某建筑工程項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

1、目錄第一章項(xiàng)目總論第二章市場(chǎng)調(diào)查及需求預(yù)測(cè)第三章建設(shè)條件第四章工程規(guī)劃設(shè)計(jì)方案第五章投資估算第六章項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃第七章資金籌措及用款計(jì)劃第八章經(jīng)濟(jì)分析第九章結(jié)論第一章項(xiàng)目總論1. 項(xiàng)目概要1.1.1 項(xiàng)目名稱本項(xiàng)目暫定名稱為xxxxxxxxx。1.1.2 項(xiàng)目承辦單位本項(xiàng)目由 xxxxxxx 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)有限公司開(kāi)發(fā)承辦。公司董事長(zhǎng)為 xxx ，總經(jīng)理為 xxx ，本項(xiàng)目由 xxx總經(jīng)理總負(fù)責(zé)。1.1.3 項(xiàng)目主管部門(mén)本項(xiàng)目行政主管部門(mén)為xx市 xx區(qū)人民政府， x 市建委及其它房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理的有關(guān)部門(mén)，項(xiàng)目投資經(jīng)營(yíng)主體為xxxxx 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司。1.1.4項(xiàng)目擬建地點(diǎn)本項(xiàng)目建設(shè)

2、用地位xxxx 市東南，xxxx 市 xxxx 區(qū) xxxx 村與 xxxx 村交界地段。該建設(shè)場(chǎng)地屬xx市 xx區(qū)管轄。1.1.5項(xiàng)目用地概況本項(xiàng)目建設(shè)用地面積為50.31 公頃，部分為耕地 , 部分為荒地。 場(chǎng)地內(nèi)有零星農(nóng)用蔬菜大棚 , 場(chǎng)地基本平整 , 自然坡度為 0.20-0.30% 。1.1.6項(xiàng)目可行性研究概況本項(xiàng)目可行性研究由xxxx 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司及xxxx 建筑設(shè)計(jì)院共同承擔(dān)。可行性研究的依據(jù)為國(guó)家現(xiàn)行工程規(guī)劃建設(shè)法規(guī)及規(guī)范、計(jì)劃開(kāi)發(fā)土地的合同及權(quán)證文件。擬建場(chǎng)地基礎(chǔ)技術(shù)資料，市場(chǎng)調(diào)查資料，政府有關(guān)主管部門(mén)指令，批準(zhǔn)文件以及國(guó)家相關(guān)的法律法規(guī)。可行性研究的主要內(nèi)容包括：投

3、資開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工程建設(shè)方案、開(kāi)發(fā)總投資估算、市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果及分析、投資效益分析等諸多方面研究，并得出此次投資開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是否可行的研究結(jié)論。1. 2 項(xiàng)目背景1.2.1項(xiàng)目提出背景本項(xiàng)目為 xxxx 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中的一項(xiàng)。市、區(qū)兩級(jí)政府按照“十七大”指出 “努力使全體人民學(xué)有所教，勞有所得，病有所醫(yī)，老有所養(yǎng)?！钡木窈?xxxx 市及 xxx區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，市，區(qū)兩級(jí)政府決定委托xxxx 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司建設(shè)大型以老年公寓為中心的綜合居住社區(qū)。該項(xiàng)目目前已完成土地征購(gòu)，現(xiàn)在進(jìn)入項(xiàng)目策劃及前期工作。鑒于市區(qū)兩級(jí)政府盡早開(kāi)工的要求，目前基建項(xiàng)目已進(jìn)入項(xiàng)目立項(xiàng)審批，工程詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計(jì)等項(xiàng)工作，整個(gè)項(xiàng)目

4、計(jì)劃 2008 年初開(kāi)工建設(shè)，五年內(nèi)全部完成并交付使用。1.2.2 承建投資方式本項(xiàng)目由 xxxx 房地產(chǎn)公司獨(dú)家承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)，獨(dú)家籌措資金開(kāi)發(fā)建設(shè)。 投資方式全部為現(xiàn)金投入，資金籌措通過(guò)自有資金投入，銀行信貸及商品房屋預(yù)售三條渠道解決。1.2.3 承建單位背景xxxx集團(tuán)下設(shè) xxxx房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司、 xxxx建筑安裝工程公司、 xxxx物業(yè)管理有限責(zé)任公司、 xxxx 農(nóng)牧林綜合開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司及xxxx 賓館有限責(zé)任公司。xx 集團(tuán)注冊(cè)資本金為人民幣￥2 億元，年可完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)投資額為人民幣￥ 3 億元 。年開(kāi)發(fā)及施工能力為100萬(wàn)平方米。第二章市場(chǎng)調(diào)查及需求預(yù)測(cè)1.xxxx市房地

