高密鳳臨水岸項(xiàng)目全程策劃報(bào)告

1、高密鳳臨水岸工程全程籌劃報(bào)告目  錄第一局部： 定位分析報(bào)告第二局部： 工程地塊swot分析報(bào)告第三局部:  消費(fèi)者市場(chǎng)分析報(bào)告第四局部:  房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告第五局部： 工程規(guī)劃營(yíng)銷(xiāo)建議第六局部： 工程新樓盤(pán)命名的建議第七局部： 物業(yè)管理的建議報(bào)告第八局部： 提升產(chǎn)品價(jià)值的其它建議第九局部：營(yíng)銷(xiāo)體系的建立附件：1、?高密市根本情況?2、?論頂層閣樓的營(yíng)銷(xiāo)籌劃?第一局部:定位報(bào)告1、高密的住宅市場(chǎng)不同檔次工程的競(jìng)爭(zhēng)定位以及尚未飽和的空間由于歷史的原因高密房地產(chǎn)市場(chǎng)2002年正

2、式啟動(dòng)，目前所有在建工程仍以低檔商品房開(kāi)發(fā)為主，中檔房為輔，沒(méi)有高檔社區(qū)。各項(xiàng)產(chǎn)業(yè)政策還很不完善，高密市的房地產(chǎn)業(yè)還沒(méi)有培育成拉動(dòng)高密經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)的支柱型產(chǎn)業(yè)；地方房地產(chǎn)政策還干擾和制約者當(dāng)?shù)厣唐返拈_(kāi)發(fā)，這從雖然全國(guó)取消福利制度，高密仍然允許局部單位集資建房，允許城市村莊以招商引資的名字進(jìn)行遍地開(kāi)花般的進(jìn)行舊村改造，2003年全年開(kāi)發(fā)了40萬(wàn)平方米，消化了30多萬(wàn)平方米，今年政府審批突然放量，預(yù)計(jì)2004年的開(kāi)發(fā)面積在70多萬(wàn)平方米；由此我們不難看出高密房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)的混亂?？傮w而言高密房地產(chǎn)市場(chǎng)處于剛剛豈不階段，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的政策環(huán)境在逐步標(biāo)準(zhǔn)，政府目前還沒(méi)喲一個(gè)完善的扶持和開(kāi)展房地產(chǎn)行業(yè)的方

3、案，因此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 市場(chǎng)存在較大的上升開(kāi)發(fā)利潤(rùn)空間的同時(shí)業(yè)包含者較大的開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。這從高密的宏觀經(jīng)濟(jì)等方面也可以驗(yàn)證這個(gè)道理?？傮w來(lái)說(shuō)高密是的經(jīng)濟(jì)根底在濰坊地區(qū)較高，企業(yè)景氣指數(shù)較好，但是當(dāng)前經(jīng)濟(jì)和社會(huì)開(kāi)展中仍然存在一些不容無(wú)視的矛盾和問(wèn)題，突出表現(xiàn)在：經(jīng)濟(jì)性結(jié)構(gòu)矛盾突出，第三產(chǎn)業(yè)所占比例不高，人均可支配收入較低，在崗職工人均年收入才8848元，社會(huì)需求缺乏；但是好的一面我們也要肯定，最近這幾年高密的經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)了快速的增長(zhǎng)，人民生活質(zhì)量有了較大的提高，局部消費(fèi)者開(kāi)始追求舒適的生活模式，且對(duì)未來(lái)的市區(qū)經(jīng)濟(jì)的開(kāi)展信心十足，隨著新的一輪土地開(kāi)發(fā)熱潮的進(jìn)行，高密市的房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)格局將在盡一兩年年發(fā)生巨大的變

4、化。具體宏觀統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)見(jiàn)?2004年高密統(tǒng)計(jì)年鑒?綜合上述情況，由于我工程是外來(lái)公司，運(yùn)營(yíng)本錢(qián)明顯高于本地開(kāi)發(fā)商，毫無(wú)品牌美譽(yù)度和消費(fèi)認(rèn)可度；如開(kāi)發(fā)低檔商品房可以說(shuō)毫無(wú)市場(chǎng)，此計(jì)為開(kāi)發(fā)下策；如開(kāi)發(fā)中檔商品房那么有浪費(fèi)了較多的資源包括政府東遷帶來(lái)的升值效應(yīng)，膠河優(yōu)美的原生態(tài)風(fēng)景，且我們的開(kāi)發(fā)面積太大本地人群很難在短期消化，此計(jì)為開(kāi)發(fā)中策；只有開(kāi)發(fā)高檔房，建立品牌社區(qū)引導(dǎo)休閑，舒心的生活模式建立市場(chǎng)差異化，才可能形成便于開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，擴(kuò)大潛在客戶(hù)群存在的區(qū)域，用高品質(zhì)的物業(yè)帶來(lái)的高附加值，用低開(kāi)高走營(yíng)銷(xiāo)推廣策略逐步提高盈利點(diǎn)，降低開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，此計(jì)才是開(kāi)發(fā)上策。2、我工程最正確的開(kāi)發(fā)定位工程最正確

5、的開(kāi)發(fā)定位“高密首席原生態(tài)健康教育社區(qū) 根據(jù)工程所在的區(qū)域的地理位置和我們現(xiàn)在的規(guī)劃思路，發(fā)現(xiàn)工程具有以下幾大賣(mài)點(diǎn)：工程毗鄰新市政府，有著巨大的政治，金融，科技優(yōu)勢(shì)，未來(lái)升值潛力巨大是新城市生活中心；沿河居住自然生態(tài)保存完整，景觀豐富，適合休閑和養(yǎng)老；周邊沒(méi)有污染源，空氣清新，具有開(kāi)展健康住宅的條件；工程周邊規(guī)劃了小學(xué)和幼兒園，為了教育有保證，如果能夠引進(jìn)名牌學(xué)校或者引進(jìn)特色教育更可以滿(mǎn)足家長(zhǎng)望子成龍的心情；工程要建成一個(gè)高檔小區(qū)，居住在這里是一種身份和地位的象征；綜合上述情況工程的最終開(kāi)發(fā)主題是：“高密首席原生態(tài)健康教育社區(qū) 。在營(yíng)銷(xiāo)籌劃推廣上，我們將主推河居文化，因?yàn)槿?/p>

6、類(lèi)的開(kāi)展史就是河居的歷史。所謂：“仁者樂(lè)山，智者樂(lè)水。得水而靜，得水而暢，水因其善變的靈性創(chuàng)造著寂靜與平和。通過(guò)引入西方住房的高節(jié)奏和明快舒適的居家理念又溶入東方人尤其是濰坊人的寬容大度的居住情結(jié)，翻開(kāi)河居時(shí)代的門(mén)，倡導(dǎo)“河居文化。但如果僅僅把河居理解為在河邊居住未免過(guò)于狹隘，應(yīng)該上升到一種文化高度來(lái)看待，它是休閑/健康/旅游/觀光等方面的現(xiàn)代綜合體。打河居文化牌有別于高密市場(chǎng)上的老城區(qū)牌，也不同于青島等沿海建筑的觀海牌，容易樹(shù)立市場(chǎng)形象，便于尋找差異化消費(fèi)的置業(yè)者認(rèn)同并購(gòu)置我們的工程多種物業(yè)。3、工程初步市場(chǎng)定位    國(guó)際化景觀生態(tài)文化社區(qū)，最具購(gòu)置

7、價(jià)值的新市中心水景豪宅所謂“國(guó)際化借此提升高密居住社區(qū)的檔次品質(zhì)，同時(shí)，本工程以一種開(kāi)發(fā)式的態(tài)度，以市場(chǎng)為根底，大膽吸收國(guó)際化產(chǎn)品理念、品牌理念、文化理念打造居國(guó)際化水準(zhǔn)的生活住宅。所謂“景觀生態(tài)絕佳生活福地，超大生態(tài)社區(qū)-倡導(dǎo)自然與人文的和諧共融，以極富特色的建筑規(guī)劃、優(yōu)美舒適的環(huán)境和超凡脫俗的人文氣質(zhì)，營(yíng)造臨水而居的高尚生活社區(qū)，創(chuàng)造純粹純粹的生態(tài)社區(qū)生活。所謂“文化社區(qū)汲取高密濃郁的歷史文化底蘊(yùn)，挖掘歷史名人的典故，展現(xiàn)歷史，弘揚(yáng)高密文化，提升其國(guó)際化影響力。所謂“最具購(gòu)置價(jià)值這是本工程對(duì)消費(fèi)者的承諾，將為買(mǎi)家打造低價(jià)格、高價(jià)值、高附加值的真正物美價(jià)廉的產(chǎn)品，為買(mǎi)家構(gòu)筑超值的生活環(huán)境、享

