水產(chǎn)大廈整體營銷推廣計劃_百度文庫(精)

1、水產(chǎn)大廈營銷推廣計劃呈送：榮盛地產(chǎn)刖言我司通過對本案現(xiàn)有體量以及所處區(qū)域和周邊競爭樓盤進行綜合對比分 析，最大化的挖掘項目優(yōu)勢賣點以及深入調查目標客戶群體，通過科學合理 的預期評估制定出以下營銷推廣報告。我司建議本案2005年營銷推廣圍繞競品項目“金玉良園”適時而變，采取借勢營銷的策略最大化捕捉、攔截、跟 隨、消化目標客戶。一、項目宣傳包裝策略3(- )項目客群疋位3(位 二 )項目形象疋1項目標識2、項目案名建議3、項目賣點總結 4、項目推廣定位建議5、廣告語建議（三）現(xiàn)場包裝議71產(chǎn)品樓立面2、樓前停車廣場3、銷售工具包裝二、營銷推廣略9（一）推廣策略議9（二）推廣時機擇10（三）銷售略1

2、01、銷售方式選擇2、價格策略3、促銷策略4、租售隊伍的組建5、租售預期6、物業(yè)經(jīng)營管理（四)銷售執(zhí)行策略14(五）各階段銷售推廣安排.15三三、推廣計劃及費用估算.19(-一一)推廣計劃.20(二二)營銷費用預算20附：工作時間表一、項目宣傳包裝策略（一）項目客群定位根據(jù)本案的產(chǎn)品形態(tài)，我們將項目的目標客群鎖定如下:商業(yè)部分（地下至地上二層）：1、投資買家；2、現(xiàn)有冷凍冷藏食品經(jīng)營業(yè)戶；3、餐飲、娛樂經(jīng)營業(yè)戶；4、物流配貨業(yè)戶。商住部分（三至六層）：1、投資買家；2、水產(chǎn)院內(nèi)現(xiàn)有外埠冷凍冷藏食品駐長辦事處；3、其他需選擇在車站附近辦公的外地企業(yè)駐長機構，如醫(yī)藥、機械等；4、廣告、代理經(jīng)銷商等

3、小規(guī)模企業(yè)。（二）項目形象包裝1、項目標識（LOGOLOG是產(chǎn)品的象征性符號，形象生動、便于識別的 LOG呵以使人們快速記住產(chǎn) 品，并會產(chǎn)生積極的聯(lián)想，達到視覺傳播的目的。標識一：標識二：Hongyun edifice鵬運穴廈Hongyun edifice標識三：標識四:朮產(chǎn)xzxwrahmei標識一創(chuàng)意詮釋：以“鴻運”兩字開頭的字母“ H'與“丫進行變形創(chuàng)意,襯托背景為紅色的太陽。其意指入住本大廈企業(yè)鴻運當頭，事業(yè)蒸蒸日上。以紅色為主背景色，配合深藍烘托出商務的成功事業(yè)特色標識二創(chuàng)意詮釋：“鴻運”兩字領頭字母“ H與“丫”進行變形創(chuàng)意，形趨于“龍”，意指大廈為鐵北龍頭商務的典范，大廈

4、的入住企業(yè)年年行龍運！紅色配合黃色為標準的宮廷色，沉穩(wěn)、內(nèi)斂而不失大方。標識三創(chuàng)意詮釋：標志性符號是魚的幻化，其下藍色的波濤，代表本大廈魚躍龍門的恢宏氣勢；在新一輪商戰(zhàn)中形如流水，事事順暢。海藍色，與大廈名相輔相成，用藍色烘托出水產(chǎn)的代表。標識四創(chuàng)意詮釋：虛擬化龍騰虎躍，本大廈是融商務、商鋪、批發(fā)等為一體的產(chǎn)品形態(tài)，標識中三個物象交錯融合互動互補，代表本大廈行運當頭！不同藍色的搭配，通過色調的變換凸現(xiàn)商務氣質。2、項目案名建議：鴻運大廈案名可以說是項目包裝、推廣的一個重要組成部分，在推廣過程中起到 舉足輕重的作用。作為小型綜合體項目（商住、底商），案名應體現(xiàn)出樓體 特色，突出樓體的綜合性。現(xiàn)有

