XXXX年物管師經(jīng)營管理考試要點

1、2013年物業(yè)經(jīng)營管理第一章 物業(yè)經(jīng)營管理概述第一節(jié) 物業(yè)經(jīng)營管理的概念一、物業(yè)經(jīng)營管理的內(nèi)涵（掌握）物業(yè)經(jīng)營管理又稱物業(yè)資產(chǎn)管理，是指為了滿足業(yè)主的目標，綜合利用物業(yè)管理、設(shè)施管理、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理、房地產(chǎn)組合投資管理的技術(shù)、手段和模式，以收益性物業(yè)為對象，為業(yè)主提供的貫穿于物業(yè)整個壽命周期的綜合性管理服務(wù)。物業(yè)經(jīng)營管理活動既包括了以保證物業(yè)正常使用的運行操作管理，也包括了將物業(yè)作為一種收益性資產(chǎn)所進行的資本投資決策、市場營銷、租賃管理、成本控制、物業(yè)價值和經(jīng)營績效評估等經(jīng)營活動。二、物業(yè)經(jīng)營管理活動的管理對象（掌握）物業(yè)經(jīng)營管理活動的管理對象通常為收益性物業(yè)，主要包括寫字樓、零售商業(yè)物業(yè)、出

2、租型別墅或公寓、工業(yè)物業(yè)、酒店和休閑娛樂設(shè)施等。寫字樓是為商務(wù)、辦公活動提供空間的建筑，主要由作為辦公空間的辦公室部分和公用部分(如電梯、樓梯、衛(wèi)生間、飲水間、走廊等)構(gòu)成，包括企業(yè)自用寫字樓、出租寫字樓和自用出租復(fù)合型寫字樓三種類型。政府辦公樓雖然具有寫字樓的功能，但在其使用和公共性方面，與一般寫字樓有所區(qū)別。收益性物業(yè)是房地產(chǎn)投資信托基金和機構(gòu)投資者進行商業(yè)房地產(chǎn)投資的主要物資載體。我國尚無統(tǒng)一的寫字樓分類標準，專業(yè)人員主要依照其所處的位置、樓宇設(shè)計裝修狀況和收益能力等進行分類。國外通常將寫字樓分為甲、乙、丙三個等級。甲級寫字樓：具有優(yōu)越的地理位置和交通環(huán)境，建筑物物理狀況優(yōu)良，建筑質(zhì)量達

3、到或超過有關(guān)建筑條例或規(guī)范的要求，其收益能力能與新建成的寫字樓建筑媲美。甲級寫字樓通常有完善的物業(yè)管理服務(wù)，包括24小時的維護、維修及保安服務(wù)。乙級寫字樓：具有良好的地理位置，建筑物實物狀況良好，建筑質(zhì)量達到有關(guān)建筑條例或規(guī)范的要求；但建筑物的功能不是最先進的(有功能陳舊因素影響)，有自然磨損存在，收益能力低于新落成的同類建筑物。3丙級寫字樓：物業(yè)已使用的年限較長，建筑物在某些方面不能滿足新的建筑條例或規(guī)范的要求；建筑物存在較明顯的實物磨損和功能折舊，但仍能滿足低收入租戶的需求并與其租金支付能力相適應(yīng)；相對于乙級寫字樓，丙級寫字樓的租金雖然較低，但仍能保持一個合理的出租率。寫字樓分類在很大程度

4、上依賴于專業(yè)人員的主觀判斷。對寫字樓分類一般要考慮如下12個因素：所處的位置、交通方便性、聲望或形象、建筑形式、大堂、電梯、走廊、室內(nèi)空間布置、為租戶提供的服務(wù)、建筑設(shè)備系統(tǒng)、物業(yè)管理水平和租戶類型。零售商業(yè)物業(yè)是用于零售商業(yè)經(jīng)營活動的建筑，包括從小型店鋪到大型購物中心的各種零售商業(yè)空間。零售商業(yè)物業(yè)的分類主要依據(jù)其建筑規(guī)模、經(jīng)營商品的特點及商業(yè)輻射區(qū)域的范圍三個方面。零售商業(yè)物業(yè)通常分為如下六種類型：區(qū)域購物中心、市級購物中心、地區(qū)購物商場、居住區(qū)商場、鄰里服務(wù)性商店、特色商店區(qū)域購物中心集購物、休閑、娛樂、飲食等于一體，包括百貨店、大賣場以及眾多專業(yè)連鎖零售店在內(nèi)的超級商業(yè)中心。其建筑面積

5、在10萬平方米以上，有效商業(yè)服務(wù)半徑可達到200km。市級購物中心的建筑規(guī)模一般在3萬m2以上，其商業(yè)輻射區(qū)域可覆蓋整個城市，服務(wù)人口在30萬人以上，年營業(yè)額在5億元人民幣以上。在市級購物中心中，通常由一家或數(shù)家大型百貨公司為主要租戶；地區(qū)購物商場的建筑規(guī)模一般在13萬平方米之間，商業(yè)服務(wù)區(qū)域以城市中的某一部分為主，服務(wù)人口1030萬人，年營業(yè)額在15億元人民幣之間。地區(qū)購物商場中，中型百貨公司往往是主要租戶。居住區(qū)商場的建筑規(guī)模一般在300010000m2之間，商業(yè)服務(wù)區(qū)域以城市中的某一居住小區(qū)為主，服務(wù)人口15萬人，年營業(yè)額在300010000萬元人民幣之間。居住區(qū)商場內(nèi)，日用百貨商店和超

6、級市場通常是主要租戶。5鄰里服務(wù)性商店：這些商店的建筑規(guī)模一般在3000m2以下，且以5001000m2建筑面積者居多，服務(wù)人口在1萬人以下，年營業(yè)額在3000萬元人民幣以下。6特色商店：主要表現(xiàn)在其所經(jīng)營的商品或服務(wù)的特殊性，以及經(jīng)營方式的靈活性零售商業(yè)物業(yè)基本上有兩種存在形式：一是只經(jīng)營零售業(yè)的獨立的建筑物或建筑群；二是某綜合用途物業(yè)內(nèi)的一部分。綜合用途物業(yè)內(nèi)零售商場的規(guī)模往往受到一定的限制。(三)出租型別墅或公寓別墅(Villa)是指在風景區(qū)或在郊外建造的供休養(yǎng)的住所。從環(huán)境上看，別墅與城市或者大規(guī)模的居民聚居點具有一定的距離，周邊環(huán)境質(zhì)量比較高。從建筑形態(tài)上，別墅建筑應(yīng)獨立，豪華舒適，

7、層數(shù)較少，并帶有一定規(guī)模的院落。公寓(Apartment)是指包含有許多住宅單元的建筑物，通常不分割產(chǎn)權(quán)出售，供出租或短期居住。具體類型包括：復(fù)式公寓、花園公寓和單間公寓。工業(yè)物業(yè)是指為人類生產(chǎn)活動提供人住空間的物業(yè)，包括工業(yè)廠房、倉儲用房、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用房、研究與發(fā)展用房(又稱工業(yè)寫字樓)等。(五)酒店和休閑娛樂設(shè)施是為人們的商務(wù)或公務(wù)旅行、會議、旅游、休閑、康體娛樂活動提供人住空間的建筑，包括酒店、休閑度假中心、康體中心、賽馬場、高爾夫球場等。酒店與休閑娛樂設(shè)施的差別主要表現(xiàn)在：1服務(wù)對象不同。酒店的服務(wù)對象主要是商務(wù)和觀光客人，而旅游度假村的服務(wù)對象則是以休閑、娛樂、保健為目的的度假旅游