8、受高品質(zhì)的生活。所謂“新市中心水景豪宅以產(chǎn)品取信于人，以熱情效勞于人，以國(guó)際化的水準(zhǔn)打造理想中的生活社區(qū)。力爭(zhēng)打造濰坊首席水景住宅。我國(guó)的水景住宅開(kāi)發(fā)，從設(shè)計(jì)角度來(lái)看，有三個(gè)方面的趨勢(shì)：在自然水景的開(kāi)發(fā)上，臨湖的設(shè)計(jì)特別重視水景空間的開(kāi)發(fā)；另外，開(kāi)發(fā)商對(duì)水景的開(kāi)發(fā)已經(jīng)從“觀景向“用景轉(zhuǎn)變，給居住者的日常休閑帶來(lái)很多便利，強(qiáng)調(diào)居住者與水環(huán)境的融合和參與性；第三個(gè)方面是與國(guó)際接軌的趨勢(shì)，就是從“人造水景向“親自然水景轉(zhuǎn)變。在親水設(shè)施上，現(xiàn)在的設(shè)計(jì)在朝著多元化的趨勢(shì)開(kāi)展。對(duì)于水環(huán)境的開(kāi)發(fā)，強(qiáng)調(diào)戶(hù)戶(hù)見(jiàn)水，并開(kāi)掘高密的文化傳統(tǒng)特色，將文化和景觀融為一體；配套上，強(qiáng)調(diào)商業(yè)和娛樂(lè)多元化結(jié)合。依托膠河，突出水

9、景的同時(shí)，也為城市景觀生態(tài)建設(shè)做出了一定的奉獻(xiàn)，成為城市的地標(biāo)性建筑4、工程形象定位工程形象定位為純粹純粹的生態(tài)社區(qū)，以健康、活力、清爽、現(xiàn)代、耳目一新的形象作為主導(dǎo)。并通過(guò)規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑單體設(shè)計(jì)、園林景觀設(shè)計(jì)等要素充分表達(dá)出來(lái)。5、工程消費(fèi)者定位  客戶(hù)群定位中上收入消費(fèi)階層，二次置業(yè)者。本工程的潛在消費(fèi)群體定位方位應(yīng)該是立足本地，輻射青島、濰坊。高密市黨政機(jī)關(guān)、事業(yè)單位，私營(yíng)企業(yè)中高層管理人員以及個(gè)體工商企業(yè)主是我們的主要目標(biāo)市場(chǎng)。具體分析見(jiàn)“消費(fèi)者市場(chǎng)分析第二局部： 工程地塊swot分析報(bào)告根據(jù)我地塊的現(xiàn)狀河設(shè)計(jì)院提供的設(shè)計(jì)圖稿，可以把建設(shè)用地大致分成五個(gè)區(qū)

10、域，現(xiàn)把整個(gè)地塊的swot分析如下。1、整個(gè)地塊的swot分析 時(shí)機(jī) 高密房地產(chǎn)市場(chǎng)缺少綜合品質(zhì)較高的高端物業(yè)工程，開(kāi)發(fā)空間較大；周邊還沒(méi)有成型的大規(guī)模社區(qū)，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手較少；當(dāng)?shù)鼐用裼羞h(yuǎn)離污染嚴(yán)重老城區(qū)的置業(yè)心理；高密物業(yè)管理混亂，可以引進(jìn)品牌物業(yè)，形成絕佳口碑效應(yīng)；當(dāng)?shù)鼐用竦闹脴I(yè)意識(shí)還是停留在產(chǎn)品主義時(shí)代，我工程可以從社區(qū)內(nèi)外景觀和智能化等方面提升小區(qū)品質(zhì)，做成品牌社區(qū)。當(dāng)?shù)氐膽?hù)型設(shè)計(jì)不到位，室內(nèi)空間布局不合理，使用空間浪費(fèi)嚴(yán)重；靠近新市政府和體育場(chǎng)，業(yè)主有較多的活動(dòng)空間；威脅 市政府對(duì)面的工程開(kāi)發(fā)定位是高品質(zhì)物業(yè)，一段時(shí)間以?xún)?nèi)他將與我工程將共同爭(zhēng)奪有限的高端客戶(hù)置業(yè)群體；

11、政府將在不久的將來(lái)把新市政府周邊用地繼續(xù)拍賣(mài)，競(jìng)爭(zhēng)形式會(huì)越來(lái)越嚴(yán)峻；當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)不夠標(biāo)準(zhǔn)，違規(guī)操作很多； 政府沒(méi)有一個(gè)統(tǒng)一的規(guī)劃整個(gè)城市到處搞開(kāi)發(fā)；政府允許單位聯(lián)建房，因此不利于商品房的銷(xiāo)售。預(yù)計(jì)高密房地產(chǎn)的快速啟動(dòng)，會(huì)有越來(lái)越多的外地規(guī)模開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)入本地開(kāi)發(fā)，競(jìng)爭(zhēng)形式非常嚴(yán)峻優(yōu)勢(shì)  市政府要東遷，工程周邊將來(lái)會(huì)形成新的行政、教育、金融辦公中心，升值潛力巨大地勢(shì)相對(duì)平坦，雖然工程南高北低，但是高差僅為2米；工程南臨風(fēng)景優(yōu)美的膠河風(fēng)景帶，空氣清新；公司開(kāi)挖了人工湖，在高密地區(qū)這是獨(dú)一無(wú)二的景觀資源；公司的員工水平明顯高于本地諸多開(kāi)發(fā)公司；工程要進(jìn)行多項(xiàng)創(chuàng)新，

12、可以形成物業(yè)差異優(yōu)勢(shì)。劣勢(shì) 當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)市場(chǎng)剛剛啟動(dòng)，本地消費(fèi)者素質(zhì)又較低，舊的消費(fèi)習(xí)慣短期內(nèi)很難消除，他們對(duì)新的置業(yè)理念有一定的排斥心理，引導(dǎo)有風(fēng)險(xiǎn)；政府什么時(shí)間東遷不定，對(duì)我工程的營(yíng)銷(xiāo)推廣影響很大；吸引外地置業(yè)者的只有別墅物業(yè)，因此價(jià)格是個(gè)門(mén)檻如果工程不在多個(gè)方面創(chuàng)新，將很難吸引眾多的消費(fèi)者，但是這樣也間接的加大了開(kāi)發(fā)本錢(qián)；只有局部當(dāng)?shù)厝苏J(rèn)可我下工程所在地，推廣難度很大，需要長(zhǎng)期引導(dǎo)，倘假設(shè)不能夠借政府東遷之勢(shì)，公司將投入巨額宣傳資金；地塊東西長(zhǎng)600多米，東西寬為500多米，交通路線(xiàn)長(zhǎng)；本地的房產(chǎn)按揭政策過(guò)于死板，當(dāng)?shù)厝艘淮涡愿犊畲蠊P資金難度很大。2、工程各個(gè)區(qū)域價(jià)值的綜合分析2.

13、1、臨湖濱河區(qū)域就整個(gè)地塊而言，臨湖區(qū)域是景觀資源最正確的位置，為了最大化的利用這種資源，顯然把這里做成別墅區(qū)是最適宜不過(guò)了；原因在于縱觀世界各地所謂的“豪宅，就是要講究物業(yè)對(duì)稀缺性資源獨(dú)占性，產(chǎn)品的創(chuàng)新和配置的上下倒是次要的。此處不僅有開(kāi)挖的蝴蝶湖還有濱河綠化帶，青島設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)的道路系統(tǒng)也便于把別墅和消費(fèi)多層普通客戶(hù)的居住區(qū)域形成隱性分割，優(yōu)美的景色，安靜的環(huán)境，能夠滿(mǎn)足購(gòu)置別墅業(yè)主的尊貴心理需求。如果做成別墅概念區(qū)，這里將是樹(shù)立小區(qū)高檔小區(qū)形象的關(guān)鍵，也是我工程獲得高額利潤(rùn)的重點(diǎn)區(qū)域。2.2、中心區(qū)域按照青島設(shè)計(jì)院的設(shè)計(jì)理念，元寶內(nèi)的空間可以算是中心區(qū)域，這里布置了大量的景觀小品，設(shè)計(jì)了豐

