型企業(yè)成長(zhǎng)型企業(yè)在管理、經(jīng)驗(yàn)、人才、組織、資金、市場(chǎng)和品牌等方面已有

10、在管理、經(jīng)驗(yàn)、人才、組織、資金、市場(chǎng)和品牌等方面已有聊相當(dāng)?shù)姆e累，正處于快速發(fā)展期和爬坡階段聊相當(dāng)?shù)姆e累，正處于快速發(fā)展期和爬坡階段城市選擇城市選擇首選戰(zhàn)略城市，現(xiàn)在已進(jìn)入二三線城市，如內(nèi)陸重要省會(huì)城市首選戰(zhàn)略城市，現(xiàn)在已進(jìn)入二三線城市，如內(nèi)陸重要省會(huì)城市如西安、濟(jì)南、重慶和武漢等和非省會(huì)城市如寧波、大連等如西安、濟(jì)南、重慶和武漢等和非省會(huì)城市如寧波、大連等客戶選擇客戶選擇在二三先城市主要選擇在當(dāng)期排名前幾位并對(duì)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)有主導(dǎo)在二三先城市主要選擇在當(dāng)期排名前幾位并對(duì)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)有主導(dǎo)影響力的開發(fā)商，而在戰(zhàn)略城市主要選擇優(yōu)秀的項(xiàng)目影響力的開發(fā)商，而在戰(zhàn)略城市主要選擇優(yōu)秀的項(xiàng)目企業(yè)機(jī)制選擇企業(yè)機(jī)制選擇

11、民企主要選擇已進(jìn)入規(guī)范化和職業(yè)化管理且知名度較高的民企主要選擇已進(jìn)入規(guī)范化和職業(yè)化管理且知名度較高的企業(yè)；國(guó)企主要選擇已改制或正要改制的企業(yè)。這類企業(yè)市場(chǎng)化程度較高，企業(yè)；國(guó)企主要選擇已改制或正要改制的企業(yè)。這類企業(yè)市場(chǎng)化程度較高，有利于與基金管理公司對(duì)接，遵守游戲規(guī)則有利于與基金管理公司對(duì)接，遵守游戲規(guī)則房地產(chǎn)基金操盤關(guān)注點(diǎn)：房地產(chǎn)基金操盤關(guān)注點(diǎn)：基金目標(biāo)客戶的選擇、基金選擇項(xiàng)目的傾向、組合投資基金目標(biāo)客戶的選擇、基金選擇項(xiàng)目的傾向、組合投資基金目標(biāo)客戶的選擇基金目標(biāo)客戶的選擇5聽風(fēng)C學(xué)堂2021-11-25風(fēng)險(xiǎn)收益穩(wěn)定的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)收益穩(wěn)定的項(xiàng)目 選擇品牌連鎖型項(xiàng)目及企業(yè)已開發(fā)和已銷售過(guò)的項(xiàng)目

12、注重良好的口碑和市場(chǎng)選擇品牌連鎖型項(xiàng)目及企業(yè)已開發(fā)和已銷售過(guò)的項(xiàng)目注重良好的口碑和市場(chǎng)慣性慣性風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)高收益也相對(duì)高的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)高收益也相對(duì)高的項(xiàng)目 選擇硬件條件如規(guī)劃、產(chǎn)品、戶型、配套等綜合條件較好的項(xiàng)目，理念、推選擇硬件條件如規(guī)劃、產(chǎn)品、戶型、配套等綜合條件較好的項(xiàng)目，理念、推廣和服務(wù)等軟件較為完善，且爆發(fā)力沖擊力大、有較大潛力的項(xiàng)目廣和服務(wù)等軟件較為完善，且爆發(fā)力沖擊力大、有較大潛力的項(xiàng)目項(xiàng)目市場(chǎng)綜合優(yōu)勢(shì)強(qiáng)項(xiàng)目市場(chǎng)綜合優(yōu)勢(shì)強(qiáng) 項(xiàng)目和企業(yè)管理團(tuán)隊(duì)做到專業(yè)分工和人脈資源豐富，市場(chǎng)感覺敏銳準(zhǔn)確，綜項(xiàng)目和企業(yè)管理團(tuán)隊(duì)做到專業(yè)分工和人脈資源豐富，市場(chǎng)感覺敏銳準(zhǔn)確，綜合能力強(qiáng)合能力強(qiáng)基金選擇項(xiàng)目的