8、者、培訓(xùn)人員或會議客人。2地理位置不同。酒店通常位于市中心或其他交通便利的地方，而旅游度假村則大多位于濱海、山地、湖泊、溫泉等自然風景秀麗的度假勝地。3服務(wù)內(nèi)容不同。酒店的服務(wù)以住宿、餐飲和商務(wù)功能為主，康體、娛樂功能為輔。而旅游度假村則以康體、休閑、娛樂功能為主，餐飲、住宿功能為輔，只提供基本的商務(wù)服務(wù)。4建筑設(shè)計和裝潢風格不同。酒店追求的星級標準的豪華氣派、富麗堂皇，強調(diào)與都市風格相匹配，而旅游度假村的設(shè)計大多采用田園式、民居式或別墅式的建筑風格，強調(diào)與大自然融為一體，追求淳樸簡潔、清新淡雅、就地取材。 三、物業(yè)經(jīng)營管理服務(wù)的目標 物業(yè)經(jīng)營管理服務(wù)的目標，是從業(yè)主的角度出發(fā)，在物業(yè)經(jīng)濟壽命

9、的全壽命周期內(nèi)，持續(xù)滿足租戶正?？臻g使用需求，在實現(xiàn)物業(yè)各期凈收益最大化的基礎(chǔ)上，保持和提高物業(yè)的市場價值以及未來發(fā)展?jié)摿?。四、物業(yè)經(jīng)營管理企業(yè)作為公司，一般應(yīng)具有以下五個特征：依照有關(guān)法律進行登記注冊；由兩個以上股東共同出資經(jīng)營；以營利為目的；具有法人資格；是經(jīng)濟組織。物業(yè)管理企業(yè)劃分為管理型、專業(yè)型和綜合型三種。管理型物業(yè)管理企業(yè)的工作重點在于物業(yè)管理工作的規(guī)劃與計劃、物業(yè)市場營銷與租賃管理、預(yù)算與成本管理、專業(yè)物業(yè)管理服務(wù)采購與分包商管理、現(xiàn)金流管理、績效評價和客戶關(guān)系管理等，在物業(yè)管理活動中處于總包的位置。從管理層次上可以分為公司管理、現(xiàn)場管理、現(xiàn)場作業(yè)三個層次。第二節(jié) 物業(yè)經(jīng)營管理的

10、層次與工作內(nèi)容一、物業(yè)經(jīng)營管理的層次（掌握）通常將其分為物業(yè)管理或設(shè)施管理、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理和房地產(chǎn)組合投資管理三個層次。其中，物業(yè)管理和設(shè)施管理以運行管理為主，房地產(chǎn)資產(chǎn)管理和房地產(chǎn)投資組合管理以策略性管理為主。物業(yè)管理的核心工作是對物業(yè)進行日常的維護與維修，并向人住的客戶或業(yè)主提供服務(wù)，以保障其始終處在正常的運行狀態(tài)。對于居住物業(yè)，物業(yè)管理就是物業(yè)經(jīng)營管理的全部內(nèi)容。設(shè)施管理是一種新型的房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)務(wù)，其主要功能是通過對人和工作的協(xié)調(diào)，為某一機構(gòu)(企業(yè)或事業(yè)單位)創(chuàng)造一個良好的生產(chǎn)、辦公環(huán)境。對象主要是高新技術(shù)企業(yè)用房、醫(yī)院、科研教學(xué)設(shè)施、大型公共文體設(shè)施、政府和企業(yè)辦公樓等物業(yè)，服務(wù)對象通

11、常為擁有房地產(chǎn)的非房地產(chǎn)企業(yè)或機構(gòu)。房地產(chǎn)資產(chǎn)管理從對物業(yè)、設(shè)施和租戶的管理上升到聘用多個物業(yè)管理企業(yè)和設(shè)施管理公司來同時管理多宗物業(yè)。房地產(chǎn)資產(chǎn)管理公司負責管理物業(yè)管理企業(yè)和設(shè)施管理公司，監(jiān)督它們的行為，指導(dǎo)它們?yōu)槲飿I(yè)發(fā)展制定戰(zhàn)略計劃，以便使這些物業(yè)在所處的房地產(chǎn)子市場內(nèi)實現(xiàn)價值最大化的目標，滿足房地產(chǎn)組合投資管理者的要求。房地產(chǎn)組合投資管理包括：理解和執(zhí)行物業(yè)業(yè)主的投資目標；評價資產(chǎn)管理公司的表現(xiàn)；審批資產(chǎn)管理公司為維護物業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)安全、功能先進，保持其市場競爭地位而提出的更新改造計劃；以經(jīng)風險調(diào)整后的組合投資回報最大化為目標來管理資產(chǎn)；以及在合適的時機購置和處置物業(yè)資產(chǎn)。房地產(chǎn)投資的利潤

12、是通過三種基本途徑創(chuàng)造出來的：一是在極好的條件下購買物業(yè)(從開發(fā)商或原業(yè)主手中)；二是在持有期間以現(xiàn)金流量的現(xiàn)值最大化為目標來經(jīng)營物業(yè)；三是在合適的時機售出物業(yè)。二、物業(yè)經(jīng)營管理不同層次之間的關(guān)系（掌握）物業(yè)管理和設(shè)施管理定位在現(xiàn)場操作層面的管理，其主要作用是為租戶提供及時的服務(wù)和保證物業(yè)的持續(xù)收入和現(xiàn)金流。資產(chǎn)管理公司通過監(jiān)控物業(yè)的運行績效，來聘用、解聘和調(diào)配物業(yè)管理企業(yè)。資產(chǎn)管理一般按照物業(yè)類型、地理位置或兩者結(jié)合起來的分類原則來管理物業(yè)。房地產(chǎn)組合投資管理公司則以投資者的目標和風險回報參數(shù)特征為基礎(chǔ)，來詳細制定和執(zhí)行一個投資組合戰(zhàn)略。組合投資管理公司監(jiān)督物業(yè)購置、資產(chǎn)管理、處置和再投資決

13、策，同時監(jiān)督現(xiàn)金的管理并向其服務(wù)的客戶定期匯報。物業(yè)經(jīng)營管理中的戰(zhàn)略性工作（熟悉）：(1) 確定戰(zhàn)略、(2)確定標準、(3)構(gòu)建信息基礎(chǔ)、(4)決策分析、(5)進行資產(chǎn)組合物業(yè)經(jīng)營管理的常規(guī)工作（熟悉）(1)常規(guī)工作內(nèi)容（租賃業(yè)務(wù)）、(2現(xiàn)金流和成本管理、(3)日常維修和維護、(4)未來維修和維護、(5)設(shè)施設(shè)備管理、(6)物業(yè)保險管理現(xiàn)金流和成本管理：支出的分配、組織和管理是物業(yè)管理師工作的一個重要方面，支出的幾個重要方面：日常維修費用、計提維修準備金、設(shè)施維護費用、保險費、法律和財務(wù)費用、工作成本和地方性稅收。相對于總收入，物業(yè)業(yè)主或投資者更關(guān)心凈運營收益。當投資者將物業(yè)出租的時候，他們希

