宏觀經(jīng)濟(jì)因素對(duì)房?jī)r(jià)的影響

1、宏觀經(jīng)濟(jì)因素對(duì)房?jī)r(jià)的影響摘要：本文利用計(jì)量方法定量分析宏觀經(jīng)濟(jì)變量對(duì)房 價(jià)的影響效應(yīng)。試圖找出影響房?jī)r(jià)具有代表性的宏觀經(jīng)濟(jì)變 量，并對(duì)相關(guān)變量進(jìn)行單位根檢驗(yàn)、協(xié)整檢驗(yàn)等，以此對(duì)房 地產(chǎn)市場(chǎng)與宏觀經(jīng)濟(jì)的長期均衡關(guān)系進(jìn)行考察；運(yùn)用格蘭杰 因果關(guān)系檢驗(yàn)來考察房?jī)r(jià)變化的成因；通過對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)與房 價(jià)關(guān)系的定量研究及相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)分析，為政府決策提供指關(guān)鍵詞：宏觀經(jīng)濟(jì) 協(xié)整檢驗(yàn)單位根檢驗(yàn)脈沖響應(yīng)誤 差分解一、引言影響我國房?jī)r(jià)的因素是多方面的，包括政治、經(jīng)濟(jì)、社 會(huì)、人口、環(huán)境以及政策體制等，因素之間相互影響，關(guān)系 錯(cuò)綜復(fù)雜，很難全方位地定量研究房?jī)r(jià)的影響因素及其重要 程度。在上述影響因素中，宏觀經(jīng)濟(jì)影響因素具

2、有最重要的 意義與作用。宏觀經(jīng)濟(jì)影響因素主要包括國內(nèi)生產(chǎn)總值、利 率、通貨膨脹率以及貨幣供應(yīng)量。鑒于房地產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)中的影 響是非常重要的，因此，將房?jī)r(jià)與宏觀經(jīng)濟(jì)聯(lián)系起來研究是 具有現(xiàn)實(shí)意義的。一方面，房地產(chǎn)市場(chǎng)的外部環(huán)境受宏觀經(jīng) 濟(jì)的影響；另一方面，房?jī)r(jià)直接影響家庭或企業(yè)的財(cái)富變化，進(jìn)而通過影響消費(fèi)和投資進(jìn)一步影響宏觀經(jīng)濟(jì)。自1967年東南亞金融危機(jī)后，如何保證房地產(chǎn)市場(chǎng)與宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展的 良性互動(dòng)受到廣泛關(guān)注。目前關(guān)于房?jī)r(jià)和宏觀經(jīng)濟(jì)的研究已 成為社會(huì)各界關(guān)注的熱點(diǎn)。二、實(shí)證研究（一）指標(biāo)選擇及數(shù)據(jù)來源為了保證數(shù)據(jù)的可得性與可靠性，以及全面反映住房體 制改革以來中國房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變化情況，本文選取

3、了自 1999年1季度到2012年1季度共53個(gè)樣本來研究房地產(chǎn)價(jià) 格與宏觀經(jīng)濟(jì)因素之間的關(guān)系。GDP,是一定時(shí)期內(nèi)（一個(gè)季度或一年），一個(gè)國家或地區(qū)的經(jīng)濟(jì)中所生產(chǎn)出的全部最 終產(chǎn)品和提供勞務(wù)的市場(chǎng)價(jià)值的總值，它是衡量國民經(jīng)濟(jì)發(fā) 展情況最重要的一個(gè)指標(biāo)。貸款利率（R），是指貸款期限內(nèi)利息數(shù)額與本金額的比例。 CP，是反映一定時(shí)期內(nèi)城鄉(xiāng)居民 所購買的生活消費(fèi)品價(jià)格和服務(wù)項(xiàng)目?jī)r(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)和程度 的相對(duì)數(shù)，是對(duì)城市居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)和農(nóng)村居民消費(fèi)價(jià)格 指數(shù)進(jìn)行綜合匯總計(jì)算的結(jié)果。貨幣供應(yīng)量，是指一國在某 一時(shí)期內(nèi)為社會(huì)經(jīng)濟(jì)運(yùn)轉(zhuǎn)服務(wù)的貨幣存量，它由包括中央銀 行在內(nèi)的金融機(jī)構(gòu)供應(yīng)的存款貨幣和現(xiàn)金貨幣兩部

