分析房地產(chǎn)住宅項目精裝修管理

1、    分析房地產(chǎn)住宅項目精裝修管理    金依娜摘要：隨著社會的發(fā)展和進步，人們物質(zhì)生活水平和節(jié)奏不斷加快，導致房地產(chǎn)競爭也越來越激烈。其中，精裝修房以省事、省錢、省時、優(yōu)質(zhì)以及便于管理等獨特的優(yōu)勢，逐漸取代毛胚房被人們所接受。本文主要對精裝房建設過程中，項目管理中出現(xiàn)的難點和問題進行分析，并針對精裝修工程項目管理的議題，對裝修與施工管理看法進行了討論。關(guān)鍵詞：精裝修；設計；質(zhì)量；管理：s611： a引言發(fā)達國家早在20世紀就以精裝修拎包入住的理念滿足消費者的需求。伴隨著社會經(jīng)濟的飛速發(fā)展，人們物質(zhì)生活水平的提高，消費水平也達到了一定的高度?，F(xiàn)今社會壓

2、力大，工作繁忙，消費者為省時省力越來越有這方面需求。售樓市場中較多的樓房一般都已精裝修的模式進行銷售，這種精裝修的樓房不僅可以降低裝修前后鄰里之間的噪音污染，還可以有效的節(jié)約成本減少材料浪費。雖然精裝修房子有一定的優(yōu)勢，但是還存在裝修風格統(tǒng)一、不能適應業(yè)主個體差異、不能滿足業(yè)主個性化需求等缺點。在精裝修住宅的建筑施工過程中，參與精裝修的施工單位較多，管理難度較大，施工周期較短。本文主要根據(jù)個人的實際管理工作經(jīng)驗，對精裝修工程的管理項目進行了一定的深入研究和探討。一、精裝修的設計管理在精裝修住宅建設之前，需要出具相應的建筑圖紙。同時，為了確保裝修建筑的合理施工，以及滿足大眾的需求，還可以根據(jù)建筑

3、圖紙安裝電管敷設，指導裝修售樓處樣板間。在施工圖紙出具完整時，為了避免施工過程中出現(xiàn)與實際不符的現(xiàn)象，還需要進行核心的審查及溝通。在精裝修住宅建筑施工之前，施工圖紙具有重要的作用：首先，由具有設計資質(zhì)的設計公司設計的人員進行精裝修住宅的圖紙設計及總工的審核；然后，由施工單位的工程人員進行嚴格的審查，確保圖紙中不出現(xiàn)有違反規(guī)范的設計風格、不符合圖紙要求的設計、不符合常規(guī)的做法等；再由審價單位審核進行招標前材料的審核，確保材料規(guī)格的常規(guī)性，在不影響效果的情況下，減少特殊材料的定制，遏制不必要的浪費，最后，將不合理的設計通過設計單位和監(jiān)理單位進行改善,再進行技術(shù)交底。二、精裝修建筑的質(zhì)量管理1、在精

4、裝修住宅的施工工程中，需要一定量的精裝修單位。精裝單位在進場時，需要與安裝單位、土建單位進行施工界面的交接，只有這樣才能確保精裝修單位在以后的建筑過程中順利的開展工作和施工，能夠以較快的速度完成施工項目，能夠保障各項指標按時完成。因此，在精裝修單位與安裝、監(jiān)理、土建、精裝和建設單位進行工作交接時，需要制定規(guī)范的交接標準，并且認真仔細的進行現(xiàn)場記錄，最后保留具有簽字和法律效益的記錄，避免出現(xiàn)施工過程中的扯皮現(xiàn)象。交接過程中需要的表格包含有：暖通驗收表格、土建交接驗收表格、電氣精裝交接說明表格以及鋁合金外窗檢查記錄表等。2、在建筑施工過程中，精裝修單位和土建等其他單位需要劃定一定的工作界面，只有劃

5、定好施工界面，才能保證以后的維修和整改項目的管理，對精裝修施工的后期管理有較為積極的作用。在雙方劃定施工界面的過程中，不僅需要確保臥室、廚房、衛(wèi)生間以及客廳等建筑物滿足施工環(huán)節(jié)中的工程界定，還需要對公共區(qū)域的地面、電氣方面的區(qū)域進行一定的施工節(jié)點。同時，還要確保地面土建施工的預留標高以及電氣布管穿線的區(qū)域界定。3、將裝修施工圖紙設計之前，需要由甲方提供合理的材料計劃，為施工組織設計做好審核的準備。然后，土建安裝等單位是施工人員，進行實地的現(xiàn)場勘察，提出可行性較大的施工設計。當設計經(jīng)過監(jiān)理單位的審核生效之后，再對精裝修單位提供的甲供材料，進行審核設計，確保數(shù)量和日期的準確性。4、樣板領(lǐng)路制度不斷

6、推廣和實施。土建、安裝等單位與精裝修單位進行交接后，精裝修單位需要盡快的進行實體樣板間的施工，及時發(fā)現(xiàn)不切實際、不合理的設計失誤，及時變更設計方案，在確定實際可行的施工方案后，進行施工。5、關(guān)鍵部位、隱蔽部位和材料需要進行嚴格的檢查工作。在材料的進場之前，不管是甲方還是乙方提供的材料，都需要進行嚴格的驗收，不合格的材料產(chǎn)品堅決不允許進場使用。同時，在施工過程中還要定時的檢查和巡邏，一旦發(fā)現(xiàn)施工問題，要及時的保留問題存在的證據(jù)，并在最近一次舉行的質(zhì)量檢測會議上，進行詳細的報告，確保施工單位能夠及時的解決問題。只有在施工過程前、中、后 進行全面的安全監(jiān)控，才能確保建筑工程的施工質(zhì)量。6、房屋建筑的