14、望讓租戶在租金之外承擔盡可能多的費用。但把所有的成本負擔都轉(zhuǎn)移給租戶既不現(xiàn)實，也不明智。特別是在下列三種情況下，一般不會采用這種方式：(1)對用于出租的住宅，一些法律要求使得物業(yè)業(yè)主必須對物業(yè)進行某種程度的直接投資。(2)由于短期的商業(yè)租戶會盡量減少對物業(yè)的投入，因此業(yè)主一般更希望簽署一次性包含全部內(nèi)容的租約，將預(yù)期收費納入租約中。(3)租戶可能對物業(yè)的建筑或者某一部分表示不滿意，這時為了留住租戶，業(yè)主不得不降低條件，允許租戶承擔較低的維修責任，而由他自己負擔大部分。第二章 ：房地產(chǎn)投資及其區(qū)位選擇第一節(jié)：房地產(chǎn)投資一、房地產(chǎn)投資的概念（掌握）房地產(chǎn)投資是指以獲得未來的房地產(chǎn)資產(chǎn)收益或增值為目

15、的，預(yù)先墊付一定數(shù)量的貨幣或?qū)嵨?，直接或間接地從事或參與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的經(jīng)濟行為。投資者進行房地產(chǎn)投資的主要目的，是為了使其財富最大化。通過進行房地產(chǎn)投資，投資者可以：獲得作為房地產(chǎn)業(yè)主的榮譽、獲得較高的收益和資本增值，還可以降低其投資組合的總體風險、抵抑通貨膨脹的影響。二、房地產(chǎn)投資的形式（熟悉）房地產(chǎn)投資分為直接投資和間接投資。直接投資是指投資者直接參與房地產(chǎn)開發(fā)或購買過程，參與有關(guān)管理工作。直接投資又可分為從購地開始的開發(fā)投資和面向建成物業(yè)的置業(yè)投資兩種形式。開發(fā)投資者主要是賺取開發(fā)利潤，其風險較大但回報豐厚；置業(yè)投資者則從長期投資的角度出發(fā)，希望獲得收益、保值、增值和消費四個方面的

16、利益。間接投資主要是指將資金投入與房地產(chǎn)相關(guān)的證券市場的行為，間接投資者不直接參與房地產(chǎn)經(jīng)營管理工作。房地產(chǎn)間接投資的具體形式是購買：房地產(chǎn)開發(fā)、投資企業(yè)的債券、股票，房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)的股份或房地產(chǎn)抵押支持證券(MBS)等。(一)房地產(chǎn)直接投資房地產(chǎn)開發(fā)投資是指投資者從購置土地開始，修建、銷售等一系列的過程收回投資、獲取開發(fā)利潤。房地產(chǎn)置業(yè)投資是指面向現(xiàn)有運行中的房地產(chǎn)，以獲取物業(yè)所有權(quán)或使用權(quán)為目的的投資。房地產(chǎn)置業(yè)投資的目的一般有兩個：一是自用；二獲取較為穩(wěn)定的經(jīng)常性收入。這種投資的另一個特點是在投資者不愿意繼續(xù)持有該項物業(yè)資產(chǎn)時，可以將其轉(zhuǎn)售給其他置業(yè)投資者，并獲取轉(zhuǎn)售收

17、益。(二)房地產(chǎn)間接投資：1房地產(chǎn)企業(yè)債券和股票投資、2投資于房地產(chǎn)投資信托基金、3購買住房抵押支持證券投資者將資金投入房地產(chǎn)投資信托基金R EITs有很多優(yōu)點：第一，收益相對穩(wěn)定；第二，投資的流動性較好。按資產(chǎn)投資的類型劃分，房地產(chǎn)投資信托公司分為權(quán)益型、抵押型和混合型三種形式。由于有專業(yè)投資管理者負責經(jīng)營管理，其收益水平也大大高于一般的股票收益。三、房地產(chǎn)投資的特性（熟悉）(1)位置固定性或不可移動性、(2)壽命周期長、(3)適應(yīng)性、(4)各異性、(5)政策影響性、(6)專業(yè)管理依賴性、(7)相互影響性壽命周期長：土地不會毀損，投資者在其上所擁有的權(quán)益通常在40年以上。房地產(chǎn)壽命可以區(qū)分為

18、經(jīng)濟壽命和自然壽命。一般來說，公寓、酒店、劇院建筑的經(jīng)濟壽命是40年，工業(yè)廠房、普通住宅、寫字樓的經(jīng)濟壽命是45年，銀行、零售商業(yè)用房的經(jīng)濟壽命是50年，倉儲用房的經(jīng)濟壽命是60年，鄉(xiāng)村建筑的經(jīng)濟壽命是25年。適應(yīng)性是指為了適應(yīng)市場環(huán)境的變化，投資者調(diào)整房地產(chǎn)使用功能的方便程度。房地產(chǎn)本身并不能產(chǎn)生收益，也就是說房地產(chǎn)的收益是在使用過程中產(chǎn)生的。例如，寫字樓的租戶需要工作中的短時休息，那就可以通過增加一個小酒吧滿足這種需求；公寓的租戶希望獲得洗衣服務(wù)，那就可以通過增加自助洗衣房，提供出租洗衣設(shè)備來解決這一問題。各異性是指房地產(chǎn)市場上不可能有兩宗完全相同的房地產(chǎn)。專業(yè)管理依賴性是指房地產(chǎn)投資離不

19、開專業(yè)化的投資管理活動。相互影響性是指房地產(chǎn)價值受其周邊物業(yè)、城市基礎(chǔ)設(shè)施與市政公用設(shè)施和環(huán)境變化的影響。房地產(chǎn)投資的利弊（熟悉）1房地產(chǎn)投資之利：(1)相對較高的收益水平。(2)能夠得到稅收方面的好處。(3)易于獲得金融機構(gòu)的支持。(4)能抵消通貨膨脹的影響。(5)提高投資者的資信等級。2房地產(chǎn)投資之弊：(1)流動性差。(2)投資數(shù)額巨大。(3)投資回收期較長。(4)需要專門的知識和經(jīng)驗。第二節(jié)房地產(chǎn)投資的風險一、房地產(chǎn)投資風險的基本概念風險的定義：從房地產(chǎn)投資的角度來說，風險可以定義為獲得預(yù)期收益可能性的大小。當實際收益超出預(yù)期收益時，就稱投資有增加收益的潛力，較預(yù)期收益增加的部分，通常被

20、稱為“風險報酬”；而實際收益低于預(yù)期收益時，就稱投資面臨著風險損失。(二) 風險與不確定性風險涉及到變動和可能性，一般說來，標準方差越小，各種可能收益的分布就越集中，投資風險也就越小。反之，標準方差越大，各種可能收益的分布就越分散，風險就越大。(三) 風險分析的目的：是要幫助投資者回答下述問題：1預(yù)期收益率是多少，出現(xiàn)的可能性有多大?2相對于目標收益或融資成本或機會投資收益來說，產(chǎn)生損失或超過目標收益的可能性有多大?3預(yù)期收益的變動性和離散性如何?房地產(chǎn)投資的風險主要體現(xiàn)在投入資金的安全性、期望收益的可靠性、投資項目的流動性和資產(chǎn)管理的復(fù)雜性四個方面。通常情況下，人們把風險劃分為對市場內(nèi)所有投