13、傾向基金選擇項(xiàng)目的傾向方式一方式一 選擇選擇2-3個(gè)好項(xiàng)目，安全快速實(shí)現(xiàn)回報(bào)個(gè)好項(xiàng)目，安全快速實(shí)現(xiàn)回報(bào)方式二方式二 選擇一個(gè)團(tuán)隊(duì)、理念、項(xiàng)目、資源和市場(chǎng)均好的企業(yè)，在資金的其他方面給選擇一個(gè)團(tuán)隊(duì)、理念、項(xiàng)目、資源和市場(chǎng)均好的企業(yè)，在資金的其他方面給予支持，將其培育成強(qiáng)勢(shì)企業(yè)，分享綜合收益予支持，將其培育成強(qiáng)勢(shì)企業(yè)，分享綜合收益基金組合投資基金組合投資6聽風(fēng)C學(xué)堂2021-11-25基金介入基金介入基金介入基金介入基金介入基金介入土地投標(biāo)土地投標(biāo)拿到預(yù)售證拿到預(yù)售證結(jié)構(gòu)封頂結(jié)構(gòu)封頂拿到四證拿到四證拿拿 地地 缺口一：缺口一： 啟動(dòng)資金啟動(dòng)資金 缺口二：缺口二： 四證未全，銀四證未全，銀 行不發(fā)放

14、開發(fā)行不發(fā)放開發(fā) 貸款貸款 缺口三：缺口三： 項(xiàng)目未封頂，項(xiàng)目未封頂， 銀行不發(fā)放按銀行不發(fā)放按揭貸款揭貸款 2. 4 2. 4 房地產(chǎn)基金介入房地產(chǎn)開發(fā)的時(shí)點(diǎn)及個(gè)案房地產(chǎn)基金介入房地產(chǎn)開發(fā)的時(shí)點(diǎn)及個(gè)案1、房地產(chǎn)基金介入房地產(chǎn)開發(fā)的時(shí)點(diǎn)、房地產(chǎn)基金介入房地產(chǎn)開發(fā)的時(shí)點(diǎn)7聽風(fēng)C學(xué)堂2021-11-25 北京左岸公社。項(xiàng)目在獲得立項(xiàng)后，資金出現(xiàn)問題，土地出讓金都沒辦法繳納。北京左岸公社。項(xiàng)目在獲得立項(xiàng)后，資金出現(xiàn)問題，土地出讓金都沒辦法繳納。偉業(yè)基金介入后做了一系列操作，幫其解決資金問題：偉業(yè)基金介入后做了一系列操作，幫其解決資金問題： 以項(xiàng)目控股權(quán)方的身份介入項(xiàng)目，偉業(yè)不參與項(xiàng)目分紅，但發(fā)展商須

15、向其支付高以項(xiàng)目控股權(quán)方的身份介入項(xiàng)目，偉業(yè)不參與項(xiàng)目分紅，但發(fā)展商須向其支付高于銀行的利息；于銀行的利息； 協(xié)助發(fā)展商向銀行貸款；協(xié)助發(fā)展商向銀行貸款； 資金鏈連上后，偉業(yè)作股權(quán)轉(zhuǎn)讓退出項(xiàng)目。資金鏈連上后，偉業(yè)作股權(quán)轉(zhuǎn)讓退出項(xiàng)目。 北京國(guó)恒基業(yè)大廈項(xiàng)目。該項(xiàng)目發(fā)展商資金鏈在該環(huán)節(jié)出現(xiàn)斷裂，偉業(yè)基金介入后北京國(guó)恒基業(yè)大廈項(xiàng)目。該項(xiàng)目發(fā)展商資金鏈在該環(huán)節(jié)出現(xiàn)斷裂，偉業(yè)基金介入后的操作方式：的操作方式： 偉業(yè)以項(xiàng)目全程打理方身份介入項(xiàng)目，調(diào)整原項(xiàng)目定位，提高其項(xiàng)目投資可行性；偉業(yè)以項(xiàng)目全程打理方身份介入項(xiàng)目，調(diào)整原項(xiàng)目定位，提高其項(xiàng)目投資可行性； 推薦有實(shí)力的建筑商帶資施工；推薦有實(shí)力的建筑商帶資