5、產(chǎn)形勢(shì)1.1 經(jīng)濟(jì)適用房情況經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)力度加大，1-9 月 xxxx市在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中，經(jīng)濟(jì)適用房投資增長(zhǎng)迅速，比重加大，完成投資36778 萬(wàn)元，比上年增長(zhǎng)287.5%，占商品住宅投資的比重為7.56% ，比上年提高了 4.02 個(gè)百分點(diǎn)，是 xxxx 市歷史上對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房投資最多的一年。1-9 月經(jīng)濟(jì)適用房施工面積為114.38 萬(wàn)平方米，與上年同比增長(zhǎng) 196.6%；占住宅施工面積的13.85%，比上年提高 3. 59個(gè)百分點(diǎn)。在施工面積中新開(kāi)工面積 6.36 萬(wàn)平方米，與上年同比下降58.4% ；竣工面積 14.53 萬(wàn)平方米，與上年同比增長(zhǎng) 69.54%。1-9 月，xxxx

6、市經(jīng)濟(jì)適用房實(shí)際銷(xiāo)售面積1.45 萬(wàn)平方米，與上年同比下降 78.86；（去年重點(diǎn)解決舊城區(qū)拆遷改造安置用房量大），空置一年以上面積 0.95 萬(wàn)平方米，與上年同比下降了48.9 。1.2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資情況1.2.1 完成投資情況1-9 月 xxxx 市完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資63.1 億，比去年同期增長(zhǎng)65.18%，比上月增長(zhǎng) 61% 。其中，商品房建設(shè)投資48.68 億元，占完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的 77.15，比去年同期增長(zhǎng)76.3%；1.2.2 投資用途構(gòu)成1-9 月，xxxx市房地產(chǎn)投資構(gòu)成為：住宅48.68 億元，占房地產(chǎn)投資的77.14%，比去年同期增加6.93 個(gè)百分點(diǎn)；辦公樓2.31

7、 億元，占房地產(chǎn)投資的 3.66%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房9.81 億元，占房地產(chǎn)投資的15.54% ；其他 2.31 億元，占房地產(chǎn)投資的3.65%，比去年同期分別增長(zhǎng)17.85% 、56.96% 和下降了27.1%；新增固定資產(chǎn) 27.37 億元，比去年同期增加23.28 億元。1.2.3 當(dāng)年資金到位情況1-9 月，xxxx 市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)當(dāng)年到位資金757668萬(wàn)元，比上年同期增長(zhǎng)85.67%。從資金來(lái)源情況看，國(guó)內(nèi)貸款79035 萬(wàn)元，占到位資金的10.43%；企業(yè)自籌資金 382914萬(wàn)元，占到位資金的50.4%；其他資金 292519萬(wàn)元，占到位資金的38.61% ；利用外資占到位資金的0.

8、42%。國(guó)內(nèi)貸款和自籌資金比去年同期分別下降2.92 和 11.11 個(gè)百分點(diǎn)，其他資金增長(zhǎng)幅度較大為13.63%。與上年同比國(guó)內(nèi)貸款增長(zhǎng)112% ；利用外資增長(zhǎng)100% ；自籌資金增長(zhǎng)52.2%；其他資金增長(zhǎng) 186.81% 。1.3 土地供應(yīng)情況1-9 月，土地開(kāi)發(fā)投資2.57 億元，與上年同比增長(zhǎng)6.53%；購(gòu)置土地費(fèi)10.98 億元，與上年同比下降15.46%。1-9 月完成開(kāi)發(fā)土地面積140.35 萬(wàn)平方米，購(gòu)置土地面積134.34 萬(wàn)平方米，待開(kāi)發(fā)土地面積298.17 萬(wàn)平方米。與上年同比完成開(kāi)發(fā)土地面積和購(gòu)置土地面積分別減少10.41 和 121.64 萬(wàn)平方米，待開(kāi)發(fā)土地面積增

9、長(zhǎng)92.02 萬(wàn)平方米。 （表 1）表 1 2007年 9 月與 2006 年 9 月土地供應(yīng)增長(zhǎng)情況單位：萬(wàn)平方米2007 年 9月2006 年 9 月2007 年比 2006 年增減本年完成開(kāi)發(fā)土地面積140.35 150.76 -10.41 待開(kāi)發(fā)土地面積298.17 206.15 92.02 本年購(gòu)置土地面積134.34 255.98 -121.64 1.4 商品房施工、新開(kāi)工及竣工情況1-9 月，xxxx市房屋施工面積為1112.56 萬(wàn)平方米，與上年同比增長(zhǎng)93.15%。 其中，商品住宅施工面積為825.95 萬(wàn)平方米，占施工面積的 74.24%，與上年同比增長(zhǎng) 119.74%；辦