21、資項目均產(chǎn)生影響、投資者無法控制的系統(tǒng)風險和僅對市場內(nèi)個別項目產(chǎn)生影響、可以由投資者控制的個別風險。二、系統(tǒng)風險房地產(chǎn)投資首先面臨的是系統(tǒng)風險，投資者對這些風險不易判斷和控制，如通貨膨脹風險、市場供求風險、周期風險、變現(xiàn)風險、利率風險、政策風險和或然損失風險、政治風險等。通貨膨脹風險又稱購買力風險，是指投資完成后所收回的資金與初始投入的資金相比，購買力降低給投資者帶來的風險。周期風險。房地產(chǎn)市場周期波動可分為復(fù)蘇與發(fā)展、繁榮、危機與衰退、蕭條四個階段調(diào)整利率是國家對經(jīng)濟活動進行宏觀調(diào)控的主要手段之一。利用升高的利率對現(xiàn)金流折現(xiàn)，會使投資項目的財務(wù)凈現(xiàn)值減小，甚至出現(xiàn)負值；二是會加大投資者的債務(wù)

22、負擔，導(dǎo)致還貸困難。 政治風險是房地產(chǎn)投資中危害最大的一種風險?；蛉粨p失風險是指火災(zāi)、風災(zāi)或其他偶然發(fā)生的自然災(zāi)害引起的置業(yè)投資損失。個別風險包括：(1)收益現(xiàn)金流風險、(2)未來經(jīng)營費用風險、(3)資本價值風險、(4)比較風險、(5)時間風險、(6)持有期風險比較風險又稱機會成本風險，是指投資者將資金投入房地產(chǎn)后，失去了其他投資機會，同時也失去了相應(yīng)可能收益的風險。四、風險對房地產(chǎn)投資決策的影響，主要體現(xiàn)在如下幾個方面：1根據(jù)項目風險大小確定相應(yīng)的投資收益水平2根據(jù)風險管理的能力選擇投資方向3根據(jù)風險周期變化特點把握投資時機第三節(jié) 房地產(chǎn)投資區(qū)位的選擇（熟悉）一、區(qū)位的含義 房地產(chǎn)投資的三要

23、素是“區(qū)位，區(qū)位，還是區(qū)位”。這充分說明了在房地產(chǎn)投資中，區(qū)位選擇的特殊重要性。狹義的區(qū)位是指某一具體投資場地在城市中的地理位置，包括宏觀位置和中觀、微觀位置。對區(qū)位的廣義理解，除了其地理位置外，往往還應(yīng)包括該區(qū)位所處的社會、經(jīng)濟、自然環(huán)境或背景。二、不同類型房地產(chǎn)投資對區(qū)位的特殊要求居住物業(yè)的投資區(qū)位選擇時要考慮的主要因素包括：1市政公用和公建配套設(shè)施完備的程度。2公共交通便捷程度、3環(huán)境因素。4居民人口與收入。影響寫字樓項目區(qū)位選擇的特殊因素包括：1與其他商業(yè)設(shè)施接近的程度。 2周圍土地利用情況和環(huán)境。3易接近性。零售商業(yè)物業(yè)投資區(qū)位的選擇，在很大程度上取決于零售商業(yè)物業(yè)輻射區(qū)域分析的結(jié)果

24、。商業(yè)輻射區(qū)域分析包括：可能的顧客流量、消費者行為、喜好和偏愛及購買能力分析。商業(yè)輻射區(qū)域通常被分為三個部分：主要區(qū)域、次要區(qū)域和邊界區(qū)域。主要區(qū)域是與項目所處地點直接相鄰的區(qū)域，其營業(yè)額的6075都來自該區(qū)域；次要區(qū)域是距離項目所處地點515km的區(qū)域(對市級購物中心而言)，項目營業(yè)額的1520來自該區(qū)域；邊界區(qū)域是距物業(yè)所處地點15km以外的區(qū)域，占營業(yè)額的515。工業(yè)項目場地的選擇時須考慮的特殊因素包括：當?shù)靥峁┲饕牧系目赡苄?，交通運輸是否足夠方便以有效地連接原材料供應(yīng)基地和產(chǎn)品銷售市場，技術(shù)人才和勞動力供給的可能性，水、電等資源供給的充足程度，控制環(huán)境污染的政策等。第三章：房地產(chǎn)投

25、資分析技術(shù)考試的基本要求：掌握：現(xiàn)金流量、資金的時間價值、單利計息和復(fù)利計息的計算方法、設(shè)備更新的經(jīng)濟分析方法熟悉：現(xiàn)金流量圖的繪制方法、資金等效值的計算公式及其應(yīng)用、投資回收與投資回報的區(qū)別與聯(lián)系，房地產(chǎn)投資經(jīng)濟效果的表現(xiàn)形式及凈態(tài)盈利指標計算方法了解：名義利率與實際利率的區(qū)別、房地產(chǎn)投資動態(tài)盈利指標和清償能力指標的計算方法第一節(jié) 投資分析的基本概念一、現(xiàn)金流量(掌握)房地產(chǎn)投資活動可以從實物形態(tài)和貨幣形態(tài)兩個方面進行考察。在房地產(chǎn)投資分析中，把某一項投資活動作為一個獨立的系統(tǒng)，把一定時期各時點上實際發(fā)生的資金流出或流入叫做現(xiàn)金流量。其中，流出系統(tǒng)的資金叫做現(xiàn)金流出，流入系統(tǒng)的資金叫做現(xiàn)金流

26、入?，F(xiàn)金流出與現(xiàn)金流入之差稱為凈現(xiàn)金流量。對于房地產(chǎn)開發(fā)投資項目來說，現(xiàn)金流入通常包括銷售收入、出租收入、利息收入和貸款本金收入等，現(xiàn)金流出主要包括土地費用、建造費用、還本付息、運營費用、稅金等。房地產(chǎn)投資分析的目的，是要根據(jù)特定房地產(chǎn)投資項目所要達到的目標和所擁有的資源條件，考察項目在不同運行模式或技術(shù)方案下的現(xiàn)金流出與現(xiàn)金流入，選擇合適的運行模式或技術(shù)方案，以獲取最好的經(jīng)濟效果。三、房地產(chǎn)置業(yè)投資房地產(chǎn)置業(yè)投資，包括房地產(chǎn)購置投資和流動資金投入兩部分。四、房地產(chǎn)置業(yè)投資的現(xiàn)金流量(一)現(xiàn)金流分析中的常用術(shù)語1潛在毛租金收入：等于物業(yè)內(nèi)全部可出租面積與最可能的租金水平的乘積。2空置和收租損失

27、3其他收入物業(yè)中設(shè)置的自動售貨機、投幣電話等獲得的收人稱為其他收入。這部分收入是租金以外的收入，又稱計劃外收入。此外，一般將通過專業(yè)代理機構(gòu)或法律程序催繳拖欠租金所獲得的收入亦列入其他收入項目上。4有效毛收入潛在毛租金收入一空置和收租損失十其他收入。5運營費用6凈運營收益有效毛收入-運營費用。凈運營收益的最大化是業(yè)主最關(guān)心的問題。7抵押貸款還本付息：物業(yè)抵押貸款還本付息，還要從凈運營收益中扣除。業(yè)主非常關(guān)心的問題是，物業(yè)所產(chǎn)生的凈運營收益是否能夠支付抵押貸款的本息，同時滿足其投資回報的目標。8準備金9稅金：經(jīng)營稅金及附加、城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、企業(yè)所得稅。分別為營業(yè)稅稅額的7和3。10經(jīng)營現(xiàn)

