房產集團有限公司成本核算辦法

1、房產集團有限公司成本核算辦法2004 。02。11 為加強成本管理，更好地組織集團公司的成本核算，提供真實客觀的成本信息，制定本成本核算辦法。房地產開發(fā)的程序通常分為四個階段，即投資決策分析階段、前期工程階段、建設階段和租售階段。在以上四個階段的開發(fā)經營過程中，將發(fā)生許多費用， 比如可行性研究費、 前期工程費、 建筑安裝費、 廣告費、銷售費、信貸資金利息費，以及企業(yè)為組織和管理生產經營而發(fā)生的管理費用等。這些費用中 ,有些可以計入開發(fā)產品成本中，有些則不能計入開發(fā)產品成本?？梢灾苯佑嬋氲介_發(fā)產品成本中的費用稱為開發(fā)直接費用;經分配后才能計入到開發(fā)產品成本中的費用稱為開發(fā)間接費用；不能計入到開發(fā)

2、成本中的費用稱為期間費用。一、開發(fā)產品成本的內容開發(fā)產品成本是指房地產開發(fā)企業(yè)在產品開發(fā)過程中所發(fā)生的各項費用支出， 也是考核房地產開發(fā)工作質量的一項綜合指標和制定開發(fā)產品銷售價格的基礎 .開發(fā)產品成本按其用途，可分為以下四類: 1土地開發(fā)成本 .土地開發(fā)成本是指房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)土地(即建設用地 )所發(fā)生的各項費用。2房屋開發(fā)成本。房屋開發(fā)成本是指房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)各種房屋（包括商品房、出租房、周轉房、代建房等)所發(fā)生的各項費用支出。3配套設施開發(fā)成本。它是指房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)能有償轉讓的配套設施及不能有償轉讓、不能直接計入開發(fā)產品成本的公共配套設施所發(fā)生的各項費用支出. 4代建工程開發(fā)成本

3、.它是指房地產開發(fā)企業(yè)接受委托單位的委托,代為開發(fā)除土地、 房屋以外其他工程 (如市政工程 )所發(fā)生的各項費用支出。 二、房地產開發(fā)成本核算對象開發(fā)產品成本核算對象是指在開發(fā)產品成本的計算中，為了歸集和分配開發(fā)費用而確定的費用承擔者.企業(yè)應根據其開發(fā)項目的特點及實際情況，按照下列原則,選擇成本核算對象：1一般的開發(fā)項目，以每一獨立編制的概算或施工圖預算所列單項工程為成本核算對象。2 同一開發(fā)地點、結構類型相同的群體開發(fā)項目，開竣工時間相近、由同一施工單位施工的，可以并為一個成本核算對象。3對于個別規(guī)模較大、 工期較長的開發(fā)項目 ,可以結合經濟責任制的需要,按開發(fā)項目的一定區(qū)域和部位，劃分成本核

4、算對象。成本核算對象應在開發(fā)項目開工前確定，一經確定就不能隨意改變,更不能相互混淆。 三、 房地產開發(fā)成本項目開發(fā)產品成本項目一般可分為土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費、建筑安裝工程費、 公共配套設施費和開發(fā)間接費等. 1 土地征用及拆遷補償費：指房地產開發(fā)時為征用土地所發(fā)生的各項費用,包括土地出讓金、勞動力安置費、青苗補償費、土地補償費、拆遷補償費及其他因征用土地而發(fā)生的費用（如耕地占用稅). 2前期工程費：指企業(yè)在前期準備階段發(fā)生的各項費用，包括總體規(guī)劃設計費、可行性研究費、政府代收代繳的各項費用、勘察設計費、各項臨時工程 (臨時水、臨時電、臨時路等 )費用、七通一平或三通一平

5、費用等。3基礎設施費：指建造各項基礎設施發(fā)生的費用.基礎設施主要是指與開發(fā)產品相關的道路、供熱設施、供水設施、供電設施、供氣設施、通訊設施、照明設施、以及綠化（包括排污、排洪、環(huán)衛(wèi)）等，這些設施發(fā)生的設備及安裝費都在基礎設施費項目內歸集。4建筑安裝工程費： 指企業(yè)以出包方式支付承建單位的建筑安裝工程費和企業(yè)自營工程發(fā)生的建筑安裝費。5 配套設施費：指為開發(fā)項目服務的，不能有償轉讓的各項公共配套設施發(fā)生的費用，如鍋爐房、水塔、公共廁所、自行車棚等。凡能有償轉讓的公共配套設施如商店、郵局、學校、醫(yī)院、理發(fā)店等都不能計入該成本項目內。 公司根據前述成本項目的設置原則，結合開發(fā)項目的具體情況，有選擇地