10、公樓、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房和其他用房施工面積分別為62.74、 170和 53.87 萬(wàn)平方米，與上年同比分別增長(zhǎng)23.33%、 41.37% 和 85.63%。1-9 月，在商品房施工面積中新開(kāi)工面積255.15 萬(wàn)平方米，與上年同比下降 20.26% 。其中，商品住宅為225.13 萬(wàn)平方米，與上年同比下降12.93%；辦公樓、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房和其他用房分別為8.34、12.78 和 8.89 萬(wàn)平方米，與上年同比辦公樓增長(zhǎng)77% ，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房和其他用房分別下降72.18%和17.76%。1-9 月商品房竣工面積159.97 萬(wàn)平方米，與上年同比增長(zhǎng)278.54%。其中，商品住宅竣工面積為106.6

11、5 萬(wàn)平方米，與上年同比增長(zhǎng) 282.4%； 辦公樓、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房和其他用房分別為21.97、24.25 和 7.09 萬(wàn)平方米，與上年同比分別增長(zhǎng) 1404.79% 、106.03% 和 521.93%。（表 2）表 2 2007年 9 月、 2006 年 9 月房屋施工、新開(kāi)工、竣工情況施工、竣工房屋面積及竣工價(jià)值施工面積（萬(wàn)平方米）新開(kāi)工（萬(wàn)平方米）竣工面積（萬(wàn)平方米）2007 年 9 月2006 年 9 月2007 年 9 月2006 年 9 月2007 年 9 月2006 年 9 月房屋建筑面積合計(jì)1112.56 576.02 255.15 319.98 159.97 42.26 按

12、用途分： 1 、住宅825.95 375.87 225.13 258.55 106.65 27.89 2 、辦公樓62.74 50.87 8.34 4.69 21.97 1.46 3 、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房170 120.25 12.78 45.93 24.25 11.77 4 、其他53.87 29.02 8.89 10.81 7.09 1.14 1.5 房屋銷(xiāo)售情況1-9 月，xxxx市商品房實(shí)際銷(xiāo)售面積63.42 萬(wàn)平方米，與上年同比增長(zhǎng)1.63，與 1-8 月相比增長(zhǎng) 18.65%。其中，商品住宅銷(xiāo)售面積48.45 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) 7.1，與 1-8 月相比增長(zhǎng) 20.37% 。商品房竣工

13、面積比銷(xiāo)售面積多96.55 萬(wàn)平方米；商品住宅竣工面積比銷(xiāo)售面積多 58.2 萬(wàn)平方米。與 1-8 月相比，商品房銷(xiāo)售面積增加9.97 萬(wàn)平方米；商品住宅銷(xiāo)售面積增加 8.2 萬(wàn)平方米；辦公樓實(shí)際銷(xiāo)售面積增加0.77 萬(wàn)平方米；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房實(shí)際銷(xiāo)售面積增加0.92 萬(wàn)平方米；其他用房銷(xiāo)售面積增加0.03 萬(wàn)平方米。1.6 商品房空置面積截至 9 月底，商品房空置一年以上面積為29 萬(wàn)平方米，與去年同比增長(zhǎng)2.69%，與 8 月底相比增加了5.48 萬(wàn)平方米。其中，商品住宅空置一年以上面積 14.04 萬(wàn)平方米，占商品房空置面積的48.41；同比增長(zhǎng)了30.56%；辦公用房空置一年以上面積4.8

14、3 萬(wàn)平方米，占商品房空置面積的16.66；同比下降了 37% ；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房空置一年以上面積8.81 萬(wàn)平方米，占商品房空置面積的32.58；同比增長(zhǎng)了3.16%；其他用房空置一年以上面積1.32萬(wàn)平方米，占商品房空置面積的4.55，同比增長(zhǎng)了 7.3%。2銷(xiāo)售價(jià)格根據(jù) xxxx市場(chǎng)狀況及 xxxx集團(tuán)近幾年來(lái)各小區(qū)，各種等級(jí)和功能房屋的銷(xiāo)售經(jīng)驗(yàn)綜合分析，本項(xiàng)目擬建房屋價(jià)格確定如下：經(jīng)濟(jì)適用住宅銷(xiāo)售價(jià)格: 2000 元/ 米2 老年公寓銷(xiāo)售價(jià)格 : 3000 元/ 米2多層商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格: 3000 元/ 米2高層商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格: 4000 元/ 米2商業(yè)建筑銷(xiāo)售價(jià)格 : 6000 元/