14、富的水系，且容積率也較低，樓座全部由二至三個(gè)單元而成組合，在加上他在中心位置，在加上設(shè)計(jì)師精心布置的視覺(jué)走廊，因此在所有的多層住宅中，它的綜合資源價(jià)值是最高的，因此這么好的資源顯然可以放在三期銷(xiāo)售，同來(lái)拉升價(jià)格。2.3、西部區(qū)域應(yīng)該成認(rèn)在所有的資源布局中，這里的資源共享性最差，市政配套的遞進(jìn)性也需要在西部要屢次開(kāi)挖道路鋪設(shè)管線(xiàn)；為了滿(mǎn)足業(yè)主的交通需求，西部可能要增設(shè)公交路線(xiàn)，以及考慮到外環(huán)線(xiàn)近一兩人氣很難過(guò)去，大局部人流到了小區(qū)西部就要停止了，因此嘈雜的聲污染比較厲害比較。還有一個(gè)不利的因素就是為了滿(mǎn)足業(yè)主的生活需求，我們必須要建一些網(wǎng)點(diǎn)，這些網(wǎng)點(diǎn)的后期經(jīng)營(yíng)工程我們很難控制，那么這樣事必也要破

15、壞小區(qū)的高檔品味。綜合上述因素，西部必須減少網(wǎng)點(diǎn)的布置，用通透的視野和優(yōu)美的綠化吸引客戶(hù)關(guān)注的目光，提升小區(qū)的休閑，安靜的高檔氣氛；同時(shí)還要增加公共活動(dòng)空間，畢竟這個(gè)區(qū)域建筑面積要在10萬(wàn)平方米左右。這個(gè)區(qū)域以多層為絕對(duì)主力，輔以少量的別墅物業(yè)；如果說(shuō)在規(guī)劃批下來(lái)之后我工程能夠和幾個(gè)大的單位談成集團(tuán)購(gòu)置的意向，那么就可以沿著西部開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)量要結(jié)合政府的東遷時(shí)間。倘假設(shè)政府沒(méi)有具體的東遷時(shí)間，我工程也沒(méi)有談下一個(gè)集團(tuán)戶(hù)，那么我們就只能開(kāi)發(fā)沿濱河綠化帶的別墅區(qū)，吸引高端客戶(hù)。2.4、東部區(qū)域這個(gè)區(qū)域相比照較安靜，即靠近濱河綠化帶，又離學(xué)校和幼兒園比較近，湖的北側(cè)有休閑廣場(chǎng)，文化長(zhǎng)廊和亭臺(tái)樓榭，因此

16、可以建少量的別墅，雖然景觀資源不如中心區(qū)域和濱河綠化帶的南部區(qū)域，但是它明顯優(yōu)于西部和北部區(qū)域，鑒于此這個(gè)區(qū)域應(yīng)該放在第四期開(kāi)發(fā)比較適宜，它的價(jià)位可以中心區(qū)域持平。從以往多家設(shè)計(jì)院的設(shè)計(jì)草圖來(lái)看，都沒(méi)有充分挖掘這一區(qū)域資源的最大化，活動(dòng)空間和提升小區(qū)品味的休閑小品也不夠多，作為一個(gè)開(kāi)發(fā)面積近10萬(wàn)平方米的區(qū)域這是不要要考慮的，此外為社區(qū)居民效勞的網(wǎng)點(diǎn)應(yīng)該放到道路的北側(cè)，而不是放在南側(cè)，否那么同樣是網(wǎng)點(diǎn)但是價(jià)格會(huì)大大折扣。2.5、北部區(qū)域這個(gè)區(qū)域北接54米寬的城市主干道鳳凰大街，南臨中心板塊，位置現(xiàn)對(duì)一般，因?yàn)轼P凰大街還沒(méi)有把工程接壤的地方修好，即便是修好了這里作為城市的主干道噪音污染必然很大，

17、較大的車(chē)流量必然會(huì)影響出行平安，且工程西北角還有一個(gè)天然的大坑，面對(duì)這些不利的因素我們當(dāng)然還能發(fā)現(xiàn)一些有利開(kāi)發(fā)的東西，一是利用這個(gè)天然大坑做地下停車(chē)位，經(jīng)過(guò)4期的開(kāi)發(fā)我工程完全有把握預(yù)測(cè)到今后幾年業(yè)主汽車(chē)的持有量，二是利用寬闊的鳳凰大街，把小區(qū)的主入口設(shè)置在這里當(dāng)然風(fēng)險(xiǎn)也是有的，那就是大門(mén)最后一期才形成，對(duì)工程的推廣有一定的干擾；三是倘假設(shè)要開(kāi)發(fā)到這個(gè)區(qū)域，這個(gè)區(qū)域已經(jīng)具備了比較明朗的開(kāi)發(fā)態(tài)勢(shì)，到底是開(kāi)發(fā)一層網(wǎng)點(diǎn)還是二層網(wǎng)點(diǎn)我們心中也有數(shù)。綜合上述五個(gè)區(qū)域的多角度分析，我認(rèn)為工程分成五期開(kāi)發(fā)比較理想，每期各成組團(tuán)開(kāi)發(fā)面積大約在7萬(wàn)平方米左右，這應(yīng)該算是每期目前開(kāi)發(fā)面積最大的組團(tuán)了，根據(jù)現(xiàn)在的銷(xiāo)

18、售情況6萬(wàn)平方米左右的社區(qū)，一年可以消化調(diào)80左右，從這個(gè)角度來(lái)說(shuō)如此分配開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小，因此總的開(kāi)發(fā)面積最好控制在35萬(wàn)平方米左右。第三局部: 消費(fèi)者市場(chǎng)分析報(bào)告 1、對(duì)工程潛在客戶(hù)群初步分析1.1、工程潛在客戶(hù)群購(gòu)房消費(fèi)的心理特點(diǎn)分析高密作為一個(gè)縣級(jí)城市，民風(fēng)樸實(shí)，購(gòu)房者的心理比較復(fù)雜，即看重形象檔次又深諳精打細(xì)算。對(duì)于高密來(lái)說(shuō)，消費(fèi)主力是從精神、物質(zhì)根底都能接受商品房概念的人群。表達(dá)在如下幾個(gè)特點(diǎn)： 對(duì)價(jià)格敏感，尤其對(duì)總價(jià)的敏感性高與單價(jià)，整體購(gòu)置力并非特別強(qiáng)； 對(duì)戶(hù)型設(shè)計(jì)較為挑剔，看重方正實(shí)用的房子，對(duì)南北朝向非常在意； 對(duì)城市人和鄉(xiāng)下人的心理

19、差異大，郊區(qū)大盤(pán)引導(dǎo)工作難度大； 硬件條件是影響消費(fèi)者的重要決定因素，軟件次之； 首次置業(yè)比重較大，但本工程更多的需要二次置業(yè)者； 隨著城市改造的開(kāi)展，市民對(duì)郊區(qū)購(gòu)置欲望逐漸增強(qiáng)； 消費(fèi)者對(duì)本工程區(qū)域的偏遠(yuǎn)意識(shí)很強(qiáng)； 消費(fèi)者看重相關(guān)的配套：交通、生活、教育等； 以三口之家為主，年齡集中在3550歲；多數(shù)客戶(hù)目前沒(méi)有私家車(chē)，他們主要以自行車(chē)和摩托車(chē)為主要交通工具，局部人做公交車(chē)。 購(gòu)房的目的以自住和便于子女成長(zhǎng)為主，少數(shù)人是為孝敬父母而置業(yè)的；多數(shù)人對(duì)精裝修顯示了很高的熱情。 大局部客戶(hù)購(gòu)房以三居室為主，輔以少量的四

20、居室和二居室，沒(méi)有人選擇一居室；購(gòu)房面積集中在80130平方米之間；消費(fèi)單價(jià)普遍偏低，以1200元/平方米以下的選擇居多。1.2、潛在客戶(hù)群不同層面的消費(fèi)心理分析比照表潛在客戶(hù)群銷(xiāo)售對(duì)象分析比照表 客戶(hù)層面 家庭收入水平 產(chǎn)品類(lèi)型 銷(xiāo)售對(duì)象核心客戶(hù) 高消費(fèi)層 6-10萬(wàn)，以及10萬(wàn)以上 多層、小高層、別墅 公務(wù)員、教師、醫(yī)生、金融工作者、個(gè)體企業(yè)主、企業(yè)中高層、商人、投資者重要客戶(hù) 中等消費(fèi)層 3-6萬(wàn) 多層 個(gè)體企業(yè)主、市區(qū)及外地高收入者潛在客戶(hù) 其他消費(fèi)層

21、60;6-10萬(wàn) 多層 外地商，以及外企員工    1.3、目標(biāo)客戶(hù)職業(yè)特征 各種經(jīng)濟(jì)類(lèi)型的企業(yè)經(jīng)理、企業(yè)家； 改革開(kāi)放以來(lái)涌現(xiàn)出的高素質(zhì)私營(yíng)企業(yè)主 行政或公共事業(yè)專(zhuān)職管理者； 具有中高級(jí)職稱(chēng)的教、工程師，以及各類(lèi)市場(chǎng)匱乏的高級(jí)專(zhuān)業(yè)技術(shù)人才； 各級(jí)政府機(jī)構(gòu)的高級(jí)別公務(wù)員； 金融工作者、醫(yī)療機(jī)構(gòu)； 商業(yè)、效勞業(yè)中的佼佼者； 三資、外資企業(yè)中的各級(jí)各類(lèi)白領(lǐng)； 傳媒、文藝界人士等； 工程周邊的村鎮(zhèn)的二委領(lǐng)導(dǎo)和集體企業(yè)負(fù)責(zé)人； 青島和