6、設置成本項目.四、房地產開發(fā)企業(yè)存貨有以下幾大類：1原材料類存貨。指用于開發(fā)土地、房屋、建筑物等開發(fā)產品的各種材料物資,如鋼材、木材、砂石、水泥等。2設備類存貨。指企業(yè)購入的用于房地產開發(fā)經營的各種設備，如電氣設備、衛(wèi)生設備、通風設備等。3在產品類存貨 .指尚未完工的各種土地、房屋等開發(fā)產品 (即在建工程 )。 4產成品類存貨 .指各種已完成開發(fā)建設全過程并已驗收合格,可以按合同規(guī)定交付使用或對外銷售的各種開發(fā)產品，包括已開發(fā)完成的土地、房屋、配套設施、代建工程及分期收款開發(fā)產品、出租開發(fā)產品和周轉房等。5開發(fā)用品類存貨。指企業(yè)在進行房地產開發(fā)經營活動中所必需的各種用品，包括低值易耗品及其他用

7、品等。五、開發(fā)產品成本核算程序（一）應設置核算的賬戶為核算開發(fā)企業(yè)的開發(fā)成本,企業(yè)可根據其本身經營開發(fā)的業(yè)務要求,設置下列賬戶： “4301開發(fā)成本 ” 賬戶。本賬戶核算房地產開發(fā)企業(yè)在土地、房屋、配套設施和代建工程的開發(fā)過程中所發(fā)生的各項費用.本賬戶借方登記企業(yè)在土地、房屋、配套設施和代建工程的開發(fā)過程中所發(fā)生的各項費用,貸方登記開發(fā)完成已竣工驗收的開發(fā)產品的實際成本.借方余額反映未完開發(fā)項目的實際成本。本賬戶應按開發(fā)成本的項目設置二級明細賬戶,并在二級明細賬戶下,按成本項目設置三級明細帳戶。關于甲方供材:材料部門會同工程預算部負責確定甲方供材的范圍和種類，并由材料部門以書面方式通知財務部；

8、工程決算時，工程預算部出具的決算案不在包括甲方供材。根據施工單位開具的收料單及供貨發(fā)票，借記“ 開發(fā)成本” 貸記相關帳戶。(二）開發(fā)產品成本核算程序開發(fā)產品成本的核算程序是指房地產開發(fā)企業(yè)核算開發(fā)產品成本時應遵循的步驟和順序。其一般程序是：1歸集開發(fā)產品費用。在項目開發(fā)中發(fā)生的各項直接開發(fā)費用，直接計入各成本核算對象,即借記 “ 開發(fā)成本 總分類賬戶和明細分類賬戶，貸記有關賬戶，將應計入各成本核算對象的開發(fā)費用，歸集在“ 開發(fā)成本 ” 總分類賬戶和明細分類賬戶之中。2計算并結轉已完開發(fā)產品實際成本。計算已完開發(fā)項目從籌建至竣工驗收的全部開發(fā)成本。并將其結轉進入 “ 開發(fā)產品 ” 賬戶,即借記

9、“ 開發(fā)產品 ” 賬戶，貸記“ 開發(fā)成本 ” 賬戶。3按已完開發(fā)產品的實際功能和去向，將開發(fā)產品實際成本結轉進入有關賬戶.即借記 “ 經營成本 、“ 出租開發(fā)產品 ” 、“ 周轉房 等賬戶，貸記 “ 開發(fā)產品 賬戶 . 六、開發(fā)產品的核算開發(fā)產品是指企業(yè)已經完成全部開發(fā)建設過程，并已驗收合格,符合國家建設標準和設計要求，可以按照合同規(guī)定的條件移交訂購單位,或者作為對外銷售、出租的產品，包括土地(建設場地）、房屋、配套設施和代建工程。已完工開發(fā)產品實際上是開發(fā)建設過程的結束和銷售過程的開始。為了正確核算開發(fā)產品的增加、減少、結存情況,設置資產類 “1285開發(fā)產品 賬戶。本賬戶借方登記已竣工驗收

