中糧本源吳江市場預(yù)測報(bào)告

1、中糧本源中糧本源20092009 年市場預(yù)測報(bào)告年市場預(yù)測報(bào)告1目目錄錄第一部分、宏觀經(jīng)濟(jì)分析第一部分、宏觀經(jīng)濟(jì)分析一、全國經(jīng)濟(jì)走勢分析二、吳江及周邊城市經(jīng)濟(jì)走勢分析1、上海市近幾年宏觀經(jīng)濟(jì)走勢分析2、蘇州市近幾年宏觀經(jīng)濟(jì)走勢分析3、吳江近幾年宏觀經(jīng)濟(jì)走勢分析第二部分：房地產(chǎn)市場分析：第二部分：房地產(chǎn)市場分析：一、全國房地產(chǎn)市場分析：二、吳江及周邊城市房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析1、上海市近幾年房地產(chǎn)現(xiàn)狀2、 蘇州市近幾年房地產(chǎn)現(xiàn)狀3、吳江市近幾年房地產(chǎn)現(xiàn)狀第三部分：市場結(jié)論第三部分：市場結(jié)論第四部分、本項(xiàng)目第四部分、本項(xiàng)目 20092009 年度營銷推廣總體建議年度營銷推廣總體建議一、面臨現(xiàn)狀二、2009

2、 年?duì)I銷推廣建議2第一部分、宏觀經(jīng)濟(jì)分析第一部分、宏觀經(jīng)濟(jì)分析: :一、全國經(jīng)濟(jì)走勢分析一、全國經(jīng)濟(jì)走勢分析2008 年，在世界經(jīng)濟(jì)穩(wěn)中趨緩的背景下，在國內(nèi)穩(wěn)中偏緊的宏觀調(diào)控政策指導(dǎo)下，我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展出現(xiàn)高位趨穩(wěn)、小幅回落的態(tài)勢。年份項(xiàng)目20032004200518386810.48877426.0104939.61.8200621087111.110999823.91175910.41.5200724661911.413723924.81378612.24.82008（預(yù)測）27325410.817029024.01541311.87.3國民生產(chǎn)總值（億元）135823159878及增幅（%）

3、10.010.17047726.694227.73.9固定資產(chǎn)投資總額 （億元） 55567及增幅（%）27.7城鎮(zhèn)居民可支配收入 （元） 8472及增幅（%）cpi 漲幅（%）9.01.2（注：上圖中表格 2008 年數(shù)據(jù)是根據(jù) 1-8 月的數(shù)據(jù)預(yù)測的，數(shù)據(jù)來源于國家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站）1 1、2003-20082003-2008 年國內(nèi)生產(chǎn)總值及其增長速度分析：年國內(nèi)生產(chǎn)總值及其增長速度分析：億元300000246619210871200000135823100000100200320042005國內(nèi)生產(chǎn)總值2006增幅2007200810.19年10.411.118386815987811.41

4、0.810112003-2008年國內(nèi)生產(chǎn)總值及其增幅%27325412（注：上圖中表格 2008 年數(shù)據(jù)是根據(jù) 1-8 月的數(shù)據(jù)預(yù)測的，數(shù)據(jù)來源于國家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站） 2003 年到 2007 年間，國內(nèi)生產(chǎn)總值一直穩(wěn)步增加，增幅也是逐年增加。2008 年，預(yù)計(jì)國內(nèi)生產(chǎn)總值為 273254，相對 2007 年增幅為 10.8%。增幅在最近幾年間，首次下跌。32 2、20032003 年年-2008-2008 年固定資產(chǎn)投資總額及其增幅年固定資產(chǎn)投資總額及其增幅2003-2008年全國固定資產(chǎn)投資總額及其增幅億元20000027.7150000100000555675000002003200420

5、0520062007增幅26.626887747047723.913723924.8109998170290%3025242015102008年固定資產(chǎn)投資總額（注：上圖中表格 2008 年數(shù)據(jù)是根據(jù) 1-8 月的數(shù)據(jù)預(yù)測的，數(shù)據(jù)來源于國家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站）2003 年到 2008 年間， 全國固定資產(chǎn)投資總額一直穩(wěn)步增加； 但其增長速度， 從 2003年到 2006 年間，一直處于下降趨勢，2007 年增幅又開始增加，2008 年小幅回落。3 3、2003-20082003-2008 年間城鎮(zhèn)居民人均可支配收入及其增幅：年間城鎮(zhèn)居民人均可支配收入及其增幅：元20000137861500084721

6、00005000020032004200520062007增幅2008年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入97.79.69422104931175912.210.411.884015413122003-2008年間城鎮(zhèn)居民人均可支配收入%16（注：上圖中表格 2008 年數(shù)據(jù)是根據(jù) 1-8 月的數(shù)據(jù)預(yù)測的，數(shù)據(jù)來源于國家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站） 2003-2008 年間，我國城鎮(zhèn)居民人均可支配收入一直逐年穩(wěn)步增加，從 2003 年的8472 元增加至 2008 年的 15413 元。 其增幅從 2004 年到 2007 年間一直是穩(wěn)步上升， 2008年開始下降了，從 2007 年的 12.2%下降為 2008 年的

