第5章--酒店投資項目的盈利與償債能力分析PPT

1、1第5章酒店投資項目的盈利與償債能力分析 2內(nèi)容提綱第一節(jié)第一節(jié) 項目盈利能力分析項目盈利能力分析 第二節(jié)第二節(jié) 項目償債能力分析項目償債能力分析 3一、項目項目盈利能力指標 n項目投資盈利能力分析采用的評價指標可以分為靜態(tài)和動態(tài)兩大類。n靜態(tài)類指標又可分為：投資回收期（靜態(tài)）、投資收益率或投資效果系數(shù)、投資利潤率（投資盈利率）；動態(tài)類指標又可分為：投資回收期（動態(tài)）、凈現(xiàn)值（類似的還有將來值、年度等值）、內(nèi)部收益率。n除投資利潤率（投資盈利率）外，大多評價指標已作闡述。投資利潤率是衡量項目投資盈利水平的一種靜態(tài)指標：正常年份利潤初始投資額。 4一、項目項目盈利能力指標 n利用投資利潤率指標判

2、斷項目的盈利水平存在一些不足。其原因是，首先當投資項目各年利潤相差較大時，正常年份的利潤值不好選擇；其次，該指標不能反映項目計算期獲益時間的長短；再次，隨著項目收益的增加，項目實際占用的資金將逐步減少，以初始投資為恒定不變的基數(shù)去評價，顯然會低估項目的盈利水平。n投資盈利率指標是與投資利潤率指標功效類似的指標，其定義是：（稅后利潤 利息）全部投資。n投資盈利率指標往往用于對項目全部投資的靜態(tài)盈利能力的評價，以代替投資利潤率指標。 5二、項目全部投資的盈利能力 n項目全部投資的盈利來源：項目全部投資的盈利能力分析是要解決項目整體的投資收益或盈利情況。項目的全部投資包括自有資金的出資部分和借貸的債

3、務資金投資，其對應的投資收益由稅后利潤、折舊和攤銷以及利息組成。其中，利息可以看作是債務資金的獲利。n主要分析指標 ：在分析全部投資的盈利能力時，首先需要編制對應于項目全部投資的現(xiàn)金流量表進行現(xiàn)金流量分析，再通過凈現(xiàn)金流量計算項目的財務凈現(xiàn)值（FNPV）、項目財務內(nèi)部收益率（FIRR）、投資回收期（Pt）。 6二、項目全部投資的盈利能力 n項目財務凈現(xiàn)值（FNPV）：按設定的折現(xiàn)率計算的項目計算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值之和。是考察項目盈利能力的絕對指標，它反映項目在滿足按設定折現(xiàn)率要求的盈利之外所能獲得的超額盈利的現(xiàn)值。項目財務凈現(xiàn)值等于或大于零表明項目的盈利能力達到或超過了設定折現(xiàn)率所要求的

4、盈利水平。n項目財務內(nèi)部收益率（FIRR）：能使項目在整個計算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計等于零時的折現(xiàn)率，是考察項目盈利能力的相對指標。一般采用插值法計算。當FIRRic時，即認為項目的盈利性能夠滿足要求。n項目投資回收期（Pt）：以項目的凈收益回收項目投資所需要的時間，一般以年為單位并從項目建設開始年算起。投資回收期越短，表明項目的盈利能力和抗風險能力較好?；鶞释顿Y回收期，其取值可根據(jù)行業(yè)水平或投資者的要求確定。 7三、項目自有投資資金的盈利能力 n項目自有資金盈利能力分析是解決投資者自有出資部分的投資收益或盈利情況。項目自有資金的盈利能力反映從投資者角度考察項目盈利能力的要求，因而它是投資

5、者最終決策最為關心的，是比較和取舍融資方案的重要基礎。n項目自有資金盈利能力的分析需要編制項目自有資金現(xiàn)金流量表，該表的凈現(xiàn)金流量包括了項目（企業(yè)）在納稅和還本付息之后所剩余的收益（含投資者應分得的利潤），也即企業(yè)的凈收益，又是投資者的權益性收益。n在分析項目自有資金的盈利能力時，所采用的指標是項目財務內(nèi)部收益率（FIRR）。 8四、項目盈利能力分析案例 設全部投資的凈現(xiàn)金流量如圖所示，如果初始投資中的一半為銀行貸款，且貸款條件是：一年以后開始歸還，分5年等額還本付息，年利率為10%，試分析全部投資和自有資金的內(nèi)部收益率。 01245180039004806006006006250解：（1）全