22、濰坊的高端物業(yè)投資者； 青島和濰坊的追求舒適生活風(fēng)格和受低廉房?jī)r(jià)房?jī)r(jià)吸引的人。2、根據(jù)官方統(tǒng)計(jì)資料統(tǒng)計(jì)局對(duì)消費(fèi)者消費(fèi)能力和消費(fèi)心態(tài)的分析2.1、 對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)最近二年的統(tǒng)計(jì)資料分析   類(lèi)別 2002年 2003年 增長(zhǎng)幅度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總額 2.07億元 3.11億元 50.6%固定資產(chǎn)投資總額 26.89億元 52.94億元 96.9%從上表的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)分析來(lái)看，雖然2003年比2002年的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總額幅度增長(zhǎng)很快，漲幅到達(dá)了近50.6，但是總額并

23、不大，也就是平均高密市每家房地產(chǎn)公司，也不過(guò)是近20003000萬(wàn)元。因此預(yù)計(jì)近二年房地產(chǎn)投資放量的可能性非常大。2.2. 對(duì)高密市我工程潛在客戶(hù)群體的統(tǒng)計(jì)分析高密人均收入比照表類(lèi)別 2002年 2003年 增長(zhǎng)幅度全部職工年平均工資 7345元/人 8169元/人 10.7%在崗職工年平均工資 8005元/人 8848元/人 10.5%農(nóng)民人均純收入 3422元/人 3755元/人 9.1%按照在崗職工的年平均工資數(shù)，以每家三口人，二人上班計(jì)算，家庭年收入在176

24、96元，扣調(diào)日常開(kāi)支和人情事故的費(fèi)用能夠有1萬(wàn)元的節(jié)余的理想結(jié)果計(jì)算，他們工作3年左右年就應(yīng)該有購(gòu)房需求，如果他們做銀行按揭，可以不依靠其它人的經(jīng)濟(jì)幫助購(gòu)置1015萬(wàn)一套的房子，這也是為什么現(xiàn)在高密市1015萬(wàn)/套熱銷(xiāo)的原因。按照統(tǒng)計(jì)統(tǒng)計(jì)的職工工資數(shù)額市平均了普通工人和企業(yè)管理層的平均數(shù)額，因此可以預(yù)見(jiàn)企業(yè)管理層的員工的工資可以支付的總房款也就是在1520萬(wàn)/套之間；局部效益較好的企業(yè)和有摸高心理的消費(fèi)群體總購(gòu)放款應(yīng)該在2025萬(wàn)/套之間。2.3、 全市不同行業(yè)的單位的職工統(tǒng)計(jì)和薪酬情況總計(jì) 單位個(gè)數(shù) 人員 職工工資總額千元 職工平均工資元企業(yè)

25、 150 30152 228678 6542事業(yè)單位 421 16692 173307 10643機(jī)關(guān) 144 4321 52484 11949從上表我們不難發(fā)現(xiàn)，企業(yè)的工作人員和黨政機(jī)關(guān)事業(yè)單位的工作人員的薪金差距較大，從固定工資而言幾乎差了一倍，此外在福利待遇和補(bǔ)助津貼的差距更大，雖然黨政機(jī)關(guān)的福利待遇和補(bǔ)助津貼各個(gè)單位不一樣也從對(duì)外公布，但是通常這局部人工作一定年限之后工資是根本不花的，可見(jiàn)這筆隱形收入還是非常大的；而企業(yè)的職工雖然有福利待遇但是數(shù)額很少，相比之下企業(yè)的

26、高級(jí)管理人員的收入要相對(duì)多些但是通常也就是普通職工工資的1倍差距而已；因此在高密市比較有消費(fèi)實(shí)力的人還是黨政機(jī)關(guān)事業(yè)單位及企業(yè)的高級(jí)管理人員。2.4. 不同單位的收入差異比照表單位 單位從業(yè)人員人 職工平均工資元金融機(jī) 農(nóng)業(yè)開(kāi)展銀行 25 15000 農(nóng)業(yè)銀行高密支行 168 11631 工商銀行高密支行 156 18659構(gòu) 中國(guó)建設(shè)銀行高密支行 78 11515 中國(guó)銀行高密支行 71 17809 人民

27、銀行高密支行 39 13907 高密市農(nóng)村信用聯(lián)社 510 8742事業(yè)單位 郵政局 194 7994 氣象局 13 14769 地方稅務(wù)局事業(yè) 153 16870 國(guó)家稅務(wù)局 218 15138 市工商局 227 10330 市公安局 512 14978 市公安局交警大隊(duì) 199 8538 市規(guī)劃國(guó)土資源局 94&#

28、160;11364 市建設(shè)局 56 13889 市司法局 27 11852 市衛(wèi)生局 33 17444 市房產(chǎn)管理局 49 13469 市民政局 26 13400 市林業(yè)局 42 12707 市交通局 202 11200 市水利局 96 11875 市農(nóng)業(yè)局 102 10418 高密市公路局 160 

29、;17338 市農(nóng)業(yè)機(jī)械局 45 12533 市級(jí)機(jī)關(guān)后勤處 60 12150醫(yī)療機(jī)構(gòu) 市人民醫(yī)院 622 13281 市立醫(yī)院 136 13807 市中醫(yī)院 231 10223 第二人民醫(yī)院 96 12719 市婦幼保健醫(yī)院 105 11356 市衛(wèi)生防疫站 127 13452 開(kāi)發(fā)區(qū)醫(yī)院 78 13282 市方案生

30、育效勞站 54 13981文教 市第一實(shí)驗(yàn)小學(xué) 165 12200 市第二實(shí)驗(yàn)小學(xué) 123 11303 市育才實(shí)驗(yàn)中學(xué) 88 13437 市第一中學(xué) 304 11664 市第二中學(xué)  235 10996 市第三中學(xué) 233 15527 市第四中學(xué) 202 10868 市第五中學(xué) 196 11964 市文化館 

31、31 10800 市檔案局 20 12600 市藝術(shù)劇院 54 8021 市成人中專(zhuān) 255 11297 高密中專(zhuān) 189 11886 新華書(shū)店 58 16948企業(yè)  煙草公司 70 16667 高密市政工程處 134 16079 省石化公司高密分公司 123 8707 高密市通信公司地方 222 1343

32、2 高密市高源企業(yè)集團(tuán) 1349 7702 高密市供電公司 487 10792 高密市自來(lái)水公司 343 11586 高密市郵政局 194 7994 高密市菲達(dá)巴士公司 222 7568 雪龍皮革公司 208 8188 家樂(lè)佳超市 69 14954 孚日家紡股份 7416 8893 高密化纖股份 2236 7780從上表各個(gè)不同

33、性質(zhì)的單位和人員構(gòu)成來(lái)看，黨政機(jī)關(guān)和事業(yè)單位以及金融機(jī)構(gòu)和教育系統(tǒng)以及壟斷性質(zhì)的國(guó)企人均年收入都在1萬(wàn)余元左右，屬于我工程的潛在購(gòu)置者，這局部可能絕大局部都有住房，他們?nèi)绻I(mǎi)房的話(huà)應(yīng)該是二次置業(yè)，因此需求特征比較明顯:大面積的房子，戶(hù)型設(shè)計(jì)適當(dāng)超前，對(duì)置業(yè)的位置比較敏感，追求生活舒適度，他們不僅關(guān)注小區(qū)內(nèi)部的景觀設(shè)計(jì)和布局，更關(guān)心子女求學(xué)受良好教育的問(wèn)題，此外對(duì)物業(yè)管理的收費(fèi)和提供的效勞內(nèi)容也非常重視。    2.5、 從高密市參加養(yǎng)老保險(xiǎn)的人數(shù)統(tǒng)計(jì)資料分析市區(qū)在職人數(shù)2003年全市有754個(gè)單位參加了養(yǎng)老保險(xiǎn)，參保人數(shù)到達(dá)61336人，其中