7、11.8%了。44 4、2003-20082003-2008 年間全國消費(fèi)者物價(jià)指數(shù)（年間全國消費(fèi)者物價(jià)指數(shù)（cpicpi）漲跌幅：）漲跌幅：2003-2008年間cpi漲跌幅%8765432107.33.91.81.24.81.5200320042005200620072008年（注：上圖中表格 2008 年數(shù)據(jù)是根據(jù) 2008 年 1-8 月的數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)來源于國家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站）2003 年到 2004 年間，cpi 增長較快，從1.2%漲到 3.9%，2005、2006 兩年，全國消費(fèi)真物價(jià)指數(shù)一直下跌，2007 年又一次增長至 4.8%，2008 年 1-8 月份，全國 cpi 再次上升，

8、物價(jià)上漲，前八個(gè)月 cpi 指數(shù)達(dá)到了 7.3，預(yù)計(jì) 2008 年整年的 cpi 數(shù)字必定大于2007 年。5 5、小結(jié)：、小結(jié)：2 2008008 年全國宏觀經(jīng)濟(jì)繼續(xù)增長，但是其漲幅同比年全國宏觀經(jīng)濟(jì)繼續(xù)增長，但是其漲幅同比 20072007 年有小幅回落；年有小幅回落；2 2008008 年預(yù)計(jì)全國固定資產(chǎn)投資總額同比年預(yù)計(jì)全國固定資產(chǎn)投資總額同比 20072007 年繼續(xù)增加，但是其增幅回落；年繼續(xù)增加，但是其增幅回落；2 2008008 年城鎮(zhèn)居民預(yù)計(jì)人均可支配收入比年城鎮(zhèn)居民預(yù)計(jì)人均可支配收入比 20072007 年的高，但是其增幅明顯下降；年的高，但是其增幅明顯下降；2 20080

9、08 年年 1-81-8 月份，全國物價(jià)持續(xù)增長，同比月份，全國物價(jià)持續(xù)增長，同比 20072007 年年 cpicpi 增幅達(dá)到了增幅達(dá)到了 7.37.3，預(yù)計(jì)全年，預(yù)計(jì)全年cpicpi 必定比必定比 20072007 年的高。年的高。5二、吳江及周邊城市經(jīng)濟(jì)走勢分析：二、吳江及周邊城市經(jīng)濟(jì)走勢分析：1 1、上海市近幾年宏觀經(jīng)濟(jì)走勢分析：、上海市近幾年宏觀經(jīng)濟(jì)走勢分析：受國際國內(nèi)大環(huán)境經(jīng)濟(jì)較慢發(fā)展的影響，在整體趨緩的形勢下，上海市經(jīng)濟(jì)發(fā)展2008 年上海經(jīng)濟(jì)發(fā)展也趨緩。年份項(xiàng)目200320042005200610366.3712.0200712188.8513.32008 （1-6月）653

10、0.7310.3生產(chǎn)總值（億元） 6694.238072.839164.10及增幅（%）固定資產(chǎn)投資總額（億元）及增幅（%）城鎮(zhèn)居民可支配收入（元）cpi 漲跌幅12.314.211.12452.113084.663542.553925.094458.612203.1712.125.814.810.813.616.7148671.0166832.2186451.0206681.2236233.2139127.1（注：2008 年的數(shù)據(jù)是上半年 1-6 月份的數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)來源于上海市統(tǒng)計(jì)局）1 1）上海市）上海市 20032003 年到年到 20072007 年間市內(nèi)生產(chǎn)總值及其增幅：年間市內(nèi)生產(chǎn)

11、總值及其增幅：億元1600012000800040000年 200320042005200620072008（1-6月）12.38072.836694.232003-2008年上海市內(nèi)生產(chǎn)總值及其增幅14.211.19164.11210366.3713.312188.8510.36530.73%1612840上海市內(nèi)生產(chǎn)總值增幅（注：2008 年的數(shù)據(jù)是上半年 1-6 月份的數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)來源于上海市統(tǒng)計(jì)局）62003 年到 2007 年間上海市內(nèi)生產(chǎn)總值一直呈穩(wěn)步上升趨勢，從2003 年的 6694.23億元漲到 2007 年的 12188.85 億元，其增幅基本上呈增長趨勢。 2008 年上半

12、年上海市內(nèi)生產(chǎn)總值 6530.73 億元，同比 2007 年上半年增幅為 10.3% 。2 2）2003-20082003-2008 年上海市固定資產(chǎn)投資總額及其增幅：年上海市固定資產(chǎn)投資總額及其增幅：2003-2008年上海市固定資產(chǎn)投資總額及其增幅4458.613925.093542.553084.663000200012.110000年20032004200520062007增幅2008（1-6月）2452.1114.810.813.62203.171016.720億元50004000%3025.80固定資產(chǎn)投資總額（注：2008 年的數(shù)據(jù)是上半年 1-6 月份的數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)來源于上海市統(tǒng)

13、計(jì)局）2003 年到 2007 年間，上海市固定資產(chǎn)投資總額呈穩(wěn)步上升趨勢，從 2003 年的2452.11 億元上升到 2007 年的 4458.61 億元，增幅從 2004 年開始增長，2005 年開始下降，2006-2007 年開始增長。2008 年上半年上海市完成固定資產(chǎn)投資總額為 2203.17 億元，同比增幅為 16.7% 。3 3）2003-20082003-2008 年間上海市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入：年間上海市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入：元3000023623200001486710000166831864520668139122003-2008年間上海市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入0年

