房屋裝修價(jià)格評(píng)估、裝修價(jià)格鑒定、裝修價(jià)值鑒定

1、房地產(chǎn)咨詢報(bào)告咨詢項(xiàng)目名稱:北京市朝陽區(qū)工體北路4號(hào)院69號(hào)樓裝 修價(jià)格咨詢方:趙鋼方:惠仁行（北京）房地產(chǎn)咨詢有限公司員:陳希高棱岳咨詢作業(yè)日期:2014年5月7 h-2014年5月12日第一部分致委托方函2第二部分估價(jià)師聲明3第三部分咨詢的假設(shè)和限制條件4第四部分房地產(chǎn)咨詢報(bào)告5一、委托咨詢方5二、咨詢方5三、咨詢對象分析5四、咨詢目的6五、咨詢時(shí)點(diǎn)6六、價(jià)值定義6七、咨詢依據(jù)6八、咨詢原則7九、咨詢方法7十、咨詢測算過程卜一、咨詢結(jié)果十二、咨詢?nèi)藛T10十三、咨詢作業(yè)日期10十四、咨詢報(bào)告應(yīng)用的有效期 10第五部分附件11第一部分致委托方函趙鋼：受您委托，我們對北京市朝陽區(qū)工體北路4號(hào)院6

2、9號(hào)樓裝修價(jià)格進(jìn) 行了客觀、公正的測算，咨詢目的是為您確定裝修重置價(jià)格提供參考。咨詢?nèi)藛T依據(jù)咨詢目的，遵循咨詢原則，采用科學(xué)合理的咨詢方 法，結(jié)合經(jīng)驗(yàn)及對房地產(chǎn)市場價(jià)格影響因素進(jìn)行的周密細(xì)致分析，經(jīng) 過測算，確定咨詢對象于咨詢時(shí)點(diǎn)2014年5月7日的房屋的裝修重置成 新價(jià)格為（人民幣）：裝修重置成新總價(jià)：214. 68萬元大寫金額：貳佰壹拾肆萬陸仟捌佰元整咨詢過程、結(jié)果及有關(guān)說明詳見咨詢結(jié)果報(bào)告。惠仁行（北京）房地產(chǎn)咨詢有限公司法定代表人：李洪濤2014年5月12日第二部分估價(jià)師聲明一、估價(jià)師聲明我們鄭重聲明：1 我們在木咨詢報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。2. 本咨詢報(bào)告中的分析、意見和結(jié)

3、論是我們自己公正的專業(yè)分析、 意見和結(jié)論，但受到木咨詢報(bào)告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。3. 我們與本咨詢報(bào)告中的咨詢對象沒有利害關(guān)系，與有關(guān)當(dāng)事人 也沒有個(gè)人利害關(guān)系或偏見。4我們依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范進(jìn)行分 析，形成意見和結(jié)論，撰寫本咨詢報(bào)告。5. 我們已對本咨詢報(bào)告中的咨詢對象進(jìn)行了實(shí)地查勘。6. 沒有人對本咨詢報(bào)告提供重要專業(yè)幫助。7. 本報(bào)告咨詢時(shí)點(diǎn)為2014年5月7 提交報(bào)告zh為2014年5 月12 h,在市場無明顯價(jià)格波動(dòng)情況下，報(bào)告有效期為自提交報(bào)告之 h起不超過一年，即2014年5月12 r-2015年5月11 ro隨著吋間 的推移，該房地產(chǎn)的裝修價(jià)格應(yīng)

4、作相應(yīng)調(diào)整，甚至重估。二、注冊房地產(chǎn)估價(jià)師簽名估價(jià)師姓名注冊證書號(hào)簽字高棱岳37200*陳希371998*第三部分 咨詢的假設(shè)和限制條件一、本報(bào)告委托方為趙剛，咨詢對象為：北京市朝陽區(qū)工體北路 4號(hào)院69號(hào)樓的裝修。咨詢?nèi)藛T到現(xiàn)場勘查發(fā)現(xiàn)，咨詢對象所在建筑 物已被重新裝修并正常營業(yè)，故本次咨詢對象裝修條件及工程量以委 托方提供的委托函為準(zhǔn)，并且未能取得咨詢對象的影像資料。二、根據(jù)委托方提供資料，咨詢對象為地下一層地上三層的獨(dú)棟 建筑，委托方趙剛與房屋所有權(quán)人簽訂的租賃協(xié)議注明建筑面積為 980.8平方米，咨詢對象裝修范圍包括房間的地面、墻面、天棚、門窗 等的裝飾裝修、給排水、消防、空調(diào)通風(fēng)等部