34、包含退休的13215人。也就是高密市有6萬(wàn)多人可以通過(guò)公積金的形式來(lái)投資置業(yè)，從這個(gè)數(shù)據(jù)也可以顯示目前高密市真正有購(gòu)置實(shí)力的單位職工也就在6萬(wàn)人左右，可見(jiàn)他們的數(shù)量是非常小的。 2003年各類(lèi)金融機(jī)構(gòu)發(fā)放的消費(fèi)信貸的貸款余額到達(dá)2.9億元，從這個(gè)數(shù)字我們也可以解讀出高密房地產(chǎn)按揭貸款的比例也是非常低的，通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查許多小樓盤(pán)為了快速回籠資金往往不接受客戶(hù)貸款，在客戶(hù)一次性付款之后給個(gè)比較大的銷(xiāo)售折扣。3、青島的代理公司對(duì)消費(fèi)者市場(chǎng)的市調(diào)報(bào)告匯總根據(jù)多家代理公司對(duì)潛在客戶(hù)的調(diào)查，我們可以發(fā)現(xiàn)高密本地我工程潛在客戶(hù)的諸多共性。.略第四局部: 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告1、房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)展

35、概述1.1、市場(chǎng)開(kāi)展歷程2002年是高密市房地產(chǎn)開(kāi)展的里程碑 高密市的房地產(chǎn)開(kāi)展正式啟動(dòng)實(shí)在2002年，那是最活潑的就是沿街商鋪開(kāi)發(fā)，市場(chǎng)上很少有商品房在售，且市場(chǎng)接受度業(yè)不高，房?jī)r(jià)多數(shù)在100元/平方米以下，銷(xiāo)售情況一般，kk商貿(mào)城就是在那時(shí)進(jìn)入這個(gè)市場(chǎng)的，留給高密房地產(chǎn)卻是揮之不去的傷痛。2003年是高密房地產(chǎn)市場(chǎng)試探開(kāi)展的一年2003年高密的房地產(chǎn)市場(chǎng)吸引了眾多開(kāi)發(fā)商關(guān)注的目光，政府審批允許開(kāi)工的工程，建筑面積到達(dá)了40余萬(wàn)平方米，當(dāng)年實(shí)現(xiàn)了80以上的消化率，大大增強(qiáng)了所有開(kāi)發(fā)商的信心。市場(chǎng)的商品房全部是多層，小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)初步得到了重視，政府開(kāi)始嘗試采用揭標(biāo)的方式運(yùn)作土地，“密

36、水景苑工程就是第一個(gè)吃螃蟹的人，可惜美中缺乏的是該工程是由青島的開(kāi)發(fā)公司運(yùn)作的，這說(shuō)明本地的開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)良好的走向缺乏信心。2003年中心區(qū)域和南部區(qū)域是房地產(chǎn)開(kāi)展的熱點(diǎn)區(qū)域，根據(jù)地理位置，價(jià)格，產(chǎn)品等特點(diǎn)，高密市的房地產(chǎn)板塊格局初步形成，可以劃分為四個(gè)板塊，分別是北部板塊，中心板塊，南部板塊，經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)板塊；房地產(chǎn)價(jià)格略有提成，相比去年平均漲幅200元/平方米，讓當(dāng)?shù)氐南M(fèi)者初步感受到了房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的“魅力。2004年是高密房地產(chǎn)市場(chǎng)蓬勃開(kāi)展的一年2004年房地產(chǎn)的土地供給量、開(kāi)發(fā)量，消化量突然得到釋放，從政府有關(guān)部門(mén)得悉，今年政府預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)量在7080萬(wàn)平方米。產(chǎn)品的綜合品質(zhì)有了明顯

37、的提高，產(chǎn)品的建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)，戶(hù)型設(shè)計(jì)，社區(qū)景觀的文化內(nèi)涵，社區(qū)綜合配套，建筑風(fēng)格，單體外力面，都有了較大改善。從營(yíng)銷(xiāo)角度來(lái)看，所有的開(kāi)發(fā)公司都認(rèn)識(shí)到競(jìng)爭(zhēng)的殘酷，因此加強(qiáng)了對(duì)營(yíng)銷(xiāo)工作重視力度，青島的代理公司紛紛進(jìn)入高密本地市場(chǎng)，代理公司有上海鵬祥，青島和志行，青島世紀(jì)恒昌，青島昊海代理公司的介入在提升本地房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)水平的同時(shí)，也帶來(lái)了房?jī)r(jià)炒作的空間，使房?jī)r(jià)根本符合價(jià)值。今年房?jī)r(jià)預(yù)計(jì)在均價(jià)在14001500元/平方米左右，與去年同期相比漲幅預(yù)計(jì)在300元左右。幾年的房地產(chǎn)市場(chǎng)還未出現(xiàn)小高層和高層住宅，但是已經(jīng)在新行政中心出現(xiàn)了由上海某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的少量單體別墅，高端市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)正在初露端倪。1.2、市場(chǎng)

38、特征高密房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)多年的開(kāi)展，初步形成以下的特征： 市場(chǎng)供給量猛增，多層住宅是市場(chǎng)上的絕對(duì)主力，未出現(xiàn)小高層和高層住宅； 小區(qū)規(guī)模普遍不大，零星住宅單體開(kāi)發(fā)較多，56萬(wàn)平方米的小區(qū)已經(jīng)算是目前較大的開(kāi)發(fā)規(guī)模； 開(kāi)發(fā)工程多集中在中心區(qū)域和南部地區(qū)，北部地區(qū)次之； 房地產(chǎn)公司開(kāi)始加大提升開(kāi)發(fā)工程的綜合品質(zhì)的工作力度，產(chǎn)品有所創(chuàng)新； 高密本地市場(chǎng)還是屬于賣(mài)方市場(chǎng)，客戶(hù)需求不明顯，購(gòu)房心理不成熟，沒(méi)有投資意識(shí)和旅游度假意識(shí)； 雖然房地產(chǎn)價(jià)格漲幅較大，但是銷(xiāo)售周期普遍較短 市場(chǎng)上鮮見(jiàn)小戶(hù)型開(kāi)發(fā)的工程，大面積戶(hù)型是絕對(duì)被消化主力；&

39、#160;物業(yè)管理落后，沒(méi)有效勞意識(shí)，雖然物業(yè)管理收繳率較高到達(dá)90，但是收費(fèi)較低普遍是0.15元/平方米，低廉的費(fèi)用缺乏以吸引外地品牌物業(yè)公司的介入。 2、不同板塊競(jìng)爭(zhēng)工程的市場(chǎng)分析2.1、中心板塊競(jìng)爭(zhēng)格局區(qū)域界定：高密市振興街以南，城南街以北，交通路以西，西關(guān)路以東區(qū)域。區(qū)域環(huán)境：本區(qū)域?yàn)楦呙苁惺姓诘?，也是高密市人口最密集的區(qū)域，主要的政府部門(mén)都在這個(gè)區(qū)域，市政配套完善，交通便利。區(qū)域內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)育的較好，氣氛較濃，大配套成熟，交通便利，大型購(gòu)物廣場(chǎng)多座落在本區(qū)域，也是新建商品房比較集中的區(qū)域。案名 位置 總開(kāi)發(fā)量 平均單價(jià) 主力戶(hù)型

40、0;主力面積 主力總價(jià)密水景苑 利群路和鳳凰大街交界處 60800平方米 1500元/平方米 三室二廳二衛(wèi) 131平方米 18.4萬(wàn)元碾頭小區(qū) 順和路以東，農(nóng)豐街以南 48000平方米 1324元/平方米 二室二廳一衛(wèi) 87平方米 12.5萬(wàn)元蓮花苑 利群路和立新街交界處 20000平方米 1488元/平方米 二室二廳一衛(wèi) 96平方米 15.2萬(wàn)元鳳凰公寓 古城路中段 8000平方米&#

41、160;1380元/平方米 二室二廳一衛(wèi) 90平方米 13.8萬(wàn)元醴泉商住樓 人民大街和利群路交界處 10800平方米 1394元/平方米 三室二廳二衛(wèi) 130平方米 14.1萬(wàn)元中心區(qū)域板塊是高密市房地產(chǎn)開(kāi)展最快的區(qū)域，房產(chǎn)均價(jià)也最高，也是外來(lái)勢(shì)力介入最多的，開(kāi)發(fā)的商品房的檔次明顯高于其它板塊；從整體規(guī)劃來(lái)看，新建工程注重了小區(qū)內(nèi)部景觀的營(yíng)造，出現(xiàn)了休閑廣場(chǎng)，健身場(chǎng)所，中心廣場(chǎng)，噴泉水景等，有了人車(chē)分流的概念，建筑風(fēng)格突破了原來(lái)“鴿子籠宿舍樓窠臼，引進(jìn)了現(xiàn)代海派風(fēng)格和歐路風(fēng)情，并加了一些智能化設(shè)備，采用