14、 200320042005200620072008（1-6月）7（注：2008 年的數(shù)據(jù)是上半年 1-6 月份的數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)來源于上海市統(tǒng)計(jì)局）2003-2007年間， 上海市城鎮(zhèn)居民人居可支配收入逐年問不增加， 從 2003年的 14867元遞增至 2007 年的 23623元。 2008 年上半年上海市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到13912元，比去年同期增長 13.3% 。4)2003-20084)2003-2008 年上海市消費(fèi)者物價(jià)指數(shù)（年上海市消費(fèi)者物價(jià)指數(shù)（cpicpi）漲跌幅：）漲跌幅：2003-2008年間上海市消費(fèi)者物價(jià)指數(shù)跌漲幅87.142.210年2003200411.23.

15、22005200620072008（1-6月）（注：2008 年的數(shù)據(jù)是上半年 1-6 月份的數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)來源于上海市統(tǒng)計(jì)局）2003 年到 2006 年間，上海市消費(fèi)物價(jià)指數(shù)都不高，基本在1-2 之間，2007 年上升至 3.2。2008 年上半年，cpi 上升迅猛，達(dá)到了 7.1 。5 5）小結(jié)：）小結(jié)：2 2008008 年上半年上海市內(nèi)生產(chǎn)總值繼續(xù)增長，同比年上半年上海市內(nèi)生產(chǎn)總值繼續(xù)增長，同比 20072007 年上半年雖有增長，但是其漲年上半年雖有增長，但是其漲幅已明顯回落，經(jīng)濟(jì)增長速度變慢；幅已明顯回落，經(jīng)濟(jì)增長速度變慢；上上海市繼續(xù)加大固定資產(chǎn)投資，海市繼續(xù)加大固定資產(chǎn)投資， 2

16、0082008 年上半年上海市完成固定資產(chǎn)投資總額，年上半年上海市完成固定資產(chǎn)投資總額， 同同比比20072007 年上半年增幅為年上半年增幅為 16.7%16.7%；上上海市海市 20082008 年上半年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入近年上半年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入近 1400014000 元，預(yù)計(jì)元，預(yù)計(jì) 20082008 年全年略比年全年略比20072007 年高，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增速變慢；年高，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增速變慢；2 2008008 年，上海市物價(jià)水平增幅迅猛，上半年年，上海市物價(jià)水平增幅迅猛，上半年 cpicpi 指數(shù)達(dá)到指數(shù)達(dá)到 7.1.7.1.82 2、蘇州市近幾年宏

17、觀經(jīng)濟(jì)走勢分析、蘇州市近幾年宏觀經(jīng)濟(jì)走勢分析蘇州市前幾年宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展一直較好，2003-2007 年間，市內(nèi)生產(chǎn)總值增幅基本上保持在 16%左右，人民生活水品有較大提高，2008 年，蘇州宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展有小幅回落。年份項(xiàng)目生產(chǎn)總值（億元）及增幅（%）固定資產(chǎn)投資總額（億元）及增幅（%）城鎮(zhèn)居民可支配收入（元）cpi 漲幅（%）20032802181408.9373.32004345017.61554.8010.320054026.5215.3187020.320064820.2615.52106.9912.720075700162360122008（1-6月）3311.0513.71284.25

18、8.6123610.8144515.0162762.4185321.6212604.2122807.3（注：2008 年的數(shù)據(jù)是上半年 1-6 月份的數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)來源于蘇州市統(tǒng)計(jì)局）1 1）2003-20082003-2008 年蘇州市生產(chǎn)總值及其增幅：年蘇州市生產(chǎn)總值及其增幅：2003-2008年蘇州市生產(chǎn)總值及其增幅57001840002802200017.6345015.34026.5215.513.74820.26163311.051612840年200320042005生產(chǎn)總值2006增幅20072008（1-6月）0億元6000%20（注：2008 年的數(shù)據(jù)是上半年 1-6 月份的數(shù)

19、據(jù)，數(shù)據(jù)來源于蘇州市統(tǒng)計(jì)局）2003 年到 2007 年間， 蘇州市生產(chǎn)總值逐年增加， 從 2003 年的 2802 億元增加到2007年的 5700 億元，實(shí)現(xiàn)了翻一番。其增幅從 2003 年開始，基本上呈現(xiàn)下降趨勢。2008年上半年，蘇州市生產(chǎn)總值為3311.05 億元，同比增幅為 13.7% 。92 2）2003-20082003-2008 年蘇州市固定資產(chǎn)投資總額及其增幅：年蘇州市固定資產(chǎn)投資總額及其增幅：2003-2008年間蘇州市固定資產(chǎn)投資總額及其增幅億元300073.32106.9920001408.93100020.310.30年20032004200512.7122007增

20、幅8.602006固定資產(chǎn)投資總額2008（1-6月）201554.81284.25401870236060%80（注：2008 年的數(shù)據(jù)是上半年 1-6 月份的數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)來源于蘇州市統(tǒng)計(jì)局）2003-2007 年間，蘇州市固定資產(chǎn)投資總額持續(xù)穩(wěn)步增加，從 2003 年的 1408.93億元增加至 2007 年的 2360 億元，2003 年的增幅較上年大幅上升，達(dá)到 73.3% ，2004-2007 年間基本上在 10-20%之間。2008 年上半年蘇州市完成固定資產(chǎn)投資總額為1284.25 億元，同比增幅為 8.6% 。3 3）2003-20082003-2008 年間蘇州市消費(fèi)價(jià)格指數(shù)（