5、分。裝修時(shí)間為2011年 9月份。本次咨詢參考北京工程造價(jià)信息（2013年12月份）。三、本報(bào)告是在委托方提供基礎(chǔ)文件、有關(guān)法律證明文件、數(shù)據(jù) 資料的基礎(chǔ)上做出的。委托方對所提供文件以及相關(guān)數(shù)據(jù)的真實(shí)性和 可靠性負(fù)責(zé)。四、在測算所委托咨詢對象價(jià)格吋，我們未考慮咨詢對象所欠付 的抵押、擔(dān)保等可能影響其價(jià)值的任何限制，我們也未對房產(chǎn)增值額 作任何納稅準(zhǔn)備。本報(bào)告也未考慮國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生變化以及遇 有自然力和其他不可抗拒力對房產(chǎn)價(jià)格的影響。五、木報(bào)告含有若干附件，它構(gòu)成本報(bào)告之重要組成部分，與本 報(bào)告正文具有同等法律效力。六、除本次委托咨詢目的及法律規(guī)定范圍外，未經(jīng)本機(jī)構(gòu)書面允 許，不得見諸公開

6、媒體，本咨詢報(bào)告rti惠仁行（北京）房地產(chǎn)咨詢有 限公司負(fù)責(zé)解釋。第四部分咨詢結(jié)果報(bào)告一、委托方姓名：趙鋼身份證號(hào)：110108196705*二、咨詢方惠仁行（北京）房地產(chǎn)咨詢有限公司地址：法人代表：房地產(chǎn)評(píng)估資質(zhì)級(jí)別：二級(jí)資質(zhì)證書號(hào)：聯(lián)系人：高棱岳聯(lián)系電話、咨詢對象咨詢對象為北京市朝陽區(qū)工體北路4號(hào)院69號(hào)樓裝修。根據(jù)委托 方提供的資料，咨詢對象建筑面積為980.8平米。咨詢對象用途為餐 飲。委托方趙剛?cè)〉米稍儗ο笫褂脵?quán)后對建筑物進(jìn)行裝修，之后將咨 詢對象轉(zhuǎn)租給他人并簽訂合作協(xié)議書。此承租人與委托方趙剛簽訂 合作協(xié)議書后將委托方趙剛的原始裝修拆除。本次咨詢依據(jù)咨詢對

7、象于咨詢吋點(diǎn)的裝修情況，工程量依據(jù)委托 方的委托咨詢函。四、咨詢目的本次咨詢?yōu)槲蟹酱_定咨詢對象丁咨詢時(shí)點(diǎn)的裝修重置價(jià)格提供 參考。五、咨詢時(shí)點(diǎn)2014年5月7h六、價(jià)格定義此次咨詢的咨詢結(jié)果為咨詢對象在符合咨詢假設(shè)及限制前提下于 咨詢時(shí)點(diǎn)2014年5月7 h的房屋裝修重置成新價(jià)。七、咨詢依據(jù)1. 有關(guān)政策法規(guī)和文件；（1）中華人民共和國土地管理法；（2）中華人民共和國房地產(chǎn)管理法；（3）房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范；（4）北京市房屋垂置成新價(jià)評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)；（5）普通住宅室內(nèi)裝飾裝修估價(jià)指導(dǎo)意見（6）北京市高級(jí)人民法院關(guān)于委托司法鑒定工作的若干規(guī)立（試 行）；（7）北京市預(yù)算定額（2001年）和北京工程造價(jià)

8、信息（2012 年12月份）;（8）北京市房屋修繕工程工期定額等。2. 委托方捉供的有關(guān)資料。3. 咨詢?nèi)藛T掌握的有關(guān)市場資料及咨詢?nèi)藛T實(shí)地勘察、調(diào)查所獲 得的資料。八、咨詢原則本次咨詢依據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)的合法原則、最高最佳使用原則、替代 原則和估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則等，對咨詢對象價(jià)格進(jìn)行客觀、公正、科學(xué)、合 理的測算。九、咨詢方法咨詢?nèi)藛T在認(rèn)真分析所掌握的資料并進(jìn)行了實(shí)地勘察之后，根據(jù) 咨詢對象的特點(diǎn)和實(shí)際狀況，經(jīng)過實(shí)地勘察之后，選取重置成木法作 為本次咨詢的基本方法。十、咨詢測算過程(-)計(jì)算房屋裝修重置成本價(jià)格(1)房屋裝修成本裝修成本主要包括建安工程費(fèi)、其他直接費(fèi)用及專業(yè)費(fèi)、管理費(fèi)、 等。a、建安工