42、了局部新材料，新的施工工藝，建筑本錢(qián)略高于其它板塊?？梢哉f(shuō)該板塊是高密房產(chǎn)的領(lǐng)跑者，從銷(xiāo)售角度看，本區(qū)域的房產(chǎn)多是在2003年年末至2004年年初開(kāi)始推廣的，樓盤(pán)多數(shù)屬于短平快的小工程，銷(xiāo)售周期普遍很短，個(gè)案到達(dá)了較高的銷(xiāo)售率，開(kāi)發(fā)商短期內(nèi)獲得了較高的開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。2.2、北部板塊的競(jìng)爭(zhēng)格局區(qū)域界定：振興街以北區(qū)域，交通路以西，鐵道二側(cè)區(qū)域環(huán)境：本區(qū)域?yàn)楦呙苁谢疖?chē)站，長(zhǎng)途汽車(chē)站，10條公交總站所在地，交通雖然便利，但是路況較差，生活配套不完善，是高密市傳統(tǒng)的工業(yè)區(qū)，環(huán)境較差。案名 位置 總開(kāi)發(fā)量 平均單價(jià) 主力戶(hù)型 主力面積 主力總價(jià)交運(yùn)

43、小區(qū) 健康路與經(jīng)貿(mào)街交界 18000平方米 1200元/平方米 二室二廳一衛(wèi) 81.6平方米 9.8萬(wàn)元華達(dá)新苑 振興街與交通路交界 30000平方米 1135元/平方米 二室二廳一衛(wèi) 89.8平方米 10.2萬(wàn)元北王新區(qū) 順和路以東，站北街二側(cè) 28000平方米 1123元/平方米 二室二廳一衛(wèi) 89.9平方米 10.1萬(wàn)元北部板塊在所有的板塊中算是開(kāi)展相比照較緩慢的，這和他的最初的城市定位工業(yè)園區(qū)導(dǎo)致的，這里的周

44、邊環(huán)境差，污染企業(yè)多，配套不全，消費(fèi)者多是收入較低的工薪階層有很大的相連關(guān)系，因此本區(qū)域的價(jià)格多數(shù)在9001200元/平方米之間，主力戶(hù)型總房款控制在10萬(wàn)元左右，開(kāi)發(fā)的商品房全部是低檔物業(yè)，消費(fèi)者多是周邊工作的人群，雖然在建工程銷(xiāo)售率較高但是消化周期普遍較長(zhǎng)，產(chǎn)品缺乏特色，市場(chǎng)接受度不高，產(chǎn)品去化抗性較大。 2.3、南部區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)格局分析區(qū)域界定：城南街以南，康成大街二側(cè)，交通路以西，西關(guān)路以東的區(qū)域。區(qū)域環(huán)境：本區(qū)域?yàn)樾屡d的城區(qū)，交通便利，路況較好，空氣清新，但是市政配套不完善，生活本錢(qián)略高于中心板塊。案名 位置 總開(kāi)發(fā)量 平均單價(jià) 主力戶(hù)型 

45、;主力面積 主力總價(jià)中國(guó)北方鞋城 西關(guān)路與城南二街交界處  1075 二室一廳一衛(wèi) 96 10.3康成花園 康成大街西段  1350 三室二廳一衛(wèi) 100.6 13.1翠華庭 康成大街以北，國(guó)稅據(jù)以西  1278 三室二廳一衛(wèi) 92.4 11.5華易家園 康成大街以南。國(guó)稅據(jù)以東  1280 三室二廳一衛(wèi) 100 12.8南湖小區(qū) 南湖路

46、以西，康成大街以南  1590 三室二廳一衛(wèi) 88 13.5文苑小區(qū) 康成大街與南湖路  1200 三室二廳一衛(wèi) 90100 11.8南部區(qū)域是高密市房地產(chǎn)開(kāi)展較早的區(qū)域，本區(qū)域住宅工程自規(guī)劃和景觀綠化設(shè)計(jì)道建筑戶(hù)型結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，處處表達(dá)了中檔社區(qū)的應(yīng)有理念，從戶(hù)型比例分析來(lái)看以三房居多，主力戶(hù)型的面積但是并不大，集中在90100平方米左右，因此可以判斷出本區(qū)域的客戶(hù)群的消費(fèi)能力一般。2.4、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)板塊房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)格局分析本區(qū)域房地產(chǎn)起步較晚，在2003年才出現(xiàn)商品房，售價(jià)在9001

47、100元/平方米左右，在售工程較少，較大規(guī)模的社區(qū)是紫薇花園，周邊市政配套不到位，銷(xiāo)售周期較長(zhǎng)，銷(xiāo)售律不高；但是隨著市政東遷的力度的加大，區(qū)域成長(zhǎng)空間較大，這里必將成為高密高端物業(yè)集中的板塊，也是競(jìng)爭(zhēng)最劇烈的板塊。第五局部：工程規(guī)劃理念營(yíng)銷(xiāo)建議“規(guī)劃是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的第一生產(chǎn)力。通過(guò)嚴(yán)格、科學(xué)、準(zhǔn)確的市場(chǎng)調(diào)研，定位為符合市場(chǎng)需求的規(guī)劃，把本工程做成“深思熟慮的具有創(chuàng)新意識(shí)的產(chǎn)品。1、 總平面規(guī)劃設(shè)計(jì)1.1、設(shè)計(jì)思路  構(gòu)筑建筑生態(tài)、環(huán)境生態(tài)、人文生態(tài)高度協(xié)調(diào)統(tǒng)一的新型居住模式。  規(guī)劃設(shè)計(jì)的系統(tǒng)性與分期開(kāi)發(fā)的階段性相結(jié)合。  在

48、環(huán)境景觀均好性根底上，適當(dāng)根據(jù)建筑類(lèi)別、戶(hù)型大小給予一定環(huán)境景觀的差異化分層。例如：景觀的動(dòng)線(xiàn)變化，組團(tuán)景觀與中心景觀與其他公共建筑的相互協(xié)調(diào) ；與周邊人文氣息的鏈接；與區(qū)域總體建設(shè)環(huán)境相結(jié)合。 1.2、設(shè)計(jì)細(xì)化要點(diǎn) 、  總平面布局形式。   蝴蝶泉景觀，膠河風(fēng)景帶應(yīng)該與本工程內(nèi)部環(huán)境結(jié)合，增加水景景觀的含量。因此觀景以小組團(tuán)為主、中心廣場(chǎng)景觀為輔，因此主要以圍合布局組團(tuán)方式排列樓宇。   圍合布局以開(kāi)敞圍合式為主，結(jié)合其它形式。    圍合建

49、筑不應(yīng)將組團(tuán)景觀與組團(tuán)外空間完全封閉隔離，而是連為一體，自然過(guò)渡。 1.2.2、 樓宇朝向與景觀的關(guān)系。    本樓盤(pán)根據(jù)高密氣候與住房消費(fèi)特點(diǎn)，遵循“朝向第一，兼顧景觀的原那么。 1.2.3、 單元戶(hù)數(shù)： 一梯兩戶(hù)為主。1.2.4、綠地：    綠地分為公共綠地、宅基綠地、配套公建綠地、道路綠地。    從實(shí)用、可利用性、經(jīng)濟(jì)目的出發(fā)，其中小區(qū)的中心綠地或中心花園也就是會(huì)所的位置不宜太大，組團(tuán)綠地應(yīng)做開(kāi)闊些。1.2.5、道路

50、網(wǎng)絡(luò)與人車(chē)關(guān)系：   遵循方便、經(jīng)濟(jì)、平安和無(wú)障礙原那么，盡量防止直線(xiàn)交割式路網(wǎng)，主要采用放射狀、環(huán)狀路網(wǎng)設(shè)計(jì)，減少交通死角、增加道路層次、保證各區(qū)域連接暢順。    整個(gè)小區(qū)采用人車(chē)分流設(shè)計(jì)，   單元入口設(shè)殘疾人通道。2. 工程景觀設(shè)計(jì)建議據(jù)調(diào)查高密所有以開(kāi)發(fā)的和正在建設(shè)的工程雖然容積率很低，但是并沒(méi)有很高的綠化率，大局部工程的綠化率介于2535之間，綠化手段單一，綠化目的是僅限于不讓地表裸露，樹(shù)木多是草皮和冬青，效果呆板，只有最近幾個(gè)新開(kāi)發(fā)的工程出現(xiàn)了小型中央廣場(chǎng)和噴泉等小景觀。