21、年間蘇州市消費(fèi)價(jià)格指數(shù)（cpicpi）跌漲幅：）跌漲幅：2003-2008年蘇州市cpi跌漲幅8642.4200.8年2003200420051.654.27.3200620072008（1-6月）（注：2008 年的數(shù)據(jù)是上半年 1-6 月份的數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)來源于蘇州市統(tǒng)計(jì)局）2003 年蘇州市 cpi 漲幅較小，僅為 0.8，2004 年漲幅迅猛，達(dá)到了 5，2005 年到2007 年間漲幅平穩(wěn)，達(dá)到了4.2，2008 年上半年蘇州市 cpi 漲幅 7.3 。104 4）2003-20082003-2008 年間蘇州市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入：年間蘇州市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入：2003-2008

22、年間蘇州城鎮(zhèn)居民可支配收入元250002126020000150001000050000年200320042005200620072008（1-6月）1445112361162761228018532（注：2008 年的數(shù)據(jù)是上半年 1-6 月份的數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)來源于蘇州市統(tǒng)計(jì)局）2003-2007 年間，蘇州市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入穩(wěn)步增加，從 2003 年的 12361元增加至 2007 年的 21260 元。2008 年上半年蘇州市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到惡劣12280 元。5 5）小結(jié)：）小結(jié)：2 2008008 年上半年，年上半年，蘇州市內(nèi)生產(chǎn)總值繼續(xù)增加，蘇州市內(nèi)生產(chǎn)總值繼續(xù)增加，但

23、是其增幅僅為但是其增幅僅為 13.7%13.7%，明顯低于明顯低于 20072007年的年的 16%16%，經(jīng)濟(jì)增長速度變慢；，經(jīng)濟(jì)增長速度變慢；2 2005005 年開始，蘇州市固定資產(chǎn)投資總額增幅逐年下降，年開始，蘇州市固定資產(chǎn)投資總額增幅逐年下降，20082008 年上半年固定資產(chǎn)投資年上半年固定資產(chǎn)投資總額同比增幅為總額同比增幅為 8.6%8.6%；2 2007-2008007-2008 年蘇州市物價(jià)持續(xù)上漲，年蘇州市物價(jià)持續(xù)上漲，20082008 年上半年年上半年 cpicpi 指數(shù)同比指數(shù)同比 20072007 年上半年達(dá)到年上半年達(dá)到了了 7.37.3；2 2008008 年上半

24、年蘇州市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為年上半年蘇州市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為 1228012280 元，預(yù)計(jì)元，預(yù)計(jì) 20082008 年略比年略比 20072007年高，收入增幅變慢。年高，收入增幅變慢。113 3、吳江近幾年宏觀經(jīng)濟(jì)走勢分析：、吳江近幾年宏觀經(jīng)濟(jì)走勢分析：2003 年到 2007 年，吳江市宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增加，2008 年經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度變緩，漲幅有小幅回落。年份項(xiàng)目生產(chǎn)總值（億元）及增幅（%）固定資產(chǎn)投資總額（億元）及增幅（%）城鎮(zhèn)居民可支配收入（元）cpi 漲幅（%）200328119.80172.1262.32004340.121189.7910.272005403.210.

25、27213.1612.312006500.824.2236.0610.7200761823.4265.6812.52008 （1-6月）368.622149.413.1118301.4148182.417100-2.2196141.4220273.6132026.1（注：2008 年的數(shù)據(jù)是上半年 1-6 月份的數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)來源于吳江市統(tǒng)計(jì)局）1 1）2003-20082003-2008 年吳江市生產(chǎn)總值及其增幅年吳江市生產(chǎn)總值及其增幅2003-2008年吳江市生產(chǎn)總值及其增幅億元800%3024.26004002000200320042005200619.821403.2281340.110.

26、27500.823.461822368.6102002007增幅年生產(chǎn)總值2008（1-6）（注：2008 年的數(shù)據(jù)是上半年 1-6 月份的數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)來源于吳江市統(tǒng)計(jì)局）2003-2007 年間， 吳江市生產(chǎn)總值逐年穩(wěn)步增加， 從 2003 年最低的 281 億元上升至2007 年的 618 億元， 其年增幅基本保持在 20%左右。 2008 年上半年吳江市生產(chǎn)總值達(dá)到了 368.6 億元，同比 2007 年上半年增幅為 22% ，漲幅略有下跌。122 2）2003-20082003-2008 年間吳江市固定資產(chǎn)投資總額及其增幅：年間吳江市固定資產(chǎn)投資總額及其增幅：億元300236.0662.