15、 米2 學(xué)校幼兒園假定出讓價(jià)格：2500元/米2 第三章建設(shè)條件3.1 建設(shè)條件3.1.1 場(chǎng)地條件xxxx工程建設(shè)場(chǎng)地基本平整，場(chǎng)地南北長(zhǎng)度約1000米, 東西長(zhǎng)度約 500米, 場(chǎng)地北高南低 ,自然坡度基本在0. 3范圍內(nèi)，場(chǎng)地東為擬建20m紅線的規(guī)劃路，場(chǎng)地南為擬建40m紅線的世紀(jì)十路，場(chǎng)地西為100m紅線的二環(huán)路，場(chǎng)地北為擬建40m紅線的濱河路及擬建20m紅線的黨校北路，擬建24m紅線的黨校南路東西向橫穿地塊，場(chǎng)地內(nèi)無(wú)應(yīng)拆除的建筑物及構(gòu)筑物。工程建設(shè)場(chǎng)地緊臨城市主干道，項(xiàng)目建成后交通將極為便捷。3.1.2 供水條件本項(xiàng)目供水水源為城市自來(lái)水供水管網(wǎng)，目前二環(huán)路已建成自來(lái)水城市管道，建設(shè)

16、時(shí)及建成后可直接接入使用。3.1.3 污水排放條件本項(xiàng)目建設(shè)時(shí)及建成后所排放污水為生活污水，生活污水經(jīng)化糞池處理后直接排入城市污水管道。在已建成設(shè)有城市污水排水管道可供污水排放使用。3.1.4 雨水排放條件本項(xiàng)目不設(shè)雨水排水管網(wǎng)系統(tǒng)，雨水利用地面坡度排至小區(qū)道路，而后排向城市道路，由城市道路雨水收集系統(tǒng)匯入城市雨水管網(wǎng)。3.1.5 供熱條件本項(xiàng)目利用城市集中供熱系統(tǒng)做為熱源，目前二環(huán)路已鋪設(shè)有熱力二期供熱管道可以使用。3.1.6 燃?xì)夤?yīng)條件本項(xiàng)目以天然氣做為居民生活燃料，地域內(nèi)擬建規(guī)劃道路將設(shè)有天然氣管道，可直接入戶使用。3.1.7 供電、電訊條件本項(xiàng)目利用城市高壓供電系統(tǒng)供電，目前項(xiàng)目周邊

17、及區(qū)內(nèi)的城市道路城市高壓電纜均已建成，本社區(qū)設(shè)開(kāi)閉所一座，高壓電網(wǎng)經(jīng)箱式變壓器降壓后直接進(jìn)入用戶。城市通訊及寬帶網(wǎng)情況大致相同。第四章工程規(guī)劃設(shè)計(jì)方案4.1工程規(guī)劃4.1.1 規(guī)劃布局xxxx四季居住社區(qū)是一個(gè)綜合居住社區(qū)，社區(qū)內(nèi)兼有老年公寓及為老年公寓提供醫(yī)療保健服務(wù)的配套設(shè)施、學(xué)校、幼兒園、商業(yè)建筑、經(jīng)濟(jì)適用住宅和商品住宅用房。根據(jù)巨華居雅四季居住社區(qū)詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計(jì)要求，該區(qū)段主要為住宅建筑，結(jié)合城市商業(yè)布局，臨街布置商業(yè)建筑，其主要功能為餐飲、商品零售及服務(wù)行業(yè)。4.1.2 給水工程規(guī)劃巨華 居雅四季居住社區(qū)工程設(shè)計(jì)供水量為8000m3/ 日設(shè)計(jì)每小時(shí)最高用水量為670 m3/ 時(shí)給水管道

18、采用ppr給水塑料管道，直埋敷設(shè)，采用樹(shù)枝狀管網(wǎng)供水。高層建筑高層部分另網(wǎng)供水。4.1.3 熱力工程規(guī)劃xxxx四季居住社區(qū)工程供熱總負(fù)荷為82.60mw 。利用城市熱力管網(wǎng)做為熱源，設(shè)換熱站二座，室外管線采用無(wú)縫鋼管，硬聚氨脂發(fā)泡塑料保溫，硬塑料套筒保護(hù)套，直埋敷設(shè)。4.1.4 電氣工程規(guī)劃本項(xiàng)目用電總負(fù)荷47200kw ，由城市高壓網(wǎng)直接引入， 經(jīng)箱式變壓器降壓后入各樓。4.1.5 通信工程規(guī)劃固定電話配置標(biāo)準(zhǔn)按60 線/ 百人標(biāo)準(zhǔn)配置，通信線路包括電信業(yè)務(wù)，數(shù)據(jù)通信，移動(dòng)通信，有線電視，交通監(jiān)管及小區(qū)智能化網(wǎng)絡(luò)通信等線路，通信線路采用直埋方式敷設(shè)。4.2 建筑設(shè)計(jì)?按國(guó)家建設(shè)部商品住宅性