51、2.1、設(shè)計(jì)理念景觀設(shè)計(jì)理念是強(qiáng)調(diào)生態(tài)化和參與性，使居民在豐富多彩的生活中最大限度地享受大自然的清新，同時(shí)又向小區(qū)住戶(hù)提供足夠的可供交流參與的社區(qū)活動(dòng)空間。景觀設(shè)計(jì)的目標(biāo)是要營(yíng)造一種具有都市化的休閑，居住環(huán)境。整個(gè)小區(qū)的景觀以人工湖為軸心向其他三大組團(tuán)引入南北軸線(xiàn)步行景觀來(lái)貫穿；一期以小區(qū)入口為起點(diǎn)，向東延伸形成通透性的中軸線(xiàn)景觀；并且每四棟圍合而形成庭院景觀；整個(gè)工程分區(qū)的中心景觀和環(huán)湖的中心景觀形成整個(gè)小區(qū)景觀的四大焦點(diǎn)。倡導(dǎo)人與自然，生活與景觀的和諧共融，巧具匠心的“漾、碧、游、怡四主題，塑造了一個(gè)寧?kù)o舒適的園林之夢(mèng)，讓居者俯仰之間盡感遠(yuǎn)離都市的平和與回味。本工程內(nèi)部景觀布置以水景為主，

52、大量設(shè)置流動(dòng)的活水小溪、造型各異的噴泉、開(kāi)闊活潑的涌泉生態(tài)水池、層層的疊水、室內(nèi)室外任意轉(zhuǎn)換的游泳池，與小區(qū)外湖與膠河的水景相互照應(yīng)、相互融合，讓每一個(gè)業(yè)主由內(nèi)而外都能感受鄰水而居、親水而息的浪漫與情趣。組團(tuán)設(shè)置主題園林景觀，充分表達(dá)小區(qū)綠地景觀的平面區(qū)域?qū)哟胃?，營(yíng)造全方位的綠色立體空間，每一處景觀追求精細(xì)化、實(shí)用化、可使用性、可參與性、可欣賞性、人景互動(dòng)、人景融合。2.2 園林景觀總體布局從每個(gè)組團(tuán)主入口的步行景觀大道通向中央主題廣場(chǎng)，延續(xù)到湖心景觀，以中央主題廣場(chǎng)為每一組團(tuán)的景觀中心，向圍合式建筑群參透，形成建筑、景觀、自然一體化。在社區(qū)園林的不同角度配以不同的花木創(chuàng)造不同季節(jié)的

53、色澤、質(zhì)感及香氣。                                                

54、60;       2.3主入口景觀設(shè)計(jì)主入口強(qiáng)調(diào)其視覺(jué)效果上的氣勢(shì)，而中心景觀那么更注重社區(qū)觀和參與性，主要利用膠河風(fēng)光帶和人工湖，串起組團(tuán)中央主題廣場(chǎng)，會(huì)所、步行街形成統(tǒng)一體，并形成一個(gè)標(biāo)志性建筑景觀。2.4局部景觀設(shè)施建議 適當(dāng)拉大樓間距，到達(dá)綠化豐富層次感，用精致園林小品加以點(diǎn)綴，做到移步換景的效果，各有特色及千秋。不同的娛樂(lè)設(shè)施、健身設(shè)施分散在中央主題廣場(chǎng)和宅間。景觀設(shè)施主要包括鋪地、噴水、小品雕塑等。鋪地中的一般局部，是根據(jù)行道樹(shù)和照明柱的間隔布置進(jìn)行設(shè)置的，使行人感受到具有導(dǎo)向性的韻律感。在廣場(chǎng)局部的

55、鋪地那么可采用較靈活的鋪裝方式，以限定空間。噴水、小品雕塑等那么從尺度、色彩等方面加以推敲。休息設(shè)施主要包括座椅、連廊等。座椅的設(shè)置可與綠化布局綜合考慮，充分利用樹(shù)池、花壇的邊緣。木制連廊可為廣場(chǎng)的構(gòu)成要素之一，結(jié)合露天茶座等設(shè)置。同時(shí)還考慮了一定的供行人避雨的設(shè)施。綠化以草坪為基調(diào)，輔以灌木、喬木，豐富綠化在空間上的層次感。局部路段還可采用可移動(dòng)式的花架，以各種形式創(chuàng)造一個(gè)綠蔭園區(qū)。3. 工程的建筑風(fēng)格總體布局到空間組合以及單體造型借鑒西方古典即“現(xiàn)代歐洲簡(jiǎn)約、明快設(shè)計(jì)手法進(jìn)行，力求與自然景觀遙相照應(yīng)的組合模式空間。結(jié)合四大組團(tuán)之考慮，可又有所不同。  

56、0;形成建筑群體風(fēng)格時(shí)注意使其在建筑形式上單體有個(gè)性、群體有共性，即變化中求統(tǒng)一、整體協(xié)調(diào)中求變化。建筑形式要突出個(gè)性，根本上幢幢有變化。為了保證群體統(tǒng)一感受，采取控制整體空間、尺度的協(xié)調(diào)，建筑材料及色彩采取局部變化整體一致的做法。          嘎吶風(fēng)情組團(tuán)嘎吶是法國(guó)的著名風(fēng)景歷史小城，以藍(lán)色與白色為主調(diào)的古典浪漫主義風(fēng)格建筑是城市的主要建筑風(fēng)格。風(fēng)格清新、高雅的“水岸社區(qū)，源于巴黎塞納河畔的左岸生活。-倡導(dǎo)自然與人文的和諧共融，以極富特色的建筑規(guī)劃、優(yōu)美舒適的環(huán)境和超凡脫俗的人文氣質(zhì)，營(yíng)

57、造臨水而居的高尚生活社區(qū)，創(chuàng)造純粹純粹的生態(tài)社區(qū)生活。 米蘭風(fēng)情組團(tuán)米蘭是意大利的著名文化藝術(shù)、經(jīng)濟(jì)中心，其建筑既有傳統(tǒng)的巴洛克風(fēng)格、羅馬風(fēng)格、文藝復(fù)興風(fēng)格，也有現(xiàn)代主義的建筑風(fēng)格 美國(guó)建筑師斯特恩提出后現(xiàn)代主義建筑有三個(gè)特征：采用裝飾；具有象征性或隱喻性；與現(xiàn)有環(huán)境融合。 后現(xiàn)代就是通過(guò)非傳統(tǒng)的方式組合傳統(tǒng)部件。取集傳統(tǒng)風(fēng)格與現(xiàn)代風(fēng)格與一體的米蘭風(fēng)情能夠吸引到對(duì)老市區(qū)有情結(jié)的消費(fèi)者。尼斯風(fēng)情組團(tuán)尼斯是法國(guó)地中海區(qū)域的著名度假城市，充滿(mǎn)古典主義風(fēng)格和歌特式建筑。嚴(yán)謹(jǐn)?shù)慕Y(jié)構(gòu)、古樸的風(fēng)格、莊重的造型、宏偉的氣勢(shì)，表達(dá)出了歌特式建筑高昂的藝術(shù)特色。其拱廊、涼廊、尖頂、陽(yáng)

58、臺(tái)、窄窗、豪華的雕刻、高門(mén)的巍然等無(wú)不表達(dá)了新歌特式的典型風(fēng)格。巴斯風(fēng)情組團(tuán)巴斯位于英格蘭，具有濃厚的貴族氣質(zhì)，被美麗的田野和獨(dú)特的鄉(xiāng)村所包圍，田園風(fēng)格和鄉(xiāng)村別墅是其建筑的特色，具有典型的英國(guó)建筑風(fēng)格，被譽(yù)為英格蘭最美的城市。引入巴斯風(fēng)情主要突出別墅和類(lèi)別墅產(chǎn)品的景觀性和休閑和諧性，賦予生態(tài)、親和、健康的田園風(fēng)情為背景的鄉(xiāng)村別墅，打造一個(gè)風(fēng)光生態(tài)、親和人家的英式田園小鎮(zhèn)。4. 樓座頂部到底應(yīng)該如何處理？可以分區(qū)域，頂部各不一樣，有陽(yáng)光室，觀景閣樓，平頂三種形式。為什么要分區(qū)域而不是分組團(tuán)，因?yàn)榘凑展こ痰囊?guī)模分成4個(gè)大的組團(tuán)比較合理 ，但是頂部處理比較好的只有三種形式，因此建

59、議小區(qū)主入口以南的位置住宅頂部設(shè)計(jì)成陽(yáng)光室和大露臺(tái)；小區(qū)景觀軸以西，樓座頂部設(shè)計(jì)成平頂；小區(qū)景觀軸以東，樓座頂部設(shè)計(jì)成閣樓為主，平頂為附樣式；這樣就既可以豐富小區(qū)鳥(niǎo)瞰的后視野美感，也可以防止為單一的引導(dǎo)的某種頂部設(shè)計(jì)費(fèi)盡心機(jī)現(xiàn)在高密人還不怎么接受閣樓設(shè)計(jì)。5. 工程南部沿濱河綠化帶一側(cè)，樓座應(yīng)該如何安排？工程南部沿濱河綠化帶一側(cè)的樓座有二種設(shè)計(jì)方式，其一是、從湖邊自東向西，小區(qū)車(chē)行道以南局部用2/3的占地面積開(kāi)發(fā)高端物業(yè)建成小區(qū)最大的別墅區(qū)，用來(lái)吸引本地的高端客戶(hù)群體和外來(lái)投資者，別墅以單體為主，輔以雙拼和疊加。其二是、自南向北樓層逐步遞減，建議做成3層，4層，5層，5層四排設(shè)計(jì)，主

