大邑房地產(chǎn)市場調(diào)查報(bào)告

1、1 / 10 前言根據(jù)大邑市場發(fā)展與土地利用規(guī)劃，以與目前的發(fā)展態(tài)勢， 可以把大邑房地產(chǎn)市場分為老城區(qū)和新城區(qū)兩大板塊，規(guī)劃非常明朗， 發(fā)展以新城區(qū)為主， 目前老城區(qū)僅有少量小盤面世，最高價(jià)出現(xiàn)于新城區(qū)。未來幾年中城市發(fā)展仍會(huì)繼續(xù)由老城區(qū)向新城區(qū)過度。大邑縣將城市以南規(guī)劃為未來的行政辦公、商貿(mào)、文化體育的城南新區(qū)；城市北面定位為高檔住宅社區(qū)；城東即將開辟大邑主城區(qū)第二個(gè)“高速公路出入口” 西嶺大道與 “成溫邛高速公路” 交匯處；對城西還沒有具體的規(guī)劃。下圖為主城區(qū)規(guī)劃圖與主要在售樓盤分布圖：2 / 10 第一部分，區(qū)域市場分析一、發(fā)展環(huán)境調(diào)研（1）土地市場。2009 年至今成交土地信息匯總?cè)缦?/p>

2、表所示：成交時(shí)間交易方式地塊位置面積畝土 地用途起價(jià)萬元/畝成交價(jià)萬元/ 畝2009-4-16 掛牌安仁鎮(zhèn)金井社區(qū)4.9 商業(yè)20.4 20.8 2009-4-20 掛牌工業(yè)集中發(fā)展區(qū)50 工業(yè)8 8 2009-4-28 掛牌晉原鎮(zhèn)甲子路1.725 商住80 80 2009-6-8 掛牌晉原鎮(zhèn)富民路11.82 商業(yè)30 30 3 / 10 2009-6-8 掛牌晉原鎮(zhèn)家街6.24 商業(yè)/ 60.7 2009-7-14 拍賣晉原鎮(zhèn)路中段32.24 商住60 77 2009-12-3 拍賣晉原鎮(zhèn)邑新大道14.89 商住65 110 2009-12-3 拍賣晉原鎮(zhèn)桃源新城36.15 商住70 144

3、 2009-12-3 拍賣晉原鎮(zhèn)桃源新城43.92 商住70 113 2010-1-1 掛牌大邑縣晉原鎮(zhèn)春城巷9.46 商住78 78 2010-1-1 掛牌大邑縣晉原鎮(zhèn)迎春路6.04 商住78 78 2010-1-1 掛牌大邑縣晉原鎮(zhèn)大東街11.4 商住78 78 2010-1-1 掛牌大邑縣晉原鎮(zhèn)巷子25.46 商住76 76 2010-1-1 掛牌大邑縣晉原鎮(zhèn)箭道街3.79 商住76 76 2010-1-26 掛牌大邑縣晉原鎮(zhèn)芙蓉小區(qū)9.6 商業(yè)22 63 2010-1-28 拍賣大邑縣晉原大道30.1 商住70 120 2010-2-1 掛牌大邑縣晉原鎮(zhèn)春城巷26.9 商住78 78

4、2010-2-1 掛牌大邑縣晉原鎮(zhèn)巷子29.25 商住76 76 2010-3-10 掛牌大邑縣晉原鎮(zhèn)芙蓉小區(qū)9.6 商業(yè)22 63 2010-4-19 掛牌大邑縣工業(yè)集中發(fā)展區(qū)43.3 工業(yè)8 8 2010-4-30 掛牌大邑縣安仁鎮(zhèn)金光村125.8 商住40 40 2010-4-30 掛牌大邑縣安仁鎮(zhèn)金光村58.38 商住35 35 2010-4-30 掛牌大邑縣晉原鎮(zhèn)邑新大道16.71 商業(yè)26 26 2010-5-18 掛牌大邑縣晉原鎮(zhèn)晉北路3.58 商住120 120 4 / 10 大邑縣掛牌土地成交價(jià)格圖大邑縣拍賣土地成交價(jià)格圖由上表可見， 2009 年大邑縣土地交易市場較為活躍，

5、但從 2010年 5 月至今，無任何土地掛牌或拍賣，2011 年 12 月掛牌五塊土地也因其他原因停止交易，無論是拍賣還是掛牌土地，土地價(jià)格相對于2009 年初均有大幅度提升，尤其位于桃園新城拍賣地塊成交價(jià)格最高，均大于 110 萬元/ 畝，見上表黃色部分。預(yù)期：根據(jù)以上土地信息，目前大邑縣桃園新城地價(jià)應(yīng)該在120萬元/ 畝左右，考慮到市政府將遷至本區(qū)域，加之新區(qū)招商引資較為成功，該區(qū)域地價(jià)還將有一定幅度的提升，未來本案周邊土地價(jià)值將5 / 10 在 120150 萬元/ 畝之間。二、市場特征1、區(qū)域現(xiàn)狀：由于歷史原因，大邑的城市建設(shè)過于均質(zhì)化，老城市缺乏特色。政府重點(diǎn)打造新區(qū)， 但新區(qū)現(xiàn)階段