27、3200172.12189.79149.44010010.2712.5 13.120213.16602003-2008年間吳江市固定資產(chǎn)投資總額及其增幅265.68%8012.3110.70年2003200420052006固定資產(chǎn)投資總額20072008（1-6增幅月）0（注：2008 年的數(shù)據(jù)是上半年 1-6 月份的數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)來源于吳江市統(tǒng)計(jì)局）2003-2007 年間，吳江市固定資產(chǎn)投資總額持續(xù)增加，從2003 年的 172.12 億元增加至 2007 年的 265.68 億元。2003 年增幅較大，達(dá)到了 62.3%，2004-2007 年間，其增幅一直保持在 10%左右。2008 年

28、上半年，吳江市完成固定資產(chǎn)投資總額149.4 億元，同比 2007 年上半年增幅 13.1% 。3 3）2003-20082003-2008 年吳江市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入：年吳江市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入：2003-2008年間吳江市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入2202713202元300002000014818118301710019614100000年200320042005200620072008（1-6月）（注：2008 年的數(shù)據(jù)是上半年 1-6 月份的數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)來源于吳江市統(tǒng)計(jì)局）2003-2007 年間，吳江市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入持續(xù)增加，從 2003 年的 11830元增加至 200

29、7 年的 22027 元， 幾乎翻了一番。 2008 年上半年實(shí)現(xiàn)人均可支配收入13202元。134 4）2003-20082003-2008 年間吳江市消費(fèi)價(jià)格指數(shù)（年間吳江市消費(fèi)價(jià)格指數(shù)（cpicpi）增跌幅：）增跌幅：2003-2008年間吳江市cpi增跌幅6.165431.4210年2003-1-2-33.62.41.420042005-2.2200620072008（1-6月）（注：2008 年的數(shù)據(jù)是上半年 1-6 月份的數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)來源于吳江市統(tǒng)計(jì)局）2003-2004 年間， 吳江市 cpi 增幅較小， 在 1-2%之間， 2005 年 cpi 下跌 2.2%， 2006年開始再

30、次增加，2007 年增加至 3.6%,2008 年上半年，cpi 漲幅為 6.1% 。5 5）小結(jié)：）小結(jié)：2 2008008 年上半年，吳江市內(nèi)生產(chǎn)總值繼續(xù)增加，但是其增幅為年上半年，吳江市內(nèi)生產(chǎn)總值繼續(xù)增加，但是其增幅為 22%22%，明顯低于，明顯低于 20072007 年年的的 23.4%23.4%，經(jīng)濟(jì)增長速度變慢；，經(jīng)濟(jì)增長速度變慢；2 2004004 年開始，吳江市固定資產(chǎn)投資總額增始終平緩，年開始，吳江市固定資產(chǎn)投資總額增始終平緩，20082008 年上半年固定資產(chǎn)投資總年上半年固定資產(chǎn)投資總額同比增幅為額同比增幅為 13.1%13.1%；2 2006-2008006-2008

31、 年吳江市物價(jià)持續(xù)上漲，年吳江市物價(jià)持續(xù)上漲，20082008 年上半年年上半年 cpicpi 指數(shù)同比指數(shù)同比 20072007 年上半年達(dá)到年上半年達(dá)到了了 6.16.1；2 2008008 年上半年吳江市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為年上半年吳江市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為 1320213202 元，預(yù)計(jì)元，預(yù)計(jì) 20082008 年略比年略比 20072007年高，收入增幅變慢。年高，收入增幅變慢。14第二部分：房地產(chǎn)市場分析：第二部分：房地產(chǎn)市場分析：1 1、全國房地產(chǎn)市場分析：、全國房地產(chǎn)市場分析：1 1）全國房地產(chǎn)現(xiàn)狀：）全國房地產(chǎn)現(xiàn)狀：從 2007 年和今年以來我國房市的實(shí)際運(yùn)行狀況和

32、走向來看，我們可以判定：我國的房市目前進(jìn)入了調(diào)整期，步入了此輪房地產(chǎn)周期的下行階段，也就是像某些業(yè)界人士所說的開始步入“拐點(diǎn)”。當(dāng)然這個(gè)“拐點(diǎn)”只是此輪短周期的“拐點(diǎn)”，而不是我國房地產(chǎn)長周期的“拐點(diǎn)”。從房市的運(yùn)行層面來看，我國房市目前的現(xiàn)狀包括以下幾個(gè)方面：a.a.泡沫成份開始收縮：泡沫成份開始收縮：2007 年以來，在緊縮政策調(diào)控下，我國的房市的泡沫成分開始收縮， 一些城市的房價(jià)雖然仍然較高，但面臨著較大的下降壓力，并出現(xiàn)了不同程度的下調(diào)。深圳、廣州、上海、北京、東莞等城市的房價(jià)從 2007 年四季度開始下調(diào)。其中深圳房價(jià)在 2007 年 11月環(huán)比下跌 13.5%，此后逐步下跌，至 2

33、008 年 5 月，新建商品住宅均價(jià) 11014 元/平米，回落至 2007 年初的水平，與 2007 年 10 月高峰期的 17350 元/平米相比，下跌了 36%；而且據(jù)業(yè)內(nèi)人士預(yù)測，深圳的房價(jià)還會(huì)進(jìn)一步探底。廣州也出現(xiàn)了類似的情況， 2008年 3 月，商品住宅均價(jià)為 9316 元/平米，與 2007 年 10 月相比，下跌了 19.5%。北京、上海雖然價(jià)格仍然較為堅(jiān)挺，但銷量也出現(xiàn)了不同程度的下跌，顯示其價(jià)格堅(jiān)挺的基石并不牢固。據(jù)上海房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)佑威房地產(chǎn)研究中心發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，上海平均成交價(jià)格從 08 年 6 月下半月的 17258 元下滑到 13207 元，環(huán)比下滑了 23.5%