28、金流： 稅前現(xiàn)金流凈運營收益-抵押貸款還本付息 稅后現(xiàn)金流稅前現(xiàn)金流-準備金-所得稅(二)收益性物業(yè)的現(xiàn)金流 物業(yè)管理企業(yè)所涉及的財務(wù)管理一般到產(chǎn)生凈運營收益為止。房地產(chǎn)投資分析工作，通常要分析項目投資稅前和稅后的投資經(jīng)濟效果。第二節(jié) 現(xiàn)值與現(xiàn)值計算一、資金的時間價值（掌握）在不同的時間付出或得到同樣數(shù)額的資金在價值上是不等的。也就是說，資金的價值會隨時間發(fā)生變化。對于資金的時間價值，可以從兩個方面理解：1隨著時間的推移，資金的價值會增加。這種現(xiàn)象叫資金增值。從投資者的角度來看，資金的增值特性使其具有時間價值。2資金一旦用于投資，就不能用于即期消費。從消費者的角度來看，資金的時間價值體現(xiàn)為放棄

29、即期消費的損失所應(yīng)得到的補償。資金時間價值的大小，取決于多方面的因素，主要有：投資利潤率；通貨膨脹率；風險因素。利率是資金時間價值的一種標志。二、利息與利率利息：是指占用資金所付出的代價或放棄資金使用權(quán)所得到的補償。利率（i）是指單位時間內(nèi)（一個計息周期）所得到的利息額（I）與借貸金額（本金P）之比。利息的計算有單利計息和復(fù)利計息兩種。我國房地產(chǎn)開發(fā)貸款和住房抵押貸款都是按復(fù)利計息的。四、名義利率與實際利率名義利率與實際利率的概念 當利率標明的時間單位與計息周期不一致時，就出現(xiàn)了名義利率和實際利率的區(qū)別。名義利率r是指一年內(nèi)多次復(fù)利時給出的年利率，它等于每期利率與年內(nèi)復(fù)利次數(shù)的乘積。實際利率i

30、是指一年內(nèi)多次復(fù)利時，每年末終值比年初的增長率。i（1+r/m）m-11實際利率比名義利率更能反映資金的時間價值；2名義利率越大，計息周期越短，實際利率與名義利率的差異就越大；3當每年計息周期數(shù)m1時，名義利率與實際利率相等；4當每年計息周期數(shù)m>1時，實際利率大于名義利率；5當每年計息周期數(shù)m時，名義利率r與實際利率i的關(guān)系為ier-1。例如某筆住房抵押貸款按月還本付息，其月利率為o5，通常稱為“年利率6，每月計息一次”。這里的年利率6稱為“名義利率”。當按單利計算利息時，名義利率和實際利率是一致的；但當按復(fù)利計息時，上述“年利率6，每月計息一次”的實際利率則不等于名義利率(6)。五、

31、復(fù)利計算公式與系數(shù)(一)常用符號在復(fù)利計算和考慮資金時間因素的計算中，常用的符號包括P、F、A、G、S、n和i等，各符號的具體含義是：P現(xiàn)值；F終值(未來值)；A連續(xù)出現(xiàn)在各計息周期期末的等額支付金額，簡稱年值；G每一時間間隔收入或支出的等差變化值；S每一時間間隔收入或支出的等比變化值；n計息周期數(shù)；i每個計息周期的利率、也可以是折現(xiàn)率。在復(fù)利計算和考慮資金時間因素的計算中，通常都要使用i和n，以及P、F和A中的兩項。比較不同投資方案的經(jīng)濟效果時，常常換算成P值或A值，也可換算成F值來進行比較。終值F為：F=P(1+i)n，2、等額序列支付的現(xiàn)值系數(shù)和資金回收系數(shù)是指未來在每一個計息周期期末都

32、有一個等額支付金額A，經(jīng)過n計息周期。求其現(xiàn)值（終值），可以這樣確定：把每一個A看作是一次支付中的F，用一次支付復(fù)利公式求其現(xiàn)值，然后相加，可得到所求的現(xiàn)值。P= 1-（等額還本付息支付） 公式可以相互推導(dǎo)，在已知P、F、A其中任意兩個，可求剩余一個。例題2：投資者以4000元/的價格購買了一套建筑面積為1000的寫字樓單元，銀行為其提供了15年的商業(yè)用房抵押貸款，抵押貸款價值比率為60，該貸款的年利率為9，按月等額還本付息。假設(shè)該寫字樓物業(yè)每年升值2，投資者在第6年年初將該物業(yè)轉(zhuǎn)售，則其在轉(zhuǎn)售收入中需要償還的貸款本金是多少？投資者剩余的物業(yè)權(quán)益價值是多少？解：初始購買原值：4000*1000

33、400萬元貸款金額為：4000*1000*60240萬元投資者每月還本付息額：A= Pi(1+)=2.2342萬元（計息周期為15*12180、此i為周期利率=9%/120.75）第六年初該物業(yè)的價值：400*（1+2）5441.63萬元第六年初尚未償還是抵押貸款的本金余額：P1-192.16萬元（是還剩余期數(shù)的未償還的本金）（此現(xiàn)值，即為本金，為180個計息周期減去已經(jīng)計息的60個周期，剩下的本金余額）轉(zhuǎn)售物業(yè)時投資者擁有的權(quán)益價值：441.63-192.16249.47萬元85、等比序列的現(xiàn)值系數(shù)和年費用系數(shù)等比序列是一種等比例增加或減少的現(xiàn)金流量序列。如果等比例系數(shù)為s表示收入或支出每年

34、變化的百分率，第一年的現(xiàn)金收入或支出的流量A1已知，則第n年年初收入或支出的流量為A1（1+s）n-1.其公式為當i不等于s時， P= ；當is時 P=nA/(1+i),第三節(jié):設(shè)備更新中的經(jīng)濟分析(掌握)一、設(shè)備更新的原因與特點(一)設(shè)備更新的原因設(shè)備更新源于設(shè)備磨損。磨損分為有形磨損和無形磨損。1設(shè)備有形磨損設(shè)備有形磨損，是設(shè)備在使用(或閑置)過程中發(fā)生的實體性磨損。設(shè)備有形磨損分為第一類有形磨損和第二類有形磨損。第一類有形磨損，是指設(shè)備在運轉(zhuǎn)過程中，在外力作用下產(chǎn)生的實體磨損、變形和損壞。該類磨損使設(shè)備精度降低、勞動生產(chǎn)率下降。第二類有形磨損，是指設(shè)備因自然力產(chǎn)生的磨損。閑置或封存的設(shè)備

35、也會產(chǎn)生有形磨損，包括金屬件生銹、腐蝕、橡膠件老化等。2設(shè)備無形磨損，是由于社會經(jīng)濟環(huán)境變化造成的設(shè)備貶值。設(shè)備無形磨損也可以分為第一類無形磨損和第二類無形磨損。第一類無形磨損，是指生產(chǎn)制造工藝的改進，勞動生產(chǎn)率地提高，設(shè)備生產(chǎn)成本降低導(dǎo)致設(shè)備市場價格降低，從而引發(fā)的原來購買的設(shè)備貶值。第二類無形磨損，是由于技術(shù)進步因素的影響，社會上出現(xiàn)了結(jié)構(gòu)更先進、技術(shù)更完善、生產(chǎn)效率更高、運行費用更低的新型設(shè)備，從而使原有設(shè)備在術(shù)上顯得陳舊、落后造成的。由于政府節(jié)能、環(huán)保等政策的調(diào)整，通過稅費政策，鼓勵新興節(jié)能環(huán)保設(shè)備的使用，限制原來能耗高、污染環(huán)境的設(shè)備使用，也會導(dǎo)致設(shè)備的第二類無形磨損。設(shè)備磨損的補償

