淺談物業(yè)維修資金使用難原因和對策

1、淺談物業(yè)維修資金使用難原因和對策摘要：目前，物業(yè)維修資金存在使用率低、使用難 問題。一要建立科學、規(guī)范、高效的物業(yè)維修資金使用審批 制度；二要建立物業(yè)維修資金使用專業(yè)化隊伍；三要建立物 業(yè)應急維修制度；四要建立物業(yè)維修資金使用網(wǎng)上表決系 統(tǒng)。關鍵詞：物業(yè)；維修；資金；使用物業(yè)維修資金作為房屋的“養(yǎng)老金”自建立以來，已經(jīng) 走過近十年的路程，各省市都因地制宜陸續(xù)建立起專業(yè)化的 物業(yè)維修資金制度，在設立管理機構，健全決策、監(jiān)督、管 理體系，加強制度建設等方面做了大量的工作，充分挖掘和 發(fā)揮了物業(yè)維修資金的社會效益和經(jīng)濟效益。然而，隨著時 間的推移，物業(yè)維修資金的歸集、核算管理已日趨完善和穩(wěn) 定，但使

2、用的問題和矛盾日益突顯出來。物業(yè)維修資金使用 率低、使用難已成為全國性問題，成為社會關注的焦點之一, 嚴重影響到社會的安定與和諧，亟待深入分析研究使用難的 原因和破解對策。一、物業(yè)維修資金使用難的主要原因（一）物業(yè)維修（改造）方案制定難。建設部、財政部住宅專項維修資金管理辦法規(guī)定， 業(yè)主委員會是物業(yè)維修資金的申請主體，且相關工作由業(yè)主委員會組織實施。然而，由于業(yè)主委員會組織松散、人員老 化、專業(yè)技能低，使得業(yè)主委員會無能力或無法及時準確地 制定維修（改造）方案，且業(yè)主委員會選擇的施工單位也往 往無法及時準確地制定維修（改造）方案，導致大量時間消 耗在方案制定和審核上。（二）物業(yè)維修資金使用表決

3、通過難。建設部、財政部住宅專項維修資金管理辦法第二十 二條第二款明確規(guī)定：“使用住宅專項維修資金，應當經(jīng)專 有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數(shù)三 分之二以上的業(yè)主同意”。然而，我國目前小區(qū)的住宅規(guī)模 通常都比較大，若要征集到小區(qū)內(nèi)2/3以上業(yè)主的同意往往 比較困難，這就為物業(yè)維修資金的正常使用增加了一道門 檻；加之一些業(yè)主往往"事不關己、高高掛起”，只要他們 不是共用部位、共用設施設備的直接受益者通常會拒絕簽 字，故經(jīng)常會造成表而不決的局面，致使物業(yè)維修資金難以 使用，維修項目擱置。（三）物業(yè)維修資金的使用范圍很難界定。物業(yè)維修資金的使用具體應當控制在什么范之內(nèi)？這一問

4、題一直沒能得到很好的解決。建設部、財政部制定的住宅專項維修資金管理辦法，僅規(guī)定使用范圍是共用設施設備13項（包括天線、電梯、照明、和消防設施等）和 住宅共用部位10項（包括住宅的基礎、承重墻體、柱和梁 等）。但這一規(guī)定比較含糊，其責任界定不清晰，而當前高 科技設施設備又是層出不窮，因此在實際使用中往往會存在 一定困難。（二）各方對物業(yè)維修資金管理機構的職能認識存在誤 區(qū)。物業(yè)維修資金管理機構目前的職能定位只是負責物業(yè) 維修資金的歸集、核算以及維修后的資金撥付，并不負責具 體的物業(yè)維修工作。然而，廣大業(yè)主卻對物業(yè)維修資金管理 機構的具體職能不甚了解，甚至片面地認為物業(yè)維修資金管 理機構就是進行物

5、業(yè)維修的機構，一旦他們遞交了報修申請 后，就只需等人來上門維修。這種認識上的誤區(qū)，不僅耽誤 了維修也在一定程度上影響了物業(yè)維修資金的及時使用。二、破解物業(yè)維修資金使用難應采取的對策（一）建立科學、規(guī)范、高效的物業(yè)維修資金使用審批 制度。一是強化使用條件審核、公示，把好核準關。即首先對 維修（改造）方案進行審核，并經(jīng)申請人和管理機構共同審 定后，在小區(qū)公示7天（第一輪公示）。其次是對業(yè)主表決 結果進行審核，并在小區(qū)公示7天（第二輪公示）。對符合 使用條件的及時予以核準，對不符合使用條件的不予核準， 確保不濫用物業(yè)維修資金。二是強化資金撥付要素審核、公 示，把好支出關。即對工程進度、施工合同、付款

6、證明、工 程質量、竣工工程量、工程預、決算進行審核，并對決算審 定價及業(yè)主分攤明細在小區(qū)公示7天（第三輪公示），公示 無異議后撥付資金，確保不超用物業(yè)維修資金。（二）建立物業(yè)維修資金使用專業(yè)化隊伍。即通過建立專業(yè)化的隊伍庫來彌補業(yè)主委員會自身的 缺陷，從而解決維修資金申請周期長、使用率低、使用難的 問題。即通過建立方案設計、專家評審、施工隊伍、審計單 位幾個專業(yè)隊伍庫，使維修（改造）方案的制定、審核、工 程施工、工程預、決算的審核均有專業(yè)的部門完成，提高物 業(yè)維修資金使用的準確率和使用效率。（三）建立物業(yè)應急維修制度。即在政策許可的范圍內(nèi)，著力解決物業(yè)應急維修問題， 結合實際科學界定政府代修物

7、業(yè)的各類特殊情況，如保修期 滿后發(fā)生屋面、墻面防水損壞造成滲漏、電梯故障危及人身 安全、高層住宅水泵損壞導致供水中斷、樓房外墻立面破損 可能脫落危及行人安全、消防系統(tǒng)（或安防系統(tǒng)）出現(xiàn)功能 障礙或部分設備、部件損壞嚴重等緊急情況，經(jīng)公安、消防、 安全監(jiān)督、技術監(jiān)督等部門要求整改的，或者物業(yè)共用部位、 共用設施設備出現(xiàn)法律、法規(guī)、規(guī)章和相關強制性技術標準 規(guī)定必須維修和更新、改造的，啟動物業(yè)緊急維修程序，無 需“兩個2/3”表決通過，即由物業(yè)維修資金管理機構組織 代修，費用直接從相關業(yè)主物業(yè)維修資金分戶賬中列支。（四）建立物業(yè)維修資金使用網(wǎng)上表決系統(tǒng)。為了有效解決物業(yè)維修資金使用表決難和真實性問題， 通過建立物業(yè)維修資金使用網(wǎng)上表決系統(tǒng)，提高業(yè)主決策的 效率和透明度，解決業(yè)主虛假簽名、意見收集難等問題。業(yè) 主委員會、相關業(yè)主代表在需要征求業(yè)主意見時，可以通過 在維修資金使用網(wǎng)上