9、程費(fèi)用建安工程費(fèi)用包括房屋裝修及附屬工程所發(fā)生的所有人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械費(fèi)。根據(jù)北京市預(yù)算定額(2001年)和北京工程造價(jià)信息(2013年12月份)，套定額匯總計(jì)算可得房屋裝修的建安工程費(fèi)用為191.38 萬元。具體見附表。b、專業(yè)人員費(fèi)包括勘查、設(shè)計(jì)、評(píng)估、招標(biāo)、工程監(jiān)理等費(fèi)用，一般取直接建安工程費(fèi)的5%-10%,本次咨詢專業(yè)人員費(fèi)取建安工程費(fèi)的5%,則,專業(yè)人員費(fèi)二191. 38x5%二9. 57萬元c、管理費(fèi)用管理費(fèi)用包括開發(fā)商的人員工資、職工福利費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、 修理費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)等。按建安工程費(fèi)的3%5%計(jì)，本次咨詢?nèi)?%。管理費(fèi)用二191. 38x3%二5. 74萬元(2)房屋

10、開發(fā)成本為建安工程費(fèi)用、專業(yè)人員費(fèi)、管理費(fèi)之和，為206. 69萬元。利息根據(jù)北京市房屋修繕工程工期定額1000m2以內(nèi)高級(jí)裝飾裝修 工程工期為96天，折合0.263年，假設(shè)房屋房屋裝修建安工程費(fèi)和管理 費(fèi)用在整個(gè)工期內(nèi)均勻投入。根據(jù)中國人民銀行2012年7月6日發(fā)布執(zhí) 行的金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款基準(zhǔn)利率，六個(gè)月內(nèi)短期貸款利率為5. 6%o 投資利息=206. 69x (1+5.6%) °'263/2-1 = 1. 49 萬元利潤根據(jù)北京市當(dāng)前類似物業(yè)市場的市場狀況及北京市房地產(chǎn)管理 局出讓地價(jià)估價(jià)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)(暫行)的規(guī)定，按照不同年期，開發(fā)商 利潤取之不同。通常年成本利潤率為10

11、%,在本次咨詢中，年期為0. 263 年，既約一個(gè)季度，故取成本利潤率2. 6%,則利潤為：則:利潤二206.69 x 2.6%二5. 37萬元(5) 相關(guān)稅費(fèi)咨詢對象在裝修過程中的相關(guān)稅費(fèi)，依據(jù)有關(guān)文件，營業(yè)稅為建 筑物銷售收入的5%,城市維護(hù)費(fèi)為營業(yè)稅的7%,教育附加費(fèi)為營業(yè)稅 的3%,因此營業(yè)稅及城市維護(hù)費(fèi)、教育費(fèi)附加為銷售收入的5.5%。貝i: 兩稅一費(fèi)二房屋重新購建單價(jià)x5. 5%。(6) 建筑物重置成本p= (206. 69+1.49+5. 37) 4- (1-0.055)p=22598萬元(7 )裝修重置成新價(jià)咨詢?nèi)藛T根據(jù)建筑物裝修一般折舊情況，確定其綜合成新率為 95%。建筑物

12、重置成新價(jià)二225. 98x95%二214. 68萬元(二)確定成本法房地產(chǎn)裝修市場價(jià)值咨詢對象于咨詢時(shí)點(diǎn)的市場價(jià)值為：咨詢對象房地產(chǎn)裝修總價(jià)二214.68 (萬元)十一、咨詢結(jié)果本著公正、公平、公開的總原則，經(jīng)咨詢?nèi)藛T現(xiàn)場查勘和對當(dāng)?shù)?的市場分析，按照房地產(chǎn)評(píng)估的基木原則和估價(jià)程序，選擇合適的評(píng) 估方法，評(píng)估得到咨詢對象房地產(chǎn)的裝修在價(jià)格定義和有關(guān)限制條件 下、于咨詢時(shí)點(diǎn)2014年5月7日的房屋的裝修重置成新價(jià)格為(人民幣):裝修重置成新總價(jià)：214. 68萬元大寫金額：貳佰壹拾肆萬陸仟捌佰元整十二、咨詢?nèi)藛T估價(jià)師姓名注冊證書號(hào)簽字高棱岳37200*陳希371998*十三、咨詢作業(yè)日期2014年5月7日至2014年5月12日十四、咨詢報(bào)告應(yīng)用的有效期本咨詢報(bào)告應(yīng)用有效期自提交報(bào)告zfi起不超過一年，即2014年5 月 12 h-201