36、方式有兩種，即局部補償和完全補償。設(shè)備有形磨損的局部補償是修理，設(shè)備無形磨損的局部補償是現(xiàn)代化技術(shù)改造。有形磨損和無形磨損的完全補償是更換，即淘汰舊設(shè)備，更換新設(shè)備。 設(shè)備更新的特點分析：1設(shè)備更新的核心工作，是確定設(shè)備的經(jīng)濟壽命、2設(shè)備更新分析只考慮未來發(fā)生的現(xiàn)金流量、3只比較設(shè)備的費用、4設(shè)備更新分析以費用年值法為主。設(shè)備的壽命包括自然壽命、技術(shù)壽命和經(jīng)濟壽命。自然壽命主要取決于設(shè)備有形磨損的速度。技術(shù)壽命其時間長短主要取決于無形磨損的速度。經(jīng)濟壽命是在數(shù)值上等于使投入使用的設(shè)備等額年總成本(包括初始購置費用和使用過程中的年運營費用)最低或等額年凈收益最高的期限，經(jīng)濟壽命是有形磨損和無形磨

37、損共同決定的。沉沒成本等于舊設(shè)備賬面價值(原值減折舊累計)減去其當前市場價值(殘值)后的差值。二、設(shè)備經(jīng)濟壽命的確定：經(jīng)濟壽命是在數(shù)值上等于使投入使用的設(shè)備等額年總成本(包括初始購置費用和使用過程中的年運營費用)最低或等額年凈收益最高的期限。第四節(jié)：房地產(chǎn)投資財務(wù)評價指標一、投資回收與投資回報（熟悉）房地產(chǎn)投資的收益或總回報，包括投資回收和投資回報兩部分。房地產(chǎn)投資經(jīng)濟效果的表現(xiàn)形式是獲得利潤，股息、利息投資回收是指投資者對其所投入資本的回收，通常是用提取折舊的方式獲得。投資回報是指投資者所投入的資本在經(jīng)營過程中所獲得的報酬。常常表現(xiàn)為投資者所獲得的或期望獲得的收益率或利息率。對房地產(chǎn)開發(fā)投資

38、來說，投資回收主要是指開發(fā)商所投入的總開發(fā)成本的回收，而其投資回報則主要表現(xiàn)為開發(fā)商利潤。二、財務(wù)評價指標體系房地產(chǎn)投資分析的目的，是考察房地產(chǎn)投資項目的盈利能力和清償能力。盈利能力指標，是用來考察項目盈利能力水平的指標，包括靜態(tài)指標和動態(tài)指標兩類。靜態(tài)指標是不考慮資金時間價值因素影響，通常在概略評價時采用；動態(tài)指標是考慮了資金時間價值因素的影響，適用于詳細可行性研究階段的經(jīng)濟評價和計算期較長的投資項目。清償能力指標，是指考察項目計算期內(nèi)償債能力的指標。除了投資者重視項目的償債能力外，為項目提供融資的金融機構(gòu)，更加重視項目償債能力的評價結(jié)果。三、盈利指標計算方法（熟悉）動態(tài)指標：財務(wù)凈現(xiàn)值、財

39、務(wù)內(nèi)部收益率、動態(tài)投資回收期財務(wù)凈現(xiàn)值(NPV)，是指項目按行業(yè)的基準收益率或設(shè)定的目標收益率ic將項目計算期內(nèi)各年的凈現(xiàn)金流量折算到開發(fā)活動起始點的現(xiàn)值之和。基準收益率是導(dǎo)致投資行為發(fā)生所要求的最低投資回報率，稱為最低要求收益率(MARR)。決定基準收益率大小的因素主要是資金成本和項目風險。如果NPV大于等于0，說明該項目的獲利能力達到或超過了基準收益率的要求，因而在財務(wù)上是可以接受的。如果NPV小于0，則項目不可接受。2財務(wù)內(nèi)部收益率財務(wù)內(nèi)部收益率(IRR)，是指項目在整個計算期內(nèi)，各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計等于零時的折現(xiàn)率，是評估項目盈利性的基本指標。財務(wù)內(nèi)部收益率的經(jīng)濟含義是：在項目壽命期

40、內(nèi)項目內(nèi)部未收回投資每年的凈收益率。到項目壽命期終了時，所有投資可以被完全收回。財務(wù)內(nèi)部收益率可以通過內(nèi)插法求得。內(nèi)部收益率表明了項目投資所能支付的最高貸款利率。如果貸款利率高于內(nèi)部收益率，項目投資就會面臨虧損。當i值小于IRR時，對于所有的i值，NPV都是正值；當i值大于IRR時，對于所有的i值，NPV都是負值。 3動態(tài)投資回收期動態(tài)投資回收期(Pb)，項目以凈收益抵償全部投資所需的時間。動態(tài)投資回收期自投資起始點算起，累計凈現(xiàn)值等于零或出現(xiàn)正值的年份即為投資回收終止年份。動態(tài)投資回收期指標一般用于評價開發(fā)完結(jié)后用來出租經(jīng)營或自營的房地產(chǎn)開發(fā)項目，也可用來評價置業(yè)投資項目房地產(chǎn)置業(yè)投資項目和

41、房地產(chǎn)開發(fā)之后進行出租經(jīng)營或自營的項目，需要計算借款償還期。(二)靜態(tài)指標包括：靜態(tài)投資回收期、現(xiàn)金回報率、投資回報率1靜態(tài)投資回收期，是指當不考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時，項目以凈收益抵償全部投資所需的時間。2現(xiàn)金回報率是指房地產(chǎn)置業(yè)投資過程中，每年所獲得的現(xiàn)金報酬與投資者初始投入的權(quán)益資本的比率。其中，稅前現(xiàn)金回報率等于凈運營收益扣除還本付息后的凈現(xiàn)金流量除以投資者的初始現(xiàn)金投資；稅后現(xiàn)金回報率等于稅后凈現(xiàn)金流量除以投資者的初始現(xiàn)金投資。3投資回報率指房地產(chǎn)置業(yè)投資過程中，每年所獲得的凈收益與投資者初始投入的權(quán)益資本的比率。在不考慮物業(yè)增值收益時，投資回報率(稅后現(xiàn)金流量+投資者權(quán)益增加值)初始權(quán)益投

42、資數(shù)額；當考慮物業(yè)增值收益時，投資回報率(稅后現(xiàn)金流量+投資者權(quán)益增加值+物業(yè)增值收益)初始權(quán)益投資數(shù)額。（見前例題）四、清償能力指標計算方法（了解）包括：借款償還期、償債備付率、資產(chǎn)負債率房地產(chǎn)投資項目的清償能力，主要是考察計算期內(nèi)項目各年的財務(wù)狀況及償還到期債務(wù)的能力。(一)利息計算方法按年計息時，為簡化計算，假定借款發(fā)生當年均在年中支用，按半年計息，其后年份按全年計息；還款當年按年末償還，按全年計息。還本付息的方式包括以下幾種：1一次還本利息照付：借款期間每期僅支付當期利息而不還本金，最后一期歸還全部本金并支付當期利息；2等額還本利息照付，規(guī)定期限內(nèi)分期歸還等額的本金和相應(yīng)的利息；3等額