5、案名“水產(chǎn)大廈”指代不明，不能突出項目的功能性質，我們建議 將案名改為“鴻運大廈”，理由此項主要用于商業(yè)經(jīng)營及商務辦公，“鴻 運”符合商家或企業(yè)希望事業(yè)一帆風順、鴻圖大展的心里期望。3、項目賣點總結區(qū)域優(yōu)勢：新站前商圈地段優(yōu)勢：升值潛力產(chǎn)品品質優(yōu)勢：全框架結構配套優(yōu)勢：冷庫、庫房及大型停車場行業(yè)氛圍：現(xiàn)有水產(chǎn)、冷凍食品及批發(fā)業(yè)成行成市4、推廣定位建議1）淘金新基地創(chuàng)富火車頭！隨著北站房投入使用和客運總站的建設，人流、商流將齊聚于此，新站 前商圈的形成指日可待，新的創(chuàng)富基地潛力無限；既說明了項目所在的位置，又點出了區(qū)域未來強勁的發(fā)展?jié)摿Γ?）中小企業(yè)站前商務基地。本案36層定位為商住用房，根據(jù)實

6、際情況，目標客戶主要集中在小型企業(yè) 及外地企業(yè)駐長辦事處機構，可為其提供辦公及簡單居住功能，這種雙重實用性是 此類企業(yè)尤其是駐長辦事機構的最佳選擇。5、廣告語建議1）、到新北站淘金去！突出機會稀有性。第一時間擁有本項目物業(yè)，便是在第一時間抓住了新站前商圈 淘金的商機。站前商圈寸土寸金是不爭的事實，本案正處于新站前商圈的核心，這樣的投資機 會更是千載難逢，其巨大的升值潛力不言自明。2）、續(xù)寫站前商圈創(chuàng)富傳奇（百萬富翁加工廠）。北站房是長春站的延緩，新站前商圈自然是站前商圈的延緩，人流如織， 商賈云集的站前商圈就是明天新站前商圈的樣板，無論投資、經(jīng)營，這里都 是創(chuàng)造財富傳奇的新大陸。3）、多功能高

7、效辦公坊，專為中小企業(yè)打造。本條廣告語為配合36層商住定位而做。連接省內(nèi)外的便利交通網(wǎng)絡， 周邊發(fā)達的物流配貨體系，相對較低的辦公室租、買費用，低成本的辦公支 出，支持本案成為中小企業(yè)特別是外地駐長辦事機構的首選。4）、出租賺租金，自營得現(xiàn)金根據(jù)本案多種形態(tài)的銷售方式而定，項目無論是商鋪還是36層辦公項目其目標客群很大一部分是投資型客戶，本條廣告語是對投資消費的勸導。5）、“四免”投資，輕松玩“賺”“錢”程投資“免風險”，租金“免操心”、市場“免培育”、人氣“免招攬”輕松 投資，全程無憂。6）、潛力地段，升值績優(yōu)股地處未來新站前商圈核心位置，升值潛力巨大。7）、全框架結構，空間自由組合。全框架

8、結構，商業(yè)、辦公，空間可分可合，品質無憂。8）、配備冷庫、庫房及大型停車場，優(yōu)先服務業(yè)主。院內(nèi)現(xiàn)有冷庫、庫房、停車場及貨運鐵路線等配套優(yōu)先為業(yè)主服務。（三）現(xiàn)場包裝建議1、銷售接待中心包裝銷售中心既是銷售接待的場地，又是項目形象的窗口，也是開發(fā)商實力的象 征，客戶對項目的信心也起緣于此，因此銷售中心的作用不容忽視。從本項目實地情況看，于現(xiàn)場設置銷售中心會有一些難度，因此我們建議將銷 售中心設于“揚子KTV所在的那棟樓（可租用其右側一樓房間），并通過戶外廣 告指示牌作為引導。銷售中心內(nèi)部裝飾簡約大方即可，用色及材料選擇與項目形象相符，設置接待 臺、講解區(qū)、洽談/簽約區(qū)、宣傳品展架、洗手間等功能區(qū)

9、，并適時播放背景音 樂。銷售中心外部進行門庭裝飾，規(guī)劃停車場，進行小規(guī)模綠化。2、產(chǎn)品外立面建議項目周邊建筑要么為老樓，要么為已褪色的外墻涂料，色調陳舊。本項目若在 外立面造型及用料、色彩上下些功夫，便會從周邊環(huán)境中脫穎而出，從而以視 覺效果提升項目形象，吸引客戶注意，支持產(chǎn)品銷售。并且，近在咫尺的“金 玉良園”外立面效果將來會比較搶眼，我們?nèi)艉鲆曂饬⒚姘b，很有可能會陷 入被動局面。立面外形設計則強調具有前瞻性，起碼 5年內(nèi)不應落伍，這樣才能與即將興起的北站建筑群相協(xié)調。外立面用料建議采用色彩沉穩(wěn)的優(yōu)質墻面磚，歷經(jīng)日曬雨淋仍能保持不 破損、不褪色；示意圖例： 上竺呼iiSii頤 竺蘭密芮喬亍