34、；b.b.成交量萎縮，空置率上升：成交量萎縮，空置率上升：與房價(jià)下調(diào)相對應(yīng)的是，購房者觀望情緒嚴(yán)重，房市成交量大幅萎縮，房地產(chǎn)商空置率大幅上漲。據(jù)易居房地產(chǎn)研究院的統(tǒng)計(jì)顯示，今年1 月至 5 月，上海月平均成交面積為 83 萬平方米，而 2007 年月均成交面積為 174 萬平方米，同比下降 52%；其中今年5 月成交量為 100.89 萬平方米， 雖然環(huán)比 4 月份增長 8%， 但同比去年 4 月則下降了 57%。7 月上半月上海一手商品住宅的成交量僅 33.62 萬平方米，環(huán)比下滑 22%，只相當(dāng)于去年同期成交的三成。152 2）近年來全國房地產(chǎn)市場開發(fā)投資額、銷售面積、價(jià)格指數(shù)分析：）近

35、年來全國房地產(chǎn)市場開發(fā)投資額、銷售面積、價(jià)格指數(shù)分析：a.a.住宅開發(fā)投資增速進(jìn)一步加快，占房地產(chǎn)開發(fā)投資比重有所提高。住宅開發(fā)投資增速進(jìn)一步加快，占房地產(chǎn)開發(fā)投資比重有所提高。近三年，住宅開發(fā)投資始終保持穩(wěn)定增長的發(fā)展趨勢，2005 年、2006 年、2007 年分別增長 21.9%、26.4%、32.1%。2008 年上半年，商品住宅累計(jì)完成開發(fā)投資9497.09億元，同比增長 36.6%，比去年同期高出 5.8 個(gè)百分點(diǎn)。住宅開發(fā)投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資比重為 72.0%，比上季度的 70.7%提高了 1.3 個(gè)百分點(diǎn)。b.b.商品住宅銷售面積和銷售額同比明顯下降，充分體現(xiàn)了目前市場銷售的嚴(yán)

36、峻局面。商品住宅銷售面積和銷售額同比明顯下降，充分體現(xiàn)了目前市場銷售的嚴(yán)峻局面。2008 年上半年，商品住宅累計(jì)銷售面積23610.44 萬平方米，同比下降6.9%，為歷年最大跌幅， 比去年同期顯著下降29.4 個(gè)百分點(diǎn)； 銷售額 8941.22 億元， 同比下降 1.1%，降幅比去年同期回落 37.9 個(gè)百分點(diǎn)。銷售面積及銷售額兩個(gè)指標(biāo)的下降反映出住宅交易量的大幅萎縮。16c.c.普通住宅銷售價(jià)格漲幅高位回落，普通住宅銷售價(jià)格漲幅高位回落，高檔住宅銷售價(jià)格穩(wěn)定。高檔住宅銷售價(jià)格穩(wěn)定。經(jīng)濟(jì)適用房銷售價(jià)格平穩(wěn)經(jīng)濟(jì)適用房銷售價(jià)格平穩(wěn)增長增長從不同檔次住宅價(jià)格走勢來看，普通住宅價(jià)格在三年多的時(shí)間里經(jīng)

37、歷了從緩慢下降、快速上升到漲幅回落的過程。2007 年 1 季度到 2008 年 2 季度的價(jià)格指數(shù)依次為106.2、106.8、109.3、111.9、112.8 和 110.6?？梢钥闯?，普通住宅價(jià)格漲幅在 2008年 2 季度已經(jīng)有所回落。高檔住宅價(jià)格在經(jīng)過 2007 年之前的震蕩盤整后，2007 年開始穩(wěn)步上漲。2007 年四個(gè)季度的價(jià)格指數(shù)依次為106.8、107.1、110.3、112.5，2008 前兩個(gè)季度分別為 112.1和 112.0，高檔住宅價(jià)格逐漸穩(wěn)定。2007 年四個(gè)季度的經(jīng)濟(jì)適用房銷售價(jià)格指數(shù)依次為101.9、101.4、103.4、103.4。在普通住宅和高檔住宅

38、市場價(jià)格持續(xù)攀升的帶動(dòng)下，經(jīng)濟(jì)適用房銷售價(jià)格指數(shù)在 2008年 2 季度也水漲船高到 103.8，但比 1 季度的 104.9 有所回落。173 3）20082008 年近期房地產(chǎn)政策及解讀：年近期房地產(chǎn)政策及解讀：a.2008 年 1 月 9 日，國務(wù)院辦公廳發(fā)布關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知b.2008 年 2 月 4 日，央行公布經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)貸款管理辦法c.2008 年 3 月 11 日，國務(wù)委員兼國務(wù)院秘書長華建敏在關(guān)于 國務(wù)院機(jī)構(gòu)改革方案的說明中指出，組建“住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部” ，不再保留建設(shè)部d.兩會(huì)中溫家寶的政府工作報(bào)告中與房地產(chǎn)相關(guān)的部分“抓緊建立住房保障體