43、還本付息，在規(guī)定期限內(nèi)分期等額攤還本金和利息；4一次性償付，借款期末一次償付全部本金和利息；5“氣球法”，借款期內(nèi)任意償還本息，到期末全部還清。(二)借款償還期是指項目開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)使用可用作還款的利潤、折舊、攤銷及其他還款資金償還項目借款本息所需要的時間。當借款償還期滿足貸款機構(gòu)的要求期限時，即認為項目是有清償能力的。房地產(chǎn)開發(fā)項目用于銷售時，不計算借款償還期。 (三)償債備付率，是指項目在借款償還期內(nèi)各年用于還本付息的資金與當期應(yīng)還本付息金額的比率。其計算公式為：可用于還本付息資金，包括折舊和攤銷，利息費用，利潤等。當期應(yīng)還本付息金額包括當期應(yīng)還貸款本金及計入成本的利息。償債備付率表示可用于

44、還本付息的資金償還借款本息的保障倍數(shù)。對于一般房地產(chǎn)投資項目，該指標值應(yīng)該大于12，當指標小于12時，表示當期資金來源不足以償付當期債務(wù)。(四)資產(chǎn)負債率是反映項目各年所面臨的財務(wù)風險程度及償債能力的指標，屬長期償債能力指標，反映債權(quán)人所提供的資金占全部資產(chǎn)的比例，它可以用來衡量客戶在清算時保護債權(quán)人利益的程度。資產(chǎn)負債率高，則企業(yè)的資本金不足，對負債的依賴性強，應(yīng)變能力較差；資產(chǎn)負債率低則企業(yè)的資本金充裕，企業(yè)應(yīng)變能力強。第四章：收益性物業(yè)價值評估第一節(jié)收益性物業(yè)的概念收益性物業(yè)是指能直接產(chǎn)生租賃收益或其他經(jīng)濟收益的物業(yè)，包括住宅(特別是其中的公寓)、寫字樓、旅館、商店、餐館、游樂場、影劇院

45、、停車場、加油站、標準廠房(用于出租的)、倉庫(用于出租的)等。影響收益性物業(yè)價值的因素很多，例如區(qū)位、新舊程度、供求、物業(yè)管理等等收益性物業(yè)價值的高低主要取決于下列3個因素：未來凈收益的大??；獲得凈收益期限的長短；獲得凈收益的可靠性。第二節(jié) 收益性物業(yè)價格的概念和特征（熟悉）一、物業(yè)價格的概念和形成條件物業(yè)價格是和平地獲得他人的物業(yè)所必須付出的代價貨幣額、商品或其他有價物。二、物業(yè)價格的形成條件：物業(yè)要有價格需要具備有用性、稀缺性和有效需求。三、物業(yè)價格的特征（掌握）物業(yè)價格與一般物品的價格，既有共同之處，又有不同的地方。共同之處是：都是價格，用貨幣來表示；都有波動，受供求因素的影響；都是按

46、質(zhì)論價：優(yōu)質(zhì)高價，劣質(zhì)低價。物業(yè)價格主要有下列五個特征：(1)物業(yè)價格受區(qū)位的影響很大。(2)物業(yè)價格實質(zhì)上是物業(yè)權(quán)益的價格。 (3)物業(yè)價格既有交換代價的價格，又有使用代價的租金。 (4)物業(yè)價格形成的時間較長。(5)物業(yè)價格容易受交易者的個別因素的影響。第三節(jié) 收益性物業(yè)價值和價格的種類（熟悉）一、使用價值和交換價值：使用價值是交換價值的前提，沒有使用價值肯定就沒有交換價值。二、投資價值和市場價值（熟悉）某一物業(yè)的投資價值，是指某個特定的投資者(如某個具體的購買者)基于個人的需要或意愿，對該物業(yè)所評估出的價值。而該物業(yè)的市場價值，是指該物業(yè)對于一個典型的投資者(市場上抽象的一般投資者，他代

47、表了市場上大多數(shù)人的觀點)的價值。市場價值是客觀的、非個人的價值，而投資價值是建立在主觀的、個人因素基礎(chǔ)上的價值。在某一時點，市場價值是惟一的，而投資價值會因投資者的不同而不同。同一物業(yè)對于不同的投資者之所以會有不同的投資價值，是因為不同的投資者可能在開發(fā)成本或經(jīng)營費用方面的優(yōu)勢不同，納稅狀況不同，對未來的信心不同，等等。評估投資價值與評估市場價值的方法本質(zhì)上是相同的，所不同的是假設(shè)前提。例如，投資價值與市場價值都可以采用收益法來評估價值是未來凈收益的現(xiàn)值之和，但其中選取參數(shù)的立場不同。拿折現(xiàn)率來說，評估市場價值所采用的折現(xiàn)率，應(yīng)是與該物業(yè)的風險程度相對應(yīng)的社會一般報酬率；而評估投資價值所采用

48、的折現(xiàn)率，應(yīng)是某個特定的投資者所要求的最低報酬率(通常稱為最低期望收益率)。在凈收益方面，評估投資價值時通常要扣除所得稅，而評估市場價值時通常不扣除所得稅。投資者評估的物業(yè)的投資價值大于或等于該物業(yè)的市場價格，是其投資行為(或交易)能夠?qū)崿F(xiàn)的基本條件。當投資價值大于市場價格時，說明值得投資(購買)；反之，說明不值得投資(購買)。市場價格和理論價格相比，市場價格是短期均衡價格，理論價格是長期均衡價格。 價格單位由貨幣和面積兩方面構(gòu)成。五、實際價格和名義價格 實際價格是指在成交日期時一次付清的價格，或者將不是在成交日期時一次付清的價格折現(xiàn)到成交日期時的價格。名義價格是指在成交日期時講明，但不是在成

49、交日期時一次付清的價格。六、現(xiàn)房價格和期房價格 物業(yè)的現(xiàn)貨價格是指以現(xiàn)狀物業(yè)為交易標的的價格。期房價格現(xiàn)房價格預(yù)期從期房達到現(xiàn)房期間現(xiàn)房出租的凈收益的折現(xiàn)值風險補償經(jīng)濟適用房的成本包括：征地和拆遷補償安置費，勘察設(shè)計和前期工程費、建筑安裝工程費、住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施費（含小區(qū)非經(jīng)營性配套公建費）、管理費、貸款利息和稅金七項，利潤控制在3以下。第四節(jié) 影響收益性物業(yè)價格的因素（了解）影響收益性物業(yè)價格的因素包括9個方面：人口因素、居民收入因素、物價因素、利率因素、匯率因素、物業(yè)稅收因素、城市規(guī)劃因素、交通管制因素、心理因素人口因素：主要從人口數(shù)量、人口素質(zhì)和家庭人口規(guī)模三個方面 來說明人口因素對物業(yè)