10、 麗竜H.iT）両3、商住樣板房 工程主體完工后，可在項目中設置實景商住樣板房，包裝看房通道，開展情景營 銷，置業(yè)顧問推介與實地感受相結合，會具有更強的說服力，4、樓前停車廣場樓前至凱旋路之間設停車場，建議鋪設柏油路面，規(guī)劃停車位，設置停車標志，并輔 以適當?shù)木G化。5、銷售工具包裝以統(tǒng)一格調的文案、平面表現(xiàn)方式設計制作銷售工具，擺放在銷售中心內(nèi)，供客戶 索取，而DM招商說明書等則可作為外聯(lián)人員的直銷時的銷售工具。項目所需銷售工具：DM戶型單張招商說明手冊置業(yè)明細表VI手冊（待定）二、營銷推廣策略（一）推廣策略建議綜合本案現(xiàn)有銷售體量、區(qū)域地段客群消費習性以及項目自身開發(fā)性質，中原 建議本案以

11、現(xiàn)場情景營銷、理性營銷結合外部點對點式直銷行銷 為主要推廣形 式。避免媒體廣告的過多投入，將宣傳成本最大程度的轉化為銷售費用，從而使項 目達到有效性、針對性銷售。利用市場資源采取阻截、跟隨等廣告手段達到資源的整合與合理利用項目進行狀況示意（二）推廣時機選擇1客觀原因（市場競爭情況）金玉良園銷售中心及戶外圍檔均已設立完成，產(chǎn)品形態(tài)為住宅、商住、商鋪，整個開發(fā)體量較具規(guī)模，與本案形成了很大競爭。同時2005年3月長春市春季房交會，各競爭項目均開始進入炒作階段，其媒體推廣宣傳，區(qū)域地段的炒作將非常 有利于本案的借勢銷售。2、主觀原因（項目工程情況）根據(jù)北方氣候原因，項目建筑工程只能于 2005年3月

12、份才可以開工、預留出 裝飾裝修工程跟進時間，銷售中心建立、地盤包裝、示范間裝修，銷售工具準備等 相關工作需要23個月時間，因此工程2005年6月份才可能進入完全現(xiàn)房時期。3、時機選擇結合工程進度（主觀原因）以及周邊競爭項目（客觀原因）推廣步調考 慮，本案應在2005年年初即推入市場，借助即將現(xiàn)房優(yōu)勢、地段優(yōu)勢吸 引部分目標客戶群的關注，再利用周邊項目的輻射性宣傳，借勢攔截目 標客戶，通過高質、高速工程，低價快速吸引人群，從而促進銷售。（三）銷售策略1、銷售方式選擇根據(jù)項目現(xiàn)狀，結合周邊客群消費水平，中原建議本案采取多種靈活式 銷售手段及按揭外的多種付款方來吸引客戶，以最大程度的減輕客戶資 金壓

13、力，擴大目標客群，減少銷售阻力，同時快速的回籠資金。采取以下的銷售方式進行， 以鼓勵購買物業(yè)為主要目的。36層商住、辦公樓部分以銷售為主：A、分期付款從消費者的角度考慮，為解決項目貸款阻力所采取的一種銷售方式。針對36層的商用面積，建議客戶首付費用為總房款的 30%，其余的70% 總房款分兩次在一年內(nèi)還清，即購買后滿半年還款另外 30%，滿一年后還最 后的40% oB、先租后售客戶可以先租住，到客戶認為有能力買下房屋產(chǎn)權時，將如數(shù)退還此前的租金總額，并且按租住時議定的房價出售。先租后售的另一種情況是，租住不一定就是購買者，可以先將物業(yè)出租，而后再找購買者，購買者購買后發(fā)展商此前所收的租金總額連