6、部投資的內(nèi)部收益率按照題意與圖示的凈現(xiàn)金流量，可通過插值法求得全部投資的內(nèi)部收益率IRR18.50%（過程略）。9四、項目盈利能力分析案例 解：（2）自有資金投資的內(nèi)部收益率按照題意，第一年初借款P18000.5900。根據(jù)等額還款公式，可求得每年的還本付息金額A： AP（A/P，i，n）900（A/P，10%，5） 9000.2638237.42從前圖中減去借款的資金流入量和還本付息的現(xiàn)金流出量，得到自有資金投資的凈現(xiàn)金流量，如下圖所示。根據(jù)圖示凈現(xiàn)金流量，可通過插值法求得自有資金投資的內(nèi)部收益率IRR23.42%（過程省略）。 012459003900242.58362.58362.583

7、62.58612.5810財務杠桿原理 n當全部投資的內(nèi)部收益率高于貸款利率時，增加貸款比例，可提高自有資金投資的內(nèi)部收益率。在案例中，全部投資的內(nèi)部收益率為18.50%，借款利率為10%。在借款投資占一半的條件下，自有資金投資的內(nèi)部收益率達到了23.42%。自有資金投資的盈利能力一部分來自于項目，另一部分來源于貸款資金。在這種情況下，投資者會盡可能地減少自有資金投入，而把余下的自有資金投向類似的項目，以充分發(fā)揮出自有資金的盈利能力。從理論上講，投資者的這種做法隱含的是財務杠桿原理。n即使在全部投資的內(nèi)部收益率與貸款利率相同的情況下，增加借款比例對項目投資者還是有利的。這是因為，建設期的借款利

8、息可形成固定資產(chǎn)原值，因而可提高折舊額；而在營業(yè)期，借款利息可以計入財務費用，作為當期損益可減少所得稅支出，從而使自有資金的盈利水平提升。n這種操作可能還會帶來第三個方面的好處，即投資者利用債務資金，分散自有資金投資于不同的項目，從而可以減少投資的風險。11內(nèi)容提綱第一節(jié)第一節(jié) 項目盈利能力分析項目盈利能力分析 第二節(jié)第二節(jié) 項目償債能力分析項目償債能力分析 12一、項目償債能力分析概述 n投資方案償債能力是指項目實施的企業(yè)償還到期債務的能力，不僅企業(yè)自身要關心償債能力的大小，債權人更為關心。n酒店企業(yè)投資項目的償債能力的分析實際上可以區(qū)分為兩個層次。對于新設項目法人項目，項目即企業(yè)。而對于既

9、有項目法人項目，根據(jù)項目范圍界定的不同，可能會分項目和企業(yè)兩個層次。n從項目層次的借款償還能力分析看，計算得到的項目層次償債能力指標可以給企業(yè)法人兩種提示：一是靠本項目自身收益可償還債務，不會給企業(yè)法人增加債務負擔；二是本項目的自身收益不能還債，需要企業(yè)法人另籌資金償債。n計算得到的項目償債能力指標對銀行等金融部門可作參考，一是本項目自身有償債能力；二是項目自身償還能力不足，需要企業(yè)另籌資償還。計算項目層次的借款能力要與企業(yè)財務狀況的考察相結合，才能滿足銀行決策信貸的要求。n從企業(yè)層次借款償還能力分析看，銀行為考察企業(yè)整體經(jīng)濟實力，決定是否貸款，在考察企業(yè)現(xiàn)有財務狀況的同時還會了解企業(yè)各筆借款

10、的總和償債能力。13二、項目償債能力指標 投資項目償債能力分析主要采用的指標是：n借款償還期n利息備付率n償債備付率n資產(chǎn)負債率n流動比率n速動比率14三、借款償還期n借款償還期，是指根據(jù)國家財稅規(guī)定及投資項目的具體財務條件，以可作為償還貸款的項目收益（利潤、折舊、攤銷費及其他收益）來償還項目投資借款本金和利息所需要的時間。它是反映項目借款償債能力的重要指標。n借款償還期的計算表達式如下：借款償還期 （借款償還后出現(xiàn)盈余的年份數(shù)l）借款償還后出現(xiàn)盈余年份當年應償還借款額借款償還后出現(xiàn)盈余年份當年可用于還款的資金額。n計算借款償還期的關鍵是要明確項目可用于還款的來源，盡可能做到償還的來源與償還的