16、施工； 自身拆借自身拆借2500萬(wàn)給發(fā)展商，發(fā)展商按銀行同期利率支付偉業(yè)利息；萬(wàn)給發(fā)展商，發(fā)展商按銀行同期利率支付偉業(yè)利息； 發(fā)展商四證全后，偉業(yè)協(xié)助其向銀行貸款發(fā)展商四證全后，偉業(yè)協(xié)助其向銀行貸款1.2億。億。 2、房地產(chǎn)基金介入房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)點(diǎn)的案例、房地產(chǎn)基金介入房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)點(diǎn)的案例資金缺口一的解決個(gè)案：資金缺口一的解決個(gè)案：資金缺口資金缺口二的解決個(gè)案：二的解決個(gè)案：8聽風(fēng)C學(xué)堂2021-11-25資金缺口三比較突出的一個(gè)例子是北京今典集團(tuán)資金缺口三比較突出的一個(gè)例子是北京今典集團(tuán)“蘋果社區(qū)蘋果社區(qū)”的的“貼息委托貸款貼息委托貸款”案例。因?yàn)榘咐?。因?yàn)椤?21文文件件”規(guī)定商業(yè)銀行只能對(duì)

17、購(gòu)買主體結(jié)構(gòu)已封頂?shù)淖》堪l(fā)放個(gè)人住房貸款，為解決從拿到預(yù)售證到項(xiàng)目規(guī)定商業(yè)銀行只能對(duì)購(gòu)買主體結(jié)構(gòu)已封頂?shù)淖》堪l(fā)放個(gè)人住房貸款，為解決從拿到預(yù)售證到項(xiàng)目封頂這段時(shí)期內(nèi)的資金瓶頸，今典集團(tuán)推出封頂這段時(shí)期內(nèi)的資金瓶頸，今典集團(tuán)推出“發(fā)展商貼息委托貸款發(fā)展商貼息委托貸款”的策略，今典自己出資的策略，今典自己出資2億元，億元，以以“貼息委托貸款貼息委托貸款”的方式委托給北京市商業(yè)銀行，在樓盤封頂之前向購(gòu)房者進(jìn)行按揭，利率比正常的方式委托給北京市商業(yè)銀行，在樓盤封頂之前向購(gòu)房者進(jìn)行按揭，利率比正常銀行貸款利率低一個(gè)百分點(diǎn)；待樓盤封頂之后，該按揭轉(zhuǎn)為正常利率的銀行住房貸款。精瑞基金和北銀行貸款利率低一個(gè)百

18、分點(diǎn)；待樓盤封頂之后，該按揭轉(zhuǎn)為正常利率的銀行住房貸款。精瑞基金和北國(guó)投的介入改變來(lái)了上述模式：國(guó)投的介入改變來(lái)了上述模式：資金缺口三的解決個(gè)案：資金缺口三的解決個(gè)案： 先由北國(guó)投針對(duì)蘋果社區(qū)發(fā)行房貸信托計(jì)劃，與精瑞基金在國(guó)外的資金能力相配合，先由北國(guó)投針對(duì)蘋果社區(qū)發(fā)行房貸信托計(jì)劃，與精瑞基金在國(guó)外的資金能力相配合，向國(guó)內(nèi)外的機(jī)構(gòu)和個(gè)人融資；向國(guó)內(nèi)外的機(jī)構(gòu)和個(gè)人融資； 在項(xiàng)目樓盤封頂之前，是由北國(guó)投通過(guò)發(fā)行信托融得的資金，來(lái)向蘋果社區(qū)的購(gòu)房在項(xiàng)目樓盤封頂之前，是由北國(guó)投通過(guò)發(fā)行信托融得的資金，來(lái)向蘋果社區(qū)的購(gòu)房者按揭貸款；者按揭貸款； 樓盤封頂之后，北國(guó)投將按揭項(xiàng)目轉(zhuǎn)給銀行，銀行支付給北國(guó)投相