4、分構(gòu)成。 而本文中參與實(shí)證分析的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)是由房地產(chǎn)銷售額除以 房屋的面積得出的數(shù)據(jù)， 記為HP。其中房地產(chǎn)銷售額是報(bào)告 期內(nèi)出售房屋的合同總價(jià)款，包括現(xiàn)房和期房。面積是指報(bào) 告期內(nèi)施工的全部房屋建筑面積和已經(jīng)全部完工并經(jīng)驗(yàn)收 鑒定合格且正式移交使用單位的房屋建筑面積。宏觀經(jīng)濟(jì)因素與房?jī)r(jià)之間的關(guān)系是相互影響、相互制約的。因此，可以建立向量自回歸模型。由于VAR模型中單個(gè)參數(shù)估計(jì)值的解釋是較困難的，故本文不列出VAR模型的具體形式，為避免數(shù)據(jù)的劇烈波動(dòng)，降低數(shù)據(jù)異方差的影響， 在實(shí)證之前先對(duì)各序列進(jìn)行對(duì)數(shù)化處理，新序列分別記為LNGDR LNR、LNCP、LNM2、LNHP。（二）數(shù)據(jù)處理1.單位

5、根檢驗(yàn)。（1）LNGDP的單位根檢驗(yàn)。該數(shù)據(jù)具有明顯的上升趨 勢(shì)，并且含有常數(shù)項(xiàng)，因此對(duì)其進(jìn)行ADF單位根檢驗(yàn)，檢驗(yàn)t統(tǒng)計(jì)量值是-2.86，大于顯著性水平為 10%的臨界值，結(jié)果 表明不能拒絕原假設(shè)，序列存在單位根，是非平穩(wěn)的。AIC和SC準(zhǔn)則都是評(píng)價(jià)檢驗(yàn)效果的有效手段，該檢驗(yàn)結(jié)果顯示 的值分別為-6.42和-6.14，值都比較小，表明對(duì)該序列采用 ADF檢驗(yàn)合適。對(duì)該序列經(jīng)過一階差分后進(jìn)行ADF單位根檢驗(yàn)，由表1知，檢驗(yàn)t統(tǒng)計(jì)量值為-2.57，小于顯著性水平為 1%的臨界值，表明至少可以在 99%的置信水平下拒絕原假 設(shè)，認(rèn)為一階差分后的序列不存在單位根，是平穩(wěn)的序列， 所以LNGDP序列經(jīng)

6、過一階差分后平穩(wěn)，是一階單整序列。（2）LNR的單位根檢驗(yàn)。對(duì) LNR數(shù)據(jù)進(jìn)行圖像分析后 可以發(fā)現(xiàn)它有常數(shù)項(xiàng)，但是趨勢(shì)并不明顯，因此對(duì)該序列進(jìn) 行含有常數(shù)項(xiàng)不含趨勢(shì)項(xiàng)的 ADF單位根檢驗(yàn)，檢驗(yàn)t統(tǒng)計(jì)量 值是-2.49,大于顯著性水平為10%的臨界值，結(jié)果表明不能 拒絕原假設(shè)，序列存在單位根，是非平穩(wěn)的。由輔助方程的 估計(jì)和檢驗(yàn)結(jié)果，得AIC和SC準(zhǔn)則都是評(píng)價(jià)檢驗(yàn)效果的有效 手段，該檢驗(yàn)結(jié)果顯示的值分別為 -4.56和-4.49，值都比較小， 表明對(duì)該序列采用 ADF檢驗(yàn)合適。見表2。對(duì)該序列經(jīng)過一一 階差分后進(jìn)行 ADF單位根檢驗(yàn)，檢驗(yàn)t統(tǒng)計(jì)量值為-7.08,小 于顯著性水平為1%的臨界值，表