10、的開發(fā)產品的實際成本，貸方登記月末結轉的已銷售、轉讓、結算或出租的開發(fā)產品的實際成本。月末借方余額表示尚未銷售、轉讓、結算、或出租的各種開發(fā)產品的實際成本 .本賬戶應按開發(fā)產品的種類，如土地、房屋、配套設施和代建工程等設置明細賬戶，并在明細賬戶下，按成本核算對象設置賬頁。1、開發(fā)產品增加的核算。企業(yè)的開發(fā)產品，在竣工驗收時，應按實際成本借記“ 開發(fā)產品 ” 賬戶，貸記 “ 開發(fā)成本 ” 賬戶。 2、企業(yè)的開發(fā)產品會因對外轉讓、銷售等原因而減少.對于減少的開發(fā)產品，應區(qū)分不同情況及時進行會計處理. 1） 、企業(yè)對外轉讓、銷售開發(fā)產品時，應于月份終了時按開發(fā)產品的實際成本，借記“ 經營成本 ” 賬

11、戶 ,貸記 “ 開發(fā)產品 ” 賬戶 . 2） 、企業(yè)將開發(fā)的土地和房屋用于出租經營，或將開發(fā)的房屋安置拆遷居民周轉使用，應于移交使用時，按土地和房屋的實際成本，借記“ 出租開發(fā)產品” 或“ 周轉房 ” 等賬戶，貸記 “ 開發(fā)產品 某項目 ” 賬戶。 3)、企業(yè)將開發(fā)的營業(yè)性配套設施，用于本企業(yè)從事第三產業(yè)經營用房,應視同建造固定資產進行處理，即按該配套設施的實際成本借記“ 固定資產 ” 賬戶， 貸記 “ 開發(fā)產品 -某項目 賬戶。 七、出租開發(fā)產品出租開發(fā)產品是指用于出租經營的土地和房屋等開發(fā)產品。它們的盈利是以收取租金的方式逐步實現的。為核算企業(yè)出租經營的土地、房屋等使用及攤銷情況 ,開發(fā)企

12、業(yè)應設置 “1295出租開發(fā)產品 ” 總分類賬戶，并下設 “ 出租產品 和“ 出租產品攤銷 ” 兩個二級賬戶 .其中： “ 出租產品 二級賬戶核算出租開發(fā)產品的原始價值，借方登記出租的土地及房屋的原始價值,貸方登記改變出租開發(fā)產品用途對外銷售的出租開發(fā)產品的原始價值。借方余額反映實際出租的土地、房屋的原始價值?！?出租產品攤銷 ” 二級賬戶核算實際出租的開發(fā)產品的攤銷價值，貸方登記按月計提出租產品的攤銷價值，借方登記改變出租產品用途,對外銷售出租產品時沖銷的出租開發(fā)產品的已攤銷價值。貸方余額反映實際出租的土地、房屋等出租開發(fā)產品累計攤銷價值。對于出租的土地和房屋,企業(yè)應建立 “ 出租產品卡片

13、”,按出租產品的類別、土地 (或房屋 )的編號、承租單位等進行明細核算，詳細記錄出租產品的地點、結構、層次、面積、租金單價等情況。1出租開發(fā)產品增加的核算.企業(yè)開發(fā)完成的用于出租的土地和房屋，應于簽訂出租合同、協(xié)議后，按土地和房屋的實際成本,借記“ 出租開發(fā)產品 出租產品 ” 賬戶,貸記“ 開發(fā)產品 ” 賬戶。 2出租開發(fā)產品攤銷的核算 .出租開發(fā)產品在租賃經營期間，由于損耗等原因， 其價值會逐漸減少。企業(yè)應根據出租開發(fā)產品的原始價值、凈殘值和預計攤銷年限,計算其損耗價值 ,并按月攤銷計入主營業(yè)務成本。出租開發(fā)產品攤銷額的計算公式如下：出租開發(fā)產品年攤銷率 = （1凈殘值率 )/預計攤銷年限 100 出租開發(fā)產品月攤銷率=出租開發(fā)產品年攤銷率 12 出租開發(fā)產品月攤銷額=應計提攤銷的出租開發(fā)產品原始價值該出租開發(fā)產品月攤銷率企業(yè)按月計提出租產品攤銷時，借記“ 其他業(yè)務支出 -出租產品 ” 賬戶 ,貸記 “ 出租開發(fā)產品 出租產品攤銷 ” 賬戶。3出租開發(fā)產品修理的核算。出租開發(fā)產品在租賃期間發(fā)生的修理支出，數額不大的直接計人“ 其他業(yè)務支出 出租產品 ” 賬戶，若數額較大 ,為了均衡各月的成本負擔，可先在 “ 待攤費用賬戶核算