6、并未承擔(dān)起城市發(fā)展的重任，目前老城區(qū)大多商業(yè)、住宅區(qū)均呈現(xiàn)出規(guī)劃差、老、舊的面貌。大邑政府為正大力招商引資、吸引外來人口、加快城市化進(jìn)程、擴(kuò)大城區(qū)面積、實(shí)現(xiàn)和對接、房地產(chǎn)開發(fā)等多個(gè)方面帶來巨大的影響。隨著越來越多人對大邑的了解， 大邑的房地產(chǎn)市場必將迎來革命性的變化。2、區(qū)域產(chǎn)品：目前區(qū)域在售項(xiàng)目約八個(gè)， 主要集中在新區(qū)、 產(chǎn)品主要以多層和小高層為主。隨著大邑縣土地價(jià)格的不斷攀升，建設(shè)成本不斷增加，建筑形態(tài)向靠攏， 未來將以小高層與高層產(chǎn)品為主，這種現(xiàn)象在新城將更為明顯。3、區(qū)域價(jià)格：前期規(guī)劃建筑形態(tài)以多層為主，容積率普遍偏低， 未來大邑縣樓6 / 10 盤的容積率將在 24 之間。地段稀缺性

7、并未提升足夠的區(qū)域價(jià)值, 大邑房地產(chǎn)均價(jià)在 3459元/ 平米， 有部分樓盤的售價(jià)突破4000元/ 平米。底層商業(yè)價(jià)格 1.2 萬1.5 萬/ 平米，二層與以上的商業(yè)約5000 元/ 平米左右?？梢灶A(yù)見， 隨著大邑縣新區(qū)的配套不斷完善，新城區(qū)樓盤的售價(jià)有望進(jìn)一步提升，預(yù)計(jì)未來兩年房價(jià)均價(jià)將達(dá)到4000元/ 平米左右。另外在周邊縣城中，大邑縣房價(jià)最低，相比之下有較大的提升空間。155020002474300034003500050010001500200025003000350040002007年2008年2009年2010年2011年2012年2007年至今價(jià)格走勢近六年房價(jià)走勢圖4、典型項(xiàng)目

8、 :中鐵金山、上上城、潤洲華府、圣地翰城國際二期、 蓬萊尚島、鑫開源鑫河國際、潤州華府、春天國際等第二部分，市場供給分析7 / 10 一、歷年市場供給量數(shù)據(jù)與分析由大邑房管局提供的官方數(shù)據(jù)所知，大邑2006 年市場供應(yīng)量約為 17 萬平米； 2008 年受地震影響供應(yīng)量仍約為17 萬平米，與 2006年持平；至 2009 年，供應(yīng)量達(dá)到歷時(shí)最高峰，商品房供應(yīng)約達(dá)40 萬平米。由 2009 年下半年與 2010年前 3 月來看，平均每月有 300 套房源投入市場，2010年批準(zhǔn)預(yù)售達(dá) 13 萬平米，2012 年新開工項(xiàng)目 5 個(gè)，續(xù)建項(xiàng)目 25 個(gè)，批準(zhǔn)預(yù)售項(xiàng)目6 個(gè)。歷年市場供給量數(shù)據(jù)及分析1

9、71617401320300510152025303540452006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年單位(萬平米)二、2012 年市場供給量數(shù)據(jù)與分析今年來大邑縣新開工商品住宅約30 萬左右；住宅供應(yīng) 9.12 萬，占 68.50%；商業(yè)、辦公供應(yīng) 2.83 萬，占 21.26%；車庫、車位與其他供應(yīng) 1.36 萬，占 10.24% 。目前可售住宅房源為3767 套，45.29 萬。8 / 10 老城區(qū)商圈新城區(qū)商圈第三部分，大邑樓市調(diào)查一、樓盤分布從在售樓盤分布圖中可見，目前大邑縣在售樓盤集中分布于大邑大道兩側(cè)，大道兩側(cè)尚未出現(xiàn)在售樓盤。從大邑縣新區(qū)規(guī)劃上看，

10、大道、溫泉大道、二環(huán)路與斜江河圍 成 的 區(qū)域是未來的新城區(qū)中心城，規(guī) 劃 有 行政中心，體育中心，文化娛樂 中 心 和中央公園，未來配套住宅將層出不窮，有望成為大邑縣主要住宅供應(yīng)區(qū)域。二、商業(yè)市場商業(yè)經(jīng)過調(diào)研可知，目前大邑縣較為繁華的商業(yè)中心分布于老城區(qū)和新城區(qū)；老城區(qū)商業(yè)中心分布在老城中心地帶，包括新世紀(jì)廣場和新時(shí)代9 / 10 廣場周邊，以與南街、東壕溝街、西街口一帶。新城區(qū)商業(yè)中心尚處于建設(shè)階段，多以底商形式出現(xiàn)， 集中分布于大邑大道兩側(cè)各樓盤臨街處。三、商業(yè)業(yè)態(tài)與租金售價(jià)經(jīng)過詳細(xì)調(diào)研， 大邑縣老城區(qū)商鋪因?yàn)殚_發(fā)較早，現(xiàn)在主要以出租為主，租金情況與商鋪所在位置和經(jīng)營業(yè)態(tài)有較大關(guān)聯(lián)。編號區(qū)域建 筑 形態(tài)主要業(yè)態(tài)租金面積區(qū)間 （平方米）1 項(xiàng)目周邊臨 界 底商建材門市零售買場12 萬/年約 60 平米/間2 市政府商 業(yè) 廣 場附近臨 界 底商大型商場，百貨大樓，辦公用品品牌服裝5 萬10 萬/ 年2030 平米/間3 新區(qū)臨 界 底商銀行、電信、移動(dòng)辦公用房少量服裝2 3 萬/年1530 平米/間由此可見，大邑大道附近在售商鋪面積區(qū)間跨度很大，50600平米/ 間均有銷售，比主城區(qū)商鋪以與大邑大道早期開發(fā)的商鋪面積10 / 10