19、能認(rèn)定aa級(jí)標(biāo)準(zhǔn)考慮?盡量采用成套技術(shù)?按節(jié)能建筑標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)4.3 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)4.3.1 技術(shù)指標(biāo)規(guī)劃用地面積： 50.31 公頃建筑總面積 :1180000m2容積率 2.34 綠地率 35% 第五章投資估算5.1 投資估算范圍 : 本次投資估算范圍按常規(guī)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資范圍估算，項(xiàng)目?jī)?nèi)的部分城市基礎(chǔ)設(shè)施，如煤氣調(diào)壓站、換熱機(jī)房的設(shè)備部分、通信中繼站、高壓電力開(kāi)閉所等項(xiàng)目設(shè)施不列入投資估算范圍。5.2 投資估算5.2.1 土地購(gòu)置費(fèi)用土地購(gòu)置費(fèi)用包括土地征購(gòu)，出讓金及契稅，各種補(bǔ)償?shù)软?xiàng)費(fèi)用。為簡(jiǎn)化計(jì)算，各種費(fèi)用一并并入單價(jià)。呼和浩特巨華居雅四季工程土地購(gòu)置費(fèi)用如下表。土地征地費(fèi)用估算表單位

20、：萬(wàn)元保全莊征地費(fèi)4870.50 古路板村征地費(fèi)600.00 西把柵村征地費(fèi)4642.50 小計(jì)10113.00 征地費(fèi)單價(jià)13.41 出讓金37710.00 50.00 萬(wàn)元 / 畝土地總費(fèi)用47823.00 土地單方成本63.41 5.2.2 工程前期費(fèi)用估算前期工程費(fèi)估算表單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目金額估算說(shuō)明1 2 3 4 5 6 規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可研費(fèi)水文、地質(zhì)勘察費(fèi)道路費(fèi)供水費(fèi)供電費(fèi)土地平整費(fèi)2076.80 472.00 100.00 可研費(fèi)按建安工程總造價(jià)的0.15%0.2%計(jì)，住宅設(shè)計(jì)費(fèi)按工程概算投資額的2.2%3.5%計(jì)按工程概算投資額的0.3%0.8%計(jì)7 其他合計(jì)2648.805.2

21、.3 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)估算表單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目建設(shè)費(fèi)用接口費(fèi)用合計(jì)1 2 3 4 5 6 7 8 9 供電工程供水排污工程供氣工程供暖工程小區(qū)道路工程路燈工程小區(qū)綠化工程 ( 含環(huán)衛(wèi) ) 通訊工程智能化工程1200.00 525.00 975.00 525.00 837.00 637.50 1408.68 1770.00 1393.00 3000.00 9440.00 10 其他( 有線工程 ) 11 消防工程1602.00 合計(jì)9480.18 13833.00 23313.18 5.2.4 建筑安裝工程費(fèi)用建筑安裝工程費(fèi)用估算表單位：萬(wàn)元項(xiàng)目建筑面積建筑工程費(fèi)設(shè)備采購(gòu)費(fèi)用安裝工程

22、費(fèi)費(fèi)金額合計(jì)單價(jià)金額單價(jià)金額單價(jià)金額老年公寓30000 950 2850.00 200.00 3050.00 經(jīng)濟(jì)適用住房200000 900 18000.00 18000.00 多層商品住宅400000 950 38000.00 38000.00 高層商品住宅400000 1400 56000.00 2800.058800.00 商店130000 1500 19500.00 1400.020900.00 中小學(xué)校5000 1000 500.00 150.00 650.00 幼兒園5000 1000 500.00 150.00 650.00 其余配套建筑10000 1200 12000.00

23、12000.00 合計(jì)1180000 147350.04700.0152050.00 5.2.5 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用公共配套設(shè)施建設(shè)估算表單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目金額估算說(shuō)明1 2 3 4 5 6 7 居委會(huì)派出所托兒所幼兒園公共廁所停車(chē)場(chǎng)其他85.00200.00 115.00 合計(jì)400.00 5.2.6 開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)估算表單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目金額估算說(shuō)明1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 土地使用稅市政支管線分?jǐn)傎M(fèi)供電貼費(fèi)用電權(quán)費(fèi)分散建設(shè)市政公用設(shè)施建設(shè)費(fèi)綠化建設(shè)費(fèi)電話初裝費(fèi)墻改基金散裝水泥保證金建安工程勞保調(diào)節(jié)費(fèi)人防費(fèi)1888.00 2322.50 2360.00 合計(jì)6