11、對象一致。對于酒店企業(yè)投資項目而言，其借款本金一般由稅后利潤加上折舊歸還，必要的話，還可以扣除項目在還款期間內(nèi)的留利和留用的折舊。該類投資項目的固定投資借款利息與流動資金的利息可以進入總成本費用，因此，只需用稅后利潤和折舊來還本。n借款償還期滿足貸款機構的要求期限時，即認為項目是有借款償債能力的。n借款償還期指標適用于那些不預先給定借款償還期限，且按最大償還能力計算還本付息的項目，即債權人不規(guī)定還款期限，項目所有凈收益優(yōu)先全部償還貸款本息；它不適用于那些預先給定借款償還期的項目。對于預先給定借款償還期的項目，應采用利息備付率和償債備付率指標分析項目的償債能力。n計算需要與各年借款還本付息的計算

12、相結合，通過借款還本付息計劃表，總成本費用以及利潤和利潤分配表三表的循環(huán)計算完成。15四、一個算例 例5.2：設某酒店投資項目的借款還本付息計劃如表所示，如果銀行貸款利率為10%，試分析該投資項目固定投資的借款償還期。 序號項目營業(yè)期123451 1年初欠款年初欠款50004058311415702 2還款來源還款來源3銷售收入46006000680068004經(jīng)營成本25003800380038005折舊費6006006006006固定投資借款利息5004063111577流動資金利息2502502502508銷售稅金及附加2404304304309利潤總額（3-4-5-6-7-8）5105

13、141409156310所得稅16817046551611稅后利潤（9-10）34234494410471212年末欠款（年末欠款（1-11-51-11-5）405831141570-77-77Pd （Nl）DY （5l）1570（1047600）4.95（年） 16五、項目資金來源與運用的平衡 1、項目資金來源與運用平衡的意義 n有些投資項目的投資盈利水平雖然很高，但由于資金籌措不足、資金到位不及時、應收賬款收不上來，或由于匯率與利率水平的變化等，都會對項目的投資效益產(chǎn)生不利影響，甚至導致項目的投資失敗。因此，有必要在項目投資決策的前期，認真分析投資項目的償債能力：即在項目投資實施的各個階段

14、，資金是否充裕、償債能力是否足夠、項目在財務安排上的資產(chǎn)負債比例是否合適，等等。n一般來說，酒店投資項目在籌建的后期到酒店建成開始試營業(yè)的這段時間的資金平衡最為困難，此時項目占用的資金量大，且利息支出也較多，借款也要求開始償還。因此，有必要對項目資金來源與運用逐年逐月予以平衡，做到未雨綢繆。17五、項目資金來源與運用的平衡 （續(xù)1） 2、資金來源與運用表及其編制 n項目的資金平衡分析通常是借助于資金來源與運用表。資金來源與運用表是國際上通用的財務報表，反映計算期內(nèi)企業(yè)各年的投資活動、融資活動和生產(chǎn)運營活動所產(chǎn)生的資金流入和資金流出情況?？疾熨Y金平衡和余缺情況，是表示財務狀況的重要財務報表。n項

15、目資金來源與運用表的構成實際上類同于實際企業(yè)的財務現(xiàn)金流量表，但與后者相比有以下區(qū)別：名稱不同；為了適應財務評價的需要，資金來源與運用表的科目與實際企業(yè)的財務現(xiàn)金流量表相比進行了簡化；與實際企業(yè)的財務現(xiàn)金流量表不同，財務評價中的資金來源與運用表要先于資產(chǎn)負債表編制，其累計盈余資金科目要轉入資產(chǎn)負債表。n項目資金來源與運用表有時也被稱為項目財務平衡表或項目財務計劃現(xiàn)金流量表（格式如表5-9所示）。這兩個表述格式的差異在于：在營業(yè)期，項目資金來源與運用表的資金流入（資金來源）是從利潤總額開始，而項目財務平衡表的資金流入（資金來源）是從銷售收入開始。18項目資金來源與運用表的格式序號項目建設期營業(yè)期

16、合計期末余值0123n1資金來源資金來源1.1利潤總額1.2折舊與攤銷費1.3長期借款1.4短期借款1.5自有資金1.6回收固定資產(chǎn)余值1.7回收流動資金1.8其他2資金運用資金運用2.1固定投資2.2建設期利息2.3流動資金2.4所得稅2.5應付利潤2.6長期借款本金償還2.7短期借款本金償還3盈余資金（盈余資金（12）4累積盈余資金累積盈余資金19項目財務平衡表或項目財務計劃現(xiàn)金流量表 序號項目建設期營業(yè)期合計期末余值0123n1現(xiàn)金流入現(xiàn)金流入1.1銷售收入1.2長期借款1.3短期借款1.4自有資金1.5回收固定資產(chǎn)余值1.6回收流動資金1.7其他2現(xiàn)金流出現(xiàn)金流出2.1固定投資2.2流