39、系”e.2008 年 3 月 20 日，證監(jiān)會(huì)表示支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)通過ipo 或借殼上市等方式，通過資本市場實(shí)現(xiàn)做大做強(qiáng)；但對募集資金用于囤積土地、房源，或用于購買開發(fā)用地等的 ipo，將不予核準(zhǔn)f.2008 年 4 月 8 日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部表示：全面排查住房公積金違規(guī)放貸g.2008 年 4 月 16 日，國家稅務(wù)總局發(fā)布關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅預(yù)繳問題的通知 ，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅預(yù)繳問題做出了明確規(guī)定h.2008 年 4 月 16 日，中國人民銀行決定從2008 年 4 月 25 日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率 0.5 個(gè)百分點(diǎn)，總計(jì)達(dá)到 16%政策分析：政策分析：從

40、 2008 年 1 月中旬以來，在將近 2 個(gè)月的時(shí)間內(nèi)所出臺(tái)的各項(xiàng)政策與房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的并不多。從相關(guān)的政策可以發(fā)現(xiàn)，政府對房地產(chǎn)的調(diào)控重點(diǎn)已經(jīng)發(fā)生重大轉(zhuǎn)變，從對房地產(chǎn)企業(yè)的調(diào)控轉(zhuǎn)變?yōu)槎鄬哟蔚淖》勘Ｕ象w系的建立和完善， 同時(shí)根據(jù)我國耕地已經(jīng)接近 18 億畝紅線的現(xiàn)狀，以及許多城市、地區(qū)所存在著的大量的土地閑置、濫用土地等情況，繼續(xù)強(qiáng)調(diào)了節(jié)約土地的重要性，繼續(xù)加大了清理閑置土地的力度。 2008年的 2 月到 5 月進(jìn)入了房地產(chǎn)供需雙方敏感對峙期，供給方不愿輕易降價(jià)出售，需求方購房意愿降低進(jìn)入觀望狀態(tài)，市場成交量無論是新房還是二手房都大幅降低，再加上緊縮的房地產(chǎn)信貸政策未見松動(dòng)、2 月份的 c

41、pi 又創(chuàng)下 8.7%的新高，加息和提高準(zhǔn)備金率的預(yù)期強(qiáng)烈。18二、吳江及周邊城市房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析：二、吳江及周邊城市房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析：1.1.上海市近幾年房地產(chǎn)現(xiàn)狀：上海市近幾年房地產(chǎn)現(xiàn)狀：近年來，國家通過金融、稅收、土地政策“組合拳”，直接調(diào)控房地產(chǎn)市場，特別是去年四季度出臺(tái)的提高“第二套住房”首付比例以及多次的利率提高，使開發(fā)商、購房者的心理預(yù)期發(fā)生變化，市場投資性需求進(jìn)一步縮減，相當(dāng)部分自住需求購房者進(jìn)入新一輪的觀望期，市場觀望氣氛濃郁。年年 份份竣工面積（萬竣工面積（萬項(xiàng)目項(xiàng)目2005200620072008 （1-8月）3095.743274.273380.121292.63銷售面積（

42、萬銷售面積（萬）3158.873025.413694.961531.22銷售均價(jià)（元銷售均價(jià)（元/ /）6033.967196.018360.988381.81均價(jià)增幅均價(jià)增幅（% %）-719160（注：2008 年的數(shù)據(jù)是上半年 1-8 月份的數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)來源于上海市統(tǒng)計(jì)局）1 1）從竣工面積及銷售面積看：）從竣工面積及銷售面積看：萬400040003000300020002000100010000 0年 20052006竣工面積2007銷售面積2008（1-8月）1531.221292.632005-2008年上海市商品房竣工、銷售面積表3694.963274.273380.123095.

43、743025.413158.87（注：2008 年的數(shù)據(jù)是上半年 1-8 月份的數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)來源于上海市統(tǒng)計(jì)局）2005-2007 年間，上海市商品房竣工面積逐年增加，增幅較緩；2005-2006 年銷售面積平穩(wěn)，2007 年增幅較大，達(dá)到了 3694.96 萬平方米。2008 年 1-8 月份間，上海市累計(jì)商品房竣工面積僅為 1292.63 萬平方米，僅僅接近于 2007 年的三分之一，預(yù)計(jì)今年上海市商品房竣工面積同比 2007 年肯定大幅下降，整體上海市房產(chǎn)市場觀望氣氛較濃，購買力下降。192 2）從成交均價(jià)及增幅看：）從成交均價(jià)及增幅看：2005-2008年上海市商品房成交均價(jià)及增幅%83

44、60.9880006033.966000400020000年20052006成交均價(jià)2007增幅2008（1-8月）-7191000-107196.01168381.813020元/10000（注：2008 年的數(shù)據(jù)是上半年 1-8 月份的數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)來源于上海市統(tǒng)計(jì)局）2005 年到 2007 年間， 上海市商品房成交均價(jià)一直穩(wěn)步上升， 從 6033.96 元/升至8360.98 元/。2005 年成交均價(jià)相對 2004 年降低 7%，2006 年增幅躥升至 19%。2008 年 1-8 月份， 上海市商品房成交均價(jià)為8381.81 元/， 跟 2007 年的年度均價(jià)基本持平。2008 年上海