19、應(yīng)的款項(xiàng)，購(gòu)房樓盤封頂之后，北國(guó)投將按揭項(xiàng)目轉(zhuǎn)給銀行，銀行支付給北國(guó)投相應(yīng)的款項(xiàng)，購(gòu)房者轉(zhuǎn)向銀行按揭。其中銀行提供按揭的利率仍按照目前銀行的個(gè)人住房貸款利率來(lái)者轉(zhuǎn)向銀行按揭。其中銀行提供按揭的利率仍按照目前銀行的個(gè)人住房貸款利率來(lái)做；做；9聽風(fēng)C學(xué)堂2021-11-25購(gòu)購(gòu) 房房 者者機(jī)構(gòu)和個(gè)人機(jī)構(gòu)和個(gè)人（精瑞基金）（精瑞基金）蘋果社區(qū)蘋果社區(qū)北北 國(guó)國(guó) 投投樓盤封頂之前提樓盤封頂之前提供按揭供按揭封封頂頂之之后后轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)按按銀銀 行行支支付付購(gòu)購(gòu)房房款款樓房封頂之后提供按揭貸款樓房封頂之后提供按揭貸款房產(chǎn)房產(chǎn)支付購(gòu)房款支付購(gòu)房款投資房貸信托投資房貸信托銷售房貸計(jì)劃銷售房貸計(jì)劃基金基金+信托介入解

20、決資金缺口的操作流程圖信托介入解決資金缺口的操作流程圖前后兩種模式的最大變化是：舊模式中發(fā)展商自己要拿前后兩種模式的最大變化是：舊模式中發(fā)展商自己要拿2億元出來(lái)委托銀行億元出來(lái)委托銀行“貼息貸貼息貸款款”。在新模式中，這。在新模式中，這2億元不用發(fā)展商出了，由信托計(jì)劃負(fù)責(zé)去融資，融資對(duì)象包括億元不用發(fā)展商出了，由信托計(jì)劃負(fù)責(zé)去融資，融資對(duì)象包括國(guó)外基金和國(guó)內(nèi)的機(jī)構(gòu)和個(gè)人國(guó)外基金和國(guó)內(nèi)的機(jī)構(gòu)和個(gè)人,信托和基金在這個(gè)時(shí)候發(fā)揮作用了。信托和基金在這個(gè)時(shí)候發(fā)揮作用了。 10聽風(fēng)C學(xué)堂2021-11-252. 5 2. 5 三種典型的盈利模式三種典型的盈利模式增值為王增值為王房地產(chǎn)基金盈利模式策劃和設(shè)計(jì)

21、的基本指導(dǎo)思想房地產(chǎn)基金盈利模式策劃和設(shè)計(jì)的基本指導(dǎo)思想以投資管理能力為主導(dǎo)的盈利模式通過(guò)系統(tǒng)地對(duì)目標(biāo)項(xiàng)目實(shí)施投資運(yùn)作及管理運(yùn)作，以投資管理能力為主導(dǎo)的盈利模式通過(guò)系統(tǒng)地對(duì)目標(biāo)項(xiàng)目實(shí)施投資運(yùn)作及管理運(yùn)作，尋求投資資本的收益和增值，體現(xiàn)了地產(chǎn)投資基金作為產(chǎn)業(yè)發(fā)展集合投資工具的本質(zhì)尋求投資資本的收益和增值，體現(xiàn)了地產(chǎn)投資基金作為產(chǎn)業(yè)發(fā)展集合投資工具的本質(zhì)特征，因而可以作為地產(chǎn)投資基金的主導(dǎo)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)。特征，因而可以作為地產(chǎn)投資基金的主導(dǎo)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)。 1、以投資管理能力為主導(dǎo)的盈利模式、以投資管理能力為主導(dǎo)的盈利模式2、以融資業(yè)務(wù)為主導(dǎo)的盈利模式、以融資業(yè)務(wù)為主導(dǎo)的盈利模式 以投資銀行業(yè)務(wù)為主導(dǎo)的盈利模