24、570.50 5.2.7 其它費(fèi)用其它費(fèi)用估算表單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目金額（萬(wàn)元）估算說(shuō)明1 臨時(shí)用地133.50 2 臨建費(fèi)141.60 3 定額編制費(fèi)568.65 4 工程合同預(yù)算或標(biāo)底審查費(fèi)663.30 5 招標(biāo)管理費(fèi)227.40 6 總承包管理費(fèi)2950.00 7 合同公證費(fèi)225.00 8 施工執(zhí)照費(fèi)9 工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)568.65 10 工程監(jiān)理費(fèi)1231.95 11 竣工圖編制費(fèi)337.20 12 工程保險(xiǎn)費(fèi)13 基樁檢測(cè)費(fèi)合計(jì)7047.25 5.2.8 總投資匯總投資匯總表單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目金額（萬(wàn)元）估算說(shuō)明1 土地費(fèi)用47823.00 2 工程前期費(fèi)用2648.80 3 基礎(chǔ)設(shè)施

25、建設(shè)費(fèi)9480.18 4 建筑安裝工程費(fèi)用152050.00 5 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用400.00 6 開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)6570.50 7 其它費(fèi)用7047.25 8 小計(jì)226019.7 8 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)6780.59 合計(jì)232800.32 5.2.7 靜態(tài)投資總額靜態(tài)直接投資總額 :232800.32萬(wàn)元單方直接投資： 1972.88 元/ 米2 單方可售房屋直接投資 2076.72 元/米2 扣除土地款項(xiàng)后單方投資：1567.60 元/ 米扣除土地款項(xiàng)后單方可售房屋直接投資：1650.11 元/ 米2 第六章項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃6.1 實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃總體劃分構(gòu)想xxxx居住社區(qū)整個(gè)工程計(jì)劃分五年完成

26、，室外工程及環(huán)境工程與建設(shè)工程同步進(jìn)行、同步交工。第六年僅做未售房屋銷(xiāo)售工作及其它繕后工作。6.2 二零零八年度工程計(jì)劃2008 年度內(nèi)將完成整個(gè)項(xiàng)目立項(xiàng), 前期手續(xù)審批 , 項(xiàng)目可行性研究 ,規(guī)劃設(shè)計(jì), 部分開(kāi)工地段工程地質(zhì)勘察, 開(kāi)工地段土地整理, 部分項(xiàng)目施工圖設(shè)計(jì)、開(kāi)工項(xiàng)目招投標(biāo)及部分項(xiàng)目施工。6.3 二零零九年度工程計(jì)劃2009 年度內(nèi)計(jì)劃建成部分房屋并開(kāi)始銷(xiāo)售。室外配套項(xiàng)目同步施工。6.4 二零一零年度至二零一二年度工作計(jì)劃各年度內(nèi)按計(jì)劃建成部分房屋并開(kāi)始銷(xiāo)售。室外配套項(xiàng)目同步施工。6.5 二零一三年度工作計(jì)劃整個(gè)社區(qū)全部竣工并交付使用，銷(xiāo)售尾房。各年度計(jì)劃完成開(kāi)發(fā)量項(xiàng)目規(guī)模08

27、年完成量09 年完成量10 年完成量11 年完成量12 年完成量1 老年公寓30000 20000 10000 2 經(jīng)濟(jì)適用住房200000 50000 50000 50000 50000 3 多層商品住宅400000 80000 80000 80000 80000 80000 4 高層商品住宅400000 80000 80000 80000 80000 80000 5 商店130000 10000 30000 30000 30000 30000 6 中小學(xué)校5000 2000 3000 7 幼兒園5000 2000 3000 8 其余配套建筑10000 5000 5000 9 合計(jì)11800