17、動資金2.3經(jīng)營成本2.4銷售稅金及附加2.5所得稅2.6長期借款本金償還2.7長期借款利息支付2.8短期借款本金償還2.9短期借款利息支付2.10應付利潤3盈余資金（盈余資金（12）4累積盈余資金累積盈余資金20五、項目資金來源與運用的平衡 （續(xù)2） 3、資金來源與運用平衡的分析 n財務計劃現(xiàn)金流量表（或項目資金來源與運用表）與用于項目盈利性分析時的項目投資現(xiàn)金流量表（包括全部投資和自有資金現(xiàn)金流量表）有著本質(zhì)的差別。編制的角度不同。財務計劃現(xiàn)金流量表是從項目資金平衡的角度出發(fā)，而項目投資現(xiàn)金流量表是從項目投資者的角度出發(fā)。對資金流入與流出的處理不同。在財務計劃現(xiàn)金流量表中，項目的全部資金來

18、源無論是借款還是自有資金投資都被看作是現(xiàn)金流入；而在自有資金現(xiàn)金流量表中，項目的自有資金投資被看作是現(xiàn)金流出。n項目資金來源與運用表或財務計劃現(xiàn)金流量表反映了項目資金來源與運用的平衡情況。當盈余資金為正值時，表示項目當年的資金來源（現(xiàn)金流入）多于項目的資金運用（現(xiàn)金流出）的數(shù)額；當盈余資金為負值時，表示項目在該年的資金的短缺數(shù)。n作為資金的平衡，并不需要項目每年的盈余資金不出現(xiàn)負值（實際上，在酒店甚至其他一般性投資項目的建設期，要想做到項目盈余資金為正值可能較難），但要求從投資開始至各年累積的盈余資金為正值。這意味著投資項目在投資建設過程中的任何時刻都要有足夠的資金，否則，項目將無法實施下去。

19、n當發(fā)現(xiàn)在某一時刻累積盈余資金為負值時，就要在此之前采取相應的措施，如增加借款，或增加自有資金投入，或減少當期利潤分配，或設法商債務人延緩還款時間等。當所有這些措施都無效時，即便是對于盈利能力很好的酒店投資項目，也需要重新考慮項目投資的可行性，調(diào)整項目投資計劃或縮小項目投資規(guī)模甚至放棄項目投資。 21六、項目資產(chǎn)負債結構及流動性1、項目資產(chǎn)負債表的作用 n在進行項目償債能力的評估工作中，除了要分析投資項目在各時刻的資金平衡情況外，還要考察投資項目的資產(chǎn)負債結構的變化情況，以保障項目有較好的償債能力和資金的流動性。對項目資產(chǎn)負債結構的變化情況的分析一般是借助于資產(chǎn)負債表。n項目資產(chǎn)負債表與實際企

20、業(yè)的資產(chǎn)負債表相比，主要有以下幾點區(qū)別：編制的基礎不同。項目財務評價中的資產(chǎn)負債表根據(jù)預測數(shù)據(jù)編制。反映的時點不同。項目財務評價中的資產(chǎn)負債表按計算期內(nèi)各年的年末數(shù)據(jù)編制?？颇坎槐M相同。項目財務評價簡化了相關科目。核算要求不同。根據(jù)項目資產(chǎn)負債表的數(shù)據(jù)計算資產(chǎn)負債率、流動比率、速動比率等比率指標，一般只計算到投產(chǎn)后第5年。22序號項目建設期營業(yè)期合計1234n1資產(chǎn)資產(chǎn)1.1流動資產(chǎn)總額1.1.1應收賬款1.1.2存貨1.1.3現(xiàn)金1.1.4累計盈余資金1.2在建工程1.3固定資產(chǎn)凈值1.4無形資產(chǎn)及遞延資產(chǎn)凈值2負債及所有者權益負債及所有者權益2.1流動負債總額2.1.1應付賬款2.1.2短期借款2.2長期負債負債合計2.3所有者權益2.3.1資本金2.3.2資本金公積2.3.3累計盈余公積金2.3.4