22、式將房地產(chǎn)資本運(yùn)營(yíng)（如房地產(chǎn)并購(gòu)、房地產(chǎn)公司重以投資銀行業(yè)務(wù)為主導(dǎo)的盈利模式將房地產(chǎn)資本運(yùn)營(yíng)（如房地產(chǎn)并購(gòu)、房地產(chǎn)公司重組、房地產(chǎn)公司上市策劃等）作為基金的主要經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)。組、房地產(chǎn)公司上市策劃等）作為基金的主要經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)。 3、以投資銀行業(yè)務(wù)為主導(dǎo)的盈利模、以投資銀行業(yè)務(wù)為主導(dǎo)的盈利模式式 以融資業(yè)務(wù)為主導(dǎo)的盈利模式把為目標(biāo)房地產(chǎn)發(fā)展項(xiàng)目提供融資支持和融資服務(wù)作為以融資業(yè)務(wù)為主導(dǎo)的盈利模式把為目標(biāo)房地產(chǎn)發(fā)展項(xiàng)目提供融資支持和融資服務(wù)作為主要經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，由于房地產(chǎn)銀根緊縮，這種運(yùn)營(yíng)模式在目前市場(chǎng)環(huán)境下有著一定的發(fā)主要經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，由于房地產(chǎn)銀根緊縮，這種運(yùn)營(yíng)模式在目前市場(chǎng)環(huán)境下有著一定的發(fā)展空間。展空間

23、。 11聽風(fēng)C學(xué)堂2021-11-252. 6 2. 6 以投資管理業(yè)務(wù)為主導(dǎo)的地產(chǎn)投資基金的投資運(yùn)營(yíng)和盈利模式以投資管理業(yè)務(wù)為主導(dǎo)的地產(chǎn)投資基金的投資運(yùn)營(yíng)和盈利模式 一是一是開發(fā)型投資開發(fā)型投資-對(duì)目標(biāo)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行投資，尋求投資的增值；對(duì)目標(biāo)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行投資，尋求投資的增值； 二是二是風(fēng)險(xiǎn)投資型投資風(fēng)險(xiǎn)投資型投資-運(yùn)用典型風(fēng)險(xiǎn)投資基金的投資理念，對(duì)房地產(chǎn)相關(guān)高科技運(yùn)用典型風(fēng)險(xiǎn)投資基金的投資理念，對(duì)房地產(chǎn)相關(guān)高科技產(chǎn)業(yè)（如新材料）的目標(biāo)企業(yè)進(jìn)行投資，尋求風(fēng)險(xiǎn)投資的增值；產(chǎn)業(yè)（如新材料）的目標(biāo)企業(yè)進(jìn)行投資，尋求風(fēng)險(xiǎn)投資的增值； 三是三是收租型投資收租型投資-長(zhǎng)期持有寫字樓、購(gòu)物中心、

24、商務(wù)公寓、工業(yè)廠房等收租型物長(zhǎng)期持有寫字樓、購(gòu)物中心、商務(wù)公寓、工業(yè)廠房等收租型物業(yè)，尋求物業(yè)的長(zhǎng)期穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)收益，并在條件成熟時(shí)透過(guò)房地產(chǎn)投資信托基金方業(yè)，尋求物業(yè)的長(zhǎng)期穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)收益，并在條件成熟時(shí)透過(guò)房地產(chǎn)投資信托基金方式在境外（新加坡、香港等地）上市以尋求投資資本的增值；式在境外（新加坡、香港等地）上市以尋求投資資本的增值； 四是四是抵押資產(chǎn)型投資抵押資產(chǎn)型投資-投資收購(gòu)銀行的抵押資產(chǎn)（房地產(chǎn)），通過(guò)資產(chǎn)證券化或投資收購(gòu)銀行的抵押資產(chǎn)（房地產(chǎn)），通過(guò)資產(chǎn)證券化或受益權(quán)轉(zhuǎn)讓方式尋求投資的收益。深圳國(guó)際信托投資公司發(fā)行的受益權(quán)轉(zhuǎn)讓方式尋求投資的收益。深圳國(guó)際信托投資公司發(fā)行的“深國(guó)投深國(guó)投深圳