14、同對 租額的權力義務一并轉交給購買者，因為已經(jīng)有了租金回報，投資者很 容易算賬，因此可以很快作出決定，效率極高，同時，一棟大廈可以有 兩批客戶，市場承受面寬廣。此種銷售方式多取決于投資者，如投資者的尋找困難，則不利于發(fā)展商 快速回籠資金，但因其市場效應影響較大利于快速形成人氣，因此中原 建議大廈規(guī)定某一固定層采用此種銷售方式。地下一層以及地上一、二層租售相結合：A、產(chǎn)權式包租2年對于地下一層的經(jīng)營型客戶招商采取租賃的形式，但同時地下產(chǎn)權可以以分 割的形式進行投資，開發(fā)商承諾投資者 3年內(nèi)的標準租金收益，在投資客購 買房產(chǎn)時即返還2年租金，此部分可抵消部分總房款。B、分期付款對于地上一、二層的銷

15、售方式，與三至六層的銷售方式相同，分1年期付清總房款。C、以租代售 有意購房者的客戶先租住，交納1年的定金后，如其在1年后能夠購買房 產(chǎn)，則其前租金計入總房款中，發(fā)展商按當初議定的房價將房產(chǎn)銷售給租 戶；如1年后租客不購買房產(chǎn)，則發(fā)展商不予退還其定金，產(chǎn)權歸發(fā)展商 所有。D回購銷售客戶購買房屋5年后，如對物業(yè)不滿意，發(fā)展商保證按原價甚至原價加 利息回購房產(chǎn)。2、價格策略A、價格制定原則參考周邊競爭項目的售價，并結合市場情況，確定本案的基礎價格，以 區(qū)域市場價格的綜合情況及本項目的優(yōu)劣勢來制定本項目的整盤均價。對于16層的商業(yè)及辦公樓部分采取高租金、低售價形式進行，鼓勵銷 售；地下一層因其所處位

16、置及目標客戶群體的承受能力均較差，因此建 議地下的租金適當降低，通過對延長式產(chǎn)權經(jīng)營賺取利潤。同時為了達到銷售最大化的目標，對項目所售單元朝向、景觀、采光、 日照、樓層、戶型設計等各方面進行評估，根據(jù)評估結果制定合理均 價，達從而到科學合理整體銷售的目的。B、價格浮動控制采取明價、暗價相結合的策略，根據(jù)工程進度以低開高走的形式進行。 以項目成為現(xiàn)房銷售為浮動時點，對外的價格漲幅限制在100元/平米，但暗價（實際成交價）底線不變。3、促銷策略采用事件式營銷的策略，針對周邊競爭項目提煉賣點，突出現(xiàn)房的優(yōu)勢。中原建議在項目現(xiàn)場裝修出示范樣板間（36層辦公部分），從而吸引周邊客 戶使其對項目產(chǎn)生濃厚的

17、興趣。通過樣板間的情景式引導最大程度的促進成 交。4、租售隊伍的組建寫字間或商住項目租售客戶、商鋪投資租賃客戶多種隱性群體致使項目 租售難度較大，主要表現(xiàn)為：客戶拓展渠道困難；投資型客戶更趨理性，說 服難度大；客戶承受能力有限，成交周期長。因此銷售人員的素質以及銷售 隊伍的組建至關重要。對等談判，增加客戶的信任度；順應客戶集中購買的趨勢；點對點介紹，增加其對項目的興趣與信心。本案銷售隊伍組建建議：針對本案的客戶定位：采用“租賃客 +投資客”的尋找策略 針對本案36層商住或寫字間客戶的銷售策略，我司認為本案適合采用挖井 式深入辦公區(qū)直銷的形式；商鋪經(jīng)營與投資客戶的銷售策略我司認為本案適 合采用區(qū)

18、域發(fā)單、小組公關談判的形式進行。小組公關模式：是由秘書一一銷售代表一一銷售經(jīng)理所構成的流水作業(yè)過 程，適合整售策略。銷售人員構成：秘書：1個，負責項目行政工作。銷售代表：4人，分成兩組。一組負責現(xiàn)場接待坐銷（2人）；另一組負 責在外面尋找商鋪、投資客戶（2人）。銷試人員：2人，負責各區(qū)域的發(fā)單、尋找客戶任務。銷售經(jīng)理：1人，統(tǒng)籌安排銷售的整體工作。負責客戶前期談判工作，包 括銷售代表小組的調配管理工作，掌握小組成員的客戶，與客戶談判的進度，并 協(xié)助組員完成談判，以及談判成功后期的客戶服務工作。并及時與開發(fā)商溝通銷 售進展狀況。5、物業(yè)經(jīng)營管理在專門的物業(yè)公司基礎上，針對于地下一層的統(tǒng)一經(jīng)營，為