28、00 249000 252000 240000 240000 190000 第七章資金籌措及用款計(jì)劃7.1 用款計(jì)劃估算方式為簡(jiǎn)化各年度用款計(jì)劃的計(jì)算，各年度用款按以下原則計(jì)算：1. 建安工程資金投入量按單方成本與完成工作量之積確定。2. 計(jì)價(jià)用單方成本不含土地購(gòu)置費(fèi)用。3. 當(dāng)年開(kāi)工而且當(dāng)年竣工的項(xiàng)目按該項(xiàng)目全價(jià)投入計(jì)入投資資金。4. 當(dāng)年開(kāi)工次年竣工項(xiàng)目，當(dāng)年投入資金量按該項(xiàng)目投資價(jià)款百分之五十計(jì)入投資，其余百分之五十計(jì)入次年資金投入。為簡(jiǎn)化計(jì)算起見(jiàn)，計(jì)價(jià)單方成本按綜合單方成本計(jì)算，不另區(qū)分結(jié)構(gòu)形式。 單方含地價(jià)成本為1972.88 元/ 米2（見(jiàn)第五章 5.2.7 ） ，扣除地價(jià)后計(jì)價(jià)單

29、方成本為 1567.60 元/米27.2 用款計(jì)劃各年度用款計(jì)劃表表 7.2 單位: 萬(wàn)元1 用款項(xiàng)目名稱總用款量08 年用款09 年用款10 年用款11 年用款12 年用款2 土地費(fèi)用47823.00 47823.003 老年公寓4702.80 3135.20 1567.60 4 經(jīng)濟(jì)適用住房31352.00 7838.00 7838.007838.007838.005 多層商品住宅62704.00 12540.80 12540.8012540.8012540.8012540.806 高層商品住宅62704.00 12540.80 12540.8012540.8012540.8012540.

30、807 商店20378.80 1567.60 4702.80 4702.804702.804702.808 中小學(xué)校783.80 313.52 470.28 9 幼兒園783.80 313.52 470.28 10 其余配套建筑1567.60 783.80 783.80 11 合計(jì)23280086856.2440914.3637622.437622.429784.47.3 資金籌措方案本項(xiàng)目計(jì)劃以三條渠道籌集解決建設(shè)用資金，首先是銀行信貸。按一般籌資慣例，銀行信貸占總投資百分之四十。本項(xiàng)目靜態(tài)直接投資總額為232800.0 萬(wàn)元 ， 計(jì)劃通過(guò)銀行信貸解決90000.00 萬(wàn)元，信貸比例為 38

31、.66%；其次是由企業(yè)自籌資金方式解決部份資金。本項(xiàng)目計(jì)劃通過(guò)企業(yè)自籌解決50000.00 萬(wàn)元， 其中 2008年度籌款 50000.00 萬(wàn)元; 2009年度后不再籌款 , 自籌資金共占投資比例為21.48% ；第三是房屋預(yù)售及銷(xiāo)售款項(xiàng)。本項(xiàng)目房屋預(yù)售及銷(xiāo)售款項(xiàng)全部用于再投資直至項(xiàng)目完成。7.3 資金現(xiàn)金流量計(jì)劃各年度現(xiàn)金流量計(jì)劃表表 7.3 單位: 萬(wàn)元用款項(xiàng)目名稱2008 年2009 年2010 年2011 年2012 年2013 年合計(jì)1 靜態(tài)開(kāi)發(fā)投資86856.2440914.3637622.437622.429784.4232800.02 建設(shè)期貸款利息7200.00 7200.

32、00 7200.00 7200.00 7200.00 3 售房營(yíng)業(yè)稅金2145.00 4592.50 4785.00 4620.00 4345.00 2035.00 22522.50 4 所得稅4747.05 10988.20 12040.24 11355.30 39130.48 5 銀行還貸款90000.00 6 抽回自有資金50000.00 7 現(xiàn)金流出96201.24 52706.86 54354.90 60430.60 143369.63 13390.00 8 現(xiàn)金流入179000.00166298.76 200591.90 230236.99 248806.38 142436.70

33、9 自有資金50000.00 10 銀行貸款90000.00 11 銷(xiāo)售收入39000.00 83500.0087000.0084000.0079000.0037000.00上年轉(zhuǎn)入82798.76 113591.90 146236.99 169806.38 105436.75 79046.70 第八章經(jīng)濟(jì)分析8.1 銷(xiāo)售收入分析8.1.1 銷(xiāo)售價(jià)格經(jīng)濟(jì)適用住宅銷(xiāo)售價(jià)格: 2000 元/ 米2 老年公寓銷(xiāo)售價(jià)格 : 3000 元/ 米2多層商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格: 3000 元/ 米2高層商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格: 4000 元/ 米2商業(yè)建筑銷(xiāo)售價(jià)格 : 6000 元/ 米2 學(xué)校幼兒園假定出讓價(jià)格：25