7、明至少可以在99%的置信水 平下拒絕原假設(shè)，認(rèn)為一階差分后的序列不存在單位根，是 平穩(wěn)的序列，所以LNR序列經(jīng)過一階差分后平穩(wěn)，是一階單 整序列。（3）LNCPI的單位根檢驗(yàn)。LNCPI含有常數(shù)項(xiàng)和趨勢(shì)項(xiàng) 進(jìn)行ADF單位根檢驗(yàn)，由表 2知，檢驗(yàn)t統(tǒng)計(jì)量值是-1.64， 大于顯著性水平為10%的臨界值，結(jié)果表明不能拒絕原假設(shè)， 序列存在單位根，是非平穩(wěn)的。AIC和SC準(zhǔn)則都是評(píng)價(jià)檢驗(yàn)效果的有效手段，該檢驗(yàn)結(jié)果顯示的值分別為-8.59和-8.14，值都比較小，表明對(duì)該序列采用ADF檢驗(yàn)合適。對(duì)該序列經(jīng)過一階差分后進(jìn)行 ADF單位根檢驗(yàn)，檢驗(yàn)t統(tǒng)計(jì)量值為-6.11， 小于顯著性水平為1%的臨界值，表

8、明至少可以在99%的置信 水平下拒絕原假設(shè)，認(rèn)為一階差分后的序列不存在單位根， 是平穩(wěn)的序列，所以 LNCPI序列經(jīng)過一階差分后平穩(wěn)，是一階單整序列。見表12.協(xié)整檢驗(yàn)。上述 ADF檢驗(yàn)證明5個(gè)變量的水平序列均 為非平穩(wěn)序列，而一階差分序列均為平穩(wěn)序列， 可以進(jìn)行VAR 模型分析。先生成一個(gè) VAR模型，本例將常數(shù)項(xiàng)作為外生變 量。在建立VAR模型時(shí)，VAR模型滯后階數(shù)的選擇非常重要， 計(jì)算出各種標(biāo)準(zhǔn)，選擇無約束VAR模型的滯后階數(shù)。填入 4階來檢驗(yàn)，將顯示出直至最大滯后階數(shù)的各種信息標(biāo)準(zhǔn)，根 據(jù)LR、FPE AIC和SC標(biāo)準(zhǔn)，選擇建立 4階VAR模型是合適 的。見表3?；谏鲜龅膯挝桓鶛z驗(yàn)，

9、在 90%的置信水平下都拒絕原 假設(shè)，數(shù)據(jù)都是一階差分后不存在單位根，即都為一階單整 序列，在個(gè)變量同階平穩(wěn)的前提下，進(jìn)行多變量協(xié)整分析， 對(duì)上述模型得到的殘差序列進(jìn)行平穩(wěn)性檢驗(yàn)。用回歸模型的 估計(jì)殘差序列采用無常數(shù)項(xiàng)、無趨勢(shì)項(xiàng)的單位根檢驗(yàn)，結(jié)果 顯示殘差的ADF的檢驗(yàn)結(jié)果如表4，由于檢驗(yàn)統(tǒng)計(jì)量值為 -6.02，小于顯著性水平 0.01時(shí)的臨界值-3.58，拒絕原假設(shè)， 因此可認(rèn)為估計(jì)殘差序列為平穩(wěn)序列，表明以上各變量之間 存在著長期協(xié)整關(guān)系。對(duì)模型的滯后期進(jìn)行篩選，由表3得出結(jié)論是使用4階的滯后期為最優(yōu)。文中采用Johansen提出的協(xié)整檢驗(yàn)法。協(xié)整檢驗(yàn)設(shè)定為協(xié)整空間不含 常數(shù)項(xiàng)和趨勢(shì)項(xiàng)。輸