45、市商品房市場，郊區(qū)樓盤紛紛直接或間接降價(jià)促銷， 而市區(qū)樓盤因其稀缺性，價(jià)格依然堅(jiān)挺，所以2008 年 1-8 月份成交均價(jià)跟 2007 年度成交均價(jià)基本持平。3 3）小結(jié)：）小結(jié)： 2005-20072005-2007 年間，年間，上海市商品房供需兩旺，上海市商品房供需兩旺，竣工面積和成交面積基本上逐年增加，竣工面積和成交面積基本上逐年增加，市市場需求量偏大，場需求量偏大，20082008 年上半年，竣工面積、成交面積驟減；年上半年，竣工面積、成交面積驟減； 2005-20072005-2007 年間，上海市商品房成交價(jià)格持續(xù)上漲，年間，上海市商品房成交價(jià)格持續(xù)上漲，20082008 年上海市

46、商品房成交均價(jià)年上海市商品房成交均價(jià)幾乎與幾乎與 20072007 年持平。年持平。202.2. 蘇州市近幾年房地產(chǎn)現(xiàn)狀：蘇州市近幾年房地產(chǎn)現(xiàn)狀：在去年四季度“第二套住房”調(diào)控新政的觸發(fā)下，宏觀政策效應(yīng)疊加釋放，今年上半年蘇州房地產(chǎn)市場延續(xù)了去年底的走勢，并出現(xiàn)許多新情況，開發(fā)投資快速增長，施工規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大，商品房交易大幅回落，市場需求趨于理性，觀望氣氛濃重。年年 份份竣工面積（萬竣工面積（萬項(xiàng)目項(xiàng)目2005200620072008 （1-6月）1 1）從竣工面積及銷售面積看：）從竣工面積及銷售面積看：2005-2008年間蘇州市竣工面積、銷售面積表銷售面積（萬銷售面積（萬）785.62139

47、1.361735.85469.18銷售均價(jià)（元銷售均價(jià)（元/ /）450148605645.656404.74均價(jià)增幅均價(jià)增幅（% %）1081613）1677.291880.501600587.22萬2000200016001600120012008008004004000 0年20051677.291880.516001735.851391.36785.62587.22469.182006竣工面積2007銷售面積2008（1-6月）2005-2008 年上半年，蘇州市供應(yīng)量旺盛， 2007 年開始，供應(yīng)量有小幅回落， 2008年上半年竣工面積僅為 2007 年全年的三分之一，市場放量明顯減

48、小。2005-2007 年間，蘇州市房地產(chǎn)成交面積逐年增加， 2008 年上半年成交量變小，僅為 2007 年的四分之一左右，成交疲軟。212 2）從成交均價(jià)及增幅看：）從成交均價(jià)及增幅看：元/80006404.7460004501400010200002005年銷售均價(jià)增幅200620072008（1-6月）8405645.6548601613816122005-2008年間蘇州市商品房成交均價(jià)及其增幅%202005-2008 年間， 蘇州市商品房成交均價(jià)一直上漲， 但是其漲幅卻有波動(dòng)， 20088年上半年，蘇州市商品房成交均價(jià)為6404.74，但是其增幅卻下跌，同比2007 年上半年增幅為

49、 13%。3 3）小結(jié)：）小結(jié)： 2005-20072005-2007 年間，年間，蘇州市商品房供需兩旺，蘇州市商品房供需兩旺，竣工面積和成交面積基本上逐年增加，竣工面積和成交面積基本上逐年增加，市市場需求量偏大，場需求量偏大，20082008 年上半年，竣工面積、成交面積驟減；年上半年，竣工面積、成交面積驟減； 2005-20072005-2007 年間，蘇州市商品房成交價(jià)格持續(xù)上漲，年間，蘇州市商品房成交價(jià)格持續(xù)上漲，20082008 年上海市商品房成交均價(jià)年上海市商品房成交均價(jià)漲幅比漲幅比 20072007 年低。年低。223.3.吳江市近幾年房地產(chǎn)現(xiàn)狀：吳江市近幾年房地產(chǎn)現(xiàn)狀：2005

50、-2007 年間，吳江市房地產(chǎn)市場得到了迅猛發(fā)展，銷售面積逐年遞增，價(jià)格持續(xù)上漲，2008 年受國家宏觀調(diào)控的影響，房地產(chǎn)市場開始冷淡。年年 份份竣工面積（萬竣工面積（萬項(xiàng)目項(xiàng)目2005200620071 1）從竣工面積及銷售面積看：）從竣工面積及銷售面積看：2005-2007年吳江市房地產(chǎn)竣工面積、成交面積表萬250250200200129.2215015010010050500 0年20052006竣工面積成交面積200795.06109.29132.56212.42銷售面積（萬銷售面積（萬）95.06132.56212.42銷售均價(jià)（元銷售均價(jià)（元/ /）3136.93724.354128.61均價(jià)增幅均價(jià)增幅（% %）381911）129.22109.29129.71129.712005-2007 年間， 吳江市房地產(chǎn)竣工面積趨于平穩(wěn)， 基本上都在 120 萬平方米左右，成交面積逐年遞增，其中 2007 年比 2006 年增加將近一倍之多。2008 年開始，竣工面積以及銷售面積都開始萎縮。232 2）從成交均價(jià)及增幅看：）從成交均價(jià)及增幅看：2005-2007年吳江市商品房成交均價(jià)及其漲幅%450040003500300025002000150010005000383136.9