34、00元/米2 8.1.2 銷(xiāo)售收入分析根據(jù)實(shí)際銷(xiāo)售情況看，一般情況當(dāng)年竣工現(xiàn)房當(dāng)年可銷(xiāo)售量為3060% ，次年銷(xiāo)售量可達(dá)到4070% 。銷(xiāo)售計(jì)算表詳見(jiàn)表8.1, 銷(xiāo)售利潤(rùn)詳見(jiàn)表8.2。為簡(jiǎn)化計(jì)算起見(jiàn) , 本項(xiàng)目按以下原則計(jì)定銷(xiāo)量：即當(dāng)年竣工面積可銷(xiāo)售一百分之五十 , 余百分之五十轉(zhuǎn)入下年度銷(xiāo)售。計(jì)劃銷(xiāo)售量計(jì)算表表 8.1 單位：萬(wàn)元老 年 公寓經(jīng)濟(jì)適用住房多層商品住宅高層商品住宅商店中 小 學(xué)校幼兒園合計(jì)2008年度銷(xiāo)售量10000 25000 40000 40000 5000 120000 銷(xiāo)售金額3000.00 5000.00 12000.00 16000.00 3000.00 39000

35、.00 2009年度銷(xiāo)售量15000 50000 80000 80000 20000 2000 2000 249000 銷(xiāo)售金額4500.00 10000.00 24000.00 32000.00 12000.00 500.00 500.00 83500.00 2010年度銷(xiāo)售量5000 50000 80000 80000 30000 3000 3000 251000 銷(xiāo)售金額1500.00 10000.00 24000.00 32000.00 18000.00 750.00 750.00 87000.00 2011年度銷(xiāo)售量50000 80000 80000 30000 240000 銷(xiāo)售金

36、額10000.00 24000.00 32000.00 18000.00 84000.00 2012年度銷(xiāo)售量25000 80000 80000 30000 215000 銷(xiāo)售金額5000.00 24000.00 32000.00 18000.00 79000.00 2013年度銷(xiāo)售量40000 40000 15000 95000 銷(xiāo)售金額12000.00 16000.00 9000.00 37000.00 合計(jì)9000.00 40000.00 120000.0 160000.0 78000.00 1250.00 1250.00 409500.0 銷(xiāo)售利潤(rùn)預(yù)測(cè)表表 8.2 單位：萬(wàn)元2008

37、年2009 年2010 年2011 年2012 年2013 年合計(jì)1 銷(xiāo)售收入39000.00 83500.00 87000.00 84000.00 79000.00 37000.00 409500.0 2 銷(xiāo)售稅金5.5% 2145.00 4592.50 4785.00 4620.00 4345.00 2035.00 22522.50 3 靜態(tài)建設(shè)投資86856.24 40914.36 37622.4 37622.4 29784.4 232800.04 建設(shè)期貸款利息7200.00 7200.00 7200.00 7200.00 7200.00 36000.00 5 銷(xiāo)售費(fèi)用 1.5% 58

38、5.00 1252.50 1305.00 1260.00 1185.00 555.00 6142.50 6 總支出96786.24 53896.36 44432.40 50702.40 42514.40 2590.00 290921.80 7 當(dāng)年銷(xiāo)售利潤(rùn)-57786.24 29603.64 42567.60 33297.60 36485.60 34410.00 8 累計(jì)銷(xiāo)售利潤(rùn)-57786.24-28182.60 14385.00 47682.50 84168.10 118578.10 118578.109 所得稅 (33%) 4747.05 10988.20 12040.24 11355.

39、30 累計(jì)所得稅4747.05 15735.25 27775.49 39130.48 10 稅后利潤(rùn)9637.95 31947.24 56392.61 79447.61 79447.61 11 稅前投資總利潤(rùn)率50.93% 12 稅后投資總利潤(rùn)率34.13% 13 稅前自有資金投資總利潤(rùn)率237.15% 14 稅后自有資金投資總利潤(rùn)率158.89% 8.2 銀行貸款還本付息計(jì)劃整個(gè)項(xiàng)目自 2008年至 2012 年均屬投資階段 , 真正獲利年度為 2012 年, 因而, 項(xiàng)目計(jì)劃 2012 年內(nèi)一次償清全部銀行貸款本金，銀行貸款利息按年度償還。還本付息計(jì)算表表 8.3 單位：萬(wàn)元項(xiàng)目2008 年2009 年2010 年2011 年2012 年合計(jì)1 年初借款累計(jì)90000.00 90000.00 90000.00 90000.00 90000.00 90000.00 2 當(dāng)年借款90000.00 90000.00 90000.00 90000.00 90000.00 3 本年應(yīng)付利息7200.00 7200.00 7200.00 7200.00 7200.00 36000.00 4 本年還本付息7200.00 7200.00 7200.00 7200.00 97200.00 4.1 本年還本0 0 0 0 90000.