10、出結(jié)果的第一部分給出了協(xié)整關(guān)系的數(shù) 量，并以兩種檢驗(yàn)統(tǒng)計(jì)量的形式顯示：第一張檢驗(yàn)結(jié)果是所 謂的跡統(tǒng)計(jì)量，列在第一個(gè)表格中；第二種檢驗(yàn)結(jié)果是最大 特征值統(tǒng)計(jì)量，列在第二個(gè)表格中。對(duì)于每一個(gè)檢驗(yàn)結(jié)果， 第一列顯示了在原假設(shè)成立條件下的協(xié)整關(guān)系數(shù)；第二列是 矩陣按由大到小排序的特征值；第三列是跡統(tǒng)計(jì)量或最大特 征值統(tǒng)計(jì)量；第四列是在 5%顯著性水平下的臨界值；最后 一列是根據(jù)臨界值所得到的 P值。本例雖然這些序列自身非平穩(wěn)，但其某種線性組合卻平 穩(wěn)。這個(gè)線性組合反映了變量長期穩(wěn)定的比例關(guān)系，即協(xié)整 關(guān)系?；赩AR模型進(jìn)行各序列的協(xié)整檢驗(yàn)， 得出至少在0.05 的水平下序列包含2個(gè)協(xié)整關(guān)系。這與上述

11、的協(xié)整檢驗(yàn)結(jié)果 一致。（三）實(shí)證結(jié)果分析房?jī)r(jià)與宏觀經(jīng)濟(jì)之間從長期看存在穩(wěn)定關(guān)系，從短期看 卻存在失衡。短期內(nèi)房?jī)r(jià)或GDP偏離長期均衡時(shí)，經(jīng)濟(jì)系統(tǒng) 的調(diào)整機(jī)制并不顯著。因此，當(dāng)房?jī)r(jià)脫離實(shí)體經(jīng)濟(jì)基本面因 素上漲而產(chǎn)生泡沫時(shí)，經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)無法自動(dòng)回復(fù)到均衡狀態(tài)， 必須依靠政府的宏觀調(diào)控。這為政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)和宏觀 經(jīng)濟(jì)提供了依據(jù)。實(shí)證表明，貸款利率 R對(duì)房?jī)r(jià)在前兩期內(nèi)有輕微的負(fù)向 影響，之后都有滯后期的反向影響，這與成豫婷及耿強(qiáng)（2011）的研究結(jié)果是一致的。利率提高能有效抑制房地產(chǎn) 開發(fā)企業(yè)貸款，但不能抑制個(gè)人住房貸款，在快速城市化進(jìn)程以及人民幣升值條件下，存在強(qiáng)勁的房地產(chǎn)需求，使得利 率政策的作用

12、不是非常明顯。從本文的具體研究時(shí)期來看， 2006年初至2008年11月，為抑制房?jī)r(jià)的快速上漲， 央行- 直采取緩速提升五年以上貸款利率的政策，而這段時(shí)期的利 率提升并沒有對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生顯著的影響，房?jī)r(jià)增速保持穩(wěn)定； 2008年11月后為應(yīng)對(duì)國際金融危機(jī)的影響，央行迅速下調(diào) 了人民幣五年以上貸款利率，并開始執(zhí)行7折優(yōu)惠政策，使得利率呈現(xiàn)大幅度的下降，而這一政策也沒有立即對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn) 生顯著影響，而是在 2009年6月開始，房?jī)r(jià)的同比增速出 現(xiàn)了顯著提高。綜合以上分析，筆者認(rèn)為輕微的利率調(diào)整不 會(huì)對(duì)我國的房?jī)r(jià)產(chǎn)生可見的影響，而集中明顯的調(diào)整的作用 也會(huì)存在一定的時(shí)滯，這個(gè)時(shí)滯大約為半年左右。因此政策 調(diào)

13、控房?jī)r(jià)應(yīng)控制貸款利率，規(guī)定首付比例的變化，甚至采用 一些硬性的規(guī)定。人民幣貸款利率對(duì)當(dāng)前我國房?jī)r(jià)的影響作用最弱，其主 要原因包括以下三個(gè)方面：第一，人民幣貸款利率的上升將 會(huì)導(dǎo)致商品房成本的上升，從而在一定程度上會(huì)加劇商品房 價(jià)格的上漲；同時(shí)，對(duì)消費(fèi)者而言，貸款利率的上升也導(dǎo)致 買房者抵押貸款成本的增加，在一定程度上會(huì)抑制房地產(chǎn)需 求的增加，進(jìn)而抑制商品房?jī)r(jià)格的上漲。因此，貸款利率變 化會(huì)同時(shí)影響到房地產(chǎn)供給與需求兩個(gè)層面，導(dǎo)致貸款利率 對(duì)房?jī)r(jià)變化的影響在一定程度上形成了相互抵消的效果。第二，人民幣貸款利率對(duì)房?jī)r(jià)的變化具有較強(qiáng)的滯后效應(yīng)。滯 后效應(yīng)在某種程度上減弱了利率對(duì)房?jī)r(jià)變化的短期效應(yīng)，滯