60、要是考慮能夠讓更多的住戶(hù)欣賞到濱河綠化帶優(yōu)美的景色，同時(shí)小區(qū)的天際線(xiàn)也富有變化，防止出現(xiàn)第一排和第二排存在較大的價(jià)格差距；如果建成4層，4層，5層，5層的排列方式，可能第二排的住戶(hù)欣賞周遍景色的視野通透性會(huì)大打折扣；建成三排的5層，6層，6層更不可取，因?yàn)闉榱藢?shí)現(xiàn)景觀價(jià)值的最大化，高品質(zhì)的物業(yè)最好是別墅而不是多層。6. 整個(gè)小區(qū)的停車(chē)位要控制在總戶(hù)數(shù)的 %多少適宜？ 不超過(guò)5%。為什么小區(qū)要設(shè)置地下車(chē)位而不是半地下車(chē)庫(kù)或者地上車(chē)庫(kù)，沒(méi)有地上停車(chē)場(chǎng)，小區(qū)的次干道也只能通過(guò)1輛車(chē)，不允許沿街停車(chē)，目的不外就是想讓小區(qū)有個(gè)非常漂亮的社區(qū)景觀。應(yīng)該說(shuō)這種地下車(chē)位存在較大的

61、滯銷(xiāo)風(fēng)險(xiǎn)。通過(guò)細(xì)致的普調(diào)我們發(fā)現(xiàn)，在我們有購(gòu)置能力的潛在有效客戶(hù)中有車(chē)的也不過(guò)是占到總?cè)丝诘?%，因此在工程一期就做地下車(chē)位向市場(chǎng)推出，顯然存在較大的冒險(xiǎn)成分，但也不排除工程一期所有客戶(hù)都沒(méi)有私家車(chē)，因此建議工程一期地上停車(chē)位控制在5%以?xún)?nèi)，不做地下停車(chē)位，如果一期不能夠滿(mǎn)足業(yè)主的停車(chē)需要，且對(duì)地下停車(chē)位認(rèn)可，我們可以在二期適當(dāng)?shù)募哟笸＼?chē)位/車(chē)庫(kù)的開(kāi)發(fā)量。從工程角度出發(fā)，地下停車(chē)位造價(jià)較高，施工繁瑣，工期較長(zhǎng)，且不易鋪設(shè)管線(xiàn)，因此也不適合！7. 主干道的路寬的設(shè)計(jì)和小區(qū)主入口該如何設(shè)計(jì)？主干道路面最好8米寬，小區(qū)主入口最好路寬10米。原因在于小區(qū)雖然我們要刻意打造成一個(gè)高檔的社區(qū)，但

62、是因?yàn)榘凑宅F(xiàn)在的規(guī)劃經(jīng)濟(jì)指標(biāo)估算，總?cè)丝谝?萬(wàn)人左右，這么龐大的社區(qū)居民群體有在步行的，騎自行車(chē)的，騎摩托車(chē)的，開(kāi)小轎車(chē)的，如果主干道在7米以?xún)?nèi)那么會(huì)顯的非常擁擠，且本地居民綜合素質(zhì)不高，即便是小區(qū)道路每隔一段距離要設(shè)置減速帶，也還是非常容易發(fā)生交通事故，因此建議主干道還是路面寬8米為佳。次干道可以考慮做成5.5米寬，小區(qū)主入口最好做成10米寬，因?yàn)樾^(qū)主入口是小區(qū)的門(mén)面所在，如果和主干道一樣寬，加上門(mén)柱的視線(xiàn)遮擋，顯得社區(qū)不夠氣派和過(guò)于拘謹(jǐn)。8. 會(huì)所該如何設(shè)計(jì)？8.1、設(shè)計(jì)理念功能表達(dá)滿(mǎn)足小區(qū)的主要生活配套及會(huì)所的效勞功能，滿(mǎn)足后期物業(yè)效勞公司物業(yè)的辦公用房，滿(mǎn)足銷(xiāo)售過(guò)程中的接

63、待、活動(dòng)。品質(zhì)檔次本工程會(huì)所的裝修,效勞一定要與本工程的產(chǎn)品品質(zhì)相符合, (豪華不侈尊貴不張揚(yáng)的主題思想)，所提供的功能也必然兼顧工程的銷(xiāo)售推廣和未來(lái)物業(yè)效勞檔次及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。    建筑結(jié)構(gòu)會(huì)所與銷(xiāo)售接待中心為了顯示工程的品質(zhì)和未來(lái)會(huì)所的檔次表達(dá),建議采用鋼混結(jié)構(gòu)配大面積玻璃結(jié)構(gòu)。這樣的設(shè)計(jì)即顯的很大氣，很現(xiàn)代，本錢(qián)相比磚混結(jié)構(gòu)又不會(huì)增加多少。建筑面積建筑總面積控制在20003000平方米，三層設(shè)計(jì)，每層最多不要超過(guò)1000平方米。8.2、規(guī)劃原那么、設(shè)施設(shè)置原那么  滿(mǎn)足未來(lái)工程業(yè)主的根本生活需求。  

64、會(huì)所經(jīng)營(yíng)工程實(shí)用能方便業(yè)主使用，表達(dá)工程檔次。  選擇一些有特色，有新意的效勞工程,于工程品質(zhì)相符,與區(qū)域開(kāi)展現(xiàn)狀有所區(qū)別  選擇便于在銷(xiāo)售期間以實(shí)物、模型或圖片展示的會(huì)所設(shè)施以吸引客戶(hù)眼球， 深化工程印象。8.2.2、會(huì)所功能建議  ：“趣味、休閑、運(yùn)動(dòng)、健康8.2.3、功能使用細(xì)化定位：   會(huì)所可以設(shè)置：銀行、超市、醫(yī)療、乒乓球、棋牌室、麻將房、室內(nèi)兒童游戲天地、網(wǎng)吧、咖啡館與酒吧、閱覽室、美容美發(fā)， 健身房含散打室，柔道室等，親子室，老年活動(dòng)室等?？禈?lè)設(shè)施可在會(huì)所中少量設(shè)置，面

65、積不超過(guò)500；教育配套設(shè)施可設(shè)置一所幼兒園，面積不超過(guò)800；9. 單體別墅和其它類(lèi)型的別墅物業(yè)的在本工程的的分配比例？9.1、別墅類(lèi)物業(yè)的概念別墅就是社會(huì)上少數(shù)人為占有自然稀缺資源而通過(guò)市場(chǎng)購(gòu)置的第二居所。別墅的特性是它的獨(dú)立性、稀缺性、私密性，最重要的它是第二居所。聯(lián)排別墅即townhouse，起源于19世紀(jì)四五十年代的英國(guó)新城鎮(zhèn)時(shí)期，上見(jiàn)天，下見(jiàn)地，有自己的院子和車(chē)庫(kù)，但都是三個(gè)或三個(gè)以上的住宅連在一起。“疊拼別墅那么由兩個(gè)復(fù)式住宅疊落起來(lái)，下層有花園，上層有屋頂花園。townhouse與疊拼別墅具有別墅的一些特性，在定位上屬于經(jīng)濟(jì)型別墅，它的購(gòu)置人群是社會(huì)上的中產(chǎn)階級(jí)，而非真正意義上的富人，并且稀缺性、私密性較單體別墅要差，定位也多是第一居所，這也與定位為第二居所的單體別墅有著概念上的差異。9.2、“townhouse的優(yōu)劣勢(shì)分析“townhouse稱(chēng)為聯(lián)排別墅、組合別墅或獨(dú)聯(lián)體別墅，每幢面積約在150200平方米左右，有自己的院落，另外還有專(zhuān)用車(chē)位或車(chē)庫(kù)。townhouse一般具有3個(gè)特點(diǎn)：第一、聯(lián)排別墅根本上都建在市郊區(qū)域，一方面土地本錢(qián)相對(duì)市區(qū)要低得多，另一方面規(guī)?；漠a(chǎn)出也使建筑本錢(qián)大大降低。第二，高綠化率和優(yōu)美的小區(qū)景觀，使居住環(huán)境更貼近自然。聯(lián)排別墅的綠化率一般在50以上。第三，住宅功能的齊全性，是普通公寓住宅無(wú)法比較的。