19、在消費者心目中 形成較好的口碑效應，同時利于散鋪客戶的繼續(xù)租賃，建議成立專門的經(jīng)營 小組，負責對于地下一層散鋪面的統(tǒng)一、有序的日常管理工作。同時聘請知名商業(yè)管理公司做商業(yè)管理顧問，既可以進行正規(guī)科學的管理，又可以提升物業(yè)品質。（四）銷售執(zhí)行策略1接待（坐盤銷售）現(xiàn)場接待是房地產(chǎn)銷售工作中最為重要的方式，產(chǎn)品的最終成交多為通過與 客戶在現(xiàn)場接待中心的談判完成。這種方式的特點為客戶購買特征比較明顯，目 的基本明確；同時，其已通過對現(xiàn)場的觀察產(chǎn)生了一定程度的興趣，此時，輔以 銷售人員的努力游說較容易達到促成成交的目的。這種方式的缺點是對推廣宣傳 的依賴性強，對客戶來訪量要求高，靈活機動性不夠。2、直

20、銷直銷是在對目標消費群進行細致分析的基礎上，配合銷售經(jīng)理，根據(jù)整體 銷售安排，派出專案銷售人員有針對性的在潛在客戶經(jīng)常出入的地區(qū)發(fā)放宣 傳資料，將第一手資料即時發(fā)送到潛在的客戶手中。直銷具有極強的定向性 和直接性，能夠給客戶留下極為深刻的印象，吸引其親抵本案現(xiàn)場參觀看 房。這種方式的缺點是由于是在潛在客戶所在區(qū)域做宣傳，客戶還不能夠詳 細了解項目情況，更多的是通過這種方法積累一定的意向客戶，再通過后期 的電話聯(lián)系及客戶到售樓處的訪問達到銷售的目的。3、銷售執(zhí)行總結在本項目的銷售方式上，建議結合采用這兩種方式。通過我們戶外路 牌、場地包裝等來加大我們的來電來訪，另外通過在潛在客戶區(qū)域做宣傳， 來

21、主動去挖掘客戶。針對本案來說，區(qū)域周邊有大量潛在目標客戶群，可以 在火車站區(qū)域內(nèi)及各出入口設直銷點，同時借用其他項目的宣傳勢頭；利用 現(xiàn)場情景營銷吸引區(qū)域外部的客戶，達到促進銷售的目的。（五）各階段銷售推廣安排本案在整個銷售推廣周期內(nèi)按時間可劃分為以下幾個階段。推廣預熱期（2005年2月下旬一2005年4月）項目強銷期（2005年5月一2005年7月）持續(xù)銷售期（2005年8月一2005年10月）收尾銷售期（2005年11月一2006年3月）1、推廣預熱期 時間：2005年2月下旬一2005年4月項目將于3月份開始動工，市場開始關注本項目，所以要充分利用這個 時期建立項目在市場上的知名度，為后

22、面的銷售推廣做預熱性的鋪墊。這個階段就是讓市場能夠獲得本案的一些規(guī)劃思路、市場定位、設計理 念等基本信息。并將本項目的品牌形象在市場上正式樹立起來，逐漸提升本 項目在市場的知名度。階段所需前提本階段是項目前期宣傳的一個重要時期，正所謂“好的開始是成功的一 半”。在這個階段的初期，應完成如下工作：（1）、工地現(xiàn)場包裝完畢；（2）、售樓處設計施工完成（包括內(nèi)外裝修）；展板、模型；（3）、具備社區(qū)效果圖及單體效果圖；（4）、招商說明書、戶型圖集，宣傳單頁（DM印刷完畢；（5）、銷售隊伍組建、培訓完成；（6）、地盤包裝到位（包括工地圍墻，售樓處門前廣場，設立指引廣告 牌）。階段目標通過這一階段的宣傳與

23、推廣，使市場上的消費者對項目有一個初步的認 識，為后面的正式發(fā)售做鋪墊。這個階段是一個項目預熱的階段，項目宣傳以派單、直銷為主，針對項 目的目標客戶進行一些深入的宣傳，盡量讓項目樹立起在市場上的形象，為 項目正式發(fā)售積累一些客戶資源。本時期推廣的具體工作建議在這個時期以直銷和派單宣傳為主，銷售人員直接與目標客戶面對 面進行項目推介，開展前期招商公關工作，積累客戶資源；同時借助工地現(xiàn) 場包裝和售樓處的包裝來推銷自己，并根據(jù)來電來訪情進行客戶跟蹤。2、項目強銷期時間：2005年5月一2005年7月經(jīng)過前一階段的鋪墊，項目已經(jīng)具備了一定的市場知名度，并積累了一部 分意向客戶，項目正式發(fā)售各項條件已經(jīng)