14、 后效應(yīng)的作用及其影響程度有待于進(jìn)一步研究。第三，房地 產(chǎn)投資的利率彈性具有明顯的下降趨勢(shì)。梁云芳等（2006）定量研究了房地產(chǎn)投資的利率彈性，指出自2001年起我國房地產(chǎn)投資利率彈性具有明顯的下降趨勢(shì)，從而減弱了利率 通過資本市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)投資的影響。因此，中長期貸款利率 對(duì)我國房?jī)r(jià)影響作用具有相當(dāng)大的不可預(yù)測(cè)性，其影響程度 通常取決于上述各種因素綜合作用的結(jié)果。三、相關(guān)投資對(duì)策與建議首先，由于最近幾年房?jī)r(jià)的瘋狂變動(dòng)，越來越多的研究 機(jī)構(gòu)開始對(duì)房?jī)r(jià)的影響因素進(jìn)行各種研究。房?jī)r(jià)問題也因此 而成為國內(nèi)學(xué)者研究的熱點(diǎn)問題之一。房?jī)r(jià)與GDP之間存在雙向因果關(guān)系，表明中國房?jī)r(jià)與宏觀經(jīng)濟(jì)存在反饋?zhàn)饔?。?

15、價(jià)變化會(huì)通過財(cái)富效應(yīng)和投資效應(yīng)引起經(jīng)濟(jì)變化，同時(shí)經(jīng)濟(jì) 變化也會(huì)通過引起房地產(chǎn)市場(chǎng)外部環(huán)境變化而影響房?jī)r(jià)。因 此應(yīng)協(xié)調(diào)房?jī)r(jià)與經(jīng)濟(jì)的良性互動(dòng)，一方面要避免房?jī)r(jià)的暴漲 暴跌對(duì)經(jīng)濟(jì)造成的影響，另一方面也要避免經(jīng)濟(jì)的劇烈波動(dòng) 對(duì)房?jī)r(jià)造成的影響?？紤]到廣義貨幣量對(duì)房?jī)r(jià)的影響比較顯 著，所以綜合運(yùn)用存款準(zhǔn)備金率、再貼現(xiàn)、公開市場(chǎng)操作等 多重工具控制流動(dòng)性來調(diào)控房?jī)r(jià)的政策在我國是有效的，未 來應(yīng)尤其關(guān)注貨幣政策對(duì)房?jī)r(jià)的影響。其次，在經(jīng)濟(jì)的上行時(shí)期，應(yīng)注意拓展國內(nèi)投資渠道， 特別是將資金吸引至實(shí)體經(jīng)濟(jì)，防止房市和股市之間的正反 饋效應(yīng)，從而引發(fā)泡沫經(jīng)濟(jì)。我國從2004年12月貸款利率上調(diào)，從表面來看我國的利率政策在控制房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格上 是失效的，但從利率政策的后續(xù)影響，即2008年我國房地產(chǎn)市場(chǎng)情況來看，我國的利率上調(diào)政策還是對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格取 得了一定的抑制作用，造成這種現(xiàn)象的主要原因是因?yàn)槔?政策本身存在時(shí)滯性。因此，在以后的研究中我們應(yīng)該加強(qiáng) 利率政策滯后方面的研究，以供中央政府能夠及時(shí)有效地對(duì) 房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控。在控制需求方面要利用各種措施如增 加廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)比例等，以平抑房?jī)r(jià)，減少消 費(fèi)者預(yù)期。總之，政府應(yīng)充分發(fā)揮宏觀調(diào)控作用，完善差別化稅收、 信貸以及相