25、發(fā)深圳發(fā)展銀行總行營(yíng)業(yè)部信貸資產(chǎn)受讓項(xiàng)目集合資金信托計(jì)劃展銀行總行營(yíng)業(yè)部信貸資產(chǎn)受讓項(xiàng)目集合資金信托計(jì)劃” 于于2005年年1月月14日成立，日成立，這一金融創(chuàng)新模式為國(guó)內(nèi)資產(chǎn)證券化和地產(chǎn)投資基金參與銀行抵押資產(chǎn)投資提供這一金融創(chuàng)新模式為國(guó)內(nèi)資產(chǎn)證券化和地產(chǎn)投資基金參與銀行抵押資產(chǎn)投資提供了可資研究和借鑒的范例；了可資研究和借鑒的范例； 五是五是不良資產(chǎn)處置型投資不良資產(chǎn)處置型投資-投資收購(gòu)銀行的不良信貸資產(chǎn)（房地產(chǎn)），通過(guò)資產(chǎn)投資收購(gòu)銀行的不良信貸資產(chǎn)（房地產(chǎn)），通過(guò)資產(chǎn)直接轉(zhuǎn)讓或改造后轉(zhuǎn)讓等方式尋求資產(chǎn)的增值。如高盛、摩根斯坦利等幾大國(guó)際直接轉(zhuǎn)讓或改造后轉(zhuǎn)讓等方式尋求資產(chǎn)的增值。如高盛、摩

26、根斯坦利等幾大國(guó)際著名投資銀行就對(duì)國(guó)內(nèi)不良資產(chǎn)的處置和投資情有獨(dú)鐘。著名投資銀行就對(duì)國(guó)內(nèi)不良資產(chǎn)的處置和投資情有獨(dú)鐘。 12聽風(fēng)C學(xué)堂2021-11-2513聽風(fēng)C學(xué)堂2021-11-25雖然相關(guān)法律還沒有出臺(tái)，但國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)類基金已暗潮涌雖然相關(guān)法律還沒有出臺(tái)，但國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)類基金已暗潮涌動(dòng)。市場(chǎng)需要房地產(chǎn)基金。動(dòng)。市場(chǎng)需要房地產(chǎn)基金。多數(shù)房地產(chǎn)類基金只能采取繞到迂回的戰(zhàn)術(shù)，以投資公司、多數(shù)房地產(chǎn)類基金只能采取繞到迂回的戰(zhàn)術(shù)，以投資公司、信托的形式成立和運(yùn)作。信托的形式成立和運(yùn)作。以上案例中全部以私募方式募集。以上案例中全部以私募方式募集。投資形式多以貸款、參與房地產(chǎn)開發(fā)和股權(quán)投資為主，這投資形式多以貸款、參與房地產(chǎn)開發(fā)和股權(quán)投資為主，這與國(guó)外的與國(guó)外的REIT明顯不同。明顯不同。上述案例嚴(yán)格來(lái)說(shuō)不能稱其為基金，只能叫做類基金。上述案例嚴(yán)格來(lái)說(shuō)不能稱其為基金，只能叫做類基金。部分基金存在很多不規(guī)范的地方，比如資金的募集、管理部分基金存在很多不規(guī)范的地方，比如資金的募集、管理人的誠(chéng)信、關(guān)聯(lián)交易、納稅等方面，急需要相關(guān)法律的監(jiān)人的誠(chéng)信、關(guān)聯(lián)交易、納稅等方面，急需要相關(guān)法律的監(jiān)管和規(guī)范。管和規(guī)范。有限合伙制企業(yè)為房地產(chǎn)私募基金的誕生提供了法律依據(jù)有限合