7、功能性檢測。精裝修單位的陽臺及衛(wèi)生間的滲水問題，地暖的裝修和交接問題，都需要嚴格的遵循標準施工方案進行。同時，為了確保衛(wèi)生間通水及滲水的合理性，在交房前需要在甲方和監(jiān)理方共同見證的條件下完成。三、施工建筑的進度管理在精裝修工程的建筑施工過程中，施工進度是影響項目情況的重要因素。首先，對任何項目進行可行性進度的計劃和安排，確保各個時間節(jié)點的工程進度。然后，定期的巡查和舉行工程匯報會議，隨時掌握工程的施工進度，以及每個節(jié)點時工程的完成情況。如果項目在施工過程中，出現(xiàn)一定的計劃偏差和工程進度滯后現(xiàn)象，則需要采取一定的改善措施，進行及時的糾正和改正。施工工期的倒排法，是指將和工程存在聯(lián)系的負責下道工序

8、的施工單位召集一起，進行專題會議，形成規(guī)范的書面會議，制定相關(guān)的工程實踐和獎懲措施，經(jīng)雙方確認后簽字以備查閱。四、文明安全的現(xiàn)場施工管理在現(xiàn)場施工環(huán)節(jié)，首先，需要制定文明安全的施工管理制度，確保能夠傳達到每個施工單位的施工人員手中，并且在施工中嚴格執(zhí)行管理制度。在施工過程中，如果被巡查人員發(fā)現(xiàn)有違反文明安全的施工管理制度時，需要進行警告批評。如果再次發(fā)現(xiàn)此類現(xiàn)象，需對工程單位進行經(jīng)濟處罰，處罰形式一般在工程進度款結(jié)算時體現(xiàn)出來，同時，要求其進行規(guī)范性整改。另外，結(jié)合施工項目的工程進度，施工質(zhì)量的好壞進行排名，在例會上進行說明和展板上張貼公示，調(diào)動和督促員工的積極性，以及安全文明施工制度的主動性

9、。五、施工成本的管理1、在建筑施工環(huán)節(jié)，招投標工作有重要意義。為了做好規(guī)范性的招投標，需要對項目中的工程量清單進行全面的了解，避免合同簽訂之后大量聯(lián)系單簽證的出現(xiàn)，超過合同總價。2、施工合同的管理中，施工現(xiàn)場總產(chǎn)值和簽證的審查工作，需要有監(jiān)理在場的情況下，進行當場簽證，避免施工糾紛的發(fā)生。為了控制成本，對材料的選用嚴格按照規(guī)范模數(shù)套用的規(guī)格采購，對產(chǎn)值的審核一般采取抓大放小盡可能準確的政策，只有這樣才能保證資金成本偏差較小。六、施工組織的相互協(xié)調(diào)在項目施工化解中，施工組織需要進行相互的協(xié)調(diào)，合理性的組織協(xié)調(diào)對項目的工程質(zhì)量具有非常重要的影響，工程的施工進度也是協(xié)調(diào)的重要方面。在建筑施工中，施工

10、建設單位需要與設計單位、監(jiān)理單位、土建單位、材料設計供應單位、精裝修施工單位以及相關(guān)政府部門進行一定的組織協(xié)調(diào)，并在每次的工程例會上進行統(tǒng)一協(xié)調(diào)。只有將每個部門進行合理的安排，才能有效的節(jié)約資源、節(jié)約空間，才能保障各個單位和專業(yè)的有效配合，使整個裝修建設工程成為一個有機的整體。七、工程驗收1、對工程的驗收，不僅需要積極配合單一的項目單位進行驗收備案，還需要對整體項目工程的驗收進行備案工作。包含有工程初驗、竣工驗收、驗收備案等步驟。2、在工程完全竣工之后，需要盡快的組織相關(guān)人員，對工程進行驗收。對確認的會議記錄、施工方案以及施工圖紙等進行驗收簽字，并對參加工程項目的內(nèi)部人員以及施工單位人員、監(jiān)理

11、人員等全部員工統(tǒng)一分組進行獎懲。同時，對施工中出現(xiàn)的問題，進行及時整改，確保整體工程項目的完善性。八、房屋的交付環(huán)節(jié)工程質(zhì)量是保障房屋安全的關(guān)鍵因素，也是房屋順利交付的根本保證。在工程驗收報告完成后，可以對房屋進行交付工作。首先，召開員工會議，針對各種物業(yè)部門進行交房動員會，確保每個參會人員都能掌握交房流程和路線，統(tǒng)一員工解決相關(guān)問題的口徑；物業(yè)公司從工程項目部接收房屋，并進行驗收，確保房屋內(nèi)各項設備的齊全性；驗房工程師需要嚴格遵循實事求是原則，真實地展現(xiàn)精裝修房屋的各個部位；第三方維修人員針對不同的客戶問題及時協(xié)商解決,維修費用分別由相關(guān)單位進行承擔。九、結(jié)束語在競爭激烈的未來社會，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展會越來越快。隨著人類生活質(zhì)量水平的提高，精裝修住宅的工程要求也逐漸增高，導致樓盤的精裝修品質(zhì)需求也越來越大。在房地產(chǎn)開發(fā)的過程中，規(guī)范性的管理，會使得精裝修房子具有較好的銷售前景。為了確保精裝修工程的發(fā)展和進步，在精裝修建筑的施工過程中，需要嚴格遵循施工方案，合理的安排施工進度，汲取施