50、價格的影響。利率因素：物業(yè)價格與利率負相關(guān)，利率上升，物業(yè)價格會下降；利率下降，物業(yè)價格會上升。交通管制因素：交通方便程度直接影響物業(yè)價格心理因素：影響物業(yè)價格的心理因素主要有如下方面：購買或出售心態(tài)；個人欣賞趣味(偏好)；時尚風氣；接近名家住宅心理；講究風水或吉祥號碼，如講究門牌號碼、樓層數(shù)字等。第五節(jié) 收益性物業(yè)估價的基本方法（熟悉）物業(yè)估價是為了特定的目的，對特定的物業(yè)(或物業(yè)權(quán)益)在特定的時點的客觀合理價格或價值進行測算和判定。在物業(yè)估價上產(chǎn)生了三大基本方法，即市場法、成本法、收益法。一、市場法（了解）市場法又稱市場比較法，是將估價對象與在估價時點的近期發(fā)生過交易的類似物業(yè)進行比較，對

51、這些類似物業(yè)的成交價格做適當?shù)奶幚?，以求取估價對象客觀合理價格或價值的方法。市場法適用的對象是具有交易性的物業(yè)，如物業(yè)開發(fā)用地、普通商品住宅、高檔公寓、別墅、寫字樓、商鋪、標準廠房等。市場法適用的條件是在同一供求范圍內(nèi)并在估價時點的近期，存在著較多類似物業(yè)的交易。運用市場法估價一般分為下列4大步驟進行：搜集交易實例；選取可比實例；對可比實例成交價格進行處理；求取比準價格。對可比實例成交價格進行處理分為價格換算、價格修正和價格調(diào)整；在搜集交易實例時應(yīng)盡可能搜集較多的內(nèi)容，一般包括：交易實例物業(yè)的狀況，交易雙方的資料，成交日期；成交價格，包括計價方式和價款；付款方式，交易情況。選取的可比實例應(yīng)符合

52、如下4個基本要求：可比實例物業(yè)應(yīng)是估價對象物業(yè)的類似物業(yè)；可比實例的成交日期應(yīng)與估價時點接近；可比實例的交易類型應(yīng)與估價目的吻合；可比實例的成交價格應(yīng)為正常市場價格或能夠修正為正常市場價格。選取的可比實例數(shù)量從理論上講越多越好，但是，一般選取310個可比實例即可。建立價格可比基礎(chǔ)包括如下5個方面：統(tǒng)一付款方式；統(tǒng)一采用單價； 統(tǒng)一幣種和貨幣單位；統(tǒng)一面積內(nèi)涵；統(tǒng)一面積單位。下列交易因素，成交價格往往會偏離正常市場價格： 1利害關(guān)系人之間的交易。2急于出售或急于購買的交易。 3交易雙方或某一方對市場行情缺乏了解的交易。 4交易雙方或某一方有特別動機或偏好的交易。 5特殊交易方式的交易。如拍賣、招

53、標、哄抬或拋售等。 6交易稅費非正常負擔的交易。7相鄰物業(yè)的合并交易。8受債權(quán)債務(wù)關(guān)系影響的交易。例如，設(shè)立了抵押權(quán)、典權(quán)或有拖欠工程款的物業(yè)交易。交易日期調(diào)整實質(zhì)上是對物業(yè)市場狀況對物業(yè)價格的影響進行調(diào)整，故又可稱之為物業(yè)市場狀況調(diào)整，簡稱市場狀況調(diào)整。調(diào)整的具體方法，可以采用價格指數(shù)或價格變動率，也可以采用時間序列分析。物業(yè)狀況可以分為區(qū)位狀況、權(quán)益狀況和實物狀況，物業(yè)狀況調(diào)整可以分為區(qū)位狀況調(diào)整、權(quán)益狀況調(diào)整和實物狀況調(diào)整。 物業(yè)估價在經(jīng)過交易情況修正、交易日期調(diào)整、物業(yè)狀況調(diào)整之后，就確定了在估價時點時的客觀合理價格或價值。二、成本法（了解）成本法是先分別求取估價對象在估價時點時的重新

54、購建價格和折舊，然后將重新購建價格減去折舊，以求取估價對象客觀合理價格或價值的方法。 成本法最基本的公式為：物業(yè)價格重新購建價格一折舊。 成本法估價對象：只要是新近開發(fā)建設(shè)、可以假設(shè)重新開發(fā)建設(shè)或者計劃開發(fā)建設(shè)的物業(yè)，都可以采用。成本法特別適用于那些既無收益又很少發(fā)生交易的物業(yè)估價，如學(xué)校、圖書館、體育場館、醫(yī)院、行政辦公樓、軍隊營房、公園等公用、公益的物業(yè)，以及化工廠、鋼鐵廠、發(fā)電廠、油田、碼頭、機場等有獨特設(shè)計或只針對個別用戶的特殊需要而開發(fā)建設(shè)的物業(yè)。 運用成本法估價一般分為下列4個步驟進行：搜集有關(guān)物業(yè)開發(fā)建設(shè)的成本、稅費、利潤等資料；測算重新購建價格；測算折舊；求取計算價格。 (二)

55、物業(yè)價格構(gòu)成在這種情況下，物業(yè)價格通常由如下7大項構(gòu)成：土地取得成本；開發(fā)成本；管理費用；投資利息；銷售費用；銷售稅費；開發(fā)利潤。根據(jù)下列3類估價對象而具體化：新開發(fā)的土地；新建的物業(yè)；舊的物業(yè)。新開發(fā)土地價格取得待開發(fā)土地的成本+土地開發(fā)成本+管理費用+投資利息+銷售費用+銷售稅費+開發(fā)利潤新建物業(yè)價格= 土地取得成本+土地開發(fā)成本+建筑物建造成本+管理費用+ 投資利息+ 銷售費用+ 銷售稅費+ 開發(fā)利潤 舊物業(yè)價格物業(yè)的重新購建價格一建筑物的折舊或者舊物業(yè)價格=土地的重新購建價格+建筑物重新購建價格-建筑物的折舊(四)物業(yè)的重新購建價格 重新購建價格的概念還應(yīng)特別注意下列3點：重新購建價格

56、是估價時點時的價格。重新購建價格是客觀的價格。建筑物的重新購建價格是全新狀況下的價格。重置價格通常要比重建價格低。(五)建筑物的折舊估價上的建筑物折舊其數(shù)額為建筑物在估價時點時的市場價值與重新購建價格的差額重置價格是采用新材料、新技術(shù)等，不僅功能更加完善，成本也會降低，因此，重置價格通常要比重建價格低。重建價格是使用原有的材料和技術(shù)，即完全復(fù)制原有物業(yè)的價格。根據(jù)造成建筑物折舊的原因，可將建筑物折舊分為物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟折舊三大類。 建筑物的自然壽命是指建筑物從竣工驗收合格之日起到由于主要結(jié)構(gòu)構(gòu)件和設(shè)備的自然老化或損壞而不能繼續(xù)保證建筑物安全使用時止的時間。建筑物的年齡分為實際年齡和有效年齡。直線法折舊假設(shè)在建筑物的經(jīng)濟壽命期間每年的折舊額相等。三、收益法(一)收益法概述：是以預(yù)期原理為基礎(chǔ)的。收益法又稱收益資本化法、收益還原法，是預(yù)測估價對象的未來收益，然后利用報酬率或資本化率、收益乘數(shù)將其轉(zhuǎn)換為價值，以求取估價對象客觀合理價格或價值的方法。收益法分為直接資本化法和報酬資本化法。直接資本化法是將估價對象未來某一年的某種預(yù)期收益