24、具備。但鑒于本案實際情況的制約，不宜通過大眾媒體進行全面推廣，正式發(fā)售 活動的組織及信息告知仍以非傳統(tǒng)形式進行，即以銷售人員與目標客戶點對點 的方式進行。本時期推廣的具體工作此階段內(nèi)的工作重點是著重檢查各項準備工作是否按時、保質完成，一切 物品應擺放有序，并專人管理，切忌在正式發(fā)售時出現(xiàn)有工作尚未完成，手忙 腳亂的情況。本階段的另一項重要工作是對前期積累的客戶資源進一步跟蹤， 爭取更多客戶能在銷售開始時即認購。銷售必備條件（1）、銷售資料（價格表、付款方式、認購書、物業(yè)管理公司及其費用）；（2）、項目工程入伙、示范樣板間開放（3）、其他相關工作到位。階段目標通過地盤包裝、戶外廣告、事件行銷等有

25、目的的前期醞釀工作，使該項目 在一定范圍內(nèi)為市場所關注，初步樹立該項目的品牌形象。（1）、聚集人氣，為項目造勢(2) 、達到部分單位銷售、發(fā)展商資金回籠的目的(3) 、通過對競爭項目客戶跟隨策路，最大聚集項目人氣。(4) 、在本階段內(nèi)，通過各種銷售方式的配合，爭取盡量多的客戶成交。 宣傳推廣安排(1) 、階段開始初期，逐漸加強 DM廣告的投放力度與針對性，選擇一些 消費能力強的地區(qū)做重點DM轟炸；(2) 、在項目目標客戶中重點選取意向較強的群體，進行幾次小范圍的推 廣聯(lián)誼活動，通過直接的人對人的宣傳達到客戶積累的目的；(3) 、通過項目正式發(fā)售、租售見面等活動，將前期積累的意向客戶轉化 為實際

26、的業(yè)主。銷售渠道(1) 、售樓處現(xiàn)場吸引客戶；(2) 、競品項目跟隨策略；(3) 、專送廣告、戶外廣告、直銷宣傳帶來的客戶;3、持續(xù)階段時間：2005年8月一2005年10月 銷售推廣目標（1）、通過多渠道宣傳保持市場熱度;（2）、項目的主要精力放在對前面積累的意向客戶做更多工作，努力消化 更多的意向客戶；（3）、加強與業(yè)主的聯(lián)系，投入一定的關系費用，讓已購房業(yè)主對社區(qū)和 開發(fā)商更加滿意；（4）、利用節(jié)假日的促銷和公關活動，帶動項目銷售進程；銷售必備條件（1）、前期銷售目標完成良好（2）、市場的形象得到認同（3）、物業(yè)服務的介入銷售宣傳渠道（1）、通過促銷活動促成的銷售；（2）、老客戶帶新客戶

27、渠道（業(yè)主推薦計劃）；（3）、其他渠道（如直郵廣告等）。4、收尾階段 時間：2005年11月一2006年3月銷售推廣目標（1）、鞏固前期物業(yè)形象;（2）、促成剩余單位的銷售。銷售渠道此階段推售的單位是前期剩余的單位，估計這部分單位多為總價高、或樓層、 朝向較差的單位，因此在后期推售這些單位時需要對所剩戶型作特別分析，盡量找 出其潛在的一些賣點，制定有針對性的策略才能較快消化。（1）、老客戶帶新客戶渠道；（2）、利用中原的客戶網(wǎng)絡渠道。（3）、其他渠道（如直郵廣告等）三、推廣計劃及費用估算（一）推廣計劃401本案商住部分總建筑面積 3200平方米，根據(jù)戶型設計建議總套數(shù)為 余套，根據(jù)本項目的工程進度和其他樓盤的銷售速度，預計正式銷售時間為 年（以2005年2月末正式推廣計算）項目銷售推廣工作表時期時間工作內(nèi)容開工前工作2004.12-2005.2租售隊伍組建、銷售工具準備售樓處布置、戶外廣告牌設立等導入期2005.2-2005.4銷售中心裝 飾、工地工程 進行、工地現(xiàn) 場包裝路旗設 置、直銷人員 派單進行等熱銷期2005.5-2005.7樣板間展示