物業(yè)設(shè)備的巡檢是對物業(yè)中比較重要的教學(xué)內(nèi)容

1、物業(yè)設(shè)備的巡檢是對物業(yè)中比較重要的物業(yè)設(shè)備的巡檢是對物業(yè)中比較重要的、關(guān)鍵的設(shè)備及其機房按一定的頻次進 行周期性的巡視和檢查，它是物業(yè)設(shè)備管理的重要內(nèi)容之一。筆者結(jié)合自身工 作實際，對如何做好物業(yè)設(shè)備的巡檢工作談一點看法。一、認識誤區(qū)1、設(shè)備管理主要是做好設(shè)備的日常維修和周期保養(yǎng)工作，巡檢沒必要持這種想法的人覺得平時對物業(yè)設(shè)備的維修保養(yǎng)及安裝工作已經(jīng)夠忙了，只要 做好這些工作便可保證設(shè)備的正常運行，不會出什么大偏差，因此感到?jīng)]必要 再安排專人去進行設(shè)備的巡檢。但事實并非想象那么簡單，雖然做好設(shè)備維修 工作可以減少設(shè)備故障率，但并不能保證設(shè)備不出故障，而且設(shè)備發(fā)生故障往 往是隨機的、難以預(yù)料的。

2、筆者在工作中就曾遇到過接觸器接線樁頭松動引起導(dǎo)線發(fā)熱失火事故；補償電 容器漏油事故以及地下車庫因暴雨進水而造成的積水事故等例子。試想，如果 物業(yè)管理人員每天都能或者定期對設(shè)備機房及有關(guān)重要關(guān)鍵的設(shè)備進行認真巡 檢的話，就能夠及時發(fā)現(xiàn)事故的苗子從而安排搶修或采取應(yīng)急措施予以解決， 至少可以防止事故的擴大化。2 .委外維保的設(shè)備及機房不必列入物業(yè)管理部門的巡檢范圍在物業(yè)管理工作中，電梯等設(shè)備及其機房一般委托具有保養(yǎng)資質(zhì)的專業(yè)公司承 擔(dān)，因此一些人就認為這不屬于物業(yè)管理部門巡檢的范圍。持這種想法的人忘 記了物業(yè)管理部門對委托維保單位的督查職責(zé)。電梯等設(shè)備是物業(yè)的重要設(shè) 備，其機房當(dāng)然也是重要機房，因

3、為專業(yè)維保單位一般是對這些設(shè)備進行周期 性保養(yǎng)，不可能天天到現(xiàn)場，因此對電梯等委外維保設(shè)備及其機房的天天巡檢 工作自然應(yīng)由物業(yè)管理部門承擔(dān)。在巡檢中發(fā)現(xiàn)問題及時報修，做到防微杜 漸，確保電梯等設(shè)備的安全正常運行，同時對維保專業(yè)公司的工作進行督查， 提出整改意見。所謂巡檢，并不是說將大大小小的所有物業(yè)設(shè)備都列入巡檢范圍，巡檢對象主 要是針對物業(yè)中比較重要、比較關(guān)鍵的設(shè)備及其機房。而設(shè)備不同、使用環(huán)境 不同、季節(jié)不同，巡檢的周期也有區(qū)別，參見表 1。巡檢必須要有記錄，而巡檢記錄表的設(shè)計合理與否直接關(guān)聯(lián)到巡檢的效果。有 的巡檢記錄表設(shè)計得極其簡單，整張表單上只有日期、狀況和巡檢人三項欄 目，缺少實質(zhì)

4、性目標(biāo)。這樣巡檢人員在巡檢時，不清楚要巡檢的具體目標(biāo)，人到現(xiàn)場后，粗粗一看甚至不看，就在 狀況”欄中打“喊寫上 正?！眱勺?。巡檢成 了一種形式，效果大打折扣，起不到應(yīng)有的積極作用。因此，在巡檢表單中應(yīng)該將要巡檢的設(shè)備系統(tǒng)目標(biāo)進行細化后歸納成具體類目設(shè)計到巡檢表中，巡檢人員到現(xiàn)場后，只要按表上類目進行巡檢，正常的在這一欄中打“減寫 正?！?；不正常的在這一欄中打 ”我寫 不正常”并在 備注”欄中 說明。這樣，巡檢的覆蓋面就比較全面了，操作性也比較強了。巡檢中如發(fā)現(xiàn)小問題，由巡檢人員當(dāng)場自己解決；而發(fā)現(xiàn)比較大的問題，在做 好防止問題擴大化措施的同時迅速向主管領(lǐng)導(dǎo)報告，以組織力量解決。設(shè)備工 程部主管

