試析房地產(chǎn)企業(yè)信貸融資存在的問題與對策

1、    試析房地產(chǎn)企業(yè)信貸融資存在的問題與對策    馮敏房地產(chǎn)業(yè)是我國經(jīng)濟發(fā)展中的支柱性產(chǎn)業(yè)。近年來，在我國積極進行現(xiàn)代化建設(shè)的過程中，房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟領(lǐng)域的發(fā)展迅速。但是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中存在建設(shè)周期長、資金回收慢等特點，現(xiàn)階段我國的房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)了過于依賴銀行貸款的現(xiàn)象，從長遠的角度來看，這將嚴重制約我國務地產(chǎn)領(lǐng)域的全面發(fā)展。鑒于比，本文首先對務地產(chǎn)企業(yè)信貸融資現(xiàn)狀進行了摘要概述，并在總結(jié)務地產(chǎn)企業(yè)信貸融資存在的問題基礎(chǔ)上，有針對性的提出了解決對策，以供參考。房地產(chǎn)企業(yè)信貸融資 問題 對策房地產(chǎn)企業(yè)信貸融資現(xiàn)狀現(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)融資規(guī)模處漣續(xù)擴大狀態(tài)，在

2、此基礎(chǔ)上產(chǎn)生了單一化融資結(jié)構(gòu)、融資方式創(chuàng)新能力弱、風險高和間接融資比重大等缺陷。銀行貸款成為房地產(chǎn)企業(yè)運行中的主要資金來源。面對激烈的市場競爭環(huán)境，房地產(chǎn)企業(yè)必須高度重視融資風險問題，結(jié)合自身發(fā)展實際構(gòu)建全新資金結(jié)構(gòu)。根據(jù)有關(guān)調(diào)查結(jié)果顯示，通常房地產(chǎn)企業(yè)運行中會擁有20%ae右的自有資金比例，而僅2017年，房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生了90%以上的自籌資金、年度貸款比例，這充分說明如果房地產(chǎn)企業(yè)運行中過于依賴銀行貸款，很容易增加企業(yè)所面臨的信貸風險。房地產(chǎn)企業(yè)信貸融資存在的問題（1）融資渠道單一化在我國的整個國民經(jīng)濟中，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)揮著支柱性作用，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展以資金密集為主要特點，房地產(chǎn)商如何獲得融資至

3、關(guān)重要。然而，現(xiàn)階段企業(yè)金融結(jié)構(gòu)不合理、直接與間接融資比例不協(xié)調(diào)等問題在房地產(chǎn)企業(yè)當中越來越突出，這集中體現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)在運行過程中出現(xiàn)嚴重單一化融資結(jié)構(gòu)、銀行放貸比重過大等方面，這不僅不利于房地產(chǎn)企業(yè)自身的全面發(fā)展，同時也威脅著銀行系統(tǒng)的穩(wěn)定運行?，F(xiàn)階段，我國的房地產(chǎn)資金規(guī)模越來越大，外商直接投資、國內(nèi)貸款、自籌資金和利用外資等為勝要資金來源渠道。銀行信貸成為購房者以及建筑企業(yè)運行過程中大部分資金勝要來源。由于我國居民擁有較大的住房需求，但是房價較高，因此居民通常會利用銀行這一媒介采用按揭貸款的方式來購房，這更加導致房地產(chǎn)企業(yè)運行過程中對銀行的依賴性加大，然而，在這過程中需要面對的金融風險是

4、不容忽視的。（2）部分房地產(chǎn)商存在信用問題房地產(chǎn)開發(fā)整個過程中，由于涉及的內(nèi)容較多，且工程規(guī)模較大，因此通常需要耗費大量資金，而金融信貸是資金的主要來源。部分房地產(chǎn)開發(fā)商為了獲得更多的銀行貸款或者逃避還款，甚至采用了非法手段進行詐騙，這更加劇了房地產(chǎn)企業(yè)信貸融資過程中的風險。部分房地產(chǎn)商甚至利用運營資金展開房屋炒作，在整個經(jīng)營過程中完全背棄了誠信原則，在此基酬比所構(gòu)建的房屋建筑工程質(zhì)量以及功能得不到保證，在預售房屋以后，還存在攜款潛逃的現(xiàn)象，這不僅給銀行的利益造成了損失，還對廣大人民群眾的利益造成了傷害。由于房地產(chǎn)開發(fā)商的預期未來收入是歸還銀行貸款的勝要依據(jù)，然而市場經(jīng)濟環(huán)境具有較多的不可確定

5、因素，因此房地產(chǎn)開發(fā)商的還款能力也無法得到保證，這就會導致銀行運行中的風險加??；而購房者在購房初期只需要投入30%左右的成本，其余70%資金會選擇從銀行貸款，但是購房者攔日遇到各種變故后存在無法及時還清銀行貸款的現(xiàn)象；還有部分人員會利用銀行貸款來囤積住宅，導致房地產(chǎn)業(yè)泡沫經(jīng)濟，最終向銀行轉(zhuǎn)嫁風險等。這些現(xiàn)象的存在都很容易形成嚴重：的金融信貸風險。有效處理我國房地產(chǎn)企業(yè)信貸融資問題的對策（1）拓寬融資渠道過度依賴銀行貸款是我國傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)運行過程中的主要缺陷，為了降低各種不必要的經(jīng)營風險，積極進行融資渠道的拓寬至關(guān)重要。在這一過程中，房地產(chǎn)企業(yè)應對我國金融市場以及國家經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀產(chǎn)生深刻的認知

6、，并采取以下措施拓寬融資渠道：第一，構(gòu)建多元化房地產(chǎn)融資渠道。一是，銀行貸款。銀行在我國金融體系中的重要性不容忽視，其運行中的兩項基本職能是發(fā)放貸款和儲蓄存款。銀行融資能夠滿足居民個人消費信貸以及房地產(chǎn)企業(yè)信貸的各種需求；二是，信托融資。理財機構(gòu)運行中具有較豐富的基金使用經(jīng)驗，房地產(chǎn)開發(fā)商需要有針對性的采用信托計劃，從而全面收入指定管理開發(fā)項目的信托金，在此基礎(chǔ)上形成的投資組合具有較強的實力和規(guī)模，在此基礎(chǔ)上在房地產(chǎn)開發(fā)項目中可以使用的資金就更加充足，最終為委托人創(chuàng)造更多的經(jīng)濟效益；三是，住房抵押貸款證券化。結(jié)構(gòu)性重組住房抵押貸款的過程中，構(gòu)建金融市場上出售和流通的證券，從而實現(xiàn)有效融資的目標

7、等。第二，房地產(chǎn)金融二級市場培育。在對這尸措施進行應用的過程中，可以形成流動性良好的證券，房地產(chǎn)信貸市場的信用風險會被二級市場所分擔。由于流動性危機容易引起金融危機，在不斷擴大房地產(chǎn)的業(yè)務覆蓋面積基礎(chǔ)上，也會促使金融資產(chǎn)總量中的房地產(chǎn)金融占比的提升，會導致流動勝在房地產(chǎn)金融產(chǎn)品中的重要性突顯出來。因此，從長遠的角度來看，我國實施房地產(chǎn)證券化發(fā)展措施，積極進行房地產(chǎn)二級市場的培養(yǎng)，將促使資金流動性在證券化中明顯提升。（2）加快完善房地產(chǎn)金融立法針對部分房地產(chǎn)商存在信用問題這一現(xiàn)象，新時期，要想促使我國房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域?qū)崿F(xiàn)全面健康發(fā)展，積極進行房地產(chǎn)金融立法的完善至關(guān)重要。在這一過程中，房地產(chǎn)企業(yè)融

8、資特點同國家政策之間的緊密聯(lián)系是不容忽視的。金融政策以及工具的調(diào)整會受到政府的影響，因此房地產(chǎn)金融立法對我國房地產(chǎn)企業(yè)融資行為具有直接影響。通過加快完善房地產(chǎn)金融立法，有助于規(guī)范我國房地產(chǎn)企業(yè)的信貸融資行為。例如，近年來我國有關(guān)部門在運行過程中，積極制定并落實了住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預售制度有關(guān)問題的通知，一定程度上提升了房地產(chǎn)投資信托法律制度的完善性。通過加快完善房地產(chǎn)金融立法，還有助于指導商業(yè)銀行展開高效的業(yè)務風險管理，同時還構(gòu)建了住房儲蓄銀行等，充分發(fā)揮了法律的保護作用，對于促進房地產(chǎn)金融企業(yè)的健康發(fā)展，規(guī)避因房地產(chǎn)商信用問題帶來的風險具有重要意義。結(jié)束

9、語綜上所述，房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展不僅有助于我國經(jīng)濟的健康全面發(fā)展，更有助于改善人們的生活環(huán)境和質(zhì)量。然而，房地產(chǎn)開發(fā)具有規(guī)模大、成本高等特點，因此房地產(chǎn)企業(yè)運行過程中必須采取有效措施不斷拓寬融資渠道，而國家方面也應當加快完善房地產(chǎn)金融立法，只有這樣才能夠促使我國房地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)崿F(xiàn)健康可持續(xù)發(fā)展。1郝晶星，李麗紅，王萍.遼寧省中小型房地產(chǎn)企業(yè)的融資瓶頸及對策研究基于緊縮信貸調(diào)控背景j.遼寧經(jīng)濟，2016（3）：52-53.2劉京軍，張莉，徐現(xiàn)祥.土地出讓與銀行信貸配置兼論實體經(jīng)濟為何融資難j.中山大學學報（社會科學版），2016（5）：186-200.3車欣薇，郭現(xiàn)，李斌，等.中國金融中心城市房地產(chǎn)價格與銀行信貸的關(guān)系j.系統(tǒng)工程理論與實踐，2017（4）：663-671.4宋麗梅，趙煌武宏觀沖擊、固定投資增長與企業(yè)營運資本管理一基于房地產(chǎn)上市企業(yè)的實證分析j.會計之友，2015