5、或領(lǐng)班則定期對巡檢工作進行督查。巡檢記錄表一般放在現(xiàn)場，設(shè)備 人員到場巡檢后認真填寫，電梯及機房巡檢記錄表，參見表 2。另外，以單純的運行設(shè)備表計數(shù)據(jù)抄錄工作作為巡檢工作，以運行設(shè)備表計數(shù) 據(jù)抄錄表作為巡檢記錄表，也是欠缺而不全面的。不過，如果設(shè)備比較單一的 話，可以在設(shè)計表單時將巡檢表與運行設(shè)備表計數(shù)據(jù)抄錄表合為一表，在巡檢 設(shè)備的同時抄錄好表計的數(shù)據(jù)。三、物業(yè)設(shè)備的具體巡檢內(nèi)容巡檢的目標(biāo)對象細化后，還需要了解相關(guān)的具體巡檢內(nèi)容，從而提升巡檢的可 操作性，比較客觀地判斷設(shè)備及其機房處于正常狀態(tài)還是非正常狀態(tài)。巡檢具 體內(nèi)容按系統(tǒng)大致可分為以下幾供配電：機房是否整潔，四防一通”是否完好；安全用

6、具是否齊全，是否完好合格，擺放位置是否合適；變壓器三相溫度是否在正常值內(nèi)；是否有異味或者異聲；母排示溫蠟片是否熔化，接頭處是否松動變色；電流表、電壓表、功率因素表等表計是否正常；柜內(nèi)外是否整潔，電器元件是否異常；電容器是否有膨脹或漏油現(xiàn)象；導(dǎo)線絕緣層是否有老化現(xiàn)象，接地線是否松動或脫落；模擬屏顯示是否正常；正常照明和應(yīng)急照明是否完好；滅火器是否合格。給排水：泵房環(huán)境整潔度如何；手動試備泵是否正常；泵運轉(zhuǎn)方向是否正確；泵運行時盤根處滴水速度是否在正常范圍內(nèi)；有無異味、異聲；控制柜內(nèi)外整潔度如何；控制柜儀表、指示燈等元器件是否完好正常，柜內(nèi)導(dǎo)線是否老化松動；管道是否有堵塞、泄漏現(xiàn)象；閘門是否處于正

7、常工作狀態(tài)，狀態(tài)牌是否掛好并與閘門的工作狀態(tài)一致；管道橡膠軟接頭是否有龜裂現(xiàn)象；止回閥是否完好；水箱cA）檢修出入口是否關(guān)門上鎖，溢水口是否有水溢出，管口防小動物網(wǎng)罩 是否完好；集水井防護蓋有無缺損，井內(nèi)是否有垃圾，排水速度是否正常；壓力表是否完好?？照{(diào)系統(tǒng)：機房環(huán)境整潔度如何；觀察電源電壓、電流表是否正常；觀察冷凍油油壓、油位、油色是否正常；觀察冷卻水、冷凍水進出水壓力、溫度是否正常；冷卻水泵、冷凍水泵運轉(zhuǎn)是否正常；空調(diào)主機運轉(zhuǎn)是否有異常振動或噪聲；管道、閥門是否有滲漏現(xiàn)象，冷凍保溫層是否有破損；閥門是否處于正常的工作狀態(tài)，狀態(tài)牌是否掛好并保持與閥門的工作狀態(tài)一致；冷卻塔風(fēng)機運行是否平穩(wěn)，冷

8、卻塔水位是否正常；控制柜（箱）指示燈及各電氣元件是否正常，接線是否有松動脫落；有無異味異聲；滅火器是否合格。供暖、鍋爐：機房環(huán)境整潔度，通風(fēng)照明是否良好；觀察各水管、氣管、油罐等是否有跑、冒、滴、漏現(xiàn)象；各壓力表、水位表、溫度表、排煙系統(tǒng)是否完好正常；鍋爐水位、油箱油位是否在正常范圍內(nèi)；水泵、油泵是否正常；連接螺母、螺絲有否松動；是否有異味異聲；電源控制柜的表計、自控、指示燈及其他元件裝置是否完好正常，溫度設(shè)置的范圍是否正確，接線是否松動脫落；滅火器是否合格。電梯機房：機房環(huán)境整潔度，正常照明和應(yīng)急照明是否完好；空調(diào)運行是否正常；主機運行是否正常；鋼絲繩是否有起毛斷絲現(xiàn)象；潤滑油油位是否在標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi)；控制柜內(nèi)外整潔度，電氣控制元器件是否正常；滅火器是否合格；轎廂照明通風(fēng)是否正常；轎廂控制按鈕是否完好；轎廂平層是否良好；轎門開啟、關(guān)閉是否